銀灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司偷逃企業(yè)所得稅案例分析

1、房地產(chǎn)業(yè)偷逃企業(yè)所得稅案例分析銀灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小組成員01020304企業(yè)所得稅概念案情介紹案件分析違法事實及定性處理目 錄 / contents01企業(yè)所得稅的概念Part One一、企業(yè)所得稅概念企業(yè)所得稅的含義：是指對取得應(yīng)稅所得、實行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的境內(nèi)企業(yè)或者組織，就其生產(chǎn)、經(jīng)營的純收益、所得額和其他所得額征收的一種稅。（一）企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人每一納稅年度內(nèi)來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得。（二）企業(yè)所得稅的納稅人企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人應(yīng)同時具備以下三個條件：1在銀行開設(shè)結(jié)算賬戶；2獨(dú)立建立賬簿，編制財務(wù)會計報表；3獨(dú)立計算盈虧。所得

2、稅的計算式應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額稅率-減免稅額-抵免稅額（三）企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)是應(yīng)納稅所得額。應(yīng)納稅所得額年收入總額-準(zhǔn)予扣除的項目稅法允許下列項目按照規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)扣除（6）保險基金（13）匯兌損益（7）保險費(fèi)用（1）利息支出（8）租賃費(fèi)（2）計稅工資（9）準(zhǔn)備金（3）職工工會經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)、教育費(fèi)（10）購買國債的利息收入（4）捐贈（11）轉(zhuǎn)讓各類固定資產(chǎn)發(fā)生的費(fèi)用（5）業(yè)務(wù)招待費(fèi)（12）當(dāng)期發(fā)生的固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)盤虧、毀損凈損失（14）納稅人按規(guī)定支付給總機(jī)構(gòu)的與本企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的管理費(fèi)準(zhǔn)予扣除的項目（1）成本（2）費(fèi)用（經(jīng)營、管理和財務(wù)費(fèi)用）（3）稅金（4）損失不得扣

3、除的項目（1）資本性支出（8）貸款擔(dān)保（4）各項稅收的滯納金、罰金和罰款（5）自然災(zāi)害或者意外事故，損失有賠償?shù)牟糠郑?）超過國家規(guī)定允許扣除的公益、救濟(jì)性捐贈，以及非公益、救濟(jì)性捐贈（2）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、開發(fā)支出（7）各種贊助支出（3）違法經(jīng)營的罰款和被沒收財物的損失（9）與取得收入無關(guān)的其他各項支出（四）稅率種類種類稅率稅率適用范圍適用范圍基本稅率基本稅率25%居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場所且所得與機(jī)構(gòu)、場所有關(guān)聯(lián)的非居民企業(yè)優(yōu)惠稅率優(yōu)惠稅率20%符合條件的小型微利企業(yè)15%國家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)預(yù)提所得預(yù)提所得稅稅率稅稅率20%（減按10%征收）在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的非居民企業(yè)

4、在中國境內(nèi)雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場所沒有實際聯(lián)系的非居民企業(yè)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的,其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額,扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。計稅毛利=營業(yè)收入計稅成本；計稅毛利率=計稅毛利/預(yù)售收入地區(qū)地區(qū)稅率稅率開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于15%開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于10%開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于5%屬于經(jīng)濟(jì)適用房、

5、限價房和危改房的不得低于3%預(yù)計計稅毛利率征收方式征收方式按年計征分月或者分季預(yù)繳，年終匯算清繳，多退少補(bǔ)納稅年度納稅年度公歷年制（1月1日至12月31日）實際經(jīng)營期不足12個月，以其實際經(jīng)營期為一個納稅年度企業(yè)清算時，清算期為一個納稅年度納稅期限納稅期限正常情況下企業(yè)應(yīng)當(dāng)自年度終了之日起五個月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。企業(yè)在年度中間終止經(jīng)營活動應(yīng)當(dāng)自實際經(jīng)營終止之日起六十日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理當(dāng)期企業(yè)所得稅匯算清繳。（五）納稅期限 知識補(bǔ)充：稅務(wù)稽查認(rèn)定企業(yè)有偷稅、漏稅嫌疑是根據(jù)企業(yè)申報納稅的預(yù)警系統(tǒng)來完成的，一般都是由計算機(jī)采用以下數(shù)據(jù)來進(jìn)行評

