廠址轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估報(bào)告

1、北京××廠區(qū)部分原廠址轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估報(bào)告北京鴻天涉外評(píng)估有限責(zé)任公司報(bào)告摘要 本報(bào)告估價(jià)對(duì)象是××廠南廠區(qū)用地轉(zhuǎn)讓估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)對(duì)象周圍是朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)企業(yè)較密集的區(qū)段，現(xiàn)有北人集團(tuán)、北內(nèi)集團(tuán)、北京建筑機(jī)械廠等大中型企業(yè)分布于附近。同時(shí)這一地區(qū)也有較多的老居住區(qū)，現(xiàn)狀配套服務(wù)設(shè)施比較齊全，但缺乏大型的商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。根據(jù)北京市總體規(guī)劃和北京市污染擾民企業(yè)搬遷政策，該廠屬于擾民搬遷企業(yè)，廠方委托估價(jià)的目的是確定該廠區(qū)用地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。依據(jù)（××）規(guī)審字××號(hào)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)，該廠用地轉(zhuǎn)讓后，擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積約240

2、00平方米，規(guī)劃總建筑面積約72021 平方米，容積率3.00，項(xiàng)目建成后，規(guī)劃居住人口為2829人，可停機(jī)動(dòng)車167輛。據(jù)委托方提供的說(shuō)明，該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積中，居住建筑面積占70%即50400平方米，配套公建、商業(yè)建筑面積占30%即21600平方米。 估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際狀況，選取假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法。最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一九九九年十一月十八日的估價(jià)結(jié)果為：轉(zhuǎn)讓總價(jià)為人民幣14892萬(wàn)元(大寫(xiě)金額人民幣壹億肆仟捌佰玖拾貳萬(wàn)元整)，按北京市對(duì)擾民搬遷企業(yè)的現(xiàn)有優(yōu)惠政策，工廠可獲政府返還

3、的土地使用權(quán)出讓金1872萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)人民幣16764萬(wàn)元。致委托方函××廠： 受貴廠委托，我們對(duì)貴廠擬轉(zhuǎn)讓的位于北京市××街××號(hào)之南廠區(qū)部分原廠址（以下簡(jiǎn)稱“估價(jià)對(duì)象”）的現(xiàn)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的：為貴廠轉(zhuǎn)讓原廠址確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考意見(jiàn)，不用于其他用途。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：一九九九年十一月十八日。估價(jià)依據(jù)：國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)和政策文件，貴廠提供的有關(guān)資料，本中心掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。 估價(jià)結(jié)果：評(píng)估人員依據(jù)評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，

4、經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象(規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米，規(guī)劃總建筑面積72021 平方米，居住及配套公建、商業(yè)用途)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結(jié)果為： 轉(zhuǎn)讓總價(jià)值為人民幣14892萬(wàn)元(大寫(xiě)金額人民幣壹億肆仟捌佰玖拾貳萬(wàn)元整)，按現(xiàn)有政策，貴廠可獲政府返還的土地使用權(quán)出讓金1872萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)人民幣16764萬(wàn)元，折合到轉(zhuǎn)讓廠區(qū)建設(shè)用地面積上，貴廠從轉(zhuǎn)讓中實(shí)際可獲得的收益為6985元/平方米。特此奉達(dá)估價(jià)師聲明(同房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范)估價(jià)師聲明估價(jià)的假設(shè)和限制條件1. 本估價(jià)報(bào)告按委托方提供的北京市城市規(guī)劃管理局下達(dá)的（××）規(guī)審字××號(hào)審定設(shè)計(jì)方案通

5、知書(shū)測(cè)算，并設(shè)定按該方案即為估價(jià)對(duì)象用地的最高最佳用途，是估價(jià)結(jié)論成立的前提；但由于房地產(chǎn)及其預(yù)期收益的高低受國(guó)家規(guī)劃管理和建筑功能分配情況影響較大，如屆時(shí)施工圖設(shè)計(jì)確定的建設(shè)要求和建筑功能分配比例與本報(bào)告中設(shè)定的情況有異，估價(jià)結(jié)果亦應(yīng)進(jìn)行調(diào)整；2. 根據(jù)（××）規(guī)審字××號(hào)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)，本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為24000平方米，規(guī)劃總建筑面積72021 平方米，總?cè)莘e率為3。另?yè)?jù)委托方提供的說(shuō)明，本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積中，居住建筑面積占70%即50400平方米，配套公建、商業(yè)建筑面積占30%即21600平方米。由于該建設(shè)項(xiàng)目的具體收益及功能分布尚不

6、明晰，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般經(jīng)驗(yàn)，確定收益建筑面積為規(guī)劃總建筑面積的90%即64800平方米，其中居住部分均可銷售，其收益建筑面積按50400平方米估算，配套公建、商業(yè)建筑面積按14400平方米估算；3. 本估價(jià)報(bào)告假設(shè)項(xiàng)目分兩期同時(shí)開(kāi)發(fā)，每期建設(shè)期確定為2年，每期利息在該建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，按單利計(jì)息；4. 北京市有關(guān)房地產(chǎn)的政策、法規(guī)，特別是北京市對(duì)污染擾民企業(yè)搬遷的政策在本報(bào)告有效期內(nèi)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性變化；5. 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情在報(bào)告有效期內(nèi)理性發(fā)展，不發(fā)生大波動(dòng)；6. 本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于一九九九年十一月十八日之現(xiàn)值，僅為委托方轉(zhuǎn)讓原廠址確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考意見(jiàn)，不用于其他用途，報(bào)

