房地產(chǎn)成本精準(zhǔn)管控與采購管理實戰(zhàn)訓(xùn)練(青島提交)

1、201406青島（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段1、什么是成本與成本管理？1.1 成本的定義與范疇經(jīng)濟(jì)學(xué)說：為過程增值和結(jié)果有效已付出或應(yīng)付出的資源代價。為了達(dá)到特定目的而發(fā)生或未發(fā)生的價值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量為了達(dá)到某一種特定目的而耗用或放棄的資源。成本是商品經(jīng)濟(jì)的價值范疇，是商品價值的組成部分。人們要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動或達(dá)到一定的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源（人力、物力和財力），其所費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)及其對象化稱之為成本。（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段1、什么是成本與成本管理？1.1 成本的定義與范疇經(jīng)濟(jì)學(xué)說：為過程增值和結(jié)果有效已付出或應(yīng)付出的資源代價。為了達(dá)到特定目的而發(fā)生或未

2、發(fā)生的價值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量為了達(dá)到某一種特定目的而耗用或放棄的資源。成本是商品經(jīng)濟(jì)的價值范疇，是商品價值的組成部分。人們要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動或達(dá)到一定的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源（人力、物力和財力），其所費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)及其對象化稱之為成本。（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段1、什么是成本與成本管理？1.1 成本的定義與范疇企業(yè)家說：利潤=收入成本利潤表利潤表一、營業(yè)總收入一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355 利息收入。二、營業(yè)總成本二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出 49.9206利息支出。營業(yè)稅金及附加8.441銷售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用 2.081

3、7.6財務(wù)費(fèi)用-0.323.6資產(chǎn)減值損失投資收益2.072.1。三、營業(yè)利潤三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出 0.060.43四、利潤總額四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤五、凈利潤16.353.2。六、每股收益六、每股收益。與收入相匹配的全部投入成本（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段1、什么是成本與成本管理？1.2 企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理、工程造價管理、項目運(yùn)營管理對成本的定義和核算范疇有什么不同？財務(wù)(全面)預(yù)算成本預(yù)算費(fèi)用預(yù)算工程造價預(yù)算結(jié)算投資控制項目運(yùn)營成本進(jìn)度合同成本（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段1、什么是成本與成本管

4、理？1.3 成本管理的概念與理論體系沿革n標(biāo)準(zhǔn)成本管理（傳統(tǒng)）n 作業(yè)成本管理 （歐美）n 成本企劃管理 （日本）成本企劃：（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段1、什么是成本與成本管理？1.4制造業(yè)、建造業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理有什么不同？如何避免誤入歧途？制造業(yè)建造業(yè)地產(chǎn)開發(fā)（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段2、房地產(chǎn)行業(yè)成本管理有什么特點和要求2.1從地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算要求來看成本預(yù)控體系的必要性利潤表利潤表一、營業(yè)總收入一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355 利息收入。二、營業(yè)總成本二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出 49.9206利息支出。營業(yè)稅金及附加8.441銷售

5、費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用 2.0817.6財務(wù)費(fèi)用-0.323.6資產(chǎn)減值損失投資收益2.072.1。三、營業(yè)利潤三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出 0.060.43四、利潤總額四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤五、凈利潤16.353.2。六、每股收益六、每股收益。核算時間核算對象核算內(nèi)容（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段2、房地產(chǎn)行業(yè)成本管理有什么特點和要求2.1從地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算要求來看成本預(yù)控體系的必要性利潤表利潤表一、營業(yè)總收入一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355 利息收入。二、營業(yè)總成本二、營業(yè)總成本6

6、2.7281其中：營業(yè)支出 49.9206利息支出。營業(yè)稅金及附加8.441銷售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用 2.0817.6財務(wù)費(fèi)用-0.323.6資產(chǎn)減值損失投資收益2.072.1。三、營業(yè)利潤三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出 0.060.43四、利潤總額四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤五、凈利潤16.353.2。六、每股收益六、每股收益。（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段2、房地產(chǎn)行業(yè)成本管理有什么特點和要求2.2從項目開發(fā)過程和生命周期來看動態(tài)全成本歸集核算要求決策階段設(shè)計階段實施階段運(yùn)營與維護(hù)階段成本時間前期策劃管理建

