商品房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)和形式

1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)和形式(必看商品房, 買(mǎi)賣(mài)合同, 事項(xiàng), 形式逐條祥解概述:商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。商品房買(mǎi)賣(mài)合同是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人簽訂的,用以明確各自權(quán)利義務(wù)的具有法律效力的文件。目前實(shí)踐中最常用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本是國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本(GF-2000-0171。該示范文本是兩部門(mén)在原商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本(GF-95-0171的基礎(chǔ)上,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)改進(jìn)而成的。政府部門(mén)制定示范文本的原意是將其作為商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同的參考,起到示范、引導(dǎo)作用,并非強(qiáng)制使用。但在實(shí)踐中,示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首

2、選甚至是唯一文本。因此,認(rèn)真研究商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的確含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個(gè)開(kāi)發(fā)商必須足夠重視的課題。本文將依據(jù)合同法、商品房銷(xiāo)售管理辦法等法律法規(guī)規(guī)章,結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題和總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。出賣(mài)人以_方式取得位于_、編號(hào)為_(kāi)的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)。該地塊土地面積為_(kāi),規(guī)劃用途為_(kāi),土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn),在上述地塊上建設(shè)商品房,【現(xiàn)定名】【暫定名】_。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi),施工許可證號(hào)為_(kāi)。【釋義】該條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)建設(shè)過(guò)程的合

3、法性的介紹。用以說(shuō)明建設(shè)項(xiàng)目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開(kāi)發(fā)主體等方面都符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得了有關(guān)主管部門(mén)的許可?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】實(shí)踐中,有些項(xiàng)目的建設(shè)用地是以劃撥方式取得的,根據(jù)國(guó)務(wù)院城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定,此類(lèi)房產(chǎn)要出售的,應(yīng)當(dāng)取得土地主管部門(mén)的批準(zhǔn),并且簽訂土地使用權(quán)出讓合同、向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。還有些開(kāi)發(fā)商只是和土地主管部門(mén)簽訂了土地使用權(quán)預(yù)約合同或者雖然簽訂了土地使用權(quán)出讓合同但尚未繳清土地使用權(quán)出讓金。上述情況,嚴(yán)格來(lái)講都不屬于具備了城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一已交

4、付土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū)。”【對(duì)策】雖然在目前的司法實(shí)踐中,法院一般不簡(jiǎn)單地因?yàn)樯鲜鐾恋厥褂脵?quán)瑕疵而認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但由于購(gòu)買(mǎi)上述土地上建設(shè)的房產(chǎn),較之于已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書(shū)的土地上的房產(chǎn),買(mǎi)方面臨著較多的不確定因素和較大的風(fēng)險(xiǎn)。賣(mài)房應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則將建設(shè)用地的實(shí)際情況向買(mǎi)方作出全面、客觀(guān)的說(shuō)明,以避免引發(fā)客戶(hù)不必要的誤解和糾紛。第二條商品房銷(xiāo)售依據(jù)。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi),商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)?！踞屃x】該條是關(guān)于預(yù)售許可證的約定。預(yù)售許可證是賣(mài)方出售標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的依據(jù)。城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定:

5、商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);(二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。按照主管部門(mén)許可的發(fā)售范圍不同,預(yù)售許可證分為內(nèi)銷(xiāo)許可證和外銷(xiāo)許可證。只有取得外銷(xiāo)許可證的項(xiàng)目才可以向中國(guó)境外客戶(hù)銷(xiāo)售?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】未取得預(yù)售許可證便簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者預(yù)定協(xié)議(又稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、訂購(gòu)協(xié)議,在業(yè)內(nèi)是常見(jiàn)的。如果產(chǎn)生糾紛,一方以不符合預(yù)售條件為由主張合同無(wú)效,法院一般認(rèn)為只要在