7、告的有效期為一年；7. 本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明資料及規(guī)劃文件均由委托方提供，如與實(shí)際不符，責(zé)任由委托方承擔(dān)；8. 本報(bào)告中的地價(jià)款僅為受托方在委托方提供的現(xiàn)有資料下可能得到的結(jié)果。涉及辦理土地出讓手續(xù)時(shí)，其生地價(jià)須重新進(jìn)行估價(jià)，并以北京市房屋土地管理局的審核結(jié)果為準(zhǔn)；9. 本估價(jià)報(bào)告用人民幣計(jì)價(jià)。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：××廠 委托方住所：北京市××街××號(hào) 聯(lián)系人：××二、估價(jià)方：北京鴻天涉外評(píng)估有限責(zé)任公司 估價(jià)方住所：北京市西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街156號(hào) 法定代表人：陳榮梅 估價(jià)資格：建設(shè)部壹級(jí)房地產(chǎn)

8、估價(jià)資格（97）建房估證字第06號(hào)） 北京市房地局估價(jià)資格（京房市場(chǎng)字1994第611號(hào)）三、估價(jià)對(duì)象 1、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀、位置及周圍環(huán)境景觀 估價(jià)對(duì)象位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)內(nèi)××大街××廠南廠區(qū)，東臨××路，北臨××大街，西臨××廠現(xiàn)狀保留廠房，南臨××路。根據(jù)北京市城市規(guī)劃管理局簽發(fā)的（××）規(guī)審字××號(hào)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米。項(xiàng)目用地基本呈之字形，周圍是朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)企業(yè)較密集的區(qū)段，現(xiàn)有北人集團(tuán)、北內(nèi)集

9、團(tuán)、北京建筑機(jī)械廠等大中型企業(yè)分布于附近。同時(shí)這一地區(qū)也有較多的老居住區(qū)，估價(jià)對(duì)象向南即有××北里、東里等居住小區(qū)，現(xiàn)狀配套服務(wù)設(shè)施比較齊全，但缺乏大型的商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。就環(huán)境景觀而言，估價(jià)對(duì)象所在的××地區(qū)是朝陽(yáng)區(qū)南部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的熱點(diǎn)地區(qū)之一，隨著北京市對(duì)工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和住宅建設(shè)的發(fā)展，該地區(qū)有望開(kāi)發(fā)成為大型居住社區(qū)。 2、交通通達(dá)程度估價(jià)對(duì)象毗鄰××大街和××路，道路建設(shè)較完善，附近有23、34、35、37、52等公交線路經(jīng)過(guò)，交通較便利，可通達(dá)市內(nèi)各個(gè)地方。3、項(xiàng)目進(jìn)程及規(guī)劃限制條件 根據(jù)北京市城市規(guī)劃

10、管理局（××）規(guī)審字××號(hào)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米，規(guī)劃總建筑面積72021 平方米，規(guī)劃為居住及配套公建、商業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目建成后，規(guī)劃居住人口為2829人，可停機(jī)動(dòng)車167輛。4、估價(jià)對(duì)象用地現(xiàn)狀估價(jià)對(duì)象用地位于××街××號(hào)內(nèi)。該廠區(qū)用地為國(guó)家劃撥用地，總用地面積為××平方米，東臨××路，北××大街，西臨××街，南臨××路，列示于××全國(guó)用（×

11、15;）字第××號(hào)國(guó)有土地使用證中。該廠區(qū)原有房屋多為六、七十年代建成，總建筑面積25214.5平方米，列示于朝全字第03517號(hào)房屋所有權(quán)證中。估價(jià)對(duì)象在該廠區(qū)中、東部，用地面積約××平方米，需拆除原有生產(chǎn)用房××平方米。目前估價(jià)對(duì)象用地正在拆遷建設(shè)中。四、估價(jià)目的為貴廠轉(zhuǎn)讓原廠址確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考意見(jiàn)，不用于其他用途。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為一九九九年十一月十八日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)的現(xiàn)值采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。即在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求最大經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)資料，有充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具

12、有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)，不具有排它性。七、估價(jià)依據(jù)1. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2021）；2. 國(guó)土資源部土地估價(jià)規(guī)程；3. 北京市人民政府北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)；4. 北京市房地局土地出讓價(jià)格評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）；5. 北京市城市規(guī)劃管理局審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)(××)規(guī)審字××號(hào))；6. ××廠南廠區(qū)房屋所有權(quán)證(××全字第××號(hào))；7. ××廠國(guó)有土地使用證(××全國(guó)用(××)字第

13、××號(hào))；8. 委托方提供的其他資料；9. 估價(jià)人員實(shí)地勘查獲取的資料及搜集的市場(chǎng)資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則有：1、合法原則：即以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評(píng)估。2、最高最佳使用原則：即以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行評(píng)估，鑒于估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃方案已經(jīng)北京市城市規(guī)劃管理審定批準(zhǔn)（××）規(guī)審字×號(hào)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)），估價(jià)人員認(rèn)為按此方案開(kāi)發(fā)建設(shè)符合本原則精神。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：即估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。4、替代原則：即估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)格。 九、估價(jià)方法 受托

