成本管理作業(yè)指引書

1、 成本管理作業(yè) 指引書北京市 發(fā)展有限公司*年*月編制1. 目標成本管理作業(yè)指引目標成本管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1. 目的指導(dǎo)項目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標，規(guī)避經(jīng)營風險。2. 適用范圍適用于公司、下屬公司的開發(fā)項目在各階段成本目標制定和分解工作。3. 術(shù)語和定義3.1. 目標成本：通過確定成本目標值，施工過程中各階段成本控制的指標性文件。3.2 目標成本版本：目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進行的。通常，目標成本主要分為四個版本。3.2.1 第一版，可研

2、階段目標成本（也稱成本估算），采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目可研報告通過時間； 3.2.2 第二版，確定規(guī)劃方案目標成本，采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目詳細規(guī)劃方案確定后； 3.2.3 第三版，年度開發(fā)目標成本（也稱成本控制指導(dǎo)書），采用會計科目與單項成本支出目標相結(jié)合的形式，編制范圍為當期，定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃，確定當期項目規(guī)劃和單體方案后；3.2.4 第四版，施工圖預(yù)算修訂目標成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標成本的修訂； 3.3動態(tài)成本：指當前工程項目中即時的成本。3.4項目建議書和可行性研究階段的成本控制是投資估算：投資

3、估算是指在項目建議書和可行性研究階段通過編制估算文件測算和確定的工程造價。投資估算是建設(shè)項目進行決策、籌集資金和合理控制造價的主要依據(jù)。4. 職責4.1 公司經(jīng)營開發(fā)部： 4.1.1 負責編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標限額設(shè)計成本控制建議書； 4.1.2 負責編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書； 4.1.3 負責編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議書； 4.1.4 負責與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進行溝通，達成共識形成目標成本指導(dǎo)書。5. 工作流程5.1 工程技術(shù)部制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標建議書5.1.1 在項目施工圖設(shè)計階段，

4、建安目標限額設(shè)計成本控制建議書審批后，工程技術(shù)部根據(jù)審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標建議。5.1.2工程承包方式及成本目標建議書編制原則如下： 5.1.2.1 總包及分包工程合同結(jié)算成本目標由合同（招標）成本目標和設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標兩部分組成，設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不同按合同（招標）成本目標的10%左右的不同比例確定； 5.1.2.2 為了加快項目開發(fā)的速度，一般在總包工程開工前，個別分項工程必須提前開工，需獨立到政府部門辦理相關(guān)的報建、招標及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議

5、采用單價包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價把分項工程招標結(jié)果控制在分項成本目標范圍內(nèi)； 5.1.2.3 對總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機制，從而達到降低成本、保證成本目標實現(xiàn)的目的。具體如下：5.1.2.3.1 采用總價包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計值下制定承包總價； 5.1.2.3.2 采用單價包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計指標分解承包單價； 5.1.2.4 總包工程承包方式可按招標

6、時施工圖紙的完善程度來定，一般來說，各分項工程根據(jù)不同情況可能會采用不同的承包方式，如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等； 5.1.3 匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議，部門經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標及實施，確?？偘胺职こ坛邪繕藢崿F(xiàn)；5.1.4 項目實施過程中，成本控制崗位人員負責對成本情況進行動態(tài)監(jiān)控，及時預(yù)警，如有超目標的項目，分析原因，及時報部門經(jīng)理、公司總經(jīng)理決策。5.2 工程技術(shù)部制定項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議書5.2.1 施工圖完成后，項目負責人組織人員對常用的主要材料（設(shè)備）進行分類，據(jù)材料的各自特點及方便施工管理

7、，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應(yīng)的成本目標，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標范圍內(nèi)； 5.2.2 對主要材料（設(shè)備）采購方式建議的主要原則如下： 5.2.2.1 甲供材料（設(shè)備）：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對項目的素質(zhì)影響較大、施工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。如：機房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。5.2.2.2 甲指乙購材料：設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對項目的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信