6、一審訴訟階段賣(mài)方補(bǔ)辦了預(yù)售許可證,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。但行政主管部門(mén)有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商的上述行為給予責(zé)令停止銷(xiāo)售活動(dòng)、沒(méi)收違法所得、罰款等行政處罰?！緦?duì)策】嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預(yù)售,避免不必要的損失。第三條買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房,其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一,房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的:第_【幢】【座】_【單元】【層】_號(hào)房。該商品房的用途為_(kāi),屬_結(jié)構(gòu),層高為_(kāi),建筑層數(shù)地上_層,地下_層。該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共_平方米,其中,套內(nèi)建筑面積_平方米,公共部位與公用房屋分?jǐn)?/p>

7、建筑面積_平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二。【釋義】本條是對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等概況的約定。【常見(jiàn)問(wèn)題】目前實(shí)踐中最常見(jiàn)的問(wèn)題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門(mén)實(shí)測(cè)面積不一致。造成這種的結(jié)果的原因是多方面的。既有不法開(kāi)發(fā)商的故意欺詐,也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時(shí)間以來(lái),建設(shè)部1995年頒布的商品房銷(xiāo)售面積及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行是計(jì)算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過(guò)于原則性。加之由于歷史原因,商品房面積的管理工作存在部門(mén)職能交叉的問(wèn)題。國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部對(duì)此有過(guò)相互抵觸的規(guī)定。筆者曾

8、經(jīng)代理過(guò)一個(gè)案件,房產(chǎn)管理部門(mén)和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)對(duì)同一房產(chǎn)的面積測(cè)量結(jié)論相差懸殊,而兩部門(mén)都具備“測(cè)繪資質(zhì)”,導(dǎo)致法院難以認(rèn)定?！緦?duì)策】針對(duì)上述情況,我國(guó)第一個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范(GB/T 17986-2000于2000年8月正式實(shí)施,成為房產(chǎn)面積測(cè)量里領(lǐng)域最權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院進(jìn)一步明確了商品房面積管理的部門(mén)職能分工,即“房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)商品房面積管理工作,制定有關(guān)政策,查處商品房面積管理中的違法行為,對(duì)商品房面積測(cè)量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審意見(jiàn)。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)負(fù)責(zé)商品房面積測(cè)量器具的監(jiān)督工作,查處違法使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量器具的行為?！?000年12月28日建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局聯(lián)合下發(fā)的房產(chǎn)測(cè)繪管

9、理辦法進(jìn)一步明確:“房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國(guó)測(cè)繪法和本辦法的規(guī)定,取得省級(jí)以上人民政府測(cè)繪行政主管部門(mén)頒發(fā)的載明房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的測(cè)繪資格證書(shū)。申請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位應(yīng)當(dāng)向所在地省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng),并按照測(cè)繪資格審查管理的要求提交有關(guān)材料。省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)在決定受理之日起5日內(nèi),轉(zhuǎn)省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)初審。省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi),提出書(shū)面初審意見(jiàn),并反饋省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén);其中,對(duì)申請(qǐng)甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的初審意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)備案。申請(qǐng)甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的,由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)報(bào)國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門(mén)審批發(fā)證;申請(qǐng)乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的

10、,由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)審批發(fā)證。取得甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位,由國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門(mén)和國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)聯(lián)合向社會(huì)公告。取得乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位,由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)和省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)聯(lián)合向社會(huì)公告?！钡谒臈l計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第_種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款:1、按建筑面積計(jì)算,該商品房單價(jià)為(_幣每平方米_元,總金額(_幣_(tái)千_百_拾_萬(wàn)_千_百_拾_元整。2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算,該商品房單價(jià)為(_幣每平方米_元,總金額(_幣_(tái)千_百_拾_萬(wàn)_千_百_拾_元整。3、按套(單元計(jì)算,該商品房總價(jià)款為(_幣_(tái)千_百_拾_萬(wàn)_千_百_拾_元整。4、_【釋義】本條

