物業(yè)管理投標(biāo)指引與技巧

1、物業(yè)管理服務(wù)客戶的組織性，要求物業(yè)管理服務(wù)市場采取招投標(biāo)的市場活動形式。物業(yè)管理投標(biāo)組織是一系統(tǒng)性性工作，是需整合公司資源、相關(guān)單位或部門全力協(xié)助的工程。物業(yè)管理投標(biāo)活動的每個環(huán)節(jié)，都有需要注意一些特別的工作事項。前 言內(nèi)容提綱：內(nèi)容提綱：一、投標(biāo)工作的基本流程二、招標(biāo)文件研究決策三、投標(biāo)小組組建和分工四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架六、投標(biāo)項目答辯流程與要領(lǐng)五、投標(biāo)事項審核一、投標(biāo)工作的基本流程一、投標(biāo)工作的基本流程研究招標(biāo)特點組織現(xiàn)場勘查編制管理方案提交領(lǐng)導(dǎo)審核制作送標(biāo)答辯總結(jié)確定招標(biāo)信息組建投標(biāo)小組一般來說，物業(yè)管理投標(biāo)工作，分為以下九個步驟：一般來說，物業(yè)管理投標(biāo)工作，分為以下九個步驟：123接

2、到招標(biāo)信息后，進(jìn)行項目資料整理，根據(jù)公司市場發(fā)展戰(zhàn)略，擬定項目投標(biāo)接到招標(biāo)信息后，進(jìn)行項目資料整理，根據(jù)公司市場發(fā)展戰(zhàn)略，擬定項目投標(biāo)意向，請示領(lǐng)導(dǎo)確定投標(biāo)意向后，購買招標(biāo)文件。意向，請示領(lǐng)導(dǎo)確定投標(biāo)意向后，購買招標(biāo)文件。確定投標(biāo)項目經(jīng)理，組建以項目經(jīng)理為核心骨干的項目投標(biāo)工作小組。確定投標(biāo)項目經(jīng)理，組建以項目經(jīng)理為核心骨干的項目投標(biāo)工作小組。投標(biāo)工作小組認(rèn)真研究招標(biāo)文件，細(xì)化投標(biāo)計劃并分組分工，初步討論項目管投標(biāo)工作小組認(rèn)真研究招標(biāo)文件，細(xì)化投標(biāo)計劃并分組分工，初步討論項目管理特點。理特點。一、投標(biāo)工作的基本流程一、投標(biāo)工作的基本流程456789組織現(xiàn)場勘查和現(xiàn)場答疑，充分把握項目管理的特殊

3、性。組織現(xiàn)場勘查和現(xiàn)場答疑，充分把握項目管理的特殊性。擬定標(biāo)書大綱，確定主體管理理念和思路，討論管理理念在各章節(jié)的貫徹體擬定標(biāo)書大綱，確定主體管理理念和思路，討論管理理念在各章節(jié)的貫徹體現(xiàn)，按照分工展開標(biāo)書撰寫工作。現(xiàn)，按照分工展開標(biāo)書撰寫工作。方案經(jīng)投標(biāo)組多稿修改后提交公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，并對管理服務(wù)費報價進(jìn)行研討方案經(jīng)投標(biāo)組多稿修改后提交公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，并對管理服務(wù)費報價進(jìn)行研討決策；決策；標(biāo)書進(jìn)入后期制作期，投標(biāo)組依據(jù)招標(biāo)文件進(jìn)行裝幀、蓋章后送標(biāo)。標(biāo)書進(jìn)入后期制作期，投標(biāo)組依據(jù)招標(biāo)文件進(jìn)行裝幀、蓋章后送標(biāo)。組織投標(biāo)組人員進(jìn)行項目答辯的籌備工作，制作答辯所需的文字及電腦演示材組織投標(biāo)組人員進(jìn)行項目

