房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義

1、房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有限公司尤尼泰稅務(wù)師事務(wù)所有限公司尤尼泰稅務(wù)師事務(wù)所有限公司目錄目錄第一章第一章 營改增基本情況及企業(yè)營改增工作安排營改增基本情況及企業(yè)營改增工作安排第二章第二章 營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響及籌劃建議營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響及籌劃建議第三章第三章 房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策第一節(jié)第一節(jié) 營改增背景及增值稅特征營改增背景及增值稅特征一、一、營營改改增增背背景景 從我國稅制改革的歷史來看，我國從我國稅制改革的歷史來看，我國1979年引入增值稅，又于年引入增值稅，又于1984年設(shè)立營業(yè)稅。

2、年設(shè)立營業(yè)稅。1994年，我國通過分稅制改革年，我國通過分稅制改革,確立了增值稅和營業(yè)稅兩稅并存的貨物和勞務(wù)稅稅制格局。在確立了增值稅和營業(yè)稅兩稅并存的貨物和勞務(wù)稅稅制格局。在1994年的稅制改革中，將增值稅征稅范圍擴(kuò)大到所有貨物和加工修理修配勞務(wù)，對(duì)其他勞務(wù)、無形年的稅制改革中，將增值稅征稅范圍擴(kuò)大到所有貨物和加工修理修配勞務(wù)，對(duì)其他勞務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。2009年，為了鼓勵(lì)投資，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，在地區(qū)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全年，為了鼓勵(lì)投資，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，在地區(qū)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革，將機(jī)器設(shè)備納入增值稅抵扣范圍。面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革，將機(jī)器設(shè)備納入

3、增值稅抵扣范圍。 從我國現(xiàn)實(shí)的情況來看，根據(jù)我國現(xiàn)行的增值稅和營業(yè)稅制度，我國增值稅的稅基主要從我國現(xiàn)實(shí)的情況來看，根據(jù)我國現(xiàn)行的增值稅和營業(yè)稅制度，我國增值稅的稅基主要是第二產(chǎn)業(yè)中的工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售業(yè)的增加值，營業(yè)稅的稅基是第二產(chǎn)業(yè)中的建筑是第二產(chǎn)業(yè)中的工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售業(yè)的增加值，營業(yè)稅的稅基是第二產(chǎn)業(yè)中的建筑業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)中除批發(fā)零售業(yè)外的其他行業(yè)的流轉(zhuǎn)額。因此，在我國，增值稅和營業(yè)稅的收入業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)中除批發(fā)零售業(yè)外的其他行業(yè)的流轉(zhuǎn)額。因此，在我國，增值稅和營業(yè)稅的收入水平以及兩者相對(duì)比重的變化都和我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有著直接的關(guān)系。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)水平以及兩者相對(duì)比重

4、的變化都和我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有著直接的關(guān)系。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)，服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重也越來越大，尤其在經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)，服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重也越來越大，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，例如，發(fā)達(dá)地區(qū)，例如，2011年，上海市第三產(chǎn)業(yè)占年，上海市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重為比重為57.9%；北京市第三產(chǎn)業(yè)占；北京市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重比重為為75%。這就使得營業(yè)稅和增值稅在稅收收入中的比重發(fā)生了重大變化。這就使得營業(yè)稅和增值稅在稅收收入中的比重發(fā)生了重大變化。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一章第一章 營改增基本情況及企業(yè)營改增工作

5、安排營改增基本情況及企業(yè)營改增工作安排第一節(jié)第一節(jié) 營改增背景及增值稅特征營改增背景及增值稅特征一一、營營改改增增背背景景 2008-2011年增值稅的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過營業(yè)稅的收入。在我國現(xiàn)行稅制結(jié)年增值稅的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過營業(yè)稅的收入。在我國現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)中，增值稅和營業(yè)稅是最為重要的兩個(gè)流轉(zhuǎn)稅稅種，二者分立并行。其中，構(gòu)中，增值稅和營業(yè)稅是最為重要的兩個(gè)流轉(zhuǎn)稅稅種，二者分立并行。其中，增值稅的征稅范圍覆蓋了除建筑業(yè)之外的第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的大部分行業(yè)增值稅的征稅范圍覆蓋了除建筑業(yè)之外的第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的大部分行業(yè)則課征營業(yè)稅。這一始于則課征營業(yè)稅。這一始于 1994 年的稅制安排，適應(yīng)了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)

6、體制和稅年的稅制安排，適應(yīng)了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)體制和稅收征管能力，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入增長發(fā)揮了重要的作用。然而，隨收征管能力，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入增長發(fā)揮了重要的作用。然而，隨著市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，這種劃分行業(yè)分別適用不同稅制的做法，日漸顯著市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，這種劃分行業(yè)分別適用不同稅制的做法，日漸顯現(xiàn)出其內(nèi)在的不合理性和缺陷，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成扭曲，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化?，F(xiàn)出其內(nèi)在的不合理性和缺陷，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成扭曲，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。營改增是當(dāng)下稅制改革的必然選擇。營改增是當(dāng)下稅制改革的必然選擇。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 營改增背景及增值稅特征營改增

7、背景及增值稅特征一一、營營改改增增背背景景 （一）（一）從稅制完善性的角度看，兩稅并行，抵扣中斷，影響了增值稅從稅制完善性的角度看，兩稅并行，抵扣中斷，影響了增值稅作用的發(fā)揮。作用的發(fā)揮。為避免重復(fù)征稅，我國對(duì)工商業(yè)采取增值征稅方法，實(shí)施增值征稅的基本要求是環(huán)環(huán)相扣而增值稅和營業(yè)稅兩稅并存，使增值稅抵扣中斷。具體表現(xiàn)在：第一，從工商業(yè)看，由于征收增值稅時(shí)外購服務(wù)繳納的營業(yè)稅不能在產(chǎn)品增值稅中抵扣，使抵扣中斷。第二，從服務(wù)業(yè)看，由于征收營業(yè)稅時(shí)外購產(chǎn)品繳納的增值稅不能在營業(yè)稅中抵扣，使抵扣中斷。第三，從產(chǎn)業(yè)流程看，當(dāng)處于中間環(huán)節(jié)的服務(wù)業(yè)征收營業(yè)稅時(shí)，不但服務(wù)業(yè)從上一環(huán)節(jié)外購產(chǎn)品服務(wù)的增值稅和營業(yè)

