房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本管理

1、1提 綱 1 1 理念與方法理念與方法 2 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn) 5 5 總結(jié)總結(jié)2 房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì) 資源競(jìng)爭(zhēng)資源競(jìng)爭(zhēng) 資本競(jìng)爭(zhēng)資本競(jìng)爭(zhēng) 管理競(jìng)爭(zhēng)管理競(jìng)爭(zhēng) 向管理要效益向管理要效益管理規(guī)范化管理規(guī)范化法制法制日趨健全日趨健全消費(fèi)者消費(fèi)者日趨成熟日趨成熟企業(yè)企業(yè)規(guī)模發(fā)展規(guī)模發(fā)展1 1 理念與方法理念與方法1 1 理念與方法理念與方法3 房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為成本管理的競(jìng)爭(zhēng)1 1 理念與方

2、法理念與方法4房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力各專業(yè)的管理能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力專業(yè)間的集成能力具體項(xiàng)目操作能力具體項(xiàng)目操作能力企業(yè)綜合管理能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚聚焦焦體體現(xiàn)現(xiàn)1 1 理念與方法理念與方法5目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本管理核心體系核心體系1 1 理念與方法理念與方法6成本管理成本管理作業(yè)過(guò)程管理作業(yè)過(guò)程管理責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理組織、人組織、人制度、規(guī)范制度、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)成本管理模式房地產(chǎn)行業(yè)成本管理模式1 1 理念與方法理念與方法78企業(yè)的成本

3、策略觀企業(yè)的成本策略觀企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略 品牌品牌 盈利盈利 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 持續(xù)發(fā)展持續(xù)發(fā)展 成熟房地產(chǎn)公司的成本策略觀成熟房地產(chǎn)公司的成本策略觀 專業(yè)支持體系專業(yè)支持體系910目標(biāo)成本：項(xiàng)目的目標(biāo)成本：項(xiàng)目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定 時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)； 是項(xiàng)目是項(xiàng)目成本的控制線成本的控制線。責(zé)任成本：責(zé)任成本：在在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么誰(shuí)來(lái)做、做什么”的問(wèn)題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)的問(wèn)題，是成本管理體系架構(gòu)

4、在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。層面的分解和落實(shí)。動(dòng)態(tài)成本：動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果。結(jié)果?；靖拍罨靖拍睿? 1 理念與方法理念與方法11投資策劃投資策劃方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)投資估算表投資估算表成本測(cè)算成本測(cè)算1成本測(cè)算成本測(cè)算2目標(biāo)成本目標(biāo)成本合同清單合同清單項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃營(yíng)銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇供應(yīng)商選擇施工管理施工管理變更簽證變更簽證項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售項(xiàng)目銷售目標(biāo)成本的實(shí)施管理目標(biāo)成本的實(shí)施管理采購(gòu)招標(biāo)采購(gòu)

5、招標(biāo)項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理銷售管理銷售管理施工結(jié)算施工結(jié)算財(cái)務(wù)決算財(cái)務(wù)決算1 1 理念與方法理念與方法12 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本的形成過(guò)程目標(biāo)成本的形成過(guò)程1 1 理念與方法理念與方法13目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題1、目標(biāo)成本合理嗎？、目標(biāo)成本合理嗎？2、動(dòng)態(tài)成本信息為什么失真？、動(dòng)態(tài)成本信息為什么失真？A、目標(biāo)估計(jì)不足B、目標(biāo)剛性不足C、目標(biāo)與實(shí)際脫節(jié)A、信息歸集不及時(shí)B、信息反饋失控1 1 理念與方法理念與方法14動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本 = = 未結(jié)算合同未結(jié)算合同 + + 已結(jié)算合同已結(jié)算合同 + + 非合同性成本非

6、合同性成本 + + 待發(fā)生成本待發(fā)生成本簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整已發(fā)生成本已發(fā)生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成1 1 理念與方法理念與方法15立項(xiàng)立項(xiàng)施工施工規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)招標(biāo)竣工結(jié)算竣工結(jié)算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程與成本形成房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程與成本形成土地成本土地成本 行政費(fèi)用行政費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi) 招標(biāo)費(fèi)用招標(biāo)費(fèi)用 建安費(fèi)用建安費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)

7、用 租售費(fèi)用租售費(fèi)用管理費(fèi)用管理費(fèi)用1 1 理念與方法理念與方法16偏差偏差成本信息成本信息月報(bào)分析月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息動(dòng)態(tài)成本信息 反饋反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理PDCA1 1 理念與方法理念與方法17如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制n 以合同管理為中心以合同管理為中心n 抓住三條主線：抓住三條主線：“動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本實(shí)付成本”n “動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；n “實(shí)際發(fā)生成本實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已

8、審定的工程量，與指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成動(dòng)態(tài)成本本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；n “實(shí)付成本實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。n 建立成本分析預(yù)警機(jī)制建立成本分析預(yù)警機(jī)制n 建立成本分析預(yù)警制度建立成本分析預(yù)警制度n 建立成本臺(tái)帳建立成本臺(tái)帳n 充分借助信息化手段充分借助信息化手段181 1 理念與方法理念與方法動(dòng)態(tài)成本相關(guān)報(bào)表的例子動(dòng)態(tài)成本相關(guān)報(bào)表的例子n目標(biāo)成本控制責(zé)任書目標(biāo)成本控制責(zé)任書 n成本費(fèi)