14、方評(píng)估人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及其實(shí)際狀況，選取假設(shè)開(kāi)發(fā)法及市場(chǎng)比較法兩種方法作為本次評(píng)估的基本方法。1. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法：先求取項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)價(jià)值；之后，再估算項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，兩者相減，就可求得項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓的熟地總價(jià)或開(kāi)發(fā)商可能接受的價(jià)格。2. 市場(chǎng)比較法：選取三個(gè)或三個(gè)以上鄰近同一供需圈內(nèi)近期宗地交易實(shí)例，進(jìn)行各種相關(guān)因素修正求取估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)值，對(duì)其進(jìn)行算術(shù)平均，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓的熟地總價(jià)。3. 對(duì)上述兩種方法測(cè)算的結(jié)果進(jìn)行技術(shù)處理，確定最終轉(zhuǎn)讓價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員依據(jù)估價(jià)工作程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在分析

15、現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密的測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之估價(jià)結(jié)果如下：轉(zhuǎn)讓總價(jià)值為人民幣14892萬(wàn)元(大寫(xiě)金額人民幣壹億肆仟捌佰玖拾貳萬(wàn)元整)，按現(xiàn)有政策，貴廠可獲政府返還的土地使用權(quán)出讓金1872萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)人民幣16764萬(wàn)元，折合到轉(zhuǎn)讓廠區(qū)建設(shè)用地面積上，貴廠從轉(zhuǎn)讓中實(shí)際可獲得的收益為6985元/平方米。十一、估價(jià)人員王文凱 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師 中國(guó)土地估價(jià)師陳榮梅 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師 中國(guó)土地估價(jià)師宋戈 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師 中國(guó)土地估價(jià)師龍燕峰 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師 中國(guó)土地估價(jià)師十二、估價(jià)作業(yè)日期：一九九九年十一月十八日至十二月九日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本報(bào)告有效期為一年，即自一

16、九九九年十一月十八日至二年十一月十七日。估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 估價(jià)對(duì)象位于××街××號(hào)南側(cè)××廠內(nèi)，東臨××路，北臨××街，西臨××廠現(xiàn)狀保留廠房，南臨××路。根據(jù)北京市城市規(guī)劃管理局簽發(fā)的（××）規(guī)審字××號(hào)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)，規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米，規(guī)劃總建筑面積約72021 平方米，總?cè)莘e率為3，居住及配套公建、商業(yè)用途。該項(xiàng)目建成后，規(guī)劃居住人口為2829人，可停機(jī)動(dòng)車167輛。另?yè)?jù)委托

17、方提供的說(shuō)明，本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積中，居住建筑面積占70%即50400平方米，配套公建、商業(yè)建筑面積占30%即21600平方米。由于該建設(shè)項(xiàng)目的具體收益及功能分布尚不明晰，故根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般經(jīng)驗(yàn)，確定收益建筑面積為規(guī)劃總建筑面積的90%即64800平方米，其中居住部分均可銷售，其收益建筑面積按50400平方米估算，配套公建、商業(yè)建筑面積按14400平方米估算。 二、區(qū)域因素分析 1、估價(jià)對(duì)象座落及周圍環(huán)境景觀估價(jià)對(duì)象位于××街××號(hào)南側(cè)××廠南廠區(qū)內(nèi)，地處朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)內(nèi)，東臨××路，北臨××

18、街，西臨××廠現(xiàn)狀保留廠房，南臨××路。根據(jù)北京市城市規(guī)劃管理局簽發(fā)的（××）規(guī)審字××號(hào)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米。項(xiàng)目用地基本呈之字形，周圍是朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)企業(yè)較密集的區(qū)段，現(xiàn)有北人集團(tuán)、北內(nèi)集團(tuán)、北京建筑機(jī)械廠等大中型企業(yè)分布于附近。同時(shí)這一地區(qū)也有較多的老居住區(qū)，估價(jià)對(duì)象向南即有××北里、東里等小區(qū)，現(xiàn)狀配套服務(wù)設(shè)施比較齊全，但缺乏大型的商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。就環(huán)境景觀而言，估價(jià)對(duì)象所在的××地區(qū)是朝陽(yáng)區(qū)南部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的熱點(diǎn)地區(qū)之一，隨著北京

19、市對(duì)工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和住宅建設(shè)的發(fā)展，該地區(qū)有望開(kāi)發(fā)成為大型居住社區(qū)。 2、交通通達(dá)程度估價(jià)對(duì)象毗鄰××大街和××路，道路建設(shè)較完善，附近有23、34、35、37、52等公交線路經(jīng)過(guò)，交通較便利，可通達(dá)市內(nèi)各個(gè)地方。 三、市場(chǎng)背景分析 1、北京市房地產(chǎn)發(fā)展概況 首都北京不僅是全國(guó)政治、文化中心，國(guó)際交往中心，而且是當(dāng)今亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的區(qū)域。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放十多年的發(fā)展，已經(jīng)擁有了雄厚實(shí)力，日漸成為著名的國(guó)際性的大都市。根據(jù)北京市總體規(guī)劃，將在2021年把自身的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展到或超過(guò)世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家首都城市的水平。基于此目的，調(diào)整城市發(fā)展規(guī)模、開(kāi)拓新的

