標(biāo)桿房企稅收及發(fā)票管理

1、 2014年8月 房地產(chǎn)行業(yè)稅收及發(fā)票管理1、身邊的稅收、身邊的稅收 2、稅種分類、稅種分類2022-6-26 房地產(chǎn)行業(yè)稅收及發(fā)票管理 房地產(chǎn)行業(yè)涉及主要稅種稅種稅種土地增值稅土地增值稅營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加印花稅、契稅印花稅、契稅個(gè)人所得個(gè)人所得稅稅土地使用稅、房產(chǎn)稅土地使用稅、房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅主要流轉(zhuǎn)稅種概述一億元預(yù)售樓款流轉(zhuǎn)稅構(gòu)成南京公司涉及南京公司涉及稅務(wù)事項(xiàng)稅務(wù)事項(xiàng)土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率土地增值稅計(jì)算示例案例2：續(xù)流轉(zhuǎn)稅概述資料，假設(shè)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2013年一年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)、銷售并交付業(yè)主，收入總額為10000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目有關(guān)支出為：

2、支付地價(jià)款及契稅3000萬(wàn)元；前期費(fèi)用100萬(wàn)元，建安成本2000萬(wàn)元，其他開(kāi)發(fā)成本300萬(wàn)元；管理費(fèi)用200萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)費(fèi)用100萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為200萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為560萬(wàn)元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。土地增值稅計(jì)算示例（1 1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為30003000萬(wàn)元萬(wàn)元（2 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)合計(jì)=100+2000+300=2400=100+2000+300=240

3、0（3 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=200+=200+（3000+24003000+2400）5 5=470=470（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（4 4）允許扣除的稅費(fèi)為）允許扣除的稅費(fèi)為560560萬(wàn)元萬(wàn)元（5 5）房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司允許允許加計(jì)加計(jì)扣除額扣除額= =（ 3000+2400 3000+2400 ）2020=1080=1080（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（6 6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=3000+2400+470+560+1080=7510=3000+2400+470+560+1080=7510（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） （7 7）增值額）增值額=10000-7510=2490=

4、10000-7510=2490（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（8 8）增值率）增值率=2490/7510=33.16%=2490/7510=33.16%（9 9）清算土地增值稅清算土地增值稅稅額稅額=2490=24903030=747=747（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（1010）應(yīng)）應(yīng)補(bǔ)土地增值稅補(bǔ)土地增值稅稅額稅額=747-200=547=747-200=547（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）企業(yè)所得稅1、企業(yè)所得稅是對(duì)我企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。2、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅率為25%的比例稅率。3、企業(yè)所得稅的計(jì)算企業(yè)應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額*25%應(yīng)納稅所得額=收入總額-成本-主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加-（營(yíng)業(yè)

5、費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出 企業(yè)所得稅計(jì)算示例案例案例2 2：續(xù)案例：續(xù)案例1 1資料，假設(shè)該資料，假設(shè)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司20122012年年收入總額為收入總額為1000010000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目項(xiàng)目有關(guān)有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及支出為：支付地價(jià)款及契稅契稅30003000萬(wàn)元；萬(wàn)元；前期費(fèi)用前期費(fèi)用100100萬(wàn)元，建安萬(wàn)元，建安成本成本20002000萬(wàn)元萬(wàn)元，其他開(kāi)發(fā)，其他開(kāi)發(fā)成本成本300300萬(wàn)元萬(wàn)元；管理費(fèi)用管理費(fèi)用200200萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)費(fèi)用萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)費(fèi)用100100萬(wàn)元，萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為財(cái)務(wù)費(fèi)用為200200萬(wàn)元萬(wàn)元；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納轉(zhuǎn)