9、用計(jì)劃表成本費(fèi)用計(jì)劃表 n月成本費(fèi)用報(bào)表月成本費(fèi)用報(bào)表 n成本費(fèi)用記錄臺(tái)帳成本費(fèi)用記錄臺(tái)帳 n項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本記錄表項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本記錄表 n成本預(yù)警通知書成本預(yù)警通知書 n目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表 n工程總進(jìn)度計(jì)劃表工程總進(jìn)度計(jì)劃表 n工程進(jìn)度月報(bào)表工程進(jìn)度月報(bào)表 n工程進(jìn)度與付款臺(tái)帳工程進(jìn)度與付款臺(tái)帳 n分部分項(xiàng)工程量明細(xì)臺(tái)帳分部分項(xiàng)工程量明細(xì)臺(tái)帳 n分部分項(xiàng)工程造價(jià)分析臺(tái)帳分部分項(xiàng)工程造價(jià)分析臺(tái)帳 n甲供材料進(jìn)度月報(bào)表甲供材料進(jìn)度月報(bào)表 n甲供材料進(jìn)度與付款臺(tái)帳甲供材料進(jìn)度與付款臺(tái)帳 n甲供材料供應(yīng)明細(xì)臺(tái)帳甲供材料供應(yīng)明細(xì)臺(tái)帳 19責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，

10、通過(guò)通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理要素責(zé)任成本管理要素： （1）責(zé)任范圍；）責(zé)任范圍； （2）責(zé)任人）責(zé)任人 （3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （4）評(píng)價(jià)人）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理1 1 理念與方法理念與方法202 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成212 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成22房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成n 土地成本（約占項(xiàng)目總成本的土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%30-35%左右）左右）n 前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3

11、%2-3%左右）左右）n 工程成本（約占項(xiàng)目總成本的工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%50-55%左右）左右）n 營(yíng)銷成本（約占項(xiàng)目總成本的營(yíng)銷成本（約占項(xiàng)目總成本的5-8%5-8%左右）左右）n 管理成本和財(cái)務(wù)成本管理成本和財(cái)務(wù)成本n 工程成本、營(yíng)銷成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)！工程成本、營(yíng)銷成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)！ 23尤以工程成本為重尤以工程成本為重 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性2410330510174454.55577.568.530社區(qū)配套市政建設(shè)工程建設(shè)材料采購(gòu)其他費(fèi)用市場(chǎng)

12、費(fèi)用銷售費(fèi)用基本利潤(rùn)環(huán)境因素設(shè)計(jì)因素品牌因素建造成本建造成本38.5%項(xiàng)目收益率項(xiàng)目收益率22.5%銷售成本銷售成本9%土地成本土地成本30%土地轉(zhuǎn)讓5941彈性成本和利潤(rùn)剛性成本和利潤(rùn)資料來(lái)源：其他顧問(wèn)公司報(bào)告未加財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)用關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成萬(wàn)科如是說(shuō)：萬(wàn)科如是說(shuō)： 我們的成本在本我們的成本在本 行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)! 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成25 成本有哪八大類？成本有哪八大類？2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成262.2 2.2 成本八大類成本八大類項(xiàng)目分產(chǎn)品類型成本匯總表項(xiàng)目分產(chǎn)品類型成本匯總表-一級(jí)科目一級(jí)科目序號(hào)成本項(xiàng)目單價(jià)單價(jià)合價(jià)合價(jià)高層

13、商業(yè)地下車庫(kù)高層商業(yè)地下車庫(kù)合計(jì)建筑面積*可售車位可售面積*一一土地獲得價(jià)款土地獲得價(jià)款二二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)三三主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)四四 主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)五五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六六園林環(huán)境費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)七七配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)八八開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本九九 期間費(fèi)用期間費(fèi)用 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成272.2 2.2 光明城市成本簡(jiǎn)介光明城市成本簡(jiǎn)介2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成282.22.2光明城市成本簡(jiǎn)介光明城市成本簡(jiǎn)介上海寶山住宅單價(jià)分布30%5%37%4%11%5%2%6%一、土地獲得價(jià)款二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)三

14、、主體建筑工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六、園林環(huán)境費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成292.2 2.2 光明城市成本簡(jiǎn)介光明城市成本簡(jiǎn)介2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成302.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成二級(jí)科目二級(jí)科目-四、五個(gè)四、五個(gè)一、土地獲得價(jià)款一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用2、合作款項(xiàng)、合作款項(xiàng)3、紅線外市政設(shè)施、紅線外市政設(shè)施4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi) 3、三通一平費(fèi)、三通一平費(fèi) 4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2