8、息價相差很大的材料（信息價上沒有的）的材料適合采用甲定乙購材料。如：外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會所裝修面層材料等。5.2.2.3 甲方制定范圍、乙方采購材料：工程中常見，對項目效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價格、質(zhì)量相近；與信息價接近；與施工進度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國產(chǎn)中低檔）、PPR 管材、PVU 排水管、開關(guān)插座等； 5.2.2.4 乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價格都接近、對項目效果及素質(zhì)基

9、本沒影響，與信息價很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）； 5.2.3 工程技術(shù)部成本控制崗位人員在完成項目主要材料（設(shè)備）采購匯總后報部門經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。5.3 經(jīng)營開發(fā)部匯總目標成本5.3.1成本控制崗位人員匯總各項目標成本形成目標成本控制指導(dǎo)書，按公司會簽程序報相關(guān)部門會簽，公司總經(jīng)理審批目標成本審批表； 5.4 目標成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行5.4.1 經(jīng)營開發(fā)部成本控制崗位人員將會簽完成后的目標成本控制指導(dǎo)書落實到各部門執(zhí)行； 5.4.2 各部門根據(jù)目標成本控制指導(dǎo)書的要求進行實施按月、周進行反饋財務(wù)計核部成

10、本控制崗位人員； 5.4.3 財務(wù)計核部成本控制崗位人員對各階段的成本進行控制，所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過財務(wù)計核部成本控制崗位人員的審核，是否超出目標成本對于超出目標成本的向責任部門發(fā)出成本預(yù)警； 5.5 項目成本動態(tài)監(jiān)控5.5.1 工程技術(shù)部控制設(shè)計變更，并將預(yù)算增加情況反饋公司各部門成本控制崗位人員； 5.5.2 工程技術(shù)部嚴格按照限價要求進行材料及設(shè)備采購； 5.5.3 項目部負責對工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋工程技術(shù)部成本控制崗位人員； 5.5.4 工程技術(shù)部成本控制崗位人員對招標、工程變更、現(xiàn)場簽證進行成本預(yù)算控制； 5.6 經(jīng)營開發(fā)部項目成本動態(tài)分析5.6.1成本控制

11、崗位人員根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目標成本分析提出成本預(yù)警或進行目標成本調(diào)整，并按月（季）編報綜合成本分析報告5.7 經(jīng)營開發(fā)部目標成本調(diào)整5.7.1 對于超過目標成本的各類項目判斷是否有補充預(yù)算（設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補充預(yù)算則在目標成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標成本，由成本控制崗位人員審核、會簽，總經(jīng)理審批；5.7.2 對于無補充預(yù)算的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。6. 支持文件無7. 相關(guān)表格記錄7.1.項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標建議7.2.項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議7.3.目標成本控制指導(dǎo)書7.4.

12、目標成本審批表2.目標成本控制指導(dǎo)書 成本控制指導(dǎo)書 期工程技術(shù)部經(jīng)營開發(fā)部年 月 日目的：明確項目成本控制目標及責任，指導(dǎo)項目開發(fā)決策； 附表（一）：產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合總占地面積總規(guī)劃用地面積住宅占地成本 敏感綜合容積率總車位比（不含TH）住宅 可售商業(yè) 可售總建筑面積其中公建公建 用地車庫 可售其中 住宅產(chǎn)品組合建筑 面積占地 面積產(chǎn)品 比例平均 面積總戶數(shù)框架 比例容積率占地單位造價住宅TOWNHOUSE多層小高層高層公建獨立車庫商業(yè)網(wǎng)點地上停車位配套用房地下車位非人防地下車位半地下車位人防地下車位綜合普通住宅戶均附表（二）：目標成本目標成本工作序號成本項目本年度目 標成本（萬元）跨年度目

