產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(城綜合開發(fā))全流程操作實務與案例解析

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（城綜合開發(fā)）全流程操作實務與案例解析課程背景：2016年隨著國家提出轉(zhuǎn)型升級、去產(chǎn)能、降低地方政府債務、樓市趨緊調(diào)控的政策兩年 后，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛出現(xiàn)業(yè)務轉(zhuǎn)型的需求。盡管2016年中國房地產(chǎn)在政策錯綜復雜的形勢下依舊創(chuàng)造了成交銷售規(guī)模最大、地價房價屢創(chuàng)新高的業(yè)績，但受國內(nèi)宏觀調(diào)控政策趨緊 以及地方政府進展模式轉(zhuǎn)型的妨礙，房企轉(zhuǎn)型訴求強烈。國內(nèi)最大的房企萬科率先轉(zhuǎn)型，并定位為城市配套服務商，堅持“為一般人蓋好房子，蓋有人用的房子”。與此同時國內(nèi)最大的新城開發(fā)運營商華夏幸福基業(yè) 2016年歷史性的創(chuàng)造了 538.21億元的營收和89.76億元的利 潤，劍指國內(nèi)前五大房地開發(fā)企業(yè)。中國

2、建筑、中國中鐵、中交集團、中國電建、碧桂園、融創(chuàng)、保利、恒大等大型房企蓄 勢發(fā)力城市綜合運營2017年12月22日，受PPP中TOD奠式的才t進和PPP模式中“軌道+ 物業(yè)”取地模式的妨礙，中國鐵建股份有限公司召集內(nèi)部各地產(chǎn)開發(fā)條線在北京開會，要求 相關(guān)單位各自對接當?shù)氐蔫F路局集團，推進鐵路土地綜合開發(fā)協(xié)同經(jīng)營。，然而大部分企業(yè)目前關(guān)于城市綜合開發(fā)運營、片區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認識程度不足，大伙關(guān)于城市綜合開發(fā)的理論、戰(zhàn)略選擇、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位、產(chǎn)業(yè)導入以及產(chǎn)業(yè)運營與城市開發(fā)結(jié)合的理論、模式、 方法、工具、測算、模型 都處于模糊狀態(tài)。鑒于城市綜合開發(fā)投資大、周期長、獲利高、風 險大的特點，企業(yè)急需城

3、市綜合開發(fā)的進展模式與手段建議。2016年末，國內(nèi)進入城市綜合開發(fā)大基本上以特色小鎮(zhèn)、片區(qū)開發(fā)、城市綜合項目開發(fā)為載體的相關(guān)企業(yè)規(guī)模、數(shù)量、 類型逐步增加，類似關(guān)于城市綜合開發(fā)戰(zhàn)略選擇、流程操作、政策解讀與應用、開發(fā)模式選 擇與制定、操作工具解析與使用、協(xié)議保障體系解析的訴求逐步強烈。2017年受助于2016年國家層面特色小鎮(zhèn)政策的密集出臺與推廣特別是2016年3月公布的國民經(jīng)濟和社會進展第十三個五年規(guī)劃綱要和同年7月住建部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合出臺的關(guān)于開展特色小城鎮(zhèn)培育工作的通知中提出的2020年培育1000個特具特色富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、漂亮宜居等

4、特色小鎮(zhèn)的政 策刺激，特色小鎮(zhèn)在全國范圍內(nèi)蓬勃進展。與此同時2017年國內(nèi)兩大房企創(chuàng)歷史性記錄的并購重組案進一步加速國內(nèi)房企轉(zhuǎn)型城 市綜合運營，一樁是亞洲歷史上最大一單私募股權(quán)并購，2017年7月14號新加坡上市公司普洛斯被萬科領(lǐng)銜的中國財團，以116億美元，折合人民幣將近790億的價格收購。另一樁 大伙確實是大伙比較熟悉的融創(chuàng)萬達并購案，7月10日早萬達商業(yè)、融創(chuàng)中國聯(lián)合公告稱，萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國宣布，融創(chuàng)以總額 631.7億元接手萬達集團13個萬達文旅項目以及76 個酒店項目。2017年能夠說是中國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要一年，各大房企針在中國新型城鎮(zhèn)化歷史性史詩般的進展中 紛紛提出自身的

