物業(yè)二次裝修管理培訓(Andy ).

1、YOUR WINNING WAYIN CHINA 贏之道 營中國物業(yè)二次裝修管理1 Prepared by：Andy 目錄 裝修管理的條件和特點1 法律法規(guī)2 裝修施工流程3 裝修過程監(jiān)管4 裝修監(jiān)管要點5 減少投訴的策略6物業(yè)二次裝修管理裝修管理與業(yè)主的矛盾2 2 2 2指定施工單位21收費不合理 業(yè)主需求不能滿足23寫字樓裝修違規(guī)現(xiàn)象物業(yè)二次裝修前期策劃做好以下工作： 審批審批標準標準監(jiān)管監(jiān)管驗收驗收 四方面工作驗收驗收物業(yè)公司實施裝修監(jiān)管后與業(yè)主矛盾與業(yè)主矛盾減少減少裝修管理的目的 保證裝修工程質(zhì)量安全； 維護公共利益及業(yè)主利益； 保證人身安全； 維護設備設施安全，減少后期管理成本； 營

2、造和諧有序的物業(yè)管理氛圍進行裝修管理必備相關知識 房屋建筑工程知識 識圖 裝修知識 施工操作及安全常識 消防知識 環(huán)境條例 行為心理學 風水學知識物業(yè)裝修的條件 物業(yè)已竣工驗收合格、交付使用； 業(yè)主或使用人已辦理完入伙(租賃）手續(xù)物業(yè)裝修的特點符合原設計要求 顧及入駐戶生活 裝修戶數(shù)多、面廣，周期長 施工人員復雜 對施工人員技術及素質(zhì)要求高 容易損壞毗連房屋和公用設備設施 施工防火非常重要二、裝修法律法規(guī) 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（中華人民共和國建設部令第110號），自2002年5月1日起實施。 物業(yè)管理條例（國務院2003年6月8日頒布，同年9月1日執(zhí)行，第53和46條）裝修管理準備要點 熟

3、悉相關設計圖紙和技術說明； 熟悉設備設施狀況； 制定裝修管理規(guī)定和裝修指南； 制定統(tǒng)一的裝修風格和原則； 編制裝修管理文件和表格； 制定裝修申報和審批程序； 制定裝修收費標準； 指定裝修管理人：接待人，技術審核人，審批人，檔案管理人三、裝修流程 業(yè)主申請業(yè)主申請?zhí)顚懷b修申請表填寫裝修申請表簽訂裝修管理協(xié)議簽訂裝修管理協(xié)議繳納相關費用繳納相關費用重新設計重新設計限期整改限期整改裝修施工審核裝修施工審核動工動工驗收驗收退還保證金退還保證金不合格不合格未通過未通過通過通過再審核再審核合格合格三、裝修流程 裝修手續(xù)辦理 在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業(yè)主的真實裝修意圖，解答業(yè)主的相

4、關問題。 解答了業(yè)主的這些疑問，就等于告知業(yè)主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的。三、裝修流程 溫馨提示 只在下列情況下，裝修工作方能展開: 管理處已書面發(fā)出批準裝修許可證 所有有關費用已經(jīng)繳付 所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸 消防機關已發(fā)出批準文件三、裝修流程業(yè)主(租戶)裝修咨詢及申報 業(yè)主（租戶）提出申請，管理公司審核業(yè)主資格 領取及提交以下資料n 裝修申請表：n 業(yè) 主：姓名 地址 身份證號 聯(lián)系電話n 裝修公司：公司名稱（蓋章） 資格證號n 公司地址 聯(lián)系電話 施工期間和人數(shù)n 現(xiàn)場負責人 負責人身份證 申請裝修內(nèi)容n 裝修承諾書：承諾已知并遵守各物業(yè)管理規(guī)定n 裝修保證書：承

5、諾已知并遵守各物業(yè)管理規(guī)定裝修圖紙審查 溫馨提示： 物業(yè)公司工程部圖紙審查不能替代設計院特殊單位裝修審查要點 酒樓 銀行金融單位 購置（租用）多層或整層違章開挖地下室違章開挖地下室三、裝修施工流程裝修保證金裝修保證金 裝修人預交納 無違反裝修管理規(guī)定 未給鄰舍造成任何不良影響 無損壞公共設施 裝修完畢初驗及1 1個月后的復驗合格 管理公司憑繳款收據(jù)辦理退款手續(xù) 收費標準符合當?shù)卣拔飪r部門規(guī)定違章搭建擴大花違章搭建擴大花園面積占用公共園面積占用公共空間空間三、裝修流程 裝修垃圾清運費: 收費標準：以按實際發(fā)生費收取為原則 管理公司擬定不同戶型的普通裝修狀況的垃圾清運費標準 對允許拆除隔墻的，

6、可酌情增收垃圾情運費 收交時間為住戶申請裝修時或裝修完畢后從住戶裝修保證金中扣除例如：由管理公司從垃圾集中點統(tǒng)一清運 一般住宅裝修垃圾清運費300元/戶 一般住宅裝修拆墻垃圾清運費600元/戶三、裝修流程 裝修報審資料-主管部門審批資料消防設計修改審批資料: 電力增容之供電局申請批復資料 燃氣主管部門設計修改審批資料 其他規(guī)定的批文 裝修施工單位資質(zhì)證:營業(yè)執(zhí)照復印件建筑企業(yè)資質(zhì)證書復印件施工人員上崗證 保險：施工單位應購買裝修工程保險：第三者責任險、火災保險、雇主責任險三、裝修流程 裝修批準: 管理公司簽發(fā): : 收取押金及工本費 裝修驗收申請及初驗收: 裝修單位提交 裝修正式驗收: 初驗收

