房地產價格評估

1、第四章 房地產價格評估 第一節(jié) 房地產價格評估概述 第二節(jié) 房地產價格的成本法評估 第三節(jié) 房地產價格的市場法評估 第四節(jié) 房地產價格的收益法評估 第五節(jié) 房地產價格的假設開發(fā)法評估 第六節(jié) 在建工程評估第四章 房地產價格評估 第一節(jié) 房地產價格評估概述 一、房地產的概念3土地的分類：土地的分類：按自然形態(tài)：山地丘陵地臺地平原4 2002年1月25日，武漢外灘花園被爆破，3秒鐘3億元灰飛煙滅5建筑結構建筑結構鋼結構鋼筋混凝土結構磚混結構磚木結構其他結構6實物區(qū)位權益78n土地使用權出讓年限注意：轉讓土地使用權后，新的使用者使用年限將低于國家規(guī)定年限注意：轉讓土地使用權后，新的使用者使用年限將低

2、于國家規(guī)定年限。910不動產土地非房建筑物與土地未分離的農作物、林木等建筑物n不動產的范疇（四）不動產的概念二、房地產的特點 （一） 不可移動性（位置固定性）（二）耐用（耗）性（三）異質性（差異性、個別性）（四）高價值型（五）供給有限性（區(qū)域性）（六）投資與消費雙重性（七）房地產實體構成的二元性三、房地產的類型（一）居住類房地產（二）商業(yè)類房地產（三）休閑類房地產（四）公共事業(yè)類房地產（五）工業(yè)類房地產四、房地產的描述方法四、房地產的描述方法（一）位置（坐落）、四至、形狀（二）面積大?。ㄈ┙ㄖ飳訑?shù)和高度（四）建筑結構（五）建筑裝修、附屬設備（六）建筑物的建成年月、建筑質量維護保養(yǎng)狀況、采光

3、、通風、隔音、隔熱等（七）建筑外觀及平面格局（八）利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設計要求（九）房地產產權狀況（十）土地的地質基礎狀況、地上基礎設施改良狀況五、房地產價格評估的理論基礎 （一）地租理論151617 為了得到最大效用，不論地租多高，消費者都要盡可能多的供給土地。 所以，消費者的土地供給曲線是一條垂線。 供給完全沒有彈性。土地供給曲線QQR018QQR0土地的市場供給曲線l 所有單個土地所有者的供給曲線的橫向加總。l 仍然是垂直的。19土地的使用價格 地租的決定l 地租的高低完全取決于土地的需求。 需求增加，地租上漲。 需求減少，地租下跌。 例如：城市中心地帶和郊區(qū)的地租差異。 QR0QD1DD2R

4、1R020（二）土地價格理論 V = ai/(1+r)i 六、房地產價格的構成 (一）土地價格的構成（二）建筑物價格的構成（三）房地產價格的構成七、房地產價格種類七、房地產價格種類（一）土地價格的種類1.市場價格、市場價值2.土地所有權價格、土地使用權價格3.基準地價、標定低價4.課稅價格、征用價格、抵押價格5.總價格、單位價格、樓面地價6.評估價格25（二）房地產價格的種類1、商品房價格、經濟適用住房價格2、標準價、成本價3、廉租金、準成本（福利）租金、成本（標準）租金、市場（理論）租金26土地總面積土地總面積建筑總面積建筑總面積容積率增加容積率增加容積率容積率= =建筑總面積建筑總面積/

5、/土地總面積土地總面積土地總價土地總價= =土地單價土地單價土地總面積土地總面積總價格總價格= =單位價格單位價格建筑總面積建筑總面積樓面地價樓面地價= =土地總價土地總價/ /建筑總面積建筑總面積 = =土地單價土地單價土地總面積土地總面積/ /建筑總面積建筑總面積 = =土地單價土地單價/ /容積率容積率27 香港香港11081108平方公里的土地上，生活著平方公里的土地上，生活著707707萬人。他們頂著萬人。他們頂著世界最密集的天際線，也承受著世界最沉重的房價負擔。世界最密集的天際線，也承受著世界最沉重的房價負擔。28 在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土

6、地單價更能反映土地價格水平的高低。更能反映土地價格水平的高低。 投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應選擇哪一幅土地進行投資更為經濟?29 1)1)甲地樓面地價甲地樓面地價=1000/5=200(=1000/5=200(元元/ /平方平方米米) ) 2)2)乙地樓面地價乙地樓面地價=800/3=269(=800/3=269(元元/ /平方米平方米) ) 從投資的經濟性角度出發(fā)，投資者應投資從投資的經濟性角度出發(fā)，投資者應投資購買甲地購買甲地 30 容積率容積率= =建筑總面積建筑總面積/ /總

7、用地面積總用地面積 建筑密度建筑密度= =建筑物基底的總面積建筑物基底的總面積/ /總用地面總用地面積積 比如一塊地為10000平方米，其中5層建筑占地3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。 而容積率=5*3000/10000=1.5 31 1 1平方米占地上，蓋平方米占地上，蓋1 1平方米的房子，如果平方米的房子，如果是一層，容積率是是一層，容積率是1 1，如果是，如果是2 2層，容積率層，容積率是是2 2。也就是說容積率與樓的層數(shù)有關系，。也就是說容積率與樓的層數(shù)有關系，層數(shù)越高，則容積率就越大層數(shù)越高，則容積率就越大32 八、影響房地產價格的因素八、影響房

