XX物業(yè)管理有限公司日常物業(yè)服務制度

1、合 和 物 業(yè)管 理 有 限公 司 日 常物 業(yè) 服 務制 度目錄、八 、-刖言第一部分公眾制度第一章創(chuàng)優(yōu)秀文明小區(qū)倡議書第一章裝修管理責任書第三章裝修管理規(guī)定第四章裝修管理協(xié)議書第五章治安管理規(guī)定第六章環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定第七章消防管理規(guī)定第八章交通車輛、停車場管理規(guī)定第九章電梯使用管理規(guī)定第十章智能化設施使用管理規(guī)定第十章小區(qū)商業(yè)用房管理規(guī)定、八 、刖言為了促進公司管理處更高效的的運作， 加強公司員工隊伍建設， 提高 員工基本素質，公司現做如下的經營管理體制。1. 目的 對與服務提供過程有關的各環(huán)節(jié)和因素進行控制和管理。以符合ISO9001：2000 標準條款的要求，確保各生產和服務提供過程按

2、規(guī)定 的方法在受控狀態(tài)下進行。2. 范圍本程序規(guī)定了生產和服務提供過程控制的內容和方法。適用于生產和 服務提供過程的控制策劃與實施、 確認、標識和可追溯性、 顧客財產、 產品防護等環(huán)節(jié)進行有效的控制。3.職責 物業(yè)管理處負責召集、主持管理處工作小組會議，實施和監(jiān)督物業(yè) 管理服務項目控制的相關制度。3.2 物業(yè)管理處負責工作服務的提供。根據物業(yè)質量保證標準的有關要求，全面推行質量管理， 把質量目 標落實到各崗位、 各環(huán)節(jié)直至到個人， 并通過質量管理小組監(jiān)督 檢查，遇到問題及時解決，使工作質量不斷提高，達到用戶滿意 的效果。4. 工作程序 物業(yè)管理處對生產和服務提供的策劃，由公司主控，管理處實施，

3、 主要有保結、 綠化、治安消防、工程維修、客戶接待、 特約服務、入住及裝修管理、突發(fā)時間處理、車輛管理、租賃服務等。公司根據服務要求制定各崗位的服務規(guī)范， 作為工作依據和服務準 則。各部門通過日檢、周檢、月檢、層層監(jiān)督，使服務質量受到監(jiān)督管 理，必要時采取糾正和預防措施，不斷改進服務質量。各部門 所提供的各種服務未被檢查合格，不得放行或交付。日常對客戶服務過程中有些是特殊過程， 如突發(fā)事件的處置、 消防 管理工作等，應制定相應的控制文件，建立相關的監(jiān)控記錄。第一章 創(chuàng)優(yōu)秀文明小區(qū)倡議書尊敬的各位業(yè)主 / 住戶：作為同一屋檐下共同生活的一份子， 小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境需要我們 大家的共同愛護。大部分業(yè)主

4、都有很高的人文素質，能自覺遵守 社會公德，講文明、講禮貌，為爭做“文明市民”樹立了榜樣。 但是仍有一小部分業(yè)主、住戶，因一時疏忽，或是圖一時方便，給小區(qū)帶來了不和諧的聲音。 仍有私人物品、 在公共通道墻面涂 鴉、寵物隨處大小便等不文明行為。 為了繼續(xù)維護小區(qū)的美好環(huán) 境，以言傳身教培養(yǎng)下一代，小區(qū)管理處向全體業(yè)主倡議：發(fā)揚 高尚情操，杜絕不文明行為，遵守社會公德，講文明、講禮貌，爭做文明住戶，共建和諧溫馨的家園！保證小區(qū)居民在整潔、衛(wèi) 生、優(yōu)美、和諧的環(huán)境里生活，為南京市爭創(chuàng)省級文明城市貢獻 出我們的一份力量，我們倡議：1、增強城市意識和文明意識，培養(yǎng)優(yōu)良的社會公德、職業(yè) 道德、家庭美德，認真

5、實踐公民道德建設實施綱要，以小區(qū) 主人的姿態(tài)投入到生活中。2、保持小區(qū)整潔、衛(wèi)生，陽臺、窗口不出現有礙觀瞻的物品。3、保持樓道整潔、衛(wèi)生，經常清掃樓道，擦洗扶梯，清潔 墻面，不將私人物品擺放在樓道內，有用途的放入室內，無用途 的自行處理。4、保持房子四周通暢，房子四周屬公共地帶，不屬于任何 個人所有， 不亂堆亂放、 亂搭亂建， 不以損害公眾利益為代價來 獲取個人利益。5、保持小區(qū)整潔美觀，不亂吐亂扔，亂刻亂畫，亂潑亂倒， 亂牽亂掛，提倡用可降解塑料袋裝垃圾，并且放入指定的地點。6、保護小區(qū)環(huán)境，維護小區(qū)形象，清除小區(qū)內“三廢”（廢 水、廢氣、廢渣）和噪聲，不亂開亂種，保持綠化布局合理，環(huán) 境優(yōu)

