廣西分行零售貸款從業(yè)人員資格考試輔導(dǎo)

1、廣西分行零售貸款從業(yè)人員從業(yè)資格考試考前輔導(dǎo)資料（一）“理想之家”綜合貸款服務(wù)1、按照“直客式”營銷服務(wù)模式，我行消費信貸業(yè)務(wù)將改變以往銷售和服務(wù)過程中銀行過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)商、汽車經(jīng)銷商和各類中介公司的做法，而由銀行承擔主動發(fā)起人的責任。 2、“理想之家”是我行消費信貸業(yè)務(wù)“直客式”營銷服務(wù)模式的統(tǒng)一品牌和對外名稱。 3、“理想之家”品牌服務(wù)模式將重點發(fā)展以網(wǎng)點、理財中心、定向直銷、網(wǎng)上申請為主四種渠道。4、“理想之家”綜合貸款服務(wù)是中國銀行提供的、用于滿足客戶消費支出和投資經(jīng)營資金需求的貸款。包括住房貸款、汽車貸款、助學貸款、出國留學外匯貸款、質(zhì)押貸款、個人投資經(jīng)營貸款、個人信用循環(huán)貸款、

2、個人抵(質(zhì))押額度貸款、個人委托貸款等多項貸款產(chǎn)品。5、在“直客式”營銷的眾多渠道中，“理想之家”品牌服務(wù)模式將重點發(fā)展以網(wǎng)點、理財中心、定向直銷、網(wǎng)上申請為主的四種渠道，尤其把網(wǎng)點、理財中心和定向直銷作為近一時期營銷的主渠道，充分利用中國銀行現(xiàn)有網(wǎng)點及客戶資源，積極倡導(dǎo)網(wǎng)點“直客式”營銷服務(wù)模式。（二）住房貸款1、人民幣個人住房貸款最長期限為30年 。2、個人住房貸款業(yè)務(wù)涉及的房產(chǎn)主要指個人自用房產(chǎn)。目前我行各分支行均可開辦的個人住房貸款業(yè)務(wù)有個人一手住房貸款業(yè)務(wù)、公積金組合貸款業(yè)務(wù)、個人二手住房貸款業(yè)務(wù)和加按貸款業(yè)務(wù)。3、人民幣個人住房貸款執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的同檔次商業(yè)貸款利率，可在人民

3、銀行規(guī)定的范圍內(nèi)進行浮動,下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的0.70倍。 4、中國銀行個人房屋二次抵押貸款的借款人必須是我行一手房抵押貸款的客戶，無欠息行為，收入穩(wěn)定，信用良好，有按期償還借款本息的能力，并已按期償還本息2年以上。 5、某男性借款人年齡36歲，向我行申請個人一手住房貸款，則貸款的最長年限原則上應(yīng)不超過 29 年。6、凡竣工，并驗收合格，取得房屋產(chǎn)權(quán)證的住房貸款稱為現(xiàn)房貸款。除此之外的在建工程或已交付使用但未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的住房貸款稱為期房貸款。7、借款人在個人一手住房貸款的借款合同生效后，若有足夠的資金來源，可提前15個工作日向貸款人提出部分或全部提前還款申請，貸款人可視

4、情況按提前還款金額收取一定比例的違約金。8、某借款人為女性，現(xiàn)年42歲，為購買一套10年房齡的二手房向我行申請個人二手住房貸款，其貸款最長年限原則上應(yīng)不超過18 年。9、個人二手住房系指由房屋產(chǎn)權(quán)人出售，房屋土地管理部門已頒發(fā)房屋所有權(quán)有效證件，或房產(chǎn)已確權(quán)，房地產(chǎn)商可提供該房產(chǎn)商品房權(quán)屬證明書和樓宇名冊，可在房屋交易二級市場流通，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。10、個人二手住房貸款的最高限額不得超過所購住房評估價值或二手房交易價格的70%(兩項選其中較低一項)。11、個人二手住房貸款的期限最長不超過30年，且房齡與貸款期限之和最長不超過30年。 12、個人住房貸款的對象為具有完全民事行為能力

5、的自然人。13、個人住房貸款幣種為人民幣和外幣。14、個人住房貸款的最高限額不得超過所購住房價值或評估價值的80%。15、個人辦理個人住房按揭貸款，最低首付比率為 30% 。16、人民幣個人住房按揭貸款可以申請的貸款期限最長為 30年。17、貸款期限在1年以上的個人住房按揭貸款必須采用按月 還款方式還款。18、個人二手房貸款業(yè)務(wù)包括個人二手住房貸款和個人二手商鋪貸款。19、個人住房按揭貸款不可以接受車輛擔保方式。20、個人住房貸款借款人的年齡要求男性不得超過 65 歲，女性不得超過 60 歲21、個人住房按揭貸款的還款方式有一次性到期還本付息、等額本息還款法 、等額本金還款法。22、二手房貸款

6、實行“部分自籌、有效擔保、?？顚Ｓ?、按期償還”的原則，借貸雙方應(yīng)根據(jù)此原則依法簽訂借款合同。23、個人住房貸款的擔保方式包括抵押擔保、質(zhì)押擔保、保證擔保、履約保證保險(亦稱還款責任險)、其它貸款人認可的擔保方式。24、二手住房貸款,買賣的房屋包括商品房、房改房 、經(jīng)濟適用房等。25、個人住房按揭貸款采取質(zhì)押貸款的，質(zhì)物一般為銀行存單、金融債券、國家重點建設(shè)債券、國債、AAA級企業(yè)債券等，股票暫不接受質(zhì)押。26、個人住房按揭貸款可以在貸款期限內(nèi)申請部分或全部提前還款。27、借款人住房貸款的每月還款額與收入比應(yīng)控制在 55% 以下。 28、對于申請購買第二套住房的個人客戶，貸款利率由各行在人民銀行

7、同檔次貸款利率允許浮動范圍內(nèi)自行確定，但對于在人民銀行個人征信系統(tǒng)中曾有逾期 30 天以上的記錄的借款人，貸款利率不得低于同檔次貸款基準利率。29、個人二手住房系指由房屋產(chǎn)權(quán)人出售，房屋土地管理部門已頒發(fā)房屋所有權(quán)有效證件，或房產(chǎn)已確權(quán)，房地產(chǎn)商可提供該房產(chǎn)商品房權(quán)屬證明書和樓宇名冊，可在房屋交易二級市場流通，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。30、中國銀行法人購房貸款最高限額為 1000萬元。31、中國銀行法人購房貸款最長期限為 10年。（二）商業(yè)用房貸款1、辦理個人商業(yè)用房按揭貸款，最低首付比例為50% 。2、年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人，均可向中國銀行申請個人商業(yè)用房貸款。3、

