商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位論

1、商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位論商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位論 第一節(jié)第一節(jié) 克里斯塔勒的中心地理論克里斯塔勒的中心地理論 商業(yè)商業(yè)commerce;trade;business 商業(yè)最本質(zhì)的特征是先買(mǎi)后賣(mài)、反復(fù)買(mǎi)賣(mài)以取商業(yè)最本質(zhì)的特征是先買(mǎi)后賣(mài)、反復(fù)買(mǎi)賣(mài)以取得商業(yè)利潤(rùn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，廣義的商業(yè)指經(jīng)濟(jì)得商業(yè)利潤(rùn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，廣義的商業(yè)指經(jīng)濟(jì)中的一切交換活動(dòng)和與其有關(guān)的組織。中的一切交換活動(dòng)和與其有關(guān)的組織。 狹義的商業(yè)強(qiáng)調(diào)專(zhuān)門(mén)從事商品交換的部門(mén)或產(chǎn)狹義的商業(yè)強(qiáng)調(diào)專(zhuān)門(mén)從事商品交換的部門(mén)或產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)從事轉(zhuǎn)移有形物質(zhì)產(chǎn)品及其所有權(quán)的業(yè)，強(qiáng)調(diào)從事轉(zhuǎn)移有形物質(zhì)產(chǎn)品及其所有權(quán)的產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中，產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

2、體系中，“商業(yè)商業(yè)”一詞指一詞指“批發(fā)、零售貿(mào)易批發(fā)、零售貿(mào)易”。國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)規(guī)定規(guī)定 批發(fā)業(yè)批發(fā)業(yè)指批發(fā)商向批發(fā)、零售單位及其他企業(yè)、指批發(fā)商向批發(fā)、零售單位及其他企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)事業(yè)、機(jī)關(guān)批量銷(xiāo)售生活用品和生產(chǎn)資料的活批量銷(xiāo)售生活用品和生產(chǎn)資料的活動(dòng)，以及從事進(jìn)出口貿(mào)易和貿(mào)易經(jīng)紀(jì)與代理的動(dòng)，以及從事進(jìn)出口貿(mào)易和貿(mào)易經(jīng)紀(jì)與代理的活動(dòng)?；顒?dòng)。 批發(fā)商可以對(duì)所批發(fā)的貨物擁有所有權(quán)，并以批發(fā)商可以對(duì)所批發(fā)的貨物擁有所有權(quán)，并以本單位、公司的名義進(jìn)行交易活動(dòng)；也可以不本單位、公司的名義進(jìn)行交易活動(dòng)；也可以不擁有貨物的所有權(quán)，而以中介身份做擁有貨物的所有權(quán)，而以中介身份做代理銷(xiāo)售代

3、理銷(xiāo)售商。本類(lèi)還包括各類(lèi)商品批發(fā)市場(chǎng)中固定攤位商。本類(lèi)還包括各類(lèi)商品批發(fā)市場(chǎng)中固定攤位的批發(fā)活動(dòng)。的批發(fā)活動(dòng)。 零售業(yè)零售業(yè) 向最終消費(fèi)者個(gè)人或社會(huì)集團(tuán)出售生活消向最終消費(fèi)者個(gè)人或社會(huì)集團(tuán)出售生活消費(fèi)品及相關(guān)服務(wù)，以供其最終消費(fèi)之用的全部活費(fèi)品及相關(guān)服務(wù)，以供其最終消費(fèi)之用的全部活動(dòng)。動(dòng)。 零售活動(dòng)不一定非在零售店鋪中進(jìn)行，也可以利零售活動(dòng)不一定非在零售店鋪中進(jìn)行，也可以利用一些使顧客便利的設(shè)施及方式，如上門(mén)推銷(xiāo)、用一些使顧客便利的設(shè)施及方式，如上門(mén)推銷(xiāo)、郵購(gòu)、自動(dòng)售貨機(jī)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售等，還包括在同一郵購(gòu)、自動(dòng)售貨機(jī)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售等，還包括在同一地點(diǎn)，后面加工生產(chǎn)，前面銷(xiāo)售的店鋪（如面包地點(diǎn)，后面加工

4、生產(chǎn)，前面銷(xiāo)售的店鋪（如面包房）。房）。 零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài) 是指零售企業(yè)為滿(mǎn)足不同的消是指零售企業(yè)為滿(mǎn)足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。 零售業(yè)態(tài)的分類(lèi)依據(jù)主要是零售業(yè)態(tài)的分類(lèi)依據(jù)主要是零售業(yè)的選零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)功能設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)功能等。等。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)零售業(yè)態(tài)分類(lèi)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)零售業(yè)態(tài)分類(lèi) 百貨店百貨店 department store 超級(jí)市場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng) super market 大型綜合超市大型綜合超市 general merchandise store 便利店便利店 conv