6、美。7、小區(qū)內不養(yǎng)牲畜，不養(yǎng)禽類，按相關部門要求管理好自 己所養(yǎng)寵物，保證寵物安全衛(wèi)生，不干擾影響他人工作、生活。8、各住戶要時常提醒督促租住戶遵守小區(qū)管理條例，各租 住戶要保持與房東的聯(lián)系， 接受小區(qū)的管理， 把自己當作小區(qū)的 主人，爭當“榮譽居民”，不要做不受小區(qū)歡迎的人。9、每位居民要同家庭成員一道為小區(qū)建設貢獻智慧和力量， 監(jiān)督外來人員遵守小區(qū)管理條例，同損害小區(qū)形象的現象作斗 爭。建設整潔有序的居住環(huán)境， 打造優(yōu)美和諧的小區(qū)形象， 是我 們的共同愿望， 也是我們的共同責任和應盡義務， 讓我們一起行 動起來，為創(chuàng)建潛中文明小區(qū)努力！第二章 裝修管理責任書1、目的：為加強對房屋裝修的管理

7、， 保障小區(qū)所有業(yè)主的合法權益， 維護 區(qū)內的公共秩序，根據家庭居室裝修管理規(guī)定，凡業(yè)主申請裝修 經管理處審批同意后，由業(yè)主、裝修單位、管理處三方就家居裝修的 有關事宜達成共識，簽定本責任書，并共同遵守。2、責任范圍：業(yè)主2.1.1. 業(yè)主選擇的裝修單位承接其家居裝修工程，必須持有市 主管部門頒發(fā)的承建資格證書 。如業(yè)主違反本規(guī)定， 應承擔由此產生的全部責任；. 業(yè)主在房屋裝修前，必須會同其委托的裝修單位向管理處申 報登記，如實申報裝修項目、標準、施工人數、擬開工時 間和竣工時間等內容， 并提交裝修合同復印件， 交驗裝修 單位承建資格證書原件，經管理處批準后方可動工；2.1.3. 樓頂、平臺、

8、外墻門窗、陽臺的裝修及空調的安裝，須保證建筑物外觀的協(xié)調統(tǒng)一，選擇管理處指定的樣式、材 料、安裝方法安裝。如有違反，除恢復原樣外，扣除裝修 保證金；2.1.4 . 業(yè)主在裝修過程中臨時增裝修項目，須報管理處審核批 準；2.1.5. 裝修完畢，業(yè)主驗收合格后，由業(yè)主向管理處提出驗收 申請，管理處指定專人對裝修工程進行驗收；2.1.6. 根據深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定 ，住宅裝修施工期 限最長不得超過三個月裝修施工單位2.2.1 裝修單位應如實申報施工人員名單，交驗施工人員有效證 件（如有特殊作業(yè)，還需交驗特種崗位從業(yè)資格證書） ，并 辦理裝修許可證和臨時出入卡 ；2.2.2 . 裝修單位領取裝修

9、許可證 、臨時出入卡之后方可 開始施工。施工時須將裝修許可證張貼在單元門外，裝修管理規(guī)定 張貼于室內明顯位置， 便于裝修人員閱 讀和管理處檢查；2.2.3.施工人員須佩戴 臨時出入卡 進入小區(qū)，凡未辦理裝修許可證和臨時出入卡而擅自施工者，將按有關規(guī) 定處理；2.2.4. 裝修施工時間為：星期一至星期五每天 8:00 12:00 ，14:00 19:00 。周六、周日和法定假日每天 9：0012：00，14：0018：00，否則管理處有權采取措施責令停工， 對于屢禁不止者將按照家庭居室裝修管理規(guī)定處理；2.2.5裝修活動必須保證建筑物結構和使用安全， 并嚴格按照業(yè)主戶申請的項目進行，嚴禁下列行為