8、申請貸款購買的商業(yè)用房，僅限位于大中城市中心區(qū)和次中心區(qū)，具有優(yōu)良的發(fā)展前景，并且屬于永久性建筑的商業(yè)用房。4、個人辦理個人商業(yè)用房按揭貸款，最低首付比率為 50% 。5、個人商業(yè)用房按揭貸款可以申請的貸款期限最長為 10年。6、商業(yè)性住房按揭貸款實行部分自籌、有效擔保、?？顚Ｓ谩雌趦斶€的原則7、個人商業(yè)用房貸款期限在一年以內(nèi)的，按合同利率計息，遇法定利率調(diào)整利率不變。8、個人商業(yè)用房貸款的擔保可以提供貸款人的財產(chǎn)抵押、質(zhì)押或第三方不可撤消的連帶責任擔保。9、借款人的客戶信息發(fā)生變動后，客戶經(jīng)理應(yīng)在CCAS系統(tǒng) 功能模塊中修改 客戶管理 （三）汽車貸款1、個人消費類汽車貸款是指中國銀行向個人

9、借款人發(fā)放的，用于購買消費類自用車（不含二手車）的貸款。2、汽車消費貸款的期限最長為5年。3、以借款人自有的房產(chǎn)作抵押辦理汽車消費貸款的，最高成數(shù)不超過7成，期限最長可以達到5 年。4、借款人向我行申請汽車貸款，我行目前不受理 微型面包車貸款。5、優(yōu)質(zhì)客戶辦理汽車消費貸款，貸款限額原則上不高于汽車價格的 70。 6、 目前我行汽車消費貸款不可以采用 汽車合格證質(zhì)押 擔保方式。7、在我行辦理的個人消費類汽車貸款，借款人必須購買 第三者責任險。8、汽車消費貸款的男性申請人借款年限加年齡不得大于65 歲。9、貨車、工程機械車、出租車輛等類型的汽車貸款屬于經(jīng)營類汽車貸款。10、汽車消費貸款的個人必須符

10、合但不限于：1、具有完全民事行為能力，2、具有當?shù)爻ｑv戶口或有效居留身份，有固定住所和詳細地址，3、有穩(wěn)定的職業(yè)和按期償還貸款本息能力，個人社會信用良好 ，4、持有貸款人認可的購車合同或協(xié)議，5、提供貸款人認可的擔保等條件。11、個人消費類汽車貸款實行因地制宜、持續(xù)創(chuàng)新、風險可控、服務(wù)卓越、品牌經(jīng)營的管理指導(dǎo)原則。12、汽車消費貸款不得發(fā)放異地貸款。13、個人消費類汽車貸款對一般客戶的貸款限額原則上不高于汽車價格的 60（四）教育類貸款1、國家助學貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的由中央財政或地方財政貼息，用于借款人本人 在國內(nèi)高等學校就讀全日制本、?？苹蜓芯可鑼W雜費和生活費用的助學貸款。150

11、、國家助學貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的由中央財政或地方財政貼息，用于借款人 本人 在國內(nèi)高等學校就讀全日制本、?？苹蜓芯可鑼W雜費和生活費用的助學貸款。2、中國銀行出國留學外匯貸款的最長期限為 6年。3、出國留學貸款可以貸款的幣種是人民幣和外幣。4、國家助學貸款的期限一般不超過8年，貸款學生本科畢業(yè)后繼續(xù)攻讀研究生或第二學士學位的，在讀期間貸款期限相應(yīng)延長。5、國家助學貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的同檔次貸款利率執(zhí)行，不上浮。6、國家助學貸款的最高限額借款金額為每人每學年不超過6000元。7、商業(yè)性助學貸款的期限一般為 16年 ，最長不超過10年(含10年)，具體期限根據(jù)借款人就讀情況和擔保性

12、質(zhì)分別確定。8、一般情況下，出國留學外匯貸款的貸款對象為出國攻讀碩士及碩士以上學位的留學人員。9、出國留學外匯貸款堅持“貸外匯還外匯”的原則。10、中國銀行商業(yè)性助學貸款額度原則上不得超過受教育人在校就讀期間所需學雜費和生活費用總額的80%。 （五）個人投資經(jīng)營貸款1、個人投資經(jīng)營貸款最高限額為1000萬元2、中國銀行個人投資經(jīng)營貸款的對象不包括 依法成立的各種企業(yè)。3、我行個人投資經(jīng)營貸款的抵押物范圍不含公司股票。4、禁止通過個人投資經(jīng)營貸款發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、流動資金貸款、土地儲備貸款。5、中國銀行個人投資經(jīng)營貸款的對象包括自然人、依法核準登記的個體工商戶、依法核準的個人獨資企業(yè)等，不

13、包括依法成立的各種企業(yè)。6、個人投資經(jīng)營貸款目前可接受的抵/質(zhì)押物種類限定為我行定期存單、國債、經(jīng)營（租賃）權(quán)、不動產(chǎn)（不含在建工程、簡易廠房）等，暫不接受股票、企業(yè)內(nèi)部股權(quán)、機器設(shè)備作抵質(zhì)押擔保。7、中國銀行個人投資經(jīng)營貸款包括個人項目投資貸款、個人短期周轉(zhuǎn)貸款 。個人項目投資貸款適用于自然人、個體工商戶、個人獨資企業(yè)的中短期融資需求；個人短期周轉(zhuǎn)貸款適用于自然人、個體工商戶及個人獨資企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的臨時性、季節(jié)性短期融資需求。申請貸款除應(yīng)當具備產(chǎn)品有市場、生產(chǎn)經(jīng)營有效益、恪守信用等基本條件,同時必須具備但不限于1、在中國銀行系統(tǒng)及其他金融機構(gòu)無不良信用記錄,信用良好,具有按期還本付息能

14、力、2、已在貸款人處開立結(jié)算帳戶或存款帳戶、3、能夠提供貸款人認可的擔保、4、擁有一定比例的自籌資金等條件。（六）兩個循環(huán)額度貸款1、個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款的授信額度有效期限最長為 30年，最高貸款額度為500萬元。單筆用款期限不得超過授信期限，且貸款到期日不得超過授信到期日。2、個人抵（質(zhì)）押循環(huán)額度貸款，應(yīng)以住房抵押為主，額度有效期最長30年，額度有效期和樓齡之和不超過30年。額度有效期10年以下的，抵押率最高不超過 70 %；額度有效期10年以上20年以下的，抵押率最高不超過60 %；額度有效期20年以上的，抵押率最高不超過50%。3、個人信用循環(huán)貸款額度項下單筆貸款的期限一般不超過1年