5、戰(zhàn)略定位，并大規(guī)模的開展戰(zhàn)略定位后的區(qū)域 布局。但企業(yè)在 城市綜合開發(fā)運營與特色小鎮(zhèn)開發(fā)中產(chǎn)業(yè)運營環(huán)節(jié)薄弱的劣勢逐步顯現(xiàn)，項目開發(fā)模式、定位不清晰導致投資舉步維艱、進退兩難、項目擱置、開發(fā)方向迷失案例逐步 增多，說到底確實是企業(yè)關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)此類業(yè)務全流程和全生命周期以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 的核心本質(zhì)內(nèi)涵理解不足。例如許多房地產(chǎn)企業(yè)只看到華夏幸?；鶚I(yè)模式卻忽略中國還有其 他的城市綜合開發(fā)模式，看了華夏幸?；鶚I(yè)的營收和利潤的增長卻忽略其背后在2005年到2017年期間的苦難行軍。2018年政府適時推出了政府和民營資本合作PP目以及政府購買服務等方式，放大投 資效應。2018年李克強總理政府工作報告中

6、提出，在基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等領(lǐng)域，積極推廣 政府和社會資本合作PPH模式。此后地方兩會中，各地也紛紛把 PPP寫進工作報告。由此 拉開了中國政府和社會資本合作PPPI模式的序幕，2017年是中國PPP模式爆發(fā)增長的元 年，發(fā)改委的推介項目和財政部的示范項目大幅增長，國家層面PPP項目累計投資總額達21萬億之多，各省級PPP項目也接近甚至超過萬億水平，但2017年只是PPP項目的識別、預備、 采購階段，2018年將是PPP項目采購與執(zhí)行的關(guān)鍵之年，隨著各項法規(guī)的健全，國家相關(guān)政 策關(guān)于PPP真式的強制，能夠說2018年才是中國PPP1利真正爆發(fā)的元年。誰抓住了那個元 年，誰就掌握了這一輪投資拉動

7、經(jīng)濟的脈搏。PPP模式與城市綜合開發(fā)具有天然的關(guān)聯(lián)屬性，那么新形勢下如何進行城市開發(fā)？如何結(jié)合PPP模式應用進行城市開發(fā)？本什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市綜合開發(fā)？如何做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究？產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有哪些理論？如何以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的視角觀看中國經(jīng)濟出現(xiàn)的種種問題？假如用產(chǎn)業(yè)規(guī)劃解決這些存在的、馬上發(fā)生的的問題和危機？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何進行選址？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何進行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃？產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與如何進行地產(chǎn)開公布局？沒有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的房地產(chǎn)企業(yè)如何利用產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進行產(chǎn)業(yè)升級，在新一輪的PPP模式、新型城鎮(zhèn)化大潮中掘金？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型升級、互聯(lián)網(wǎng)+、一帶一路畢竟有些深層次的聯(lián)系？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何進行產(chǎn)業(yè)導入？如何利用產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將“鬼城”

8、 “睡城”變成綠色產(chǎn)業(yè)新城？中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有過哪些好的案例？什么是新型城鎮(zhèn)化？新型城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)又有哪些聯(lián)系？什么是PPPf式？PPP模式在國外應用的狀況如何？新政背景下PPP奠式在2018年的中國應用前景如何？政府力推PPP真式背后畢竟有何深意？如何在此輪PPP真式刺激下查找自己的項目？PPP模式與傳統(tǒng)政府融資模式有何實質(zhì)性的區(qū)別？PPP畢竟有哪些操作模式種種模式之間有如何關(guān)聯(lián)，如何進行運用？PPP模式有哪些融資方式？各種融資方式的優(yōu)缺點如何？央企、民企、外企、政府如何在此輪新政PPP真式中探尋自己的優(yōu)勢與特點？PPP模式如何進行設(shè)計，如何在協(xié)議中表達PPP奠式設(shè)計的細節(jié)？PPP