10、：（1）改變房屋承重結構；（2）在承重墻、天花、地面上打孔，拆除連接陽臺的墻體、門窗；（ 3）不適當增加樓面靜荷載，包括在室內砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板（超過 10 毫米）等；（ 4 ）任意刨鑿、重擊頂板、外墻內側及排煙管道，不經穿管直 接埋設電線或改線；（5）破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層；（6）使用不符合消防要求的裝修材料；（7）其他違章裝修活動。對于以上行為和其它不經批準私自改變房屋結構及用途者，除恢復原樣、扣除裝修保證金外，業(yè)主 / 用戶及裝修施工隊 還應該承擔由此產生的法律責任。2.2.6嚴禁擅自改動、暗藏燃氣管道設施，確需改動的， 應提前 向供氣單位申請，由

11、供氣單位組織實施；2.2.7裝修單位負責人必須教育施工人員遵紀守法，嚴禁下行行 為：1）用磚頭或其他物品強行頂住電梯、防盜門；（2）將裝修垃圾、各類膠、漆等雜物倒入排水管道；（ 3）在修改排水管道時，將生活污水排入雨水管道；（ 4）騷擾其他住戶或影響其他住戶的正常生活，造成投訴和 財產損失；（5）串棟、串戶，或在其他住戶門前逗留、休息；（ 6）在規(guī)定裝修時間外施工；（ 7）擅自進入地下室和天臺，或在公共場所（地）施工作業(yè)；（ 8）私自在戶外接駁水、電；（ 9）將電源線直接接在漏電開關上端， （10）裝修房間內抽煙，使用電爐及大功率炊具；2.2.8裝修過程中，如需要進行電焊、氣焊操作，須事先向管

12、 理處提出申請，提供操作人員崗位操作證，并采取有安 全防火措施方可施工；2.2.9施工人員必須愛護公共設施， 不得隨意移動、 拆除消火栓等消防設施，對于違反管理規(guī)定破壞公共設施（包括 樓道、墻面、天臺、電梯等）行為的，按責任照價賠償；2.2.10. 因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停水停電、損 毀他人物品等，均由裝修單位負責修復并賠償全部損 失；2.2.11裝修垃圾須用袋封裝，并按照管理處指定的位置、方式和時間進行堆放、清運。對違章堆放、拋棄裝修垃圾者，管理處有權責令其限期清理或由管理處代為清理，其費用由裝修單位承擔；2.2.12裝修單位應加強消防安全意識，遵守消防安全規(guī)定，裝 修現場至少配

13、備兩個滅火器，并做好消防防范措施；2.2.13施工過程中， 裝修單位必須指派專人負責安全工作， 嚴 密巡視，防止案件發(fā)生，發(fā)現可疑情況應及時報告管理處；2.2.14裝修時必須關閉戶門，避免灰塵或噪音影響公共環(huán)境；2.2.15經管理處驗收后，如無違章裝修或滲、漏、堵、損壞等 情況，業(yè)主及裝修單位憑收據于十日內領取裝修保證金。 因裝修中的違章行為導致產生維修費用， 將從裝修保證金 中予以扣除；2.2.16在裝修期間，若需搬運任何物品出小區(qū)（大廈） ，須提 前與管理處聯(lián)系，填寫物品外出放行條 ，經管理處確 認后，方可搬出小區(qū)；2.2.17如業(yè)主與裝修單位因裝修問題產生爭議，雙方依照深 圳市家庭居室裝

14、修管理規(guī)定 自行協(xié)調解決。 管理處無權 處理雙方的糾紛， 也無權代其中一方對他方履行約束或追 繳行為，且也不承擔因雙方糾紛產生的任何后果。3、處罰辦法 對違反本協(xié)議書的任何違章裝修行為，管理處均有權制止、責 令整改，并報請有關部門予以處罰；. 裝修單位應遵守裝修管理規(guī)定， 服從管理處的管理。 如施工人 員違反管理規(guī)定， 又不服從管理處管理者， 管理處有權要求 業(yè)主更換施工隊伍， 否則管理處將強制停止施工， 并拒絕其 進入本小區(qū)；. 違反以上條款者， 將按照深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定 和 其他有關規(guī)定予以處罰。4、附則本責任書一式三份，三方各執(zhí)一份，經三方簽名蓋章后生效，具 同等法律效力。裝修房

15、號：管理處（甲方）修單位（丙方）業(yè)主（乙方）裝負負責人：責人日 期 ：日 期 ：日 期：第三章 裝修管理規(guī)定1. 目的： 對房屋裝修實行依法管理，維修房屋的整體形象和客戶的利益，確保房屋的使用安全。2.適用范圍： 適用于各轄區(qū)所有房屋的裝修管理。3. 職責物管部預審人員負責辦理用戶裝修申請手續(xù)，并同工程部一起對用戶 裝修結果進行驗收。財務室負責核收裝修應繳費用。工程部負責對裝修線路、管道、用電設備進行檢查監(jiān)督驗收。保安部負責裝修施工過程中的治安巡查， 核查施工人員的出入證， 監(jiān) 督和報告違章行為。物管部負責裝修申請的審批，并負責通知工程部、保安部跟進檢查、 監(jiān)督和記錄。4. 工作程序客戶提出裝