5、enience store 倉(cāng)儲(chǔ)商店倉(cāng)儲(chǔ)商店 discount store 購(gòu)物中心購(gòu)物中心 shopping center 專(zhuān)業(yè)店專(zhuān)業(yè)店 specialty store 專(zhuān)賣(mài)店專(zhuān)賣(mài)店 exclusive shop 家居中心家居中心 home center零售業(yè)區(qū)位論零售業(yè)區(qū)位論一、一、為什么要研究為什么要研究零售業(yè)零售業(yè)區(qū)位區(qū)位二、二、影響零售業(yè)區(qū)位決策的基本因素影響零售業(yè)區(qū)位決策的基本因素 三、三、零售業(yè)空間模型零售業(yè)空間模型 一、一、為什么要研究為什么要研究零售業(yè)零售業(yè)區(qū)位區(qū)位（一）現(xiàn)實(shí)中的諸多問(wèn)題（一）現(xiàn)實(shí)中的諸多問(wèn)題 零售業(yè)為什么會(huì)產(chǎn)生分散或集中？電話(huà)、上網(wǎng)會(huì)不會(huì)取消零售業(yè)為什么會(huì)產(chǎn)

6、生分散或集中？電話(huà)、上網(wǎng)會(huì)不會(huì)取消商店？商店？（二）經(jīng)營(yíng)者和開(kāi)發(fā)商的兩難決策（二）經(jīng)營(yíng)者和開(kāi)發(fā)商的兩難決策 在不同區(qū)位選擇什么樣的商店？目前的商店區(qū)位是否適應(yīng)在不同區(qū)位選擇什么樣的商店？目前的商店區(qū)位是否適應(yīng)于整體市場(chǎng)戰(zhàn)略？于整體市場(chǎng)戰(zhàn)略？（三）土地利用規(guī)劃者的決策（三）土地利用規(guī)劃者的決策 在社區(qū)設(shè)置什么樣的零售設(shè)施可以緩解商業(yè)中心的交通和在社區(qū)設(shè)置什么樣的零售設(shè)施可以緩解商業(yè)中心的交通和噪聲問(wèn)題？噪聲問(wèn)題？（四）文化戰(zhàn)略的決策（四）文化戰(zhàn)略的決策 如何選擇適合不同文化趨向的商業(yè)設(shè)施及其空間布局？如何選擇適合不同文化趨向的商業(yè)設(shè)施及其空間布局？二、影響零售業(yè)區(qū)位決策的基本因素二、影響零售業(yè)區(qū)

7、位決策的基本因素( (一一) )消費(fèi)市場(chǎng)狀況消費(fèi)市場(chǎng)狀況( (二二) )空間距離和交通條件空間距離和交通條件( (三三) )零售業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)零售業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)( (四四) )地價(jià)作用地價(jià)作用 （一）消費(fèi)市場(chǎng)狀況（一）消費(fèi)市場(chǎng)狀況 服務(wù)門(mén)檻小的零售業(yè)與需求者的分布空間相對(duì)服務(wù)門(mén)檻小的零售業(yè)與需求者的分布空間相對(duì)應(yīng)，應(yīng)，呈分散分布；呈分散分布；服務(wù)門(mén)檻大的零售業(yè)等級(jí)也服務(wù)門(mén)檻大的零售業(yè)等級(jí)也相應(yīng)較高，相應(yīng)較高，布局?jǐn)?shù)量有限。布局?jǐn)?shù)量有限。 人口密度大的區(qū)域零售業(yè)區(qū)位一般比較多，而人口密度大的區(qū)域零售業(yè)區(qū)位一般比較多，而且規(guī)模也相對(duì)大。且規(guī)模也相對(duì)大。如人口高度密集的大城市與如人口高度密集的大城市與中小城

8、市和農(nóng)村相比，零售業(yè)區(qū)位的數(shù)量和規(guī)中小城市和農(nóng)村相比，零售業(yè)區(qū)位的數(shù)量和規(guī)模顯然不同。模顯然不同。1 1消費(fèi)者的數(shù)量消費(fèi)者的數(shù)量2 2消費(fèi)者收入消費(fèi)者收入 收入的差異主要表現(xiàn)在市場(chǎng)區(qū)域的總購(gòu)買(mǎi)力和收收入的差異主要表現(xiàn)在市場(chǎng)區(qū)域的總購(gòu)買(mǎi)力和收入等級(jí)間產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)行為模型的差異上。一般地入等級(jí)間產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)行為模型的差異上。一般地說(shuō)，高收入的市場(chǎng)區(qū)域與低收入的市場(chǎng)區(qū)域相比說(shuō)，高收入的市場(chǎng)區(qū)域與低收入的市場(chǎng)區(qū)域相比較，平均每個(gè)家庭消費(fèi)量大，而且消費(fèi)檔次高，較，平均每個(gè)家庭消費(fèi)量大，而且消費(fèi)檔次高，因此對(duì)零售區(qū)位的數(shù)量和類(lèi)型要求不同。如，高因此對(duì)零售區(qū)位的數(shù)量和類(lèi)型要求不同。如，高級(jí)購(gòu)物中心一般指向高收入

