房地產(chǎn)地塊項目投資可行性研究報告

1、ZZ項目投資可行性分析報告房地產(chǎn)地塊投資項目2011-4-13宗地狀況：宗地在安陽市地圖中的具體位置如下：（右下紅色圓點） 新三賢路華路路環(huán)北道大濱湍商業(yè)中心1、自然特性該地塊位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)東南部，北臨規(guī)劃建設(shè)中的海河大道（還未打通到宗地），東臨中華大道(年底通行)，南臨炫歌大道，西鄰已建成的郭吳村自建居住小區(qū)。該地塊呈東西寬100米南北長700米的矩形分布，地面平整，共7.31公頃，109余畝，其中規(guī)劃綠地面積為1.5716公頃，本次出讓面積為7.31公頃（含綠地面積1.5716公頃），宗地周遍已建有安彩小區(qū)、企業(yè)家公寓、安鋼家屬區(qū)、安陽師院家屬院、郭吳村家園等多個居住小區(qū)，中華大道與黃

2、河大道年底建成通行后，周遍將形成良好的居住氛圍。2、項目宗地產(chǎn)權(quán)歷史變遷及現(xiàn)狀資料該項目原為郭吳村民集體所有制的耕地，后被安陽市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)征收后作為高新區(qū)建設(shè)儲備用地。土地?zé)o權(quán)屬糾紛。宗地地塊平整，無需任何拆遷，地貌情況良好，已達(dá)到隨時可動工建設(shè)的條件。（宗地現(xiàn)狀圖片） 玉米地即為宗地 地塊現(xiàn)狀3、交通通達(dá)條件地塊位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)東南部，三面臨安陽市重點道路，北臨規(guī)劃建設(shè)中的海河大道（還未打通），東臨中華大道（目前正在施工建設(shè)中，預(yù)計年底可完工通行），南臨炫歌大道，東經(jīng)長江大道距京珠高速入口3公里，經(jīng)過2006年高新技術(shù)開發(fā)區(qū)1513工程道路道路改造建設(shè)后，宗地周遍交通方便，經(jīng)海河大道、

3、中華大道10分鐘內(nèi)即可以到達(dá)市中心。海河大道：東西走向，東接中華大道，往西橫穿整個安陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，直到107國道，雙向6車道50米標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，為高新區(qū)形象道路。中華大道：南北走向，南接南環(huán)路，北接人民大道，雙向六車道50米寬標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，為安陽市政府形象大道。炫歌大道：東西走向，東接中華大道，規(guī)劃中貫穿高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西接107國道，雙向6車道50米標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，為高新區(qū)主干大道。南環(huán)路（長江大道）：東西走向，雙向六車道50米寬標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，宗地經(jīng)打通后的中華大道可直接上長江大道，5分鐘內(nèi)到達(dá)京珠高速入口。4、環(huán)境條件高新技術(shù)區(qū)的企業(yè)廠礦建設(shè)規(guī)劃在西南方向，因此在項目地塊周圍的規(guī)劃建設(shè)中沒有直接的工業(yè)廠

4、礦和污染源，宗地西側(cè)和南側(cè)為郭吳村民安置小區(qū)、安鋼小區(qū)、安陽師院、民營企業(yè)家公寓和規(guī)劃中的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)、文化、休閑、娛樂中心區(qū)；西南側(cè)隔路相望為已建成的安彩400畝居住小區(qū)，中華路東側(cè)為中高檔居住小區(qū)的規(guī)劃用地，環(huán)境綜合評估較好。（周遍道路及小區(qū)圖片） 企業(yè)家公寓 安鋼家園 規(guī)劃建設(shè)的海河大道 宗地西南側(cè)的安彩家園 炫歌大道 規(guī)劃建設(shè)中的中華路宗地四望圖片如下： 宗地南望 宗地北望 宗地東望 宗地西望5、項目所處城市區(qū)位優(yōu)劣勢，公共配套與生活服務(wù)設(shè)施完備情況宗地所處區(qū)域為安陽市近期重點發(fā)展區(qū)域，隨著海河大道和中華路的陸續(xù)打通，該區(qū)域?qū)⒕哂休^大的發(fā)展?jié)摿?，未來將是居民心目中理想的居住區(qū)域；

5、但目前項目周邊的小區(qū)由于還未交工入住，周邊的商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施尚不夠完善，但隨著高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中心區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)（在宗地西南方向500米處）和周邊居住小區(qū)的陸續(xù)交工入住，這里在未來23年內(nèi)將形成良好的居住氛圍。目前宗地往西沿海河大道1.5公里內(nèi)分布有安陽師范學(xué)院、工商銀行高新區(qū)分行、建設(shè)銀行高新區(qū)分行、高新區(qū)公安局分局、文峰區(qū)法院、安陽市五中、蘭亭藝術(shù)學(xué)校（小學(xué)）、開發(fā)區(qū)高中、安陽大學(xué)、棉花研究所等政府企事業(yè)單位及市政公共配套。 周遍學(xué)校簡介：安陽市五中：西距宗地約1.5公里，安陽市五中是安陽市教育局今年申報的普通中學(xué)實驗室建設(shè)示范校之一。該校128畝，投資近7000萬元，與安陽大

6、學(xué)比鄰而居，校園內(nèi)高樓林立，設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)雅，是一所面向新世紀(jì)的現(xiàn)代化學(xué)校。近年來，該校多次受到省、市表彰，目前是省教育廳命名的河南省教育科研基地、河南省中小學(xué)管理先進(jìn)學(xué)校、河南省陶行知教育思想先進(jìn)集體。該校是儀器設(shè)備配備部頒標(biāo)準(zhǔn)1類學(xué)?！，F(xiàn)有36個教學(xué)班，在校生2160人。2001年，新建現(xiàn)代化實驗樓一座，建筑總面積1827平方米,內(nèi)有標(biāo)準(zhǔn)化物理實驗室、化學(xué)實驗室各2個，生物實驗室1個，準(zhǔn)備室5個，儀器室5個，另有體藝室8個，計算機(jī)室2個、語音室2個。還投資25萬元建設(shè)天文臺一座。該校準(zhǔn)備再裝備兩個標(biāo)準(zhǔn)化物理實驗室、兩個標(biāo)準(zhǔn)化生物實驗室、一個標(biāo)準(zhǔn)化化學(xué)準(zhǔn)備室，使學(xué)校教育技術(shù)裝備和實驗教學(xué)工