20、城市發(fā)展空間已是北京城市規(guī)劃的核心。近幾年全國(guó)各地尤其是南方各省市，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了不同程度的蕭條，房?jī)r(jià)出現(xiàn)滑坡，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較小的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛倒閉，北京市房地產(chǎn)受大環(huán)境影響，主體形勢(shì)也不再如1992年、1993年火爆。自去年以來(lái)，北京市商品房市場(chǎng)供求失衡狀況一直存在，雖然近期北京市商品房市場(chǎng)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，但集團(tuán)購(gòu)買力的淡出仍對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，在此情況下，選址合理、房型精良、配套齊全、銷售策略高明的項(xiàng)目會(huì)成為亮點(diǎn)。整體而言，面對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)快于市場(chǎng)需求發(fā)展的情況，如何解決有效需求不足已是北京市面臨的主要課題。 就本項(xiàng)目而言，可以說(shuō)無(wú)論北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)如何變化，只要國(guó)家的政局穩(wěn)定、總體政策不出現(xiàn)大的波

21、動(dòng)、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，北京市國(guó)有大中型企業(yè)的改造、總體規(guī)劃和北京市的污染擾民企業(yè)搬遷政策就都不會(huì)有大的變化，因而××廠廠區(qū)的遷移、改建是不可避免的。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)在今后一段時(shí)間內(nèi)不大可能出現(xiàn)新的高潮，但若在項(xiàng)目實(shí)施中能有效控制成本，本項(xiàng)目因其所在位置較優(yōu)越，仍有較大開(kāi)發(fā)潛力。 2、朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況××廠位于北京市朝陽(yáng)區(qū)境內(nèi)，該區(qū)地處平原，多湖泊，面積470平方公里，人口144.8萬(wàn)人，轄23個(gè)街道辦事處、24個(gè)鄉(xiāng)，是北京市重要的商務(wù)、金融和貿(mào)易中心。(1) 、朝陽(yáng)區(qū)是首都重要的商務(wù)、金融和貿(mào)易中心朝陽(yáng)區(qū)中央國(guó)家機(jī)關(guān)眾多，農(nóng)業(yè)部、司法部、國(guó)家石油及化學(xué)工業(yè)

22、局等均位于區(qū)內(nèi)。本區(qū)高檔商業(yè)、寫(xiě)字樓、別墅、公寓、飯店、展覽物業(yè)眾多并形成燕莎商圈、國(guó)貿(mào)建國(guó)門商圈和亞運(yùn)村商圈，馳名中外。以燕莎友誼商城為中心，在三元橋附近聚集有長(zhǎng)城飯店、昆侖飯店、京信大廈、南銀大廈、亮馬河大廈、二十一世紀(jì)飯店等物業(yè)；以建國(guó)門外大街為中軸，聚集有中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心、國(guó)際大廈、賽特飯店、凱萊大酒店、長(zhǎng)富宮飯店等物業(yè)；以亞運(yùn)村為中心，在北四環(huán)路聚集有國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)家?jiàn)W林匹克中心、五洲大酒店等物業(yè)。 (2)、朝陽(yáng)區(qū)主要交通經(jīng)過(guò)境內(nèi)的鐵路有京包線、京秦線和京承線，主要公路有首都機(jī)場(chǎng)高速路、京通高速路，可于數(shù)分鐘內(nèi)抵達(dá)首都機(jī)場(chǎng)和通縣，至承德、山海關(guān)等地的國(guó)道橫貫區(qū)內(nèi)，公共汽車通往區(qū)內(nèi)各

23、地，交通十分方便。地鐵復(fù)八線的建成通車將進(jìn)一步把本區(qū)與其它區(qū)、縣連為一體，使朝陽(yáng)區(qū)大型商業(yè)中心的作用更為顯著。 (3)、區(qū)內(nèi)有眾多的居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目朝陽(yáng)區(qū)是北京居住區(qū)密集之區(qū)，近年來(lái)在估價(jià)對(duì)象用地周圍新開(kāi)發(fā)的居住區(qū)有現(xiàn)代城、怡馨園、農(nóng)光東里、九龍花園、華輝苑等。隨著北京市對(duì)工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和住宅建設(shè)的發(fā)展，估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)有望開(kāi)發(fā)成為大型居住社區(qū)。 四、最高最佳使用分析 1996年，北京市城市規(guī)劃管理局就估價(jià)對(duì)象簽發(fā)（××）規(guī)審字××號(hào)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米，規(guī)劃總建筑面積約72021 平方米，容積率3.00。本估價(jià)

24、報(bào)告確定按上述審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)即為估價(jià)對(duì)象用地的最高最佳用途，是估價(jià)結(jié)論成立的前提；但由于房地產(chǎn)及其預(yù)期收益價(jià)值的高低受國(guó)家規(guī)劃管理和建筑功能分配情況影響較大，如屆時(shí)施工圖設(shè)計(jì)確定的建設(shè)要求和建筑功能分配比例與本報(bào)告中設(shè)定的情況有異，估價(jià)結(jié)果亦應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。 五、估價(jià)方法選用(同估價(jià)結(jié)果報(bào)告) 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 (一)、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 1、總開(kāi)發(fā)價(jià)值的測(cè)算 據(jù)我們掌握的市場(chǎng)資料，目前北京市同類地區(qū)中高檔住宅的售價(jià)為：6500-7000元/平方米，公建售價(jià)為8000-10000元/平方米。經(jīng)綜合考慮，確定住宅部分之平均售價(jià)為6800元/平方米，收益建筑面積按50400平方米考慮，公建、商業(yè)部分之平均

