農(nóng)村集中居住工程晟泰家園建設(shè)項(xiàng)目可行性方案研究報(bào)告

1、農(nóng)村集中居住工程晟泰家園一期建設(shè)工程工程申請(qǐng)報(bào)告目 錄第一章工程總論 1第一節(jié)工程概況 1第二節(jié)工程提出背景 2第三節(jié)可研工作依據(jù)和圍 2第四節(jié)申報(bào)單位概況 3第五節(jié)可行性研究結(jié)論 5第二章工程提出背景和建設(shè)的必要性 8第一節(jié)工程提出歷史背景 8第二節(jié)工程建設(shè)的必要性 10第三節(jié)開(kāi)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 13第四節(jié) 東營(yíng)市住宅市場(chǎng)分析 15第三章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 18第四章 工程所在地周?chē)h(huán)境及建筑開(kāi)發(fā)條件 20第一節(jié)建設(shè)地區(qū)概況 20第二節(jié) 自然條件和資源 21第三節(jié)建設(shè)地址 25第四節(jié)市政配套設(shè)旌 26第五節(jié)建筑材料來(lái)源 27第六節(jié)工程選址 27第五章工程建設(shè)容及方案 28第

2、一節(jié)建設(shè)規(guī)模 28第二節(jié)方案設(shè)計(jì) 28第三節(jié)根底配套設(shè)施綜合規(guī)劃 32第六章環(huán)境影響分析 39第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 39第二節(jié)施工期環(huán)境影響分析 39第三節(jié) 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響影響分析 47第四節(jié)結(jié)論與建議 48第七章平安衛(wèi)生消防 49第八章節(jié)能篇 51第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)與設(shè)計(jì)原那么 52第二節(jié)節(jié)能措施 58第三節(jié)節(jié)水措施 64第九章抗震設(shè)防專篇 65第十章物業(yè)管理和平安防護(hù) 69第一節(jié)物業(yè)管理 69第二節(jié)平安防護(hù) 70第一章工程施工方案與施工保證措施71第一節(jié)工程施工方案 71第二節(jié)施工保證措施 72第三節(jié)工程招標(biāo) 73第十二章 投資估算與資金籌措 73第一節(jié)投資估算及說(shuō)明 73第二節(jié)投資估算 74

3、第三節(jié)資金籌措 76第十三章經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)及與社會(huì)效益評(píng)價(jià) 76第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 76第二節(jié)社會(huì)效益評(píng)價(jià) 79第十四章結(jié)論和建議 80第一章工程總論第一節(jié)工程概況一、工程名稱：某鎮(zhèn)農(nóng)村集中居住工程晟泰家園一期建設(shè)工程二、建設(shè)單位：東營(yíng)市源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 聯(lián)系人：海強(qiáng)聯(lián)系： ：257400三、建設(shè)性質(zhì)：新建四、工程建設(shè)地點(diǎn)：利津縣某鎮(zhèn)濱港路以西，永館路以南五、工程建設(shè)規(guī)模：晟泰家園一期占地約 47.37畝，總建筑面積4995.83 m2，其中住宅建筑面積約47493.01 m2，配套商業(yè)面積2502.82m2，容積率1.59,綠地率43%建設(shè)12棟5+1層住宅樓，項(xiàng) 目建成后總?cè)胱魯?shù)

4、259戶。六、周邊環(huán)境與設(shè)施1、工程區(qū)位環(huán)境房地產(chǎn)工程所處的地理位置對(duì)工程的成功運(yùn)作起決定性作用。 本 工程位于東營(yíng)市利津縣某鎮(zhèn)濱港路以西，永館路以南，交通極為便利， 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2、市政環(huán)境水、電、氣、暖、電訊、電視、寬帶、雨污排管道、道路等市政 配套設(shè)施齊全完善，為本工程與其接口提供了便利條件。七、工程所投資金情況工程總投資：9929萬(wàn)元，均為企業(yè)自籌。第二節(jié)工程提出背景隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和人民生活水平的不斷提高， 居民從注重建筑本身、單體戶型向關(guān)注居住環(huán)境、建筑環(huán)境、人與環(huán)境的關(guān)系轉(zhuǎn)變，注重的是共享空間的價(jià)值。住宅的“舒適性、生態(tài)性、信息性和文化性將成為二十一世紀(jì)住宅開(kāi)展的主要特性。為改善

5、居民居住條件， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，東營(yíng)市源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司研究決定，投資建設(shè)某鎮(zhèn)農(nóng)村集中居住工程晟泰家園一期建設(shè)工程。第三節(jié)可研工作依據(jù)和圍一、可研工作依據(jù)1、?中華人民國(guó)建筑法?2、?中華人民國(guó)房地產(chǎn)管理法?3、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例4、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部公布的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?5、王偉宇主編、地震出版的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究與經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià)手冊(cè)6、國(guó)家發(fā)改委關(guān)于編制工程申請(qǐng)報(bào)告的有關(guān)規(guī)定7、?中華人民國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃法?&?城鎮(zhèn)規(guī)劃編制方法?9、?城鎮(zhèn)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)?10、東營(yíng)市城鎮(zhèn)開(kāi)展總體規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃11、工程承辦單位提供的根底資料二、可行性研究的圍I、工程建設(shè)必

6、要性2、建設(shè)條件與地址3、根底設(shè)施條件4、工程建設(shè)方案5、環(huán)境保護(hù)6、節(jié)能7、抗震設(shè)防專篇8物業(yè)管理9、施工方案與施工保證措施10、投資估算與資金籌措第四節(jié)申報(bào)單位概況東營(yíng)市源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是一一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房 屋建設(shè)于一體的綜合性民營(yíng)企業(yè)。成立于 2000年12月，具有獨(dú)立 法人資格，注冊(cè)資金1080萬(wàn)元，固定資產(chǎn) 700萬(wàn)元，各類機(jī)械設(shè) 備先進(jìn)齊全。公司總部位于利津縣中心鎮(zhèn)莊鎮(zhèn)商貿(mào)城， 具備房屋建筑 肆級(jí)資質(zhì)現(xiàn)有員工 958人具有經(jīng)濟(jì)技術(shù)職稱人員I 76人，其中高 級(jí)職你4人，中級(jí)職稱32人，公下設(shè)工程工程部9個(gè)。公司主要經(jīng)營(yíng)房屋建筑、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)?，F(xiàn)如今公 司年產(chǎn)值超千萬(wàn)

7、元，實(shí)現(xiàn)利稅過(guò)百萬(wàn)，創(chuàng)出了一大批具有代表性的“省 優(yōu)、“市優(yōu)、“泰山懷工程和平安文明示工程。所開(kāi)發(fā)的中樞 苑住宅小區(qū)、教委住宅小區(qū)、盛苑住宅小區(qū)以及商品樓盤(pán)面積多達(dá) 15萬(wàn)平方米。作為利津縣建筑企業(yè)的排頭兵，公司為加快莊中心鎮(zhèn) 建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展做出了較大奉獻(xiàn)，在繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的同時(shí)， 公司領(lǐng)導(dǎo)不忘關(guān)心社會(huì)精神文明建設(shè)，每年用于尊師重教、捐資助學(xué)、 扶老助殘等社會(huì)公益事業(yè)的投資就達(dá) 150萬(wàn)元之多，為構(gòu)建和諧社會(huì) 做出了自己的奉獻(xiàn)?；厥?0年的開(kāi)展歷程，公司廣闊員工在董事長(zhǎng)、總經(jīng)理光彥同 志的帶著下，銳意進(jìn)取、勇于創(chuàng)新、敢為人先，用實(shí)際行動(dòng)確立了自 已在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，贏得了廣闊客戶以及競(jìng)