13、 標成本（萬元）第一責任部門其他責任部門控制要點一、土地征遷費用及拆遷補償費1.4.J.4.1土地征用費用經(jīng)營開發(fā)部1.4.J.1.2耕地占用稅經(jīng)營開發(fā)部1.4.J.1.3勞動力安置費經(jīng)營開發(fā)部1.4.J.2.1安置動遷用房支出經(jīng)營開發(fā)部1.4.J.2.2拆遷補償費經(jīng)營開發(fā)部二、前期工程2.8.J.1規(guī)劃費用經(jīng)營開發(fā)部2.10.J.1設(shè)計費用經(jīng)營開發(fā)部1.1.J.4項目可行性研究費用經(jīng)營開發(fā)部1.1.J.4.1水文費用經(jīng)營開發(fā)部1.1.J.4.2地質(zhì)費用經(jīng)營開發(fā)部1.1.J.4.3勘探費用經(jīng)營開發(fā)部1.1.J.4.4測繪費用經(jīng)營開發(fā)部1.1.J.4.5七通一平支出經(jīng)營開發(fā)部工程項目部三、建筑安

14、裝工程費3.14.G.1-4建筑工程費用工程技術(shù)部3.14.G.5安裝工程費用工程技術(shù)部3.14.G.6支付給承包方費用工程技術(shù)部3.14.G.7其他建筑安裝工程費用工程技術(shù)部四、基礎(chǔ)設(shè)施費4.16.G.（J）.4.1供水工程支出經(jīng)營開發(fā)部4.16.G.（J）.4.2供電工程支出經(jīng)營開發(fā)部4.16.G.（J）.1.1或2.1供氣工程支出經(jīng)營開發(fā)部4.16.G.（J）. 1.2或2.2排污程支出經(jīng)營開發(fā)部4.16.G.（J）. 1.3或2.3排洪工程支出經(jīng)營開發(fā)部4.16.G.（J）. 1.4或2.4通訊工程支出經(jīng)營開發(fā)部4.16.G.（J）. 1.5或2.5照明工程支出經(jīng)營開發(fā)部4.16.G.

15、（J）. 1.6或2.6環(huán)衛(wèi)工程支出經(jīng)營開發(fā)部4.16.G.（J）.4綠化費用經(jīng)營開發(fā)部4.16.G（J）.5其他設(shè)施工程發(fā)生的支出經(jīng)營開發(fā)部五、公共配套設(shè)施費5.16.G.（J）.1.1 或2.1物業(yè)管理用房費用經(jīng)營開發(fā)部5.16.G.（J）.1.2 或2.2變電站費用經(jīng)營開發(fā)部5.16.G.（J）.1.3 或2.3熱力站費用經(jīng)營開發(fā)部5.16.G.（J）.1.4 或2.4水廠費用經(jīng)營開發(fā)部5.16.G.（J）.1.5 或2.5居委會用房費用經(jīng)營開發(fā)部5.16.G.（J）.1.6 或2.6派出所用房費用經(jīng)營開發(fā)部六、開發(fā)間接費用6.14.X人員工資行政管理部財務(wù)計核部6.2.X.職工福利費行

16、政管理部財務(wù)計核部6.10.X.折舊費行政管理部財務(wù)計核部6.7.X.修理費行政管理部財務(wù)計核部6.11.X.辦公費行政管理部財務(wù)計核部6.9.X.水電費行政管理部財務(wù)計核部6.15.X餐費行政管理部財務(wù)計核部6.5.X.電話費行政管理部財務(wù)計核部6.1.X.人事費行政管理部財務(wù)計核部6.3.X.差旅費行政管理部財務(wù)計核部6.4.X.1運輸費行政管理部財務(wù)計核部6.13.X.其他行政管理部財務(wù)計核部七、銷售費用7.1.J媒介廣告費經(jīng)營開發(fā)部7.2.J廣告設(shè)施及發(fā)布費經(jīng)營開發(fā)部7.3.J現(xiàn)場包裝費經(jīng)營開發(fā)部7.4.J促銷活動費經(jīng)營開發(fā)部7.5.J宣傳資料及禮品費經(jīng)營開發(fā)部7.1.G接待廳裝修、裝