25、售價(jià)為9000元/平方米，收益建筑面積按14400平方米考慮，則項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值為： 總開(kāi)發(fā)價(jià)值50400×680014400×900047232萬(wàn)元 2、成本費(fèi)用 (1)、建安成本 依據(jù)1996年北京市建設(shè)工程概算定額，參考北京市統(tǒng)計(jì)局公布的建安成本統(tǒng)計(jì)值及委托方提供的有關(guān)資料，建造成本所含的各項(xiàng)費(fèi)用如下： A、建安費(fèi)用(含結(jié)構(gòu)和粗裝修)：住宅：1500元/平方米 公建：1700元/平方米 則建安費(fèi)用總計(jì)為：1500×504001700×2160011232萬(wàn)元 B、紅線內(nèi)市政費(fèi)： 按建安費(fèi)用的10%計(jì)，為 11232×10%1123萬(wàn)元 C、

26、用電權(quán)費(fèi) 按40VA每平方米、1100元/KVA估算用電權(quán)費(fèi)，則為： （40×72021 ）÷1000×1100317萬(wàn)元 D、建安綜合成本 11232112331712672萬(wàn)元 (2)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 考慮到在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中有許多預(yù)算外支出，取不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為建安費(fèi)用的5%，即11232×5%562萬(wàn)元(3)、專業(yè)人士費(fèi)包括立項(xiàng)、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、評(píng)估等費(fèi)用，按建安綜合成本的5%計(jì)，即 12672×5%634萬(wàn)元(4)、貸款利息 由于項(xiàng)目規(guī)模大，設(shè)定為貸款投資興建，分兩期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，每期工程開(kāi)發(fā)周期取2年，故單期工程按2年計(jì)算利息。由于投

27、資分期投入、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，且為均勻投入，依據(jù)北京市房地局土地出讓價(jià)格評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）及目前銀行貸款利率水平，單期工程的年貸款利息率取5.94%；需說(shuō)明的是，由于房地產(chǎn)在長(zhǎng)期趨勢(shì)下總是增值的，因此認(rèn)為該增值抵消了通貨膨脹的影響，所以本報(bào)告不再考慮其時(shí)間價(jià)值因素的影響。 基于上述理由，在測(cè)算中認(rèn)為：各分期工程同時(shí)開(kāi)工，即項(xiàng)目的各分項(xiàng)工程同時(shí)開(kāi)工、2年完成所需費(fèi)用的利息為實(shí)際利息。貸款利率按兩年期貸款年利率5.94%測(cè)算，計(jì)息期為工期2年期之半，以單利計(jì)息，則投資利息為：投資利息(建安綜合成本不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)專業(yè)人士費(fèi))×開(kāi)發(fā)周期×1/2×貸款利息率 (12672562634

28、)×2×0.5×5.94% 824萬(wàn)元 3、銷售費(fèi)用在銷售過(guò)程中支出的費(fèi)用主要有： A、營(yíng)業(yè)稅及附加：按總開(kāi)發(fā)價(jià)值的5.45%計(jì)； B、買賣手續(xù)費(fèi)：按總開(kāi)發(fā)價(jià)值的0.5%計(jì)； C、代理及廣告宣傳費(fèi)：按總開(kāi)發(fā)價(jià)值的1%計(jì)，則：銷售費(fèi)用47232×(5.45%0.5%1%)3283萬(wàn)元 4、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率取15%，則：開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)(12672562634)×15%2080萬(wàn)元5、開(kāi)發(fā)余值開(kāi)發(fā)余值47232(1267256263482432832080) 27177萬(wàn)元6、熟地價(jià)依據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算地價(jià)公式：設(shè)熟地總價(jià)為購(gòu)地后和建設(shè)期2年，設(shè)

29、購(gòu)地費(fèi)用一次性投入，年利息率為5.94%購(gòu)地成本利潤(rùn)率：15%因此，開(kāi)發(fā)余值(1+5.94%×2+15%)27177萬(wàn)元熟地總價(jià)21419萬(wàn)元平均收益面積熟地樓面價(jià)21419萬(wàn)元÷6.48萬(wàn)平方米3305元/平方米(二)市場(chǎng)比較法A、居住部分在同一供需圈內(nèi)分別選取三宗近期形成之居住類似地塊交易案例進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，取修正后各交易案例價(jià)格的平均值作為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓熟地總價(jià)。可比案例的選取遵循如下原則：a、與估價(jià)對(duì)象的用途相同；b、與估價(jià)對(duì)象所處的地價(jià)區(qū)類相同；c、與估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型相同；d、與估價(jià)對(duì)象評(píng)估基準(zhǔn)日期接近；e、可比案例均為正常交易，即在