8、爭(zhēng)對(duì)手的尊敬。 為進(jìn) 一步規(guī)經(jīng)營(yíng)管理，保障公司健康穩(wěn)定的可持續(xù)開(kāi)展， 公司全體員工總 發(fā)動(dòng)，積極參與并通過(guò)了 GB/T19001-2000質(zhì)量體系認(rèn)證、 GB/T20211-2001職業(yè)健康平安管理體系認(rèn)證、GB/T24001環(huán)境管理體 系認(rèn)證。本著“重科學(xué)管理、強(qiáng)企業(yè)素質(zhì)、創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程、塑一流形象 的企業(yè)精神，公司在科學(xué)管理、人才培訓(xùn)、設(shè)備更新、質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)、安 全生產(chǎn)、文明施工和環(huán)境保護(hù)上狠下功夫， 以不爭(zhēng)的開(kāi)展事實(shí)和對(duì)社會(huì)不求回報(bào)的奉獻(xiàn)贏得了利津縣政府和社會(huì)各界的認(rèn)可。 近年來(lái)公司 先后榮獲了以下榮譽(yù)稱號(hào)：“省級(jí)重合同守信用企業(yè) 2002年至2004 年度“全省建筑先進(jìn)集體、2003年至今東營(yíng)

9、市“建設(shè)系統(tǒng)先進(jìn)單 位、“納稅先進(jìn)單位、2002年度“市級(jí)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)單位、2006 年度“全市建筑業(yè)先進(jìn)企業(yè)、2007年度“全市平安標(biāo)準(zhǔn)化企業(yè)，“利津縣十強(qiáng)企業(yè)，“尊師重教先進(jìn)集體。百舸爭(zhēng)流千帆競(jìng)，借海揚(yáng)帆奮者先。東營(yíng)市源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 責(zé)任公司將繼續(xù)以先進(jìn)的技術(shù)、靈活的經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)代化的管理、過(guò)硬的 質(zhì)量、一流的效勞、良好的信譽(yù)成為效勞地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的生力軍，為 社會(huì)的穩(wěn)定開(kāi)展做出自己的奉獻(xiàn)。第五節(jié)可行性研究結(jié)論1建設(shè)地址該工程位于利津縣某鎮(zhèn)濱港路以西， 永館路以南。該地 塊是東營(yíng)市城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的住宅用地， 該地塊場(chǎng)地平整寬闊，交通便 利，水電、天然氣、通訊等根底設(shè)施齊全，是開(kāi)發(fā)建設(shè)居住區(qū)的理想

10、地段。2、建設(shè)規(guī)劃該工程規(guī)劃總用地47.37畝，總建筑面積49995.83 m2,其中住2 2宅建筑面積約47493.01 m ,配套商業(yè)面積2502.82m，容積率1.59, 綠地率43%建設(shè)12棟5+1層住宅樓，其中120型5棟，140型5棟， 160型2棟，150型2棟工程建成后總?cè)胱魯?shù) 259戶。3、物業(yè)管理該工程建成后，通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物 業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)格按照?物業(yè)管理?xiàng)l例?的有關(guān)規(guī)定為居民提供 多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理效勞。4、實(shí)施進(jìn)度方案該工程擬2021年8月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2021年7月竣工。5、投資估算該工程建設(shè)總投資為9929萬(wàn)元，其中土地

11、征用費(fèi)239.25萬(wàn)元， 前期工程費(fèi)137.39萬(wàn)元，工程前期手續(xù)費(fèi)292.05萬(wàn)元，根底設(shè)施配 套工程費(fèi)41萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)用8317.36萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期間費(fèi)27.17 萬(wàn)元，稅費(fèi)800.88萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)73.91萬(wàn)元。6、資金籌措工程投資9929萬(wàn)元，均為企業(yè)自籌。7、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注l總規(guī)劃用地2 m315802總建筑面積2 m49995.83(1)住宅建筑面積2 m47493.01(2)商業(yè)建筑面積2m2502.823規(guī)劃總戶數(shù)戶2594總圖規(guī)劃指標(biāo)(1)容積率1.59(2)建筑密度%30(3)綠地率%43(4)停車(chē)位個(gè)2745建設(shè)期年36

12、總投資萬(wàn)元9929住宅居住總?cè)丝谌?773人/戶7銷售收入萬(wàn)元12188.728利潤(rùn)總額萬(wàn)元2259.729所得稅萬(wàn)元564.9310稅后利潤(rùn)萬(wàn)元1694.7911投資利潤(rùn)率%17.0712銷售凈利率%13.913本錢(qián)費(fèi)用利潤(rùn)率%22.768結(jié)論該工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和東營(yíng)市城鎮(zhèn)開(kāi)展規(guī)劃，對(duì)于改善城鎮(zhèn)面貌，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有積極的作用。提高和改善了某鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境， 為居民提供一處功能齊全、設(shè)施 完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住中心。第二章工程提出背景和建設(shè)的必要性第一節(jié)工程提出歷史背景改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)進(jìn)入快速開(kāi)展時(shí)期。國(guó)家在推進(jìn)經(jīng) 濟(jì)體制改革的同時(shí)，對(duì)住宅分配制度及住宅建設(shè)的

13、投資融資體制進(jìn)行 了全面的改革，探索出了在社會(huì)生義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 如何走出具有 中國(guó)特色的解決好住房問(wèn)題的新路子，使住房問(wèn)題取得了突破性進(jìn) 展。貨幣化住房分配制度的推行，為住宅建設(shè)和開(kāi)發(fā)提供了良好的環(huán) 境。隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和人們生活水平的不斷提高， 城鎮(zhèn)居民從注重建 筑本身，單體戶型向關(guān)注居住環(huán)境，建筑與環(huán)境，人與環(huán)境的關(guān)系轉(zhuǎn) 變，注重的是共享空間的價(jià)值，人們的空間也由房屋建筑面積與其高 度所圍成的量化空間向景觀空間、智慧空間轉(zhuǎn)化，居民的視線里看到 的是好的、美的社會(huì)環(huán)境和城鎮(zhèn)環(huán)境。居民足不出戶就能獲取足夠信 息和擴(kuò)展視野。生態(tài)化、智能化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化住宅逐步的進(jìn)入百姓生活，因 而，居民對(duì)住

14、宅的消費(fèi)觀念也就轉(zhuǎn)到“外看環(huán)境，看套型、硬件講設(shè) 施、軟件講管理的消費(fèi)觀念上來(lái)，也就說(shuō)人們對(duì)住宅的選購(gòu)和要求 完全從以前的傳統(tǒng)實(shí)惠型向舒適型、小康型、超前型、休閑型、溫馨 型開(kāi)展。東營(yíng)市位于省北部黃河二三角洲地區(qū)，中華民族的母親河-黃河，在東營(yíng)市境流入渤海。東營(yíng)市地理位置為北緯36°55,38010,東經(jīng)118007，119°10，。東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與市、 濰坊市接壤。南北最大縱距123公里，東西最大橫距74公里，總面 積7923平方公里。東營(yíng)市是一個(gè)新興工業(yè)城市，長(zhǎng)期以來(lái)，居民的住房問(wèn)題一直沒(méi) 有得到很的解決。隨著城鎮(zhèn)人口的增加和城鎮(zhèn)化水平的快速提高， 城