11、與原示范文本相比最大的改進(jìn)是:針對(duì)商品房面積問(wèn)題爭(zhēng)議較多的現(xiàn)狀,在原來(lái)“按建筑面積計(jì)算”的基礎(chǔ)上,增加了“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算、按套(單元計(jì)算”等二種新的計(jì)價(jià)方式。使買(mǎi)方有更多選擇?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】雖然文本給出了多種計(jì)價(jià)方式,但由于習(xí)慣原因和營(yíng)銷(xiāo)策略的需要,大部分開(kāi)發(fā)商拒絕使用“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算”和“按套(單元計(jì)算”等方式?！緦?duì)策】計(jì)價(jià)方式的多樣性,是市場(chǎng)進(jìn)步的潮流。只要開(kāi)發(fā)商在計(jì)算標(biāo)的房產(chǎn)面積時(shí),嚴(yán)格遵循了現(xiàn)行規(guī)范,以何種方式計(jì)算都不應(yīng)損害其利益。只有那些能夠最大限度地滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性化需求的開(kāi)發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏(yíng)得更多客戶(hù)。第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式,本條規(guī)定

12、以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的,不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的,以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后,產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,雙方同意按第_種方式進(jìn)行處理:1、雙方自行約定:(1_(2_2、雙方同意按以下原則處理:(1面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%的,據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;(2面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的,出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人,并按_利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%部分

13、的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí),面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比=×100%合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異,雙方不解除合同的,應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議【釋義】當(dāng)雙方選擇按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí),合同約定的面積(通常稱(chēng)“暫測(cè)面積”有可能與申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)主管部門(mén)實(shí)際測(cè)量的面積不一致,本條就是為解決該問(wèn)題設(shè)計(jì)的。本條設(shè)計(jì)了兩種處理方式:一是雙方約定,二是按建設(shè)部商品房銷(xiāo)售管理辦法處理?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題

14、】選擇處理方式2,無(wú)疑是對(duì)買(mǎi)方有利的。但多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是傾向于選擇“雙方自行約定:按實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn),實(shí)測(cè)面積超過(guò)暫測(cè)面積的部分,由買(mǎi)方按約定的單價(jià)補(bǔ)足房款;實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積的部分,由賣(mài)方按約定單價(jià)退還房款”。這種約定,在面積變更較大的情況下,對(duì)買(mǎi)方來(lái)講是不公平的?！緦?duì)策】負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取措施避免或減少暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)件面積的差距。這樣即使選擇第2種處理方式也不會(huì)造成損失和變更價(jià)款之煩。第六條付款方式及期限買(mǎi)受人按下列第種第項(xiàng)方式按期付款:1.一次性付款乙方在年月日前付清全部房?jī)r(jià)款%的,甲方給予乙方占付款金額%的優(yōu)惠,即實(shí)際付款額為(幣仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整。2.分期付款乙方應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如期將房

15、價(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的銀行(帳戶(hù)名稱(chēng):,帳號(hào): (1年月日前支付全部房?jī)r(jià)款的%,計(jì)(幣仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元;(2年月日前支付全部房?jī)r(jià)款的%,計(jì)(幣仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元;3.貸款方式付款(1買(mǎi)受人應(yīng)于年月日前支付全部房?jī)r(jià)款的%,計(jì)元;(2買(mǎi)受人應(yīng)于年月日前支付全部房?jī)r(jià)款的%,計(jì)元;(3買(mǎi)受人應(yīng)于年月日前首付款付清后,持有關(guān)材料于年月日前到銀行辦妥貸款手續(xù),否則視為買(mǎi)受人違約。4.其他方式【釋義】本條規(guī)定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買(mǎi)方付款方式。其中貸款方式付款是“2000文本”新增加的內(nèi)容?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】貸款方式付款(又稱(chēng)按揭付款是個(gè)人購(gòu)房常用的付款方式。但該條的相關(guān)規(guī)定顯然