30、公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、交易雙方平等自愿、無(wú)利害關(guān)系情況下的交易。 1、選取比較實(shí)例 根據(jù)替代原則，調(diào)查北京市同類地區(qū)土地市場(chǎng)交易資料我們選取以下實(shí)例。 實(shí)例甲： 位于××路，土地屬于四類地價(jià)區(qū)，宗地規(guī)劃為居住用途。總占地面積3712平方米，收益建筑面積20984平方米，收益容積率5.04。一九九九年九月確定的樓面毛地價(jià)為615元/平方米，樓面熟地價(jià)為2215元/平方米。 實(shí)例乙： 位于××路，土地屬于四類地價(jià)區(qū)，宗地規(guī)劃為居住用途?？傉嫉孛娣e28191平方米，收益建筑面積38387平方米，收益容積率1.36。一九九九年一月確定的樓面毛地價(jià)為615元/平方米

31、，樓面熟地價(jià)為2405元/平方米。 實(shí)例丙： 位于××大街，土地屬于四類地價(jià)區(qū)，宗地規(guī)劃用途為居住用途。總占地面積5496.5平方米，收益建筑面積18243平方米，收益容積率為3.32。一九九九年四月確定的樓面毛地價(jià)為680元/平方米，樓面熟地價(jià)為2632元/平方米。 2、比較因素條件說(shuō)明 將待估宗地的各因素條件與比較實(shí)例的各因素條件詳述見(jiàn)下表。比較實(shí)例因素條件表 比較因素待估宗地實(shí)例甲實(shí)例乙實(shí)例丙位置××大街××路××路××大街樓面熟地價(jià) (元/平方米)待估221524052632交易情況 正

32、常正常正常正常估價(jià)時(shí)點(diǎn)2021.112021.92021.12021.4區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施狀況較完善不完善較完善較完善域離市中心距離5.5公里6.3公里6.0公里5.4公里因交通設(shè)施狀況較便利一般一般較便利素繁華程度一般較偏僻較偏僻一般收益容積率3.005.041.363.32個(gè)分?jǐn)傆玫孛娣e (平方米)168003712281915496.5別收益建筑面積（平方米）50400209843838718243因用途 居住居住居住居住素土地級(jí)別 四類四類四類四類土地使用年限70707070 3、比較情況修正說(shuō)明 (1)、交易情況修正 由于土地具有不可移動(dòng)的特性，地產(chǎn)市場(chǎng)一般是個(gè)不完全市場(chǎng)，因此其價(jià)格往往容

33、易受當(dāng)時(shí)的一些特殊行為的影響，必須將特殊交易剔除，由于所選取的三個(gè)比較案例均為自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)，故無(wú)需修正。 (2)、交易日期修正 估價(jià)對(duì)象與比較案例的交易日期有時(shí)間差異時(shí)，隨著時(shí)間的推移，土地的價(jià)格有較明顯的變化趨勢(shì)，必須進(jìn)行交易日期修正。(3)、區(qū)域因素修正 由于所選取的各比較案例中，有些與估價(jià)對(duì)象不處于同一地區(qū)，故根據(jù)交通、繁華程度、噪聲、景觀、環(huán)境、城市規(guī)劃等找出區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增加修正。 (4)、個(gè)別因素修正 主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象位置、面積、形狀、臨街寬度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量、容積率、用途等幾項(xiàng)因素進(jìn)行修正。 4、測(cè)算過(guò)程比準(zhǔn)熟地價(jià)測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱樓面熟地價(jià)元平方米交易情況修正

34、交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)熟地價(jià)元平方米1甲2215100/100102/100100/95100/952503 2乙2405100/100106/100100/97100/972709 3丙2632100/100104/100100/100100/992765 5、測(cè)算結(jié)果樓面熟地價(jià)（2503+2709+2765）/32659元/平方米 熟地總價(jià)2659×5040013401萬(wàn)元 B、配套公建、商業(yè)部分 在同一供需圈內(nèi)分別選取三宗近期形成之類似用途地塊交易案例進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，取修正后各交易案例價(jià)格的平均值作為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓熟地總價(jià)?？杀劝?/p>

35、例的選取遵循如下原則： a、與估價(jià)對(duì)象的用途相同；b、與估價(jià)對(duì)象所處的地價(jià)區(qū)類相同；c、與估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型相同；d、與估價(jià)對(duì)象評(píng)估基準(zhǔn)日期接近；e、可比案例均為正常交易，即在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、交易雙方平等自愿、無(wú)利害關(guān)系情況下的交易。 1、選取比較實(shí)例 根據(jù)替代原則，調(diào)查北京市同類地區(qū)土地市場(chǎng)交易資料我們選取以下實(shí)例。 實(shí)例甲： 位于××大街，土地屬于四類地價(jià)區(qū)，宗地規(guī)劃為配套商業(yè)用途。總占地面積764.97平方米，收益建筑面積6630.84平方米，收益容積率8.67。一九九八年六月確定的樓面毛地價(jià)為1250元/平方米，樓面熟地價(jià)為2721元/平方米。 實(shí)例乙： 位于&#

36、215;×路××號(hào)，土地屬于四類地價(jià)區(qū)，宗地規(guī)劃為配套用途。總占地面積2442平方米，收益建筑面積7400平方米，收益容積率3.03。一九九九年九月確定的樓面毛地價(jià)為923元/平方米，樓面熟地價(jià)為2185元/平方米。 實(shí)例丙： 位于××路××號(hào)，土地屬于四類地價(jià)區(qū)，宗地規(guī)劃用途為居住用途?？傉嫉孛娣e6609平方米，收益建筑面積9000平方米，收益容積率為1.36。一九九九年一月確定的樓面毛地價(jià)為923元/平方米，樓面熟地價(jià)為2713元/平方米。 2、比較因素條件說(shuō)明 將待估宗地的各因素條件與比較實(shí)例的各因素條件詳述見(jiàn)下表。比