15、 鎮(zhèn)居民對(duì)住房的改善的需要越來(lái)越迫切。 在新世紀(jì)里，隨著人們生活 水平和義化素質(zhì)的提高，住宅的開(kāi)展將由“安居型向“康居型轉(zhuǎn) 化。住宅的“舒適性、生態(tài)性、信息性和文化性將成為二十一世紀(jì) 住宅開(kāi)展的主要特征。創(chuàng)新城鎮(zhèn)開(kāi)展理念，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程。按照“三高要求， 著力擴(kuò)大城鎮(zhèn)空間，完善城鎮(zhèn)功能，美化城鎮(zhèn)環(huán)境，呈現(xiàn)城鎮(zhèn)品位， 全面提升城鎮(zhèn)檔次，塑造現(xiàn)代化園林城鎮(zhèn)新形象。隨著城區(qū)中心地塊 的日漸稀少，房地產(chǎn)的投資價(jià)值更是彌足珍貴。為了加快城鎮(zhèn)改造， 改善投資環(huán)境，為了使人民群眾安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定， 不斷提高市民 的居住水平。東營(yíng)市源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)該項(xiàng) 目，將其建設(shè)成為具有二十一世紀(jì)

16、特征的 “舒適忡、生念性、信息性、 丈化性的居住生活區(qū)，將推動(dòng)?xùn)|營(yíng)市的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)向更高層次發(fā) 展，為加快本工程的實(shí)施，取得政府及金融等有關(guān)部門(mén)的支持，特編 制該工程的申請(qǐng)報(bào)告上報(bào)。第二節(jié)工程建設(shè)的必要性l、符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)經(jīng)歷了從“安置型到“實(shí)用型 并逐步進(jìn)入到“質(zhì)量型開(kāi)展階段。人們對(duì)住宅的需求已從簡(jiǎn)單的“生 存型到“適用型的小康住宅開(kāi)展到不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化“功能型的新時(shí)期。國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列支持住宅建設(shè)與市 場(chǎng)開(kāi)展相適應(yīng)的稅收、金融政策。主要包括：培育和規(guī)劃住宅交易市 場(chǎng)，大幅度提高住房租金，取消 54項(xiàng)建設(shè)工程收費(fèi)，降低住房建設(shè) 造價(jià)等。住房

17、實(shí)行了分配貨幣化，建立了以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層 次的新的住房供給體系，擴(kuò)大金融效勞，促進(jìn)住房商品化，進(jìn)一步改 善了人們的住房消費(fèi)觀念，激發(fā)了人們購(gòu)房的積極性。近日，國(guó)務(wù)院 就住房制度改革與住宅建設(shè)發(fā)出的通知中又特別要求經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià) 格須與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序開(kāi)展， 新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的形成奠定了政策根底。東營(yíng)市源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司瞅準(zhǔn)目前房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的 契機(jī)，在利津縣某鎮(zhèn)濱港路以西，永館路以南開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)工程， 為社會(huì)提供優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，促進(jìn)現(xiàn)代化城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)程和經(jīng) 濟(jì)的開(kāi)展，符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。2、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的需要房地產(chǎn)

18、作為第三產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建村、冶金、紡織、化工、機(jī) 械、儀表等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、 家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運(yùn)輸、商業(yè)、效勞等行業(yè)的 開(kāi)展。因此，住宅業(yè)是一項(xiàng)本身創(chuàng)造價(jià)值，又能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，住宅銷售增長(zhǎng)10%,可帶動(dòng)GNP曽長(zhǎng)0. 5%c 因此，該工程開(kāi)發(fā)建設(shè)將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。3、符合城區(qū)的開(kāi)展方向和規(guī)劃要求，有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件利津房地產(chǎn)業(yè)健康開(kāi)展，已成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)， 通 過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，中國(guó)參加wTO后，會(huì)有更多的投資企業(yè)來(lái)到 東營(yíng)，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的控制“松動(dòng)

19、，相應(yīng)對(duì)高檔物業(yè)的市 場(chǎng)需求量將肯定放大，局部高收入城鎮(zhèn)居民已擁有自己住房， 但是由 于物業(yè)管理及配套設(shè)施不完善，都有改善居住環(huán)境的要求。按照這一 調(diào)查，要從根本上解決目前外部形象差、城區(qū)環(huán)境滯后、住宅標(biāo)準(zhǔn)較 低和生活質(zhì)量不高的現(xiàn)狀，只有城鎮(zhèn)根底設(shè)施建設(shè)將趨于完善， 城區(qū) 的吸引力和輻射力才能不斷增強(qiáng)。住宅是城鎮(zhèn)建設(shè)的主要容之一，其開(kāi)展的動(dòng)力，一方面來(lái)自城鎮(zhèn) 規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長(zhǎng)對(duì)住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)展和人民群眾生活水平的提高， 規(guī)劃區(qū)的居民對(duì)改善住 房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強(qiáng)。 為提高住宅建設(shè)的現(xiàn)代化 水平，改善新城區(qū)居民居住條件，推進(jìn)住宅業(yè)現(xiàn)代化平和

20、住宅更新?lián)Q 代，加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大需，托動(dòng)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。該工程的規(guī)劃 建設(shè)得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，通過(guò)建設(shè)將有利于帶動(dòng)改變利津縣 的整體形象和投資環(huán)境，因此，該工程的實(shí)施對(duì)于利津縣城的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展和人民生活水平的提高將發(fā)揮重要作用。4、可進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)的配套根底設(shè)施，加快城鎮(zhèn)現(xiàn)代化開(kāi)展進(jìn) 程為實(shí)現(xiàn)利津縣經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)、跨越式的開(kāi)展，利津縣加快了，城 鎮(zhèn)的建設(shè)，并制定了一系列的優(yōu)惠政策，加大了招商引資的力度，城 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)得到迅速開(kāi)展。該工程的實(shí)施，不僅進(jìn)一步完善城區(qū)的配套基 礎(chǔ)設(shè)施，緩解住宅供需矛盾，而且能夠改善城鎮(zhèn)民的生活居住條件， 提高城鎮(zhèn)效勞功能，改善投資環(huán)境，勢(shì)必推動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)的快速開(kāi)展。

21、綜上所述，該工程的建設(shè)不僅改善城鎮(zhèn)面貌， 而且對(duì)利津縣的經(jīng) 濟(jì)開(kāi)展產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用。因此，該工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有必要性。第三節(jié)開(kāi)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、符合國(guó)家和省開(kāi)展規(guī)劃精神自1979年中國(guó)的人居工程建設(shè)開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)性開(kāi)展時(shí)期。城鎮(zhèn) 居民人均居住面積從1978年的3.6平方米增加到2021年全國(guó)城鎮(zhèn)人 均住宅建筑而秋為28平方米，這個(gè)開(kāi)展變化，說(shuō)明了改善居民住房 條件是中國(guó)政府與人民共同關(guān)心的頭等大事。94年國(guó)務(wù)院做出了?關(guān) 于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定?，為此，建改部以建計(jì)【1996】第 413號(hào)文制訂了“城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)九五方案與2021年遠(yuǎn)景目標(biāo)。并把住宅產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)