8、地產價格的因素 影響房地產價格和評估價值的因素歸納為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。1、一般因素一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內所有房地產價格和評估價值的一般的、普遍的、共同的因素。社會因素經濟因素 制度及政策因素 1、土地使用制度、住房制度、地價制度。、土地使用制度、住房制度、地價制度。2、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃；、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃；3、房地產稅制和信貸政策等。、房地產稅制和信貸政策等。33 20092009年年1111月月7 7日中央電視臺新聞頻道日中央電視臺新聞頻道 “廣東番禺新建垃圾焚燒發(fā)電廠廣東番禺新建垃圾焚燒發(fā)電廠 選址引爭議選址引爭議 ”342 2、區(qū)域因素、區(qū)域因素 區(qū)域因素

9、是指某一特定的區(qū)域內的自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合所產生的區(qū)域性特性。主要包括：商業(yè)、服務繁華程度、道路通達、交通便捷、城市設施狀況、環(huán)境狀況等。353 3、個別因素、個別因素 土地的個別因素土地的個別因素建筑物的個別因素建筑物的個別因素1、面積、結構、材料；、面積、結構、材料；2、設計、設備、設計、設備是否良好；是否良好；3、施工質量；、施工質量；4、法律限制；、法律限制；5、建筑物是否與環(huán)境協(xié)調；朝向和樓層、建筑物是否與環(huán)境協(xié)調；朝向和樓層區(qū)位因素、區(qū)位因素、面積大小、形狀、地勢、面積大小、形狀、地勢、地質、地質、容積率、用途、土地使用期限容積率、用途、土地使用期限36 合法原則

10、的具體要求是：（1）在估價時必須確認估價對象具有合法的產權。（2）要求估價時所涉及的估價對象的（假定或當前）利用方式（包括用途、容積率等）必須是合法的。（3）如果涉及估價對象的交易或處分方式，也必須是合法的。 38 某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300300萬元，用萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500500萬元，用于工業(yè)廠萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為房開發(fā)時的價值為280280萬元。城市規(guī)劃確認該土地萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應評估為可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應評估為300300萬元。這體現(xiàn)了房

11、地產評估的萬元。這體現(xiàn)了房地產評估的( )( ) a.供求原則 b.替代原則 c.最佳使用原則 d.貢獻原則十、房地產估價的程序明確估價基本事項擬定估價項目的工作方案搜集估價所需資料實地查勘估價對象進行最佳利用分析選定估價方法并進行估算 確定估價結果 撰寫估價報告 40v( (一）明確房地產評估基本事項一）明確房地產評估基本事項l房地產轉讓，房地產抵押，房地產典當，房地產保險和損害賠償，房地產課稅，房地產征用拆遷補償，處理房地產糾紛和有關法律訴訟，企業(yè)合資、合作、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算等。 u1.明確評估目的41l明確評估對象類別u2.明確評估對象從實物角度

12、來看房地產有土地、建筑物和房地等三種類別，具體又可分從實物角度來看房地產有土地、建筑物和房地等三種類別，具體又可分為以下幾種情況：為以下幾種情況：（1）空地；（2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；（3）地上建筑物；（4）土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；（5）在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；（6）未來狀況下的房地產；（7）已經消失的房地產；（8）現(xiàn)在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分，如后來增加的裝修；（9）房地產局部，如某幢公寓中的某套房；（10）包含有其他資產的房地產；（11）作為企業(yè)整體的一部分的房地產。v( (一）明確房地產評估基本事項一）明確房地產

13、評估基本事項42l明確評估對象類別u明確評估對象l明確評估對象實體狀況房地產的用途（如工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、農業(yè)建筑、公共建筑、住宅建筑等）；土地面積、土地形狀、臨街狀態(tài)、土地開發(fā)程度、地質、地形及水文狀況；建筑物的建筑結構（如鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構等）、建筑面積、層數(shù)、朝向、平面布局、工程質量、新舊程度、裝修和室內外的設施等。v( (一）明確房地產評估基本事項一）明確房地產評估基本事項43l明確評估對象類別u明確評估對象l明確評估對象實體狀況l明確評估對象產權狀況土地使用權性質（如國有土地使用權或集體土地使用權、劃撥土地使用權或出讓土地使用權等）、權屬（如獨立土地

14、使用權或共享土地使用權等）、土地使用權年限建筑物權屬（如所有權或使用權、獨立所有權或共享所有權等）評估對象設定的其他權利狀況等v( (一）明確房地產評估基本事項一）明確房地產評估基本事項44l市場價值u明確價值類型l市場價值以外的價值v( (一）明確房地產評估基本事項一）明確房地產評估基本事項45l選擇現(xiàn)在某個日期u明確評估基準日l選擇過去某個日期l選擇將來某個日期v( (一）明確房地產評估基本事項一）明確房地產評估基本事項46v（二）擬定估價項目的工作方案（二）擬定估價項目的工作方案l根據評估任務量的大小、性質及評估工作的難易程度，合理確定投入多少人力參加評估。在安排評估人員時，應充分考慮評