37、較實(shí)例因素條件表比較因素待估宗地實(shí)例甲實(shí)例乙實(shí)例丙位置××大街××大街××路××路樓面熟地價(jià) (元/平方米)待估272121852713交易情況正常正常正常正常估價(jià)時(shí)點(diǎn)2021.112021.62021.92021.1區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況較完善較完善不完善不完善離市中心距離5.5公里5.5公里6.1公里6.2公里交通設(shè)施狀況較便利較便利一般一般繁華程度一般一般較偏僻較偏僻個(gè)別因素收益容積率2.008.673.031.36分?jǐn)傆玫孛娣e (平方米)7200764.9724426609收益建筑面積（平方米）1440066

38、30.8474009000用途配套公建、商業(yè)配套商業(yè)配套配套土地級(jí)別四類四類四類四類土地使用年限50505050 3、比較情況修正說(shuō)明 (1)、交易情況修正 由于土地具有不可移動(dòng)的特性，地產(chǎn)市場(chǎng)一般是個(gè)不完全市場(chǎng)，因此其價(jià)格往往容易受當(dāng)時(shí)的一些特殊行為的影響，必須將特殊交易剔除，由于所選取的三個(gè)比較案例均為自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)，故無(wú)需修正。 (2)、交易日期修正 估價(jià)對(duì)象與比較案例的交易日期有時(shí)間差異時(shí)，隨著時(shí)間的推移，土地的價(jià)格有較明顯的變化趨勢(shì)，必須進(jìn)行交易日期修正。 (3)、區(qū)域因素修正 由于所選取的各比較案例中，有些與估價(jià)對(duì)象不處于同一地區(qū)，故根據(jù)交通、繁華程度、噪聲、景觀、環(huán)境、城市規(guī)劃等

39、找出區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增加修正。 (4)個(gè)別因素修正 主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象位置、面積、形狀、臨街寬度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量、容積率、用途等幾項(xiàng)因素進(jìn)行修正。4、測(cè)算過(guò)程比準(zhǔn)熟地價(jià)測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱樓面熟地價(jià)元平方米交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)熟地價(jià)元平方米1甲2721100/100108/100100/100100/963061 2乙2185100/100102/100100/90100/912721 3丙2713100/100106/100100/91100/983225 5、測(cè)算結(jié)果 樓面熟地價(jià)（3061+2721+3225）/33002元/平方米 熟地總價(jià)300

40、2×144004323萬(wàn)元 C、估價(jià)對(duì)象熟地價(jià)估價(jià)對(duì)象熟地價(jià)居住部分熟地價(jià)+配套公建、商業(yè)部分熟地價(jià) 13401+432317724萬(wàn)元 (四)最終轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定 1、熟地價(jià)的確定上述采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法測(cè)算的熟地總價(jià)、平均地面熟地價(jià)、平均樓面熟地價(jià)見(jiàn)下表。 地價(jià)類別估價(jià)方法熟地總價(jià)(萬(wàn)元)平均地面熟地價(jià)(元/平方米)平均樓面熟地價(jià)(元/平方米)假設(shè)開(kāi)發(fā)法2141989253305市場(chǎng)比較法1772473852735 根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及評(píng)估人所掌握資料來(lái)分析，以上兩種評(píng)估法各有優(yōu)缺點(diǎn)，擬采用加權(quán)平均的方法求取最終結(jié)果。各種方法的權(quán)重取值為： 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 0.50 市

41、場(chǎng)比較法 0.50 則熟地價(jià)最終結(jié)果如下： 平均樓面熟地價(jià)0.50×33050.50×27353020元/平方米 平均地面熟地價(jià)0.5×89250.5×73858155元/平方米 熟地總價(jià)0.50×214190.50×1772419572萬(wàn)元 2、毛地價(jià)的確定 根據(jù)市場(chǎng)比較法的估價(jià)思路, 將前述各宗比較案例地塊的毛地價(jià)進(jìn)行因素修正，初步確定估價(jià)對(duì)象居住部分收益建筑面積樓面毛地價(jià)為650元/平方米，配套部分收益建筑面積樓面毛地價(jià)為975元/平方米，委托方轉(zhuǎn)讓后需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)對(duì)毛地價(jià)重新評(píng)估并以北京市房屋土地管理局的最終審定

42、結(jié)果為準(zhǔn)。按北京市人民政府及房地產(chǎn)管理部門的有關(guān)規(guī)定，毛地價(jià)的構(gòu)成比例為：土地使用權(quán)出讓金約占40%，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)約占60%。則估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)毛地總價(jià)為：650×50400975×144004680萬(wàn)元出讓金總額為：4680×40%1872萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)總額為：4680×60%2808萬(wàn)元 3、土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用的確定 土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用總額19572468014892萬(wàn)元 4、轉(zhuǎn)讓總價(jià)的確定估價(jià)對(duì)象規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米，規(guī)劃總建筑面積約72021 平方米。根據(jù)以上測(cè)算，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估結(jié)果為： 熟地總價(jià)