9、區(qū)域。級(jí)購(gòu)物中心一般指向高收入?yún)^(qū)域。( (二二) ) 空間距離與交通條件空間距離與交通條件 一般地說(shuō)，隨著與購(gòu)物中心地的距離增加，在一般地說(shuō)，隨著與購(gòu)物中心地的距離增加，在中心地購(gòu)買(mǎi)的家庭數(shù)會(huì)減少，特別是消費(fèi)者日常中心地購(gòu)買(mǎi)的家庭數(shù)會(huì)減少，特別是消費(fèi)者日常生活用品表現(xiàn)更加明顯。當(dāng)與中心地距離增加到生活用品表現(xiàn)更加明顯。當(dāng)與中心地距離增加到一定程度時(shí)，因交通費(fèi)太大，購(gòu)買(mǎi)量為零，此時(shí)一定程度時(shí)，因交通費(fèi)太大，購(gòu)買(mǎi)量為零，此時(shí)距離即貨物供給范圍的上限距離即貨物供給范圍的上限。 1 1、需求空間曲線(xiàn)變化平緩，即距離費(fèi)用完全忽、需求空間曲線(xiàn)變化平緩，即距離費(fèi)用完全忽略，說(shuō)明所有的購(gòu)物在一個(gè)或幾個(gè)大的零售

10、中略，說(shuō)明所有的購(gòu)物在一個(gè)或幾個(gè)大的零售中心進(jìn)行，表示心進(jìn)行，表示零售區(qū)位具有極強(qiáng)的空間集聚性零售區(qū)位具有極強(qiáng)的空間集聚性。2 2、空間曲線(xiàn)變化很急，表示市場(chǎng)地域是由許多、空間曲線(xiàn)變化很急，表示市場(chǎng)地域是由許多小型的商店群組成，小型的商店群組成，零售區(qū)位趨于分散。零售區(qū)位趨于分散。3 3、交通條件將對(duì)空間曲線(xiàn)進(jìn)行修正：、交通條件將對(duì)空間曲線(xiàn)進(jìn)行修正： 交通設(shè)施條件好的市場(chǎng)地域，則時(shí)間會(huì)縮短，交通設(shè)施條件好的市場(chǎng)地域，則時(shí)間會(huì)縮短，空間費(fèi)用會(huì)降低，空間費(fèi)用會(huì)降低，曲線(xiàn)趨緩，所以，在重要的曲線(xiàn)趨緩，所以，在重要的交通樞紐中心常能形成大型的商業(yè)中心。交通樞紐中心常能形成大型的商業(yè)中心。( (三三)

11、) 零售業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)零售業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng) 同業(yè)種的空間競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)出現(xiàn)兩種趨勢(shì)：一是相互同業(yè)種的空間競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)出現(xiàn)兩種趨勢(shì)：一是相互排斥趨于分散，二是競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生聯(lián)合。不同業(yè)種的排斥趨于分散，二是競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生聯(lián)合。不同業(yè)種的競(jìng)爭(zhēng)，彼此互補(bǔ)，集聚在一起，為多目的消費(fèi)者提競(jìng)爭(zhēng)，彼此互補(bǔ)，集聚在一起，為多目的消費(fèi)者提供最佳空間選擇。供最佳空間選擇。 集中還是分散，與企業(yè)的集中還是分散，與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)和市場(chǎng)特性經(jīng)營(yíng)種類(lèi)和市場(chǎng)特性等有等有關(guān)。對(duì)于新開(kāi)企業(yè)必須要分析競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量、可能占關(guān)。對(duì)于新開(kāi)企業(yè)必須要分析競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量、可能占有市場(chǎng)比率和魅力度，進(jìn)一步研究與競(jìng)爭(zhēng)者間的區(qū)有市場(chǎng)比率和魅力度，進(jìn)一步研究與競(jìng)爭(zhēng)者間的區(qū)位空

12、間關(guān)系，是接近布局還是相距一定距離布局。位空間關(guān)系，是接近布局還是相距一定距離布局。 ( (四四) ) 地價(jià)的作用地價(jià)的作用1.1.地價(jià)高低與土地區(qū)位條件地價(jià)高低與土地區(qū)位條件 一般地說(shuō)，市中心具有最佳的交通便捷性和可一般地說(shuō)，市中心具有最佳的交通便捷性和可通達(dá)性，空間關(guān)聯(lián)性也好，地價(jià)也最高。隨著通達(dá)性，空間關(guān)聯(lián)性也好，地價(jià)也最高。隨著距離市中心距離增加，地價(jià)隨之降低。但是在距離市中心距離增加，地價(jià)隨之降低。但是在遠(yuǎn)離市中心某些地段由于環(huán)境的綜合滿(mǎn)意度提遠(yuǎn)離市中心某些地段由于環(huán)境的綜合滿(mǎn)意度提高，地價(jià)也有上升可能性。高，地價(jià)也有上升可能性。 2.2.不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)地價(jià)支付能力不同不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)地價(jià)

13、支付能力不同 即區(qū)位主體不同，在區(qū)位空間上，所得到預(yù)期即區(qū)位主體不同，在區(qū)位空間上，所得到預(yù)期利潤(rùn)不同。不同類(lèi)型零售業(yè)所能支付的地價(jià)能利潤(rùn)不同。不同類(lèi)型零售業(yè)所能支付的地價(jià)能力，才是決定其區(qū)位選擇的重要因子。力，才是決定其區(qū)位選擇的重要因子。三、三、零售業(yè)空間模型零售業(yè)空間模型 （一）中心區(qū)位模型（一）中心區(qū)位模型（J. A. Quinn） （二）零售業(yè)地域結(jié)構(gòu)模型（二）零售業(yè)地域結(jié)構(gòu)模型 零售業(yè)空間類(lèi)型劃分零售業(yè)空間類(lèi)型劃分 中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 地價(jià)模型地價(jià)模型 零售引力模型零售引力模型 魁因魁因(JAQuinn)繼承了區(qū)位理論的繼承了區(qū)位理論的傳統(tǒng)，從交通成本的角度對(duì)