7、三個月后 退發(fā)保證金 保證施工符合： 工程建設強制性標準和其他技術標準三、裝修施工流程裝修時間控制: 8:0012:00 14:0019:00 節(jié)假日停止裝修如須施工報批 不得影響其他業(yè)主/租戶 閉門施工 封閉中央空調(diào)送回風口 不得影響占用公共部位和公用部位 滿足運輸通道及卸貨區(qū)限高 運輸通道保護:地面 墻面 電梯及電梯間 玻璃幕墻 設施設備 裝修材料及工具:放置在業(yè)主/租戶房間內(nèi) 建筑物外墻不得懸掛和張貼廣告、招牌天臺搭建竹結構花架天臺搭建竹結構花架四、裝修過程監(jiān)管裝修巡檢的重點 了解了業(yè)主裝修過程中的重點，也就明白了我們?nèi)粘Ｑ矙z的重點。在業(yè)主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有

8、違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。安保部裝修現(xiàn)場巡查內(nèi)容：檢查施工許可證、室內(nèi)窗戶是否關閉、消防器材的配備、高空作業(yè)、擅自占用、拆除或更改公共部位及設施、設備、檢查臨時出入證、 檢查裝修單元內(nèi)易燃易爆材料、檢查裝修單元的動火作業(yè)情況。工程部裝修現(xiàn)場巡查內(nèi)容：檢查裝修單元安全用電動火情況、防火材料人員分工檢查電源線路安裝、防盜設施。檢查防漏設施的修復情況檢查裝修單元內(nèi)間墻的拆、建情況。四、裝修過程監(jiān)管 下水管道、煙道的施工 結構改動 改變房屋用途 破壞環(huán)境衛(wèi)生 地板、瓷

9、片鋪設 水、電線路施工管理材料、 工人、材料進場時的管理破壞防水層四、裝修過程監(jiān)管n 進入施工現(xiàn)場人員管理n 嚴禁:吸煙 打鬧 賭博 隨地大小便 違規(guī)不戴安全帽/帶n 嚴禁:違法行為n 施工安全防護措施 安全標識 警告牌 警示燈 n 垃圾清運: n 施工人員不得擅自乘坐客梯留宿違章在室外搭建雨篷違章在室外搭建雨篷四、裝修過程監(jiān)管n 裝修施工安全管理n 現(xiàn)場應配置消防器材n 裝修有機溶劑、油漆限當天用量n 控制辦公時間裝修影響周邊客戶 違章在室外搭建雨篷違章在室外搭建雨篷四、裝修過程監(jiān)管n 將易燃易爆有毒或腐蝕性等危險品帶入n 違反安全用電及臨時動火規(guī)定n 擅自改動消防設施n 施工擅自遮擋消防設

10、施、通道及公用區(qū)域n 盜用公用能源 公用設施設備n 越權裝修n 違反管理公司規(guī)定且不服從勸告n 違反政府有關管理部門規(guī)定驗收 竣工驗收由客服、工程、安保進行； 土建、公共區(qū)域、大門、材料間隔、消防送排風口、開關、開關箱回路、接地合理、消防指示、風閥、煙感、廣播、警鈴、空調(diào)。五、裝修監(jiān)管要點 禁止下列行為 變動建筑主體：建筑實體的結構構造 屋蓋 樓板 梁 柱 基礎 支撐點 無防水要求的房間陽臺改為衛(wèi)生間廚房 擴大承重墻上原有門窗尺寸 拆除連接陽臺的磚墻 混凝土墻 損壞房屋原有節(jié)能設施 降低節(jié)能效果 其他影響建筑結構安全和使用安全的行為五、裝修監(jiān)管要點嚴格控制下列行為 搭建建筑物、構筑物 改變外立

11、面，在非承重墻上開門窗 拆改燃氣管道和設施 拆改消防管道和設施 拆改供暖管道和設施五、裝修監(jiān)管要點嚴格控制下列行為 超設計標準或規(guī)范增加樓面荷載 經(jīng)原設計單位或具有相應資質(zhì)等級 設計單位提出設計方案 改動廚廁等防水層： 按照防水標準制定施工方案 做閉水試驗 任意刨鑿樓板或頂板 大量使用易燃裝飾材料 封閉下水管清查口或將廢棄物倒入下水道將陽臺改衛(wèi)生間五、裝修監(jiān)管要點 設計允許使用荷載： 樓板或屋面板除去結構自重：結構板+抹面 靜荷載+動荷載 荷載值： 例如：客廳 餐廳：2KN/M2 臥室：1.5KN/M2 廚房衛(wèi)生間陽臺： 2.5KN/M2 裙房 樓塔 屋面: 3.5KN/M2六、減少投訴策略 裝修時間安排 發(fā)通知 將裝修注意事項（施工許可證）貼在裝修單元大門上，提醒裝修人員文明施工。六、減少投訴策略 對住戶和裝修公司進行必要的培訓， 提醒住戶聘請信譽好、實力強、人員精的裝修公司破壞外墻六、減少投訴策略 施工證 加強監(jiān)管及時聽取鄰居