房地產(chǎn)張建軍：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析決策管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析決策管理房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析決策管理張建軍【課程背景】01房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可以狹義理解為開發(fā)商“買地”、“控地”、“拿項(xiàng)目”，通過獲取土地而取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。無論是參與土地招拍掛，或是定向“勾地”運(yùn)作儲(chǔ)備土地，僅憑“地價(jià)”的高低，粗略匡算的大賬、靠直覺、拍腦袋決策項(xiàng)目土地獲取與否，無疑蘊(yùn)含著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商拿不到地著急，拿或不拿？什么條件下可以拿？?jī)|萬計(jì)的資金投入，拿錯(cuò)地的后果不堪設(shè)想，甚至危及企業(yè)生命！如何在拿地之前綜合市場(chǎng)、成本、產(chǎn)品、營(yíng)銷等競(jìng)爭(zhēng)因素，結(jié)合企業(yè)自身的戰(zhàn)略、盈利目標(biāo)及投融資能力，以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策、法律、稅務(wù)等外部環(huán)境因素，進(jìn)行全方位的分析研究和判斷，從

2、而實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策！膽子大有可能被自己搶到手的山芋燙傷了手；膽子小看到別人拿了地開盤后賺錢時(shí)悔不當(dāng)初，問題的關(guān)鍵不是膽量，而是藝高！所以，土地獲取環(huán)節(jié)想要做到該出手時(shí)就出手！開發(fā)商必須要掌握高超的項(xiàng)目投資分析決策的專業(yè)能力?！舅枷虢榻B】02項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)存在巨大的不確定性，所以拿地前所有的投資分析研究工作的投入人財(cái)物、時(shí)間和精力等，都可能變成無用功，但我們不應(yīng)患得患，失而應(yīng)該抱定“以終為始”的心態(tài)，在項(xiàng)目獲取前借鑒“策劃前置”的工作方法進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龊颓笞C。瞬息萬變的土地拍賣會(huì)上舉牌的勇氣不是源于開發(fā)商的膽量和雄厚資金，而是事前通過規(guī)劃強(qiáng)排設(shè)計(jì)多方案比較及成本及營(yíng)收分析，對(duì)樓面地價(jià)變化的承受能力早已

3、了然于胸。在靜態(tài)收益分析的同時(shí)，現(xiàn)金流分析和資金安排是項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)的重點(diǎn)，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃體系的深刻認(rèn)識(shí)和熟練應(yīng)用是做好項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)。全面、真實(shí)的可行性研究報(bào)告是操盤經(jīng)理人向投資人和股東承諾的關(guān)鍵階段性成果，項(xiàng)目融資對(duì)接環(huán)節(jié)中對(duì)方首先審視的是投資的安全，其次才是盈利！含糊其辭和自欺欺人的市場(chǎng)及開發(fā)前景描繪甚至掩耳盜鈴的數(shù)據(jù)編造，必將害人害己！【課程收益】 03對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策業(yè)務(wù)實(shí)操的人員或直接負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，可借此課程，規(guī)范、統(tǒng)一將來的業(yè)務(wù)管理運(yùn)作流程，提升投資分析專業(yè)水平和科學(xué)決策工作能力；對(duì)非項(xiàng)目拓展部門的學(xué)員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)投資分析決策管理的工作方法和實(shí)施

4、程序，更好地協(xié)同主辦部門共同參與項(xiàng)目投資決策可行性研究分析，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資可研的理性決策；通過本課程，不僅認(rèn)同可以通過科學(xué)的過程管理實(shí)現(xiàn)結(jié)果管理的理念，同時(shí)在項(xiàng)目拓展方面?zhèn)魇诹司唧w的、實(shí)操性的、高效的分析決策方法。整體提升受訓(xùn)管理者的專業(yè)素養(yǎng)和履職能力，整體提高項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，從源頭降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，打造職業(yè)化的房企及投融資機(jī)構(gòu)的經(jīng)理人隊(duì)伍；參加培訓(xùn)的公司，可以此為基礎(chǔ)，建立項(xiàng)目投資分析決策管理的業(yè)務(wù)流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)?！菊n程對(duì)象】 【課程時(shí)間】 04主導(dǎo)項(xiàng)目拓展、戰(zhàn)略發(fā)展的決策層（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總等）負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展（土地獲?。┕芾淼牟僮鲗樱偙O(jiān)、經(jīng)理、主管等）參與

5、項(xiàng)目拓展、可行性研究分析決策的協(xié)作部門人員（財(cái)務(wù)、策劃、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷、報(bào)建等）05整個(gè)課程時(shí)間為1-2天。本課程將集合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析和決策的各類常見操作模式，按常規(guī)工作推進(jìn)時(shí)序分階段、分步驟的專業(yè)操作流程進(jìn)行分解介紹。其中包含大量的流程指引文件、作業(yè)指導(dǎo)文件詳解及更多的項(xiàng)目可研及策劃前置的實(shí)戰(zhàn)案例分享等，以及必要的互動(dòng)答疑等。預(yù)計(jì)安排2天課時(shí)；若減少項(xiàng)目前置策劃案例分享的量和互動(dòng)答疑時(shí)長(zhǎng)，課程可精簡(jiǎn)在1天內(nèi)完成?！局髦v老師】06張建軍-186-1679-2508；Q-312109064和君咨詢合伙人，建筑學(xué)工學(xué)士，工商管理碩士，注冊(cè)建筑師，注冊(cè)建造師。中國(guó)講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地

