銷售培訓(xùn)11111

1、房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)房地產(chǎn)銷售培訓(xùn) 專業(yè)知識篇專業(yè)知識篇第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)交易相關(guān)知識房地產(chǎn)交易相關(guān)知識第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)面積的測算房地產(chǎn)面積的測算第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)的類型解析房地產(chǎn)的類型解析第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)的相關(guān)名詞解析房地產(chǎn)的相關(guān)名詞解析第六節(jié)第六節(jié) 房地產(chǎn)的建筑風(fēng)格與特點(diǎn)房地產(chǎn)的建筑風(fēng)格與特點(diǎn)第七節(jié)第七節(jié) 房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)第八節(jié)第八節(jié) 銀行按揭貸款流程銀行按揭貸款流程第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)交易相關(guān)知識房地產(chǎn)交易相關(guān)知識 房地產(chǎn)的含義 Real Estate 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體

2、和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附著物c) 房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面： a) 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b) 從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣

3、價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格； c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異包括幾個方面： a) 二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價格構(gòu)成不同。 房地產(chǎn)經(jīng)營狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實(shí)質(zhì)是營銷策略的研究和實(shí)施。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括:1)土地開發(fā);2)房屋建設(shè)、維修、管理;3)土地使

4、用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓;4)房屋所有權(quán)的買賣、租賃;5)房地產(chǎn)抵押貸款;6)房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。 房地產(chǎn)土地的使用年限房地產(chǎn)土地的使用年限 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書土地使用權(quán)出讓合同書的用地，的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用

5、地五十年；商用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 土地開發(fā)是將“生地”(不具備使用條件的土地)開發(fā)成可供使用的土地。 房屋開發(fā)由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施能源系統(tǒng)包括供電、供熱、供氣 (煤氣、天然氣、石油液化氣)等設(shè)施。 給水、排水系統(tǒng)包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)(上下水道)、排水管網(wǎng)(下水道)、污水處理、排放工程。 道路及交通系統(tǒng)包括城市內(nèi)部交通道路、設(shè)施及城市對外交通道路、設(shè)施兩部分

6、。 郵電、電訊系統(tǒng)包括城鄉(xiāng)郵電、通訊系統(tǒng)。 房屋建筑、樓宇開發(fā)房屋建筑、樓宇開發(fā)包括土地包括土地 三通一平三通一平 或或 七通一平七通一平 。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)面積的測算房地產(chǎn)面積的測算一、一、 計算全部建筑面積有哪些？計算全部建筑面積有哪些？ 1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。 2、 屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。 3、 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。 4、 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房

7、屋自然層計算面積。 5、 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。6、 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。挑樓.jpg8、與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 9、 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。10、 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水

8、平投影面積計算。11、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 12、有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14、依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。 15、有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面

9、積。吊腳樓.jpg二、計算一半的建筑面積有哪些？二、計算一半的建筑面積有哪些？ 1、 有蓋無柱的外走廊、檐廊按頂蓋水平投影面積一半計算面積 2、 獨(dú)立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。 3、 未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。 4、建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。 5、 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。三、不計算建筑面積的有那些三、不計算建筑面積的有那些? 1、 空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。 2、 檢修、消防等室外爬梯。 3、 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂

10、蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4） 建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。5） 舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6） 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?？、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。5、哪些公用面積不能分?jǐn)?？、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的

11、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。四、四、房地產(chǎn)面積的測算出現(xiàn)的相關(guān)名詞房地產(chǎn)面積的測算出現(xiàn)的相關(guān)名詞總建筑面積總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；建筑面積建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。容積率容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其

12、容積率為2.0）綠化率綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）房屋銷售面積房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積； 套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計算應(yīng)符合以規(guī)定： A、 室內(nèi)使用面

13、積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計算； B、 煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計入使用面積； C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積； D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。公共建筑面積公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；實(shí)用面積實(shí)用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后