8、稅不能抵扣，而且服務(wù)業(yè)為下一環(huán)節(jié)提供服務(wù)的營業(yè)稅也不能抵扣，使抵扣中斷。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 營改增背景及增值稅特征營改增背景及增值稅特征一一、營營改改增增背背景景 （二）從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度來看，將我國大部分第三產(chǎn)業(yè)排除在增（二）從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度來看，將我國大部分第三產(chǎn)業(yè)排除在增值稅的征稅范圍之外，對(duì)服務(wù)業(yè)的發(fā)展造成了不利影響。值稅的征稅范圍之外，對(duì)服務(wù)業(yè)的發(fā)展造成了不利影響。這種影響主要表現(xiàn)在由于營業(yè)稅是對(duì)營業(yè)額全額征稅，且無法抵扣，不可避免地會(huì)使企業(yè)為避免重復(fù)征稅而傾向于“小而全”、“大而全”模式，進(jìn)而扭曲企業(yè)在競爭中的生產(chǎn)

9、和投資決策。比如，由于企業(yè)外購服務(wù)所含營業(yè)稅無法得到抵扣，企業(yè)更愿意自行提供所需服務(wù)而非外購服務(wù)，導(dǎo)致服務(wù)生產(chǎn)內(nèi)部化，不利于服務(wù)業(yè)的專業(yè)化細(xì)分和服務(wù)外包的發(fā)展。同時(shí)，出口適用零稅率是國際通行的做法，但由于我國服務(wù)業(yè)適用營業(yè)稅，在出口時(shí)無法退稅，導(dǎo)致服務(wù)含稅出口。與其他對(duì)服務(wù)業(yè)課征增值稅的國家相比，我國的服務(wù)出口由此易在國際競爭中處于劣勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 營改增背景及增值稅特征營改增背景及增值稅特征一一、營營改改增增背背景景 （三）從稅收征管的角度看，兩套稅制并行造成了稅收征管實(shí)踐（三）從稅收征管的角度看，兩套稅制并行造成了稅收征管實(shí)踐中的一些困境。

10、中的一些困境。隨著多樣化經(jīng)營和新的經(jīng)濟(jì)形式不斷出現(xiàn)，稅收征管也面臨著新的難題。比如，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，商品和服務(wù)捆綁銷售的行為越來越多，形式越來越復(fù)雜，要準(zhǔn)確劃分商品和服務(wù)各自的比例也越來越難，這給兩稅的劃分標(biāo)準(zhǔn)提出了挑戰(zhàn)。再如，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，某些傳統(tǒng)商品已經(jīng)服務(wù)化了，商品和服務(wù)的區(qū)別愈益模糊，二者難以清晰界定，是適用增值稅還是營業(yè)稅的難題也就隨之產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 營改增背景及增值稅特征營改增背景及增值稅特征一一、營營改改增增背背景景 （四）從全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，兩套稅制并行不利于進(jìn)出口（四）從全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，兩套稅制并行不利于進(jìn)

11、出口貿(mào)易的發(fā)展，阻礙了我國經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程。貿(mào)易的發(fā)展，阻礙了我國經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程。 出口適用零稅率是國際通行的做法，但由于我國服務(wù)業(yè)適用營業(yè)稅，在出口時(shí)無法退稅，導(dǎo)致服務(wù)含稅出口。由于絕大多數(shù)實(shí)行增值稅的國家，都是對(duì)商品和服務(wù)共同征收增值稅，與這些對(duì)服務(wù)業(yè)課征增值稅的國家相比，我國的服務(wù)出口由此易在國際競爭中處于劣勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 營改增背景及增值稅特征營改增背景及增值稅特征一一、營營改改增增背背景景 上述分析無不說明，在新形勢(shì)下，逐步將增值稅征稅范圍擴(kuò)大至全部的商品和服務(wù)，以增值稅取代營業(yè)稅，符合國際慣例，是深化我國稅制改革的必然選擇。 自自

12、2012年年1月月1日起，在上海市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營日起，在上海市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，自業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，自2012年年8月月1日起至年底，將試點(diǎn)范圍由上海市日起至年底，將試點(diǎn)范圍由上海市分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東、寧波、分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東、寧波、廈門和深圳廈門和深圳11個(gè)?。ㄖ陛犑?、計(jì)劃單列市），自個(gè)?。ㄖ陛犑小⒂?jì)劃單列市），自2013年年8月月1日起交通運(yùn)日起交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至全國。輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至全國。2014年年1月月1日，鐵路運(yùn)輸和郵日，

13、鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入試點(diǎn)范圍。政業(yè)納入試點(diǎn)范圍。2014年年6月月1日，電信業(yè)納入試點(diǎn)范圍。日，電信業(yè)納入試點(diǎn)范圍。2016年年5月月1日，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)在全國范圍實(shí)行營改增。日，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)在全國范圍實(shí)行營改增。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 營改增背景及增值稅特征營改增背景及增值稅特征二、二、增增值值稅稅特特征征 （一）增值稅計(jì)稅原理（一）增值稅計(jì)稅原理 1、增值稅，是對(duì)銷售貨物、不動(dòng)產(chǎn)或勞務(wù)過程中實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一種流轉(zhuǎn)、增值稅，是對(duì)銷售貨物、不動(dòng)產(chǎn)或勞務(wù)過程中實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。稅。 2、計(jì)稅方法：

14、、計(jì)稅方法： （1）直接計(jì)稅法：）直接計(jì)稅法： 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額適用稅率增值額適用稅率 （2）間接計(jì)稅法（購進(jìn)扣稅法或發(fā)票扣稅法）：）間接計(jì)稅法（購進(jìn)扣稅法或發(fā)票扣稅法）： 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 營改增背景及增值稅特征營改增背景及增值稅特征二、二、增增值值稅稅特特征征 （二）增值稅特征（二）增值稅特征 1、不重復(fù)征稅。這主要體現(xiàn)在增值稅只是對(duì)生產(chǎn)過程中納稅人創(chuàng)造的增值額、不重復(fù)征稅。這主要體現(xiàn)在增值稅只是對(duì)生產(chǎn)過程中納稅人創(chuàng)造的增值額進(jìn)行征稅，也就是只對(duì)貨物或勞務(wù)銷售額中沒有征過稅的那部分增值額