16、修申請?zhí)顚懯覂妊b修申請表和業(yè)主擔保書，提供 有關裝修施工隊資料。物管部預審裝修內容及有關裝修施工隊資料，對裝修面積超過 50 平方米和采用裝修材料不符合消防規(guī)定的， 需報請消防部門審批， 有消 防部門的批復。主管裝修的領導對有關裝修項目進行審批。 財務室人員核收用戶裝修各項應繳費用。物管部預審人員負責辦理裝修人員出入證。工程部、保安部接到物管部發(fā)出的客戶裝修申請表后， 安排日常巡查，對裝修施工隊的作業(yè)情況進行監(jiān)督，并記錄在裝修檢查表中。如發(fā)現有違章裝修現象發(fā)生應立即予以制止，填寫整改通知書交客 戶并通知物管部預審人員按深圳市住宅裝修管理規(guī)定進行處理。4.6.1 工程部負責對裝修線路、管道、用電

17、設備進行檢查監(jiān)督，每周至少一次巡查裝修現場，隱避工程每天巡查一次。保安部負責監(jiān)督裝修施工人員按規(guī)定清運垃圾，同時防止施工人員破 壞公共設備、設施?？蛻粞b修完畢后，物管部預審人員及工程部人員對裝修工程進行 驗收，并核對有無違章記錄，對裝修更改變動分隔、衛(wèi)生間處理等， 都必須投入使用三個月后再復驗， 確定無違章現象且外墻、 樓板無滲 漏現象出現后，給予辦理退回裝修押金手續(xù)。在裝修工程驗收完畢后，物管部預審人員應督促施工隊交回出入 證，對丟失出入證的應按章處罰5. 相關記錄室內裝修申請表業(yè)主擔保書裝修檢查表整改通知書第四章 住宅裝修管理協(xié)議甲方（住宅裝修管理方） ：_資質證書號： _法定代表人： _

18、委托代理人： _住所： _聯(lián)系電話： _乙方（住宅裝修施工方） ：_資質證書號： _法定代表人： _委托代理人： _住所： _聯(lián)系電話： _裝修住宅地址： _業(yè)主姓名： _聯(lián)系電話： _1.目的：為加強對居住物業(yè)的裝修管理，規(guī)范物業(yè)裝修行為，根據關于進一步加 強居住物業(yè)裝修管理的通知等法規(guī)，甲、乙雙方經協(xié)商，就住宅裝修期間的管理事項，達成如下約定，以共問遵守第一條、住宅裝修的基本情況1、住宅建筑面積： _ 平方米；結構類型： _ 。2、裝修施工期 _ 天，預計自年 _ 月_ 日_ 至 _年_ 月_ 日。第二條、甲方按照有關法規(guī)和前期物業(yè)管理合同或物業(yè)管理服務合 同，對乙方裝修住宅的行為實施日常

19、檢查和管理，以保障房屋安全、維 護公共設備的正常使用和相鄰業(yè)主的正當利益。1、應當將裝修的相關法規(guī)、裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位、注意事項 和住宅裝修須知等告知乙方，為進入住宅區(qū)的乙方人員進行住宅裝修 須知的宣傳，辦理裝修施工人員的小區(qū)臨時出入證，指定建筑垃圾集中堆 放點等。2、應當不定期檢查乙方人員進入小區(qū)的出入證，如發(fā)現證件過期，應及時 辦理續(xù)期手續(xù)， 對無證裝修施工人員應當拒絕其進入小區(qū)從事施工活動。3、應按乙方裝修施工的進展情況，對涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程， 每天不少于二次現場巡視和檢查。其它裝修項目每天不少于一次的現場巡 視和檢查。對發(fā)現違規(guī)行為，應及時采取勸阻、警告、發(fā)出書

20、面整改通知 等。對涉及房屋結構安全的，應及時通知業(yè)主委員會并報區(qū)縣房地產管理部門 依法查處。4、對乙方整改不及時，為保障相鄰業(yè)主利益不受到侵害，應采取相應措施，收回小區(qū)臨時出入證、責成相關施工人員退出小區(qū)等，直至乙方改正、再 辦理確認手續(xù)為止。對施工不當造成公共部位或設備設施損壞的，應當督促責任人及時修賠對阻止無效的，可直接按本協(xié)議約定，向人民法院提起民事訴訟。第三條、乙方應嚴格遵守本市有關法規(guī)、 住宅裝修須知，接受甲方組織 的宣傳，與甲方簽訂住宅裝修管理協(xié)議 ，辦理住宅小區(qū)臨時出入證、 住宅裝修施工告示牌等方可開始施工。1、乙方有權從甲方獲取裝修物業(yè)的結構、 共用設備、公共設施等基本情況。