17、飾費經(jīng)營開發(fā)部工程技術(shù)部7.6.J現(xiàn)場銷售器具費經(jīng)營開發(fā)部7.7.J現(xiàn)場銷售人工費經(jīng)營開發(fā)部7.8.J賣點增加費經(jīng)營開發(fā)部7.9.J看樓交通費經(jīng)營開發(fā)部7.2.G樣板間經(jīng)營開發(fā)部7.10.J銷售模型費經(jīng)營開發(fā)部7.11.J展銷費經(jīng)營開發(fā)部7.12.J售后服務(wù)補貼經(jīng)營開發(fā)部7.13.J其他八、管理費用8.14.X人員工資行政管理部財務(wù)計核部8.2.X.職工福利費行政管理部財務(wù)計核部8.10.X.折舊費行政管理部財務(wù)計核部8.7.X.修理費行政管理部財務(wù)計核部8.11.X.辦公費行政管理部財務(wù)計核部8.9.X.水電費行政管理部財務(wù)計核部8.15.X.勞動保護行政管理部財務(wù)計核部8.16.X.運輸費

18、行政管理部財務(wù)計核部8.17X會務(wù)費行政管理部財務(wù)計核部8.18.X職工餐費行政管理部財務(wù)計核部8.5X電話費8.1.X人事費8.3.X.差旅費行政管理部財務(wù)計核部8.13.X.1其他行政管理部財務(wù)計核部附表（三）目標建材成本標準目標建材成本標準材料名稱說明規(guī)格單位目標價格窗元/平米陽臺門元/平米分戶門元/樘分戶門元/樘防火門元/樘單元門元/樘車庫門元/樘網(wǎng)點門元/平米外墻瓷磚元/片外墻涂料元/平米樓梯間踏步磚元/片樓梯間地面磚元/片樓梯間踢腳鑲邊大理石元/平米小高層電梯前廳裝修元/平米無動力排風扇元/個散熱器元/100w 小高層電梯萬元/部道路磚元/塊廣場磚塊庭園燈盞草坪燈盞壁燈盞附表（四）

19、：報批報建費用明細報建報批費用明細費用名稱費用標準收費部門成本目標指標（元/)項目總控制目標成本（萬元）說明費用（元/）勘查丈量費規(guī)劃定位放線費審圖費規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃管理費規(guī)劃服務(wù)費人防工程質(zhì)檢費臨時用水招標管理費市場服務(wù)費合同見證費 招投標服務(wù)費 排污費固體垃圾排放費垃圾托管費 工程質(zhì)量委托費 勞保統(tǒng)籌費施工許可證工本費 防疫審查費 工程保險費 標志牌其它合計3. 總控、 期營銷費用成本控制目標 項目成本控制要點（ ）總控、 期營銷費用經(jīng)營開發(fā)部年 月 日為提高營銷企劃水平，有效控制 項目銷售費用成本，特制定本成本控制要點。一、適用范圍： 1.二、計劃控制目標1.項目銷售費用總額度為 萬元。綜

20、合銷售成交均價 元/M2，銷售率 ，銷售成交合同總額的 ，另加銷售賣場包裝、樣板間費用 萬元；銷售提成 % 萬元。 2.銷售費用實行分年獨立總額控制，各年之間不得結(jié)轉(zhuǎn)。三、控制方式及要求1.銷售費用控制責任部門為經(jīng)營開發(fā)部，財務(wù)計核部負有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責任； 2.經(jīng)營開發(fā)部應(yīng)對項目銷售費用作細化總結(jié)，報公司管理層、財務(wù)計核部，用以指導(dǎo)今后項目銷售費用控制，避免費用計劃與售樓進度脫節(jié)； 3.經(jīng)營開發(fā)部應(yīng)指定專人負責銷售費用管理，分期建立臺帳； 4.在各年銷售費用總額之內(nèi)，由經(jīng)營開發(fā)部在當年開始之前提出使用項目的預(yù)算和計劃，公司討論通過后報財務(wù)計核部，進入公司“年度工作及資金收支計劃”作為當