15、，如果用于購買汽車，單筆貸款期限最長為3年。 4、以住房抵押的二次貸款抵押率最高不得超過70%；以商業(yè)用房抵押的二次貸款抵押率最高不得超過 50% 。5、給關(guān)系人發(fā)放信用貸款屬于違規(guī)行為。6、個人信用循環(huán)貸款額度有效期最長 1 年，循環(huán)貸款額度最高不得超過 30萬元。如用于購買汽車，單筆貸款期限最長 3 年。7、個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度可用于一切合法個人消費支出和正常生產(chǎn)經(jīng)營活動，不得用于國家法律和金融法規(guī)明確禁止經(jīng)營的項目、股票、證券投資、無指定用途的個人支出等。（六）存單、國債質(zhì)押貸款1、個人人民幣存單質(zhì)押貸款的最高質(zhì)押率為 90；對于美元以外的其他幣種的存單質(zhì)押率最高不得超過存單面額的

16、 85 %。2、對所有權(quán)有爭議的、已開具存款證明、已作擔保、已掛失的存單/憑證式國債不能作為質(zhì)押權(quán)利憑證3、中國銀行個人記帳式國債質(zhì)押貸款的借款人履行借款合同如發(fā)生：1、未能或拒絕按借款合同條款規(guī)定及時足額償還貸款本息和應(yīng)支付的其他費用；2、繼承人或受遺贈人、財產(chǎn)代保管人或監(jiān)護人拒絕履行借款人原合同中未履行的義務(wù)；3、借款人對其它債務(wù)有違約行為，影響貸款人收回貸款本息；4借款人在貸款期間的其他違約行為等情況之一，均構(gòu)成違約行為。（七）“理想之家”融資寶個人住房循環(huán)額度貸款1、“理想之家”融資寶個人住房循環(huán)額度貸款是指當借款人向我行申請個人住房貸款（包括一手房貸款、二手房貸款和跨行同名轉(zhuǎn)按揭貸款

17、)，以其所購住房、所建住房或自有住房的購買值或評估值為依據(jù)，為借款人設(shè)定的可循環(huán)使用的個人貸款額度（個人住房循環(huán)貸款額度）。2、“理想之家”融資寶個人住房循環(huán)額度貸款的抵押物為借款人名下?lián)碛泻戏ǖ耐耆袡?quán)，且產(chǎn)權(quán)明晰、可辦理抵押登記且具備較強變現(xiàn)能力的住房，包括借款人新購住房以及借款人原個人住房貸款所抵押的住房。（建議刪除）（八）其他零售貸款1、在對原有個人消費貸款產(chǎn)品類型整合的基礎(chǔ)上，總行決定停止辦理家居裝修貸款 、大額耐用消費品貸款、旅游度假貸款、個人小額信用貸款，推出了個人信用循環(huán)貸款額度和個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度產(chǎn)品，它們與住房按揭貸款、商鋪按揭貸款、汽車消費貸款、個人質(zhì)押類貸款、

18、個人投資經(jīng)營貸款、教育貸款共同構(gòu)成我行完整的個人信貸產(chǎn)品體系，彼此聯(lián)系、并行運作。 （九）貸款管理、五級分類1、如果個人貸款連續(xù)出現(xiàn) 3個 月逾期或累計 6個月未能如數(shù)還款，貸款人應(yīng)向保證人追償或處分抵（質(zhì)）物，直到償清全部貸款本息為止。2、個人住房貸款產(chǎn)品碼為 ；個人商業(yè)用房貸款產(chǎn)品碼為 PLCB；個人二手住房貸款產(chǎn)品碼為PLAB；個人汽車消費貸款使用的產(chǎn)品碼為PLBA；個人投資經(jīng)營貸款使用的產(chǎn)品碼為PLCA ；商業(yè)教育助學貸款使用的產(chǎn)品碼為PLDA；國家教育助學貸款使用的產(chǎn)品碼為 PLCA 。3、借款人的還款能力出現(xiàn)明顯問題，完全依靠其正常收入無法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行擔保，也可能會造

19、成一定損失，這筆貸款應(yīng)劃分為 次級 。4、零售貸款分為正常、關(guān)注、次級、可疑、損失五類，后三類合稱為不良貸款。5、逾期1-90天的貸款整筆認定為關(guān)注類；逾期91-180天的貸款整筆認定為次級類；逾期181-360天的貸款整筆認定為可疑類；逾期361天及以上的貸款整筆認定為損失類。6、凡借款人未按借款合同規(guī)定用途使用的貸款，無論是善意還是惡意，均屬挪用貸款。凡屬挪用貸款，即使從目前看貸款的償還有充分保證，也應(yīng)認定為關(guān)注類或關(guān)注類以下。7、對于借款人無法足額償還貸款本息，或者抵押物價值下跌，即使執(zhí)行擔?；蛱幚淼盅何?，也肯定要造成較大損失的貸款，即使逾期時間不超過6個月，也應(yīng)認定為可疑類。8、個人住

20、房按揭貸款的會計核算科目為 7251 。9、個人商用房按揭貸款的會計核算科目為 7250 。10、個人貸款不可以接受股票、基金作為擔保。11、個人投資經(jīng)營貸款的借款人以資產(chǎn)作抵押的，應(yīng)根據(jù)貸款人的要求辦理抵押物保險,保險的第一受益人應(yīng)為貸款人。12、貸款“三查”指貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查。13、長期貸款展期期限不得超過3年。14、零售貸款重整后的期限不得超過對應(yīng)零售貸款品種的最長貸款期限 15、個人違規(guī)貸款最高不得超過次級類或次級類以下。16、按資本和風險資產(chǎn)總額的比例計算，商業(yè)銀行的資本充足率不得低于8% 17、保證合同應(yīng)延續(xù)到借款合同規(guī)定到期之后2 年。18、在CCAS系統(tǒng)錄入時，一年

21、期以上的個人住房貸款的利率調(diào)整周期應(yīng)選擇 12 。19、零售貸款貸后管理的基本原則是頻率管理原則、差別管理原則、動態(tài)管理原則和重點關(guān)注原則20、借款人工作單位開具的收入證明、借款人個人賬戶存款以及連續(xù)三個月的歷史交易記錄、借款人的房屋、汽車、股票對賬單、個人理財賬戶等資產(chǎn)證明、借款人的個人所得稅納稅證明等均可作為借款申請人資信證明。21、我行開辦的消費貸款一般實行“部分自籌有效擔保?？顚Ｓ冒雌趦斶€”的原則，借貸雙方應(yīng)根據(jù)此原則依法簽訂借款合同。22、擬合作項目的五證是指國有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)項目開工（施工）許可證商品房預(yù)（銷）售許可證。23、“安心寶”二手房交