15、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成312.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門窗工程、門窗工程4、公共部位裝修、公共部位裝修5、室內(nèi)裝修、室內(nèi)裝修 四、主體安裝工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi) 1、室內(nèi)水曖氣電、室內(nèi)水曖氣電 2、設(shè)備及安裝費(fèi)、設(shè)備及安裝費(fèi) 3、弱電工程、弱電工程2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成322.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1、室外給排水系統(tǒng)、室外給排水系統(tǒng) 4、室外高低壓線路、室外高低壓線路2、室外采暖系統(tǒng)、室外采暖系統(tǒng) 5、室外智能化系統(tǒng)、室外智能

16、化系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)、室外燃?xì)庀到y(tǒng) 6、其它、其它 六、園林環(huán)境費(fèi)六、園林環(huán)境費(fèi)2、綠化建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi) 5、圍墻建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明4、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)、道路廣場(chǎng)建造費(fèi) 7、室外零星工程、室外零星工程2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成332.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室2、會(huì)所、會(huì)所 6、行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù)、行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù)3、幼兒園、幼兒園 7、市政用房、市政用房4、學(xué)校、學(xué)校 八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1、工程管理費(fèi)、工程管理費(fèi) 3、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)

17、 2、資本化利息、資本化利息 4、物業(yè)完善費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi) 5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成342.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成一、土地獲得價(jià)款一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用 土地出讓金土地出讓金 契稅契稅 4%3、紅線外市政設(shè)施、紅線外市政設(shè)施 大市政配套費(fèi)大市政配套費(fèi) 105元元/M2 河西市政配套費(fèi)河西市政配套費(fèi) 110元元/M2 三級(jí)、四級(jí)科目三級(jí)、四級(jí)科目2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成352.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察丈量費(fèi)勘察丈量費(fèi)-下設(shè)五

18、下設(shè)五 十個(gè)子目十個(gè)子目 商品房測(cè)繪、初勘、詳勘、施工驗(yàn)線、竣工測(cè)量、日照商品房測(cè)繪、初勘、詳勘、施工驗(yàn)線、竣工測(cè)量、日照分析等分析等 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)-下設(shè)五下設(shè)五 十個(gè)子目十個(gè)子目交通分析、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、室外自來(lái)水交通分析、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、室外自來(lái)水管道設(shè)計(jì)、小區(qū)配電工程設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等管道設(shè)計(jì)、小區(qū)配電工程設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)-下設(shè)二十個(gè)子目下設(shè)二十個(gè)子目政府綜合報(bào)建、人防異地建設(shè)、白蟻防治、圖紙審查、新墻政府綜合報(bào)建、人防異地建設(shè)、白蟻防治、圖紙審查、新墻體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標(biāo)管理費(fèi)、項(xiàng)目

19、環(huán)體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標(biāo)管理費(fèi)、項(xiàng)目環(huán)境影響測(cè)評(píng)、消防檢測(cè)、房屋交易手續(xù)、商品房?jī)r(jià)格認(rèn)證、境影響測(cè)評(píng)、消防檢測(cè)、房屋交易手續(xù)、商品房?jī)r(jià)格認(rèn)證、房屋面積測(cè)量等等房屋面積測(cè)量等等2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成362.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)增容費(fèi)增容費(fèi)-下設(shè)五下設(shè)五 十個(gè)子目十個(gè)子目供電貼費(fèi)、水增容費(fèi)供電貼費(fèi)、水增容費(fèi)(住宅、商業(yè)住宅、商業(yè))、煤氣增容費(fèi)、煤氣增容費(fèi)三通一平費(fèi)三通一平費(fèi)-下設(shè)三個(gè)子目下設(shè)三個(gè)子目臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成372.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成三、

20、主體建筑工程費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程費(fèi)、基礎(chǔ)工程費(fèi)土方土方護(hù)坡護(hù)坡掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護(hù)、木樁等掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護(hù)、木樁等工程樁、樁基檢測(cè)、降水工程樁、樁基檢測(cè)、降水2、結(jié)構(gòu)與粗裝修、結(jié)構(gòu)與粗裝修3、門窗工程、門窗工程單元門單元門入戶門入戶門防火門、防火卷簾門防火門、防火卷簾門窗、陽(yáng)臺(tái)門窗、陽(yáng)臺(tái)門2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成382.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)4、公共部位裝修、公共部位裝修大堂精裝修、架空層、地下室大堂大堂精裝修、架空層、地下室大堂電梯廳精裝修電梯廳精裝修單元入口、樓梯間單元入口、樓梯間外

21、墻：外墻：涂料、面磚、頁(yè)巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等涂料、面磚、頁(yè)巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等5、室內(nèi)裝修、室內(nèi)裝修四、主體安裝工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)水暖氣電施工費(fèi)用、施工費(fèi)用、PVC管、電纜、配電箱戶內(nèi)箱、開(kāi)關(guān)管、電纜、配電箱戶內(nèi)箱、開(kāi)關(guān) 插座等插座等設(shè)備及安裝費(fèi)設(shè)備及安裝費(fèi)電梯、通風(fēng)、消防系統(tǒng)電梯、通風(fēng)、消防系統(tǒng)弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)防盜、對(duì)講系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳、有線電視、電話、多媒體防盜、對(duì)講系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳、有線電視、電話、多媒體箱箱2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成392.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 室外給排水系統(tǒng)室外給排水系統(tǒng) 室外給水雨污水