21、年銷售費用成本控制依據(jù)； 5.經(jīng)營開發(fā)部在各年計劃執(zhí)行過程中，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項費用額度，但單項計劃超出 以上，無論當期營銷費用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當書面報告財務(wù)計核部，經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準后方可實施； 6.由設(shè)計或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程項目（如紅線外道路綠化改造、臨時性銷售用房建造、賣場裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告牌等），費用項目目標的控制由經(jīng)營開發(fā)部負責，單項造價控制由操作部門負責。7.對于某些銷售、工程、設(shè)計等費用劃分模糊的項目，由財務(wù)計核部負責劃分，報公司批準后確定；8.示范單位家私、裝飾用品、生活用品，申請

22、部門應(yīng)在采購前確定回收方法和回收凈值計劃，報行政管理部待公司批準后方可實施； 9.在現(xiàn)樓內(nèi)裝修樣板間，經(jīng)營開發(fā)部應(yīng)事先制定展示時間，裝修、銷售、價格的計劃，溝通工程技術(shù)部同意后待公司批準方可實施； 10.如確因銷售需要，銷售費用需超出當年銷售費用總額度，須報公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準后方可實施。但項目銷售費用總額度不變； 11.如某期銷售完畢后，銷售費用較當年控制總額度有所結(jié)余，則結(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。四、總控及分解執(zhí)行目標費用額度 單位：（萬元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合計銷售面積（）成交均價（元）成交額營銷費用（萬）賣場及樣板間費用（萬）提成傭金（萬）合計（萬）占總費用比

23、例（%）年營銷費用總額占總合同金額的 %，五年總額為： 萬元。每年的銷售費用見下表： 分期第一年第二年第三年第四年第五年合計合同總額（億）銷售費用（萬）a）遇下列情況可對總控及分解目標進行調(diào)增 在建造標準不變的情況下，當某年銷售成交合同均價較當年計劃增加超過3以上時，相應(yīng)的費用控制目標可按相應(yīng)的變化進行等比例調(diào)增。銷售賣場建造裝修、樣板間費用不作調(diào)整。 當上一年銷售費用超出目標成本15以上時，經(jīng)營開發(fā)部可向公司提出調(diào)增總控及下一年分解目標的建議； b）遇下列情況須對總控及分解目標進行調(diào)減 在建造標準不變的情況下，當某年銷售成交均價較當年計劃減少時，相應(yīng)的費用控制目標須按相應(yīng)的變化進行等比例調(diào)減

24、。包括銷售賣場包裝、樣板間費用； 當上一年銷售費用較目標成本節(jié)余超過5以上時，經(jīng)營開發(fā)部須向公司提出調(diào)減總控及下一年分解目標的建議； c）所有總控及分解目標調(diào)整須經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準。*年分解目標 單位：萬元序號項目促銷期強銷期后期合計總費用1媒介廣告費2廣告設(shè)施及發(fā)布會3現(xiàn)場包裝費（現(xiàn)場賣場）4促銷活動費（見說明）現(xiàn)場促銷活動費（ 萬/次）市內(nèi)賣場租賃以及巡展費5宣傳資料及禮品費6接待廳裝修、裝飾費7現(xiàn)場銷售器具費8現(xiàn)場銷售人工費9賣點增加費（次費用記入企劃費用）10看樓交通費（主要是電瓶車）（輛，萬/輛）11樣板間12模型制作費（ 個）13展銷費（包括所有的資料費用） （兩次房交