22、易資金委托監(jiān)管業(yè)務(wù)是指在二手房交易中，我行受買賣雙方的委托，為買賣雙方提供監(jiān)管房產(chǎn)交易資金的服務(wù)。包括在辦理二手房按揭貸款的二手房交易及不在我行辦理二手房按揭貸款的二手房交易。24、“安心寶”的對象主要為房產(chǎn)交易的買方和賣方，“安心寶”業(yè)務(wù)收費最高元筆，通過零售貸款費用收入核算。25、“安易寶”的對象主要為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)“安易寶”的業(yè)務(wù)收費最高元筆，通過零售貸款費用收入核算。 （十）案例分析個人投資經(jīng)營貸款額度案例分析（1） 一、基本情況陳大海為南寧市家電市場個體經(jīng)營戶，2006年銷售收入2760萬元，凈利潤103萬元；2007年1-6月實現(xiàn)銷售收入1600萬元，凈利潤85萬元。

23、陳大海2004年5月以185萬元購得本市高尚小區(qū)八桂綠城小區(qū)住宅一套，面積為512平方米，為別墅型住宅，向工行申請了100萬元5年期按揭貸款，現(xiàn)剩余按揭貸款余額為50萬元。近期，陳大海因公司經(jīng)營需要向廣東購進家用電器一批，需資金250萬元，已自籌資金100萬元，尚有150萬元資金缺口，欲還清八桂綠城住宅按揭貸款后，向我行抵押申請個人投資經(jīng)營貸款150萬元。由于近年來南寧市房地產(chǎn)市場漲幅較大，該套住宅的評估價值約為370萬元。敘做本筆個人投資經(jīng)營貸款的風險點在哪里？應(yīng)如何把握？ 二、審查要點分析：（一）信用風險1、借款人收入風險借款人近兩年銷售收入及利潤均呈上升趨勢，經(jīng)營狀況較好，但借款人經(jīng)營電

24、器行業(yè)競爭較為激烈，且借款人夫妻共同經(jīng)營，收入風險相對集中，應(yīng)關(guān)注借款人經(jīng)營情況及收入來源穩(wěn)定性及其變化。2、借款人的家庭負債情況，已有按揭貸款50萬元，此次資金缺口150萬元，是否還有其他負債。3、借款人行為風險：（1）該筆貸款是新增貸款，借款人以往的信用記錄情況，是否有逾期，逾期的原因；（2）借款人此次進貨的真實性，自籌資金是否落實，真實的資金需要量及此批貨物的銷售渠道有否落實，資金回籠周期，此批貨物銷售可產(chǎn)生的利潤等；（3）借款人有無其他經(jīng)濟及債務(wù)糾紛。（二）市場風險1、借款人從業(yè)時間，經(jīng)營市場的商業(yè)氛圍及交通便利等情況，當?shù)鼐用竦南M能力，此次進貨與主營業(yè)務(wù)是否一致；2、盈利水平：借款

25、人經(jīng)營的產(chǎn)品是否暢銷，盈利水平是否高于同業(yè)；3、抵押物價值：當?shù)胤康禺a(chǎn)每年的平均漲幅和流動性。該抵押物單價高達7200元/平方米，其房屋單價及總房價高、市場價格漲幅大，須核實抵押物的價值和變現(xiàn)能力，防范處置風險；（三）法律風險：了解該抵押物產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否存在其他產(chǎn)權(quán)共有人，是否涉及未成年人，是否存在處置風險。（四）操作風險：借款人資金周轉(zhuǎn)情況與貸款期限是否匹配，抵押物房產(chǎn)他項權(quán)證能否辦理，資金使用須通過我行賬戶監(jiān)控；借款人與我行的以往合作情況及綜合收益；（五）道德風險了解借款人是否有不良記錄，評估公司對抵押物的評估報告是否偏高。三、防范措施1、確認借款人收入的真實性，家庭財產(chǎn)情況等，收入償

26、債比必須控制在合理范圍內(nèi)。2、了解真實用途及購銷渠道落實情況，根據(jù)實際需要核定貸款額。3、分析借款人的還款能力，包括第一、第二還款來源的分析；該行業(yè)的平均利潤率及借款人所經(jīng)營的企業(yè)利潤率須高于同行業(yè)水平。借款人正常的經(jīng)營利潤及此次貿(mào)易產(chǎn)生的利潤必須覆蓋借款人所有債務(wù)，借款人提供的抵押物必須產(chǎn)權(quán)清晰，抵押足值有效，易于變現(xiàn)。4、查詢征信記錄，確認信用記錄良好方可建立信貸關(guān)系。5、關(guān)注當?shù)胤康禺a(chǎn)市場流通情況，抵押房產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清晰，可以辦理他項權(quán)證，關(guān)注抵押物價值變化、使用情況，必須辦妥以我行為抵押權(quán)人的抵押登記和他項權(quán)證后放款。6、監(jiān)督資金使用，確保用于借款人正常的經(jīng)營活動，防止挪用。7、加強貸后

27、管理，將借款人列入重點客戶進行管理，定期撰寫貸后檢查報告，并根據(jù)借款人經(jīng)營及抵押物價值及使用情況變化及時調(diào)整授信。個人投資經(jīng)營貸款額度案例分析（2）一、基本情況：自然人王海向邕州支行申請個人投資經(jīng)營短期周轉(zhuǎn)貸款人民幣33萬元，用于其投資經(jīng)營的南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責任公司購買醫(yī)療器材，期限一年，利率按人行公布的同期同檔次基準利率上浮30%執(zhí)行，用權(quán)屬陳大勇名下的房產(chǎn)作抵押, 王海為南寧市個體經(jīng)營戶，其投資的南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責任公司注冊資本人民幣50萬元，其中王海出資30萬元，占股60%，李艷出資20萬元，占股40%，法定代表人為陳大勇，公司主營業(yè)務(wù)為、類醫(yī)療器械。截止2006年12月末，

28、該公司資產(chǎn)總額為460萬元，負債320萬元，所有者權(quán)益140萬元，資產(chǎn)負債率70%；2006年實現(xiàn)銷售收入818萬元，凈利潤68萬元，凈利潤率8%。 二、審查要點分析：（一）借款人及家庭基本情況分析王海，男，南寧市人，1960年10月出生，現(xiàn)年47歲，居住在南寧市白沙路1號榮和新城望江園10棟2單元301號房，目前擔任南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責任公司法定代表人；其妻李艷， 1962年3月出生，現(xiàn)年45歲，擔任南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責任公司總經(jīng)理；該夫妻育有一女，今年21歲，在讀大學三年級學生。經(jīng)查詢個人征信系統(tǒng)，王海無銀行貸款記錄；其配偶李艷在銀行有2筆個人住房貸款，采用月均等額的還款方式，每月