22、室外消防室外給水雨污水室外消防 室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng) 管道系統(tǒng)調(diào)壓站管道系統(tǒng)調(diào)壓站 室外電器及高低壓設(shè)備室外電器及高低壓設(shè)備 高低壓配電設(shè)備及安裝高低壓配電設(shè)備及安裝 室外強(qiáng)電管道及敷設(shè)室外弱電管道埋設(shè)室外強(qiáng)電管道及敷設(shè)室外弱電管道埋設(shè) 室外智能化系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng) 停車管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外防越停車管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外防越 小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子信息公告系統(tǒng)小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子信息公告系統(tǒng) 前景音樂(lè)廣播系統(tǒng)人工湖電子提示系統(tǒng)前景音樂(lè)廣播系統(tǒng)人工湖電子提示系統(tǒng)2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成404.3 4.3 成本科目基本組成成本科目基本組成六、園林環(huán)境費(fèi)六、

23、園林環(huán)境費(fèi)1、綠化建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)2、建筑小品、建筑小品3、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)4、圍墻建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)5、室外照明、室外照明6、室外零星設(shè)施、室外零星設(shè)施七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)會(huì)所會(huì)所基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修 鋁鋁合金門窗外墻裝修合金門窗外墻裝修(花崗巖、涂料、面磚等花崗巖、涂料、面磚等)412.32.3成本科目基本組成成本科目基本組成七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)幼兒園幼兒園-光明無(wú)光明無(wú)學(xué)校學(xué)校 -光明無(wú)光明無(wú) 地下室地下室結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)人防設(shè)備費(fèi)結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)人防設(shè)備費(fèi) 車擋及仃車位車擋及仃車位行政管理及社區(qū)服務(wù)

24、行政管理及社區(qū)服務(wù)基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修市政公用房市政公用房基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)行政費(fèi)用行政費(fèi)用施工獎(jiǎng)金工程施工獎(jiǎng)金工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)工程細(xì)部檢查費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)工程細(xì)部檢查費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)幼兒園幼兒園-光明無(wú)光明無(wú)學(xué)校學(xué)校 -光明無(wú)光明無(wú) 地下室地下室結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)人防設(shè)備費(fèi)結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)人防設(shè)備費(fèi) 車擋及仃車位車擋及仃車位行政管理及社區(qū)服務(wù)行政管

25、理及社區(qū)服務(wù)基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修市政公用房市政公用房基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修基礎(chǔ)費(fèi)用結(jié)構(gòu)與粗裝修安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)行政費(fèi)用行政費(fèi)用施工獎(jiǎng)金工程施工獎(jiǎng)金工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)工程細(xì)部檢查費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)工程細(xì)部檢查費(fèi)2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成422.3 2.3 成本科目基本組成成本科目基本組成八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)資本化利息資本化利息營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)接待廳及銷售辦公室裝修費(fèi)樣板間費(fèi)用示范景觀帶費(fèi)接待

26、廳及銷售辦公室裝修費(fèi)樣板間費(fèi)用示范景觀帶費(fèi)物業(yè)完善費(fèi)物業(yè)完善費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成433 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理44建立合理的目標(biāo)成本建立合理的目標(biāo)成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評(píng)估體系量化評(píng)估體系成本考核與績(jī)效管理成本考核與績(jī)效管理3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理45管什么？管什么？責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理管多深？管多深？誰(shuí)來(lái)管？誰(shuí)來(lái)管？怎么管？怎么管？3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理46

27、責(zé)任成本體系責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過(guò)通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素：責(zé)任成本管理體系要素： （1）責(zé)任范圍；）責(zé)任范圍； （2）責(zé)任人）責(zé)任人 （3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （4）評(píng)價(jià)人）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的：責(zé)任成本體系建立目的： 令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理47責(zé)任主體責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任履

28、行評(píng)價(jià)責(zé)任履行評(píng)價(jià)責(zé)任狀（書）責(zé)任狀（書）責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及各部門工作計(jì)劃中?。尤霑r(shí)間、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人各部門工作計(jì)劃中?。尤霑r(shí)間、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人等要素）等要素）3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理48項(xiàng)目經(jīng)理部：項(xiàng)目經(jīng)理部：工程進(jìn)度、質(zhì)量；工程材料部：工程材料部： 供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；設(shè)計(jì)研發(fā)部：設(shè)計(jì)研發(fā)部： 設(shè)計(jì)圖紙 財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部：財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部： 財(cái)務(wù)核算 經(jīng)營(yíng)銷售部：經(jīng)營(yíng)銷售部：人力資源部：人力資源部： 組織架構(gòu)、職能分工組織架構(gòu)、職能分工預(yù)決算部預(yù)決算部/ /成本管理部成本管理部/審計(jì)核算

29、部：對(duì)工程項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行成本管理。對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi) 。責(zé)任體系前提責(zé)任體系前提3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理49萬(wàn)達(dá)成本控制部萬(wàn)達(dá)成本控制部成本目標(biāo)組成本目標(biāo)組招標(biāo)合約組招標(biāo)合約組過(guò)程控制組過(guò)程控制組集中采購(gòu)組集中采購(gòu)組指導(dǎo)檢查組指導(dǎo)檢查組例例 成本管理架構(gòu)成本管理架構(gòu)( (萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)) )3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理501 1、成本管理架構(gòu)、成本管理架構(gòu)部門部門工作職責(zé)工作職責(zé)投資管理部投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制

