購(gòu)房合同有備案申請(qǐng)

1、購(gòu)房合同有備案申請(qǐng)篇一:購(gòu)房合同備案效力篇一:預(yù)售商品房合同備案的作用及法律效力預(yù)售商品房合同的作用及法律效力2012-08-27 11:01搜房網(wǎng)綜合整理摘要買受人在購(gòu)買預(yù)售房源商品房后承擔(dān)了較大風(fēng)險(xiǎn),為保 障轉(zhuǎn)租的利益、維護(hù)交易安全,法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行了特別認(rèn)籌的規(guī) 制。我國(guó)法律除了規(guī)定強(qiáng)制性的民事商品房預(yù)售許可制度除此以外,還 規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度。天津商品房合同備案的作用及法律效力是什么呢?什么是商品 房預(yù)售合約?商品房預(yù)售是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方 在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方,預(yù)購(gòu)方向房款乙方 交付定金或部分預(yù)售并按期接受商品房的書面協(xié)議

2、。買受人在購(gòu)買預(yù)售商品房后承擔(dān)了較大風(fēng)險(xiǎn),為保障買受人的 利益、維護(hù)交易安全，立法法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行了特別的規(guī)制。我國(guó) 法律除了規(guī)定強(qiáng)制性的商品房預(yù)售許可制度外，還規(guī)定了商品房預(yù)售合 同登記備案制度。中華人民共和國(guó)城市公園房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定: 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上房產(chǎn)管理 部門和土地農(nóng)地管理部門登記登記。商品房預(yù)售示范作用登記登記的作用在于：1、商品房預(yù)售合同備案登記工商登記屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn) 登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。2、預(yù)售項(xiàng)目只有符合法律前提規(guī)定的預(yù)售條件，開賣合同才 能進(jìn)行登記備案。登記備案前,登記政府部

3、門會(huì)對(duì)開發(fā)商或進(jìn)行所售房 屋的相關(guān)材料進(jìn)行全面查閱，這是對(duì)開發(fā)商和預(yù)售項(xiàng)目審查的一道屏障。3、商品房預(yù)售備案登記使得買受人的請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三 人效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上架不得再將經(jīng)過(guò)預(yù)售注冊(cè)登記的房屋出售 或抵押，如果開發(fā)商將經(jīng)過(guò)預(yù)售注冊(cè)登記的房屋出售或設(shè)定抵押給第三 人,第六該第三人不能通過(guò)登記獲得所有權(quán),該抵押權(quán)轉(zhuǎn)租也不能對(duì)抗 預(yù)售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。4、預(yù)售合同未辦理登記發(fā)賣備案手續(xù)的,不能辦理房屋產(chǎn)權(quán) 權(quán)屬變更房產(chǎn)證手續(xù)。預(yù)售合同備案登記作為前置程序,一定程度上保 證上以了交易人身安全。商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)及效力目前,我國(guó)預(yù)售及相關(guān)規(guī)章均明確規(guī)定了商品房

4、法律法規(guī)合同 登記備案制度，但一般性對(duì)于該登記備案制度的性質(zhì)與效力并未具體規(guī) 定。學(xué)界對(duì)此亦無(wú)采信。但一般認(rèn)為，商品房預(yù)售合同登記備案屬于一 種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，國(guó)外稱完整版登記或預(yù)登記,即為保全一項(xiàng)以將 來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。一般不動(dòng)產(chǎn)注冊(cè) 登記登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)債務(wù)人,例如所有權(quán)、抵押權(quán)等。而預(yù)告登記 發(fā)生時(shí)物權(quán)尚不存在,物權(quán)變動(dòng)是將來(lái)發(fā)生的行為,故所登記的權(quán)利仍 是一種請(qǐng)求權(quán)（債權(quán)），登記的內(nèi)容是將來(lái)請(qǐng)求會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。房屋買受人在商品房預(yù)售中的權(quán)利本是一種債權(quán),之后經(jīng)過(guò)登 記后便獲得了對(duì)抗第三人的效力，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過(guò)預(yù)告登記 的房屋售予第三人，該第七人

5、不能通過(guò)登記獲得所有權(quán);如果房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)將經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的房屋設(shè)定抵押，該抵押權(quán)不能對(duì)抗特集登記的 申報(bào)買受人。預(yù)告登記使合同債權(quán)應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)性質(zhì)，是第三種典型的 債權(quán)物權(quán)化。商品房預(yù)售合同登記登記的效力不同于商品房預(yù)售合同 的上架效力。曾有個(gè)別地方性法規(guī)與規(guī)章規(guī)定,預(yù)售合同未經(jīng)登記備案 的，該預(yù)售合同無(wú)效。這種規(guī)定與合同法關(guān)于合同效力的有關(guān)規(guī)定相抵觸,同時(shí)也侵害有助保護(hù)買受人的合法權(quán)益,故預(yù)售合同是否經(jīng)過(guò) 登記備案并不影響預(yù)售合同的有效成立。商品房預(yù)售協(xié)議登記備案的意義商品房的預(yù)購(gòu)人向售房單位發(fā)賣預(yù)購(gòu)商品房簽訂了預(yù)售合 同后要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)售合同登記備案。備案的 意義在于：

6、第一、房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以審核售房的預(yù)售行為是否合法，當(dāng) 然這個(gè)合法性的審核僅針對(duì)登記手續(xù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審核的內(nèi)容而不是包含 一切的。如:預(yù)售許可內(nèi)容、預(yù)售房的限制情況，排除重復(fù)登記的狀況 等,起到了保護(hù)預(yù)購(gòu)人的作用。第二、紫貝龍當(dāng)預(yù)購(gòu)人與售房單位發(fā)生合同糾紛時(shí)。如:對(duì) 合同的真實(shí)性有異議時(shí),往往以核發(fā)機(jī)構(gòu)存檔的合同文本為準(zhǔn),起到了 登記工商登記鑒證的起到作用。第三、當(dāng)售房單位因其他債務(wù)一起在建工程查封時(shí)經(jīng)登記備 案的預(yù)購(gòu)人可以對(duì)抗第三人,可避免被查封拍賣的事情,起到了保護(hù)預(yù) 購(gòu)人和售房單位雙方合法權(quán)益的作用。第四、預(yù)購(gòu)人要信用卡業(yè)務(wù) 辦理個(gè)人住房貸款必須先經(jīng)合同登記,否則辦公證、辦抵押登記等都 不能受理。湖北維力律師事務(wù)所羅勝律師購(gòu)房合同備案有什么意義商品房預(yù)售，需要在房管部門登記。參考資料:更多請(qǐng)查看法 邦網(wǎng)法律咨詢?cè)囆匈?gòu)房合同備案制度，可以對(duì)開發(fā)商通過(guò)進(jìn)行有效的制約。 它不僅違章建