6、產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及清華、廈大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及項(xiàng)目操盤實(shí)戰(zhàn)型教練顧問。6 年設(shè)計(jì)院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)，曾任天津萬科公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理，拿地領(lǐng)導(dǎo)小組核心成員；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長(zhǎng)，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。履職過程中參與、主持過大量的土地獲取及資產(chǎn)類重置開發(fā)項(xiàng)目的投資分析決策實(shí)戰(zhàn)。2010年投身管理咨詢、專家顧問及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營(yíng)

7、管理及項(xiàng)目的全程運(yùn)作，特別是組織管控、公司治理、計(jì)劃管理、成本管理及項(xiàng)目決策、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、報(bào)批報(bào)建管理、工程管理、營(yíng)銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，為50余家房企提供過咨詢培訓(xùn)，完成了20余個(gè)項(xiàng)目策劃及實(shí)操顧問的服務(wù)，接觸過大量的項(xiàng)目勾地、控地特點(diǎn)的項(xiàng)目獲取前的策劃前置及投資分析的深度可研。【課程大綱】01一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃VS項(xiàng)目?jī)?chǔ)備策略項(xiàng)目?jī)?chǔ)備策略1、公司戰(zhàn)略方向?qū)?xiàng)目?jī)?chǔ)備策略的影響機(jī)會(huì)型開發(fā)商項(xiàng)目?jī)?chǔ)備決定公司存續(xù)專業(yè)化開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營(yíng)依靠項(xiàng)目?jī)?chǔ)備2、公司戰(zhàn)略規(guī)劃指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備計(jì)劃的影響公司五年發(fā)展規(guī)劃的制定土地（項(xiàng)目）儲(chǔ)備計(jì)劃的制定3、公司

8、業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)項(xiàng)目發(fā)展工作的影響小微型開發(fā)商組建臨時(shí)工作組中大型開發(fā)商項(xiàng)目拓展工作常態(tài)化【課程大綱】01二、企業(yè)組織架構(gòu)二、企業(yè)組織架構(gòu)VS投資發(fā)展管理投資發(fā)展管理1、項(xiàng)目公司結(jié)構(gòu)2、二級(jí)管理架構(gòu)3、三級(jí)管理架構(gòu)三、項(xiàng)目投資分析決策管理的責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)三、項(xiàng)目投資分析決策管理的責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)1、項(xiàng)目投資決策管理主辦部門的職責(zé)、權(quán)限2、公司內(nèi)其他協(xié)同部門在項(xiàng)目投資決策過程中的職責(zé)、權(quán)限3、公司決策層責(zé)權(quán)4、公司以外的協(xié)作、參與主體的責(zé)權(quán)【課程大綱】01四、項(xiàng)目投資分析決策管理系統(tǒng)四、項(xiàng)目投資分析決策管理系統(tǒng)的組織建設(shè)的組織建設(shè)1、項(xiàng)目投資管理決策層2、項(xiàng)目投資發(fā)展部門的組建3、專業(yè)管理干部的能力曲線和培

9、訓(xùn)02五、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的基礎(chǔ)研究分析五、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的基礎(chǔ)研究分析1、城市發(fā)展研究城市發(fā)展研究5大要點(diǎn)其他研究方法（城市分級(jí)、PIE模型）2、項(xiàng)目所在城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析6大要點(diǎn)【課程大綱】01六、項(xiàng)目土地信息收集六、項(xiàng)目土地信息收集1、土地信息獲取渠道2、項(xiàng)目信息收集的內(nèi)容信息內(nèi)容收集5大要點(diǎn)土地信息表02七、項(xiàng)目初步判斷七、項(xiàng)目初步判斷1、項(xiàng)目初判的目的和工作要求2、項(xiàng)目初判的職責(zé)界定3、項(xiàng)目初判工作指引和規(guī)范踏勘及調(diào)研工作要點(diǎn)項(xiàng)目初步收益分析初步分析結(jié)論及初判報(bào)告初判報(bào)告評(píng)審【課程大綱】01八、項(xiàng)目詳細(xì)分析八、項(xiàng)目詳細(xì)分析1、市場(chǎng)分析2、初步規(guī)劃草案設(shè)計(jì)與分析強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)任務(wù)書強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)組織強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)指標(biāo)成果023、土地成本分析目標(biāo)成本計(jì)劃科目分類、目標(biāo)成本估算方法、土地成本年回報(bào)率分析方法4、項(xiàng)目投資收益分析5、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃體系（7個(gè)關(guān)鍵計(jì)劃）項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏和進(jìn)度計(jì)劃分析項(xiàng)目融資方法分析【課程大綱】01九、項(xiàng)目可行性研究九、項(xiàng)目可行性研究1、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制