16、過(guò)于簡(jiǎn)單,比如只規(guī)定了買(mǎi)方未能按期辦妥貸款視為違約,但沒(méi)有約定違約責(zé)任。而且實(shí)踐中,由于買(mǎi)方對(duì)按揭貸款的條件知之甚少,賣(mài)方售樓人員也沒(méi)有給予必要的介紹,致使簽訂購(gòu)房合同后無(wú)法辦妥按揭貸款,給雙方造成麻煩甚至糾紛?！緦?duì)策】開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將與本單位簽訂了按揭貸款合作協(xié)議的銀行的相關(guān)規(guī)定詳細(xì)地向客戶(hù)說(shuō)明,必要時(shí)可建議客戶(hù)先向銀行咨詢(xún)?cè)跊Q定是否簽訂購(gòu)房合同。如果簽訂購(gòu)房合同后由于買(mǎi)方的原因?qū)е虏荒馨雌谵k妥貸款,可約定一定比例的逾期付款違約金,超過(guò)一定期限還不能辦妥的,賣(mài)方有權(quán)解除合同,并要求買(mǎi)方支付確定比例或數(shù)額的違約金。第七條買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款,按下列第種方式處理:

17、1.按逾期時(shí)間,分別處理(不作累加(1逾期在日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之的違約金,合同繼續(xù)履行。(2逾期超過(guò)天后,出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的,買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同,經(jīng)出賣(mài)人同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之(該比率應(yīng)不小于第(1項(xiàng)中的比率的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的,按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差

18、額確定。2.【釋義】按時(shí)支付購(gòu)房?jī)r(jià)款是買(mǎi)方最主要的合同義務(wù),本條規(guī)定了買(mǎi)方逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。按本條1項(xiàng)的規(guī)定,買(mǎi)方的違約責(zé)任分為兩種,一是按逾期天數(shù)支付違約金,合同繼續(xù)履行;一是按支付累計(jì)已付款的適當(dāng)比例的違約金,合同解除。賣(mài)方選擇解除合同必須買(mǎi)足一定的條件,即買(mǎi)方的逾期達(dá)到約定天數(shù)?！境Ｒ?jiàn)的問(wèn)題】本條最難掌握的是如何約定賣(mài)方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間,以及違約金的比例?！緦?duì)策】結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),筆者認(rèn)為確定賣(mài)方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間應(yīng)考慮下列因素:(一、賣(mài)方對(duì)資金的需求程度;(二、標(biāo)的房產(chǎn)價(jià)款的數(shù)額;(三、買(mǎi)方的資信狀況;(四是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對(duì)于逾期付款違約金,筆

19、者建議參照人民銀行公布的金融單位計(jì)收逾期貸款利息確定。解除合同時(shí)按累計(jì)應(yīng)付款計(jì)算的違約金,筆者認(rèn)為不宜超過(guò)10%。第八條交付期限出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在年月日前,依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,將具備下列第種條件,并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用:1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5.但如遇下列特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期:1.遭遇不可抗力,且出賣(mài)人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買(mǎi)受人的;2.【釋義】本條規(guī)定的是賣(mài)方交付標(biāo)的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責(zé)事由。與原示范

20、文本最大的區(qū)別是:規(guī)定了四種不同的交付使用條件?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】簽訂該條時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方最常見(jiàn)的爭(zhēng)議是選擇“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”還是“該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長(zhǎng)時(shí)間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實(shí)的案件屢屢被新聞煤體報(bào)道,買(mǎi)方越來(lái)越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國(guó)務(wù)院城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第十七條規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收

21、到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30天內(nèi),對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十八條:住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收:(一城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;(二城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況。(三單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;(四拆遷安置方案的落實(shí)情況;(五物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的,可以分期驗(yàn)收。但實(shí)際操作起來(lái)有一些具體問(wèn)題。以前的綜合驗(yàn)收都是由建設(shè)部門(mén)召集各有關(guān)部門(mén)進(jìn)行,經(jīng)常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗(yàn)收完畢有很大時(shí)間差。2000年新的建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例實(shí)施后,