6、讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為560560萬(wàn)元萬(wàn)元( (營(yíng)業(yè)稅金及附加）營(yíng)業(yè)稅金及附加）+747+747萬(wàn)元（土地增值稅）萬(wàn)元（土地增值稅）=1307=1307萬(wàn)元萬(wàn)元；管理管理費(fèi)用費(fèi)用200200萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)費(fèi)用萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)費(fèi)用100100萬(wàn)元，萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用200200萬(wàn)元；萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外收入2020萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)外支出萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)外支出1010萬(wàn)元；計(jì)算企業(yè)所得稅，萬(wàn)元；計(jì)算企業(yè)所得稅，假設(shè)不考慮業(yè)務(wù)招待費(fèi)等相關(guān)納稅調(diào)整事項(xiàng)假設(shè)不考慮業(yè)務(wù)招待費(fèi)等相關(guān)納稅調(diào)整事項(xiàng)。 （1 1）收入總額收入總額為為1000010000萬(wàn)元萬(wàn)元（2 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=300

7、0+100+2000+300=5400=3000+100+2000+300=5400（萬(wàn)元萬(wàn)元）（3 3）流轉(zhuǎn)稅金合計(jì)流轉(zhuǎn)稅金合計(jì)=560+747=1307=560+747=1307（萬(wàn)元（萬(wàn)元）（4 4）三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)=200+100+200=500=200+100+200=500（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（5 5） 允許扣除額允許扣除額合計(jì)合計(jì)=5400+1307+500+20-10=7217=5400+1307+500+20-10=7217（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（6 6）應(yīng)納稅所得額）應(yīng)納稅所得額=10000-7217=2783=10000-7217=2783（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） （7 7）應(yīng)納所

8、得稅額應(yīng)納所得稅額=2783=2783* *25%=69625%=696（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）案例中成本、稅金及利潤(rùn)構(gòu)成個(gè)人所得稅新稅率表（超額累進(jìn)稅率）個(gè)人所得稅計(jì)算示例假設(shè)應(yīng)納稅所得額為10000元計(jì)算方式一：應(yīng)納個(gè)人所得稅=1500*3%+（4500-1500）*10%+（10000-4500）*20%=1445元計(jì)算方式二：應(yīng)納個(gè)人所得稅=10000*25%-1005=1445元兩種方案結(jié)果一致！ 房地產(chǎn)行業(yè)稅收及發(fā)票管理三. 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)票19發(fā)票種類發(fā)票種類專業(yè)發(fā)票是指國(guó)有金融、保險(xiǎn)企業(yè)的存貸、匯兌、轉(zhuǎn)賬憑證，保險(xiǎn)憑證；國(guó)有郵政、電信企業(yè)的郵票、郵單、話務(wù)、電報(bào)收據(jù)，國(guó)有鐵路、國(guó)有航空企

9、業(yè)和交通部門(mén)、國(guó)有公路、水上運(yùn)輸企業(yè)的客票、貨票等。 根據(jù)中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法第四十二條規(guī)定，國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)可以根據(jù)有關(guān)行業(yè)特殊的經(jīng)營(yíng)方式和業(yè)務(wù)需求，會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門(mén)制定該行業(yè)的發(fā)票管理辦法。建筑業(yè)發(fā)票示例增值稅發(fā)票示例（一）土地出讓金、契稅（一）土地出讓金、契稅 根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目的規(guī)定，政府出讓土地，不征收營(yíng)業(yè)稅，因此不得開(kāi)具發(fā)票。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)以國(guó)土局開(kāi)具的土地出讓金專用票據(jù)或其他非稅收入收據(jù)入賬，交納的契稅應(yīng)當(dāng)為“中華人民共和國(guó)契稅完稅憑證”。（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補(bǔ)償費(fèi)，其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企

10、業(yè)，而是政府收回土地使用權(quán)，再由政府和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補(bǔ)償方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)，仍需補(bǔ)交契稅。 營(yíng)業(yè)稅稅目規(guī)定，因政府收回土地使用權(quán)而取得的補(bǔ)償金，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此被拆遷戶無(wú)需向房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票，而是由房地產(chǎn)企業(yè)采取用收據(jù)方式入賬，同時(shí)將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、被拆遷建筑所在路段及門(mén)牌號(hào)碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料留置于本公司備查。（三）委托拆遷公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（三）委托拆遷公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅稅目規(guī)定，拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)，按“建筑業(yè)其他工程作