21、對甲方提出超越政策法規(guī)和本協(xié)議的不合理要求，乙方可以拒絕。2、施工人員進入小區(qū)，自覺佩帶出入證，人員有變動，應主動辦理變更手 續(xù)。施工人員須文明規(guī)范施工，服從甲方人員的管理，不得影響相鄰業(yè)主 或使用人的正常使用。3、維護房屋外觀統(tǒng)一，不得擅自封閉陽臺、安裝外仲曬衣架、遮陽棚、花 架和隨意安裝空調室外機。防盜柵欄等。不得違反條例規(guī)定的禁止行 為，因裝修不當造成相鄰業(yè)主房屋或公共部位損壞的，應承擔修復、賠償 等責任。4、施工期間應采取有效措施， 減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人 日常生活造成的影響，晚間18：00時至次日上午8：00時和節(jié)假日，不得 從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。5

22、、施工期間應關閉分戶門，不得在公共走道堆放建筑材料。建筑垃圾。應 自覺維護小區(qū)公共秩序，不在公共部位亂寫、亂劃、亂畫，保持環(huán)境整潔。建筑垃圾應袋裝化，并按規(guī)定時間運送垃圾，集中在指定地點堆放，搬運 材料或垃圾后應負責及時打掃，保持公共部位清潔。6、施工人員須住宿的， 應確保相鄰業(yè)主或使用人不受妨礙， 并按規(guī)定到當地警署辦理暫住證7、施工期間，必須掛牌施工，接受相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會和甲方的監(jiān)督，對公共區(qū)域（包括門廳、電梯廳、電梯、樓梯、廊道等）應采取必要的防 護措施。8、施工完成后，應向甲方提供住宅裝修管線布置圖等資料、退還小區(qū)臨時 出入證。第四條、違約責任1、 甲方未按本協(xié)議的約定為乙方辦理相

23、關裝修手續(xù)的，應承擔延誤工時的 責任。甲方不履行管理職責，故意刁難乙方造成損失的應賠償。2、乙方擅自調換裝修施工人員不辦理小區(qū)臨時出入證的， 甲方可拒絕其進 入小區(qū)從事施工作業(yè)，由此造成的損失由乙方自負。第五條、本協(xié)議在履行中若發(fā)生爭議，各方應協(xié)商解決。協(xié)商不成時，可 人民法院提起民事 訴訟。第六條、本協(xié)議期限： _ 年_ 月_ 日至 _ 年_ 月_ 日。第七條、本協(xié)議自甲、乙雙方簽字蓋章生效。本協(xié)議一式叁份，甲、乙雙 方各執(zhí)一份，一份向小區(qū)業(yè)主委員會備案。甲方（蓋章）： 法定代表人或授權代理人（簽字） ： 年月日乙方（蓋章）：法定代表人或授權代理人（簽字） ：年月日補充條款第五章 治安管理規(guī)

24、定1目的為維護轄區(qū)居民生活秩序，確保居民家居安全，特制訂本規(guī)定。2適用范圍管理處保安員3管理程序、嚴格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機關，維護本區(qū)居民用戶的生命、財產安全。、實行24小時全天候巡邏值班制度，對轄區(qū)進行固定崗、巡邏流動崗，發(fā)現 治安隱患及時排除、制止。、負責轄區(qū)的機動車輛、摩托車、單車的管理和保管，維護轄區(qū)交通秩序，保障區(qū)內車輛安全。、負責轄區(qū)的流動人員、暫住人員的登記、管理，執(zhí)行特區(qū)的人口管理規(guī)定，制止諸如收破爛、乞討、叫賣等人員進入本轄區(qū)。、在本轄區(qū)發(fā)生治安、消防、交通等方面的突發(fā)事件時，要挺身而出，依法 維護居民用戶的合法權益，及時采取搶救、補救措施，制止事態(tài)的進一步惡化，