14、商業(yè)設(shè)施的傳統(tǒng)，從交通成本的角度對(duì)商業(yè)設(shè)施的區(qū)位選擇進(jìn)行了研究，指出區(qū)位選擇進(jìn)行了研究，指出（一）中心區(qū)位模型（一）中心區(qū)位模型（J. A. Quinn）零售區(qū)位空間選擇應(yīng)遵循零售區(qū)位空間選擇應(yīng)遵循3 3個(gè)中心區(qū)位原則個(gè)中心區(qū)位原則 消費(fèi)者呈線(xiàn)狀分布時(shí)，不管該分布是等消費(fèi)者呈線(xiàn)狀分布時(shí)，不管該分布是等距還是非等距，商業(yè)區(qū)位在中間距還是非等距，商業(yè)區(qū)位在中間M M點(diǎn)布局點(diǎn)布局最有利；最有利； 消費(fèi)者沿相互交叉的交通線(xiàn)分布時(shí)，交消費(fèi)者沿相互交叉的交通線(xiàn)分布時(shí)，交叉點(diǎn)或匯集點(diǎn)叉點(diǎn)或匯集點(diǎn)M M是最佳區(qū)位；是最佳區(qū)位； 當(dāng)同等規(guī)模的消費(fèi)者或聚落呈等距面狀當(dāng)同等規(guī)模的消費(fèi)者或聚落呈等距面狀分布時(shí)，中央面

15、分布時(shí)，中央面M M為最佳區(qū)位。為最佳區(qū)位。模型評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià) 不足：僅考慮交通費(fèi)用，過(guò)于簡(jiǎn)單不足：僅考慮交通費(fèi)用，過(guò)于簡(jiǎn)單;僅適僅適用于分析城市形成的初期或發(fā)展水平較用于分析城市形成的初期或發(fā)展水平較低地域的商業(yè)布局低地域的商業(yè)布局 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 演繹出零售區(qū)位布局的基本原則演繹出零售區(qū)位布局的基本原則之一，即交通節(jié)點(diǎn)指向之一，即交通節(jié)點(diǎn)指向1、M.J.Proudfood（1937）的五種類(lèi)型）的五種類(lèi)型: 普勞德福特普勞德福特(MaicolinProudibot)根據(jù)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時(shí)美國(guó)城市商業(yè)的組織類(lèi)型，以商業(yè)地域時(shí)美國(guó)城市商業(yè)的組織類(lèi)型，以商業(yè)地域類(lèi)型劃分的方式建立起了城市零售業(yè)結(jié)構(gòu)類(lèi)型劃分的

16、方式建立起了城市零售業(yè)結(jié)構(gòu)的概念。他將城市零售業(yè)空間劃分成五種的概念。他將城市零售業(yè)空間劃分成五種類(lèi)型：中心商業(yè)區(qū)、外圍商業(yè)區(qū)、主要商類(lèi)型：中心商業(yè)區(qū)、外圍商業(yè)區(qū)、主要商業(yè)街、近鄰商業(yè)街和孤立商店群。業(yè)街、近鄰商業(yè)街和孤立商店群。零售業(yè)空間類(lèi)型劃分零售業(yè)空間類(lèi)型劃分2、B.J.L. Berry（1963）的三大類(lèi)型：）的三大類(lèi)型： 貝瑞貝瑞(BrianJLBerry)在在20世紀(jì)世紀(jì)60年代初根據(jù)普年代初根據(jù)普勞德福特的研究，針對(duì)私人小汽車(chē)的普及化以勞德福特的研究，針對(duì)私人小汽車(chē)的普及化以及高速公路的發(fā)展，對(duì)大都市地區(qū)的商業(yè)地域及高速公路的發(fā)展，對(duì)大都市地區(qū)的商業(yè)地域結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分析，把城市零售

17、業(yè)空間分成三類(lèi)：結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分析，把城市零售業(yè)空間分成三類(lèi)： 第一大類(lèi)型：第一大類(lèi)型：CBD、區(qū)域中心地、社區(qū)中心地、區(qū)域中心地、社區(qū)中心地和近鄰中心地，呈同心圓狀分布；和近鄰中心地，呈同心圓狀分布； 第二大類(lèi)型：傳統(tǒng)的購(gòu)物街、沿主要干線(xiàn)分布第二大類(lèi)型：傳統(tǒng)的購(gòu)物街、沿主要干線(xiàn)分布的商業(yè)地域、在郊區(qū)形成新的帶狀商業(yè)地域、的商業(yè)地域、在郊區(qū)形成新的帶狀商業(yè)地域、高速公路指向的商業(yè)集聚地域，一般呈帶狀分高速公路指向的商業(yè)集聚地域，一般呈帶狀分布；布； 第三大類(lèi)型：專(zhuān)業(yè)化地域第三大類(lèi)型：專(zhuān)業(yè)化地域集聚利益和接觸利集聚利益和接觸利益，如各種類(lèi)型的益，如各種類(lèi)型的“街街”或或“區(qū)區(qū)”等等零售業(yè)空間類(lèi)型劃分