14、的余額； 公攤面積公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。得房率得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面陽臺建筑面積。積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)的類型解析房地產(chǎn)的類型解析一、按用途劃分：一、按用途劃分： 房屋.txt 商品房.txt 房改

15、房.txt 微利房.txt 平價房.txt 集資房.txt 解困房.txt 花園式住宅.txt 公寓式住宅.txt二、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)二、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn) 1、 鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 2、鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物4、 混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是

16、木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 A磚混：其是由紅磚砌成，墻體承重，不易改動。使用年限頂多二三十年就顯得很破舊了?？拐鹣禂?shù)三級。國家規(guī)定2000年以后不準(zhǔn)再建造該種房屋。 B框架：墻體不承重，由柱子和梁承重，改動方便，使用年限可達(dá)七十年左右，抗震系數(shù)五級。 C框架剪力墻：用鋼筋混凝土墻板替代框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，牢固性好，使用壽命最長，可達(dá)一百年以上，抗震系數(shù)八級以上，多在小高層和高層使用5、磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的 6、其它結(jié)構(gòu)其它結(jié)構(gòu) 凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚

17、拱結(jié)構(gòu)、窯洞等三、房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定三、房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定： 低層住宅為1-3層 多層住宅為4-6層 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層 16層以上為高層住宅 PS：高層又分為點(diǎn)式高層（又稱塔樓）和板式高層（又稱板樓） 板式與點(diǎn)式高層.doc四、接房地產(chǎn)項(xiàng)目類型四、接房地產(chǎn)項(xiàng)目類型 代表著總面積大、總價昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形； 公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅的標(biāo)志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。 別墅Townhouse聯(lián)排別墅板樓塔樓傳統(tǒng)的別墅項(xiàng)目獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔

18、、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。 別墅類別.doc第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)的相關(guān)名詞解析房地產(chǎn)的相關(guān)名詞解析一一、綜合類常用名詞、綜合類常用名詞 五證五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證； 兩書兩書：a住宅質(zhì)量保證書、b住宅使用說明書； 房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證； 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場； 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)

19、的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；土地使用權(quán)土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政 府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用三通一平三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整； 七通一平七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；紅線圖紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅

20、線范圍內(nèi)施工建房；房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格客觀合理的估計、推測或判斷。道路用地道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 道路紅線道路紅線 道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 毛坯房毛坯房 是指沒有裝修的房。住房公積金住房公積金 我國從1991年開始在全國城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職

21、工個人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理。住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實(shí)質(zhì)是把低工資時單位用于住房實(shí)物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。期房期房:是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就

22、是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目?，F(xiàn)房現(xiàn)房:是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。均價均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 基價基價基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 起價起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓做為銷售的起價。高層，以最低層的銷

23、售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表?元平方米起售“，以較低的起價來引起消費(fèi)者的注意契稅契稅:是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。 （1）國有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。 定金定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)

24、以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 違約金違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 安居房安居房:指實(shí)施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和

25、國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)濟(jì)適用住房:是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 使用權(quán)房使用權(quán)房:是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)房:是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约?/p>

26、的房地產(chǎn)權(quán)利。 公房公房:又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。期房貨幣分房貨幣分房 所謂貨幣分房，就是把原來單位以實(shí)物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費(fèi)因素，納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物為工資分配，由職工自己買房或租房。 解困房解困房 指在實(shí)施“安居工程”之前或未實(shí)施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房。實(shí)施安居工程的城

27、市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。房改房房改房 指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙洹?zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場獲得，是一種準(zhǔn)商品房。銷售對象是單位在冊職工。二二 、住房功能細(xì)住房功能細(xì)分相關(guān)名詞分相關(guān)名詞平平 臺臺：供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。 露露 臺臺：一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大