7、設(shè)期項目管理運(yùn)營期設(shè)施管理前期介入（運(yùn)營信息向前集成）拆除費(fèi)用前期策劃 向后指導(dǎo)全過程管理全生命周期管理建設(shè)項目全過程成本管理建設(shè)項目全生命周期成本管理2、房地產(chǎn)行業(yè)成本管理有什么特點和要求地產(chǎn)企業(yè)成本組成 土地成本 前期費(fèi)用 建造成本 配套成本 環(huán)境成本 期間費(fèi)用 發(fā)生時間： 發(fā)生內(nèi)容： 特異性： 多變性： 核算：地產(chǎn)企業(yè)成本特點 全過程管理 全員參與 。地產(chǎn)企業(yè)成本管理要求 目標(biāo) 動態(tài) 責(zé)任 IT工具地產(chǎn)企業(yè)成本管理手段（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段2、房地產(chǎn)行業(yè)成本管理有什么特點和要求2.3 掃一掃:（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段項目策劃定位完成主體施工圖完成施工建造過程竣工備案

8、完成項目交付入住你的項目在哪個階段?成本知多少?如何才能知道全成本?（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段3、不同規(guī)模和發(fā)展階段的地產(chǎn)企業(yè)對成本管理有什么不同要求？3.1 單項目與多項目開發(fā)的地產(chǎn)企業(yè)3.2 異地操盤或集團(tuán)化管理的地產(chǎn)企業(yè)單項目 預(yù)結(jié)算 造價控制本地多項目預(yù)結(jié)算造價控制成本管理異地集團(tuán)預(yù)結(jié)算造價控制成本管理目標(biāo)管理你的核心問題（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段4、行業(yè)成本管理手段與實現(xiàn)4.1 關(guān)于目標(biāo)成本管理體系的框架描述分析與糾偏分析與糾偏動態(tài)成本信息動態(tài)成本信息 反饋反饋 設(shè)立目標(biāo)設(shè)立目標(biāo)成本成本基于利潤目標(biāo)基于利潤目標(biāo)利潤目標(biāo)的監(jiān)督與實現(xiàn)利潤目標(biāo)的監(jiān)督與實現(xiàn)（一）房地產(chǎn)行業(yè)成

9、本管理現(xiàn)狀與手段4、行業(yè)成本管理手段與實現(xiàn)4.2 行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與問題沒有沒概念沒實施不準(zhǔn)無依據(jù)無參與約束力無約束力逆約束征集你的問題!（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段4、行業(yè)成本管理手段與實現(xiàn)4.3盤點第一方陣地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式與狀況萬科模式核心分析（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段4、行業(yè)成本管理手段與實現(xiàn)4.3盤點第一方陣地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式與狀況產(chǎn)品成本彈性適配產(chǎn)品/部品/工藝標(biāo)準(zhǔn)化集中/戰(zhàn)略采購萬科成本管理幾個突出優(yōu)勢（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段4、行業(yè)成本管理手段與實現(xiàn)4.3盤點第一方陣地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式與狀況Step 1土地投資論證階段項目啟動階段項目方

10、案設(shè)計階段項目初步設(shè)計階段Step 2Step 3Step 4龍湖模式：目標(biāo)形成龍湖模式：目標(biāo)形成目標(biāo)成目標(biāo)成本土地版本土地版目標(biāo)成目標(biāo)成本啟動版本啟動版目標(biāo)成目標(biāo)成本方案版本方案版目標(biāo)成目標(biāo)成本執(zhí)行版本執(zhí)行版（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段4、行業(yè)成本管理手段與實現(xiàn)4.3盤點第一方陣地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式與狀況Step 1工程實施階段工程實施階段項目竣工階段項目結(jié)算階段Step 2Step 3Step 4龍湖模式：目標(biāo)實現(xiàn)龍湖模式：目標(biāo)實現(xiàn)目標(biāo)分目標(biāo)分解與合約解與合約規(guī)劃規(guī)劃動態(tài)成本動態(tài)成本回顧回顧項目竣項目竣工成本工成本項目成項目成本后評估本后評估（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段4、

11、行業(yè)成本管理手段與實現(xiàn)4.3盤點第一方陣地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式與狀況（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀與手段4、行業(yè)成本管理手段與實現(xiàn)4.3盤點第一方陣地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式與狀況u動態(tài)成本管理u變更簽證控制u如何建立目標(biāo)u如何下達(dá)目標(biāo)目標(biāo)建立目標(biāo)控制目標(biāo)實現(xiàn)目標(biāo)建立在二三u審批流u考核商業(yè)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化萬達(dá)模式：萬達(dá)模式：（一）目標(biāo)成本測算與控制要點目標(biāo)成本為什么要編?給誰看編不出來誰負(fù)責(zé)（一）目標(biāo)成本測算與控制要點探討專題：如何讓目標(biāo)成本編制得靠譜？有用？措施1貼近價值鏈業(yè)務(wù)核心，分階段、重心突出地編制目標(biāo)成本套表1、投資決策項目投資可行性報告投資估算書投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案