18、零售業(yè)空間類(lèi)型劃分 3、R.L. Davies（1976）對(duì)英國(guó)城市的研究中）對(duì)英國(guó)城市的研究中發(fā)現(xiàn)由于汽車(chē)廣泛使用，商業(yè)中心類(lèi)型具有一發(fā)現(xiàn)由于汽車(chē)廣泛使用，商業(yè)中心類(lèi)型具有一定的帶狀特點(diǎn)；另外，交通工具的改善和普及定的帶狀特點(diǎn)；另外，交通工具的改善和普及使城市商業(yè)中心等級(jí)出現(xiàn)減少或缺失現(xiàn)象。這使城市商業(yè)中心等級(jí)出現(xiàn)減少或缺失現(xiàn)象。這種高瞻遠(yuǎn)矚的預(yù)言對(duì)今后，尤其是當(dāng)代城市商種高瞻遠(yuǎn)矚的預(yù)言對(duì)今后，尤其是當(dāng)代城市商業(yè)規(guī)劃和中心地研究都有十分重要的影響。業(yè)規(guī)劃和中心地研究都有十分重要的影響。 零售業(yè)空間類(lèi)型劃分零售業(yè)空間類(lèi)型劃分1、Horwood 和和Boyce的模型的模型“核心邊緣核心邊緣”（C

19、oreFringe） 郝沃德和鮑伊斯郝沃德和鮑伊斯(EdgarMHorwoodand Rouald凡凡Boyce)在在20世紀(jì)世紀(jì)50年代末提出的年代末提出的CBD結(jié)構(gòu)模型由兩部分組成，即核心部分結(jié)構(gòu)模型由兩部分組成，即核心部分(Core)和和邊緣部分邊緣部分(Frame)。 核心區(qū)：商業(yè)職能及辦公職能核心區(qū)：商業(yè)職能及辦公職能(商務(wù)職能商務(wù)職能) 邊緣區(qū)：職能的地域分化邊緣區(qū)：職能的地域分化 這一模型適合于人口密度不大、土地富裕的發(fā)這一模型適合于人口密度不大、土地富裕的發(fā)達(dá)城市。達(dá)城市。 中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 核心部：各職能呈同心圓狀分布核心部：各職能呈同心圓狀分布 重疊

20、沿交通線(xiàn)呈帶狀分布的商業(yè)區(qū)：等級(jí)由高向重疊沿交通線(xiàn)呈帶狀分布的商業(yè)區(qū)：等級(jí)由高向低，由內(nèi)向外分布；低，由內(nèi)向外分布； 再疊加上特殊專(zhuān)業(yè)化職能地域，形成一個(gè)空間融再疊加上特殊專(zhuān)業(yè)化職能地域，形成一個(gè)空間融合模型；合模型； 形成等級(jí)不同的商業(yè)區(qū)位。形成等級(jí)不同的商業(yè)區(qū)位。2、Davies的一般模型的一般模型中心商業(yè)區(qū)空間融合模型中心商業(yè)區(qū)空間融合模型中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)地價(jià)模型地價(jià)模型 1961年，年，Getis就指出，不同零售企業(yè)在空間上就指出，不同零售企業(yè)在空間上表現(xiàn)為零售業(yè)的銷(xiāo)售量隨著離開(kāi)最高地價(jià)區(qū)位表現(xiàn)為零售業(yè)的銷(xiāo)售量隨著離開(kāi)最高地價(jià)區(qū)位距離的增加而呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)。距離

21、的增加而呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)。 納斯納斯 (NourseNourse) )做了相關(guān)的實(shí)證性研究，他描做了相關(guān)的實(shí)證性研究，他描述了沿購(gòu)物中心某個(gè)方向地價(jià)的變化與零售業(yè)述了沿購(gòu)物中心某個(gè)方向地價(jià)的變化與零售業(yè)類(lèi)型之間的關(guān)系類(lèi)型之間的關(guān)系(如圖如圖4-5)。各種商業(yè)活動(dòng)單位。各種商業(yè)活動(dòng)單位承租能力表現(xiàn)出距離衰減，整體上呈現(xiàn)出類(lèi)似承租能力表現(xiàn)出距離衰減，整體上呈現(xiàn)出類(lèi)似于杜能（于杜能（Thunon）環(huán)的地價(jià)分布圖。由于特）環(huán)的地價(jià)分布圖。由于特殊的潛能，街道拐角表現(xiàn)類(lèi)似與中心區(qū)的地價(jià)殊的潛能，街道拐角表現(xiàn)類(lèi)似與中心區(qū)的地價(jià)模式，表現(xiàn)出地價(jià)空間分布的分形結(jié)構(gòu)。模式，表現(xiàn)出地價(jià)空間分布的分形結(jié)構(gòu)。 B.J.