29、還款約1萬元，貸款余額54萬元，以上貸款曾有過累計2期的逾期記錄，經(jīng)邕州支行調(diào)查，為借款人因出差未能按時償還，但均能在當月還清貸款，而非惡意拖欠行為，目前貸款還款正常。（二）借款人經(jīng)營情況分析借款人及其配偶的主要業(yè)務(wù)為投資經(jīng)營南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責任公司（以下稱偉業(yè)公司），公司成立于2004年2月，位于南寧市七星路168大廈1808室，注冊資本人民幣50萬元，其中王海出資30萬元，占股60%，李艷出資20萬元，占股40%，公司主營業(yè)務(wù)為、類醫(yī)療器械。偉業(yè)公司與強生（上海）醫(yī)療器材有限公司、美國捷脈公司等多家企業(yè)簽定長期合作經(jīng)銷合同，主要銷售骨科類固定裝置產(chǎn)品，銷售渠道主要為南寧市各大醫(yī)院，如

30、南寧市瑞康醫(yī)院、醫(yī)科大、中醫(yī)院等。公司經(jīng)過幾年的經(jīng)營，不斷發(fā)展壯大，取得了較好的經(jīng)濟效益：截止2006年12月末，該公司資產(chǎn)總額為460萬元，負債320萬元，所有者權(quán)益140萬元，資產(chǎn)負債率70%；2006年實現(xiàn)銷售收入818萬元，凈利潤68萬元，凈利潤率8%。通過分析該公司2006年稅收通用繳款書，公司收入與其提供報表數(shù)據(jù)相符。 公司成立以來即與我行建立了良好的合作關(guān)系，其基本帳戶開立在我行，日常的結(jié)算大多經(jīng)過該帳戶，是我行的忠誠客戶。公司銀行交易流水頻繁，表明該公司現(xiàn)金流量充足，還款能力較強。（三）資金需求及第一還款來源分析1、借款人資金需求合理性分析近期內(nèi)偉業(yè)公司與強生（上海）醫(yī)療器材有

31、限公司簽定了醫(yī)療器材的購銷合同，合同價款為56萬元，借款人自籌23萬元，自籌率41%,缺口資金向我行申請貸款33萬元。借款人自籌資金比例較高，資金需求合理。2、第一還款來源分析收入測算：根據(jù)借款人提供的個人銀行存折交易流水、偉業(yè)公司銀行對帳單、財務(wù)報表、稅收通用繳款書，其家庭年收入為68萬元，主要為偉業(yè)公司經(jīng)營凈收益68萬元。支出測算：（1）借款人配偶李艷在銀行有2筆個人住房貸款，采用月均等額本息的還款方式，每月還款約1萬元，每年還款12萬元；（2）本筆個人投資經(jīng)營貸款金額33萬元，期限一年，利率8.307%（基準利率上浮30%）,采用按月還息、到期一次性還本的還款方式，本息合計35.7萬元；

32、（3）借款人家庭年生活費用支出6萬元,支出合計53.7萬元。借款人家庭年結(jié)余14萬元（68萬元53.7萬元），該家庭收入完全能夠保證其足夠償還貸款，第一還款來源較有保證。（四）第二還款來源（擔保）分析1、用王海名下位于南寧市七星路168大廈18208房產(chǎn)作抵押擔保該房產(chǎn)位于南寧市七星路168大廈，用途：住宅，建筑面積242平方米，已辦好房產(chǎn)證（證號：邕房權(quán)證字第01408888號），2年房齡。經(jīng)廣西國聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司評估，該房產(chǎn)單價為3505元/平方米，房產(chǎn)評估價值85萬元。邕州支行房地產(chǎn)抵押物評估小組認認定評估價值為80萬元，最高抵押率70%，最高擔保金額56萬元。該抵押物位于南寧市七星

33、路，毗鄰南寧市文化綜合市場、華星時代廣場及永嘉大廈，區(qū)域內(nèi)各項配套設(shè)施齊全，交通便利，地理位置優(yōu)越，有一定的增值潛力，變現(xiàn)能力較強。綜上,以上房產(chǎn)評估總價為80萬元,最高可擔保貸款金額56萬元。本筆貸款金額33萬元，貸款抵押率41%,符合我行有關(guān)規(guī)定。2、由借款人的妻子李艷及偉業(yè)公司對33萬元個人投資經(jīng)營貸款提供連帶責任保證擔保。（五）授信貢獻度分析我行發(fā)放貸款33萬元，期限一年，利率8.307%（基準利率上浮30%）,采用按月還息、到期一次性還本的還款方式，年利息收入合計約2.74萬元。另按貸款金額0.5%收取個人投資經(jīng)營貸款咨詢承擔費為1650元，我行綜合收益為2.91萬元。（六）存在的主

34、要風險分析1、道德風險和挪用風險經(jīng)邕州支行調(diào)查、核實，王海夫婦多年以來誠信、守法經(jīng)營，其所投資經(jīng)營的企業(yè)無不良記錄；個人信用良好，無惡意違約情況發(fā)生，因此本項目的道德風險較小。本筆貸款用于購進醫(yī)療器材，與供貨方簽訂了合同并預(yù)付了定金，貸款用途明確，資金通過銀行轉(zhuǎn)賬支付，資金挪用風險較小。防范措施：（1）要求王海夫婦將其個人帳戶及博奧公司、申桂公司開立在我行，由我行監(jiān)督其資金使用；（2）要求邕州支行嚴格執(zhí)行我行有關(guān)規(guī)定，加強貸款用途的審核、發(fā)放及貸后檢查，確保貸款專項用于博奧公司購買醫(yī)療器材。2、還款來源的穩(wěn)定性及抵押物變現(xiàn)風險分析第一還款來源：王海及其配偶投資經(jīng)營的公司經(jīng)營正常，收益穩(wěn)定。借款

35、人家庭綜合收入較穩(wěn)定，償債能力較強。第二還款來源：抵押物所處地理位置較好，交通便利，各項配套設(shè)施齊全，有一定的增值潛力，變現(xiàn)能力較強。三、審查結(jié)論鑒于借款人王海從業(yè)經(jīng)驗豐富，所投資經(jīng)營的企業(yè)經(jīng)營效益佳，發(fā)展前景良好，具有較強的償債能力；抵押物足值有效，變現(xiàn)能力較強，向其提供授信能給我行帶來較好的綜合收益。同意核定王海33萬元個人投資經(jīng)營短期周轉(zhuǎn)貸款，期限一年，用于南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責任公司購買醫(yī)療器材；貸款以王海名下的房產(chǎn)（房產(chǎn)證號：邕房權(quán)證字第0140888號）作為抵押擔保，并由其妻李艷及南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責任公司提供連帶責任保證擔保；利率按人行公布的同期同檔次基準利率上浮30%執(zhí)行