43、： 19572萬(wàn)元 其中： 1、毛地總價(jià)： 4680萬(wàn)元 (1)土地使用權(quán)出讓金： 1872萬(wàn)元 (2)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)： 2808萬(wàn)元 2、土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用： 14892萬(wàn)元 則估價(jià)對(duì)象用地轉(zhuǎn)讓總價(jià)為：18721489216764萬(wàn)元附 件1、 房產(chǎn)現(xiàn)值評(píng)估報(bào)告；2、 房屋所有權(quán)證（朝全字第××號(hào)）；3、 國(guó)有土地使用證（朝全國(guó)用（××）字第××號(hào)）；4、 審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)（××）規(guī)審字××號(hào)）；5、 委托方提供的說(shuō)明；6、 評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估資格證明。附錄一：房產(chǎn)現(xiàn)值評(píng)估報(bào)告 對(duì)轉(zhuǎn)讓廠區(qū)內(nèi)房

44、產(chǎn)現(xiàn)值的評(píng)估采用重置成本法，首先確定房產(chǎn)的重新建造成本，即重新建造與舊有房產(chǎn)完全相同或具有同等效用的全新?tīng)顟B(tài)的房產(chǎn)時(shí)，所必要的建筑費(fèi)、其他費(fèi)用、正常利潤(rùn)和稅金；其次確定綜合成新率，即用直線折舊法和實(shí)際觀察法分別測(cè)算成新率并經(jīng)綜合分析以確定綜合成新率；最后確定房產(chǎn)現(xiàn)值，即房產(chǎn)的重新建造成本乘以綜合成新率。 (一)、房產(chǎn)的重新建造成本（重置價(jià)格）根據(jù)北京市房屋重置價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)工程預(yù)算定額(1996)，確定房產(chǎn)的重新建造成本(工業(yè)生產(chǎn)用途)：結(jié)構(gòu)類型 重置單價(jià)（元/平方米）鋼結(jié)構(gòu)(平房)1300混合結(jié)構(gòu)(樓房)800混合結(jié)構(gòu)(平房)700磚木結(jié)構(gòu)(平房)600 (二)、綜合成新率的確定 1、直線

45、折舊法 由于房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的耐用年限和用途不同，用直線折舊法測(cè)算的成新率亦不同，根據(jù)直線折舊法計(jì)算公式成新率1(1殘值率)×已使用年限÷耐用年限分別測(cè)算如下： (1)混合結(jié)構(gòu)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為一九九九年十一月十八日。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，混合結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房耐用年限為四十年，殘值率為2%，根據(jù)直線折舊法計(jì)算公式： 1965年竣工建筑物成新率1-(1-2%)÷40×3417% 1971年竣工建筑物成新率1-(1-2%)÷40×2831% 1973年竣工建筑物成新率1-(1-2%)÷40×2636% (2)、磚木結(jié)構(gòu)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為一九九九年

46、十一月十八日。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，磚木結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房耐用年限為三十年，殘值率為3%，根據(jù)直線折舊法計(jì)算公式： 1963年竣工建筑物成新率3%（已超過(guò)耐用年限） 1965年竣工建筑物成新率3%（已超過(guò)耐用年限） 1967年竣工建筑物成新率3%（已超過(guò)耐用年限）(3)、 鋼結(jié)構(gòu)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為一九九九年十一月十八日。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，鋼結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為五十年，殘值率為0%。根據(jù)直線折舊法計(jì)算公式： 1967年竣工建筑物成新率1-(1-0%)÷50×3236% 1971年竣工建筑物成新率1-(1-0%)÷50×2844% 1973年竣工建筑物成新率1-(1-0%)&

47、#247;50×2648% 2、實(shí)際觀察法 根據(jù)一九八四年十一月八日原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，房屋完損等級(jí)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度劃分五類：類別完好程度成新率一類完好房十、九、八成二類基本完好房七、六成三類一般損壞房五、四成四類嚴(yán)重?fù)p壞房三成以下五類危險(xiǎn)房三成以下 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查，確定成新率為下表： 結(jié)構(gòu)類型建成年代混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)1963年-50%-1965年60%50%-1967年-60%65%1971年70%-70%1973年70%-70%3、綜合成新率評(píng)估人員采用直線折舊法和實(shí)際觀察法測(cè)算，確定房產(chǎn)的綜合成新率

48、為下表： 結(jié)構(gòu)類型建成年代混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)1963年-40%-1965年45%40%-1967年-50%50%1971年50%-55%1973年55%-60% (三)、確定房產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格 按××全字第××號(hào)房屋所有權(quán)證記載，北京××區(qū)××大街××號(hào)南側(cè)廠區(qū)共有房屋建筑面積25214.5平方米(其中平房建筑面積9110.1平方米；樓房建筑面積16104.4平方米)。擬轉(zhuǎn)讓廠區(qū)內(nèi)有房屋建筑面積17603.9平方米，其中，平房建筑面積5305.9平方米；樓房建筑面積12298平方米，均為有證房屋。估算過(guò)程如下表： 建筑類型 建成年代用途建筑面積(平方米)重置單價(jià)(元/平米) 重置總價(jià)(萬(wàn)元)成新率() 現(xiàn)值(萬(wàn)元