15、征稅，對(duì)進(jìn)行征稅，也就是只對(duì)貨物或勞務(wù)銷售額中沒有征過稅的那部分增值額征稅，對(duì)銷售額中屬于轉(zhuǎn)移過來的、以前環(huán)節(jié)已征過稅的那部分銷售額則不再征稅。銷售額中屬于轉(zhuǎn)移過來的、以前環(huán)節(jié)已征過稅的那部分銷售額則不再征稅。 2、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁（理論）。增值稅實(shí)行價(jià)外稅并采用稅款抵扣制，商品流通中各、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁（理論）。增值稅實(shí)行價(jià)外稅并采用稅款抵扣制，商品流通中各環(huán)節(jié)的經(jīng)營者作為納稅人購進(jìn)貨物時(shí)隨同購進(jìn)貨物的價(jià)款向銷售方支付進(jìn)項(xiàng)稅額，環(huán)節(jié)的經(jīng)營者作為納稅人購進(jìn)貨物時(shí)隨同購進(jìn)貨物的價(jià)款向銷售方支付進(jìn)項(xiàng)稅額，銷售時(shí)隨同銷售產(chǎn)品的價(jià)款向購買方收取銷項(xiàng)稅額，再將銷項(xiàng)稅額扣除進(jìn)項(xiàng)稅額銷售時(shí)隨同銷售產(chǎn)品的價(jià)款向購買方收取銷項(xiàng)

16、稅額，再將銷項(xiàng)稅額扣除進(jìn)項(xiàng)稅額的差額作為應(yīng)納稅額上繳給國家，這樣，在流轉(zhuǎn)過程中納稅人本身并不承擔(dān)增值的差額作為應(yīng)納稅額上繳給國家，這樣，在流轉(zhuǎn)過程中納稅人本身并不承擔(dān)增值稅稅款。稅款抵扣環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相連，隨著各環(huán)節(jié)交易活動(dòng)的進(jìn)行，增值稅稅負(fù)具有稅稅款。稅款抵扣環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相連，隨著各環(huán)節(jié)交易活動(dòng)的進(jìn)行，增值稅稅負(fù)具有逐環(huán)節(jié)向前推移的特點(diǎn)，作為納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營者并不是增值稅的真正負(fù)擔(dān)者，逐環(huán)節(jié)向前推移的特點(diǎn)，作為納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營者并不是增值稅的真正負(fù)擔(dān)者，只有最終消費(fèi)者才是全部稅款的負(fù)擔(dān)者。只有最終消費(fèi)者才是全部稅款的負(fù)擔(dān)者。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 營改增背景及增值

17、稅特征營改增背景及增值稅特征二、二、增增值值稅稅特特征征 3、增值稅專用發(fā)票抵扣制度。、增值稅專用發(fā)票抵扣制度。為了保證稅款抵扣制度的實(shí)施，稅務(wù)部門很大程度上通過增值稅發(fā)票對(duì)納稅人的交易進(jìn)行管理。根據(jù)規(guī)定，發(fā)生交易行為時(shí)銷售方應(yīng)該開具增值稅發(fā)票給購買方，發(fā)票上注明貨物的價(jià)款、稅款及價(jià)稅合計(jì)數(shù)，銷售方憑發(fā)票上價(jià)稅合計(jì)的金額收取貨款，而購買方憑發(fā)票上注明的稅款在計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額時(shí)進(jìn)行抵扣。在實(shí)際操作中，稅務(wù)部門對(duì)發(fā)票的開具和使用是嚴(yán)格進(jìn)行管理的，購買方取得發(fā)票抵扣聯(lián)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過稅務(wù)部門的認(rèn)證才能夠進(jìn)行抵扣。 4、價(jià)外計(jì)稅，價(jià)稅分離。、價(jià)外計(jì)稅，價(jià)稅分離。在商品交易過程中銷售方向購買方收取的款項(xiàng)應(yīng)該包括

18、貨物本身的價(jià)款和轉(zhuǎn)移出去的稅額（即銷項(xiàng)稅額），所以有“含稅銷售額”和“不含稅銷售額”之稱，含稅不含稅，主要是指含不含向購買方收取的增值稅稅額。增值稅以不含稅銷售額為計(jì)稅依據(jù)，即計(jì)稅價(jià)格不包含其本身的稅額，稅收負(fù)擔(dān)明確，這一點(diǎn)與以含稅價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)的其他流轉(zhuǎn)稅稅種是完全不同的。一般開具的增值稅專用發(fā)票都會(huì)分別標(biāo)明貨物的價(jià)款和增值稅稅款，但在商品零售環(huán)節(jié)，價(jià)款和稅款未分開標(biāo)明，這主要是考慮群眾的消 費(fèi)心理，并未改變?cè)鲋刀悆r(jià)外稅性質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 營改增背景及增值稅特征營改增背景及增值稅特征二、二、增增值值稅稅特特征征 5、具有中性稅收的特征。、具有中

19、性稅收的特征。中性稅是指在設(shè)計(jì)稅制（稅種）時(shí)，不考慮或基本不考慮稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀作用，而是由市場對(duì)資源進(jìn)行配置，政府不施加任何干預(yù)，增值稅在稅制建設(shè)中要遵循中性原則，以保證市場對(duì)資源配置的基礎(chǔ)。但是，在實(shí)踐中任何一個(gè)國家都做不到，只是努力的方向而已。 6、對(duì)不同經(jīng)營規(guī)模的納稅人，采取不同的計(jì)稅方法。、對(duì)不同經(jīng)營規(guī)模的納稅人，采取不同的計(jì)稅方法。相對(duì)于其他稅種來說，增值稅一個(gè)很明顯的特點(diǎn)是將納稅人分類管理，現(xiàn)行增值稅按照銷售額大小和會(huì)計(jì)核算健全與否將納稅人劃分為兩類：一類為一般納稅人，采用購進(jìn)扣稅法計(jì)稅；另一類是小規(guī)模納稅人，采用征收率的特殊辦法征收，這樣，既有利于增值稅制度的推行，又有利于簡化