30、值的審核和過(guò)程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見(jiàn)。營(yíng)銷策劃中心營(yíng)銷策劃中心 負(fù)責(zé)營(yíng)銷相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。 財(cái)務(wù)資金部財(cái)務(wù)資金部 負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。 發(fā)展管理部發(fā)展管理部 負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理51

31、實(shí)施要點(diǎn)牽頭牽頭組織組織討論討論形成形成普及普及執(zhí)行執(zhí)行實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)制定制定定期考核定期考核公布公布3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理52如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系n “責(zé)任成本責(zé)任成本”回答的是在回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么誰(shuí)來(lái)做、做什么”的問(wèn)題，的問(wèn)題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。 n “責(zé)任成本體系責(zé)任成本體系”包含以下要素，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評(píng)價(jià)包含以下要素，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評(píng)價(jià)部門。部門。 n

32、 責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷售責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷售客服等職能部門確定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部客服等職能部門確定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門；門和配合部門；n 責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍；目劃分責(zé)任范圍；n 考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本

33、理性；單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性；n 評(píng)價(jià)部門：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)價(jià)部門：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見(jiàn)，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。價(jià)意見(jiàn)，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。533 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理某標(biāo)桿企業(yè)責(zé)任成本體系表54主導(dǎo)部門主導(dǎo)部門配合部門配合部門反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)考核部門考核部門土地獲得成本土地獲得成本項(xiàng)目發(fā)展部銷售部每平米地價(jià)土地獲得

34、時(shí)間財(cái)務(wù)管理部開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部辦公室報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率財(cái)務(wù)管理部-設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)部工程部每平米設(shè)計(jì)費(fèi)成本管理部-三通及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程部設(shè)計(jì)部主體建造成本主體建造成本 (主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi))社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）: 規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部銷售部項(xiàng)目部規(guī)劃設(shè)計(jì)周期成本管理部 結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì)工程部設(shè)計(jì)部每平米鋼筋含量成本管理部每平米含砼量成本管理部 材料采購(gòu)工程部成本部甲定材料占造價(jià)比率成本管理部項(xiàng)目經(jīng)理部統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買率 設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部工程部變更比率成本管理部 工程簽證項(xiàng)目經(jīng)理部工程部簽證比率成本管理部 工程結(jié)算成本部工程部項(xiàng)

35、目部結(jié)算錯(cuò)漏率工程管理部銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售部客戶事務(wù)部每平米銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)管理部每平米廣告費(fèi)用人均銷售員面積3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理主要內(nèi)容（1）要素概括責(zé)任主體責(zé)任主體配合部門配合部門評(píng)價(jià)部門評(píng)價(jià)部門項(xiàng)目發(fā)展部項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部1、建建造造內(nèi)內(nèi)容容、建建筑筑形式合理化形式合理化設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部銷售部銷售部成本部成本部2、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)指指標(biāo)標(biāo)合合理理化化及施工圖質(zhì)量及施工圖質(zhì)量設(shè)計(jì)部工程部設(shè)計(jì)部工程部成本部成本部3、獲獲取取競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性的的合合理低價(jià)理低價(jià)工程部成本部工程部成本部項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組4、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)成成本本管管理理、施工質(zhì)量與

36、效率施工質(zhì)量與效率項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部工程部工程部工程部工程部銷售部 銷售部 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部各職能部門各職能部門財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 責(zé)責(zé)任任目目標(biāo)標(biāo)責(zé)任范圍 責(zé)任范圍 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 建造成本建造成本銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用 3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理55主要內(nèi)容（2）反饋指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)每平米地價(jià)報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率土地獲得時(shí)間每平米設(shè)計(jì)費(fèi)每平米三通費(fèi)用每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)周期每平米管理費(fèi)每平米鋼筋含量每平米營(yíng)銷費(fèi)每平米含砼量人均行政費(fèi)用招標(biāo)比率每平米管理費(fèi)用最低價(jià)定標(biāo)比率人均銷售收入甲定材

37、料占造價(jià)比率每平米銷售費(fèi)用統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買率每平米廣告費(fèi)用 設(shè)計(jì)變更變更比率人均銷售員面積 工程簽證簽證比率稅金稅金實(shí)際交納稅率 工程結(jié)算結(jié)算錯(cuò)漏率物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物業(yè)實(shí)際盈虧額主體建造成本主體建造成本社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本 招標(biāo)及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)土地獲得成本土地獲得成本 材料采購(gòu)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理56方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成目標(biāo)成本控制責(zé)任書目標(biāo)成本控制責(zé)任書，對(duì)各，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說(shuō)明，包括

38、控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說(shuō)明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成合同控制清單合同控制清單，將合同簽訂，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來(lái)保證目標(biāo)成、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來(lái)保證目標(biāo)成本的完成本的完成3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理57立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)

39、施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理581、設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？、設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？2、招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分？招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分？設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段 責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理招投標(biāo)責(zé)任成本管理3 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