22、濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2021年是實(shí)施“ 一五規(guī)劃的關(guān)鍵一年，全省建設(shè)工作的總 體思路是：以科學(xué)開(kāi)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，認(rèn)其貫徹中央和全省經(jīng)濟(jì)工作會(huì) 議精神，大力實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平建設(shè)、高效 能管理，突出抓好舊城區(qū)整治改造、居住工程、建設(shè)領(lǐng)域資源節(jié)約、 村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)和村莊整治、城市管理長(zhǎng)效機(jī)制建改，推動(dòng)建設(shè)工作重 心由以城市為主向城鄉(xiāng)統(tǒng)籌轉(zhuǎn)變、城鎮(zhèn)開(kāi)展模式由外延拓展向涵提升 轉(zhuǎn)變、城市建設(shè)重點(diǎn)由新區(qū)開(kāi)發(fā)向舊城改造轉(zhuǎn)變，促進(jìn)社會(huì)和諧，實(shí) 現(xiàn)建設(shè)事業(yè)又好又快開(kāi)展。完成住宅建設(shè)投資1380億元、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1380億元，均增 長(zhǎng)I 5 %;開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房660萬(wàn)平方米，竣工400萬(wàn)平方米；

23、城市人均住宅建筑面積提高到 28平方米。二、符合東營(yíng)市“十一五的規(guī)劃精神東營(yíng)市“十五期間城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積到達(dá) 31.68平方 米，比2000年增長(zhǎng)60%為了加快開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)，大力推行符合住 宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化開(kāi)展的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系， 加速住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、住宅 部件構(gòu)配件生產(chǎn)基地工廠預(yù)制化和住宅建筑施工安裝裝配化進(jìn)程。東營(yíng)市政府在?東營(yíng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展第一個(gè)五年規(guī)劃綱要?中指出，房地產(chǎn)業(yè)在“ 一五時(shí)期20062021年，堅(jiān)持“以居 住為主、以市場(chǎng)消費(fèi)為主、以普通商品房為主的原那么，調(diào)整房地產(chǎn) 供給結(jié)構(gòu)，保證經(jīng)濟(jì)適用房供給，努力增加面向工薪階層的中低價(jià)普 通商品房的供給。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)

24、測(cè)，整合和規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)； 完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級(jí)市場(chǎng)。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)建設(shè)監(jiān)理 制，提高商品房建設(shè)質(zhì)量。全面落實(shí)科學(xué)開(kāi)展觀，努力構(gòu)建和諧社會(huì)， 全面建設(shè)小康社會(huì)，加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐?？萍歼M(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的奉獻(xiàn)率達(dá)35%。繼續(xù)搞好商品房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，著力解決好中低收入居民的住房問(wèn)題?？刂瓶偭?， 以銷定建，穩(wěn)步開(kāi)展面向高收入家庭的中高檔商品房。積極搞好智能化住宅的試點(diǎn)工作，進(jìn)一步提高住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)配套水平， 逐步提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平。建立健全住宅質(zhì)量管理監(jiān)督制度， 進(jìn)一步 強(qiáng)化建設(shè)質(zhì)量管理，提高售后效勞和物業(yè)管理水平。加大金融支持力 度，進(jìn)一步清理住宅建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的不合理收

25、費(fèi)，增加住宅信貸規(guī) 模，簡(jiǎn)化信貸手續(xù)，擴(kuò)大住宅消費(fèi)。規(guī)和搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善房地 產(chǎn)交易中心和不同層次的專業(yè)交易市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康開(kāi)展。隨著居民生活水平提高和住宅需求的增強(qiáng)， 東營(yíng)市房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)新 的開(kāi)展前景，該工程具有示的作用。三、符合利津縣開(kāi)展規(guī)劃和城市開(kāi)展規(guī)劃精神該工程規(guī)劃總用地47.37畝，處在某鎮(zhèn)濱港路以西，永館路以南， 是利津縣規(guī)劃的用作住宅、商業(yè)和金融用地，符合城鎮(zhèn)開(kāi)展規(guī)劃。第四節(jié) 東營(yíng)市住宅市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)分析經(jīng)過(guò)此次對(duì)某鎮(zhèn)附近幾個(gè)樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)查，從住宅銷售情況來(lái)看，個(gè)性化產(chǎn)品將走俏房地產(chǎn)市場(chǎng)。區(qū)域市場(chǎng)對(duì)樓市產(chǎn)品的細(xì)分要求 會(huì)越來(lái)越高，這類性質(zhì)的產(chǎn)品將會(huì)受到消費(fèi)者的歡送

26、。個(gè)性化、差異 化產(chǎn)品市場(chǎng)空間較大，市場(chǎng)潛力看好。目前某鎮(zhèn)在生活方式的不斷改變中家庭人員結(jié)構(gòu)有逐漸向多極化開(kāi)展的趨勢(shì)，并有以下幾個(gè)特征：l、住宅戶型缺少變化，普遍需求都以客房與主臥朝南，衛(wèi)生間與廚房明廚明衛(wèi);2、高檔化宅和個(gè)性化住宅比擬熱銷，100平方米左右面積銷售緩慢；3、產(chǎn)品同質(zhì)化比擬嚴(yán)重；4、客戶在追求更高產(chǎn)品要求的同時(shí)，仍以實(shí)用便利為主；5、外立面設(shè)計(jì)呆板；6、小區(qū)景觀、綠化設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)意；7、工程普遍缺乏整體營(yíng)銷概念。二、消費(fèi)者定位和工程定位消費(fèi)者是市場(chǎng)的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消 費(fèi)者生活的根本欲望與需求，才是樓盤(pán)的生存之本。對(duì)東營(yíng)可能的消費(fèi)群研究：1、事業(yè)較為成功，

27、二次置業(yè)者。要求：小區(qū)配套完善，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理齊全，房型能表達(dá)其 身價(jià)。預(yù)計(jì)：房型要求四室二廳以上，配有停車(chē)位，面積在120m2以上單層或復(fù)式。2、事業(yè)小成，二次置業(yè)者，年齡一般在 40歲左右。要求：交通便利，小區(qū)配套、房間舒適、環(huán)境優(yōu)美預(yù)計(jì)：房型要求三室二廳以上，面積在120-140 m2，售價(jià)約為30萬(wàn)元。3、有舊房，二次置業(yè)者普通的居民，主要消費(fèi)對(duì)象要求：改善居住質(zhì)量，房型合理，尺度宜人。預(yù)計(jì)：房型要求以三室一廳或二室二廳為宜。 面積在90120 m售價(jià)約23萬(wàn)元。4、事業(yè)起飛，首次置業(yè)者已婚人士，年齡約30歲左右要求：房型合理，尺度適宜，能解決一般的居住要求，滿足三口之家的根本居位