6、估。（1）稅負(fù)。（2）用票數(shù)量。（3）毛利率（4）期間費(fèi)用比率（5）實收資本總額（6）稅負(fù)的波動程度（7）企業(yè)性質(zhì)和國家政策02案情介紹Part two（一）公司簡介銀灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2003年10月。工商登記類型：內(nèi)資有限責(zé)任公司。該公司2003年以186.48萬元每畝的價格在市中心取得拍賣土地85.8畝，共開發(fā)了兩個項目：城市海景一期、城市海景二期，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。其中城市海景一期建筑面積10萬平方米，于2006年竣工；城市海景二期建筑面積10萬平方米，尚未竣工。（二）基本案情該企業(yè)2004年實現(xiàn)預(yù)售收入9863.90萬元，2005年實現(xiàn)預(yù)售收入10821.23萬元，

7、2006年實現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入12000萬元，二期預(yù)售收入3000萬元。該地區(qū)對預(yù)售收入適用15%預(yù)計計稅毛利率，土地增值稅按照收入1%比例預(yù)征。截至2006年底，城市海景一期所有房屋均已售出。企業(yè)成立三年來，共取得銷售收入和預(yù)售收入35685.13萬元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬元，營業(yè)稅金及附加2337.38萬元。稽查人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表。對報表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對樓盤銷售情況有了一個全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致。（三）提出疑點(diǎn)疑點(diǎn)一：根據(jù)企

8、業(yè)取得的預(yù)售收入及銷售收入和所繳納的企業(yè)所得稅，可以得出其所得稅貢獻(xiàn)率即所得稅負(fù)稅（47.57/32685.13*100%）為0.13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般房地產(chǎn)的預(yù)警負(fù)稅率為4%。除此之外，根據(jù)該公司給出的毛利率僅為7%，遠(yuǎn)低于該地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的30%，因為毛利率=（主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本）/主營業(yè)務(wù)收入*100%,不難發(fā)現(xiàn)銀灘公司可能存在虛增成本或者少計收入等問題。疑點(diǎn)二：國稅總局有關(guān)稅收政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。但銀灘房地產(chǎn)2006年以前所有樓盤均未完工，但是該企業(yè)04-05年利息支出在財

9、務(wù)費(fèi)用中列支1164.68萬元，如此大數(shù)額的利息支出，可能為企業(yè)為開發(fā)項目而借入的抵押貸款利息。疑點(diǎn)三：根據(jù)國家稅務(wù)總局有關(guān)稅收政策規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。但是銀灘公司在2004、2005年列支的業(yè)務(wù)招待費(fèi)255萬元做了允許稅前扣除的會計處理。由此可見該企業(yè)可能存在少繳稅的嫌疑。被迫交出賬簿聲稱會計資料燒毀下達(dá)檢查通知書和調(diào)賬通知書7.237.197.18稽查實施流程圖2007年7月18日，稽查局向銀灘公司下達(dá)了檢查通知書及調(diào)賬通知書，該企業(yè)簽收檢查文書后，于次日聲稱所有賬簿及其它會計資料于5月財務(wù)室失火中燒毀，無法提供?；槿藛T對財務(wù)人員就此事作了詢問筆錄?；槿藛T分析認(rèn)為：該企

10、業(yè)辦公樓僅僅財務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失，這種可能性不大。在稅務(wù)部門強(qiáng)大的壓力下，2007年7月23日，該企業(yè)被迫交出了賬簿。03案件分析Part three該企業(yè)負(fù)稅以及毛利率明顯偏低，是否存在少計收入的可能？問題一問題二該企業(yè)的毛利率偏低，是否存在虛增成本、虛開發(fā)票的可能？該企業(yè)是否多列了期間費(fèi)用？問題三對以上數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，提出問題（一）收入分析1、隱藏預(yù)收款項通過查閱收入及預(yù)收賬款有關(guān)賬簿，并對企業(yè)提供的銷售合同進(jìn)行了累加，未發(fā)現(xiàn)問題。后來發(fā)現(xiàn)該企業(yè)采取支付手續(xù)費(fèi)委托銷售的方式，發(fā)現(xiàn)其在2004年12月31日和2005年12月31日的憑證中共支付銷售傭金680.56萬元，而且

11、憑證后附的委托代銷合同中規(guī)定代銷手續(xù)費(fèi)為3%，以此可推算出該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)有22685.13萬元預(yù)售收入，但該企業(yè)只申報了20685.13萬元預(yù)售收入，差額居然有2000萬元之多。2、隱瞞首付款項經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計570萬元。而企業(yè)辯稱這是因為要替業(yè)戶辦理按揭貸款，偽造收據(jù)采取的變通措施，實際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實購房戶早在2004年就已經(jīng)將首付款項交付給銀灘公司。從而對該項少記收入問題取得了確鑿證據(jù)。（二）成本分析1、假發(fā)票經(jīng)測算，單位