40、目責(zé)任成本管理593、責(zé)任分配合理嗎？、責(zé)任分配合理嗎？4、這些問(wèn)題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？、這些問(wèn)題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？A、無(wú)邊界責(zé)任：如（樣板房成本責(zé)任、甲供材成本責(zé)任等）、無(wú)邊界責(zé)任：如（樣板房成本責(zé)任、甲供材成本責(zé)任等）B、各階段圖紙的成本責(zé)任、各階段圖紙的成本責(zé)任C、合同招標(biāo)與與履約跟蹤管理、合同招標(biāo)與與履約跟蹤管理A、產(chǎn)品品質(zhì)下降了、產(chǎn)品品質(zhì)下降了C、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真了、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真了B、質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)、質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)了604 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)61房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理主要問(wèn)題列舉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理主要問(wèn)題列舉n 缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系缺乏規(guī)范的成

41、本管理制度和體系n 無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的最新動(dòng)態(tài)成本無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的最新動(dòng)態(tài)成本n 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制n 超合同付款時(shí)有發(fā)生超合同付款時(shí)有發(fā)生n 難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度n 難以精確制定資金計(jì)劃難以精確制定資金計(jì)劃n 缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析n 難以及時(shí)追蹤各類材料的價(jià)格變動(dòng)及應(yīng)用狀況難以及時(shí)追蹤各類材料的價(jià)格變動(dòng)及應(yīng)用狀況n 缺乏對(duì)供應(yīng)商的全面管理缺乏對(duì)供應(yīng)商的全面管理624 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)4.1 4.1 項(xiàng)目論證

42、階段成本控制要點(diǎn)項(xiàng)目論證階段成本控制要點(diǎn) n 建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評(píng)建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評(píng)價(jià)體系；價(jià)體系；n 項(xiàng)目拓展論證階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本項(xiàng)目拓展論證階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本n 建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程；建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程；n 制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略；制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略；n 嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。634 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)4.2 4.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要

43、點(diǎn)n 設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)管理：對(duì)概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均通過(guò)設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)管理：對(duì)概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)控制流程，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；規(guī)范化的設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)控制流程，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；n 通過(guò)限額設(shè)計(jì)落實(shí)目標(biāo)成本的要求：通過(guò)限額設(shè)計(jì)落實(shí)目標(biāo)成本的要求：n 通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量：設(shè)計(jì)單通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量：設(shè)計(jì)單位的位的施工圖預(yù)算施工圖預(yù)算原則上不得突破甲方編制的原則上不得突破甲方編制的建造成本預(yù)算建造成本預(yù)算；n 通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)

44、計(jì)成果質(zhì)量：通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量：n 通過(guò)施工圖會(huì)審來(lái)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本：通過(guò)會(huì)審，提出明確的書面審?fù)ㄟ^(guò)施工圖會(huì)審來(lái)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本：通過(guò)會(huì)審，提出明確的書面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。的投資損失浪費(fèi)。 644 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)4.3 采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸成本管理4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)65優(yōu)選供應(yīng)商，貨比三家控制成本優(yōu)選供應(yīng)商，貨比三家控制成本：招

45、標(biāo)準(zhǔn)備階段、發(fā)標(biāo)階段、投標(biāo)階段、評(píng)定標(biāo)階段、招標(biāo)準(zhǔn)備階段、發(fā)標(biāo)階段、投標(biāo)階段、評(píng)定標(biāo)階段、 授標(biāo)與簽約階段、后續(xù)工作授標(biāo)與簽約階段、后續(xù)工作 供應(yīng)商管理供應(yīng)商管理 招標(biāo)文件與合同文件：招標(biāo)范圍及界面、工程量清單、技術(shù)措施招標(biāo)文件與合同文件：招標(biāo)范圍及界面、工程量清單、技術(shù)措施 及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 材料設(shè)備管理材料設(shè)備管理 招標(biāo)流程管理招標(biāo)流程管理 4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)4.3 4.3 采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸66 工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒(méi)有錯(cuò)，低價(jià)中標(biāo)的原則要堅(jiān)持。工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒(méi)有錯(cuò)，低價(jià)中標(biāo)的原則要堅(jiān)持。 出現(xiàn)

46、爭(zhēng)論的問(wèn)題不在低價(jià)中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則上。出現(xiàn)爭(zhēng)論的問(wèn)題不在低價(jià)中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則上。 在統(tǒng)一的技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和商務(wù)條件下，堅(jiān)持低價(jià)中標(biāo)在統(tǒng)一的技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和商務(wù)條件下，堅(jiān)持低價(jià)中標(biāo)才是有意義的。才是有意義的。 4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)4.3 4.3 采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸6768招投標(biāo)及合同訂立階段工程成本控制的內(nèi)容招投標(biāo)及合同訂立階段工程成本控制的內(nèi)容u承包方式的選擇承包方式的選擇u合同類型的選擇；合同類型的選擇；u 計(jì)價(jià)方式的選擇（采用清單計(jì)價(jià)）；計(jì)價(jià)方式的選擇（采用清單計(jì)價(jià)）；u編制招標(biāo)文件，確定合理