7、作再上一個大的臺階。安陽市高新區(qū)高中：西距宗地約1.5公里，目前在建中。規(guī)模較大。安陽師范學(xué)院：西距宗地約0.5公里，學(xué)校占地面積1637畝，規(guī)劃占地面積2567畝，建筑面積52萬平方米，建有文科教學(xué)樓、理科教學(xué)樓、綜合教學(xué)樓、多媒體教學(xué)樓、藝術(shù)教學(xué)樓、理化實驗樓、科技館和全程計算機(jī)管理的圖書館，館藏圖書96.1萬冊。擁有各類實驗室74個，實驗設(shè)備先進(jìn)、儀器齊全，貴重儀器設(shè)備價值5350萬元。擁有多個現(xiàn)代化多媒體教室、網(wǎng)絡(luò)化計算機(jī)中心機(jī)房、語音室及外語調(diào)頻發(fā)射臺等。學(xué)院分三個校區(qū)，主校區(qū)黃河大道校區(qū)占地1305畝，預(yù)留700畝，規(guī)劃規(guī)模25000人。文明大道校區(qū)是人文管理學(xué)院，占地300畝，規(guī)

8、劃規(guī)模6000人。中華路校區(qū)擔(dān)負(fù)繼續(xù)教育和各種培訓(xùn)任務(wù)，占地近百畝，規(guī)劃規(guī)模2500人。學(xué)院現(xiàn)有教職工1181人，專任教師848人，其中教授36人，副教授238人，博士21人，碩士148人。近年來，學(xué)院共有33位教師被評為全國和河南省優(yōu)秀教師、模范教師，省級骨干教師，14人獲得曾憲梓全國師范院校教師獎。學(xué)院聘請國內(nèi)外著名大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)的76位專家學(xué)者為兼職教授。安陽工學(xué)院：西距宗地約1.5公里，安陽工學(xué)院始建于1983年，是一所以工科為主，多學(xué)科協(xié)調(diào)發(fā)展的公辦全日制普通本科院校。學(xué)院現(xiàn)占地1303畝，校舍建筑面積39.4萬平方米，全日制普通本、專科在校生10425名，教職工839人，儀器設(shè)備總

9、值5476萬元，圖書館藏書65余萬冊，電子圖書21.2萬種，中外文期刊1600種，加入了4個文獻(xiàn)期刊數(shù)據(jù)庫檢索系統(tǒng)，建有局域網(wǎng)和電子閱覽室。學(xué)院現(xiàn)設(shè)有50多個專業(yè)，涉及工學(xué)、理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、文學(xué)、管理學(xué)、農(nóng)學(xué)等7個學(xué)科門類。蘭亭藝術(shù)學(xué)校（小學(xué)）：西距宗地800米。為一全日制私立小學(xué)，經(jīng)過多年的發(fā)展，得到了眾多學(xué)生家長的認(rèn)可。 安陽師范學(xué)院 安陽大學(xué) 安陽市五中 文峰區(qū)區(qū)法院6、城市規(guī)劃方面的因素（1）規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)出讓宗地為居住、綠化用地地塊編號土地位置規(guī)劃指標(biāo)出讓年限土地狀況面積（公頃）規(guī)劃用途容積率綠化率A中華路西側(cè)，黃河大道南側(cè)1.9038公頃（含綠地0.5038）居住、綠地小于2.5

10、居住大于40%，綠地大于80%70現(xiàn)狀B1.718公頃（含綠地0.2780）C1.6983公頃（含綠地0.2720）D1.9878公頃（含綠地0.5178）（2）地塊周邊現(xiàn)狀與規(guī)劃宗地四周分布著四個居住小區(qū)，其中南側(cè)隔炫歌大道為560畝安彩住宅小區(qū)，其中一期400畝即將建成、安彩小區(qū)西側(cè)為企業(yè)家公寓，宗地西側(cè)緊鄰依次為郭吳村居住小區(qū)、安鋼住宅小區(qū)。宗地東側(cè)為規(guī)劃中的居住用地，目前還未掛牌出讓。宗地四周情況：（小區(qū)圖片） 炫歌大道 560畝安彩家園（一期即將建成）南部：宗地南臨炫歌大道，西南與560畝安彩家園隔路相望 宗地東部為規(guī)劃中的建設(shè)用地 宗地東臨修建中的中華路東部：東臨中華路，道路寬約5

11、0米，為安陽市形象道路，目前正在修建中，年底通車。 宗地西北側(cè)的郭吳村 宗地西側(cè)的郭吳村村建居住小區(qū)西部：緊鄰郭吳自然村和郭吳村村建居住小區(qū) 規(guī)劃建設(shè)中的海河大道中段 海河大道路北的郭吳村社區(qū)服務(wù)中心北部：宗地北臨規(guī)劃中的海河大道（目前還未修通到宗地）7、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件給水工程規(guī)劃：目前主干管已經(jīng)到達(dá)宗地。排水工程規(guī)劃：均已規(guī)劃設(shè)計到宗地周遍。電力工程規(guī)劃：道路照明間距2030米。主力電網(wǎng)已到達(dá)宗地周邊。電信工程規(guī)劃：目前網(wǎng)通線路已經(jīng)進(jìn)入新區(qū)，在新區(qū)管委會已經(jīng)投入使用，可隨時根據(jù)需要接入。燃?xì)夤こ桃?guī)劃：均已規(guī)劃設(shè)計到宗地周遍。熱力工程規(guī)劃：均已規(guī)劃設(shè)計到開發(fā)區(qū)，但目前未建造到宗地。8、土地獲