28、，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 房屋建筑構(gòu)造組成.gif走走 廊廊：住宅套外使用的水平交通空間。 騎騎 樓樓：指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房 騎樓.jpg假假 層層:指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層，不計層數(shù)，如屋面層。 自然層自然層：一般指樓層高度在2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層及在2.70米以上的住宅。 技術(shù)層技術(shù)層：指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。中間層中間層:底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層:平面布置相同的住宅樓層。第六節(jié)第六節(jié) 房地產(chǎn)的建筑風(fēng)格與特點(diǎn)房地產(chǎn)的建筑風(fēng)格與特點(diǎn)一、建筑風(fēng)格主要類別一、建筑風(fēng)格主要類別

29、1、按國家（民族）和地區(qū)分中式日式英式法式德式意式。等 建筑風(fēng)格解析.ppt 常用一個地區(qū)概括，如：歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等2、按照歷史發(fā)展流派分（1）古希臘建筑風(fēng)格，約公元前800年至公元300年（2）古羅馬建筑風(fēng)格，約公元前300年至公元365年，羅馬建筑風(fēng)格正是歐洲建筑藝術(shù)的重要淵源（3）歐洲中世紀(jì)建筑風(fēng)格，公元400年至1400年，封建領(lǐng)主經(jīng)濟(jì)占統(tǒng)治地位，城堡式建筑盛行 哥特風(fēng)格.doc（4）文藝復(fù)興建筑風(fēng)格，公元1420至1550年，建筑從經(jīng)驗(yàn)走向科學(xué)化，不斷沖破學(xué)院式、城堡式的封閉以上四類可稱為古典主義建筑風(fēng)格 巴洛克風(fēng)格.doc 洛可可

30、風(fēng)格.doc （5）新古典主義建筑風(fēng)格。這一風(fēng)格曾三度出現(xiàn)，最早一次是1750至1880，他是歐洲古典主義的最后一個階段，其特點(diǎn)是體量宏偉，柱式運(yùn)用嚴(yán)謹(jǐn)，而且很少用裝飾。另一次出現(xiàn)在1900-1920年，帶有一定的復(fù)古特征。第三次出現(xiàn)在1982年，其主要特征是把古典主義和現(xiàn)代主義結(jié)合起來，并加入新形勢，這一風(fēng)格在當(dāng)今世界各國頗為流行。（6）現(xiàn)代風(fēng)格，1960-1975。緣自西方60年代興起的“現(xiàn)代藝術(shù)運(yùn)動”他是運(yùn)用新材料、新技術(shù)，建造適應(yīng)現(xiàn)代生活的建筑，外觀宏偉壯觀，很少使用裝飾。 （7）后現(xiàn)代主義風(fēng)格，亦稱“后現(xiàn)代派”，1980年開始出現(xiàn)。這一風(fēng)格的建筑在建筑設(shè)計中重新引進(jìn)了裝飾花紋和色彩，

31、以折衷的方式借鑒不同的時期具有歷史意義的局部，但不復(fù)古。 當(dāng)今中國建筑風(fēng)格分類解析當(dāng)今中國建筑風(fēng)格分類解析1.歐陸風(fēng)格歐陸風(fēng)格 “粉紅色外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺，綠色玻璃窗”，這種所謂歐陸風(fēng)格的建筑類型，主要以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號為特征，反映在建筑外形上，較多的出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強(qiáng)烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉色及灰色線腳相結(jié)合，另外，這一類建筑繼承了古典三段式的一起表象特征，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。 歐陸風(fēng)格.doc 2.新古典主義風(fēng)格（簡歐）。 新古典主義風(fēng)格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元

32、素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進(jìn)一步理性。目前國內(nèi)這種建筑風(fēng)格較多，屬于主導(dǎo)型的建筑風(fēng)格。 新古典主義建筑.docPS：簡歐中有一個分支就是ART DECO風(fēng)格 Art-Deco風(fēng)格.doc3.現(xiàn)代主義風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息 現(xiàn)代主義風(fēng)格.doc樓盤賣點(diǎn)解釋樓盤賣點(diǎn)解釋第一大類型賣點(diǎn)樓盤

