房地產評估2014-3收益法

1、第四章第四章 收益還原法收益還原法一、收益還原法的基本原理 n收益還原法（income approach），又稱收益資本化法、收益現(xiàn)值法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態(tài)下價格的一種估價方法。n理論依據 房地產價格形成的預期收益原理。 100100元錢在不同時期的不同價值（買房子元錢在不同時期的不同價值（買房子/ /存銀行）存銀行） 同一套房子在不同用途下的不同價值（出租同一套房子在不同用途下的不同價值（出租/ /自住）自?。?n由于房地產具有固定性、不增性、個別性、永久性等由于房地產具有固定性、不增性、個別性、永久性

2、等特性，使用者在占有某塊土地時，房地產不僅能提供特性，使用者在占有某塊土地時，房地產不僅能提供現(xiàn)時的純收益，而且還能在未來年間源源不斷地繼續(xù)現(xiàn)時的純收益，而且還能在未來年間源源不斷地繼續(xù)取得。當將此項隨時間延續(xù)而能不斷取得的純收益，取得。當將此項隨時間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價值的總額（稱為收益以適當?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價值的總額（稱為收益價值或資本價值）時，它即表現(xiàn)為該房地產的實質價價值或資本價值）時，它即表現(xiàn)為該房地產的實質價值，也是適當?shù)目陀^交換價值，這就是收益還原法的值，也是適當?shù)目陀^交換價值，這就是收益還原法的原理。原理。 二、基本公式二、基本公式)+()

3、+)(+(+)+)(+(+=ninrrrarraraV111111221211n第1年純收益的收益現(xiàn)值為 n第2年純收益的收益現(xiàn)值為n其余類推，可知第i年純收益的收益現(xiàn)值為n該房地產的價格為：)+()+)(+(+)+)(+(+=ninrrrarraraV1111112212111111raV+=)+)(+(=212211rraV)+()+)(+(=iiiirrraV1112收益還原法中常用的估算公式 假設房地產未來各年的純收益相等,a1=a2=ai=a；房地產未來各年的資本化率相等，即r1=r2=ri=r0，則上式轉化為 一定使用年期的收益還原法估價公式，一定使用年期的收益還原法估價公式， 相

4、當于使用權價格相當于使用權價格 n當收益年期n趨于時，有 無限年期的收益還原法估價公式，無限年期的收益還原法估價公式， 相當于所有權價格相當于所有權價格 )1 (11 nrraVraV =三、方法特點三、方法特點 n理論性強。n方法中收益與價格的關系反映了房地產市場之租金與售價的關系。n收益還原法評估結果的正確性依賴于未來純收益與資本化率兩個參數(shù)，而更主要地取決于資本化率選擇的正確與否。四、適用范圍四、適用范圍n收益還原法的適用范圍是有收益或潛在收益的房地產。因為，如果某房地產無收益，則無從談及資本化，也無收益價格可言。當然，從廣義而言，所有的房地產都是有收益的，否則就不可能繼續(xù)存在下去。因此

5、，這里所說的收益是指可以用貨幣來度量的收益。n因此，那些出于自用而購買的房地產，如一些公益性房地產，如政府機關辦公樓、學校、公園、寺廟、教堂等，不宜采用此方法。五、收益還原法的估價步驟 n現(xiàn)行的中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程分別規(guī)范房地產估價和土地估價，兩者對于收益還原法的規(guī)定有所不同，現(xiàn)分別論述。（一）應用收益還原法的房地產估價步驟1 估價程序估價程序搜集有關收入和費用的資料；估算潛在毛收入； 估算有效毛收入；估算運營費用；估算凈收益；選用適當?shù)馁Y本化率；選用適宜的計算公式求出收益價格。2、收益法的計算公式、收益法的計算公式 n最一般的公式 式中V收益價格； i年份；

6、 n收益年限； ai未來第i年的凈收益； r資本化率。 該公式在實際估價中難以操作，除非收益年限短 收益年限無無限年其他因素不變的公式 此公式的假設前提是：(1)收益年限，n為無限年；(2)凈收益每年不變?yōu)閍；(3)資本化率大于零為r。raV =例：有一房地產，利用該宗房地產正常情況下每年所獲得的例：有一房地產，利用該宗房地產正常情況下每年所獲得的總收益為總收益為 20 20 萬元，每年所需支出的總費用為萬元，每年所需支出的總費用為 12 12 萬元，該萬元，該類房地產的資本化率為類房地產的資本化率為8.5 % 8.5 % ，則該宗房地產的價格為：，則該宗房地產的價格為：（萬元）（萬元）194