12、取成本（1）競買獲取土地的方式：該土地?zé)o任何權(quán)屬問題，通過掛牌方式出讓該地塊。（2）提交申請時間（截止）：2006年9月21日16時；競買保證金4000萬元、土地競買起始價約為36.7萬元/畝。宗地綜合素質(zhì)評價。綜合該宗地現(xiàn)場勘踏情況分析，該地塊雖然目前周邊交通情況及基礎(chǔ)設(shè)施情況還未到位，但隨著開發(fā)區(qū)1513工程的逐步開展，中華大道及黃河大道的逐步開通及安彩小區(qū)、企業(yè)家公寓、安鋼小區(qū)的交房入住，宗地周邊將形成較為成熟的居住環(huán)境。綜合該宗地的面積考慮其開發(fā)周期為23年，屆時各項政府基礎(chǔ)設(shè)施及配套都會到位。目前該地塊起拍價為4000萬元，合36.7萬/畝，和東區(qū)70萬/畝左右的地價相比較低，同時該

13、宗地三面臨市政形象及重點道路（中華大道、黃河大道、炫歌大道），在商業(yè)物業(yè)的開發(fā)上又具有較大的開發(fā)潛力，隨著安陽城市的東移南擴(kuò)，該地塊周遍將形成新的居住區(qū)，目前在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃中，地塊西側(cè)800米規(guī)劃建設(shè)為安陽市的副城市中心區(qū)，規(guī)劃建設(shè)有賓館、大型商場、寫字樓、高檔公寓、醫(yī)院等設(shè)施。35年后該區(qū)域有望形成安陽高新區(qū)新的居住、生活、商業(yè)副中心。綜合以上分析，該宗地綜合素質(zhì)良好。二、土地權(quán)屬狀況項目宗地原為村民集體耕地，開發(fā)區(qū)征用后規(guī)劃為開發(fā)區(qū)居民住宅用地掛牌公開出讓，地塊沒有權(quán)屬爭議。三、拿地方式及法律事務(wù)評估該宗地通過掛牌方式出讓。符合現(xiàn)行法律法規(guī)，競買保證金4000萬元，合36.7萬

14、元/畝，基本符合目前該區(qū)域的土地的評估價值。四、市場狀況（一）城市基本情況安陽為中國七大古都之一，位于河南省最北部，面積7413平方公里，人口500萬。與晉、冀、魯三省接壤，全市地勢西高東低，呈階梯狀分布，在國家加快中西部地區(qū)發(fā)展過程中，具有承東啟西，連南貫北的區(qū)位優(yōu)勢。境內(nèi)西部有煤炭、鐵礦石、大理石等礦產(chǎn)資源,東部是全國優(yōu)質(zhì)糧棉油生產(chǎn)基地之一。安陽交通便利，京廣鐵路、107國道、京珠高速公路縱貫全境，南距鄭州國際機(jī)場200公里，北距首都北京500公里；安陽能源充足，其中天然氣年輸入量1.5億立方米，規(guī)劃中的南水北調(diào)工程將縱貫安陽全境。安陽經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，已形成鋼鐵、電子、機(jī)械、醫(yī)藥、化工、食品

15、等支柱產(chǎn)業(yè)和工業(yè)生產(chǎn)體系。安陽鋼鐵公司和安陽彩玻公司已進(jìn)入全國500家最大工業(yè)企業(yè)。2005年全市總面積7413平方公里，其中市轄區(qū)面積247平方公里，建成區(qū)面積71平方公里。全市總?cè)丝?35萬人，其中市建成區(qū)人口724萬人。2005年全市國內(nèi)生總值達(dá)368.64億元，居全省第10位，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)302.96億元，居全省第4位。安陽市是河南省重點工業(yè)城市，目前已經(jīng)形成了以冶金、電子、化工、電力、機(jī)械、紡織、醫(yī)藥、煙草為主的工業(yè)體系。全市總?cè)丝?25萬人，其中市建成區(qū)人口74萬人。20065年全市國內(nèi)生總值達(dá)368.64億元，居全省第8位，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)302.96億元，居全省

16、第4位。2、城市發(fā)展總體規(guī)劃及項目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃。安陽市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于城市東南郊區(qū)，1992年8月4日正式成立，2003年4月安陽市區(qū)劃調(diào)整后，高新區(qū)由原規(guī)劃的24.1平方公里擴(kuò)大到30.1平方公里，轄區(qū)范圍北起文昌大道，南到規(guī)劃中的外環(huán)路，西起京廣鐵路，東到規(guī)劃中的光明路（原規(guī)劃為外環(huán)路）。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是安陽城市建設(shè)的重點，開發(fā)區(qū)轄18個行政村，有市民約10萬人，2005年，在全省11個開發(fā)區(qū)中，安陽開發(fā)區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長率綜合指數(shù)排名第一，經(jīng)濟(jì)總量在9個省級開發(fā)區(qū)中排名第三。目前該區(qū)已進(jìn)駐企業(yè)227家，個體工商企業(yè)1506家，進(jìn)區(qū)企業(yè)累計總投資85.58億元

17、。其中高新技術(shù)項目72個，總投資額28.79億元，批準(zhǔn)設(shè)立三資企業(yè)29家，形成了以文昌大道、彰德路開發(fā)區(qū)段為軸線的物流長廊，2006年開發(fā)區(qū)1.9億元用于改造開發(fā)區(qū)5條道路、新建13條道路（路段），開發(fā)區(qū)城區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)出美麗的宜居環(huán)境；安鋼150萬噸冷軋板、安彩PDP、鉆石飛機(jī)、鑫盛機(jī)床等大項目的建設(shè)，荷蘭益科公司的碳?xì)渲评鋭╉椖俊⑸虾?biāo)五高強(qiáng)度緊固件項目、凱地公司的特種電磁鐵項目、宏源型鋼的擴(kuò)建項目、旺旺集團(tuán)的糖果項目等一批準(zhǔn)備“落地”建設(shè)項目，將掀起開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)新高潮。上述項目預(yù)計總投資136.7億元，將新增產(chǎn)值150億元至180億元，因此高新技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?。隨著工商企業(yè)的進(jìn)駐和發(fā)