33、硬件 產(chǎn)品時代與營銷時代似乎是一個循環(huán)，然而好房子畢竟是決定購買行為的最終要素。樓盤的硬件價值體現(xiàn)于每個細(xì)節(jié)當(dāng)中，我們要從中發(fā)現(xiàn)最有打動力的一個。賣點(diǎn)構(gòu)成：戶型賣點(diǎn)、配套設(shè)施、交通賣點(diǎn)、精裝修賣點(diǎn)、板式住宅、建材與配置、景觀賣點(diǎn)、新工藝新材料、使用率賣點(diǎn)、樓間距賣點(diǎn)、會所賣點(diǎn)、泳池賣點(diǎn)、戶口賣點(diǎn)、大型超市進(jìn)駐、規(guī)劃賣點(diǎn)、專業(yè)組合、大規(guī)模賣點(diǎn)、創(chuàng)新技術(shù)、綠化率賣點(diǎn)第二大類型賣點(diǎn)建筑風(fēng)格 如果說兩年前大家還在討論建筑風(fēng)格是否可以當(dāng)作產(chǎn)品的核心要素，那么今天建筑風(fēng)格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。風(fēng)格有很多種，哪些適合于我們的項(xiàng)目？哪些具有更強(qiáng)的殺傷力？賣點(diǎn)構(gòu)成：建筑藝術(shù)、德國風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、法國風(fēng)格

34、、意大利風(fēng)格、海派建筑風(fēng)格、和式筑居、新加坡風(fēng)格第三大類型賣點(diǎn)空間價值 空間與時間，構(gòu)成了我們的生命。年華似水，不可扭轉(zhuǎn)。好在人類對空間還有發(fā)言權(quán)，于是我們的時間里存放過去的記憶，在空間里自由打造未來的設(shè)想。賣點(diǎn)構(gòu)成：錯層賣點(diǎn)、躍式賣點(diǎn)、復(fù)式賣點(diǎn)、空中花園、大露臺賣點(diǎn)第四大類型賣點(diǎn)園林主題 環(huán)境作為居住空間的重要組成，與住宅一起肩負(fù)了“天人合一”的使命。也許沒有賣點(diǎn)的環(huán)境是最好的，可是為了讓房子賣得更好，我們非得要很多說法，但愿買房子的人民多年以后可以繼續(xù)感覺那么好。賣點(diǎn)構(gòu)成：中心花園、加拿大風(fēng)情園林、主題園林、藝術(shù)園林、亞熱帶園、園林規(guī)模、歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點(diǎn)、新加坡式園林

35、、嶺南園林、園林社區(qū)、澳洲風(fēng)情、海濱風(fēng)情、熱帶園林第五大類型賣點(diǎn)自然景觀 擁有自然景觀資源的房子，本身便構(gòu)成了一道風(fēng)景。在風(fēng)景與風(fēng)景的對話中，我們渴望發(fā)現(xiàn)一種源自夢想的最大價值。江、河、山、水、房子、以及人，將構(gòu)成一幅完美圖景。賣點(diǎn)構(gòu)成：全海景賣點(diǎn)、一線江景、二線江景、園景賣點(diǎn)、人工湖景、山水景觀、山景賣點(diǎn)、河景賣點(diǎn)、一線江景、二線江景、自然湖景第六大類型賣點(diǎn)區(qū)位價值對于區(qū)位價值的爭論其實(shí)沒有意義，區(qū)位對不同定位的居所來說，影響各有不同，但都是決定性的。有些項(xiàng)目的核心價值正是體現(xiàn)于區(qū)位之上的，盡管顯而易見，卻需要更具創(chuàng)造性的發(fā)揮。賣點(diǎn)構(gòu)成：繁華路段、CBD概念、中心區(qū)概念、奧運(yùn)村概念、地鐵概念