20、征收，強(qiáng)化征管，尤其是使基層稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠集中較多的力量加強(qiáng)對(duì)大中型企業(yè)的納稅人和管理，抓好收入重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié)營改增總體要求、工作內(nèi)容及時(shí)間安排營改增總體要求、工作內(nèi)容及時(shí)間安排 為了使公司的稅務(wù)管理實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡，提高工作有效性，制定本工作方案。 一、總體要求一、總體要求 營改增工作不是簡單的稅種變化，會(huì)影響到公司財(cái)務(wù)、采購（供應(yīng)）、銷售、預(yù)算等部門的工作。為了實(shí)現(xiàn)營改增工作的有效對(duì)接，公司財(cái)務(wù)部牽頭推進(jìn)該項(xiàng)政策的落實(shí)工作。公司各部門應(yīng)當(dāng)高度重視，積極配合，群策群力。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié)營改增總體要求、

21、工作內(nèi)容及時(shí)間安排營改增總體要求、工作內(nèi)容及時(shí)間安排 二、主要工作內(nèi)容及時(shí)間安排二、主要工作內(nèi)容及時(shí)間安排 （一）成立工作小組（一）成立工作小組 成立包括公司領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)、預(yù)算、供應(yīng)、項(xiàng)目、IT等部門相關(guān)人員參加的工作小組，明確各部門工作職責(zé)，責(zé)任到人，分階段共同推進(jìn)。公司應(yīng)當(dāng)在4月初成立工作小組，并開展工作。 （二）梳理營改增主要工作內(nèi)容（二）梳理營改增主要工作內(nèi)容 1、項(xiàng)目梳理。、項(xiàng)目梳理。按照取得建筑工程施工許可證已開工項(xiàng)目、已取得建筑工程施工許可證未開工項(xiàng)目、未取得建筑工程施工許可證未開工項(xiàng)目、已取得建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證，但建筑工程承包合同注明

22、的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目等情況分別統(tǒng)計(jì)，便于選擇合適的計(jì)稅方法（簡易計(jì)稅法或一般計(jì)稅法）。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié)營改增總體要求、工作內(nèi)容及時(shí)間安排營改增總體要求、工作內(nèi)容及時(shí)間安排 2、合同梳理。、合同梳理。按照合同執(zhí)行和未執(zhí)行情況進(jìn)行分別統(tǒng)計(jì)，未執(zhí)行合同，推遲執(zhí)行，考慮按照“營改增”政策進(jìn)行調(diào)整，取得增值稅專用發(fā)票。已執(zhí)行合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行款項(xiàng)結(jié)算，取得或開具營業(yè)稅發(fā)票。同時(shí)，還要關(guān)注原合同對(duì)稅制變化的約定條款，是否涉及營改增的變化的內(nèi)容。 3、供應(yīng)商梳理。、供應(yīng)商梳理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)

23、的供應(yīng)商較多，情況相對(duì)復(fù)雜，采購部門應(yīng)當(dāng)對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行調(diào)查了解，選擇規(guī)模大、納稅信譽(yù)好、會(huì)計(jì)核算規(guī)范的一般納稅人作為合作伙伴，有利于降低稅負(fù)和提升自身的納稅信譽(yù)度。 4、梳理采購計(jì)劃。、梳理采購計(jì)劃。全面梳理2016年度設(shè)備、材料、不動(dòng)產(chǎn)等采購（租賃）計(jì)劃，采購部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同業(yè)務(wù)部門商議，凡能夠推遲到5月1日后執(zhí)行的采購計(jì)劃，可做適當(dāng)?shù)耐七t安排，因?yàn)闋I改增后購進(jìn)（租賃）動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的增值稅允許抵扣。第二節(jié)第二節(jié) 營改增總體要求、工作內(nèi)容及時(shí)間安排營改增總體要求、工作內(nèi)容及時(shí)間安排 5、梳理報(bào)銷流程。、梳理報(bào)銷流程。在營改增的情況下，購進(jìn)或接受勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣，但是有嚴(yán)格的抵扣制度，專用發(fā)票抵

24、扣必須通過稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證，而且要求發(fā)票流、資金流、貨物（勞務(wù)）流的統(tǒng)一，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)梳理原有的報(bào)銷流程，對(duì)不適用營改增的辦法進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善。 6、已繳稅款和開票情況的梳理。、已繳稅款和開票情況的梳理。企業(yè)取得的預(yù)收款，查看是否存在已經(jīng)申報(bào)繳納營業(yè)稅，但是未開發(fā)票的情況。建議企業(yè)在5月1日前全部補(bǔ)開。否則，在5月1日后開具增值稅普通發(fā)票，還需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理不征稅相關(guān)手續(xù)，避免增加不必要的工作。 7、梳理項(xiàng)目開發(fā)、管理和銷售模式。、梳理項(xiàng)目開發(fā)、管理和銷售模式。就項(xiàng)目開發(fā)、管理和銷售過程中的業(yè)務(wù)事項(xiàng)，按照項(xiàng)目開發(fā)階段，分部門、分類別的進(jìn)行梳理，哪些事項(xiàng)是由甲方自行完成的，哪些事項(xiàng)是委托乙方完

25、成的，按照營改增政策要求，能委托乙方完成的盡量委托乙方完成，便于取得增值稅專用發(fā)票。 各部門應(yīng)當(dāng)在4月30日前，初步完成上述梳理工作，并將梳理結(jié)果形成報(bào)告。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié) 營改增總體要求、工作內(nèi)容及時(shí)間安排營改增總體要求、工作內(nèi)容及時(shí)間安排 （三）政策培訓(xùn)，模擬申報(bào)（三）政策培訓(xùn)，模擬申報(bào) 1、財(cái)務(wù)部組織營改增政策培訓(xùn)。財(cái)務(wù)部要及時(shí)收集營改增政策信息，組織相關(guān)人員編寫“營改增”工作手冊(cè)，要求公司相關(guān)人員開展自學(xué)。同時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)老師，組織營改增專題培訓(xùn)，講解營改增政策，掌握營改增基本規(guī)定。 2、保持與國稅機(jī)關(guān)的溝通。一方面，公司辦稅人員應(yīng)當(dāng)積極參與國