7、581220.=%.-=raV萬元收益年限有有限年其他因素不變的公式 此公式的假設前提是：(1)收益年限有限為n；(2)凈收益每年不變?yōu)閍；(3)資本化率不等于零。)+(-=nrraV111用于直接用于計算價格； 不同年限價格的換算； 比較不同年限價格的高低； 用于比較法中土地使用年限修正； 例：有一房地產，利用該宗房地產正常情況下每年所獲例：有一房地產，利用該宗房地產正常情況下每年所獲得的總收益為得的總收益為 20 20 萬元，每年所需支出的總費用為萬元，每年所需支出的總費用為 8 8 萬元，該類房地產的資本化率為萬元，該類房地產的資本化率為 8% 8% ，另外，該宗房地，另外，該宗房地產是

8、在政府有償出讓土地使用權的地塊上建造的，當時產是在政府有償出讓土地使用權的地塊上建造的，當時獲得的土地使用權年限為獲得的土地使用權年限為 50 50 年，現(xiàn)已使用了年，現(xiàn)已使用了 10 10 年，年，則該宗房地產的價格為：則該宗房地產的價格為：萬元143)%)81 (11 (%8820)1 (11 10-50nrraV凈收益在未來的前若干年有變化的公式 a.收益年限無限年的公式式中 t凈收益有變化的年限。 此公式的假設前提是：(1)凈收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無變化為a；(2)資本化率大于零為r；(3)收益年限n為無限年。b.收益年限有限年的公式 此公式的假設前提是：(1

9、)凈收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無變化為a；(2)資本化率不等于零為r；(3)收益年限有限為n。 凈收益按一定數(shù)額遞增的公式 a. 收益年限無限年的公式 式中b凈收益逐年遞增的數(shù)額。 此公式的假設前提是：(1)凈收益按一定數(shù)額遞增；(2)資本化率大于零為r；(3)收益年限n為無限年。 b.收益年限有限年的公式 此公式的假設前提是：(1)凈收益按一定數(shù)額遞增；(2)資本化率不等于零為r；(3)收益年限有限為n。 凈收益按一定數(shù)額遞減的公式 凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益年限有限年一種： 式中b凈收益逐年遞減的數(shù)額。 此公式的假設前提是：(1)凈收益按一定數(shù)額遞減；(2)資

10、本化率不等于零為r； (3)收益年限有限為n，且，nab。 凈收益按一定比例遞增的公式 a.收益年限無限年的公式式中g凈收益逐年遞增的比率。 此公式的假設前提是：(1)凈收益按一定比例遞增；(2)資本化率r大于凈收益逐年遞增的比率g；(3)收益年限n為無限年。b.收益年限有限年的公式 此公式的假設前提是：(1)凈收益按一定比例遞增；(2)資本化率r不等于凈收益逐年遞增的比率g；(3)收益年限有限為n。凈收益按一定比率遞減的公式a.收益年限無限年的公式 式中g凈收益逐年遞減的比率。 此公式的假設前提是：(1)凈收益按一定比例遞減；(2)資本化率大于零為r；(3)收益年限n為無限年。 預知未來若干

11、年的凈收益及若干年后的價格的公式 此公式的假設前提是；(1)已知房地產在未來第t年末的價格為Vt；(2)已知房地產未來t年(含t年)的凈收益。 如果ai每年相等，均為a，則上述公式變?yōu)椋?3 凈收益的求取 凈收益的計算公式 n 凈收益凈收益= =潛在毛收入潛在毛收入空置等造成的收入損失運營空置等造成的收入損失運營費用費用= =有效毛收入有效毛收入運營費用運營費用 n 潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。 n 潛在毛收入潛在毛收入：假定房地產在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 n 有效毛收入有效毛收入：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收

12、入。 n 運營費用運營費用是維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。(運營費用與會計上的成本費用有所不同，如不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產改擴建費用等，而包含其他資本或經營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農業(yè)等經營者的正常利潤。) n 凈收益凈收益：由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益 3、純收益 （凈收益）（一）凈收益的計算公式（一）凈收益的計算公式 凈收益凈收益= =潛在毛收入潛在毛收入- -空置等造成的損失空置等造成的損失- -運營費用運營費用 = =有效毛收入有效毛收入- -運營費用運營費用 潛在毛收入潛在