28、要求。預(yù)計(jì)：房型要求二室一廳為宜，面積在90 m2左右，售價(jià)約20萬(wàn)元。5、參加工作不久，首次置業(yè)者單身，年齡在2530歲左右。 要求：房型宜小，實(shí)用，兼做工作與生活之所，戶型合理。預(yù)計(jì)：以一室一廳或二室一廳為宜。面積約 40-60 m2，售價(jià)約 15萬(wàn)元。6、事業(yè)較成功者，有閑置資金從事房地產(chǎn)投資者要求：房型合理，不宜過(guò)大，小區(qū)配套完善預(yù)計(jì)：房型以一室一廳或二室一廳為宜，面積約為40-60 m2，售價(jià)約15萬(wàn)元。工程市場(chǎng)定位于中檔生活社區(qū)。三、結(jié)論政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)們優(yōu)勢(shì)和巨大的市場(chǎng)需求，為該工程開(kāi)發(fā)建設(shè)提供 了有利的契機(jī)和社會(huì)環(huán)境。工程建成后，將對(duì)利津縣的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展產(chǎn)生 一定的拉動(dòng)作用。因此，該工

29、程的開(kāi)發(fā)建設(shè)是十分必要的。第三章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析該工程非資源開(kāi)發(fā)類工程因此對(duì)資源開(kāi)發(fā)方面不進(jìn)行詳細(xì)論述。在資源的利用方面，工程建設(shè)及使用過(guò)程中不占用金屬礦、 非金 屬礦等重要資源。工程為城市住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)工程，建設(shè)實(shí)施過(guò)程中耗 費(fèi)的資源主要包括鋼筋、水泥、木材等一般性建筑材料，該類建筑材 料在利津縣當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)均可滿足供給； 工程使用過(guò)程中消耗的資源 主要包括居民生活用水、天然氣等，均由當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)配套根底設(shè)施集中 供給，該工程地處利津縣某鎮(zhèn)中心位置，供水、供電、天然氣供給等 設(shè)施齊備，供給有保障。為提高資源利用效率、降低資源消耗，工程在建設(shè)及使用過(guò)程中 擬采取的節(jié)約資源及資源綜合利用措施如下

30、：1、工程建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)， 不超標(biāo)，合理利用建筑材料，不浪費(fèi)。2、采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能 好的節(jié)能新材料和保溫門(mén)，加強(qiáng)屋面及墻體保溫。墻體材料盡可能使 用國(guó)家攤廣使用的新型建材，如加氣混凝土等，減少粘土紅磚的使用 量。3、攤廣使用新技術(shù)、新工藝，各住戶一主要房間朝南，充分利 用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。4、所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不得選擇國(guó) 家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。電器設(shè)備應(yīng)選用新型高效節(jié)能型， 并采取 電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。照明燈具選用節(jié)能型，以節(jié)約用電。5、建筑物的電梯、供水、風(fēng)機(jī)等建筑設(shè)備

31、均采用智能化控制， 使其能耗降到最低。6、注意節(jié)約用水，所有用水設(shè)施均應(yīng)盡量選用節(jié)水型的。住宅 衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型生型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。水 景、綠化、澆灑道路、沖廁所等用水盡最使用經(jīng)水處理設(shè)備處理后的 中水。7、在各類能源進(jìn)入室的入口處均應(yīng)裝設(shè)各類能源消耗計(jì)量?jī)x表, 進(jìn)行能耗計(jì)量、考核。如：水、電、熱、氣等實(shí)行一戶一表，按表收 費(fèi)，促使住戶自覺(jué)節(jié)約各類資源的使用。第四章 工程所在地周?chē)h(huán)境及建筑開(kāi)發(fā)條件第一節(jié)建設(shè)地區(qū)概況東營(yíng)市是萬(wàn)里黃河入海的地方，是國(guó)最年輕的城市。1983年建市，建市初，全市劃為東營(yíng)、牛莊、河口3個(gè)區(qū)，廣饒、利津、墾利3個(gè)縣，3個(gè)鎮(zhèn)、55個(gè)人民公社，1780

32、個(gè)生產(chǎn)大隊(duì)。1984年撤社改鄉(xiāng)、撤隊(duì)改村。1987年6月，牛莊區(qū)與墾利縣合并為墾利縣。此 后屢次進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模調(diào)整，撤并了一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)。爭(zhēng) 2007年底，東營(yíng)市 轄東營(yíng)、河口 2個(gè)區(qū)，廣饒、利津、墾利3個(gè)縣，23個(gè)鎮(zhèn)、13個(gè)鄉(xiāng)、 7個(gè)街道辦事處，1781個(gè)村民委員會(huì)。利津縣位于省北部，地跨東經(jīng)II 8007'11 8°54、北緯37022 38012 '之間。東隔黃河與墾利縣、東營(yíng)區(qū)、博興縣相望，北鄰 河口區(qū)，西接濱州市、沾化縣?？h境呈心南一東北向，南北長(zhǎng)102. 5 公里，東西寬公里，總面積1665.6平方公里。某鎮(zhèn)地處省北部的黃河三角洲，位于利津縣中部，地理緯度 37&

33、#176;39,，經(jīng)度11 8023'。某鎮(zhèn)東臨北嶺鄉(xiāng)，北靠虎灘鄉(xiāng)，西接沾化 縣和明集鄉(xiāng)，西南毗連利津鎮(zhèn)，南隔黃河與墾利縣相望。某鎮(zhèn)地處勝 利油田腹地，地下油氣資源富積，境已打油氣井3300多口，是勝利油田的主要產(chǎn)區(qū)之一。第二節(jié)自然條件和資源一、地形、地貌地質(zhì)：利津縣境地處華北斷坳濟(jì)陽(yáng)凹陷之東部，境廣為第四系 掩蓋，無(wú)基巖初露。第四系之下發(fā)育有太古界、寒武系、奧陶系、朱 羅-白欒和第三系。家莊凸起，橫縣城中部，大致呈東西向分布，其 南北分布屬東營(yíng)凹陷和沾化凹陷， 賓縣凸起的東端也伸入境。境遇斷 裂構(gòu)造發(fā)育，活動(dòng)強(qiáng)度大，并具有階段性特點(diǎn)。境巖漿活動(dòng)不甚發(fā)育。 本工程地層屬第四系松敞沉積物

34、巨厚， 且沉積年代較短。主要十層為 粘士、亞粘士、輕亞粘土及粉細(xì)砂層，夾厚薄不均的淤泥土層，由于 沉積年代短，土質(zhì)承載力低，區(qū)位分布不均，地耐力平均80kPa100kPa。地下.水位較淺，一般0. 51m不等，且有逐年上升趨勢(shì)，導(dǎo) 致土地鹽漬化，影響地下根底?？h區(qū)地震烈度為6度。地貌：利津縣全境地形為一狹長(zhǎng)帶狀，沿黃河去海岸，呈西南-東北走向。整個(gè)地勢(shì)向西北傾斜，西南高，東北低，近黃河處高，遠(yuǎn) 黃河處底。西南端地面平均海拔11.5米，東北沿海平均海拔2米，境地為 黃河沖積平原，歷史上黃河決口頻繁，受洪水反復(fù)沖切、疊套淤積， 地表形成崗、坡、洼相間的復(fù)雜狀態(tài)。微地貌可分5種類型，其分布情況為河灘