15、估人員的專長。u確定評估投入的人員47l在與委托人共同商定的評估作業(yè)日期內，合理確定評估工作步驟和進行時間進度安排，具體方法可采用線條圖或網絡計劃技術。 u確定評估作業(yè)步驟及進度安排v（二）擬定估價項目的工作方案（二）擬定估價項目的工作方案48l根據評估工作的地點、評估人員的多少、評估工作時間的長短等合理安排評估所需經費，做到既滿足需要，又節(jié)省資金。u確定評估作業(yè)所需經費預算v（二）擬定評估作業(yè)方案（二）擬定評估作業(yè)方案49l工業(yè)化和城市化狀況、房地產制度、土地使用權出讓方式、稅收政策、經濟發(fā)展速度、財政金融狀況、利率水平、匯率水平等。 u對房地產價格具有普遍影響的資料（三）搜集評估所需資料（

16、三）搜集評估所需資料50v（三）搜集評估所需資料（三）搜集評估所需資料l地區(qū)的人口數(shù)量和質量、家庭結構、城市發(fā)展和建設規(guī)劃、房地產供求狀況、居民收入和消費水平、工資水平、物價水平、就業(yè)狀況等。u對評估對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料51v（三）搜集評估所需資料（三）搜集評估所需資料l房地產所在區(qū)域的繁華程度、交通通達程度、交通便捷程度、環(huán)境質量、基礎設施和公共設施狀況等。u對評估對象所在區(qū)域的房地產價格有影響的資料52l反映土地狀況的資料包括土地的區(qū)位、面積、臨街狀況、土地形狀、地形、地勢、容積率、土地使用權年限等；l反映建筑物狀況的資料包括建筑物的面積、建筑結構、施工質量、裝修水平、新舊

17、程度、設備狀況、周邊環(huán)境等。u反映評估對象狀況的資料v（三）搜集評估所需資料（三）搜集評估所需資料53v（四）實地勘察評估對象（四）實地勘察評估對象l查明評估對象房地產具體的具體坐落位置（如區(qū)街號）、四至、與相鄰建筑物（或土地）及道路的關系，還要觀察附近的建筑布局、道路及交通狀況、綠化及衛(wèi)生狀況、地形及地勢狀況、日照及通風狀況，如果評估對象是商業(yè)房地產還應對周邊商業(yè)繁華狀況進行調查了解。u勘查房地產的位置及周圍環(huán)境54l查實評估對象房地產的實際用途，看其用途、權利狀況是否與規(guī)定相一致，要查明建筑物的結構、建成時間、新舊程度、完損等級、裝修狀況、設備狀況，了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業(yè)面

18、積等。u勘查房地產使用狀況v（四）實地勘察評估對象（四）實地勘察評估對象55v（六）選定估價方法并進行估算（六）選定估價方法并進行估算v（八）撰寫估價報告（八）撰寫估價報告v（五）進行最佳利用分析（五）進行最佳利用分析v（七）確定估價結果（七）確定估價結果56v一、成本法理論一、成本法理論 u（一）成本法的基本原理l成本法，也稱累積法，或承包商法，是通過估測備評估房地產的重新構建成本，然后扣除各種貶值，以確定評估對象房地產價值的評估思路和技術方法。u成本法適用的條件成本途徑適用的條件是房地產的重新構建成本費用及各種貶值能夠量化。第二節(jié) 房地產價格的成本法評估57v成本法的基本思路成本法的基本思

19、路 u成本途徑適用的對象l成本途徑適用的對象是新開發(fā)的房地產、非收益性房地產、很少發(fā)生交易的房地產，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等具有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產。58v成本法的基本思路成本法的基本思路 u成本途徑適用的對象l由于土地的價格主要取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，土地取得和開發(fā)成本加利稅并不一定能客觀反映其市場價值。所以，成本途徑在土地評估中應用范圍受到一定限制。二、重置成本估算（一）重置成本的構成（二）重置成本估算方法1、工料測量法2、分部分項法3、單位

20、比較法4.指數(shù)調整法（三）土地（重置）價格估算1.土地使用權的成本構成土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益 64v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 l房地產的重置成本通常包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售稅費等。u土地取得成本 65v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 u土地取得成本（通過征用農地取得土地 ） l土地取得成本包括：農地征用費和土地使用權出讓金。土地取得成本應按國家和當?shù)卣?guī)定征地補償標準和土地出讓金標準計算。66v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 u土地取得成本（通過城市房屋拆遷取得土地 ） l土地取得成

21、本包括：房屋拆遷補償安置費和土地使用權出讓金。土地取得成本應按國家和當?shù)卣?guī)定拆遷安置補償費標準和土地出讓金標準計算。67v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 u土地取得成本（通過市場交易取得土地 ） l土地取得成本包括：土地價款和買地繳納的稅費（手續(xù)費、契稅等）。土地取得成本可按實際支出額或通過與類似土地進行比較分析后確定。68v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 u開發(fā)成本 69v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 u開發(fā)成本（勘察設計及前期工程費 ）l包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計及場地臨時用水、用電及場地平整等工程前期所發(fā)生的費用。前期工程費用可按工程設計預算計算