12、設(shè)計目標(biāo)目標(biāo)成本成本1 13、方案設(shè)計確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)目標(biāo)成本成本2 24、初步設(shè)計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)目標(biāo)成本成本3 34、施工圖設(shè)計目標(biāo)成本目標(biāo)成本4 4投資估算概念性方案設(shè)計概算方案設(shè)計概算初步設(shè)計概算施工圖預(yù)算工程量清單（一）目標(biāo)成本測算與控制要點探討專題：如何讓目標(biāo)成本編制得靠譜？有用？措施1貼近價值鏈業(yè)務(wù)核心，分階段、重心突出地編制目標(biāo)成本套表如何分階段合適?每個階段的重點?每個階段間的控制?（一）目標(biāo)成本測算與控制要點探討專題：如何讓目標(biāo)成本編制得靠譜？有用？措施1貼近價值鏈業(yè)務(wù)核心，分階段、重心突出地編制目標(biāo)成本套表每個階段成本測算的重點?策劃階段：方案設(shè)計階段：深化

13、/施工圖：（一）目標(biāo)成本測算與控制要點探討專題：如何讓目標(biāo)成本編制得靠譜？有用？措施2測算-控制-測算設(shè)計過程與目標(biāo)成本編制如何有機(jī)并軌鋼筋指標(biāo)你限額了嗎？各設(shè)計階段成控指標(biāo)？誰提誰落實目標(biāo)測算對設(shè)計要求？（一）目標(biāo)成本測算與控制要點探討專題：如何讓目標(biāo)成本編制得靠譜？有用？措施3目標(biāo)成本的編制責(zé)任如何分解落實?案例分析：資金成本的測算責(zé)任？（資金計劃開發(fā)計劃）（一）目標(biāo)成本測算與控制要點探討專題：如何讓目標(biāo)成本編制得靠譜？有用？措施4什么樣的目標(biāo)成本才是有用的?有指導(dǎo)性控制性強(qiáng)落實到業(yè)務(wù)口（一）目標(biāo)成本測算與控制要點探討專題：如何讓目標(biāo)成本編制得靠譜？有用？措施5如何考量目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性?依

14、據(jù)準(zhǔn)確性環(huán)境與資源深度與可比性考核？考核？（一）目標(biāo)成本測算與控制要點探討專題：如何看待和處理目標(biāo)成本的變化？措施1目標(biāo)成本什么情況可以調(diào)整?定位與設(shè)計調(diào)整價格波動開發(fā)計劃調(diào)整超的多了？（一）目標(biāo)成本測算與控制要點探討專題：如何看待和處理目標(biāo)成本的變化？措施2建立目標(biāo)成本執(zhí)行中的分級報警機(jī)制合同簽定合同執(zhí)行（原因）合同增加對成本控制目標(biāo)的沖擊力？費(fèi)用突破業(yè)務(wù)審批（一）目標(biāo)成本測算與控制要點探討專題：如何看待和處理目標(biāo)成本的變化？措施3目標(biāo)成本與品質(zhì)的矛盾如何協(xié)調(diào)?關(guān)于客戶敏感關(guān)于品質(zhì)策劃關(guān)于成本策劃案例與手段（二）動態(tài)成本管控要點2.1 到底應(yīng)該如何定義和看待動態(tài)成本簽約動態(tài)付款動態(tài)計量動態(tài)如

15、何形成成本動態(tài)采購動態(tài)（二）動態(tài)成本管控要點2.2 動態(tài)成本信息到底要起到什么作用項目開發(fā)主線項目開發(fā)主線專業(yè)管控專業(yè)管控目標(biāo)成本采購招投標(biāo)管理合同管理非合同管理動態(tài)成本成本控制與分析投資分析策劃論證設(shè)計管理報批報建施工營銷竣工入伙項目計劃項目進(jìn)度、質(zhì)量、安全管理項目分析項目評估 + +源于源于”經(jīng)營計經(jīng)營計劃劃”追溯追溯”經(jīng)營計經(jīng)營計劃劃”成本形成成本形成控制控制形成形成回溯回溯動態(tài)已發(fā)生動態(tài)已發(fā)生未發(fā)生預(yù)測未發(fā)生預(yù)測ITIT規(guī)劃規(guī)劃2.2 動態(tài)成本信息到底要起到什么作用動態(tài)成本信息到底要起到什么作用（二）動態(tài)成本管控要點2.3 你的動態(tài)成本信息月報靠譜嗎?2.4影響動態(tài)成本信息準(zhǔn)確性的幾個