18、展，市政道路的修建和基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，目前高新區(qū)高尚人居環(huán)境已初步呈現(xiàn)，隨著東南新區(qū)規(guī)劃的實施及開發(fā)區(qū)1315工程的不斷完善,開發(fā)區(qū)將形成以銀杏大街和黃河大道為中心,通往市區(qū)和外地的交通樞紐，無異為我們項目商業(yè)的發(fā)展增加了無限的商機(jī)，同時以銀杏大街與黃河大道為中心，十?dāng)?shù)個高檔、宜居小區(qū)也相繼建成入住，開發(fā)區(qū)新的居住、休閑、購物中心區(qū)將逐步形成。整體上看，今后一段，開發(fā)區(qū)的建設(shè)速度勢必加快，結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，未來該區(qū)域?qū)⑹前碴柺泄I(yè)企業(yè)集中、文化氣息濃厚、商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)的區(qū)域。3、政治環(huán)境評估2006年，市委以“三個代表”重要思想和黨的十六大、十六屆四中全會精神為指針，確立了全面建設(shè)小康社

19、會的基本思路。堅持“四路并進(jìn)”，整體推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)健康發(fā)展。全年GDP突破450億元，增長14；財政一般預(yù)算收入完成23億元，增長30。狠抓招商引資和城鎮(zhèn)化建設(shè)，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)、非公經(jīng)濟(jì)，取得了顯著成績。市委、市政府確立了緊緊圍繞把安陽市建成豫北區(qū)域性中心城市的目標(biāo)，加強(qiáng)城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，拉大框架，完善功能，充分發(fā)揮歷史文化名城優(yōu)勢，全面開展一申四創(chuàng)工作，促進(jìn)安陽市的文化、旅游、城市建設(shè)和管理水平的提高。力爭把安陽建成豫北地區(qū)最大的購物中心、貿(mào)易中心、文化中心和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。使社會進(jìn)步提高到新的水平，城市建設(shè)在周邊城市中居于領(lǐng)先地位，環(huán)境對周邊城市有吸引力，發(fā)展對周邊城市有輻射力，方方

20、面面對周邊城市有競爭力，成為人流、物流、金融流聚集的區(qū)域經(jīng)濟(jì)地帶。從而進(jìn)一步提高安陽市在國內(nèi)國際的知名度，在周邊和同等規(guī)模的城市群中，具有自己獨有的優(yōu)勢。省委在制定全面建設(shè)小康社會規(guī)劃過程中，要求安陽市在發(fā)展速度和改革開放方面走在全省前列，在中原崛起中發(fā)揮先鋒作用，提前1-2年實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)。因此在今后10年內(nèi)，安陽將為工商企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個良好穩(wěn)定的政治環(huán)境。（二）房地產(chǎn)市場狀況1、房地產(chǎn)市場發(fā)展概況近幾年，安陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，2006年1月至6月，共完成房地產(chǎn)頭7.37億元，施工面積193.23萬平方米，其中新開工面積59.69萬平方米，分別比去年同期增長了40%、3

21、1.11%和22.09%。今年上半年，全市銷售商品房面積34.7萬平方米，相當(dāng)于2003年全年的銷售量，實現(xiàn)銷售收入6.11億元，分別比去年同期的21.27萬平方米和3.25億元增長63.14和88%。目前市場主要呈現(xiàn)如下特征：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有升，開發(fā)規(guī)模繼續(xù)緩速擴(kuò)大，西開工、竣工面積比例適中，產(chǎn)出基本平衡，銷售面積和銷售額同步增長，市場需求較為旺盛。同時經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)穩(wěn)步增長，銷售形式良好。上半年市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)施工面積為42.69萬平米，站總施工面積的22%，同比增長21.23%；銷售面積13.85萬平方米，占總銷售面積的39.91%，滿足了一大批中低收入家庭的住房需求。（

22、2）商品房平均價格略有上漲，市場反映平穩(wěn)。今年上半年住宅平均價格為1860元/平米，比2005年的1629元/平米增長6.75%，但較2005年19.92%的增幅下降了66.11%，營業(yè)房平均價格為7265元/平米，與2005年底的6361元/平米增長14.21%，經(jīng)濟(jì)適用房平均價格為1100元/平米，與2005年底的1075元/平米增長2.3%。（3）老城區(qū)開發(fā)用地有效供應(yīng)不足，土地供應(yīng)以拆遷改造為主，出讓價格較高，且規(guī)模偏小，無法實現(xiàn)規(guī)模開發(fā)，小區(qū)建設(shè)品質(zhì)受到嚴(yán)重限制。市場開發(fā)的重點區(qū)域在東區(qū)和西區(qū)，安陽市委、市政府建設(shè)豫北區(qū)域性中心城市和宜居城市政策，“東進(jìn)、西調(diào)、南控、北抑”的城市總體

23、規(guī)劃原則，決定了大盤發(fā)展方向和布局。（4）2006年，安陽房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個集中爆發(fā)的階段，安陽樓市的大盤時代應(yīng)運而生，在東區(qū)，30萬平米的京林中央公園、上海城房置業(yè)26萬平迷的香格里拉城市花園，叢臺房地產(chǎn)公司開發(fā)占地500畝，開發(fā)面積達(dá)50萬平方米的新世紀(jì)花園項目，在西區(qū)，則有貞元集團(tuán)30萬平米的楓林水郡和大華集團(tuán)的大華金商都綜合項目等，另外還有三角湖公園、濱河花園、藍(lán)灣假日、萬潤園等中小型項目，市場競爭逐漸開始激烈。（5）眾多外地開發(fā)商的加入和大型樓盤的陸續(xù)開發(fā)，大大增加了市場風(fēng)險，且新增加的這些樓盤大都定位為中高檔，銷售價格集中在23002600元之間，甚至?xí)撸@將會使市場競爭更加