13、毛收入假定房地產在充分利用、無空置狀況假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入下可獲得的收入 有效毛收入有效毛收入由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入原因造成的收入損失所得到的收入 運營費用運營費用 維持房地產正常使用必須支出的費用維持房地產正常使用必須支出的費用，及歸屬于其他資本或經營的收益，及歸屬于其他資本或經營的收益 運營費用有效毛收入運營費用率有效毛收入運營費用運營費用率 凈收益凈收益 有效毛收入有效毛收入（1 1運營費用率）運營費用率）（一）凈收益的計算（一）凈收益的計算公式公式 （二）不同類型房地產的凈收益求取 1 1

14、、出租型房地產凈收益的求取、出租型房地產凈收益的求取 凈收益凈收益= =租賃收入維修費管理費保險費房地產稅租賃代理費租賃收入維修費管理費保險費房地產稅租賃代理費 2 2、直接經營型房地產凈收益的求取、直接經營型房地產凈收益的求取 （1 1）商業(yè)）商業(yè) 凈收益商品銷售收入商品銷售成本凈收益商品銷售收入商品銷售成本 商業(yè)利潤商業(yè)利潤 （2 2）工業(yè)）工業(yè) 凈收益銷售收入生產成本凈收益銷售收入生產成本 生產利潤生產利潤 （3 3）農地）農地 3 3、其他類型房地產凈收益的求取、其他類型房地產凈收益的求取 （三）有形收益和無形收益 （四）實際收益和客觀收益（四）實際收益和客觀收益 實際收益實際收益 在

15、現(xiàn)狀下實際取得的收益在現(xiàn)狀下實際取得的收益 客觀收益客觀收益 一般正常收益一般正常收益 強調使用強調使用客觀收益客觀收益作為估價的依據作為估價的依據 有租約的房地產在租約期內應以租約內容作為估價依據有租約的房地產在租約期內應以租約內容作為估價依據 例題： 某商店的土地使用權年限為某商店的土地使用權年限為4040年，從年，從19991999年年1212月月1 1日起計。該商店日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為共兩層，每層可出租面積各為200200平方米。一層于平方米。一層于20002000年年1212月月1 1日租出日租出，租期為，租期為5 5年，可出租面積的月租金為年，可出租面積的月租金

16、為180180元元/ /平方米，且每年不變；二平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，運營費用率為平方米，運營費用率為25%25%。該類房地產的還原。該類房地產的還原利率為利率為9%9%。試估算該商場。試估算該商場20032003年年1212月月1 1日帶租約出售時的正常價格。日帶租約出售時的正常價格。 （1 1）商店一層價格計算）商店一層價格計算 a a內內=200=200180180（1-25%1-25%）12=32.40

17、12=32.40（萬元）（萬元）a a外外=200=200200200（1-25%1-25%）12=36.0012=36.00（萬元）（萬元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內內 a內內 a內內 a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 3622211111111rrrararaVn外內內萬元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2 2）二層價格計算）二層價格計算 a=200a=200120120（1-25%1-2

18、5%）12=21.6012=21.60（萬元）萬元） 萬元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）萬元） 凈收益流量的類型1 1、每年基本上固定不變；、每年基本上固定不變；2 2、每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；、每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3 3、每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；、每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4 4、其他有規(guī)則的變動情況。、其他有規(guī)則的變動情況。 凈收益流量的求取凈收益流量的求取 1 1、調查求取估價對象過去、調查求取估價對象過去3 35 5年的凈收益，然后將其簡

19、單算術平均數(shù)作為年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為a a； 2 2、調查預測估價對象未來、調查預測估價對象未來3 35 5年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為a a； 3 3、調查預測估價對象未來、調查預測估價對象未來3 35 5年的凈收益，然后采用下列等式求出年的凈收益，然后采用下列等式求出a a：t1ttitr1ar111rat1ittti1r1r1rr1aa例 題 某宗房地產收益年限某宗房地產收益年限4040年，判定其未來凈收益每年不變，年，判定其未來凈收益每年不變，通過預測得知其未來通過預測得知其未來4 4年的凈收益分別為年的凈收益分別為25