9、模式畢竟適用于哪些項目？那么本課程產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市綜合開發(fā)全流程操作實務與案例解析將從新型城鎮(zhèn)化的視角對中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進展規(guī)律、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃理論、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃實踐三個維度進行進行解析。同時利用產(chǎn)業(yè)規(guī)劃理論與產(chǎn)業(yè)研究方法對城市綜合開發(fā)進行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)招商，為政府招商引資、為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的經(jīng)營模式、為地方解決就業(yè)與稅收、為百姓創(chuàng)造便利生活。同時還包括ppP真式的全流程定義、ppp的實操政策解讀、ppp模式進展沿革到國內(nèi)ppP真式的具 體應用，以及如何進行PPP奠式設(shè)計、ppp何鬲4資、PPPH充盈利點如何挖掘、PPP的參與 主體角色權(quán)益保障、PPP操作流程、PPP實務操作案例進行全方位PPP模式解析。課

10、程收益：掌握城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方法與切入點掌握城市新區(qū)運營方法熟悉產(chǎn)業(yè)進展規(guī)律掌握產(chǎn)業(yè)導入方法掌握目前國家新型城鎮(zhèn)化相關(guān)政策解讀掌握產(chǎn)業(yè)新城模式操作詳解產(chǎn)業(yè)新城典型案例解析產(chǎn)業(yè)新城理論創(chuàng)新講解掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址方法與模型掌握新城產(chǎn)業(yè)定位方法掌握如何進行產(chǎn)業(yè)招商為政府帶來招商項目落地懂得利用新型城鎮(zhèn)化模型進行區(qū)域GDP 才務測算與稅收測算熟悉掌握PPP奠式的全流程定義、內(nèi)涵、特征，能夠清晰區(qū)分真?zhèn)蜳PP模式掌握國內(nèi)PPP奠式進展沿革與典型案例、掌握過去十年P(guān)PP模式失敗的緣故與成功的要素掌握國內(nèi)PPP奠式中的要緊依據(jù)政策與政策內(nèi)涵掌握PPP奠式實際操作流程掌握PPP真式物有所值評價報告、財政承受

11、能力論證報告編制方法掌握PPP奠式融資模式、手段、操作流程熟悉國內(nèi)目前PPP奠式的操作方式、模式、成功典型案例、失敗典型案例掌握PPP奠式實際操作流程與要點掌握PPP奠式實施方案編制要點與流程課程時間：1.5天，6小時/天授課對象：政府、金融機構(gòu)、投資公司、房地產(chǎn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)授課方式：實戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析課程大綱引言1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市綜合開發(fā)核心能力體系解析2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市綜合開發(fā)開發(fā)全流程解析3、中國土地分類解析第一講：中國的新型城鎮(zhèn)化【一】新型城鎮(zhèn)化的定義1 .城市化與城鎮(zhèn)化2 . 新型城鎮(zhèn)化的意義【二】新型城鎮(zhèn)化進展歷程1. 國內(nèi)城鎮(zhèn)化進展歷程2. 國際城鎮(zhèn)化進

12、展歷程【三】新型城鎮(zhèn)化提出的背景1. 宏觀經(jīng)濟形勢2. 中國經(jīng)濟增長驅(qū)動內(nèi)因分析3. 當前存在的問題【四】新型城鎮(zhèn)化的理論與政策解讀1. 城鎮(zhèn)化水平落后于經(jīng)濟進展水平2. 土地城鎮(zhèn)化大于人口城鎮(zhèn)化3. 東部城鎮(zhèn)化大于西部城鎮(zhèn)化4. 城鎮(zhèn)質(zhì)量有待提高【五】新型城鎮(zhèn)化趨勢解讀1. 國家相關(guān)舉措解析2. 部委和地方相關(guān)舉措解析六、新型城鎮(zhèn)化智慧模型1 .WISE模式提出的依據(jù)2 .WISE模式3. 新型城鎮(zhèn)化動因4. WISE模式分項七、國內(nèi)城鎮(zhèn)化區(qū)域選擇1 .城市評級2 . 指標評級第二講：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略選址模型【一】產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局模型1 .城市綜合開發(fā)戰(zhàn)略布局模型2 . 城市綜合開發(fā)戰(zhàn)略區(qū)域