22、 GarnerB.J. Garner商業(yè)中心等級(jí)地價(jià)模型：商業(yè)中心等級(jí)地價(jià)模型： 19661966年年B.J. GarnerB.J. Garner對(duì)商業(yè)中心的等級(jí)職能與對(duì)商業(yè)中心的等級(jí)職能與地價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了深入研究。指出地價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了深入研究。指出按照地按照地價(jià)的高低，從市場(chǎng)地域的中心到邊緣區(qū)依次分價(jià)的高低，從市場(chǎng)地域的中心到邊緣區(qū)依次分布著區(qū)級(jí)、社區(qū)和鄰里級(jí)商業(yè)中心。布著區(qū)級(jí)、社區(qū)和鄰里級(jí)商業(yè)中心。 城市發(fā)展初期的中心性較低，在交通的交叉部城市發(fā)展初期的中心性較低，在交通的交叉部分布最低等級(jí)的分布最低等級(jí)的鄰里商業(yè)中心。鄰里商業(yè)中心。隨著市場(chǎng)規(guī)模隨著市場(chǎng)規(guī)模的增大，城市中心性增強(qiáng)，

23、競(jìng)標(biāo)能力較高的的增大，城市中心性增強(qiáng)，競(jìng)標(biāo)能力較高的社社區(qū)中心區(qū)中心職能的介入使鄰里中心職能被迫外移。職能的介入使鄰里中心職能被迫外移。同樣的道理，城市中心將逐漸由同樣的道理，城市中心將逐漸由區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)級(jí)商業(yè)中心職能壟斷，以至最后形成職能壟斷，以至最后形成CBDCBD。 因描述了具有不同承租能力的零售商業(yè)活動(dòng)單因描述了具有不同承租能力的零售商業(yè)活動(dòng)單位的空間侵襲、排斥與遷移過(guò)程，位的空間侵襲、排斥與遷移過(guò)程，GarnerGarner的地的地價(jià)模型價(jià)模型具有動(dòng)態(tài)描述能力。具有動(dòng)態(tài)描述能力。地價(jià)模型地價(jià)模型1.1.賴(lài)?yán)ㄙ?lài)?yán)╓.J.Reilly）零售引力法則零售引力法則或斷裂點(diǎn)模型或斷裂點(diǎn)模

24、型 賴(lài)?yán)谡{(diào)查了美國(guó)賴(lài)?yán)谡{(diào)查了美國(guó)150150個(gè)城市的基礎(chǔ)上，歸納出類(lèi)個(gè)城市的基礎(chǔ)上，歸納出類(lèi)似牛頓引力定律的零售引力法則，即當(dāng)在似牛頓引力定律的零售引力法則，即當(dāng)在A A和和B B兩兩城市間存在一個(gè)等級(jí)相對(duì)低的城市間存在一個(gè)等級(jí)相對(duì)低的C C城市，兩城市對(duì)城市，兩城市對(duì)C C城市吸引的零售額的比率與兩城市人口成正比，城市吸引的零售額的比率與兩城市人口成正比，與到與到C C城市的距離比的平方成反比。城市的距離比的平方成反比。零售引力模型零售引力模型 BaBa/Bb=Pa/Pb(Db/Da)/Bb=Pa/Pb(Db/Da)2 2 式中，式中，BaBa表示城市表示城市A A向城市向城市C C吸引

25、的零售吸引的零售額；額；BbBb表示城市表示城市B B向城市向城市C C吸引的零售額；吸引的零售額；PaPa表示城市表示城市A A的人口；的人口；PbPb表示城市表示城市B B的人的人口；口；DaDa表示城市表示城市A A與城市與城市C C的距離；的距離；DbDb表表示城市示城市B B與城市與城市C C的距離。的距離。 當(dāng)城市當(dāng)城市A和和B對(duì)城市對(duì)城市C吸引的零售額相等時(shí)，表吸引的零售額相等時(shí)，表示這一點(diǎn)是城市示這一點(diǎn)是城市A和城市和城市B對(duì)消費(fèi)者吸引的分對(duì)消費(fèi)者吸引的分界點(diǎn)，靠近界點(diǎn)，靠近A城市一側(cè)消費(fèi)由城市一側(cè)消費(fèi)由A城市供給，靠城市供給，靠近近B城市一側(cè)的消費(fèi)由城市一側(cè)的消費(fèi)由B城市供給

26、，得到城市供給，得到斷裂斷裂點(diǎn)公式點(diǎn)公式： DaDa= D /1+= D /1+Pb/Pa Pb/Pa Da a：城市：城市A到斷裂點(diǎn)的距離；到斷裂點(diǎn)的距離；D：城市：城市A、B之之間的距離；間的距離； Pa a：城市：城市A的人口規(guī)模；的人口規(guī)模；Pb b：城市：城市B的人口規(guī)模。的人口規(guī)模。 雷利法則有嚴(yán)格的假設(shè)限制：兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)雷利法則有嚴(yán)格的假設(shè)限制：兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的零售店（區(qū)域）的單位交通成本一性的零售店（區(qū)域）的單位交通成本一致；兩個(gè)商店的競(jìng)爭(zhēng)力相同即商品價(jià)格致；兩個(gè)商店的競(jìng)爭(zhēng)力相同即商品價(jià)格一致，而忽視了交通條件差異、地域價(jià)一致，而忽視了交通條件差異、地域價(jià)格差異等。格差異等。2. 赫夫