20、25萬元、萬元、2626萬元、萬元、2424萬元萬元、2525萬元，還原利率為萬元，還原利率為1010。試求該宗房地產的收益價格。試求該宗房地產的收益價格。萬元02.25%)101 (25%)101 (24%)101 (26%101251%)101 (%)101 (%1043244aa萬元67.244%)101 (11%1002.2540V4、還原利率 （一）還原利率的重要性（一）還原利率的重要性 凈收益（萬元）凈收益（萬元）還原利率（）還原利率（）評估價值（萬元）評估價值（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.674、還原利率還原利率實

21、質上是一種投資的收益率，與風險正相關還原利率實質上是一種投資的收益率，與風險正相關 不同用途、不同性質、不同地區(qū)、不同時間的房地產的投資風不同用途、不同性質、不同地區(qū)、不同時間的房地產的投資風險不同，還原利率也不同險不同，還原利率也不同 （三）還原利率求取的基本方法（三）還原利率求取的基本方法 （二）還原利率的實質（二）還原利率的實質（三）還原利率求取的基本方法raV 可比實例可比實例凈收益凈收益a（萬元（萬元/年）年）價格價格（萬元萬元）V還原利率（還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrr

22、rr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11Var 1 1、市場提取法、市場提取法nr111raV試算線性內試算線性內插插0111VrrangraVgVarVrraxn111211121)(xxxrrrr（三）還原利率求取的基本方法（三）還原利率求取的基本方法（三）還原利率求取的基本方法還原利率還原利率= =安全利率安全利率+ +風險調整值風險調整值 3 3、投資收益率排序插入法、投資收益率排序插入法 還原利率的確定同整個房地產估價活動一還原利率的確定同整個房地產估價活動一樣，也是科學與藝術的有機結合。樣，也是科學與藝術的有機結合。 2

23、 2、安全利率加風險調整值法、安全利率加風險調整值法三、收益年限的確定 （一）土地估價（一）土地估價 根據土地使用權年限來確定根據土地使用權年限來確定 （二）建筑物估價（二）建筑物估價 根據建筑物經濟壽命來確定根據建筑物經濟壽命來確定 （三）房地估價（三）房地估價 土地的使用年限與建筑物的經濟壽命結束的時間不一致土地的使用年限與建筑物的經濟壽命結束的時間不一致 1、建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用權年限一起結束 根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限 n n4040（3 35 5）3232年年 0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已

24、用5年年2、建筑物的經濟壽命早于土地使用權年限而結束 以以t50545計算價格計算價格V0 求取求取t年剩余土地價值年剩余土地價值VL tLLrVVV10土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t還原利率的求取n綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原率。 n建筑物還原率：是求取單純建筑物價格時，所使用的還原率。 n土地還原率：是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。 式中：r綜合還原率；r1 土地還原率；r2 建筑物還原率；L 地價；B 建筑物價格；d 建筑物折舊率 )+()+(=BLBrLrr21)+()+(+=BLBdLrLrr

25、21適用于建筑物折舊后的適用于建筑物折舊后的純收益的情況純收益的情況 適用于建筑物折舊前的適用于建筑物折舊前的純收益的情況純收益的情況 （二）應用收益還原法的土地估價步驟 1 估價程序估價程序計算總收益計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等計算土地純收益確定合適的還原率選擇公式求算地價2 總收益計算方法總收益計算方法n總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益。計算總收益首先分析可能產生的各種收益，然后按客觀客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來確定土地的總收益。n客觀收益是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評

26、估。 確定客觀收益一般要考慮以下條件從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質及正常使用能力者使用而產生的收益。收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規(guī)定和批準的經營項目所產生的收益，那些未經批準的，甚至是違法的經營項目收益不能作為計算客觀收益的依據。 根據土地參與生產經營過程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產生的形式有以下幾種情況： 土地租金 房地出租的租金 企業(yè)經營收益3 總費用的計算總費用的計算l 總費用是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關費用。 l 土地租賃中總費用的計算l 土地稅土地稅：指因土地使用和租賃發(fā)生

27、的，由評估土地負擔的稅賦。如我國的城鎮(zhèn)土地使用稅等。l 管理費管理費：指管理人員的薪水及其他費用。一般以年租金額的3計算。l 維護費維護費；指維護土地使用所發(fā)生的費用，如給排水及道路的修繕費等。房地出租中總費用的計算 管理費。 維修費。 保險費： 稅金。 不計算房屋折舊費。折舊費耐用年限殘值率）（房屋重置價耐用年限殘價房屋重置價年折舊費-=-=1房屋可使用年限房屋重置價年折舊費 =房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地使用權出讓年限 企業(yè)經營費用的計算 企業(yè)經營費用是指在企業(yè)經營過程中為獲取經營收益而必須支付的，一切費用，通常包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應攤提費用以及其他應

