物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告

1、光 彩 國 際 物 流 產(chǎn) 業(yè) 園光 彩 國 際 物 流 產(chǎn) 業(yè) 園2011-06-272011-06-27項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 測 算 報 告項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 測 算 報 告一、項(xiàng)目成本分析一、項(xiàng)目成本分析1 1、技術(shù)參數(shù)確定、技術(shù)參數(shù)確定2 2、開發(fā)總體成本構(gòu)成、開發(fā)總體成本構(gòu)成3 3、開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明、開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明4 4、開發(fā)費(fèi)用估算分項(xiàng)說明、開發(fā)費(fèi)用估算分項(xiàng)說明5 5、開發(fā)總體成本預(yù)算、開發(fā)總體成本預(yù)算p 規(guī)劃用地情況：用地面積：500000m2；其中：規(guī)劃道路面積：120000m2；規(guī)劃停車用地面積：30000m2規(guī)劃凈用地面積：300000m2；規(guī)劃用地性質(zhì)：商業(yè)用地；p 土地

2、使用強(qiáng)度：土地使用強(qiáng)度：建筑面積：400000m2以內(nèi)；容積率：控制在0.8；建筑密度：50%；建筑高度：控制在5-20米內(nèi)；綠地率：20%，面積：100000m2。p 樓面地價：樓面地價：成交價款總額5250萬元，合約樓面地價131.25元/m2建筑面積1.11.1技術(shù)參數(shù)確定技術(shù)參數(shù)確定地上地上: :1層-7層停車場停車場: :30000M2地下地下: :0層道路工程道路工程: :120000M2綠地綠地: :100000M2p 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)假設(shè)：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)假設(shè)：1.21.2技術(shù)參數(shù)確定技術(shù)參數(shù)確定2.2.開發(fā)總體成本構(gòu)成開發(fā)總體成本構(gòu)成開發(fā)總體成本土地成本開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用前期工程費(fèi)建安

3、工程費(fèi)配套工程費(fèi)不可遇見費(fèi)財務(wù)成本管理成本序 號項(xiàng) 目 名 稱計(jì)算基礎(chǔ)(畝)總價(萬元)1土地成本7505250.00合計(jì)5250.005250.00p 項(xiàng)目初步成本測算土地成本土地成本3.13.1開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明 p 項(xiàng)目建安、配套成本測算（開發(fā)成本測算）3.23.2開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 不可遇見費(fèi)序號項(xiàng)目名稱計(jì)算程式面積 M2元/m2總價（萬）1.1設(shè)計(jì)、學(xué)校市政配套、監(jiān)理等報建手續(xù)費(fèi)400000400000100.00 100.00 4000.004000.001.2三通一平費(fèi)40000040000010.0

4、0 10.00 400.00400.001.3臨建水電設(shè)施費(fèi)4000004000005.00 5.00 200.00200.00小計(jì)1.1+1.31.1+1.34600.004600.00前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)3.213.21開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明 序號項(xiàng)目名稱計(jì)算基礎(chǔ)（M2） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/）總價（萬元）1地上土建40000065026000.002配套工程400000502000.003水電安裝400000502000.004消防工程40000010400.0056合計(jì)30400.003.223.22開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)序號項(xiàng)目名稱計(jì)

5、算基礎(chǔ)()取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/)估價(萬元)1市政供/排水工程50000010500.002供電工程40000015600.003道路工程1200001501800.004綠化工程10000060600.005停車場30000150450.00合計(jì)3950.00不可遇見費(fèi)用=（取前期工程費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)+建安工程費(fèi)）*3%=（ 4600.00+30400.00+3950.00 ）*3%=38950.00 *3%=1168.50（萬元）配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)3.233.23開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明p 開發(fā)成本=前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)+不可遇見費(fèi)= 4600.00+30400.0

6、0+3950.00 + 1168.50=40118.50（萬元）3.33.3開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明4.4.開發(fā)費(fèi)用估算分項(xiàng)說明開發(fā)費(fèi)用估算分項(xiàng)說明p 開發(fā)費(fèi)用=財務(wù)成本（計(jì)）+管理成本（.5） 管理成本=初步成本*1.5%= 40118.50 *1.5%=601.78（萬元） 財務(wù)成本=初步成本*10%= 40118.50 *6%=4011.85（萬元）p 開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用= =40114011.85+601.78 .85+601.78 = = 4613.634613.63（萬元）（萬元）5.5.開發(fā)總體成本開發(fā)總體成本p 開發(fā)總成本=土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用=5250+

7、 40118.50 + 4613.63 5250+ 40118.50 + 4613.63 =49982.13=49982.13（萬元）（萬元）二、財務(wù)效益分析二、財務(wù)效益分析1.1.財務(wù)計(jì)算中稅項(xiàng)及費(fèi)用設(shè)定財務(wù)計(jì)算中稅項(xiàng)及費(fèi)用設(shè)定p營業(yè)稅取值： 5.8% 按國內(nèi)資金開發(fā)的方式進(jìn)行本次房地產(chǎn)開發(fā)，在進(jìn)行物業(yè)銷售時預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、印花稅等，根據(jù)委托方提供的資料，銷售期間稅項(xiàng)合計(jì)按銷售收入的5.8 %計(jì)算。p銷售費(fèi)用取值： 3% 按銷售收入的百分比計(jì)算，其中包括中介代理費(fèi)、項(xiàng)目推廣宣傳、廣告等費(fèi)用首期按銷售收入的3%計(jì)算。p所得稅取值： 25% 根據(jù)委托方提供資料，按應(yīng)納稅

8、所得額的25%計(jì)算征收。2.2.財務(wù)效益分析前提財務(wù)效益分析前提p 項(xiàng)目地上可銷售總面積為400000m2;p 項(xiàng)目建筑地上1-7層；p 項(xiàng)目100銷售狀態(tài)分析總投入與收入。3.3.銷售收入測算銷售收入測算樓層銷售面積（M2)銷售單價(元/M2）樓層銷售合計(jì)（萬元）均價400000200080000.00銷售收入總計(jì)80000.00銷售收入測算表銷售收入測算表4.4.財務(wù)收益測算財務(wù)收益測算銷售收入總計(jì)80000.00營業(yè)稅=銷售總收入*5.8% 4640.00土地增值稅=銷售總收入*2%1600.00銷售費(fèi)用=銷售總收入*3%2400.00開發(fā)總成本49982.13開發(fā)總投資開發(fā)總成本+營業(yè)稅+土地增值稅+銷售費(fèi)用58622.13稅前利潤=銷售總收入-開發(fā)總投資21377.87所得稅=稅前利潤*25%5344.47稅后利潤=