22、或以建筑安裝工程費用為基數(shù)采用比率的方法來確定。 70v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 u開發(fā)成本（基礎及配套設施建設費 ）l包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的建設及非經營性配套工程費用?；A設施建設費應按國家和地方政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標計算；配套設施建設費一般依據詳細規(guī)劃和施工圖預算計算，如果有完整的建筑工程決算資料，可通過對原工程決算數(shù)進行調整修正后確定；71v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 u開發(fā)成本（公共事業(yè)配套費 ）l主要包括公共建筑配套費、公共交通配套費、綠化費、自來水建設費、污水處理建設費、供電建設費、煤氣建設費等。根據國家和地方政府規(guī)

23、定的費用標準計算。72v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 u開發(fā)成本（建筑安裝工程費 ）l這部分費用是開發(fā)商（建設單位）向承包商（施工單位）支付的工程款，包括承包商的直接費、間接費、利潤和稅金等。建筑安裝工程費一般按施工圖預算計算，如果有完整的建筑工程決算資料，可通過價格指數(shù)調整或采用其他方法通過對原工程決算數(shù)進行調整修正后確定；也可以采用與類似單位工程造價比較的思路確定。73v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 u管理費用 l管理費用包括開發(fā)商管理人員的工資、辦公費、差旅費等?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以一定的比率計算。74v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 u投

24、資利息 l以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和為基數(shù)計算投資利息。利息率應選擇評估基準日建設銀行基本建設貸款的利率，如果選擇一年期貸款利率，則用復利計息；如果選擇與項目建設期相同期限的貸款利率，則采用單利計息。土地取得成本的計息期一般為整個開發(fā)建設期；開發(fā)成本和管理費用的計息期一般為開發(fā)建設期的一半。 75v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 u開發(fā)利潤 l開發(fā)利潤是在正常情況下開發(fā)商所能獲得的平均利潤。開發(fā)利潤通常以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和為基數(shù)按房地產行業(yè)開發(fā)同類房地產平均利潤率水平計算。76v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 u銷售稅費 l銷售費用，包括廣告宣

25、傳、銷售代理費等。按房地產售價的一定比例計算。 l銷售稅金及附加：包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。按稅法規(guī)定的有關規(guī)定計算。 l其他銷售稅費：包括由賣方承擔的印花稅、交易手續(xù)費等。按稅法及政府的有關規(guī)定計算。 待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得用成本法進行評估，有關數(shù)據資料如下：土地取得費（含拆遷補償、安置費和耕地占用稅等）為8萬元/畝，土地開發(fā)費1.5億元/平方公里，當?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸利率10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%，試估算該地產的公平市場價值。 78v房地產重置成本的估測

26、房地產重置成本的估測 例 某鋼筋混凝土結構建筑物，已使用10年。經調查測算，重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的投資額為950萬元，其中，土地取得成本為300萬元，建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入，管理費用為投資額的3%，基本建設貸款年利率為6%，總投資利潤率為20%，銷售稅費為55萬元。試計算該建筑物的重置成本。79v房地產重置成本的估測房地產重置成本的估測 解：土地取得成本=300萬元 開發(fā)成本=950300=650（萬元） 管理費用=9503%=28.5（萬元） 投資利息=300（1+8%）21+65060%（1+8%）1.51+65040%（1+8%

27、）0.51=107.84（萬元） 開發(fā)利潤=95020%=190（萬元） 銷售稅費=55萬元 重置成本=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 =300+650+28.5+107.84+190+55=1331.34（萬元）80v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 80使用年限法 估測方法 觀察法 81v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 尚可使用年限已使用年限尚可使用年限成新率l使用年限法82v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 l使用年限法82已使用年限已使用年限尚可使用年限尚可使用年限83v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測

28、l使用年限法83已使用年限已使用年限尚可使用年限尚可使用年限名義已使用年限名義已使用年限實際已使用年限實際已使用年限84v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 84v尚可使用年限尚可使用年限 總使用年限實際已使用年限總使用年限實際已使用年限總總使使用用年年限限建筑物耐用年限建筑物折舊年限政府部門建筑物壽命年限資料同類建筑物經濟壽命資料鋼混結構耐用年限生產用房50年受腐蝕生產用房35年非生產用房60年（原建設部）85v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 v尚可使用年限尚可使用年限 總使用年限實際已使用年限總使用年限實際已使用年限總總使使用用年年限限建筑物耐用年限建筑物折舊年限政

29、府部門建筑物壽命年限資料同類建筑物經濟壽命資料房屋折舊年限房屋折舊年限生產用房生產用房 30-4030-40年年 受腐蝕生產用房受腐蝕生產用房 20-2520-25年年 受強腐蝕生產用房受強腐蝕生產用房10-1510-15年年 非生產用房非生產用房 35-4535-45年年 簡易房簡易房 8-108-10年年（所得稅法）（所得稅法）86v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 v尚可使用年限尚可使用年限 總使用年限實際已使用年限總使用年限實際已使用年限總總使使用用年年限限建筑物耐用年限建筑物折舊年限政府部門建筑物壽命年限資料同類建筑物經濟壽命資料我國的住宅壽命平均為我國的住宅壽命平均為3