25、維護現場秩序，迅速 查問時間、原因和責任，通知有關部門，并協(xié)助查處。負責本花園保安設施消防設施的養(yǎng)護維修、維護治安，人人有責。本花園民應積極主動參與本花園治安管理工作，做 到：3.7.1、遵守國家、特區(qū)的有關治安管理規(guī)定。3.7.2、遵守本小區(qū)管理委員會公布的、 旨在維護本區(qū)生活秩序和安全的各項 規(guī)章制度。3.7.3、密切配合治安隊的治安管理工作，在治安員因故查詢時，給予主動協(xié) 作。3.7.4、敢于制止、 舉報破壞本小區(qū)治安秩序或造成治安隱患的人和事， 并協(xié) 助治安隊處理。3.7.5、及時向治安部申報留住的流動人員、 暫住人員， 留住流動人員應在三 天內，住暫住人員應在十天內持有效證件到治安大

26、隊申報。3.7.6、采取有力的防范措施， 注意鎖好住宅門窗和自己的車輛， 不得讓陌生 人進入宅，進出大樓時注意不得讓陌生人跟進。4、管理規(guī)定：.保安員應嚴格執(zhí)行治巡條例規(guī)定，嚴禁打罵和無故刁難居民；不得扣押居民份證；不得索要錢物，不得亂罰款，不得收款不給票據； 抓 到嫌疑人員，不得毆打和擅自 審訓，只能嚴加看管，盡快移交有關部門處理；4.4發(fā)現治安、消防、交通案件不得自行審理，只能移交有關部門處理。否 則，居民有權向管理處，治安大隊或政府有關部門報告，客戶服務中心， 治安大隊一經發(fā)現、查實，將給予嚴厲懲處，直至追究法律責任。小區(qū)居民不得違反國家、特區(qū)有關治安管理的法規(guī)法律，不得違反管理處公布的

27、各項 規(guī)章制度，否則，將按章處罰，直至追究法律責任。第六章 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定1.目的： 為提高小區(qū)環(huán)境質量，優(yōu)化小區(qū)形象，創(chuàng)建整潔優(yōu)美的居住環(huán)境2.適用范圍：適用于本公司所管小區(qū)；3.責任范圍： 保潔部、綠化部所有工作人員；4.管理方案：綠化管理方案4.1.1綠化實施規(guī)定（1）綠地更新及時率98；（2）殘枝斷葉控制率98；（3）有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；（4）及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；（5）花卉、綠籬、樹木根據品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效 果；（6）定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作4.1.2綠化面貌（1）綠地內清潔、整齊。（2）無明顯病蟲危害，無藥害。（3）根

28、據實際情況制定養(yǎng)護、補種計劃，并按期實施4.1.3土壤綠化性狀要求（1）保持綠地土壤疏松、無積水，合理、有效施肥，增強土壤肥力，改善 土壤理化性狀。4.1.4景觀要求（1）根據管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長的各個階段，對植物群落合理 養(yǎng)護，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當、生長茂盛，營造管 理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果。（2） 綠地等級景觀要求 ：a群落結構：群落合理完整，層次豐富黃土不裸露，樹木種間、 株間生長空間與層次處理得當，整體觀賞效果好。b.樹木生長：喬灌木主干挺立，樹形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相 明顯，針葉樹應保持明顯的頂端優(yōu)勢， 整形樹木應 按觀賞要求養(yǎng)護成一定形態(tài)，花灌

29、木按時開花結 果，綠籬連續(xù)、無空檔、無死樹枯枝，地被植物應 為四季常綠的觀花或觀葉品種。c.花卉布置：花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整 齊，圖案美觀，按時開花。d.草坪鋪植：草種純，生長茂盛，無空禿。e.雜草控制：無大型野草、無纏繞性、 攀援性雜草， 基本無雜草。f.設備設施：建筑小品、輔助設施完好無損。g.環(huán)境衛(wèi)生：綠地整潔，無垃圾。4.1.5病蟲害防治控制（1）應采取病蟲害綜合防治措施，病蟲害對植物的危害性應控制在不影 響觀賞效果的指標之內。（2） 綠地等級病蟲害控制指標 ：a 病害危害程度：基本無危害跡象。b.食葉性害蟲為害率：v 5%c.刺吸性害蟲為害率：v 10%d.蛀干

30、性害蟲為害率：v 3%保潔管理方案4.2.1保潔實施規(guī)定（1）清潔管理無盲點;（2）管理服務范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產日清；（3）合理調整果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次；（4）保潔人員應統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊;（5）為業(yè)戶、訪客提供一個清潔、舒適的生活和工作環(huán)境;（6）操作規(guī)范化、管理科學化；（7）適時、及時、準時進行保潔服務，包括蟲害滅殺；（8）愛護物業(yè)各項設施及財物；（9）及時處理垃圾、廢棄物分類按指定地點安放；（10） 節(jié)約用電、用水；422服務標準（1） 電梯廳地面干凈無污漬、灰塵、痰跡。墻面、天頂干凈無污跡、浮塵。照明外殼無積灰、污跡。金屬件干凈、光亮無污跡，不變色