4、答辯的籌備工作，制作答辯所需的文字及電腦演示材料。料。結(jié)合投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行工作總結(jié)，指導(dǎo)下一步的投標(biāo)工作。結(jié)合投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行工作總結(jié)，指導(dǎo)下一步的投標(biāo)工作。內(nèi)容提綱：內(nèi)容提綱：一、投標(biāo)工作的基本流程二、招標(biāo)文件研究決策三、投標(biāo)小組組建和分工四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架六、投標(biāo)項目答辯流程與要領(lǐng)五、投標(biāo)事項審核二、招標(biāo)文件研究決策二、招標(biāo)文件研究決策 招標(biāo)文件是業(yè)主單位招標(biāo)要求的信息綜合體。投標(biāo)工作成功的前提就是要仔細(xì)研究好招標(biāo)文件，避免因文件研究疏漏導(dǎo)致投標(biāo)失敗。招標(biāo)文件規(guī)定對投標(biāo)后果影響較大的有以下幾個方面。1、投標(biāo)資格規(guī)定及評分規(guī)則、投標(biāo)資格規(guī)定及評分規(guī)則關(guān)鍵點之一：投標(biāo)資格關(guān)鍵點之一：投標(biāo)資格 關(guān)于

5、投標(biāo)資格的要求，直接關(guān)系著企業(yè)是否有資格參及投標(biāo)。很多項目招標(biāo)，會對物業(yè)管理資質(zhì)等級及同類項目管理經(jīng)驗做出要求。這是比較正常的?，F(xiàn)在物業(yè)管理市場暗箱操作較多，具體的也會直接體現(xiàn)在投標(biāo)資格要求上。例如，200萬合同金額的項目招標(biāo)時要求投標(biāo)單位注冊資本必須達(dá)到3000萬元。辦公樓項目招標(biāo)卻要醫(yī)院項目管理經(jīng)驗。同一個城市的項目招標(biāo)一定要在該城區(qū)注冊的公司等等。這些匪夷所思的招標(biāo)條件預(yù)示著業(yè)主單位和某物業(yè)公司已經(jīng)達(dá)成合作意向，招標(biāo)條件就是為該企業(yè)量身定做。這樣的項目就不要去參與。關(guān)鍵點之二：評分細(xì)則關(guān)鍵點之二：評分細(xì)則 評分細(xì)則一般直接顯示出業(yè)主單位的偏好。 評分細(xì)則一般分成商務(wù)、技術(shù)、價格、答辯四個

6、部分。也有略去答辯環(huán)節(jié)的。四個部分的分?jǐn)?shù)權(quán)重，顯示業(yè)主單位關(guān)注哪些環(huán)節(jié)哪些方面。投標(biāo)文件編制就需要做出相應(yīng)的響應(yīng)。如果價格分偏高，就意味著價格低就很可能中標(biāo)。如果商務(wù)分偏高，就意味著業(yè)主單位更看重單位的資質(zhì)、資歷、品牌和經(jīng)驗。如果評分細(xì)則中具有大量及項目實際管理需要不相干的因素占據(jù)高分，則意味著很強(qiáng)的暗箱操作傾向。二、招標(biāo)文件研究決策二、招標(biāo)文件研究決策2、物業(yè)管理需求信息、物業(yè)管理需求信息物業(yè)管理需求信息一般包括物業(yè)項目各類參數(shù)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)人員編制要求等。物業(yè)項目各類參數(shù)，如建筑面積、樓棟數(shù)、綠化面積、設(shè)備數(shù)量等以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，直接關(guān)系到人力編制和成本測算，需要仔細(xì)研究。對于招標(biāo)文