13、預測【二】華夏幸?；鶚I(yè)相關(guān)操作模式與園區(qū)案例解析1. 華夏幸福的模式2. 華夏幸福的業(yè)務3. 華夏幸福盈利點分析4. 華夏幸福業(yè)務布局5. 華夏幸福模式的 1.0 版本到 6.0 版本華夏幸福基業(yè)的升級6. 華夏幸福模式的核心是什么【三】聯(lián)東集團產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作模式解析1. 聯(lián)東集團的模式2. 聯(lián)東集團的業(yè)務3. 聯(lián)東集團盈利點分析4. 聯(lián)東集團業(yè)務布局【四】總部基地模式解析【五】北科建模式解析【四】產(chǎn)業(yè)背景的大型企業(yè)進入城市綜合開發(fā)戰(zhàn)略選擇模型解析與應用第三講：城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位方法1、 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定義2、 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃理論1. 區(qū)位理論2. 增長極理論3. 不平衡進展理論4. 微笑曲線理

14、論5. 產(chǎn)業(yè)集聚理論6. 總部經(jīng)濟理論7. 智慧地球理論【三】城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)定位方法1. 工藝提升進展定位2. 技術(shù)改進進展定位3. 進入新產(chǎn)業(yè)鏈進展定位4. 功能整合進展定位5. 產(chǎn)品創(chuàng)新進展定位6. “歸納”到“演繹”產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃手段7. “功能分離”到“產(chǎn)城共融”的城市理論創(chuàng)新8. “集聚”到“耦合”的產(chǎn)業(yè)組織方法創(chuàng)新9. 由“篩選”到“升級”的產(chǎn)業(yè)研究方法創(chuàng)新【四】城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位的操作流程1. 背景調(diào)查的方法2. 調(diào)研問卷的設(shè)計3. 數(shù)據(jù)匯總+產(chǎn)業(yè)規(guī)劃理論+產(chǎn)業(yè)定位方法4. 產(chǎn)業(yè)鏈總部經(jīng)濟、里昂惕夫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)模型、土地分等定級理論5. 產(chǎn)業(yè)定位結(jié)果的導出6. 產(chǎn)業(yè)定位結(jié)

15、果的修正7. 依照片區(qū)實際確定進展產(chǎn)業(yè)政策、稅收、人口、就業(yè)、土地狀況、競爭調(diào)整等因素統(tǒng)籌【五】中國城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)定位實例分析1 .五礦粵東物流總部新城產(chǎn)業(yè)定位案例解析第四講：城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局理論及模型1、 里昂惕夫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)模型構(gòu)建2、 里昂惕夫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)模型在用地規(guī)劃布局中的應用3、 里昂惕夫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)模型與用地性質(zhì)分配4、 里昂惕夫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)模型模擬園區(qū)動態(tài)運營第五講城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃經(jīng)濟產(chǎn)出測算1、 城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)定位后的經(jīng)濟產(chǎn)出模型構(gòu)建2、 城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)定位后的經(jīng)濟產(chǎn)出測算3、 城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)出測算之稅收、就業(yè)、人口、 GDP吉果導出第六講城市綜合開發(fā)協(xié)議保障解析【

16、一】華夏幸?；鶚I(yè)城市綜合開發(fā)協(xié)議解析【二】某廣東總部新城項目協(xié)議解析【三】某北京城市綜合開發(fā)項目協(xié)議解析第七講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作模式選擇之PPP模式【一】PPP奠式的定義1 .國際上ppP奠式的定義及ppP奠式全流程操作框架解析2 .國內(nèi)PPP真式最新政策解讀1 50號文解讀2 62 號文解讀3 87 號文解讀4 92 號文解讀5 192 號文解讀6一行三會新資管政策解讀3 .PPP模式的三大關(guān)鍵詞1項目運營2社會資本3公共產(chǎn)品【二】PPP奠式提出的背景1 .地方政府債務產(chǎn)生、興起、演變與歸宿2 . 地方政府融資平臺轉(zhuǎn)型之路【三】PPP奠式實務操作流程1 .PPP 模式操作項目性質(zhì)解析2 .PPP模式物有所值評價3 .PPP模式財政承受能力論證4 .PPP模式實施方案編制【四】產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PPP奠式操作子模式解析1.BOT模式2.TOT模式【五】產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PPP真式融資