31、。（2） 客梯轎廂干凈無垃圾雜物，鏡面（不銹鋼面）無手印跡,。 轎廂門面無灰塵，顯示屏干凈無灰塵。轎廂內壁、門槽、頂部無積灰。（3） 走廊、過道每天巡回保潔每周1次保潔每天1次保潔每天1次保潔門表面光亮。每天1次保潔每天1次保潔每天1次保潔花園內無瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。每天巡回保潔垃圾桶表面無積灰、污跡，沖洗空桶內壁無異味。每天2次保潔目視水池清澈見底，池底無沉淀物、雜物，水面無漂浮物、枯樹葉。每天巡回保潔(4)地面、梯級無垃圾雜物、污跡、泥土墻面干凈無臟污，天頂無積灰、蜘蛛網。扶手、欄桿干凈。每天1次保潔每周1次保潔每周3次保潔目視燈具、燈管無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈罩、燈

32、蓋無積灰。門、窗干凈無污漬、浮塵。牛奶箱表面無積灰。綠化帶每周1次保潔每天1次保潔每周3次保潔池底、邊壁無銹斑、污跡、青苔。換水時保潔池內噴水管、照明燈外表無污跡。換水時保潔池邊地面無垃圾、雜物、積水。每天巡回保潔宣傳欄、閱報欄、布告欄(8)玻璃干凈無灰塵, 框架干凈無污跡。每周3次保潔公共衛(wèi)生間(5)垃圾桶(6)小溪水景地面干燥、干凈，無垃圾、雜物。每天1次保潔墻面、隔屏無污漬，天頂無蜘蛛網。每周2次保潔小便斗、坐便器無黃漬、污漬。每天1次保潔空氣清新無異味。每天1次保潔洗手盆無污跡。每天1次保潔(9)小區(qū)健身器材健身器材表面無積灰、污漬。每周3次保潔.保潔質量五查制度431員工自查：每個員

33、工根據有關作業(yè)規(guī)程，對自己負責分管區(qū)域的保潔項目進行自查，及時發(fā)現問題、解決問題，并做好記錄。4.3.2班長巡查：領班應把巡回檢查作為自己的主要工作，對管理區(qū)域內所有保潔部位、項目進行巡回檢查，每天不得少于二次，并做好紀錄。433主管抽查：主管每日抽查不得少于一次。4.3.4主任抽查：主任每周抽查不得少于一次。4.3.5管理處每月定期大抽查(主任、主管、班長)。第七章消防管理規(guī)定1.目的：在物業(yè)公司直接領導下，認真遵守消防法律、法規(guī)，貫徹“預防為主，防消結合”八字方針，履行消防安全職責，保障消防安全。2.適用范圍管理處所有工作人員3.管理規(guī)定消防工作要貫徹“預防為主，防消結合”的方針，管理處經

34、理為消防責人，樓宇事務管理員，保安人員為義務消防責任人和義務消防員消防責任人 義務消防員的職責是：3.1.1認真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級有關消防工作批示，開展防火宣傳，普及消防知識。3.1.2經常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火情隱患。3.1.3管理消防器材設備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，安全防火通道要時刻保持暢通。3.1.4根據住宅樓的具體情況，制定消防措施，制定緊急狀態(tài)下的疏通方案。3.1.5接到火災報警后，在向消防機關準確報警的同時，迅速奔赴現場，啟用消 防設施進行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災原因。樓梯走道和出口， 必須保持暢通無阻， 任何單位或個人不得占用或封堵，

35、嚴 禁在設立禁令的通道上停放車輛。不得損壞消防設備和器材，妥善維護樓梯，走道和出口的安全疏散指示和事故 照明設施。轄區(qū)內嚴禁經營和貯存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物 品以及各類劇毒物品，不得在轄區(qū)內燃放煙花、炮竹。安全使用石油氣，石油氣爐要經常保持清潔，：切勿留有油漬，煙頭及火柴 余灰要隨時弄熄，教育小孩不要玩火。遵守安全用電管理規(guī)定，嚴禁超負荷使用電器，以免發(fā)生事故。各住戶進行室內裝修， 須向客戶服務中心提出書面申請， 經批準后主可動工， 需要增設電器線路時， 必須符合安全規(guī)定， 嚴禁亂拉，亂接臨時用電線路。 裝修應采用不燃材料，使用易燃或可燃材料的，必須經消防機關批準，按