35、高地占全縣總面積的9.1 %，緩崗地占7%淺平洼地占25.8 %，微斜平地占47.9 %，海灘地占9.2 %。氣候：利津地處溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，雖瀕臨渤海，但大陸性季風(fēng)影 響明顯，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。因地處平原，境氣候南北差異不 甚明顯。全縣氣候突出特征是冬春干旱，夏季多雨，晚秋偏旱，秋旱 對(duì)農(nóng)作物的成長(zhǎng)和秋種影響較大。冬寒夏熱，四季清楚。年均氣溫 12.6 C,年均降水量549.8毫米，年均日照時(shí)數(shù)為2788.9小時(shí)，無(wú) 霜期206天，年均風(fēng)速3.6米/秒，夏季盛行東南風(fēng)，冬季盛行西 北風(fēng)。地表水：域地占為渤海水域，在成土和發(fā)育過(guò)程中，受河流泥沙 淤淀和海水浸漬，深層土壤大都是含鹽度很高的重

36、鹽土，故淺層地下500米之根本無(wú)淡水。掘省、地水利部門(mén)探勘測(cè)，除黃河灘區(qū)、黃河 故道以及址境南部成七年齡較早的個(gè)別點(diǎn)片，在5 30米處有微量淡水外，絕大局部地區(qū)為全咸區(qū)，沒(méi)有開(kāi)展井灌的條件。淺層地下水受黃河側(cè)滲和海水頂托，潛水位高，出流微弱。全縣地下水平均埋深度2.89米，變幅米，全縣地下水的流向與地面坡降根本一致,一般為西南-東北向。經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)乜睖y(cè)單位對(duì)該工程巖土工程進(jìn)行勘察，該場(chǎng)地土類型為中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為III類建筑場(chǎng)地，屬可進(jìn)行建設(shè)的一般場(chǎng)地， 場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜建筑；地下水穩(wěn)定水位在 16.60 17.07米，地下水 位埋深較大；多層住宅可采用天然地基，采用磚混結(jié)構(gòu)，條形根底， 根底埋

37、深1.5米序右為宜，咼層住宅樓米用框架結(jié)構(gòu)，米用片伐根底， 根底埋深5.0米左右為宜，以粉質(zhì)粘十為根底持力層。一、水文資料該工程場(chǎng)區(qū)地下水類型為第四系孔隙潛水，穩(wěn)定水位埋深在，水位年變化幅度在1.0m左右，由于第四系地層沉積完 成時(shí)間較短，地下水的變化比擬復(fù)雜。地下水的補(bǔ)給源主要為大氣降 水，地表蒸發(fā)是其主要排泄方式，場(chǎng)區(qū)地下水對(duì)混凝土根底有中等腐 蝕性；在長(zhǎng)期浸水狀態(tài)下，地下水對(duì)混凝土根底中的鋼筋有弱腐蝕性； 在干濕交替狀態(tài)下，地下水對(duì)混凝土根底中的鋼筋有強(qiáng)腐蝕性。三、氣象概況根據(jù)東營(yíng)市氣象局提供的利津縣氣象資料， 工程區(qū)屬暖溫帶大 陸性季風(fēng)半濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季清楚，春季多風(fēng)干旱，夏季溫?zé)岫嘤?/p>

38、， 秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。全年太陽(yáng)輻射量為123.8千卡/平方 厘米，日照時(shí)數(shù)560.5小時(shí)，年均氣溫13.3 C,無(wú)霜期200天左右。 全區(qū)大于 0C的積溫713C，大于10C的積溫4260C，東營(yíng)地區(qū)三 十年氣象情況：(1) 氣溫年平均氣溫13. 3C極端最高氣溫41.2 C極端最低氣溫-22 .5 C(2) 濕度夏季一般相對(duì)濕度72%歷年平均絕對(duì)濕度11.2hpa歷年平均相對(duì)濕度65%(3) 降雨量年降雨量638.8毫米年最大降雨量1179.5毫米年最小降雨量348.3 毫米年平均降雨天數(shù)83.3 天歷年連續(xù)降雨天數(shù)62天全年主導(dǎo)風(fēng)向夏季主導(dǎo)風(fēng)向SSw南西南ESE.CP=1硏冬季主

39、導(dǎo)風(fēng)向SSW.C(P=13 %)(5) 風(fēng)速平均風(fēng)速均數(shù)3.1m/s最大風(fēng)速20m/s( 北風(fēng))(6) 積雪平均降雪天數(shù)17.8 天最大雪深27厘米(7) 最大凍土深度(8) 年平均雷電日(9) 全年日照時(shí)數(shù)50 厘米31 天2560.5 小時(shí)(10) 無(wú)霜期200 天三、地表植被東營(yíng)市境植被屬暖溫帶落葉闊葉類型，境不同類型的土壤生長(zhǎng)著 不同的植被群落。境氣候條件完全適應(yīng)溫帶落葉闊葉森林的發(fā)育， 但 由于土壤條件的限制和人為活動(dòng)的影響，境以草本植物為主。第三節(jié)建設(shè)地址該工程位于東營(yíng)市利灃縣某鎮(zhèn)濱港路以西， 永館路以南。該地 塊是利津縣城市總體規(guī)劃的住宅用地， 該地塊場(chǎng)地平整寬闊，交通便 利，水

40、電、天然氣、通訊等根底設(shè)施齊全，是開(kāi)發(fā)建設(shè)居住區(qū)的理想地段。第四節(jié)市政配套設(shè)旌一、交通該工程?hào)|鄰濱港路，北鄰永館路。距學(xué)校、幼兒園較近，交通十 分便利。二、給水該工程用水由利津縣自來(lái)水公司供給， 市政供水管道己敷設(shè)至項(xiàng) 目用地周?chē)恍杞尤胧姓┧艿兰纯?，可保證工程的正常用水。三、排水該工程排水采用雨、污分流制，雨水經(jīng)雨水管道就近排入市政雨 水管道，生活污水經(jīng)化糞池預(yù)處理后，就近排入市政污水管道。四、供電該工程用電由利津縣某鎮(zhèn)供電網(wǎng)集中供給， 市政供電線路己敷設(shè) 至工程用地周?chē)恍杞尤?0KV市政供電線路即可，電力供給有保 障。五、供汽該工程冬季采暖用地源熱泵供給，可保證該工程冬季采暖需求

41、。六、電訊利津縣以程控、移動(dòng)、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)， 各類信息能夠及時(shí)傳輸交流，可為該工程提供便利的根底條件。七、消防利津縣消防局根據(jù)火災(zāi)危險(xiǎn)性類別和重點(diǎn)單位、 工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實(shí)際情況劃分消防區(qū)，以“消 防結(jié)合、以防為主的原那么組織消防。整個(gè)城區(qū)消防給水以城市自來(lái) 水為主，消防設(shè)施按防水規(guī)要求設(shè)置，沿城市主干道每隔I 20米設(shè)一消火栓，次干道每隔150米設(shè)置一消火栓，以確保火情發(fā)生時(shí)能及 時(shí)滅火，降低損失。該工程的消防應(yīng)按?建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)?和?建筑 滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)?設(shè)計(jì)、配置。第五節(jié)建筑材料來(lái)源東營(yíng)市共有建材工業(yè)企業(yè) 93家，資產(chǎn)總額為7. 5