24、激烈，潛在風(fēng)險不斷加大，尤其是5個大盤的集中入市，將近150萬平方米的中高檔房開發(fā)規(guī)模很有可能會打破安陽市房地產(chǎn)市場供需的平衡。（6）隨著眾多外地開發(fā)商的進(jìn)入和大盤的陸續(xù)開發(fā)，集約化、立體化運營城市地產(chǎn)的理念深入人心，高起點的規(guī)劃設(shè)計、高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)施工、高水平的管理，都使安陽房地產(chǎn)市場的開發(fā)水平上到了一個新的層次。新規(guī)劃小區(qū)在建筑規(guī)劃、園林景觀、物業(yè)管理等方面都有了很大的提高。（7）由于新增加的幾個大盤大都位于東區(qū)，土地價格相對較高，產(chǎn)品定位也大多為大戶型和中高檔次，這就增加了這一層次產(chǎn)品競爭的激烈程度。但同時也給高水平建設(shè)、中低價位的產(chǎn)品留出了相當(dāng)大的市場空間。（8）2006年安陽市經(jīng)濟(jì)適用

25、房項目計劃共有四個項目，總建筑面積25.97萬平米，2700余套，這些經(jīng)濟(jì)適用房項目的價格拉低了整個房地產(chǎn)市場的平均價格，因此上半年安陽是商品房的實際銷售價格應(yīng)在1739元/平米之上。2、在售商品住宅銷售價格、銷售進(jìn)度情況安陽現(xiàn)有商品住宅包括多層、小高層、別墅三類。各類商品住宅銷售價格情況如下：多層銷售均價集中在16002600元/平方米，但東區(qū)銷售價格普遍較高，如京林中央公園的銷售均價在2600元/平方，參考這一價格，即將上市銷售的幾個大盤銷售價格也將在2600元/平方左右。小高層住宅銷售均價22002600元/平方米，如朝陽花園小高層銷售均價2600元/平方。銷售進(jìn)度方面，一般到項目竣工時

26、，銷售率能達(dá)到70左右。小高層銷售形勢較差，銷售周期較長，如朝陽花園，多層已經(jīng)銷售完畢，而小高層目前銷售率僅為60左右；多層產(chǎn)品銷售較好，京林中央公園一期300多套房源，經(jīng)過半年的推廣，目前銷售已達(dá)到85%左右，其他幾個大盤項目正處于前期推廣期和內(nèi)部認(rèn)購期，如香格里拉花園，這些新盤大多將在今年年底、明年年初才能入市正式銷售。在售項目介紹：1、京林花園開發(fā)商北京京林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商北京偉業(yè)項目位置中華路與燈塔路交叉口占地面積13500多萬平方米地價60萬總建筑面積28萬平米總套數(shù)共1300多套，一期318套綠化率40%容積率2.1建筑形態(tài)住宅，多層，高層建筑結(jié)構(gòu)多層磚混，高層框架結(jié)構(gòu)戶型

27、兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳、疊加別墅面積105平米，130160平米，160190平米，350平米價格一層2750元/平米二層2800元/平米三層2900元/平米四層2800元/平米五層2700元/平米6層2600元/平米付款方式一次性和按揭周邊配套設(shè)施市政大樓，易園，市第六人民醫(yī)院、外國語中學(xué)、市體育館小區(qū)配套設(shè)施水電氣三通、休閑座椅，規(guī)劃建設(shè)有獨立商業(yè)設(shè)施，為小區(qū)業(yè)主提供商業(yè)服務(wù)建筑標(biāo)準(zhǔn)外墻：面磚和涂料屋頂：混合砂漿；地面：水泥砂漿；門：進(jìn)戶門為高檔防盜門；室內(nèi)所有房間無門框及門；窗：彩鋁塑鋼窗；廚房：防水、水泥砂漿；內(nèi)墻、頂棚：水泥砂漿；衛(wèi)生間：防水、水泥砂漿陽臺：不封閉寬帶、有線電視

28、、電話線入戶施工狀況正在施工樓盤推出日期2006.4推出一期銷售形勢截止目前，一期銷售率達(dá)到90%，二期還未推出消費群體私營企業(yè)主、個體工商戶、企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)等高收入群體物業(yè)收費暫時未確定售樓熱線59999992、楓林水郡開發(fā)商貞元房地產(chǎn)銷售商貞元房地產(chǎn)項目位置文峰大道西段占地面積283畝地價？（還未完成土地購買手續(xù)）總建筑面積30萬平米總套數(shù)共1000多套，由于總體規(guī)劃仍在調(diào)整，具體套數(shù)未定綠化率40%容積率1.2建筑形態(tài)多層住宅建筑結(jié)構(gòu)多層磚混戶型兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳面積90平米，135平米，156平米價格一層1920元/平米二層1960元/平米三層2020元/平米四層188

29、0元/平米五層1680元/平米6層1390元/平米付款方式一次性、分期和按揭周邊配套設(shè)施西客站小區(qū)配套設(shè)施水電氣三通、暖氣，規(guī)劃有商業(yè)配套建筑標(biāo)準(zhǔn)外墻：面磚和涂料屋頂：混合砂漿；地面：水泥砂漿；門：進(jìn)戶門為高檔防盜門；室內(nèi)所有房間無門框及門；窗：單框單玻塑鋼窗；廚房：防水、水泥砂漿；內(nèi)墻、頂棚：水泥砂漿；衛(wèi)生間：防水、水泥砂漿陽臺：封閉寬帶、有線電視、電話線入戶施工狀況一期已封頂，預(yù)計2007年年初交房樓盤推出日期2006.3推出一期銷售形勢截止目前，一期銷售率達(dá)到60%消費群體安鋼中基層員工、企事業(yè)單位中基層員工物業(yè)收費暫時未確定售樓熱線31566663、濱河國際花園開發(fā)商安陽市藍(lán)景森置業(yè)有

30、限公司銷售商北京保興利地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)項目位置濱河路與盤庚街交叉口占地面積60畝地價90萬總建筑面積7萬多平米總套數(shù)共300多套綠化率40%容積率1.8建筑形態(tài)商住混合建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)戶型三房兩廳、四房兩廳面積155平米， 160平米，180平米，232平米，243平米價格一層2200元/平米二層2250元/平米三層2300元/平米四層2350元/平米五層2400元/平米以上每層差價50元。付款方式一次性和按揭小區(qū)配套設(shè)施水電氣三通、休閑座椅，暖氣初裝費80元/平方建筑標(biāo)準(zhǔn)外墻：面磚和涂料屋頂：混合砂漿；地面：水泥砂漿；門：進(jìn)戶門為高檔防盜門；室內(nèi)所有房間無門框及門；窗：塑鋼窗；廚房：防水、水泥砂