22、建設(shè)部門(mén)對(duì)工程竣工驗(yàn)收采取備案制度,由建設(shè)單位自行組織驗(yàn)收。這就造成建設(shè)單位需要分別組織多個(gè)部門(mén)的驗(yàn)收工作,使得驗(yàn)收工作更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和施工涉及政府各個(gè)部門(mén),特別是水、電等項(xiàng)目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工,開(kāi)發(fā)商無(wú)法自主把握,制約了開(kāi)發(fā)商交付計(jì)劃的實(shí)施。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都難以實(shí)現(xiàn)在商品房交付使用的同時(shí)通過(guò)“綜合驗(yàn)收”,因此直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾,甚至為此訴諸公堂?！緦?duì)策】在綜合驗(yàn)收制度尚未完善或者開(kāi)發(fā)商沒(méi)有確切把握的情況下,建議開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件,但要注意向客戶(hù)將原因解釋清楚。第九條: 出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第八

23、條規(guī)定的特殊情況外,出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用,按下列第種方式處理:1.按逾期時(shí)間,分別處理(不作累加(1逾期不超過(guò)日,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之的違約金,合同繼續(xù)履行;(2逾期超過(guò)日后,買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)的日子起天內(nèi)退還全部已付款,并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之(該比率應(yīng)不小于第(1項(xiàng)中的

24、比率的違約金。2.【釋義】本條提供的第1、種賣(mài)方逾期交房的違約責(zé)任采取分段處理的方式,即違約時(shí)間在某天數(shù)內(nèi),賣(mài)方按買(mǎi)方已支付房款的一定比例支付違約金,合同繼續(xù)履行;違約時(shí)間超過(guò)上述天數(shù),則買(mǎi)方有權(quán)選擇解除合同。逾期時(shí)間超過(guò)確定的天數(shù)時(shí),如果買(mǎi)方選擇解除合同,賣(mài)方應(yīng)當(dāng)支付買(mǎi)方已付房款一定比例的違約金;如果買(mǎi)方選擇合同繼續(xù)履行,則賣(mài)方應(yīng)按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應(yīng)從約定交付時(shí)間起算起至實(shí)際交付止,按統(tǒng)一的比例計(jì)算,而不分段計(jì)算?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的,既有開(kāi)發(fā)商品的本身怠于履行的因素,也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)商品不能控制的

25、原因。隨著老百姓權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng),因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來(lái)越多。【對(duì)策】不管什么原因,只要不構(gòu)成不可抗力賣(mài)方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而且本條的責(zé)任應(yīng)當(dāng)與第七條“買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任”相當(dāng)。建議開(kāi)發(fā)商本著公平對(duì)等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房,應(yīng)及時(shí)通知客戶(hù),確屬己方責(zé)任的要積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任;不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的,說(shuō)明理由爭(zhēng)取客戶(hù)諒解。實(shí)踐證明,只要處理得當(dāng),絕大多數(shù)的客戶(hù)對(duì)短時(shí)間的逾期交付是不會(huì)斤斤計(jì)較的。第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi),書(shū)面通知買(mǎi)受人:1.該商品

26、房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)形、空間尺寸、朝向;2.【釋義】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)如何處理的約定?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】根據(jù)該條規(guī)定只有當(dāng)規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更達(dá)到“影響到買(mǎi)受人所購(gòu)買(mǎi)商品房質(zhì)量或使用功能”的程度,出賣(mài)人才有義務(wù)通知買(mǎi)受人。這種規(guī)定過(guò)于原則,產(chǎn)生糾紛后難以判定?！緦?duì)策】為減少誤解,應(yīng)在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買(mǎi)受人所購(gòu)買(mǎi)商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。比如“房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施等發(fā)生變更”。第十一條交接商品房達(dá)到交付使用條件后,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí),出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件,并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的,

27、出賣(mài)人還需提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。由于買(mǎi)受人原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理:【釋義】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。范本還規(guī)定了出賣(mài)人在交付房產(chǎn)時(shí)應(yīng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。這是不同與原范本(GF-95-0171的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)制度是建設(shè)部1998年頒布的商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定確立的。目的是為了保障住宅消費(fèi)者的權(quán)益,加強(qiáng)商品房住宅售后服務(wù)管理,促進(jìn)住宅銷(xiāo)售。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:1、