36、規(guī)定進行防火處理。發(fā)生火警，應立即告知客戶服務中心或撥火警電話119，并關閉電閘，迅速離 開住所。根據市消防管理暫行規(guī)定，有下列情形之一的，根據情況，處以直接責任人 處罰，經報請有關部門批準，可并處行政拘留。（1）占用或封堵樓梯、走道或安全疏散出口的；（2）封閉或損壞安全疏通指示、事故照明設施或消防栓的；（3）不按規(guī)定使用液化石油氣的；（4）亂拉、亂接電器線路的；（5）擅自挪用滅火工具、器材或消防備用水源的。有下列情形之一的，責令停止作業(yè)，并分別情況直接責任人相應處罰。（1）未辦理申請報批手續(xù)即進行室內裝修的；（2）室內裝修所用材料不符合防火要求，不進行防火處理；（3）燒焊、用火、用電作業(yè)，防

37、火安全保障措施不落實的。 各住戶必須服從消防機關和管理處人員有關防火方面的管理，刁難辱罵或以 暴力、威脅等手段妨礙消防監(jiān)督工作人員依法執(zhí)行職責的， 直接責任人處 罰，經報請有關部門批準，可處行政拘留，直至依法追究刑事責任。第八章 交通車輛 停車場管理規(guī)定1.目的：對出入管理區(qū)域的車輛進行管理， 確保車輛進出井然有序， 確保道路車輛行駛暢通、安全；2.適用范圍： 保安對轄區(qū)內所有車輛和外來車輛；3.責任人： 安全護衛(wèi)部；4.管理規(guī)定：道路交通管理服務4.1.1確保管理區(qū)域內無違規(guī)停車現象。4.1.2道路路面保持整潔、無損、通暢。4.1.3標識清晰、醒目、完整。4.1.4對進入管理區(qū)域內的特種車輛

38、應予以引導， 并指揮車輛按規(guī)定車位停車。4.1.5小區(qū)行車道油漆黑白相間減速條標志，警示車輛減速緩行。4.1.6阻止四噸及以上大型車輛進入管理區(qū)域（特種車輛和搬場車輛除外） 。停車管理服務4.2.1在停車庫地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標志、車位標志及編號。4.2.2在停車庫的進出口上方醒目處，掛禁令標志、限高標志、收費標志。4.2.3停車庫的通風、消防、排水及照明等設備、設施應保持完好。4.2.4保持停車庫環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水。4.2.5為辦妥長期停車證的業(yè)戶提供相對固定的車位。4.2.6地下車庫只為業(yè)戶提供長期停車服務（特殊情況需臨時停車， 應由管理 處經理批準后方可停車）

39、 。4.2.7輔助、引導車主安全停車。4.2.8對進出管理區(qū)域的機動車輛實行發(fā)放出入證、停車證制度、 登記制度和 停車收費制度 （收費標準按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行） 。為出入小區(qū)的車輛 提供引導服務，保持車輛出入暢通、停放有序。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的車輛進入管理區(qū)域4.2.9為臨時停車的人員，執(zhí)行限額發(fā)證制度，先到先停，停滿為止，并確保 已辦證車輛的停車。4.2.10為進入管理區(qū)域內的非機動車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務不準許小 區(qū)內非機動車亂停、亂放。4.2.11對收費的非機動車庫實行出入調牌制度（收費標準按所在地物價局規(guī)定 執(zhí)行）并有序停放。第九章 電梯使用管理規(guī)定1

40、.目的：為維護樓宇電梯系統(tǒng)的正常使用，避免因違章使用電梯而造成電梯損壞 和危及乘梯者的安全；2.適用范圍： 電梯維修組和所有業(yè)主；3.電梯日常管理規(guī)定 ：3.1保證24小時有維修人員在小區(qū)內值班，遇電梯困人事件保證10分鐘內救出被困人員。3.2執(zhí)行定期保養(yǎng)和每年年檢保養(yǎng)制度， 并有記錄， 把有序的維保落到實處， 杜絕無序搶修現象。3.3嚴密監(jiān)視和掌握電梯的運行狀態(tài)， 及時做好電梯的運行調度、 管理工作等； 電梯內嚴禁吸煙、涂抹、吐痰和拋擲果皮等雜物。 嚴禁超重、超長物品進電梯，大批量物品運送請勿使用。電梯一旦故障停留時，乘客按響緊急開關呼救，巡邏保安和管理處立即通知維 修人員迅速處理，同時善言安慰被困乘客，并想法及