30、030多年，而發(fā)達國家一多年，而發(fā)達國家一般都超過般都超過7070年。年。（住房與城鄉(xiāng)建設部?。ㄗ》颗c城鄉(xiāng)建設部住宅產業(yè)化促進中心產業(yè)宅產業(yè)化促進中心產業(yè)發(fā)展處處長劉美霞發(fā)展處處長劉美霞）87v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 v尚可使用年限尚可使用年限 總使用年限實際已使用年限總使用年限實際已使用年限總使用年限 參考有關建筑物壽命年限資料考慮評估對象的建造質量考慮評估對象的使用、維修保養(yǎng)情況88v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 88v尚可使用年限尚可使用年限 評估師執(zhí)業(yè)判斷確定尚可使用年限89v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 v尚可使用年限尚可使用年限

31、 建筑物大修理、更新改造對尚可使用年限有何影響？90v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分91v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 91 把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分925.4 5.4 成本途徑在房地產評估中的應用成本途徑在房地產評估中的應用v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 92 把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分92地基基礎梁梁柱柱樓板樓板935.4 5.4 成本途徑在房地產評估中的應用成本途徑在房地產評估中的應用v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 93 把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分93外部裝

32、修外部裝修內部裝修內部裝修945.4 5.4 成本途徑在房地產評估中的應用成本途徑在房地產評估中的應用v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 94 把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分95v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準96v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準房屋完損等極評定標準完好房，成新率為-基本完好房，成新率為-一般損壞房，成新率為-嚴重損壞房，成新率在以下危險房，殘值97v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 把

33、建筑物分為結構、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準評估師對每部分不同項目分別打分98v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準評估師對每部分不同項目分別打分依靠評估人員的執(zhí)業(yè)判斷v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 99 把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準評估師對每部分不同項目分別打分對三部分得分加權平均確定成新率100v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準評估師對每部分不同項目分別打分對三部

34、分得分加權平均確定成新率依據結構、裝修、設備各部分價值在整個建筑物中所占比重大小確定權重101v房地產實體性貶值的估測房地產實體性貶值的估測 把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分劃分建筑物不同的成新率評分標準評估師對每部分不同項目分別打分對三部分得分加權平均確定成新率成新率=（結構部分合計得分G裝修部分合計得分設備部分合計得分B）/1001022022年7月3日星期日102102建筑名稱建筑名稱結構類型結構類型建造建造年份年份層數(shù)層數(shù)建筑面建筑面積積部分部分序號序號項目項目評分評分評分依據評分依據結結構構部部分分1 1地基基礎地基基礎2 2承重構件承重構件3 3非承重墻非承重墻4 4屋面屋面5

35、 5樓地面樓地面6 6（1+2+3+4+51+2+3+4+5）GG裝裝修修部部分分7 7門窗門窗8 8外裝修外裝修9 9內裝修內裝修1010頂棚頂棚1111細木裝修細木裝修房屋建筑物成新率評定表1032022年7月3日星期日房屋建筑物成新率評定表建筑建筑名稱名稱辦公樓辦公樓結構結構類型類型磚混磚混建造建造年份年份20042004年年層數(shù)層數(shù)4 4層層建筑建筑面積面積500500平方平方米米分部分部序號序號項目項目評分評分 評分依據評分依據結結構構部部分分1 1地基基礎地基基礎2424完好，無任何下沉，有足夠承載力完好，無任何下沉，有足夠承載力2 2承重構件承重構件2424墻體、樓板、屋面板、梁

36、等完好墻體、樓板、屋面板、梁等完好3 3非承重墻非承重墻1414平直完好，無傾斜平直完好，無傾斜4 4屋面屋面1919完好平整，不滲漏完好平整，不滲漏5 5樓地面樓地面1414整體面層平整牢固，無裂縫、起砂整體面層平整牢固，無裂縫、起砂6 6（1+2+3+4+51+2+3+4+5）G G（0.750.75）71.2571.25裝裝修修部部分分7 7門窗門窗2424開關靈活、完整無損開關靈活、完整無損8 8外裝飾外裝飾1919完整、牢固、無裂縫、空鼓完整、牢固、無裂縫、空鼓9 9內裝飾內裝飾1919完整、無破損完整、無破損1010頂棚頂棚1818完整、無破損完整、無破損1111細木裝修細木裝修1

37、313完整牢固、油漆完好完整牢固、油漆完好1212（7+8+9+10+117+8+9+10+11） S S（0.120.12）11.1611.16設設備備部部分分1313水衛(wèi)水衛(wèi)3838上下水通暢、器具齊全、無銹蝕上下水通暢、器具齊全、無銹蝕1414電氣照明電氣照明2323線路裝置完好、牢固、絕緣線路裝置完好、牢固、絕緣1515暖氣暖氣3333設備管道完好，使用正常設備管道完好，使用正常1616（13+14+1513+14+15） B B（0.130.13）12.2212.22 總計（總計（6+12+166+12+16）94.6394.63成新率成新率94.63%94.63%104v房地產功能