26、稅局組織的培訓(xùn)和督導(dǎo)。另一方面，公司應(yīng)當(dāng)就營改增政策文件中的模糊地帶收集整理，盡早與國稅機(jī)關(guān)溝通，并形成關(guān)于營改增稅務(wù)工作備忘錄，便于推進(jìn)營改增落實(shí)工作。 3、增值稅計(jì)算及申報(bào)演練。在營改增實(shí)施前，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，確認(rèn)征稅范圍、應(yīng)稅收入、適用稅率等計(jì)稅要素，計(jì)算銷項(xiàng)稅額，并確定可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，計(jì)算應(yīng)納稅額，填報(bào)增值稅納稅申報(bào)表，進(jìn)行模擬申報(bào)演練，并請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)人員對(duì)模擬資料、過程和結(jié)果進(jìn)行審核和評(píng)估，根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的反饋意見及時(shí)修正。 上述工作應(yīng)當(dāng)在5月25日前完成。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 營改增對(duì)房地企業(yè)的主要影響分析營改增對(duì)房地企業(yè)

27、的主要影響分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)的影響一、房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)的影響 根據(jù)目前營改增試點(diǎn)政策，房地產(chǎn)行業(yè)全行業(yè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)下降。具體到某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來講，老項(xiàng)目選擇簡易征收方法計(jì)稅，流轉(zhuǎn)稅負(fù)下降。假如銷售額為100萬元，在營業(yè)稅制下，營業(yè)稅率為5%，應(yīng)繳營業(yè)稅5萬元；在增值稅制下，增值稅征收率為5%（簡易征收），應(yīng)繳納增值稅4.76萬元，流轉(zhuǎn)稅負(fù)降低4.8%（不考慮附加稅）。新項(xiàng)目應(yīng)按照一般計(jì)稅方法繳納增值稅，盡管地價(jià)款可以從銷售額中扣除，但是地價(jià)款的比重、貸款利息及融資費(fèi)用（進(jìn)項(xiàng)稅額不能扣除）的多少、甲供工程、清包工的運(yùn)用、專用發(fā)票的取得情況，都是變量因素，不能確定新項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)稅負(fù)一定會(huì)降低

28、。本人認(rèn)為，短期內(nèi)營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)影響不大，保持平穩(wěn)或略有下降。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二章第二章 營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響及籌劃建議第一節(jié)第一節(jié)營改增對(duì)房地企業(yè)的主要影響分析營改增對(duì)房地企業(yè)的主要影響分析 二、營業(yè)收入、營業(yè)成本和利潤指標(biāo)口徑的影響二、營業(yè)收入、營業(yè)成本和利潤指標(biāo)口徑的影響1、增值稅是價(jià)外稅，營業(yè)收入中不含增值稅，營業(yè)收入統(tǒng)計(jì)口徑變小。從變化趨勢(shì)老看，老項(xiàng)目營業(yè)收入下降約4.76%，新項(xiàng)目營業(yè)收入下降約9.91%。2、老項(xiàng)目營業(yè)成本維持不變，新項(xiàng)目營業(yè)成本下降，但是不能以一個(gè)準(zhǔn)確的下降率描述，因?yàn)闋I業(yè)成本的構(gòu)成比較復(fù)雜，進(jìn)項(xiàng)稅額有17%、11

29、%、6%、5%、3%等，同時(shí)還有旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)和居民日常服務(wù)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，這些成本費(fèi)用與在營業(yè)稅制下相同。3、營業(yè)稅金及附加中不包括增值稅，不論新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，營業(yè)稅金及附加均為下降。4、受營業(yè)收入、營業(yè)成本和營業(yè)稅金及附加統(tǒng)計(jì)口徑及下降幅度的影響，老項(xiàng)目的利潤有所上升，但是幅度會(huì)很小，新項(xiàng)目的利潤升降因項(xiàng)目而異。但是普遍的觀點(diǎn)利潤上升了。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 營改增對(duì)房地企業(yè)的主要影響分析營改增對(duì)房地企業(yè)的主要影響分析 三、對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)銷售的影響三、對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)銷售的影響 營改增政策規(guī)定，2016年5月1日后，一般納稅

30、人取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，除特殊情況以外，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。因不動(dòng)產(chǎn)投資較大，可以大幅度增加企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額，抵減銷項(xiàng)稅額和降低企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額的效果十分明顯?？紤]到目前房地產(chǎn)市場的走勢(shì)，以及不動(dòng)產(chǎn)投資帶來的保值增值效果，上述不動(dòng)產(chǎn)抵扣政策會(huì)在一定程度上促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)的銷售。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié)營改增對(duì)房地企業(yè)的主要影響分析營改增對(duì)房地企業(yè)的主要影響分析 四、對(duì)發(fā)票管理的影響四、對(duì)發(fā)票管理的影響 增值稅專用發(fā)票，是增

31、值稅一般納稅人銷售貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)開具的發(fā)票，是購買方支付增值稅額并可按照增值稅有關(guān)規(guī)定據(jù)以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。其增值稅專用其增值稅專用發(fā)票的實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)大于人民幣價(jià)值，因?yàn)槿嗣駧庞袃r(jià)，而專用發(fā)票無價(jià)，可以代表額度范圍內(nèi)任發(fā)票的實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)大于人民幣價(jià)值，因?yàn)槿嗣駧庞袃r(jià)，而專用發(fā)票無價(jià)，可以代表額度范圍內(nèi)任何金額。何金額。 一般納稅人應(yīng)通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票。要求極為嚴(yán)格，虛開專用發(fā)票（虛構(gòu)交易），涉及到刑事責(zé)任。根據(jù)中華人民共和國刑法（以下簡稱刑法）第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、第二百零八條分別規(guī)定了虛開增值稅專用發(fā)票、或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅

32、款發(fā)票罪（是指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人（是指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開行為之一的）；虛開行為之一的）；偽造、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪；非法出售增值稅專用發(fā)票罪；非法販買增值稅專用發(fā)票、販買偽造的增值稅專用發(fā)票罪；虛開增值稅專用發(fā)票罪、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪、非法出售增值稅專用發(fā)票罪。刑期從刑期從3年以下有期徒刑，一直到無期徒刑或死刑。年以下有期徒刑，一直到無期徒刑或死刑。企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定發(fā)票管理規(guī)范，防止意外情況發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 營改增對(duì)房地企業(yè)的主要影響分析營改增對(duì)房地企業(yè)的主要影響

33、分析房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議 一、經(jīng)營模式的影響一、經(jīng)營模式的影響 現(xiàn)行增值稅實(shí)行憑專用發(fā)票抵扣稅款制度，企業(yè)只有外購勞務(wù)或貨物時(shí)才能取得專用發(fā)票，而企業(yè)自身直接發(fā)生費(fèi)用無法取得專用發(fā)票，不能抵扣稅款，會(huì)增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。建議房地產(chǎn)企業(yè)特別是集團(tuán)化企業(yè)，適當(dāng)改變目前經(jīng)營模式，實(shí)行項(xiàng)目管理外包辦法，即在集團(tuán)層面組建技術(shù)和管理團(tuán)隊(duì)，各項(xiàng)目公司不再大范圍組建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，通過集團(tuán)與項(xiàng)目公司之間建立服務(wù)關(guān)系，一方面解決項(xiàng)目公司的增值稅發(fā)票問題，另一方面提高了效率和節(jié)約了成本。其次是改變銷售模式，將自銷統(tǒng)一

34、改成委托代銷，項(xiàng)目公司與代銷公司形成服務(wù)關(guān)系，由代銷公司向項(xiàng)目公司開具增值稅專用發(fā)票。其他可以外包或委托其他企業(yè)完成的業(yè)務(wù)均可以采用外包的方式，以解決增值稅專用發(fā)票問題。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議 二、購進(jìn)貨物（或勞務(wù)）及銷售產(chǎn)品的定價(jià)機(jī)制變化二、購進(jìn)貨物（或勞務(wù)）及銷售產(chǎn)品的定價(jià)機(jī)制變化 增值稅實(shí)行價(jià)外稅，在計(jì)稅原理上與營業(yè)稅有很大的區(qū)別，不論是在購進(jìn)環(huán)節(jié)，還是在銷售環(huán)節(jié)，均應(yīng)當(dāng)采取價(jià)稅分離法報(bào)價(jià)。從購進(jìn)環(huán)節(jié)來看，采取價(jià)稅分離法商定價(jià)格，必須要與供應(yīng)商能否提供增值稅專用發(fā)票相結(jié)合考慮，在能夠提供專

35、用發(fā)票的情況下，應(yīng)當(dāng)以不含稅價(jià)格作為供應(yīng)商報(bào)價(jià)的比價(jià)基礎(chǔ)，在不能提供專用發(fā)票的情況下，應(yīng)當(dāng)以含稅價(jià)格作為供應(yīng)商報(bào)價(jià)的比價(jià)基礎(chǔ)。以貨物為例比價(jià)表如下：房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議 上述表格說明，以117、103、100三種價(jià)格成交，對(duì)購貨方的增值稅稅負(fù)影響是一致的，以100成交，還可以減輕購貨方的資金占用壓力。從銷售環(huán)節(jié)來看，采取價(jià)稅分離法商定價(jià)格，以體現(xiàn)增值稅款的轉(zhuǎn)嫁性，即誰消費(fèi)誰承擔(dān)增值稅款，在這里要說明的，在銷售環(huán)節(jié)開具增值稅專用發(fā)票、還是開具普通發(fā)票、甚至是不開發(fā)票，企業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)或適用的稅率是

36、一致的。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義發(fā)票類別不含稅價(jià)格稅率或征收率進(jìn)項(xiàng)稅額含稅價(jià)比較價(jià)格一般納稅人專用發(fā)票10017%17117100小規(guī)模納稅人專用發(fā)發(fā)票（稅務(wù)機(jī)關(guān)代開）1003%3103100一般納稅人普通發(fā)票117117小規(guī)模納稅人普通發(fā)票103103第二節(jié)第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議 三、合理安排購進(jìn)或銷售進(jìn)度三、合理安排購進(jìn)或銷售進(jìn)度現(xiàn)行增值稅實(shí)行購進(jìn)扣稅法，按月計(jì)算增值稅應(yīng)納稅款，當(dāng)期留底的進(jìn)項(xiàng)稅額，下期繼續(xù)抵扣，理論上來說當(dāng)期（按月）購進(jìn)的貨物或接受的勞務(wù)并取得增值稅專用發(fā)票，都可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款。企業(yè)目標(biāo)是希望每個(gè)月份稅負(fù)

37、保持相對(duì)平衡，即既不會(huì)繳納很多的稅款，增加稅收負(fù)擔(dān)，又不會(huì)留底很多進(jìn)項(xiàng)稅款，占用資金。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品周期有自身的特殊性，加之預(yù)售制度的政策性影響，前期費(fèi)用、工程款的發(fā)生與銷售（預(yù)售）進(jìn)度之間有一定的時(shí)間差異，要想實(shí)現(xiàn)相對(duì)均衡，就需要企業(yè)財(cái)務(wù)、采購、業(yè)務(wù)等部門緊密配合，事先做好計(jì)劃，合理安排當(dāng)期的購進(jìn)和當(dāng)期的銷售進(jìn)度，使當(dāng)期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額保持大體配比，提高企業(yè)資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議 四、供應(yīng)商的梳理及甄選四、供應(yīng)商的梳理及甄選 增值稅納稅人根據(jù)營業(yè)額及會(huì)計(jì)核算的規(guī)范程度

38、，將納稅人劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，一般納稅人可以直接按照規(guī)定稅率開具增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人只能開具普通發(fā)票，增值稅專用發(fā)票需通過稅務(wù)機(jī)關(guān)代開，而且抵扣稅率僅為3%（房地產(chǎn)一般納稅人老項(xiàng)目、小規(guī)模納稅人為5%），比一般納稅人的抵扣稅率低很多。具體差異見下表，房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議 對(duì)購進(jìn)貨物方或接受勞務(wù)方的稅負(fù)影響很大。建議房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)目前供應(yīng)商進(jìn)行梳理，盡量選擇一般納稅人作為供應(yīng)商為其服務(wù)，特殊情況必須選擇小規(guī)模納稅人的，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方在購進(jìn)價(jià)格上作出讓步，不能抵扣的稅款由供應(yīng)商自行