42、3億元，占全 市工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)總額的3.3 %，產(chǎn)出總額為3.2億元，從業(yè)人員共計(jì) 4066人。東營(yíng)市建材企業(yè)產(chǎn)品逐步向新型、綠色、環(huán)保方向開(kāi)展已 重點(diǎn)開(kāi)展起綠色墻體材料、綠色管材、管件、綠色涂料等，主要產(chǎn)品 有水泥、粉煤灰加氣砼砌塊及板材、聚氯乙烯管材管件、水性漆、黃 河落淤磚、鋁塑復(fù)合材料、新型菱鎂產(chǎn)品等生態(tài)建材產(chǎn)品。當(dāng)?shù)亟ú?可以滿足本工程的使用，其它材料如衛(wèi)生陶瓷、燈具等可以由周邊地 市如、濰坊等地購(gòu)進(jìn)，建材有保障。第六節(jié)工程選址根據(jù)上述條件綜合分析論證，本工程用地圍無(wú)大型障礙物，工程 周?chē)幸呀ǔ傻缆?，交通便利。從地理位置、自然條件、氣象和地震 資料、交通根底設(shè)施條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)作條件

43、等分析，本工程的選址是可行的第五章工程建設(shè)容及方案第一節(jié)建設(shè)規(guī)模該工程規(guī)劃總用地47.37畝，總建筑面積49995.83 m2,其中2 2住宅建筑面積約47493.01 m,配套商業(yè)面積2502.82m，容積率1.59,綠地率43%建設(shè)12棟5+1層住宅樓，其中120型5棟，140型5棟,160型2棟，150型2棟工程建成后總?cè)胱魯?shù)259戶。，其中120 型 110 戶，140 型 100 戶，160型 50 戶。第二節(jié)方案設(shè)計(jì)一、規(guī)劃依據(jù)1、?中華人民國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法?2021年版2、?城市規(guī)劃編制方法?2006年版3、?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)?GB50180-932002版4、?東營(yíng)市城市規(guī)劃

44、管理技術(shù)規(guī)?2005年版5、?建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)?GB50016-20062006年版6、?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)?GB50045-952005年版7、?住宅設(shè)計(jì)規(guī)?(GB50096-1999)(2003年版)& ?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?(DBJI4 si 2000)9、?民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?(省試行)(2006年版)10、?民用建筑設(shè)計(jì)通那么?(GB50352-2005)11、 ?汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)?(GB50067- 97)12、?住宅建筑規(guī)?(GB50386- 2005)二、規(guī)劃原那么1、居住小區(qū)以人為本，利用區(qū)們優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造自然、和諧的高檔 居住社區(qū)。2、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

45、，合理確定功能布局與開(kāi)發(fā)規(guī)模。3、貫徹整體性原那么，作好與周?chē)貕K的銜接，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì) 效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。4、強(qiáng)化景觀設(shè)計(jì)，塑造本區(qū)特色，精心構(gòu)筑獨(dú)特的住區(qū)環(huán)境。5、面向住宅消費(fèi)市場(chǎng)，有利于起步建設(shè)與分期開(kāi)發(fā)。三、規(guī)劃原那么滿足現(xiàn)代居住區(qū)對(duì)使用功能、外觀形象、環(huán)境質(zhì)量的高要求， 建設(shè)高品質(zhì)的居住場(chǎng)所，創(chuàng)造布局合理、交通便捷、空間豐富、經(jīng)濟(jì) 實(shí)用、個(gè)性鮮明的城市生活空間。1、經(jīng)濟(jì)實(shí)用與品質(zhì)風(fēng)格的統(tǒng)一最大限度利用現(xiàn)有規(guī)劃土地，提高經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)了 景觀軸線和假設(shè)干組團(tuán)中心綠化景觀，提升了小區(qū)的空間和環(huán)境品質(zhì)。2、因地制宜，合理布局尊重當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，把高端產(chǎn)品置于小區(qū)景觀優(yōu)

46、勢(shì)較好的 位置，相對(duì)低端產(chǎn)品置于景觀相對(duì)較次的位置。3、品質(zhì)原那么該規(guī)劃方案的主要任務(wù)是注重對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的塑造與強(qiáng)化，從規(guī)劃 構(gòu)思到建筑設(shè)計(jì)，到環(huán)境營(yíng)造，力圖在各方面創(chuàng)造一個(gè)精致、典雅、 舒適宜人的居住空間，使入住者具有強(qiáng)烈的歸屬感與自豪感， 使消費(fèi) 者擁有舒適的消費(fèi)環(huán)境。4、公共建筑規(guī)劃商業(yè)效勞配套設(shè)施以相對(duì)集中和最大限度地方便居民使用為原那么，小區(qū)配電室、換熱站等配套設(shè)施，結(jié)合小區(qū)情況布置。5、道路交通、停車(chē)規(guī)劃周邊交通便利，考慮到規(guī)劃可實(shí)施性和規(guī)劃區(qū)的平安性， 小區(qū)道 路通過(guò)直線和弧線相結(jié)合的方式。 人流通過(guò)步行到達(dá)各家各戶。道路 設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)與景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)融為一體，強(qiáng)調(diào)對(duì)景與轉(zhuǎn)折，以

47、便 形成步移景異的空間效果，共同創(chuàng)造良好的外部空間景觀。結(jié)合小 區(qū)道路及現(xiàn)狀布置設(shè)置局部地上停車(chē)位，供訪客使用。6、綠地景觀規(guī)劃本規(guī)劃依據(jù)“以人為本的指導(dǎo)思想，將生態(tài)和諧理念作為綠化 環(huán)境的整體宗旨，充分融合到建筑組群環(huán)境中，繼而營(yíng)造出一個(gè)整體 和諧可親、視覺(jué)開(kāi)闊的優(yōu)美居住環(huán)境。依據(jù)景觀設(shè)計(jì)的均好性原那么，做好綠地設(shè)計(jì)，營(yíng)造住宅區(qū)優(yōu)美的 居住小環(huán)境。這些景觀構(gòu)成了整個(gè)小區(qū)的綠地景觀骨架， 使得整個(gè)公 共空間動(dòng)靜結(jié)合，表達(dá)了人性化設(shè)計(jì)思想。在植物配置方面，植物的形態(tài)、大小、高度、色彩、季相變化與 建筑層次相襯，形成完整的綠化空間。宅旁綠地中，植物配置以孤植 或叢植的方式形成人工自然樹(shù)群，除綠籬外

48、一般不采用規(guī)那么式修剪， 使植物群保持自然體態(tài)。以豐富的花草做點(diǎn)綴，輔以合理、美觀的小 型開(kāi)放空間，塑造出景色怡人、層次感強(qiáng)的綠化景觀。總之，通過(guò)精心細(xì)致的綠地景觀設(shè)計(jì)，使整個(gè)居住小區(qū)溫馨、優(yōu) 雅、舒適，使居民能親近自然，感受自然。7、消防及人防規(guī)劃消防給水管網(wǎng)與小區(qū)主供水管合設(shè)， 小區(qū)沿環(huán)路設(shè)置消火栓，消 火栓效勞半徑為60米。人防設(shè)施的位置、規(guī)模、戰(zhàn)時(shí)和平時(shí)的用途， 根據(jù)人防建設(shè)與城市建設(shè)相結(jié)合的原那么進(jìn)行規(guī)劃，地上與地下綜合考 慮，統(tǒng)籌安排。人群疏散路徑為小區(qū)路，人防設(shè)施按人防部門(mén)規(guī)定繳 納人防工程異地建設(shè)費(fèi)。&豎向規(guī)劃(1) 指導(dǎo)思想和規(guī)劃原那么 因地制宜，充分利用地形，到達(dá)工