11、業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。因此，向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費(fèi)，應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票建筑業(yè)發(fā)票。（四）向企事業(yè)單位支付的勘察、設(shè)計(jì)、測(cè)繪、（四）向企事業(yè)單位支付的勘察、設(shè)計(jì)、測(cè)繪、監(jiān)理、驗(yàn)收、咨詢等費(fèi)用監(jiān)理、驗(yàn)收、咨詢等費(fèi)用 1.境內(nèi)服務(wù)單位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向境內(nèi)公司支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、項(xiàng)目咨詢費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)取得提供服務(wù)的單位機(jī)構(gòu)所在地單位機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的服務(wù)業(yè)發(fā)票。服務(wù)業(yè)發(fā)票。 2.境外服務(wù)單位。境內(nèi)企業(yè)接受境外企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，境外單位也負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，稅款由境外單位在境內(nèi)的代理單位負(fù)責(zé)代扣代繳。支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以付匯單和收匯單位或者個(gè)人的簽收簽收單據(jù)單據(jù)以及發(fā)票發(fā)票為合法有

12、效憑證。（五）直接向行政事業(yè)單位交納的規(guī)費(fèi)（五）直接向行政事業(yè)單位交納的規(guī)費(fèi) 直接向行政事業(yè)單位交納的規(guī)費(fèi)應(yīng)當(dāng)取得行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)及非稅收入專用收據(jù)，這些費(fèi)用一般包括大市政配套費(fèi)、綠化費(fèi)、人防費(fèi)、散裝水泥基金、教育配套設(shè)施費(fèi)以及各種證照工本費(fèi)等。（六）有線電視安裝費(fèi)、管道煤氣集資費(fèi)（初裝（六）有線電視安裝費(fèi)、管道煤氣集資費(fèi)（初裝費(fèi)）費(fèi)） 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)1994159號(hào)）規(guī)定，有線電視安裝費(fèi)，是指有線電視臺(tái)為用戶安裝有線電視接收裝置，一次性向用戶收取的安裝費(fèi)，也稱之為“初裝費(fèi)”。對(duì)有線電視對(duì)有線電視安裝費(fèi)，應(yīng)按安裝費(fèi)，應(yīng)按“建筑業(yè)建筑業(yè)”稅目征稅。稅目征稅。

13、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有線電視安裝費(fèi)、管道煤氣集資費(fèi)（初裝費(fèi)），應(yīng)當(dāng)說(shuō)與貨物的銷售數(shù)量沒(méi)有直接關(guān)系，所以應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。（七）建安、裝修工程（七）建安、裝修工程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。 1.包工包料。應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。發(fā)票金額和承包結(jié)算金額相等。 2.包工不包料。對(duì)施工方提供的勞務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票；對(duì)不包料（甲供材）應(yīng)取得增值稅普通發(fā)票。但是要注意對(duì)于分包人銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的分包工程，應(yīng)當(dāng)分別取得貨物銷售發(fā)票和建筑業(yè)發(fā)票。 3.建筑工程分包。建筑工程分包，是指A建筑公司將承包工程的一部分分包給

14、B建筑公司，由B建筑公司負(fù)責(zé)施工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只與總承包人A發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，不與分包方B結(jié)算價(jià)款?？偝邪薃支付給分包方B的工程款項(xiàng)，由分包方B給總承包人A出具建筑業(yè)發(fā)票，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)關(guān)。（八）支付營(yíng)銷費(fèi)用（八）支付營(yíng)銷費(fèi)用 支付給代銷公司的銷售傭金，支付給廣告公司的廣告費(fèi)、宣傳性費(fèi)用，應(yīng)向?qū)Ψ剿魅〉囟悪C(jī)關(guān)監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)”發(fā)票。（九）支付的利息（九）支付的利息 支付給金融機(jī)構(gòu)的利息為銀行開(kāi)具的付息憑證，支付給非金融機(jī)構(gòu)的利息以及各種融資顧問(wèn)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)為地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)”發(fā)票。（十）會(huì)議費(fèi)（十）會(huì)議費(fèi)對(duì)納稅人年度內(nèi)發(fā)生的會(huì)議費(fèi)，同時(shí)具備以下條件的，在計(jì)征企業(yè)所得稅時(shí)準(zhǔn)予扣除： 會(huì)議名