25、會： 萬/次）14售后服務(wù)補貼15其他賣場分解目標 單位：萬元序號項目名稱單位數(shù)量合計1234567合計現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標為均價 萬元/個樣板房，折舊和銷售回收不低于 萬元/個，樣板房內(nèi)家私和飾品按應(yīng)周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元/個樣板房?，F(xiàn)樓售樓處裝修成本目標為 萬元/個，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元/個售樓處。五、考核指標a）銷售費用控制情況考核指標：成交銷售費用比、目標銷售費用比、銷售面積比； 成交銷售費用比當期累計銷售費用/當期累計成交金額×100 目標銷售費用比當期累計銷售費用/當期目標銷售費用×100 銷售面積比實際合同銷售面積/目標銷售銷控表面積

26、15;100 b）成交銷售費用比指標作為彈性考核指標，主要適用在同一年銷售中每個季度的比較，一般應(yīng)在1.5%左右； c）目標銷售費用比指標作為剛性考核指標，主要適用在各年間比較，一般應(yīng)在100%左右； d）銷售面積比率指標為剛性考核指標，適用于各期，控制指標為銷售面積比率不低于99.99。六、本成本指導(dǎo)書由經(jīng)營開發(fā)部負責解釋。附：房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)營銷推廣費用科目劃分1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費5）宣傳資料及禮

27、品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費： 10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）模型制作費13）展銷費：展位費、布置費、制作費等14）售后服務(wù)補貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補償15）其他4. 項目論證成本管理作業(yè)指引項目論證成本管理作業(yè)指引編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)

28、容修改人審核人批準人1.目的： 明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達到的深度要求。2.適用范圍： 本細則適用于地產(chǎn)公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。3.定義： 3.1 項目可行性研究階段成本估算： 在項目可行性研究階段，對擬建項目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預(yù)先估算和確定的過程，是項目可行性研究報告的重要組成，是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)。4職責： 4.1 公司經(jīng)營開發(fā)部4.1.1 負責編制新項目成本估算表。4.1.2 負責項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行新項目成本估算表。4.1.3 負責提供項目初步規(guī)劃方案或要點分析

29、。5.工作流程5.1 項目基礎(chǔ)性成本分析5.1.1 工程技術(shù)部經(jīng)理應(yīng)提前定期安排相關(guān)人員編制公司開發(fā)項目所在地區(qū)的各類建筑的各種建造成本、經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理應(yīng)提前定期安排相關(guān)人員編制公司開發(fā)項目所在地區(qū)的各類建筑的檔次及物業(yè)水平表供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。5.2 項目可行性論證成本分析5.2.1經(jīng)營開發(fā)部負責跟蹤、配合溝通，并編制項目可研階段成本估算報告。工程技術(shù)部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負責項目可行性研究階段的建安成本估算工作。5.2.2 進行成本估算的依據(jù)包括：經(jīng)營開發(fā)部提交的可研階段項目規(guī)劃要點分析，內(nèi)容包括：關(guān)于項目定位的市場調(diào)查報告、土地規(guī)劃指標及相關(guān)土地狀況資料，成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)

30、成本指標和成本調(diào)研報告，市場同類檔次項目的建造標準及形式等信息。5.2.3 經(jīng)營開發(fā)部負責組織各部門成本控制崗位人員按新項目成本估算表格式要求，完成表中造價的估算。5.2.3.1 經(jīng)營開發(fā)部填寫編制說明：包括“項目概況”、“成本估算的依據(jù)”、“估算基準，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說明”（例如估算時沒有考慮哪些費用） 5.2.3.2 工程技術(shù)部結(jié)合項目的定位、規(guī)劃指標、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的成本指標取值。5.2.3.3 按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬經(jīng)營開發(fā)部填寫的項目。5.2.3.4 有多方案需