36、、商業(yè)地段第七大類型賣點(diǎn)產(chǎn)品類別 人以群分，房以類聚。某些特殊類型產(chǎn)品定位，往往可以更加精確的捕捉特定的目標(biāo)客戶群。這是一次對產(chǎn)品定位與賣點(diǎn)宣傳的雙重考驗(yàn)。賣點(diǎn)構(gòu)成：小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權(quán)式酒店、獨(dú)立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、商務(wù)公寓、國際公寓、學(xué)院派公寓、新獨(dú)院住宅、經(jīng)濟(jì)適用房第八大類型賣點(diǎn)人以群分 不同買家對住宅品質(zhì)的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤，社會是有階層的，樓盤也是有階層的。賣點(diǎn)構(gòu)成：豪宅賣點(diǎn)、白領(lǐng)賣點(diǎn)、單身公寓、工薪階層、外銷賣點(diǎn)、先鋒人士、國際化社區(qū)第九大類型賣點(diǎn)原創(chuàng)概念 白紙上可以有許多發(fā)揮。地產(chǎn)商們?yōu)橘彿縿?chuàng)造了許多概念，有些牽強(qiáng)附會

37、，有些動人心扉。在這個資訊過剩的時代，我們總是需要一些簡潔而強(qiáng)大的詞匯。賣點(diǎn)構(gòu)成：居住主題、新都市主義、宣言賣點(diǎn)、度假式概念、現(xiàn)代主義、游戲規(guī)則第十大類型賣點(diǎn)功能提升 為購房者創(chuàng)造剩余價值，往往要通過功能提升來實(shí)現(xiàn)，這些價值提升、或者是超越了樓盤的先天資源，但是同時也對開發(fā)商的操作提出了更高的要求。賣點(diǎn)構(gòu)成：健康概念、投資概念、綠色概念、e概念賣點(diǎn)、環(huán)保概念、生態(tài)概念第十一大類型賣點(diǎn)產(chǎn)品嫁接 在另外一個領(lǐng)域找尋靈感，已經(jīng)成為地產(chǎn)界聰明人士的秘密。 不管是叫產(chǎn)品嫁接，還是叫復(fù)合地產(chǎn)，這種創(chuàng)造都將更好地激發(fā)人們對美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接點(diǎn)絕非拍腦即可。賣點(diǎn)構(gòu)成：教育概念、音樂概念、藝術(shù)

38、概念、運(yùn)動概念、旅游概念第十二大類型賣點(diǎn)樓盤軟性 附加值生活是無形的，發(fā)展商在為人們提供有形的居住空間的同時，還應(yīng)該為住戶們構(gòu)筑一個無形空間。看不見的東西更難做到，這是區(qū)別一個杰出地產(chǎn)商與平庸地產(chǎn)商的關(guān)鍵所在。賣點(diǎn)構(gòu)成：服務(wù)賣點(diǎn)、文化賣點(diǎn)、物業(yè)管理、口碑賣點(diǎn)第十三大類型賣點(diǎn)產(chǎn)品可感受價值 居住者對生活空間的感受是多元化的。這與人類的價值觀有緊密關(guān)聯(lián)，在不同時代，不同地域，會有不同的側(cè)重點(diǎn)，這類賣點(diǎn)平和厚實(shí)，直奔關(guān)鍵主題賣點(diǎn)構(gòu)成：品質(zhì)賣點(diǎn)、成熟社區(qū)、身份地位、安全賣點(diǎn)第十四大類型賣點(diǎn)樓盤及發(fā)展商形象 好蛋未必一定是好雞下的，但好雞總是可以下好蛋的。在信息不對稱的環(huán)境下，善良的中國人民喜歡用一個開