28、工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí);2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期。住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明,并提出使用注意事項(xiàng),一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:1、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;2、結(jié)構(gòu)類(lèi)型;3、裝修、裝飾注意事項(xiàng);4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);6、門(mén)、窗類(lèi)型,使用注意事項(xiàng);7、配電負(fù)荷;8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等值得注意事項(xiàng)的說(shuō)明;9、其他需說(shuō)明的問(wèn)題?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】由于

29、目前商品房買(mǎi)賣(mài)多采用預(yù)售形式,買(mǎi)方在簽訂合同時(shí)和其后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的認(rèn)識(shí)建立在開(kāi)放商的宣傳、承諾以及一些書(shū)面材料的基礎(chǔ)之上。只有到交接階段,這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡?jiàn)、摸得著的現(xiàn)實(shí)。而想象和現(xiàn)實(shí)總是有些差別的,更何況在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的“慣例”,這些都導(dǎo)致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡(jiǎn)單劃分為逾期交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭(zhēng)議(包括賣(mài)方不能提供驗(yàn)收證明和雖然能夠提供驗(yàn)收證明但買(mǎi)方仍有異議、買(mǎi)方不及時(shí)驗(yàn)收入住等。【對(duì)策】交接糾紛雖然都發(fā)生在交接階段,但其原因卻不一而足,解決的辦法也就應(yīng)區(qū)別分析。比如標(biāo)的房產(chǎn)的質(zhì)量問(wèn)題只有在開(kāi)發(fā)建設(shè)的全

30、過(guò)程采取措施才能徹底避免,而采用快捷、安全的方式通知買(mǎi)方、備好住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等文件、耐心解答買(mǎi)方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問(wèn)題等等都會(huì)對(duì)減少、避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。另外,針對(duì)實(shí)踐中有些買(mǎi)方由于自身原因未能按時(shí)交接標(biāo)的房產(chǎn)的情況,建議在本條自由約定出約定:由于買(mǎi)受人原因,未能按期交付的,視為交付,標(biāo)的房產(chǎn)損毀的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān),基于該房產(chǎn)產(chǎn)生的物業(yè)管理等費(fèi)用由買(mǎi)受人自負(fù)。第十二條出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛。因出賣(mài)人原因,造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任?！踞屃x】本條是關(guān)于出賣(mài)人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定。所謂權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任

31、,是指出賣(mài)人就標(biāo)的物所有權(quán)不能完全轉(zhuǎn)移于買(mǎi)受人而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】實(shí)踐中,出賣(mài)人將標(biāo)的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見(jiàn)不鮮?！緦?duì)策】本條只規(guī)定出賣(mài)人違反權(quán)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù),應(yīng)當(dāng)“承擔(dān)全部責(zé)任”,過(guò)于籠統(tǒng)。學(xué)理上講,出賣(mài)人違法權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí),買(mǎi)受人可以主張的權(quán)利有:違約金、實(shí)際履行、解除合同、損害賠償。建議買(mǎi)受人要求詳細(xì)簽訂瑕疵擔(dān)保責(zé)任。第十三條出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定達(dá)到(附件三的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的,買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下述第種方式處理:1.出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。【釋義】出賣(mài)人交付的房產(chǎn)不符合附件中關(guān)

32、于裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定時(shí),應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。范本提供的處理方式為出賣(mài)人賠償雙倍的裝修、設(shè)備差價(jià),這是參照消費(fèi)者權(quán)利保*第四十九條的規(guī)定做出的?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標(biāo)準(zhǔn),但實(shí)踐中附加的約定過(guò)于籠統(tǒng)。如約定“高級(jí)地板、豪華衛(wèi)浴設(shè)備”等等,容易導(dǎo)致糾紛。【對(duì)策】裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體,比如寫(xiě)清材料的等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備的品牌、型號(hào)等。從開(kāi)發(fā)商的角度講,由于范本給出“雙倍賠償”的處理方式過(guò)于苛刻,建議自行約定為:“經(jīng)雙方選定的鑒定部門(mén)確認(rèn)后,由出賣(mài)人在合理的期限內(nèi)恢復(fù)到約定標(biāo)準(zhǔn),或賠償差價(jià)?！钡谑臈l出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾出賣(mài)人承諾與該商品房正常使