38、性貶值的估測房地產功能性貶值的估測 房地產功能性貶值產生的原因建筑工藝改進技術革新建筑設計理念更新與科技進步有關與科技進步有關105v房地產功能性貶值的估測房地產功能性貶值的估測 房地產功能性貶值產生的表現(xiàn)建筑物的內外布局落后建筑物的建筑風格落后建筑物裝修和設備陳舊落后建筑物不能滿足現(xiàn)實生產、經營或居住的需要，使其價值降低106v房地產功能性貶值的估測房地產功能性貶值的估測 房地產功能性貶值產生的估測方法修復費用法修復原有功能使其能夠滿足現(xiàn)實需要，所花費的修復費用相當于功能性貶值額107v房地產功能性貶值的估測房地產功能性貶值的估測 房地產功能性貶值產生的估測方法修復費用法市價比較法將功能落后

39、的房地產與建造成本、新舊程度、外部環(huán)境等因素基本相同的房地產交易價格進行比較，交易價格之間的差額便是功能性貶值108v房地產功能性貶值的估測房地產功能性貶值的估測 房地產功能性貶值產生的估測方法修復費用法市價比較法綜合分析法與房地產的實體性貶值一起考慮，確定包括功能貶值因素在內的綜合成新率109v房地產經濟性貶值的估測房地產經濟性貶值的估測 房地產經濟性貶值產生的原因宏觀經濟環(huán)境宏觀經濟環(huán)境市場競爭市場競爭外界因素影響外界因素影響房地產制度及政策房地產制度及政策稅收政策稅收政策交通管制交通管制自然環(huán)境自然環(huán)境人口因素人口因素心理因素心理因素110v房地產經濟性貶值的估測房地產經濟性貶值的估測

40、房地產經濟性貶值產生的表現(xiàn)l建筑物的利用率下降，收益損失，導致其價值降低111v房地產經濟性貶值的估測房地產經濟性貶值的估測 房地產經濟性貶值產生的估測方法市價比較法市價比較法與外部條件沒有發(fā)生變化前相同的房地產交易價格進行比較，二者交易價格之間的差額即為經濟性貶值112v房地產經濟性貶值的估測房地產經濟性貶值的估測 房地產經濟性貶值產生的估測方法市價比較法市價比較法收益損失折現(xiàn)法收益損失折現(xiàn)法對于收益性房地產可用房地產未來收益凈損失額折現(xiàn)的方法估測經濟性貶值113v房地產經濟性貶值的估測房地產經濟性貶值的估測 房地產經濟性貶值產生的估測方法市價比較法市價比較法收益損失折現(xiàn)法收益損失折現(xiàn)法綜合

41、分析法綜合分析法與實體性貶值、功能性貶值一起考慮估測綜合成新率114v房地產價值的估測房地產價值的估測 土地價值的估測土地評估值=土地重置成本土地經濟性貶值115v房地產價值的估測房地產價值的估測 建筑物價值的估測建筑物評估值=建筑物重置成本建筑物貶值116v房地產價值的估測房地產價值的估測 房地價值的估測房地評估值=土地評估值+建筑物評估值房地評估值=房地產重置成本建筑物貶值第三節(jié) 房地產價格的市場法評估一、 比較法基本原理二、市場比較法估價步驟 1. 搜集交易實例 2. 選取可比交易實例 3. 建立價格可比基礎 4. 進行交易情況修正 5. 進行交易日期修正 6. 進行區(qū)域因素修正 7.

42、進行個別因素修正年限修正系數(shù)為:1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n 8. 確定比準價格 118市場售價類比法 基準地價修正法 市場租金倍數(shù)法 119l市場售價類比法是將評估對象的房地產與在近期交易的同類房地產進行比較，并根據類似房地產的交易價格，經過因素修正得出評估對象房地產價值的評估方法。 v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的基本含義120l具備發(fā)育完善的房地產市場l能夠收集到相類似房地產交易資料v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的適用條件121l具有交易性的房地產，如房地產開發(fā)用地、商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。v市場售價類比法市場

43、售價類比法u市場售價類比法的適用對象122v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估公式l評估價值=參照物交易價格交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)100100100100（）（）（）（）參照物價格評估價值123v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l廣泛搜集交易資料124v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l廣泛搜集交易資料（內容）包括房地產坐落位置、用途、交易價格、交易日期、交易雙方的基本情況、建筑物的結構、設備及裝修情況、建筑物建造質量及新舊程度、基礎設施狀況、周圍環(huán)境以及市場狀況等。 125v市場售價類比法

44、市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l廣泛搜集交易資料（途徑）政府有關部門關于房地產交易的資料；各種報刊上有關房地產交易的廣告；同行之間相互提供經手的交易實例資料；與房地產銷售、中介人員洽談以獲得有關資料；其他途徑。 126v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l 選擇可供比較的交易實例作為參照物 O參照物的選取應注意以下幾點：區(qū)域相同，或是土地級別相同；用途相同；建筑結構相同；建筑規(guī)模相當；權利性質相同；實體特征相接近；交易類型與評估目的相吻合；交易日期與評估基準日接近；正常交易價格，或可修正為正常交易價格；一般為3個以上。127v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價