28、扣除的費用。4 計算土地純收益土地租賃中的土地純收益求取房地出租中的土地純收益求取年總收入年租金總收入土地純收益-=房屋總折舊房屋總置價房屋成新度房屋重置價房屋現(xiàn)價建筑物還原率房屋現(xiàn)價房屋純收益房地出租年總費用房地出租年總收入房地純收益房屋純收益房地純收入土地純收益-=-=-=5土地還原率的確定 前房地產還原率的確定6土地價格確定例1：某房地產年凈收益為某房地產年凈收益為20萬元，收益年限為無限年，萬元，收益年限為無限年，若資本化率為若資本化率為8% ，計算該宗房地產的收益價格是多少萬，計算該宗房地產的收益價格是多少萬元？元？萬元250820=%=raV例2：預計某宗房地產未來第一年的凈收益為

29、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房萬元，該類房地產的資本化率為地產的資本化率為8%，該房地產的收益價格是多少萬元？，該房地產的收益價格是多少萬元？萬元）(.=%+%=+=253818181822rbrAV例3：如果某房地產綜合資本化率為如果某房地產綜合資本化率為8，建筑物的資本化，建筑物的資本化率為率為6，其中建筑物價格為，其中建筑物價格為2500萬元，地價為萬元，地價為2000萬元，萬元，則土地資本化率為多少？則土地資本化率為多少？-例例4：假設已找到：假設已找到5個可供比較的房地產的交

30、易實例，交易資料見表個可供比較的房地產的交易實例，交易資料見表 比較實例比較實例 純收益純收益 價格價格 綜合資本化率綜合資本化率 （萬元（萬元/年）年） （萬元）（萬元） (%) 1 30 300 10 2 35 320 10.94 3 40 350 11.43 4 45 500 9 5 50 550 9.09 5個交易實例的資本化率的加權平均值個交易實例的資本化率的加權平均值10+10.94+11.43+9+9.09/5=10.1%。10.1可以作為估價對象房地產綜合資本化率?？梢宰鳛楣纼r對象房地產綜合資本化率。 例例1：估價對象為一出租寫字樓，土地總面積估價對象為一出租寫字樓，土地總面積

31、7000m7000m2 2, ,建筑總面積建筑總面積5600m5600m2 2，建筑結構為鋼筋混凝土結構，地上建筑結構為鋼筋混凝土結構，地上3636層，地下層，地下2 2層，土地使用年限為層，土地使用年限為5050年，從年，從19991999年年9 9月月3030日取得土地時起計，建設期日取得土地時起計，建設期3 3年。需要評估出該宗房年。需要評估出該宗房地產地產20042004年年9 9月月3030日的買賣價格。有關資料為：該寫字樓使用面積是建日的買賣價格。有關資料為：該寫字樓使用面積是建筑面積的筑面積的65%65%，月租金為使用面積，月租金為使用面積150150元元/m/m2 2，空置率平

32、均為，空置率平均為15%15%，建筑物，建筑物原值為原值為2200022000萬元，耐用年限萬元，耐用年限6060年，殘值率年，殘值率0,0,家具設備原值家具設備原值80008000萬元，萬元，耐用年限耐用年限1212年，殘值率年，殘值率4%4%。經常費每月。經常費每月100100萬元，房產稅為租金的萬元，房產稅為租金的12%12%，營業(yè)稅等為租金的營業(yè)稅等為租金的6%6%，報酬率為，報酬率為8%8%。)+(-=nrraV1111.1.運用收益還原法有限年公式求取房地產價格，其公式為：運用收益還原法有限年公式求取房地產價格，其公式為：2.2.計算年總收益計算年總收益=56000=5600065%65%1501501212（1-15%1-15%）=5569.2=5569.2（萬元）（萬元）3.3.計算年總費用：計算年總費用： 年家具設備的折舊費年家具設備的折舊費=8000=8000（1-4%1-4%）/12=640/12=640（萬元）（萬元） 年經常費年經常費=100=10012=120012=1200（萬元）（萬元） 年房產稅年房產稅=5569.2=5569.212%=668.3 12%=668.3 營業(yè)稅等營業(yè)稅等=5569.2=5569.26%=334.156%=334.1