27、（赫夫（D.L. Huff）概率引力模型）概率引力模型 赫夫經(jīng)過(guò)實(shí)際研究證實(shí)了在大城市內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行赫夫經(jīng)過(guò)實(shí)際研究證實(shí)了在大城市內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為空間選擇的隨機(jī)性，他提出了與賴(lài)?yán)δＰ筒粸榭臻g選擇的隨機(jī)性，他提出了與賴(lài)?yán)δＰ筒煌母怕室δＰ?。即消費(fèi)者選擇商業(yè)集聚同的概率引力模型。即消費(fèi)者選擇商業(yè)集聚j j的概的概率率, ,等于等于商業(yè)集聚商業(yè)集聚j j對(duì)該消費(fèi)者的吸引力對(duì)該消費(fèi)者的吸引力除以除以可能選可能選擇的所有商業(yè)集聚吸引力之和擇的所有商業(yè)集聚吸引力之和。 P Pijij=(A=(Aj j/d/dijijb b)/ (A)/ (Aj j/d/dijijb b) j=1.n) j=1

28、.n 式中，式中， P Pijij表示表示i i地區(qū)居住的消費(fèi)者選擇地區(qū)居住的消費(fèi)者選擇j j消費(fèi)消費(fèi)中心的概率；中心的概率；A Aj j表示表示j j消費(fèi)中心的魅力，一般用商消費(fèi)中心的魅力，一般用商店的規(guī)模來(lái)表示；店的規(guī)模來(lái)表示；d dijij表示表示i i地區(qū)到地區(qū)到j(luò) j消費(fèi)中心的距消費(fèi)中心的距離；離；b b表示距離指數(shù)（經(jīng)驗(yàn)測(cè)定的指數(shù)）；表示距離指數(shù)（經(jīng)驗(yàn)測(cè)定的指數(shù)）；n n表示消表示消費(fèi)中心的數(shù)量。費(fèi)中心的數(shù)量。零售引力模型零售引力模型 假設(shè)假設(shè)Ci為為i區(qū)消費(fèi)者數(shù)量，那么，區(qū)消費(fèi)者數(shù)量，那么，i區(qū)消費(fèi)者可區(qū)消費(fèi)者可能到能到j(luò)購(gòu)物中心消費(fèi)的期望數(shù)量購(gòu)物中心消費(fèi)的期望數(shù)量Eij為：為：

29、 Eij=PijCi Pij為為i區(qū)的某一個(gè)消費(fèi)者選擇區(qū)的某一個(gè)消費(fèi)者選擇j購(gòu)物中心購(gòu)物的購(gòu)物中心購(gòu)物的概率。概率。 商圈商圈（trading area零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)輻射的零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)輻射的有效空間、領(lǐng)域。）有效空間、領(lǐng)域。）可以這樣界定可以這樣界定： Tj=PijCi（ i=1，2n） Tj為中心為中心j可望能夠以特定商品或服務(wù)而吸引可望能夠以特定商品或服務(wù)而吸引的在既定區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者數(shù)量；的在既定區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者數(shù)量；Pij為梯度區(qū)為梯度區(qū)i內(nèi)的居民前往內(nèi)的居民前往j地購(gòu)物的概率；地購(gòu)物的概率；Ci為既定梯度為既定梯度區(qū)區(qū)i的居民的總量。的居民的總量。 參考文獻(xiàn)：吳小丁參考文獻(xiàn)：吳

30、小丁. 哈夫模型與城市商圈結(jié)構(gòu)哈夫模型與城市商圈結(jié)構(gòu)分析方法分析方法J. 財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì), 2001,(03) . 赫夫模型因?yàn)橐胛粗兞縼?lái)強(qiáng)調(diào)零售設(shè)施的赫夫模型因?yàn)橐胛粗兞縼?lái)強(qiáng)調(diào)零售設(shè)施的差異、交通條件差異，更能體現(xiàn)客觀存在的現(xiàn)差異、交通條件差異，更能體現(xiàn)客觀存在的現(xiàn)實(shí)情況，迎合了零售業(yè)變革的需求。實(shí)情況，迎合了零售業(yè)變革的需求。 他將研究目的地由城鎮(zhèn)推廣至零售設(shè)施，對(duì)理他將研究目的地由城鎮(zhèn)推廣至零售設(shè)施，對(duì)理論研究而言也是一次重大的的思想革新，因而論研究而言也是一次重大的的思想革新，因而不僅較雷利法則更具有應(yīng)用上的普遍性和實(shí)際不僅較雷利法則更具有應(yīng)用上的普遍性和實(shí)際性，從理論發(fā)展角

31、度而言也是對(duì)零售吸引力理性，從理論發(fā)展角度而言也是對(duì)零售吸引力理論的一次巨大推進(jìn)。論的一次巨大推進(jìn)。第三節(jié)服務(wù)業(yè)區(qū)位論第三節(jié)服務(wù)業(yè)區(qū)位論 一、服務(wù)業(yè)的類(lèi)型與區(qū)位特征一、服務(wù)業(yè)的類(lèi)型與區(qū)位特征 二、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的因素分析二、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的因素分析 三、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的理論三、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的理論 一、一、服務(wù)業(yè)的類(lèi)型與區(qū)位特征服務(wù)業(yè)的類(lèi)型與區(qū)位特征 （一）服務(wù)業(yè)概念（一）服務(wù)業(yè)概念 廣義的服務(wù)業(yè)指不直接從事物質(zhì)生產(chǎn)的所有經(jīng)廣義的服務(wù)業(yè)指不直接從事物質(zhì)生產(chǎn)的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即第三產(chǎn)業(yè)；濟(jì)活動(dòng)，即第三產(chǎn)業(yè)； 狹義的服務(wù)業(yè)指為個(gè)人或企業(yè)提供各類(lèi)服務(wù)活狹義的服務(wù)業(yè)指為個(gè)人或企業(yè)提供各類(lèi)服務(wù)活動(dòng)的行業(yè)。