49、程合理、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、景觀優(yōu) 美的目標(biāo)； 綜合解決城市規(guī)劃用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)， 使城市道路的縱坡度 既要配合地形又能滿足交通要求； 合理組織小區(qū)的地面排水； 合理、經(jīng)濟(jì)地組織好用地的土方工程。(2) 規(guī)劃容根據(jù)小區(qū)的現(xiàn)狀分析圖的高程系進(jìn)行豎向規(guī)劃，用地地形簡(jiǎn)單， 地勢(shì)較為平坦。為滿足國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)定，符合道路行車(chē)平安要求， 規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。小區(qū)周?chē)鞘兄鞲傻腊凑粘鞘幸?guī)劃早已 成形。小區(qū)各級(jí)道路中心線的設(shè)計(jì)標(biāo)高， 根據(jù)小區(qū)四周城市主干道現(xiàn) 狀標(biāo)高依次得出，滿足地面排水的要求。三、結(jié)構(gòu)說(shuō)明1、設(shè)計(jì)依據(jù)(1) ?建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)?GB 50009 2001(2) ?混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)?GB 500

50、10 2002(3) ?建筑地基根底設(shè)計(jì)規(guī)?GB 5007 2002(4) ?建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)?GB 50011 20012、該工程建筑結(jié)構(gòu)平安等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為70年。3、該工程中建筑物的耐火等級(jí)為二級(jí)。4、本工程抗震設(shè)防烈度為7度；建筑結(jié)構(gòu)的平安等級(jí)為二級(jí)。 地震加速度0.2g.第三節(jié)根底配套設(shè)施綜合規(guī)劃根底配套設(shè)施綜合規(guī)劃根據(jù)?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)?，以及城 市各專項(xiàng)、專業(yè)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定做到布局合理，到達(dá)既有利于設(shè)施的 施工與維護(hù)，又有利于凈化美化城市市容的目標(biāo)， 區(qū)各種根底配套設(shè) 施配套管線全部采用地下敷設(shè)。小區(qū)根底配套設(shè)施綜合規(guī)劃有電力工 程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)

51、劃、暖通工程規(guī)劃、燃?xì)夤こ?規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃。各種管線按如下原那么布置：1壓力管讓重力管。2小管徑讓大管 徑。3易彎曲的讓不易彎曲的。4臨時(shí)性的讓永久性的。5工程量小 的讓工程量大的。6新建的讓現(xiàn)有的。7檢修次數(shù)少的、方便的，讓 檢修次數(shù)多的。各種管線的控制埋深如下：有線電視管線為 0. 7 1. 0米，電 信管線為0.8 1.5米，熱力管線為0.9 2.2米，燃?xì)夤芫€為0.9 1.7米，給水管線為0.9 1.8米。各種管線交叉時(shí)的避讓原那么按?東營(yíng)市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)? 執(zhí)行。一、供電系統(tǒng)小區(qū)住宅局部三相電源入戶380/220。300400平方米 25KW限流 60A戶計(jì)量方式：卡式三相

52、有功電度表，每戶共有三個(gè)戶配電箱和一 個(gè)電表箱。供電方式：三相五線制供電，預(yù)付費(fèi)磁卡表計(jì)量。每戶設(shè)計(jì)容量25-30Kw。小區(qū)變電室采用雙路10KV供電，低壓側(cè)設(shè)聯(lián)絡(luò)開(kāi) 關(guān)柜，提高了供電的平安性與可靠性。平安措施：住宅局部有整體的防雷和總等電位聯(lián)結(jié)。衛(wèi)生間、設(shè) 備間等局部特殊房間做點(diǎn)式等電位聯(lián)結(jié)。線路、用電器平安措施：每套住宅的供電系統(tǒng)設(shè)二級(jí)漏電保護(hù)， 既入戶箱和所有插座回路均裝有 RCD漏電保護(hù)器，RCD選用ELM電 磁式漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)，為抑制瞬間沖擊電壓，在配電箱裝有SPD限涌保護(hù)器。雙回路供電：由同一變電站引入 10KV雙回路線路，保證用戶生 活用電。二、給排水系統(tǒng)一用水量測(cè)算1、生活用量根

53、據(jù)?居住小區(qū)給排水設(shè)計(jì)規(guī)?，本工程住宅均設(shè)計(jì)由衛(wèi)生器具 和淋浴器具，臨時(shí)無(wú)集中熱水供給，生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為160升/人舊， 區(qū)所有住房全部入住后，按照住宅居住總?cè)丝?780人計(jì)算，日用水量 為124.8立方米。2、公建用水量按照生活用水量的15%計(jì)算，日用水量18. 72立方米。3、綠化用水量綠化水按2L 朋/天，工程年綠化天數(shù)按 120天計(jì)，綠化面積 10250吊，日用水量20. 5立方米，計(jì)2460rn/a。4、未預(yù)見(jiàn)用水量計(jì)算按照I、2項(xiàng)之合的10%計(jì)算，日用水量為14. 35立方米。以上合計(jì)，小區(qū)最高日用水量為 178. 37立方米。5、給水方案工程建設(shè)后，全部采用利津縣自來(lái)水公司的自來(lái)

54、水， 本區(qū)的主管 道管徑不低于DN4O0水壓不低于0. 3MP6、排水方案(1) 雨水雨水管道沿宅前道路和主干道埋設(shè)，分段就近排入城區(qū)排水系 統(tǒng)。(2) 生活污水區(qū)生活污水經(jīng)化糞池預(yù)處理后，排入城市污水管網(wǎng)。7、消防由于區(qū)居住人口相對(duì)少，按照同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)2次。一次滅火 用水量為10L/S,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)計(jì)算，消防用水量約140立 方米。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意：(1) 社區(qū)及周?chē)鷳?yīng)嚴(yán)格控制液化氣站、加油站等易燃易爆物品的 儲(chǔ)存、建設(shè)。(2) 區(qū)沿交通干道布置環(huán)狀室外消防給水管道，管徑不小于 DN300室外消防栓距路邊不應(yīng)超過(guò) 2米，室外消防栓的間距不大于 120米，數(shù)量、位置與消防管理部門(mén)協(xié)商確定。(3) 工程開(kāi)前經(jīng)公安消防部門(mén)監(jiān)督審核后在組織施工。8、管材選擇(1)生活給水管材采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。消防給誰(shuí)管道采用焊接鋼管。室外排水管采用PVC管材和鍍鋅鋼管。三、采暖1 、設(shè)計(jì)根底參數(shù)(1) 采暖期室外計(jì)算溫度：-70C(2) 冬季室外風(fēng)速：2. 8m s2 、室設(shè)計(jì)參數(shù) 冬季室溫度：17C3 、熱負(fù)荷估算根據(jù)?省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?DBJI4. . -2006，采暖負(fù)荷單位按照32w/m估算，社區(qū)冬季米暖所需熱負(fù)荷 135. 36kw。4、米暖方案根據(jù)利津縣環(huán)保要求和建設(shè)單位的意見(jiàn)本工程不自建鍋爐，利用地源熱泵進(jìn)行冬季供暖