31、要比較的項目，成本估算人應(yīng)對各方案的成本差異性進行分析和說明，比較后提出成本建議。5.2.4 新項目成本估算表經(jīng)經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理審核后提交相關(guān)部門相關(guān)人員，作為可研分析報告的依據(jù)。5.2.5 公司進入新的城市進行房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營開發(fā)部、工程技術(shù)部的成本控制崗位人員必須在進行項目成本估算前先完成該城市的房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告，內(nèi)容應(yīng)包括： 5.2.5.1 該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括定額計價模式、工程招投標規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。5.2.5.2 當?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標準的特點，主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點，以便考慮對造價的影響。5.2

32、.5.3 當?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較，完成該地區(qū)各類建筑的各種建造成本、各類建筑的檔次及物業(yè)水平表5.2.6 經(jīng)營開發(fā)部職業(yè)人員應(yīng)在調(diào)研的樓盤清單中，挑選1-2 個樓盤深入調(diào)研，完成競爭樓盤成本水平調(diào)研報告。5.3 項目立項階段5.3.1項目可行性研究報告獲得公司批準及正式立項后，新項目成本估算表中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動成為新項目建安成本的預(yù)控目標。5.3.2 經(jīng)營開發(fā)部成本控制崗位人員負責把預(yù)控目標輸入成本信息庫。5.4 資料存檔新項目成本估算表經(jīng)審批后，由經(jīng)營開發(fā)部移交各部門成本控制崗執(zhí)行，行政管理部負責存檔保管。6.支持文件無7.相關(guān)記錄表格7.1*地區(qū)各類建

33、筑的各種建造成本的檔次及物業(yè)水平表包括：*地區(qū)各類建筑的各種建造成本、*地區(qū)各類建筑的檔次及物業(yè)水平表5.方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引實施方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1.目的為保證項目發(fā)展成本目標的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了方案設(shè)計階段的成本管理和控制方法。2.范圍適用所有公司開發(fā)項目方案設(shè)計階段的成本管理及控制工作。3.術(shù)語和定義3.1 實施方案設(shè)計階段：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計和建筑擴初設(shè)計。3.2 初步設(shè)計階段的成本控制是概算造價，概算造價是指在初步設(shè)計階段，根據(jù)設(shè)計意圖，通過編制工程概算文件預(yù)先測算和確定的工程造價。與

34、投資估算造價相比，概算造價的準確性有所提高，但受估算造價的控制。概算造價一般又可分為；建設(shè)項目概算總造價、各個單位工程概算綜合造價、各單位工程概算造價。3.3 技術(shù)設(shè)計階段的成本控制是修正概算造價：修正概算造價是指在技術(shù)設(shè)計階段，根據(jù)技術(shù)設(shè)計的要求，通過編制修正概算文件預(yù)先測算和確定的工程造價。修正概算是對初步設(shè)計階段的概算造價的修正和調(diào)整，比概算造價準確，但受概算造價控制。4.職責： 4.1 公司經(jīng)營開發(fā)部4.1.1 負責項目市場成本調(diào)研，編制項目成本調(diào)研報告； 4.1.2 負責建立成本模型和數(shù)據(jù)庫； 4.1.3 負責編制方案設(shè)計階段成本測算及編制方案階段成本分析報告； 4.1.4 負責組織

35、編制擴初設(shè)計階段成本概算及擴初階段成本分析報告； 4.1.5 負責編制設(shè)計各階段成本控制建議及限額設(shè)計指標值； 4.1.6 負責設(shè)計階段成本控制工作的跟進工作； 4.1.7 負責組織編制設(shè)計階段方案成本比較和修正。5.工作流程5.1 經(jīng)營開發(fā)部項目開發(fā)成本調(diào)研5.1.1 公司項目預(yù)立項后，各職業(yè)人員須開始收集和調(diào)研同類項目市場成本水平，編制項目成本調(diào)研報告； 5.1.2 須根據(jù)調(diào)研成果和以往項目開發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫和研究模型。5.2 方案設(shè)計階段成本管理和控制5.2.1 經(jīng)營開發(fā)部須組織項目規(guī)劃方案設(shè)計的專業(yè)小組評審，并對規(guī)劃方案設(shè)計成本提出要求和建議；5.2.2 規(guī)劃方案設(shè)計完成后，工