32、包括營(yíng)利性服務(wù)業(yè)和社會(huì)公共性服動(dòng)的行業(yè)。包括營(yíng)利性服務(wù)業(yè)和社會(huì)公共性服務(wù)業(yè)。務(wù)業(yè)。（二）營(yíng)利性服務(wù)業(yè)類(lèi)型及區(qū)位特征（二）營(yíng)利性服務(wù)業(yè)類(lèi)型及區(qū)位特征1.以個(gè)人和家庭為對(duì)象，提供日常服務(wù)活動(dòng)的服以個(gè)人和家庭為對(duì)象，提供日常服務(wù)活動(dòng)的服務(wù)業(yè)。務(wù)業(yè)。 這類(lèi)服務(wù)業(yè)具有零售業(yè)的特征，有各種店鋪組這類(lèi)服務(wù)業(yè)具有零售業(yè)的特征，有各種店鋪組成，如理發(fā)店、美容院、洗衣店、照相館等，成，如理發(fā)店、美容院、洗衣店、照相館等，區(qū)位布局也類(lèi)似于零售業(yè)，盡量接近居民消費(fèi)區(qū)位布局也類(lèi)似于零售業(yè)，盡量接近居民消費(fèi)者。者。2.2.以企業(yè)（或行政機(jī)關(guān)等辦公機(jī)構(gòu)）為對(duì)象，為其以企業(yè)（或行政機(jī)關(guān)等辦公機(jī)構(gòu)）為對(duì)象，為其提供運(yùn)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生

33、的服務(wù)性需求的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。提供運(yùn)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的服務(wù)性需求的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 這類(lèi)服務(wù)業(yè)代表行業(yè)有廣告業(yè)、設(shè)計(jì)業(yè)、信息服這類(lèi)服務(wù)業(yè)代表行業(yè)有廣告業(yè)、設(shè)計(jì)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、復(fù)印和復(fù)印機(jī)維修業(yè)、計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)銷(xiāo)務(wù)業(yè)、復(fù)印和復(fù)印機(jī)維修業(yè)、計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)等。在一定程度上其區(qū)位布局售業(yè)等。在一定程度上其區(qū)位布局類(lèi)似于批發(fā)業(yè)，類(lèi)似于批發(fā)業(yè)，接近居民消費(fèi)者并不重要，而各種辦公機(jī)構(gòu)集中接近居民消費(fèi)者并不重要，而各種辦公機(jī)構(gòu)集中的城市中心區(qū)是最佳區(qū)位候選地。的城市中心區(qū)是最佳區(qū)位候選地。 但不同類(lèi)型服務(wù)業(yè)也有所差異。但不同類(lèi)型服務(wù)業(yè)也有所差異。3.3.具有辦公機(jī)構(gòu)性質(zhì)功能的服務(wù)業(yè)。具有辦公機(jī)構(gòu)性質(zhì)功能的服務(wù)業(yè)。 這類(lèi)服

34、務(wù)業(yè)主要是行使各種管理職能，如企業(yè)的管理這類(lèi)服務(wù)業(yè)主要是行使各種管理職能，如企業(yè)的管理部門(mén)等。這類(lèi)服務(wù)業(yè)區(qū)位特點(diǎn)與第二類(lèi)相似，部門(mén)等。這類(lèi)服務(wù)業(yè)區(qū)位特點(diǎn)與第二類(lèi)相似，主要在主要在中心區(qū)布局。中心區(qū)布局。 其中，發(fā)揮著管理職能的業(yè)務(wù)中心和辦公機(jī)構(gòu)，如企其中，發(fā)揮著管理職能的業(yè)務(wù)中心和辦公機(jī)構(gòu)，如企業(yè)管理總部等，向心性極強(qiáng)；而企業(yè)的子公司和部門(mén)業(yè)管理總部等，向心性極強(qiáng)；而企業(yè)的子公司和部門(mén)中心多布局于城市的次級(jí)中心區(qū)；從外部支援企業(yè)活中心多布局于城市的次級(jí)中心區(qū)；從外部支援企業(yè)活動(dòng)的金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等行業(yè)也具有極強(qiáng)的向心性。動(dòng)的金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等行業(yè)也具有極強(qiáng)的向心性。二、二、服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的因素分析服務(wù)業(yè)區(qū)位選擇的因素分析( (一一) ) 服務(wù)企業(yè)對(duì)不同城市的選擇服務(wù)企業(yè)對(duì)不同城市的選擇( (二二) ) 服務(wù)企業(yè)對(duì)城市內(nèi)特定區(qū)域的選擇服務(wù)企業(yè)對(duì)城市內(nèi)特定區(qū)域的選擇( (三三) ) 服務(wù)企業(yè)對(duì)具體區(qū)位地