39、發(fā)商的聲譽(yù)來判斷該買誰的房子。賣點(diǎn)構(gòu)成：榮譽(yù)賣點(diǎn)、發(fā)展商品牌、知情權(quán)賣點(diǎn)、自我標(biāo)榜、張揚(yáng)個性第十五大類型賣點(diǎn)居住文化與生活方式 在幾十年的時間里，中國人幾乎忘記了自己該怎樣生活。人們一方面試圖去延續(xù)幾乎遺忘了的傳統(tǒng)居住文化，一方面又充滿渴望地期待著來自異域的生活方式。賣點(diǎn)構(gòu)成：生活方式、品味賣點(diǎn)、文脈賣點(diǎn)第十六大類型賣點(diǎn)情感 人類是脆弱的，情感即為明證。然而人類最偉大的力量也來自情感。可以說情感是我們這個社會最與眾不同的魔桿之一，我們可以用它來撬起許多比地球更沉重的東西。賣點(diǎn)構(gòu)成：孩子賣點(diǎn)、情緣賣點(diǎn)、親恩賣點(diǎn)第十七大類型賣點(diǎn)銷售與工程進(jìn)度 購房者最直接的信心來自樓盤的工程進(jìn)度，發(fā)展商巧妙利用施

40、工過程中的幾個重要階段，將能營造出一系列氣氛熱烈的慶典時刻，中國人總是信任這種一本正經(jīng)的形式。賣點(diǎn)構(gòu)成：奠基賣點(diǎn)、內(nèi)部認(rèn)購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、最后一期公開發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點(diǎn)、加推賣點(diǎn)、樣板房開放、外立面呈現(xiàn)、封頂賣點(diǎn)、竣工賣點(diǎn)、交樓賣點(diǎn)、入伙賣點(diǎn)、尾房銷售、現(xiàn)房賣點(diǎn)、答謝賣點(diǎn)第十八大類型賣點(diǎn)創(chuàng)意促銷如果能吸引買家的眼球，并且進(jìn)一步將他們帶到樓盤現(xiàn)場，可以說已經(jīng)成功了一半。隨著樓市競爭不斷白熱化，搭臺唱戲促銷吆喝將成為考驗(yàn)發(fā)展商想象力的一道難題。賣點(diǎn)構(gòu)成：價格賣點(diǎn)、付款方式、競賣賣點(diǎn)、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、特價單位促銷、巨獎促銷、名人效應(yīng)、各類比賽促銷、征集活動促銷、

41、開放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、音樂會促銷、表演活動促銷、藝術(shù)活動促銷、新舊房互動、車房互動、送私家花園、另類營銷手法房地產(chǎn)市場八個賣點(diǎn)回顧 賣點(diǎn)之一：概念銷售賣點(diǎn)之一：概念銷售 “概念”亮相，曾在樓市和傳媒上引起激烈的爭論，以“你蒙誰”為代表的聲音質(zhì)疑房地產(chǎn)商胡亂推出洋名詞的做法。也許輿論是過苛了，有概念總比沒概念好吧。 賣點(diǎn)之二：數(shù)字化社區(qū)賣點(diǎn)之二：數(shù)字化社區(qū) 智能化一直是房地產(chǎn)項(xiàng)目的熱賣點(diǎn)之一，更流行的說法是數(shù)字化社區(qū)，或社區(qū)。社區(qū)智能化到底應(yīng)該什么樣？這個問題連專家也說不太清楚，但這正提供了廣闊的想象空間，寬頻入網(wǎng)、三表遠(yuǎn)程抄送、社區(qū)監(jiān)控都是智能化的表現(xiàn)，但誰又能說有了這真正“智能化”、“數(shù)

42、字化”了。 賣點(diǎn)之三：境外設(shè)計賣點(diǎn)之三：境外設(shè)計 不少樓盤的設(shè)計都請國際著名設(shè)計大師，香港的貝爾高林、新加坡的雅科本、加拿大的，都成了買房人熟悉的名字。 樓盤的競爭終于由簡單的價位競爭進(jìn)化為規(guī)劃設(shè)計的競爭，是市場走向成熟的表現(xiàn)賣點(diǎn)之四：戶型賣點(diǎn)之四：戶型 板式小高層、塔樓、多層住宅這些建筑專業(yè)用語漸漸為買房人熟知。從完全不顧日照與通風(fēng)要求的高密度塔樓，到大面積采光的蝶型塔樓，從只要求正南正北的狹長板樓，到對進(jìn)深有具體要求的板式小高層，人們越來越來會挑剔戶型設(shè)計，房地產(chǎn)商也越來越舍得犧牲寶貴的面積，以換取真正人性化的戶型設(shè)計。 賣點(diǎn)之五：高使用率賣點(diǎn)之五：高使用率 一樣的價錢，使用率越低的房子等