33、用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑,按以下日期達(dá)到使用條件:1.;2.;如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件,雙方同意按以下方式處理:1.;2.;【釋義】本條是出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行時(shí)間的承諾,以及違法承諾的責(zé)任?；A(chǔ)設(shè)施包括供水、供電、管道煤氣、供暖、電話(huà)線(xiàn)路、有線(xiàn)電視等。公共配套建筑指標(biāo)的房產(chǎn)所在的建筑、建筑群、居民小區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主服務(wù)的建筑,一般指安保、幼兒園、學(xué)校、商店、會(huì)所等,具體項(xiàng)目以開(kāi)發(fā)商的承諾為準(zhǔn)?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】有些項(xiàng)目買(mǎi)受人入住后配套設(shè)施長(zhǎng)時(shí)間不能正常運(yùn)轉(zhuǎn),甚至連水電也成問(wèn)題。買(mǎi)受人根本無(wú)法正常生活,于是怨聲載道,甚至采取過(guò)激的方式向開(kāi)放商討說(shuō)法。出賣(mài)人的商譽(yù)自

34、然大打折扣?！緦?duì)策】基礎(chǔ)設(shè)施中有很多項(xiàng)目是政府或者處于壟斷地位的企業(yè)經(jīng)營(yíng)的。他們的服務(wù)意識(shí)、工作效率還遠(yuǎn)不能令人滿(mǎn)意。對(duì)此,開(kāi)發(fā)商要有清醒的認(rèn)識(shí)。要想使基礎(chǔ)設(shè)施能夠按承諾的期限交付,出了自身合理的規(guī)劃工期、嚴(yán)守進(jìn)度以外,還要注意與有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)、溝通。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任,買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的,雙方同意按下列第項(xiàng)處理:1.買(mǎi)受人退房,出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人,并按已付房?jī)r(jià)款的%賠償買(mǎi)受人損失。2.買(mǎi)受人不退房,出賣(mài)人按已付

35、房?jī)r(jià)款的%向買(mǎi)受人支付違約金。3【釋義】出賣(mài)人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限和違約責(zé)任。向房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)申辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記(俗稱(chēng)辦產(chǎn)權(quán)是買(mǎi)賣(mài)雙方共同的義務(wù),需要雙方各自提供相應(yīng)材料,協(xié)調(diào)配合。出賣(mài)人應(yīng)提供的證件有:1、資質(zhì)證明2、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照3、國(guó)有土地使用證或政府征地批文、征地協(xié)議書(shū)及土地出讓金己金額繳納的憑證4、計(jì)委立項(xiàng)批文、年度投資計(jì)劃5、投資許可證(1991年4月16日以后需提供6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地紅線(xiàn)圖7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線(xiàn)圖、建筑施工許可證8、商品房預(yù)售許可證9、竣工驗(yàn)收合格證書(shū)及竣工平面圖。買(mǎi)受人需提供的證件有:1、購(gòu)房發(fā)票2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、3、身份證復(fù)印件、4、單位購(gòu)

36、買(mǎi)商品房還需提供主管部門(mén)批文及投資許可證(1991年4月16日起【常見(jiàn)問(wèn)題】需要注意的是本條約定的限并非買(mǎi)受人最終拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間,而僅僅是“出賣(mài)人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限”。很多買(mǎi)受人對(duì)此有錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)?！緦?duì)策】建設(shè)部商品房銷(xiāo)售管理辦法規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。建議買(mǎi)賣(mài)雙方按該條款約定十六條保修責(zé)任買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的,住宅質(zhì)量保證書(shū)作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起,按照住宅質(zhì)量保證書(shū)承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的,雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件