16、核心因素分析合同金額變更簽證市場變化成本預(yù)計遠(yuǎn)程操盤怎么辦？（二）動態(tài)成本管控要點2.5如何考量動態(tài)成本信息的價值關(guān)于規(guī)約（口徑、關(guān)于規(guī)約（口徑、表內(nèi)外）表內(nèi)外）報警？決策？報表報警？決策？報表調(diào)整？調(diào)整？考核什么？怎么考？考核什么？怎么考？動態(tài)成本信息與糾動態(tài)成本信息與糾偏的責(zé)任偏的責(zé)任（一）組織架構(gòu)與管控體系的基本要求不同架構(gòu)下成本管理的定位、歸屬、職責(zé)-單項目公司（成本獨(dú)立）-多項目公司-本部與異地公司（深業(yè)）-集團(tuán)與分公司-集團(tuán)/區(qū)域/城市公司 從歸屬系統(tǒng)上劃分-財務(wù)管控型-運(yùn)營管控型-獨(dú)立管理系-造價/成本合并-采購/成本合并-工程/成本合并（二）專業(yè)集成的要求與實現(xiàn)項目部組織目標(biāo)成

17、本測算負(fù)責(zé)建造成本目標(biāo)的實現(xiàn)目標(biāo)成本動態(tài)月報1、責(zé)任部門上報并落實糾偏2、項目部項目部/ /成成本崗本崗統(tǒng)籌總成本與盈利目標(biāo)關(guān)系,確保盈利目標(biāo)實現(xiàn)目標(biāo)與責(zé)任成本管理細(xì)則目標(biāo)成本測算第一稿1、責(zé)任部門負(fù)責(zé)任測算2、成本崗成本崗統(tǒng)籌總成本與盈利目標(biāo)關(guān)系策劃報告目標(biāo)成本測算第二稿1、責(zé)任部門負(fù)責(zé)測算及實現(xiàn)2、項目部項目部統(tǒng)籌成本與品質(zhì)關(guān)系，落實盈利指標(biāo)控制方案設(shè)計目標(biāo)成本測算定稿1、同前2、項目部項目部參與和落實合約成本控制目標(biāo)主體施工圖（三） 全員責(zé)任體系與考核機(jī)制的保障結(jié)果的責(zé)任各專業(yè)口(。)各階段(。)數(shù)據(jù)(。)統(tǒng)籌的責(zé)任 實戰(zhàn)沙盤演練實戰(zhàn)沙盤演練: :如何編制目標(biāo)成本第一版如何編制目標(biāo)成本第

18、一版演練說辭演練工具采購過程如何真正實現(xiàn)目標(biāo)成本？采購過程如何真正實現(xiàn)目標(biāo)成本？1、房地產(chǎn)企業(yè)采購管理的目的和價值基于價值鏈，采購管基于價值鏈，采購管理做些什么？達(dá)到什理做些什么？達(dá)到什么目的？怎么做？么目的？怎么做？采購過程如何真正實現(xiàn)目標(biāo)成本？采購過程如何真正實現(xiàn)目標(biāo)成本？2、采購管理與成本管理的核心接駁點提煉分析為什么要求做合約規(guī)劃？-成本控制目標(biāo)落地-項目對成本管理的目標(biāo)明確合約規(guī)劃的難點與要點-誰規(guī)劃？幾時規(guī)劃？-基本要求有哪些？-如何看待合約規(guī)劃調(diào)整大總包還是小分包？甲供？甲指乙供還是乙供？風(fēng)險規(guī)避：合同界面管理合約規(guī)劃與成本采購過程如何真正實現(xiàn)目標(biāo)成本？采購過程如何真正實現(xiàn)目標(biāo)成本？3、采購管理實現(xiàn)目標(biāo)成本的幾個步驟成本目標(biāo)標(biāo)底評定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)市場投標(biāo)合同價格結(jié)算價格合同條款合同履行費(fèi)率合同清單合同單價合同按時結(jié)算各類合同