39、承擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議 五、甲供工程的應(yīng)用五、甲供工程的應(yīng)用 本次營改增政策將甲供材明確為甲供工程，并予以認(rèn)可。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一大利好，因?yàn)橘徺I貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額是按17%計(jì)算的，而建筑業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額是按11%計(jì)算的，兩者相差6個(gè)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大量采用甲供工程。為了避免施工過程中，甲方與承包方因材料問題發(fā)生扯皮問題，雙方在簽訂合同時(shí)事先約定由甲方提供材料及相關(guān)責(zé)權(quán)利。在營業(yè)稅制度下，甲供材金額要計(jì)入承包方的營業(yè)額繳納營業(yè)稅。在增值稅情況下，甲供材的范圍應(yīng)當(dāng)細(xì)化，建議甲供材或其他服務(wù)取得增值稅專用

40、發(fā)票的稅率大于11%（實(shí)際為17%）的部分由甲方自行購進(jìn)，稅率低于11%的可通過承包方結(jié)算，以最大限度抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，降低企業(yè)稅負(fù)。需要說明的是，如果某個(gè)項(xiàng)目采取甲供工程，總包方可以選擇簡易征收法計(jì)稅，委托稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的專用發(fā)票征收率為3%，又不利于房地產(chǎn)企業(yè)。可以預(yù)見，甲乙雙方會(huì)有一番利益較量。從理論上講，房地產(chǎn)行業(yè)的以下業(yè)務(wù)均可以委托總包方完成。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議 房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建

41、議 六、清包工的應(yīng)用六、清包工的應(yīng)用 營改增政策延續(xù)了營業(yè)稅裝飾業(yè)務(wù)的清包工政策，同樣對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一大利好，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的精裝修房、自持物業(yè)的裝修業(yè)務(wù)均應(yīng)當(dāng)采取清包工方式進(jìn)行施工。但清包工與甲供工程一樣，均存在不利因素，具體分析參見甲供工程，在這里不再贅述。 七、梳理老項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)稅方法七、梳理老項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)稅方法 根據(jù)政策規(guī)定，建筑工程施工許可證注明的開工日期在2016年4月30日前的項(xiàng)目為老項(xiàng)目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)老項(xiàng)目進(jìn)行梳理，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度、結(jié)算及專用發(fā)票取得的可能性情況，測算在

42、簡易計(jì)稅辦法下和在抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)稅辦法下，稅負(fù)差異，選擇適合項(xiàng)目的計(jì)稅方法，以降低項(xiàng)目的稅負(fù)。根據(jù)目前了解到的部分企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，選擇采用簡易計(jì)稅方法對(duì)企業(yè)更有利。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的籌劃建議 八、測算新項(xiàng)目稅負(fù)變化情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)營模式八、測算新項(xiàng)目稅負(fù)變化情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)營模式 營改增政策實(shí)施后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)的稅負(fù)都降低了。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，主要是指老項(xiàng)目按簡易計(jì)稅方法征收增值稅稅負(fù)降低了，其并不代表（新項(xiàng)目）在營改增政策下，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、每一個(gè)新項(xiàng)目

43、的增值稅稅負(fù)都下降，所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)收入費(fèi)用預(yù)算，在開發(fā)前測算增值稅稅負(fù)，根據(jù)稅負(fù)變化情況，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整開發(fā)、管理和銷售模式。 九、適當(dāng)推遲不動(dòng)產(chǎn)投資（租賃）計(jì)劃九、適當(dāng)推遲不動(dòng)產(chǎn)投資（租賃）計(jì)劃 根據(jù)營改增的基本規(guī)定，2016年5月1日起企業(yè)新購進(jìn)的、租賃的不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額，準(zhǔn)予在計(jì)算增值稅扣除，按照此規(guī)定，建議企業(yè)在不影響正常經(jīng)營的情況下，適當(dāng)推遲不動(dòng)產(chǎn)的購置和租賃計(jì)劃，有利于降低營改增的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié) 納稅人和扣繳義務(wù)人納稅人和扣繳義務(wù)人一一、納納稅稅人人 （一）在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增（一）在中

44、華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人。值稅納稅人。具體包括：單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。個(gè)人，是指個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。 在中華人民共和國境內(nèi)銷售、出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)）在中華人民共和國境內(nèi)銷售、出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)）的房地產(chǎn)企業(yè)為增值稅納稅人。的房地產(chǎn)企業(yè)為增值稅納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第三章第三章 房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策第一節(jié)第一節(jié)納稅人和扣繳義務(wù)人納稅人和扣繳義務(wù)人一一、納納稅稅人人 （二）納稅人分類增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人

45、兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元（含本數(shù)）的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)征增值稅銷售額是指納稅人在連續(xù)不超過12個(gè)月的經(jīng)營期內(nèi)累計(jì)應(yīng)征增值稅的銷售額，含減稅、免稅和提供境外服務(wù)銷售額以及已從銷售額中差額扣除的部分。如果該銷售額為含稅的，應(yīng)按照適用稅率或征收率換算為不含稅銷售額。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié)納稅人和扣繳義務(wù)人納稅人和扣繳義務(wù)人一一、納納稅稅人人 特殊規(guī)定：1、年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。2、年應(yīng)

46、稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。3、會(huì)計(jì)核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。4、符合一般納稅人條件的納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記。5、一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的；應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。按一般納稅人的適用稅率計(jì)稅，不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。6、除國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義 第一節(jié)第一節(jié)納稅人和扣繳義務(wù)人納稅人和扣繳