45、類比法的評估步驟l 進行市場交易情況修正 正常價格正常價格= =參照物交易價格參照物交易價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 參照物交易情況值正常交易情況值修正系數(shù)100128v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l 進行區(qū)域因素修正 評估對象房地產區(qū)域狀態(tài)下的價格評估對象房地產區(qū)域狀態(tài)下的價格= =參照物交易價格參照物交易價格區(qū)區(qū)域因素修正系數(shù)域因素修正系數(shù) 參照物區(qū)域因素值評估對象區(qū)域因素值（）修正系數(shù)100129v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l 進行區(qū)域因素修正 區(qū)區(qū) 域因素域因素權重權重評估對象評估對象參照物參照物A A參照物參照物B B參照

46、物參照物CC因素因素1 1F F1 1因素因素2 2F F2 2因素因素3 3F F3 3因素因素n nF Fn n綜合綜合1 1130v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l 進行區(qū)域因素修正 區(qū)區(qū) 域因素域因素權重權重評估對象評估對象參照物參照物A A參照物參照物B B參照物參照物CC商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度0.150.15100100道路通達度道路通達度0.080.08100100交通便捷度交通便捷度0.120.12100100離市中心距離離市中心距離0.140.14100100離交通設施距離離交通設施距離0.060.06100100自然環(huán)境狀況自然環(huán)境狀況0.120.12

47、100100人文環(huán)境狀況人文環(huán)境狀況0.100.10100100基礎設施狀況基礎設施狀況0.100.10100100公共設施狀況公共設施狀況0.130.13100100綜綜 合合1 1100100131v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l 進行區(qū)域因素修正 區(qū)區(qū) 域因素域因素權重權重評估對象評估對象參照物參照物A A參照物參照物B B參照物參照物CC商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度0.150.151001001031031001009898道路通達度道路通達度0.080.08100100100100100100100100交通便捷度交通便捷度0.120.121001001011011

48、001009797離市中心距離離市中心距離0.140.141001001021021001009595離交通設施距離離交通設施距離0.060.061001009898100100101101自然環(huán)境狀況自然環(huán)境狀況0.120.121001001021021001009797人文環(huán)境狀況人文環(huán)境狀況0.100.101001001031031001009898基礎設施狀況基礎設施狀況0.100.101001001011011001009999公共設施狀況公共設施狀況0.130.131001001051051001009696綜綜 合合1 110010010210210010097.597.5132

49、9804. 0102100）（區(qū)域因素修正系數(shù)參照物A0256. 197.5100）（區(qū)域因素修正系數(shù)參照物C1100100）（區(qū)域因素修正系數(shù)參照物B133v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l進行個別因素修正 評估對象房地產自身狀態(tài)下的價格評估對象房地產自身狀態(tài)下的價格= =參照物交易價格參照物交易價格個個別因素修正系數(shù)別因素修正系數(shù) 參照物個別因素值評估對象個別因素值（）修正系數(shù)100134v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l 進行區(qū)域因素修正 個別因素個別因素權重權重評估對象評估對象參照物參照物A A參照物參照物B B參照物參照物CC因素因素1

50、 1F F1 1因素因素2 2F F2 2因素因素3 3F F3 3因素因素n nF Fn n綜合綜合1 1135v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l進行個別因素修正 （土地使用年限修正）（土地使用年限修正）111 111 Nnrry136【例】評估對象土地使用年限為30年，參照物土地使用年限為20年，土地預期投資收益率為8%，確定土地年限修正系數(shù)。 1446. 1%8111 %8111 2030y137v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l進行個別因素修正 （容積率修正）（容積率修正）容積率是某宗土地上建筑物的總建筑面積與用地面積的比率。即：容積率=

51、總建筑面積/用地面積參照物容積率地價指數(shù)數(shù)評估對象容積率地價指 y138【例】評估對象土地的容積率為2，參照物土地的容積率為4，根據容積率地價指數(shù)表，確定土地容積率的修正系數(shù)。 容積率地價指數(shù)表容積率容積率12345地價指數(shù)地價指數(shù)%100105115125140容積率修正系數(shù)=105%/125%=84%139v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l進行交易日期修正140v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l進行交易日期修正（運用定基價格指數(shù)修正（運用定基價格指數(shù)修正 ）參照物交易時價格指數(shù)評估時價格指數(shù)參照物交易價格產價格交易日期修正后的房地141v市場

52、售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l進行交易日期修正（運用環(huán)比價格指數(shù)修正（運用環(huán)比價格指數(shù)修正 ）各期環(huán)比價格指數(shù)乘積參照物交易價格產價格交易日期修正后的房地142v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l進行交易日期修正（運用價格變動分析法修正（運用價格變動分析法修正 ）100（）參照物交易價格產價格交易日期修正后的房地143v市場售價類比法市場售價類比法【例】將參照物2010年10月的交易價格（6500元/ ）修正為2011年3月的價格l進行交易日期修正（運用價格變動分析法修正（運用價格變動分析法修正 ）144v市場售價類比法市場售價類比法項 目ABCDE