7、件中比較模糊的要點，一定要通過現(xiàn)場勘查和答疑來解決掉。二、招標(biāo)文件研究決策二、招標(biāo)文件研究決策一般來說，由于業(yè)主單位不太了解物業(yè)管理運(yùn)作細(xì)節(jié)，往往會忽略一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)和責(zé)任區(qū)分界線，需要通過答疑來提出解答。容易被忽略的要點主要包括以下內(nèi)容： 設(shè)備數(shù)量和保修期。 出入口及監(jiān)控設(shè)施。 物業(yè)管理辦公用房及設(shè)施。 物業(yè)服務(wù)人員宿舍。 維修責(zé)任及其費用。 外墻清洗面積和頻次。 化糞池容積和清理頻次。 垃圾清運(yùn)及市政衛(wèi)生費用。 四害消殺標(biāo)準(zhǔn)。 室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)。 維修基金使用。 業(yè)主公約。 停車位及其收費。 標(biāo)書格式及數(shù)量要求。 標(biāo)書包裝及提交要求。投標(biāo)公司需要根據(jù)現(xiàn)場勘查和答疑結(jié)果，對管理思路、人力編制和預(yù)算

8、進(jìn)行調(diào)整。內(nèi)容提綱：內(nèi)容提綱：一、投標(biāo)工作的基本流程二、招標(biāo)文件研究決策三、投標(biāo)小組組建和分工四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架六、投標(biāo)項目答辯流程與要領(lǐng)五、投標(biāo)事項審核三、投標(biāo)小組組建和分工三、投標(biāo)小組組建和分工投標(biāo)工作小組的組建，一般由公司市場部牽頭，以擬任項目經(jīng)理為核心骨干，抽調(diào)公司保安、工程、清潔、綠化方面的專業(yè)人員組成投標(biāo)小組。擬任項目經(jīng)理作為核心骨干全程跟蹤投標(biāo)過程，一方面有利于項目經(jīng)理掌握項目情況、策劃思路、管理方案，為投標(biāo)答辯做準(zhǔn)備，另一方面，為項目順利接管奠定堅實基礎(chǔ)。方案策方案策劃組劃組 方案方案策劃組策劃組 財務(wù)財務(wù)測算組測算組 專業(yè)專業(yè)技術(shù)組技術(shù)組 相關(guān)相關(guān)服務(wù)組服務(wù)組三、投標(biāo)小組

9、組建和分工三、投標(biāo)小組組建和分工v1、方案策劃組、方案策劃組 主要任務(wù)是制定計劃、項目調(diào)研，擬定調(diào)研報告；策劃項目的整體管理思路，確定管理方式，負(fù)責(zé)標(biāo)書框架體系的設(shè)計；投標(biāo)書文稿的綱要梳理、主要章節(jié)編寫及通稿修正。v2、專業(yè)技術(shù)組、專業(yè)技術(shù)組 分為專業(yè)技術(shù)人員及設(shè)計人員；專業(yè)人員需從其他專業(yè)單位抽調(diào)，主要為協(xié)助文案組擬定專業(yè)服務(wù)方案、專業(yè)服務(wù)所需的物資裝備、專業(yè)項目管理養(yǎng)護(hù)成本預(yù)測算；設(shè)計人員負(fù)責(zé)投標(biāo)書的封面封底、標(biāo)書內(nèi)頁格式、所需彩圖電腦掃描及編排設(shè)計，與專業(yè)制作廠家建立合作關(guān)系，編制標(biāo)書制作經(jīng)費預(yù)算并協(xié)調(diào)標(biāo)書后期制作等事務(wù)。v3、相關(guān)服務(wù)組、相關(guān)服務(wù)組 包括公關(guān)協(xié)作服務(wù)、后勤事務(wù)、專業(yè)建議

10、服務(wù)等；公關(guān)服務(wù)即公司利用公司資源優(yōu)勢，調(diào)動一切公關(guān)力量為項目投標(biāo)服務(wù)；其他部門的專業(yè)建議提供，如根據(jù)項目類型企業(yè)管理部提供管理組織架構(gòu)及管理運(yùn)作方式的基本建議、人力資源部提供人員配置計劃及人工福利標(biāo)準(zhǔn)等；后勤事務(wù)服務(wù)是指負(fù)責(zé)標(biāo)書制作、標(biāo)書校對、物資裝備采購、標(biāo)書制作封裝及送標(biāo)等方面予以支持與協(xié)作。v4、財務(wù)測算組、財務(wù)測算組 該組人員由公司計劃財務(wù)稽查部指定專人負(fù)責(zé)，在投標(biāo)工作組提交上述專業(yè)建議書、裝備清單及項目養(yǎng)護(hù)成本等基礎(chǔ)上，根據(jù)招標(biāo)書要求進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)費服報價測算及管理處年度收支經(jīng)營測算及盈虧分析。內(nèi)容提綱：內(nèi)容提綱：一、投標(biāo)工作的基本流程二、招標(biāo)文件研究決策三、投標(biāo)小組組建和分工四