15、稱、時(shí)間、地點(diǎn)、目的及參加會(huì)議人員花名冊(cè)； 會(huì)議材料（會(huì)議議程、會(huì)議紀(jì)要等）； 會(huì)議召開(kāi)地酒店（飯店、招待處）出具的服務(wù)業(yè)發(fā)票。 企業(yè)不能提供上述資料的，其發(fā)生的會(huì)議費(fèi)一律不得扣除。（十一）差旅費(fèi)（十一）差旅費(fèi)納稅人支付的差旅費(fèi)補(bǔ)貼，同時(shí)符合下列條件的，準(zhǔn)予扣除： 有嚴(yán)格的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度； 有明確的差旅費(fèi)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)； 有合法有效憑證（包括企業(yè)內(nèi)部票據(jù)）。四. 發(fā)票真?zhèn)舞b別從目前我司取得的違規(guī)發(fā)票來(lái)看，主要包括以下幾種情形：1、代開(kāi)：非合同供應(yīng)商出具的發(fā)票；2、大頭小尾：發(fā)票真實(shí)，但金額不對(duì)；3、假票：偽造的票據(jù)。因?yàn)槭侨〉貌环弦?guī)定的發(fā)票，列支了成本或費(fèi)用，就要補(bǔ)交企業(yè)所得稅，按照中華人民共和

16、國(guó)稅收征收管理法處以0.5以上5倍以下的罰款，按照中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法處以1萬(wàn)元以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的移送公安機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。如何審查發(fā)票1、審查發(fā)票筆跡：看發(fā)票臺(tái)頭、日期、品名、數(shù)量、單價(jià)、大小寫(xiě)金額的字跡、筆體、筆畫(huà)的精細(xì)、壓痕是否一致。有無(wú)用藥劑退色、用橡皮擦、小刀刮等涂改痕跡。2、審查發(fā)票復(fù)寫(xiě)：看復(fù)寫(xiě)的字跡顏色是否相同。發(fā)票的正面和反面都應(yīng)仔細(xì)看一看，本應(yīng)一式多份復(fù)寫(xiě)的是否符合復(fù)寫(xiě)的實(shí)際情況。背面有無(wú)局部復(fù)寫(xiě)的痕跡。發(fā)票的第二聯(lián)如果不是復(fù)寫(xiě)的而是用鋼筆或圓珠筆填寫(xiě)的，就說(shuō)明有問(wèn)題。如何審查發(fā)票3、審查發(fā)票填寫(xiě)內(nèi)容：看發(fā)票報(bào)銷聯(lián)次的時(shí)間、抬頭、單價(jià)、數(shù)量、金額是否填寫(xiě)整齊；4、審查發(fā)票經(jīng)銷范圍：關(guān)注票面反映的貨物與實(shí)際經(jīng)營(yíng)的企業(yè)種類反差較大，如食品店經(jīng)營(yíng)五金材料，顯然存在問(wèn)題。如何審查發(fā)票5、審查發(fā)票單位同發(fā)貨單位、收款單位的名稱是否相符。審查發(fā)票臺(tái)頭寫(xiě)的購(gòu)貨單位同實(shí)際收貨單位、付款單位名稱是否相符。6、審查同一供貨單位，是否使用了不同單位的發(fā)票。7、審查發(fā)票號(hào)碼，看同一單位的發(fā)票，是否存在發(fā)票號(hào)碼順序相聯(lián)，卻時(shí)間顛倒。發(fā)票真?zhèn)尾樵兘K省地稅發(fā)票查詢 http:/wsbs.js-l