53、2010年10月價格（元/）688063206710652065402011年3月價格（元/）71206550695067306750 類似房地產價格信息表145v市場售價類比法市場售價類比法項 目ABCDE2010年10月價格（元/）688063206710652065402011年3月價格（元/）71206550695067306750價格增長率（%）3.493.643.583.223.21 類似房地產價格信息表146v市場售價類比法市場售價類比法項 目ABCDE2010年10月價格（元/）688063206710652065402011年3月價格（元/）71206550695067306

54、750價格增長率（%）3.493.643.583.223.21價格平均增長率（3.49+3.64+3.58+3.22+3.21）5=3.43% 類似房地產價格信息表147v市場售價類比法市場售價類比法項 目ABCDE2010年10月價格（元/）688063206710652065402011年3月價格（元/）71206550695067306750價格增長率（%）3.493.643.583.223.21價格平均增長率（3.49+3.64+3.58+3.22+3.21）5=3.43%修正后參照物價格 6500(103.43)/100=6723 （元/） 類似房地產價格信息表148v市場售價類比法

55、市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l確定評估對象房地產評估價值 149v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l確定評估對象房地產評估價值 （簡單算術平均法）（簡單算術平均法）nPPnii1150v市場售價類比法市場售價類比法項 目ABCD比準價值（元/平方米）8500880082008300 簡單算術平均法舉例151v市場售價類比法市場售價類比法項 目ABCD比準價值（元平方米）8500880082008300評估價值（元/平方米）（8500+8800+8200+8300）4=8450 簡單算術平均法舉例152v市場售價類比法市場售價類比法u市場售價類比法的評估步驟l確

56、定評估對象房地產評估價值 （加權平均法）（加權平均法）niiifPP1153v市場售價類比法市場售價類比法項 目ABCD比準價值（元平方米）8500880082008300權 重0.40.10.20.3 加權平均法舉例154v市場售價類比法（舉例）市場售價類比法（舉例）【例】參照物與評估對象有關資料如下：參照物的交易價格為8500元/平方米；參照物交易價格較正常交易價格偏高5%；評估基準日房地產價格與參照物交易日相比上漲了3%；與評估對象相比，參照物的區(qū)域因素和個別因素綜合得分為108和97。則參照物的比準價值為：平方米）（元）（）（）（）（比準價值/795997100108100100103

57、1051008500155v市場售價類比法市場售價類比法項 目ABCD比準價值（元平方米）8500880082008300權 重0.40.10.20.3評估價值（元/）85000.4+88000.1+82000.2+83000.3=8410 加權平均法舉例156v基準地價修正法基準地價修正法v市場租金倍數(shù)法市場租金倍數(shù)法157v收益途徑的基本思路收益途徑的基本思路u收益途徑的含義l收益途徑是計算評估對象房地產未來預期的正常純收益，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將未來純收益折算為現(xiàn)值，以估測房地產價值的思路及方法。 158v收益途徑的基本思路收益途徑的基本思路u收益途徑適用的條件l房地產的未來預期收益能夠預測

58、l房地產的未來預期收益風險能夠量化l房地產的收益年限能夠確定159v收益途徑的基本思路收益途徑的基本思路u收益途徑適用的對象l收益途徑適用的對象是有收益或潛在收益的房地產，如商場、商務辦公樓、公寓、賓館、酒店、餐館、游樂場、影劇院等房地產。 160v收益途徑的基本思路收益途徑的基本思路u收益途徑的評估步驟搜集評估所需資料預測房地產正常收入估算房地產正常費用測算房地產的純收益估測選擇適當?shù)馁Y本化率確定房地產的收益年限估測并確定房地產評估價值161v房地產收益的測算房地產收益的測算u純收益的測算思路l房地產純收益是通過首先測算房地產的正常收入和房地產的正常費用，然后用房地產的正常收入減去房地產的正

59、常費用得到。 162v房地產收益的測算房地產收益的測算u純收益的測算思路l房地產純收益是通過首先測算房地產的正常收入和房地產的正常費用，然后用房地產的正常收入減去房地產的正常費用得到。 是剔除了特殊的、偶然的因素之后房地產所能得到的正?？陀^的收入（有租約限制的除外）。通常是在考慮房地產的實際收入、類似房地產收入、房地產市場走勢以及房地產收入的風險性和可實現(xiàn)性的基礎上確定。 163v房地產收益的測算房地產收益的測算u純收益的測算思路l房地產純收益是通過首先測算房地產的正常收入和房地產的正常費用，然后用房地產的正常收入減去房地產的正常費用得到。 是房地產取得正常收入必須支付的各項支出，一般從房地產

60、實際費用中剔除不正常費用項目和數(shù)額的方式求得。 164v不同類型房地產收益的測算不同類型房地產收益的測算u出租型房地產純收益的測算 l純收益=租賃收入維修費管理費保險費房地產稅租賃代理費 165v不同類型房地產收益的測算不同類型房地產收益的測算u直接經營型房地產純收益的測算 l純收益=銷售收入銷售成本銷售費用銷售稅金及其附加管理費用財務費用經營利潤 166v不同類型房地產收益的測算不同類型房地產收益的測算u自用或尚未使用的房地產純收益的測算 l自用或尚未使用的房地產可以比照同一市場上有收益的類似房地產的有關資料，按上述相應的方法計算純收益，或直接比較得出純收益。167v不同類型房地產收益的測算