11、、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架六、投標(biāo)項目答辯流程與要領(lǐng)五、投標(biāo)事項審核商務(wù)標(biāo)商務(wù)標(biāo)技術(shù)標(biāo)技術(shù)標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)正式的物業(yè)管理正式的物業(yè)管理投標(biāo)書一般分成投標(biāo)書一般分成四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架招標(biāo)項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：招標(biāo)項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架1、公司簡介2、項目分析和整體服務(wù)策劃3、項目管理機(jī)制架構(gòu)，包括：提高管理服務(wù)水平的新設(shè)想。（針對實際情況，提出一些如何提高該小區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的措施和同場經(jīng)營的設(shè)想及投標(biāo)單位的合理要求，既要務(wù)實，又力求創(chuàng)新）。擬采取的管理方式、工作計劃和物資裝備情況。管理方式，

12、包括（但不限于，下同）：內(nèi)部管理架構(gòu)、激勵機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制。工作計劃，包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、交通工具以及通訊、安全防范裝備及辦公用品等。管理人員的配備、培訓(xùn)、管理管理人員的配備，包括：管理處正副主任簡歷，各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)、各崗位人員的配置等。管理人員的培訓(xùn)，包括：對各類人員的培訓(xùn)計劃、方式、目標(biāo)及言行規(guī)范、儀容儀表、公眾形象等。管理人員的管理，包括：錄用及考核，淘汰機(jī)制，協(xié)調(diào)關(guān)系，服務(wù)意識，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等。招標(biāo)項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：招標(biāo)項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架四、投標(biāo)

13、主要內(nèi)容和框架4、物業(yè)項目的前期介入：需制訂有相應(yīng)實施方案，列明前期人員、工作方式、工作內(nèi)容等。5、經(jīng)費收支預(yù)算，包括：應(yīng)列明收入項目和支出項目預(yù)算，有文件規(guī)定的按文件規(guī)定，無文件規(guī)定的按市場價測定。另外應(yīng)列出年度盈虧情況測算和增收節(jié)支措施。6、物業(yè)項目的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：1）機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理：制定有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、期等定期維修保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)；制定有各類應(yīng)急搶修、處理方案；制定有詳盡的設(shè)備設(shè)施經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，保證設(shè)備設(shè)施高效經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行。2）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施：根據(jù)房屋各部分的使用年限和房屋本體維基金的建立情況，提出對房屋各部分的定期維護(hù)和日常維修計劃、

14、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實施效果。根據(jù)公共設(shè)施的使用年限和公共設(shè)施公共設(shè)施專用基金的建立情況，提出公共設(shè)施的定期維護(hù)和日常維護(hù)計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實施效果。招標(biāo)項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：招標(biāo)項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架3）各項管理指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施。各項管理指標(biāo)，包括：房屋及配套設(shè)施完好率、房屋零修、急修及時率、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率、綠化完好率、清潔保潔率、停車庫完好率、公共設(shè)施設(shè)備完好率、主要機(jī)電設(shè)備完好率、治安案件發(fā)生率、火災(zāi)發(fā)生率、有效投訴率及處理率、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率、維修服務(wù)回訪率、使用人滿意率、其他