31、漿；內(nèi)墻、頂棚：水泥砂漿；衛(wèi)生間：防水、水泥砂漿陽臺：不封閉寬帶、有線電視、電話線入戶施工狀況正在施工，2007.8月交房樓盤推出日期2006.4 銷售形勢仍處于內(nèi)部認(rèn)購階段消費群體周邊老居民，企事業(yè)單位一般員工，中等收入市民物業(yè)收費暫時未確定售樓熱線2946666、29488884、朝陽花園開發(fā)商太行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商太行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置中華路中段，東區(qū)公園對面占地面積50畝地價50萬總建筑面積5.2萬平米總套數(shù)350套綠化率41%容積率1.6建筑形態(tài)住宅，多層，小高層建筑結(jié)構(gòu)多層磚混，小高層框架結(jié)構(gòu)戶型三房兩廳、四房兩廳、復(fù)式面積130180平米，260300平米價格多層：

32、一層2300元/平米二層2320元/平米三層2390元/平米四層2200元/平米五層1980元/平米六層1690元/平米小高層：一層2430元/平米，往上每層差價在30元左右，頂層2790元/平米付款方式一次性和按揭周邊配套設(shè)施市政大樓，易園，市第六人民醫(yī)院、外國語中學(xué)、市體育館小區(qū)配套設(shè)施沿街配備商業(yè)，有購物健身場所建筑標(biāo)準(zhǔn)外墻：面磚和涂料屋頂：混合砂漿；地面：水泥砂漿；門：進(jìn)戶門為高檔防盜門；室內(nèi)所有房間無門框及門；窗：塑鋼窗；廚房：防水、水泥砂漿；內(nèi)墻、頂棚：水泥砂漿；衛(wèi)生間：防水、水泥砂漿陽臺：不封閉寬帶、有線電視、電話線入戶小高層樓梯間花崗巖地面，單元門對講施工狀況正在施工，2006

33、年12月交房樓盤推出日期2005.3 銷售形勢截止目前多層銷售率達(dá)95%，小高層銷售在70%左右消費群體私營企業(yè)主、個體工商戶、企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)收費暫時未確定售樓熱線29339995、三角湖公園開發(fā)商安陽市君安住宅開發(fā)有限公司銷售商安陽市君安住宅開發(fā)有限公司項目位置市三角湖公園西50米占地面積38畝地價65萬總建筑面積4.3萬平米總套數(shù)405套綠化率40%容積率1.8建筑形態(tài)多層、小高層住宅，商住混合建筑結(jié)構(gòu)多層磚混，小高層框架結(jié)構(gòu)戶型三房兩廳、四房兩廳面積115189平米，13種戶型面積價格二層2313元/平米三層2328元/平米四層2338元/平米五層2398元/平米六層2398元/

34、平米710層2423元/平密底層商鋪980016800元/平米付款方式一次性和按揭小區(qū)配套設(shè)施水電氣三通、休閑座椅，規(guī)劃建設(shè)有底層商業(yè)設(shè)施，為小區(qū)業(yè)主提供商業(yè)服務(wù)建筑標(biāo)準(zhǔn)外墻：面磚和涂料屋頂：混合砂漿；地面：水泥砂漿；門：進(jìn)戶門為高檔防盜門；室內(nèi)所有房間無門框及門；窗：塑鋼窗、雙層玻璃；廚房：防水、水泥砂漿；內(nèi)墻、頂棚：水泥砂漿；衛(wèi)生間：防水、水泥砂漿陽臺：不封閉寬帶、有線電視、電話線入戶小高層樓梯間花崗巖地面，單元門對講施工狀況10樓盤推出日期2005.4推出銷售形勢截止目前，一期銷售率在50%左右消費群體私營企業(yè)主、個體工商戶、企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)等高收入群體物業(yè)收費多層0.3元/平方/月

35、，小高層0.8元/平方/月售樓熱線2580888，25812586、藍(lán)灣假日開發(fā)商安陽市東遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商安陽市東遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置開發(fā)區(qū)海河大道中占地面積80畝地價35萬/畝總建筑面積6.5萬余平米總套數(shù)一期300余套綠化率40%容積率1.31建筑形態(tài)多層住宅建筑結(jié)構(gòu)多層磚混戶型兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳面積100平米，150160平米，180平米，250320平米價格一層2400元/平米二層2200元/平米三層2260元/平米四層2180元/平米五層2060元/平米六層1960元/平米付款方式一次性、分期和按揭周邊配套設(shè)施開發(fā)區(qū)高中、五中、建設(shè)銀行開發(fā)區(qū)分行、開發(fā)區(qū)二

36、小等小區(qū)配套設(shè)施水電氣三通、暖氣，規(guī)劃有商業(yè)配套建筑標(biāo)準(zhǔn)外墻：面磚和涂料屋頂：混合砂漿；地面：水泥砂漿；門：進(jìn)戶門為高檔防盜門；室內(nèi)所有房間無門框及門；窗：雙玻塑鋼窗；廚房：防水、水泥砂漿；內(nèi)墻、頂棚：水泥砂漿；衛(wèi)生間：防水、水泥砂漿陽臺：封閉寬帶、有線電視、電話線入戶施工狀況已封頂樓盤推出日期一期于2005年10月推出，二期日期未定銷售形勢截止目前，銷售率達(dá)到70%左右消費群體企事業(yè)單位中基層員工、中等收入市民、個體戶物業(yè)收費暫時未確定售樓熱線25990003、客戶需求調(diào)研（1）各階層居住現(xiàn)狀分析大型國有企業(yè)和政府市直機(jī)關(guān)主要靠福利分房、集資建房或通過購買經(jīng)濟(jì)適用住房解決居住問題。市區(qū)內(nèi)收入