47、的工程造價(jià)計(jì)價(jià)方法，編制招標(biāo)文件，確定合理的工程造價(jià)計(jì)價(jià)方法，確定預(yù)算控制價(jià)或標(biāo)底。確定預(yù)算控制價(jià)或標(biāo)底。u選擇合理的評(píng)標(biāo)方式進(jìn)行評(píng)標(biāo)，以商務(wù)標(biāo)（即投選擇合理的評(píng)標(biāo)方式進(jìn)行評(píng)標(biāo)，以商務(wù)標(biāo)（即投標(biāo)報(bào)價(jià)）為評(píng)標(biāo)重點(diǎn)。標(biāo)報(bào)價(jià)）為評(píng)標(biāo)重點(diǎn)。 u 充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素（主要是材料）；充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素（主要是材料）；u 合同簽訂前，再談判；合同簽訂前，再談判；4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)工程招標(biāo)，工程招標(biāo)，。工程招標(biāo)，工程招標(biāo)，。需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說(shuō)明我們對(duì)需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說(shuō)明我們對(duì)把握度還是不夠。把握度還是不夠。：向施工單

48、位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰(shuí)要是砍到了他們的利潤(rùn)，：向施工單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰(shuí)要是砍到了他們的利潤(rùn)，那誰(shuí)有本事，砍下來(lái)的往往是樓盤的品質(zhì)。那誰(shuí)有本事，砍下來(lái)的往往是樓盤的品質(zhì)。 4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)4.3 4.3 采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸694 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)4.3 4.3 采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸704 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)4.3 4.3 采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸71 724 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

49、各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)4.4 4.4 工程施工階段成本控制要點(diǎn)工程施工階段成本控制要點(diǎn)n 工程進(jìn)度款管理工程進(jìn)度款管理 n根據(jù)施工合同，核實(shí)工程進(jìn)度，明確審批權(quán)限，嚴(yán)根據(jù)施工合同，核實(shí)工程進(jìn)度，明確審批權(quán)限，嚴(yán)格審批流程格審批流程n 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 n完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。限。 n 工程結(jié)算管理工程結(jié)算管理 734 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)施工單位和材料供應(yīng)商考察、

50、選用、履約評(píng)估、篩選程序化施工單位和材料供應(yīng)商考察、選用、履約評(píng)估、篩選程序化工程目標(biāo)成本肢解套路化工程目標(biāo)成本肢解套路化招標(biāo)管理程序化與工程量清單招標(biāo)招標(biāo)管理程序化與工程量清單招標(biāo)合同管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化合同管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化甲供材料管理程序化甲供材料管理程序化工程成本數(shù)據(jù)管理信息化工程成本數(shù)據(jù)管理信息化設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理系統(tǒng)化設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理系統(tǒng)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化與限額設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化與限額設(shè)計(jì)選材用料程序化選材用料程序化充分了解社會(huì)工程資源（施工單位、供應(yīng)商、施工單位成本數(shù)據(jù)、材料價(jià)格等）充分了解社會(huì)工程資源（施工單位、供應(yīng)商、施工單位成本數(shù)據(jù)、材料價(jià)格等）744 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控

51、制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)75施工階段工程成本控制技巧施工階段工程成本控制技巧p 建立工程變更簽署流程制度；建立工程變更簽署流程制度；p 建立工程變更限額審查制度；建立工程變更限額審查制度；p 材料、設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)制度；材料、設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)制度；p 甲供材料，建立采購(gòu)管理制度；甲供材料，建立采購(gòu)管理制度；p 加強(qiáng)工程計(jì)量管理；加強(qiáng)工程計(jì)量管理；p 充分市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)詢價(jià)；充分市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)詢價(jià)；p 嚴(yán)格按合同辦事。嚴(yán)格按合同辦事。4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)764 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)77設(shè)計(jì)變更的控制設(shè)計(jì)變更的控制 1）不提高建設(shè)標(biāo)

52、準(zhǔn)）不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 2）不影響建設(shè)工期）不影響建設(shè)工期 3）不擴(kuò)大范圍）不擴(kuò)大范圍 4）建立工程變更的相關(guān)制度）建立工程變更的相關(guān)制度 5）要有嚴(yán)格的程序）要有嚴(yán)格的程序4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。影響現(xiàn)場(chǎng)簽證的原因：影響現(xiàn)場(chǎng)簽證的原因：第一種：合同出現(xiàn)漏洞第一種：合同出現(xiàn)漏洞第二種：設(shè)計(jì)變更第二種：設(shè)計(jì)變更A A、工程范圍劃分不清楚、不具體，為施工單位提供變更索賠機(jī)會(huì)，導(dǎo)致工程簽證難以控、工程范圍劃分不清楚、不具體，為施工單位提供變更索賠機(jī)會(huì)，導(dǎo)致工程簽證難以控制。