15、有關(guān)指標(biāo)。以上各項指標(biāo)均需注明有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)和計算測定依據(jù)以及承諾所采取的措施。7、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理1）管理規(guī)章制度，包括：公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。2）檔案的建立與管理，包括：竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖、物業(yè)使用人檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、運(yùn)行檔案、投訴與回訪記錄、其它管理服務(wù)活動記錄及檔案。招標(biāo)項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：招標(biāo)項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架8、公共秩序的維護(hù)結(jié)合項目的具體情況和環(huán)境特點，提供行之有效的維持物業(yè)管理區(qū)域公共安全

16、及周圍秩序的方案；對消防、公共安全、公共衛(wèi)生等方面的突發(fā)性事件有應(yīng)急預(yù)案。9、保潔服務(wù)根據(jù)項目的特點和實際情況，制定有合理的公共區(qū)域日常清潔保潔、消殺、垃圾處理的工作計劃及區(qū)域工作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程等。10、綠化養(yǎng)護(hù)管理根據(jù)項目的特點和實際情況，制定合理的綠化養(yǎng)護(hù)方案，有區(qū)域工作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程和對故意損壞植物的預(yù)防性措施。11、社區(qū)文化便民服務(wù)包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)及特約服務(wù)。顧問項目的方案包括以下幾個基本方面（不限于）：顧問項目的方案包括以下幾個基本方面（不限于）：四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架21543項目的物業(yè)管理策劃項目的物業(yè)管理策劃項目物業(yè)管理顧問服務(wù)范圍及內(nèi)容項目物業(yè)管理顧問

17、服務(wù)范圍及內(nèi)容項目物業(yè)管理制度建設(shè)項目物業(yè)管理制度建設(shè)顧問服務(wù)顧問服務(wù)項目物業(yè)管理顧問模式及顧問酬金項目物業(yè)管理顧問模式及顧問酬金項目物業(yè)管理主要顧問人員簡介項目物業(yè)管理主要顧問人員簡介內(nèi)容提綱：內(nèi)容提綱：一、投標(biāo)工作的基本流程二、招標(biāo)文件研究決策三、投標(biāo)小組組建和分工四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架六、投標(biāo)項目答辯流程與要領(lǐng)五、投標(biāo)事項審核五、投標(biāo)事項審核五、投標(biāo)事項審核序號序號審核項目審核項目招標(biāo)要求招標(biāo)要求符合審簽符合審簽1費用交納投標(biāo)保證金費用額度、繳納時間、提交方式2標(biāo)書格式標(biāo)書結(jié)構(gòu)、格式、目錄、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)響應(yīng)性3標(biāo)書排版各章節(jié)序號；標(biāo)題正文字體字號；段落對應(yīng)4標(biāo)書行文封面、目錄及內(nèi)文有無錯別字

18、？5預(yù)算報價預(yù)算單項與總費用相符與否？標(biāo)書報價與唱標(biāo)報價相符與否，大小寫要求？6人員編制相關(guān)章節(jié)人員編制、崗位名稱相符與否？7唱標(biāo)內(nèi)容唱標(biāo)信封、唱標(biāo)文件、相關(guān)費單、光盤、密封？8標(biāo)書份數(shù)正本與副本份數(shù)，電子文檔9文件簽字簽字用印要求？10包裝密封整裝？分裝？密封？用印？11廢標(biāo)條款廢標(biāo)規(guī)定12特殊要求內(nèi)容提綱：內(nèi)容提綱：一、投標(biāo)工作的基本流程二、招標(biāo)文件研究決策三、投標(biāo)小組組建和分工四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架六、投標(biāo)項目答辯流程與要領(lǐng)五、投標(biāo)事項審核六、投標(biāo)項目答辯流程及要領(lǐng)六、投標(biāo)項目答辯流程及要領(lǐng)根據(jù)標(biāo)書主要內(nèi)容及相關(guān)法規(guī)，準(zhǔn)備文字資料制作PP文件調(diào) 試 電 腦及 相 應(yīng) 投影設(shè)備答 辯 人培 訓(xùn) ，進(jìn) 行 模擬答辯答辯人現(xiàn)場心態(tài)