37、一般的個體戶和部分效益較好的企業(yè)職工是市區(qū)內(nèi)普通多層住宅的主力客戶。高端消費群體一般都有23套住房，家庭結(jié)構(gòu)為23代，有購買高檔住宅的趨勢，對住房的環(huán)境、面積和配套有較高的要求。高檔商品房的客戶主要包括郊縣私營企業(yè)主、市區(qū)內(nèi)經(jīng)營餐飲、服裝、汽車運輸?shù)乃綘I企業(yè)主、大型企業(yè)如安鋼、安彩的業(yè)務(wù)人員及合作單位經(jīng)營者、大中型國有企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)、行政事業(yè)單位主管領(lǐng)導(dǎo)等。中小企業(yè)的中等收入員工及企事業(yè)單位的基層員工目前購房壓力比較大，很多是與父母一起居住。（2）目標(biāo)客戶群體構(gòu)成分析根據(jù)安陽市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成和現(xiàn)有業(yè)主資料，可以初步確定中、高檔商品住宅的客戶群體主要包括：私營企業(yè)主（1）經(jīng)營餐飲、服裝、建材、裝飾

38、的私營企業(yè)主。（2）從事水泥、建筑、鋼材鋼材產(chǎn)業(yè)上下游衍生產(chǎn)業(yè)的企業(yè)主，桂花居現(xiàn)有業(yè)主260余戶，70%以上為私營企業(yè)主或個體工商戶。（3）服務(wù)型企業(yè)及國有大中型企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)。行政、事業(yè)、金融單位中高層領(lǐng)導(dǎo)有相當(dāng)一部分該類領(lǐng)導(dǎo)通過參股企業(yè)方式，擁有較高的灰色收入；還有一類是夫妻雙方一人從政，一人經(jīng)商，這類“官商”家庭也擁有較高收入。但根據(jù)目前安陽房地產(chǎn)市場的競爭狀況來分析，我們的客戶群體除了這一部分高收入群體外，產(chǎn)品的主要客戶群體為一般有住房需求的中等收入市民，項目的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計也將以此為中心進(jìn)行設(shè)計。（3）目標(biāo)客戶群對住宅的需求分析從商品住宅購房者構(gòu)成情況看，本市購房者占90%左右

39、，周遍縣鎮(zhèn)購房者占10%左右。購房者主要由在安陽市經(jīng)商的個體工商戶、私營企業(yè)主、效益較好的大型國有企業(yè)（安彩集團(tuán)、安鋼集團(tuán)員工、市區(qū)及轄縣行政機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、市區(qū)及轄縣國有企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)組成，購房的主要目是居住。針對安陽目前的市場發(fā)展現(xiàn)狀和客戶需求分析，我們的項目定位主要取向為兩個人群。戶型、面積及總價職業(yè)構(gòu)成在保證產(chǎn)品使用功能的情況下，以90平米的小三房和90平米的兩房產(chǎn)品為主，總價控制在20萬左右，可以讓真正需要居住房子的年輕人實現(xiàn)購買好房子的夢想。2535歲的青年人第一次置業(yè)，主要職業(yè)為大型企業(yè)的中基層員工，有改善居住需求的個體工商戶，企事業(yè)單位的一般員工，市民中從事自由職業(yè)的中低收入者等。聯(lián)

40、排別墅260平方米左右，單套總價可以達(dá)到65萬左右；疊加別墅或四層純復(fù)式樓單套200250平方米，單套總價4560萬。經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的個體工商戶，主要包括從事煤炭經(jīng)營和運輸?shù)膫€體工商戶，從事餐飲、服裝等行業(yè)經(jīng)營的個體工商戶大中型國有企業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)家庭資產(chǎn)100萬元以上（4）目標(biāo)消費群體對宗地認(rèn)識的分析及宗地開發(fā)思路從第一個項目積累的現(xiàn)有業(yè)主分析來看，高新區(qū)的居住環(huán)境與居住價值已經(jīng)得到了大多數(shù)市民的認(rèn)同，隨著高新區(qū)居住環(huán)境的進(jìn)一步改善和眾多小區(qū)的陸續(xù)交工入住，高新區(qū)將形成良好的人居氛圍。雖然目前情況下，在市民心目中，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的居住價值稍差于東區(qū)，但如果我們能在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計上有所創(chuàng)新，開

41、發(fā)出與東區(qū)目前在售產(chǎn)品有較大差異的產(chǎn)品來實現(xiàn)對不同客戶群體的差異化營銷，以中高檔次的產(chǎn)品銷售給中間需求層次的第一次置業(yè)需求的客戶，就可以在一定程度上避免與東區(qū)、西區(qū)幾個即將推出項目產(chǎn)品的直面競爭，從而實現(xiàn)經(jīng)營上的成功和既定的利潤目標(biāo)。宗地所在區(qū)位生活、文化氛圍濃厚，西距規(guī)劃建設(shè)1300多畝、25000余人的安陽師范學(xué)院不到500米，同時在宗地西500米處高新區(qū)已開始規(guī)劃建設(shè)生活、商務(wù)中心，因此該區(qū)域未來35年內(nèi)將形成良好的居住與生活氛圍，宗地具有良好的發(fā)展前景。五、產(chǎn)品研究構(gòu)思與初步規(guī)劃設(shè)計要點1、項目宗地SWOT分析，包括：優(yōu)勢（S）（1）宗地位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)中的城市副中心區(qū)東側(cè)，

42、目前高新區(qū)路網(wǎng)已經(jīng)基本建成，相比老城區(qū)來看，居住生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，距老城區(qū)約10分鐘車程，到東區(qū)也非常便利，是未來東區(qū)和南區(qū)發(fā)展結(jié)合后的中心位置，前景發(fā)展良好。非常適宜建設(shè)中高檔宜居住宅小區(qū)。（2）地塊位于安陽市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃規(guī)劃的新行政、文化、商業(yè)中心區(qū)附近，周邊1公里內(nèi)規(guī)劃有眾多學(xué)校，如安陽師范院、安陽大學(xué)、安陽市重點中學(xué)五中、銀杏幼兒園、開發(fā)區(qū)高級中學(xué)、銀行、商業(yè)、醫(yī)院等各類配套設(shè)施，配套設(shè)施齊全，文化氛圍濃厚，未來生活居住方便；（3）響應(yīng)政府房地產(chǎn)調(diào)控號召，70%以上為90平米以下戶型，可以得到政府支持，還可以爭取比老城區(qū)更為優(yōu)惠的政策，在可控的范圍內(nèi)實現(xiàn)項目的快進(jìn)快出。（4