36、，另按貸款金額0.5%收取個人投資經(jīng)營貸款咨詢承擔費，采用按月還息、到期一次性還本的還款方式。要求：1、完善抵押物的抵押登記手續(xù)、借款人妻子及南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責任公司的連帶責任保證擔保手續(xù)后放款。2、借款人夫婦將其個人結(jié)算賬戶及南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責任公司基本賬戶在我行開立，由我行監(jiān)督其資金使用，并在我行辦理相關(guān)存款及結(jié)算業(yè)務(wù)，提高我行綜合收益。個人住房循環(huán)貸款額度案例（一）一、基本情況：借款申請人李偉，男，廣西南寧市人，1977年3月20日出生，現(xiàn)年30歲，本科學歷，經(jīng)濟師職稱，未婚，目前在南寧市地方稅務(wù)局工作，單位開具的收入證明其每月稅后收入為7800元。經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行個人征信系統(tǒng)

37、，李偉曾于2007年1月在我行邕州支行辦理有信用貸款一筆，貸款金額10萬元，期限1年，還款正常。李偉于2007年5月與開發(fā)商廣西保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房買賣合同，購買了南寧市長湖路38號保利花園2棟503號房，建筑面積128平方米，總房價537600元，單價4200元/平方米，借款人已自籌資金支付首期款187600元。因自有資金不足，李偉向我行申請個人住房循環(huán)貸款額度人民幣45萬元，額度有效期限30年，用于其合法的個人消費支出及經(jīng)營活動，其中首筆用款申請住房貸款35萬元，期限30年。審查要點分析：一、借款人資格審查借款申請人李偉，現(xiàn)年30歲，本科學歷，經(jīng)濟師職稱，未婚，目前在南寧市地

38、方稅務(wù)局工作。經(jīng)借款申請人授權(quán)我行查詢?nèi)嗣胥y行個人征信系統(tǒng)，李偉曾于2007年1月在我行邕州支行辦理有信用貸款一筆，貸款金額10萬元，期限1年，還款正常。借款申請人誠實守信，個人信用狀況良好。借款人符合我行個人住房循環(huán)額度貸款客戶的準入標準。二、貸款動機及貸款用途審查為改善住房條件，借款人因購買了南寧市長湖路38號保利花園2棟503號房，建筑面積128平方米，總房價537600元，單價4200元/平方米，借款人已自籌資金支付首期款187600元。因資金不足，向我行申請個人住房貸款35萬元，用于支付房款，申請借款期限30年。貸款動機真實，貸款用途合理。三、還款能力審查1、第一還款能力分析李偉申請

39、個人住房循環(huán)貸款額度45萬元，額度有效期限10年，同時明確：首筆用款為35萬元的住房按揭貸款，期限30年，采用等額本金還款方式，首期還款2500元，為最高還款額。目前剩余10萬元額度，額度有效期限10年，單筆用款期限最長3年?，F(xiàn)借款人明確單筆用款期限為一年，采用按月付息，一年到期一次性還本的還款方式，月還利息600元。以上兩項每月支出合計3100元，借款人原有的信用貸款月還利息600元，以上三項支出共3700元，占借款人每月收入7800元的47%。借款申請人沒有其他負擔，其收入能夠足額償還貸款本息，第一還款來源有保證。2、第二還款能力分析本筆45萬元個人住房循環(huán)貸款額度用權(quán)屬李偉名下位于南寧市

40、長湖路38號保利花園2棟503號房產(chǎn)抵押，建筑面積128平方米，總房價537600元，用途為住宅，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為16層，經(jīng)廣西旗開房地產(chǎn)評估有限公司評估，該抵押物總價值65萬元。經(jīng)辦行房地產(chǎn)抵押物評估認定小組對該房地產(chǎn)進行了評估，認定其總價值為65萬元，根據(jù)我行個人住房循環(huán)貸款額度的相關(guān)規(guī)定，3年樓齡的住房抵押率最高為70，核定李偉個人住房循環(huán)貸款額度45萬元，抵押率為69，符合我行有關(guān)規(guī)定。四、額度首筆用款申請住房貸款審查為改善住房條件，借款人購買了南寧市長湖路38號保利花園2棟503號房，建筑面積128平方米，總房價537600元，單價4200元/平方米，借款人已自籌資金支付

41、首期款187600元。因資金不足，向我行申請個人住房貸款35萬元，用于支付房款，申請借款期限30年。 五、貸款收益預(yù)測核定李偉個人住房循環(huán)貸款額度45萬元，額度有效期限30年，按照貸款額度最高限額45萬元計算，1年期貸款利息收入約2.8萬元（45萬元×5.2275×12），貸款效益較顯著。六、綜合意見綜上所述，借款申請人誠實守信，收入穩(wěn)定、可靠，還款來源明確、充足，提供的抵押物足值、有效，變現(xiàn)能力強，貸款風險可控，向其提供授信能給我行帶來較好的收益。因此，同意核定李偉45萬元個人住房循環(huán)貸款額度，額度有效期限30年，用于其合法的個人消費支出和正常生產(chǎn)經(jīng)營活動，用權(quán)屬李偉名下

42、位于南寧市長湖路38號保利花園2棟503號房產(chǎn)抵押。其中1、首筆用款35萬元為住房貸款，利率下浮15，期限30年，采用等額本金還款方式還款；2、額度項下，貸款期限內(nèi)某一時點借款人的可用貸款額度（二次以上用款）為核定的住房貸款額度與額度項下未清償貸款余額之差（目前貸款額度為45-35=10萬元），額度有效期限10年，單筆貸款利率按人行同檔次基準利率執(zhí)行，單筆貸款期限最長3年。 個人住房循環(huán)貸款額度案例（二）一、基本情況：借款人黃丹，女，現(xiàn)年36歲，南寧市人，目前擔任南寧市美林企業(yè)管理咨詢服務(wù)有限責任公司總經(jīng)理，年收入16萬元。經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行個人征信系統(tǒng)，借款人在工商銀行有一筆貸款，貸款金額27.