47、義務(wù)人一一、納納稅稅人人（三）納稅人的特殊規(guī)定單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，以誰的名義對(duì)外經(jīng)營并承擔(dān)法律責(zé)任，則誰就是增值稅的納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第一節(jié)第一節(jié)納稅人和扣繳義務(wù)人納稅人和扣繳義務(wù)人二二、扣扣繳繳義義務(wù)務(wù)人人 中華人民共和國境外（以下稱境外）單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。 【舉例【舉例1】假設(shè)】假設(shè)2016年年5月，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向境外某商業(yè)公司支付月，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向境外某商業(yè)公司支付境內(nèi)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)境內(nèi)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)100萬元，計(jì)算應(yīng)代扣的增值稅款。萬

48、元，計(jì)算應(yīng)代扣的增值稅款。 【解答】甲公司在支付服務(wù)費(fèi)時(shí)應(yīng)代扣增值稅款【解答】甲公司在支付服務(wù)費(fèi)時(shí)應(yīng)代扣增值稅款=1006%=6萬元。萬元。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義一一銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的行為（房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅行為）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的行為（房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅行為） （一）銷售服務(wù)（銷售租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)）。 1、融資租賃服務(wù)，按照標(biāo)的物的不同，融資租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)。融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。產(chǎn)融資租賃服務(wù)。融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。 2、經(jīng)營租賃服務(wù)，按照標(biāo)的物的

49、不同，經(jīng)營租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。 特殊規(guī)定： 將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。 車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義 第二節(jié)第二節(jié) 征稅范圍征稅范圍一一銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的行為（房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅行為）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的行為（房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅行為） （二）銷售無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)） 無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資

50、產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。 1、技術(shù)，包括專利技術(shù)和非專利技術(shù)。 2、自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。 3、其他權(quán)益性無形資產(chǎn)，包括基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、公共事業(yè)特許權(quán)、配額、經(jīng)營權(quán)(包括特許經(jīng)營權(quán)、連鎖經(jīng)營權(quán)、其他經(jīng)營權(quán))、經(jīng)銷權(quán)、分銷權(quán)、代理權(quán)、會(huì)員權(quán)、席位權(quán)、網(wǎng)絡(luò)游戲虛擬道具、域名、名稱權(quán)、肖像權(quán)、冠名權(quán)、轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)等。 房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義一一銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的行為（房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅行為）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的行為（房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅行為

51、） （三）銷售不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。1、建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。2、構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。3、轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義二二銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者

52、不動(dòng)產(chǎn)。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。 在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指： （一）服務(wù)（租賃不動(dòng)產(chǎn)除外）或者無形資產(chǎn)（自然資源使用權(quán)除外）的銷售方或者購買方在境內(nèi)； （二）所銷售或者租賃的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)； （三）所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)； （四）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義三三視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外

53、。（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（三）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義四四不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或無形資產(chǎn)的增值稅項(xiàng)目不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或無形資產(chǎn)的增值稅項(xiàng)目 下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：（一）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。（二）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。（三）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn)。（四）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房

54、地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義五五非經(jīng)營活動(dòng)不征收增值稅非經(jīng)營活動(dòng)不征收增值稅（一）行政單位收取的同時(shí)滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。1、由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2、收取時(shí)開具省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)；3、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。（二）單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)。（三）單位或者個(gè)體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。（四）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義

55、六六不征收增值稅項(xiàng)目不征收增值稅項(xiàng)目1、根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)，屬于試點(diǎn)實(shí)施辦法第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。2、存款利息。3、被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付。4、房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。5、在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。 一、一般納稅人的稅率 1、銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率為、銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率為11%。 2、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的稅率為、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的稅率為11%。（

56、車輛停放服務(wù)按不動(dòng)產(chǎn)租賃。（車輛停放服務(wù)按不動(dòng)產(chǎn)租賃 服務(wù)納稅）服務(wù)納稅） 3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的稅率為、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的稅率為11%。 4、提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑服務(wù)稅率為11%。 5、提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率為17%。 6、提供金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（除轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)外）稅率為6%。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第三節(jié)稅率和征收率二、小規(guī)模納稅人的征收率1、銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，征收率為、銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，征收率為5%。2、其他情況征收率為3%。三、房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的，三、房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人提供

57、的可選擇簡易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的，征收率為征收率為5%。 四、境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。四、境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。 五、境內(nèi)的購買方為境外單位和個(gè)人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。五、境內(nèi)的購買方為境外單位和個(gè)人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義一一兩種計(jì)稅方法兩種計(jì)稅方法增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。 一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。 小

58、規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義第四節(jié)第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算二二一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算 （一）一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。 【舉例【舉例2】假設(shè)某房地產(chǎn)公司為一般納稅人，】假設(shè)某房地產(chǎn)公司為一般納稅人，2016年年5月，銷項(xiàng)稅額為月，銷項(xiàng)稅額為120萬元，萬元，準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為100萬元，該公司當(dāng)月應(yīng)納增值稅萬元，該公司當(dāng)月應(yīng)納增值稅=120-100=

59、20萬元。如果銷萬元。如果銷項(xiàng)稅額為項(xiàng)稅額為70萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額不變，則該公司當(dāng)月末進(jìn)項(xiàng)稅額留抵為萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額不變，則該公司當(dāng)月末進(jìn)項(xiàng)稅額留抵為30萬元，結(jié)轉(zhuǎn)至萬元，結(jié)轉(zhuǎn)至下月繼續(xù)抵扣。下月繼續(xù)抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義二二一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算 （二）銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式： 銷項(xiàng)稅額=銷售額稅率 銷售額含稅銷售額（1+稅率） 【舉例舉例3】假設(shè)某房地產(chǎn)公司為一般納稅人，假設(shè)某房地產(chǎn)公司為一般納稅人，2016年年5月銷售商品房月銷售商品房1800平方米，平方米，取得

60、含稅銷售額取得含稅銷售額5994萬元，計(jì)算銷售額和銷項(xiàng)稅額。（不考慮扣除的地價(jià)款）萬元，計(jì)算銷售額和銷項(xiàng)稅額。（不考慮扣除的地價(jià)款） 【解答解答】銷售額銷售額=5994（1+11%）=5400萬元萬元 銷項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額=594萬元萬元 優(yōu)惠規(guī)定：一般納稅人有以下兩種情況，可以選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅： 1、以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)； 2、在納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)合同。房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策講義講義三三簡易計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算簡易計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算 （一）簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的