43、）土地成本40萬元/畝（初步意向），與老城區(qū)和東區(qū)相比土地價格較低，而且采用跟土地方合作的方式，項目運作前期資金壓力不大。（5）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是市政府城市建設(shè)的重點發(fā)展方向，也是社會關(guān)注的焦點，比較容易得開發(fā)區(qū)政府的大力支持與認(rèn)可，有助于提高企業(yè)的知名度與品牌美譽(yù)度。以不同于其他項目大戶型高價位的定位提高建業(yè)的品牌美譽(yù)度，也是實現(xiàn)胡總“讓河南人民都住上好房子”的企業(yè)承諾，而不再僅僅是給富裕階層蓋房子。（6）目前市場上中小型戶型社區(qū)還不多，我們快速進(jìn)入可以在實現(xiàn)與其他項目差異化競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)上實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。（7）宗地三面臨市政重點道路，具有較大的商業(yè)物業(yè)開發(fā)潛力。劣勢（W）（1）在市民的認(rèn)知中，

44、該宗地的位置稍微偏僻些，雖然未來規(guī)劃為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心位置，但目前人氣還不是太足，項目前期公共配套的成熟度比較低，尤其是生活配套還不是很完備，需要一定的時間發(fā)展，市場需要進(jìn)一步的培植。（2）公交線路到達(dá)宗地的還比較少，如果定位為普通大眾造的好房子，市民出行交通方式需要在相距項目運作時加以考慮。機(jī)會（0）（1）目前市場上產(chǎn)品定位為中高檔建造質(zhì)量與中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，適合普通市民購買的社區(qū)還是一個市場空白，我們可以避免與市場上現(xiàn)有幾個大盤的直面競爭。（2）新城區(qū)是政府城市化建設(shè)的重點發(fā)展方向，進(jìn)入新區(qū)發(fā)展符合政府對企業(yè)的期望；（3）我們有在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)成功第一個項目的實踐經(jīng)驗，也積

45、累了很大一批老業(yè)主和老客戶，培養(yǎng)了一大批忠誠客戶，建業(yè)品質(zhì)已經(jīng)得到了當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)可，所有這一切都有利于企業(yè)在安陽市場持續(xù)性發(fā)展。（4）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和東區(qū)一樣是政府大力支持發(fā)展的區(qū)域，積極參與新區(qū)開發(fā)建設(shè)不但能得到安陽市政府的大力支持，還可以得到開發(fā)區(qū)政府的強(qiáng)力支持。威脅（T）本項目威脅主要來自外部政治風(fēng)險和市場風(fēng)險，具體來自以下幾個方面：（1）新城區(qū)比較容易受到國家宏觀調(diào)控和政府領(lǐng)導(dǎo)換屆等因素的影響，在新區(qū)開發(fā)有一定的風(fēng)險。（2）受政府財政收入和國家宏觀調(diào)控的影響，新區(qū)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度尤其是市政配套等建設(shè)會存在著延緩的可能，對項目的開發(fā)是一個最直接的威脅。（3）位置處于開發(fā)區(qū)的邊緣位置，雖然周

46、邊已經(jīng)有很多土地處于開發(fā)中，路網(wǎng)也已經(jīng)基本修建到位，但市場的認(rèn)知仍需要有一個過程。（4）眾多新樓盤近期入市，市場鏡子壓力較大，項目必須有較強(qiáng)的創(chuàng)新性，才能引起市場關(guān)注。2、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析目前安陽房地產(chǎn)市場競爭已逐步激烈，年底到明年初有眾多新樓盤入市，而且體量巨大，未來一至兩年內(nèi)新入市的面積達(dá)到150萬平米，且大部分規(guī)劃建設(shè)為高檔住宅，這就將進(jìn)一步加劇高檔住宅這一市場競爭的激烈程度。而且國家目前進(jìn)一步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，國十五條兩個70%的實行也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。針對這樣的市場情況，該地塊應(yīng)以建設(shè)中檔住宅為主，在保證高品質(zhì)的條件下主要進(jìn)攻中端市場，尤其是要考慮要以低總

47、價來實現(xiàn)進(jìn)攻市場的目的，以與目前市場上其他樓盤實現(xiàn)錯位競爭，同時如果能與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)在一定范圍內(nèi)對宗地原有規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)做一定調(diào)整（原規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)沒有商業(yè)，但如果我們能通過與政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)充分利用宗地三面臨形象大道的優(yōu)勢開發(fā)商業(yè)房），就可以通過住宅產(chǎn)品與商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的相互彌補(bǔ)大大降低項目的操作風(fēng)險，提高項目的利潤空間。3、規(guī)劃設(shè)計的初步概念目標(biāo)客戶群體構(gòu)成及消費心態(tài)根據(jù)本宗地的素質(zhì)特點和對市場與客戶群體的深入分析，可以界定本項目的主力客戶群是市區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的個體工商戶、效益較好的企事業(yè)單位中基層員工及其他中等收入者，他們家庭收入在30006000元/月，具有較高的文化水平，對好的產(chǎn)品有較強(qiáng)的鑒別能力，向往有品質(zhì)的生活。概念定位根據(jù)本項目目標(biāo)客戶群體構(gòu)成及消費心態(tài)，可以確定本項目概念定位應(yīng)為安陽市具有區(qū)位、人文、景觀價值的中檔價位的高品質(zhì)人文住宅社區(qū)。產(chǎn)品定位以低密度多層、小高層住宅為主導(dǎo)的高品質(zhì)景觀社區(qū)，并考慮提高地塊的商業(yè)功能，突出產(chǎn)品檔次。功能定位以中檔中小型戶型為主，高檔大戶型為輔，為處于不同人生階段的社會精英人士打造一個具有高檔品質(zhì)的社區(qū)。地位定位在建業(yè)桂花居行業(yè)領(lǐng)袖地位的基礎(chǔ)上，把該項目的定位降低到中端，以為城市社會精英打造高品質(zhì)、高性價比的中檔高品位社區(qū)為項目