43、5萬元，期限25年，月供1732元。 借款人于2003年11月購買了南寧市東葛路135號嶺南家園2單元303號住房，建筑面積133.64平方米，購房總價334791元，單價2500元/平方米，借款人已自籌資金支付首期款187600元。借款人向邕州支行申請個人住房循環(huán)額度貸款38萬元，貸款額度有限期限10年，首筆貸款為住房貸款，貸款金額26萬元，貸款期限20年。審查要點分析：一、借款人資格分析1、借款人基本情況借款人黃丹，女，現(xiàn)年38歲，南寧市戶口，未婚，目前擔任南寧市美林企業(yè)管理咨詢服務(wù)有限責任公司總經(jīng)理，年收入16萬元，借款人現(xiàn)居住在南寧市星湖路9號2棟3單元306號房。2、 借款人的征信記

44、錄經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行個人征信系統(tǒng)，借款人在工商銀行有一筆住房貸款，貸款金額28萬元，期限25年，月供1732元。貸款已償還5年，該筆貸款此前曾有2次逾期記錄，但逾期時間均不超過一個月，非惡意拖欠貸款行為，且最近二年以來，該筆貸款還款正常，無逾期記錄。綜上所述，借款人符合我行個人住房循環(huán)額度貸款客戶的準入要求。二、貸款動機及貸款用途分析借款人于2003年11月購買了南寧市東葛路135號嶺南家園2單元303號住房，購房總價334791元，向工商銀行明秀支行貸款28萬元，期限25年，目前貸款余額26萬元。現(xiàn)借款人擬歸還工行貸款后，向邕州支行申請個人住房循環(huán)額度貸款，總額度38萬元，額度有效期10年。借款

45、人在我行的首筆貸款為住房貸款，貸款金額26萬元，期限20年，采用等額本息還款法，利率按人行公布的同期同檔次利率的0.85倍執(zhí)行。剩余貸款額度借款人擬用于家居裝修。三、抵押物情況分析該筆貸款用借款人名下位于南寧市東葛路135號嶺南家園2單元303號住房作為抵押擔保，該套住房建筑面積133.64平方米，所有權(quán)人為黃丹，房齡3年。該房屋經(jīng)廣西范真房地產(chǎn)評估公司預(yù)評估，評估總價54萬元，單價為4041元/。經(jīng)邕州支行房地產(chǎn)評估認定小組進行實地調(diào)查了解，認可該房產(chǎn)的抵押價值為人民幣54萬元。借款人申請的額度為38萬元，根據(jù)我行對住房抵押率的相關(guān)規(guī)定，3年房齡的貸款抵押率最高為70%，抵押物最高可擔保貸款

46、38萬元（54×70%38萬元），因此，最高核定借款人的個人住房循環(huán)貸款額度為38萬元。參照相隔不遠的“中天世紀花園”、“永凱現(xiàn)代花園”項目，其商品房轉(zhuǎn)讓價格在3700元/4200元/之間。所抵押房產(chǎn)位于南寧市目前較繁華的商業(yè)地段，小區(qū)大門有南城百貨超市，該地段的商品房仍有升值空間，因此該套住房的評估價位基本合理。該抵押物價值54萬元，抵押率為70%，抵押擔保足值，抵押物變現(xiàn)能力較強，可有效防范貸款風險。四、額度評估情況分析借款人向我行申請個人住房循環(huán)額度貸款人民幣38萬元用于個人消費支出，貸款額度有效期為10年。根據(jù)我行相關(guān)要求，個人住房循環(huán)貸款額度的最高限額參照中國銀行個人抵押循

47、環(huán)貸款管理辦理執(zhí)行，額度有效期10以下的，抵押率最高不超過70。該筆貸款抵押物的評估價值為54萬元，根據(jù)我行對住房抵押貸款抵押率的要求，3年房齡的住房最高抵押率為70%。綜合上述兩點要求，本筆個人住房循環(huán)額度貸款最高可核定的額度為38萬元，額度有效期10年。我行發(fā)放首筆住房貸款26萬元，用于借款人償還其在工行剩余的住房按揭貸款，由廣西保捷擔保有限公司提供階段性擔保，擔保期限從發(fā)放住房貸款至重新辦妥抵押登記手續(xù)為止。五、還款能力分析借款人擔任南寧市美林企業(yè)管理咨詢服務(wù)有限責任公司經(jīng)理，每月收入1.34萬元，年收入16萬元。經(jīng)查詢借款人牡丹卡流水，借款人帳戶交易頻繁，2007年1-4月平均每月現(xiàn)金

48、流入量為1.77萬元，與其實際收入相符。本筆住房循環(huán)額度貸款為跨行同名轉(zhuǎn)按揭貸款，發(fā)放貸款用于歸還他行的貸款為額度項下的首筆貸款，首筆貸款為住房貸款，貸款金額26萬元，期限20年，月供1833元。除每年須償還住房貸款2.2萬元，借款人年收入剩余13.8萬元。目前，第二筆用款的貸款額度最高為12萬元（總額度38-首筆住房貸款26萬元），本息合計12.8萬元。借款人收入可覆蓋第二筆用款的額度，還款來源有保證。六、主要授信風險分析1、道德風險和挪用風險借款人目前工作穩(wěn)定，最近一年信用記錄良好，借款人還款意愿較好。貸款用途明確，用款需嚴格按照合同規(guī)定用途使用。2、借款人還款風險：借款人收入來源工資收入

49、，未來收入存在不確定性，有可能受國家政策、行業(yè)競爭及借款人的健康狀況等多種因素影響，導(dǎo)致其收入水平下降，影響其貸款償還能力。但借款人目前收入穩(wěn)定，存在的還款風險較小。3、抵押物變現(xiàn)風險抵押物位于南寧市目前較繁華的商業(yè)區(qū)，交通便利，各項配套設(shè)施齊全，有一定的增值潛力。同時本筆貸款抵押物產(chǎn)權(quán)清晰、抵押足值，變現(xiàn)能力較強，如借款人未能按時償還貸款本息，我行可處置押品以收回貸款本息。七、審查結(jié)論綜上所述，借款人目前的職業(yè)和收入相對穩(wěn)定，具有較強的經(jīng)濟實力和還款能力，最近一年還款記錄良好，貸款符合我行個人住房循環(huán)貸款額度的有關(guān)規(guī)定。 同意給予借款人黃丹核定個人住房循環(huán)額度貸款人民幣38萬元，貸款額度有效

50、期限10年。額度項下首筆貸款為住房貸款，貸款金額26萬元，期限20年，采用等額本息還款法，利率按人行公布的同期同檔次利率的0.85倍執(zhí)行，用于償還借款人在工行剩余的按揭貸款。貸款期限內(nèi)某一時點借款人的可用貸款額度（二次用款）是核定的貸款額度與額度項下未清償貸款余額之差（目前額度為12萬元），貸款期限最長不超過3年，利率按人行公布的同期同檔次基準利率執(zhí)行，以借款人名下位于南寧市東葛路135號嶺南家園2單元303號住房作為抵押擔保，由廣西保捷擔保有限公司提供階段性擔保，擔保期限從發(fā)放住房貸款至重新辦妥抵押登記手續(xù)為止。個人抵押循環(huán)貸款額度案例分析一、基本情況 自然人李寧向我行申請個人抵押循環(huán)貸款額