53、制。B B、工程清單說(shuō)明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。、工程清單說(shuō)明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。C C、付款條件與形象進(jìn)度或節(jié)點(diǎn)工期或完成工程量的關(guān)系描述的不清不楚，為施工單位提、付款條件與形象進(jìn)度或節(jié)點(diǎn)工期或完成工程量的關(guān)系描述的不清不楚，為施工單位提供了索賠的空間。供了索賠的空間。D D、甲供材的管理及結(jié)算要求沒(méi)有規(guī)范，容易引起索賠風(fēng)險(xiǎn)。、甲供材的管理及結(jié)算要求沒(méi)有規(guī)范，容易引起索賠風(fēng)險(xiǎn)。78如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)n 現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。n 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工

54、程現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行制定。與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行制定。n 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改

55、后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。n 凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。n 因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫設(shè)計(jì)變?cè)O(shè)計(jì)變更審批表更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)

56、照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。 794 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn) 第一步：第一步：營(yíng)銷策劃部門提出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤或樓盤所營(yíng)銷策劃部門提出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤或樓盤所在地同檔次樓盤。分析客戶敏感點(diǎn)（如電梯、大堂等公共在地同檔次樓盤。分析客戶敏感點(diǎn)（如電梯、大堂等公共部位）選材用料檔次。部位）選材用料檔次。 第二步第二步：采購(gòu)招標(biāo)部門與營(yíng)銷策劃、研發(fā)設(shè)計(jì)部門一起，采購(gòu)招標(biāo)部門與營(yíng)銷策劃、研發(fā)設(shè)計(jì)部門一起，制訂項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)。制訂項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)。 第三步：第三步：根據(jù)項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目各分部分項(xiàng)的根據(jù)項(xiàng)目選材用

57、料標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目各分部分項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 第四步：第四步：按各分部分項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各部品按各分部分項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各部品質(zhì)量檔次。質(zhì)量檔次。80 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的重點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的重點(diǎn)：三個(gè)總說(shuō)明（建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備）三個(gè)總說(shuō)明（建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備）豎向控制豎向控制基坑支護(hù)基坑支護(hù)基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程地下室設(shè)計(jì)地下室設(shè)計(jì)含鋼量控制含鋼量控制機(jī)電設(shè)計(jì)參數(shù)控制機(jī)電設(shè)計(jì)參數(shù)控制室外環(huán)境景觀室外環(huán)境景觀8182工程索賠的概念工程索賠的概念 工程索賠通常是指在工程履行過(guò)程中，合工程索賠通常是指在工程履行過(guò)程中，合同當(dāng)事人同當(dāng)事人一方非自身因素一方非自身因素或?qū)Ψ讲宦?/p>

58、行或或?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同而受到經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利未能正確履行合同而受到經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害時(shí)，通過(guò)一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鰮p害時(shí)，通過(guò)一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)或時(shí)間補(bǔ)償?shù)囊蟆＝?jīng)濟(jì)或時(shí)間補(bǔ)償?shù)囊蟆?索賠包括工期索賠和費(fèi)用索賠。索賠包括工期索賠和費(fèi)用索賠。4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)83工程索賠的控制工程索賠的控制 1）具有瞻前意識(shí)，預(yù)防索賠事件的）具有瞻前意識(shí)，預(yù)防索賠事件的發(fā)生。發(fā)生。 2）完善合同內(nèi)容及合同管理。）完善合同內(nèi)容及合同管理。 3）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹(jǐn)慎原則。）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹(jǐn)慎原則。 4）反索賠。）反索賠。4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)

59、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)844.5 4.5 竣工結(jié)算階段工程成本控制竣工結(jié)算階段工程成本控制（1）竣工結(jié)算）竣工結(jié)算 竣工結(jié)算是業(yè)主及承包商兩個(gè)主體最竣工結(jié)算是業(yè)主及承包商兩個(gè)主體最終成交的交易價(jià)格。終成交的交易價(jià)格。工程價(jià)款結(jié)算控制工程價(jià)款結(jié)算控制 采取什么方式支付價(jià)款？采取什么方式支付價(jià)款？ 款項(xiàng)如何計(jì)算？款項(xiàng)如何計(jì)算？ 支付節(jié)奏支付節(jié)奏 預(yù)付備料款扣回比例如何控制？預(yù)付備料款扣回比例如何控制？4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)85竣工結(jié)算階段工程成本控制要點(diǎn)：竣工結(jié)算階段工程成本控制要點(diǎn)： 核對(duì)合同條款。核對(duì)合同條款。 檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。 落實(shí)設(shè)計(jì)

60、變更簽證。落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證。 核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證、定額（或單位估價(jià)表）、核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證、定額（或單位估價(jià)表）、 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 按圖紙核實(shí)工程量。按圖紙核實(shí)工程量。 按合同約定核實(shí)單價(jià)。按合同約定核實(shí)單價(jià)。4 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)86（1） 預(yù)付備料款結(jié)算預(yù)付備料款結(jié)算 根據(jù)根據(jù)建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法規(guī)定，規(guī)定，包工包料工程的預(yù)付款按合同約定撥付，包工包料工程的預(yù)付款按合同約定撥付，原則上預(yù)付比例不低于合同金額的原則上預(yù)付比例不低于合同金額的10%，不，不高于合同金額的高于合同金額的30%。對(duì)重大工程項(xiàng)目，按。對(duì)重大工程項(xiàng)目，按年度工程計(jì)