12、建筑安裝成本達(dá)到2009元。根據(jù)市稽查局對房地產(chǎn)行業(yè)檢查的經(jīng)驗值，18層以上層高的高層樓建筑，該市單位建安成本一般在1600元/平方米左右，銀灘公司的單位建安成本明顯高于正常值。該企業(yè)對主要材料采取甲方供材的方式，自行采購。甲方供材2365.88萬元，建安成本費(fèi)7731.30萬元，均存在真票假票混雜，虛增成本的可能性。在檢查建安費(fèi)用發(fā)票時，檢查人員發(fā)現(xiàn)有幾張某地稅局開出的建筑安裝業(yè)代開發(fā)票存在疑點(diǎn)：一是同一時間、同一開票人開出的代開發(fā)票號碼不在一個號段上；二是發(fā)票上代開機(jī)關(guān)的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別；三是機(jī)打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調(diào)整過打印格式

13、。經(jīng)地稅局確認(rèn)，共有19份建筑安裝發(fā)票屬假票。其中12份建安發(fā)票屬于城市海景一期，涉及金額1450.05萬元。檢查組對該企業(yè)大額支出的成本費(fèi)用項目涉及的發(fā)票進(jìn)行了全面檢查，分別錄入發(fā)票查詢系統(tǒng)系統(tǒng)進(jìn)行查詢。經(jīng)核查，銀灘公司以虛假發(fā)票列入開發(fā)成本的有3020萬元，其中應(yīng)歸屬城市海景一期的材料成本1961.28萬元。2、偽造拆遷協(xié)議企業(yè)開發(fā)成本中共列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)2300萬元，檢查人員核查拆遷補(bǔ)償協(xié)議時，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。經(jīng)核查，查實該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份。經(jīng)過分?jǐn)傆嬎?，城市海景一期涉及虛列成?01.11萬元。3、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，熱力站成本全入一期檢查人員對該企業(yè)的成本結(jié)算進(jìn)

14、行了核實，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于2006年完工，其成本全部記入城市海景一期項目。其發(fā)生的1000萬元應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)偅撈髽I(yè)城市海景一期及二期建筑面積均為10萬平方米，則針對其發(fā)生的1000萬元成本，一期以及二期應(yīng)該分別分?jǐn)傞_發(fā)成本500萬元，但是該企業(yè)城市海景一期建筑多列開了開發(fā)成本500萬元。違反了稅法的規(guī)定。（三）期間費(fèi)用分析（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出2004年取得兩年期的項目貸款9000萬元，然后20042005年多列支了“財務(wù)費(fèi)用利息支出”1164.68萬元。但是，（國稅發(fā)84號文）第五十三條規(guī)定，因開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在完工之前發(fā)生的應(yīng)計入

15、房地產(chǎn)開發(fā)的成本，不能作為財務(wù)費(fèi)用列支。（2）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，檢查人員對預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)的問題進(jìn)行調(diào)查取證，證實該企業(yè)在預(yù)售階段列支廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)共計255萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬元。由于該企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用三個所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計算應(yīng)納稅所得額比對的方法，計算查補(bǔ)稅款。通過稽查，銀灘公司的收入、成本及應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生了較大變化?？偸杖胗刹榍暗?5685.13萬元上升到38655.13萬元；成本則由查前的30397.17萬元下降到查后的26367.07萬元，稽查工作達(dá)到了預(yù)期目的。04違法事實及定性處理Part four（一）根據(jù)稅收征收管理法第六十三條之規(guī)定，決定對該公司隱瞞收入、虛列成本，造成少繳企業(yè)所得稅款1777.87萬元的行為，定性為偷稅，并處偷稅數(shù)額50%的罰款計888.94萬元。（二）對該公司在稅前多扣除財務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)，造成少繳企業(yè)所得稅款468.50萬元的行為，按照稅法規(guī)定追繳稅款。以上共應(yīng)補(bǔ)繳所得稅款2246.36萬元，罰款888.94萬元，合計3135.30萬元。根據(jù)稅收征收管理法第三十二條規(guī)定，對少繳稅款加征滯納金。（三）根據(jù)發(fā)票管理辦法第三十六條