51、度人民幣80萬元，用于其合法個人消費支出和正常生產(chǎn)經(jīng)營活動，額度有效期限三年，以其夫婦名下的房產(chǎn)作抵押,并由其妻子及廣西柳州平安汽車貿(mào)易有限公司提供連帶責任保證擔保。廣西柳州平安汽車貿(mào)易有限公司注冊資本100萬元，其中李寧出資90萬元，占股90%，陳麗出資10萬元，占股10%，法定代表人為李寧，公司主營天津一汽、上汽通用五菱、哈飛、松花江、昌河鈴木等品牌汽車的銷售。平安公司2005年、2006年資產(chǎn)總額分別為280萬元、320萬元，實現(xiàn)銷售收入1688萬元、1980萬元，凈利潤126萬元、168萬元；截止2007年6月末，公司資產(chǎn)總額360萬元，凈資產(chǎn)230萬元，實現(xiàn)銷售收入1080萬元、凈利

52、潤58萬元。授信審查要點分析一、借款人及家庭基本情況分析李寧，男，廣西柳州市人，1968年3月出生，現(xiàn)年39歲，任廣西柳州平安汽車貿(mào)易有限公司法定代表人，是我行總行級的VIP客戶，住址柳州市新興路嘉園小區(qū)1號樓208號房；其妻陳麗，柳州市人，1970年1月出生，現(xiàn)年37歲，為廣西柳州平安汽車貿(mào)易有限公司股東；借款人夫婦育有一兒一女。 經(jīng)查詢個人征信系統(tǒng)，借款人名下有兩筆個人商業(yè)用房貸款，每月還款1.41萬元,曾有過5期的逾期記錄,經(jīng)柳州分行調(diào)查,主要是借款人漏存所致,后已在當月還清欠款,目前貸款還款正常;其配偶名下有一筆個人經(jīng)營性貸款,金額48萬元,貸款到期日為2009年1月,采用按月還款、到

53、期一次性還本的還款方式，每月還息0.26萬元,還款正常。 二、借款人經(jīng)營情況分析借款人的主要業(yè)務(wù)為投資經(jīng)營廣西柳州平安汽車貿(mào)易有限公司。借款人自1995年開始從事各類品牌汽車的銷售，有著多年的汽車銷售經(jīng)驗，1998年7月與妻子共同出資組建廣西柳州平安汽車貿(mào)易有限公司（以下稱平安公司），該公司住所位于柳州市汽配市場，注冊資本100萬元，其中李寧出資90萬元，占股90%，陳麗出資10萬元，占股10%，法定代表人為李寧，公司主營天津一汽、上汽通用五菱、哈飛、松花江、昌河鈴木等品牌汽車的銷售。平安公司是柳州市較早成立的汽車銷售公司，在當?shù)赜兄^高的知名度，占有一定的市場份額，取得了良好的銷售業(yè)績：20

54、05年、2006年，該公司資產(chǎn)總額分別為280萬元、320萬元，實現(xiàn)銷售收入1688萬元、1980萬元，凈利潤126萬元、168萬元；截止2007年6月末，公司資產(chǎn)總額360萬元，凈資產(chǎn)230萬元，實現(xiàn)銷售收入1080萬元、凈利潤58萬元，預(yù)計2007年實現(xiàn)銷售收入2218萬元、凈利潤186萬元，具有良好的發(fā)展前景。借款人及其配偶合計占股100%，預(yù)計2007年其家庭凈收入186萬元。該公司自成立以來即與我行建立了良好的合作關(guān)系，其基本帳戶開立在柳州分行，大部分結(jié)算均通過我行，并與我行合作辦理汽車消費貸款，為柳州分行的汽車消費貸款的發(fā)展做出了一定的貢獻；公司法定代表人李寧多年來一直與我行合作關(guān)

55、系良好，是我行總行級的VIP客戶，且為我行準貸記卡金卡用戶，與其建立授信合作關(guān)系，能夠長期保持我行與平安公司良好的合作關(guān)系。借款人從事汽車銷售行業(yè)多年,憑借著穩(wěn)健的經(jīng)營作風,良好的社會關(guān)系,取得了較好的經(jīng)濟效益,借款人積累了一定的資本。截止目前，借款人及其配偶名下共擁有七處房產(chǎn)，價值約為240萬元，此外，借款人還有個人財產(chǎn)約85萬元（其中存款70萬元，帕薩特轎車一輛、價值約15萬元），以上資產(chǎn)共計約325萬元。三、第一還款來源分析收入測算：根據(jù)以上分析，借款人及其配偶年收入約186萬元，均為平安公司的經(jīng)營凈收入；同時根據(jù)平安公司出具的股東會決議，同意以公司銷售收入及經(jīng)營收益作為貸款的還款來源，

56、還款來源較為充足。支出測算：（1）本筆個人抵押循環(huán)貸款額度金額80萬元，額度有效期限三年，如以最高貸款金額80萬元、利率7.722%（借款人為我行總行級VIP客戶，執(zhí)行基準利率上浮10%）計算，每年還本付息合計86.18萬元；（2）借款人在它行有兩筆貸款，每年還本付息約17萬元；（3）借款人配偶在它行有一筆個人經(jīng)營類貸款，2009年1月到期，每年償還利息約3.12萬元；（4）借款人家庭年生活費用支出12萬元；以上四項支出總計118萬元，借款人每年收支出結(jié)余為68萬元（186-118=68萬元）。所通過以上分析，該家庭收入及所經(jīng)營項目銷售收入能夠保證其足額償還貸款，第一還款來源較有保證。四、第二

57、還款來源（擔保）分析1、用李寧夫婦名下位于柳州市新興路嘉園小區(qū)1號樓208、209、210、211號的房產(chǎn)作抵押擔保。用于抵押的房產(chǎn)座落于柳州市新興路嘉園小內(nèi)，用途為住房，建筑面積合計480平方米，房產(chǎn)證號：柳房權(quán)證字第6008877號，4年房齡。經(jīng)調(diào)查，以上房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰。經(jīng)廣西華正房地產(chǎn)估價事務(wù)所及柳州分行房地產(chǎn)抵押物評估認定小組認定：房產(chǎn)綜合單價為3200元/平方米,總價值為153萬元。抵押物坐落于柳州市新興路，北面為藍色港灣花園，南面、東面為市委、市政府、南城百貨商場以及稅局、勞動局、市政局、電信、移動等政府機關(guān)、企業(yè)所在地。區(qū)域內(nèi)商業(yè)云集，交通便利，各項配套設(shè)施齊全，有一定增值潛力，變現(xiàn)能力較強。經(jīng)柳州分行調(diào)查,目前該區(qū)域在售的商品房單價為3000-3500元/平方米，與抵押物價格相近。借款人申請個人抵押循環(huán)貸款額度的抵押物性質(zhì)為住宅，4年房齡，根據(jù)我行的相關(guān)規(guī)定，4年樓齡的住宅抵押率最高為60%，最高擔保貸款金額為153萬×70%=92萬元，本筆貸款總額為80萬元，抵