37、的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞,出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任,但可協(xié)助維修,維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)?！踞屃x】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)各部位保修期限的約定。具體的保修責(zé)任以住宅質(zhì)量保證書(shū)的內(nèi)容為準(zhǔn)。住宅質(zhì)量保證書(shū)規(guī)定:正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年;門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月;他部

38、位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】商品房質(zhì)量問(wèn)題是商品房投訴和糾紛的熱點(diǎn)。部分開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)意識(shí)淡薄?！緦?duì)策】目前,有些開(kāi)發(fā)商本著對(duì)客戶(hù)負(fù)責(zé)的態(tài)度,也為了樹(shù)立良好的企業(yè)形象,非常重視商品房交付后的保修、維護(hù)工作,并且成立了專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的“售后服務(wù)”部門(mén)。這些都是非常有益的嘗試。第十七條雙方可以就下列事項(xiàng)約定:1.該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)3.該商品房所在樓宇的命名權(quán)4.該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)5.6.【釋義】關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的屋面、外墻面使用權(quán)以及所在樓宇、小區(qū)的命名權(quán)歸屬。在原商品房銷(xiāo)售合同范本(GF-95-1701中,沒(méi)有這

39、方面的內(nèi)容。隨著社會(huì)的發(fā)展,商品房除了滿(mǎn)足買(mǎi)方居住使用的主要功能外,又被賦予了若干附加功能。最常見(jiàn)的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱(chēng)由于往往和開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)密切相聯(lián),因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀(guān)原因?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】絕大多數(shù)購(gòu)房者尤其是個(gè)人,不了解本條的確切含義。因此,開(kāi)發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項(xiàng)權(quán)利“約定”為歸出賣(mài)人所有。且不容更改。這種做法并不合理。【對(duì)策】首先,作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商應(yīng)將該條的確切含義以及可能設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)利益向客戶(hù)解釋清楚。其次,該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”由于涉及開(kāi)發(fā)商的整體規(guī)劃,由開(kāi)發(fā)商保留該權(quán)利比較合理。

40、但是,標(biāo)的房產(chǎn)的外墻面本身就是房屋的一部分,其所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)歸于買(mǎi)方,開(kāi)發(fā)商品情形規(guī)定為“歸出賣(mài)人”有違公平原則。而“樓宇屋面”就是俗稱(chēng)的房頂,如果標(biāo)的房產(chǎn)不在頂層,這條根本無(wú)需約定,如果在頂層,也應(yīng)歸買(mǎi)方所有(否則,買(mǎi)了房子但對(duì)房頂沒(méi)有使用權(quán)豈不是笑話(huà)。當(dāng)然,買(mǎi)受人在行使對(duì)外墻面和屋面的使用權(quán)時(shí),也應(yīng)當(dāng)以不損害所在建筑的整體利益為限,并要遵守政府規(guī)劃管第十八條買(mǎi)受人的房屋僅作使用,買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外,買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施,并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)

41、。出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。【釋義】本條規(guī)定包含兩方面的內(nèi)容,一方面是標(biāo)的房產(chǎn)的用途及買(mǎi)方使用標(biāo)的房產(chǎn)時(shí)的權(quán)利*。用途一般可分為住宅、辦公、商住等,應(yīng)當(dāng)與主管部門(mén)批準(zhǔn)的用途一致。買(mǎi)受人不得擅自進(jìn)行可能危及標(biāo)的房屋和所在建筑安全的作業(yè)。另一方面是有關(guān)買(mǎi)受人對(duì)建筑物公用部分所享有的權(quán)和承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定。權(quán)利主要體現(xiàn)為合理使用和排除他人妨礙，義務(wù)只要體現(xiàn)為分擔(dān)物業(yè)管理等方面的費(fèi)用。 【常見(jiàn)問(wèn)題及對(duì)策】 本條第二方面的規(guī)定隱約體現(xiàn)了民法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。由于我國(guó)現(xiàn)行民事法律中沒(méi) 有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定， 物權(quán)法 草稿中雖然已經(jīng)彌補(bǔ)了這一缺陷， 但在物權(quán)法出臺(tái)之前， 現(xiàn)實(shí)