36、程技術(shù)部依據(jù)提供的規(guī)劃方案設(shè)計在一個月內(nèi)編制其建安成本測算，對前期可研階段的項目成本估算進行修正并對項目成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析和建議； 5.2.3 經(jīng)營開發(fā)部須在方案設(shè)計完成后一個半月內(nèi)完成方案設(shè)計階段成本分析報告的編制，對方案設(shè)計階段所做主要成本工作進行總結(jié)和對后續(xù)擴初設(shè)計提出成本控制建議，并報總辦、總經(jīng)理審核。5.3 擴初設(shè)計階段成本管理和控制5.3.1 工程技術(shù)部應(yīng)對成本控制目標中建安成本目標，在考慮可能發(fā)生的補充設(shè)計、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預(yù)見的費用后，將建安成本目標盡可能的合理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴初階段的成本限額設(shè)計初步建議；5.

37、3.2 經(jīng)營開發(fā)部組織召集公司相關(guān)人員開會討論擴初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會議紀要，經(jīng)總經(jīng)理審批后會簽，作為擴初階段的成本限額； 5.3.3 擴初設(shè)計完成并提交后一個半月內(nèi)工程技術(shù)部須組織編制項目成本概算，概算依據(jù)擴初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標準層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標值，專業(yè)分包工程按市場價格。項目成本概算經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理審核后，按公司會簽程序各部門會簽審核；5.3.4 成本概算完成一個月內(nèi)工程技

38、術(shù)部負責審核編制的擴初設(shè)計階段成本分析報告，對擴初設(shè)計階段所做的主要成本工作進行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議并報經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理審定。6.表格和記錄6.1設(shè)計限額要求6.2建安成本限額設(shè)計成本控制建議書6.施工圖設(shè)計成本作業(yè)指引施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1.目的為保證項目開發(fā)成本目標的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計的成本管理和控制方法。2.范圍項目施工圖設(shè)計成本管理。3.定義3.1 目標成本：通過確定成本目標值，用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標性文件。3.2 施工圖設(shè)計階段的成本控制是預(yù)

39、算造價：預(yù)算造價是指在施工設(shè)計階段，根據(jù)施工圖紙，通過編制預(yù)算文件預(yù)先測算和確定的工程造價。它比概算造價或修正概算造價更為詳細和準確，但同樣要受前一階段工程造價的控制。4.職責： 4.1 經(jīng)營開發(fā)部負責組織各部門成本控制崗、公司管理層4.1.1 負責審核項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標限額設(shè)計成本控制建議書； 4.1.2 負責審核項目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書； 4.1.3 負責審核項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議書； 4.1.4 負責項目成本目標分解運作過程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。4.2 公司工程技術(shù)部4.2.1 負責編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標限額設(shè)

40、計成本控制建議書； 4.2.2 負責編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書； 4.2.3 負責編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議書； 4.2.4 負責與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進行溝通，達成共識形成目標成本指導(dǎo)書。5.工作程序5.1 制定項目施工圖限額設(shè)計成本控制建議書在施工圖設(shè)計開始前，工程技術(shù)部須對公司審批的項目發(fā)展成本控制目標中建安成本進一步分解、細化和完善； 5.2 施工圖限額設(shè)計成本控制建議書編制要求具體如下： 5.2.1 工程技術(shù)部根據(jù)發(fā)展成本目標，結(jié)合施工圖設(shè)計任務(wù)書、擴初設(shè)計階段初步方案及市場水平，針對各分項工程的不同特點，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟指標、技術(shù)指標或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議；對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點，成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點： 5.2.1.1 土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護依據(jù)方案提出成本限額指標； 5.2.1.2 樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標值或分項成本目標； 5.2.1.3 結(jié)構(gòu)