43、于越貴，這帳人人會算。很多開發(fā)商都把超過的使用率打在廣告上，按常規(guī)，塔樓的使用率不應(yīng)該超過，為了吸引斤斤計較的消費(fèi)者，有的開發(fā)商甚至不惜把本來該算在分?jǐn)偯娣e中的部分去掉，等于是變相降了價。 賣點(diǎn)之六：陽光、空氣、水賣點(diǎn)之六：陽光、空氣、水 有個名詞叫“雙景住宅”，是指既在社區(qū)內(nèi)做園景規(guī)劃，又借助社區(qū)周邊的公園、河流、綠化帶。當(dāng)空氣指數(shù)、環(huán)境質(zhì)量成為都市人越來越關(guān)心的話題時，環(huán)境也成為諸多樓盤的重賣點(diǎn)。賣點(diǎn)之七：社區(qū)賣點(diǎn)之七：社區(qū) 有了社區(qū)的概念，人們不再斤斤計較于遠(yuǎn)近，很多眼下在一片荒地上的房子就這樣賣出去了。因?yàn)椤坝媱澲械娜f平方米大社區(qū)”，讓人充滿了想象。 賣點(diǎn)之八：升值潛力賣點(diǎn)之八：升值潛

44、力 靠近地鐵站，加分；在城市中心商圈內(nèi)，加分；在計劃中的輕軌沿線上，加分；在市政規(guī)劃關(guān)注的地段，加分。房地產(chǎn)商挖空心思找尋升值的理由。于是，離地鐵站兩公里被稱為“有地鐵經(jīng)過”，離中心商圈四公里被稱為“處于兩大商圈并匯處”。而在多如牛毛的房子中找出具升值潛力者，真得有一雙慧眼才行房地產(chǎn)風(fēng)水風(fēng)水又稱形法、堪輿，是中國傳統(tǒng)地質(zhì)地理風(fēng)水又稱形法、堪輿，是中國傳統(tǒng)地質(zhì)地理學(xué)、哲學(xué)、生態(tài)學(xué)、景觀學(xué)、建筑學(xué)、倫理學(xué)、哲學(xué)、生態(tài)學(xué)、景觀學(xué)、建筑學(xué)、倫理學(xué)、美學(xué)集中反映在地理選址布局方面的藝學(xué)、美學(xué)集中反映在地理選址布局方面的藝術(shù)。風(fēng)水學(xué)研究建筑的方位、格局、形態(tài)、術(shù)。風(fēng)水學(xué)研究建筑的方位、格局、形態(tài)、材料、色

45、彩等對于不同人的身心健康而產(chǎn)生材料、色彩等對于不同人的身心健康而產(chǎn)生的效應(yīng)，其內(nèi)核就是中國古代建筑理論的精的效應(yīng)，其內(nèi)核就是中國古代建筑理論的精華所在，歸根結(jié)底也屬于人本主義的范疇華所在，歸根結(jié)底也屬于人本主義的范疇二、場氣萬有觀 風(fēng)水學(xué)的五大要素：龍、穴、砂、水、向，其本質(zhì)是氣。尋龍、點(diǎn)穴、察砂、覓水、定向，目的是察尋適于人體的吉?dú)猓荛_不利于人體的煞氣。現(xiàn)代科學(xué)已經(jīng)初步證明，人體有場氣、植物有場氣，建筑物有場氣。萬物之間皆有場氣。若干建筑物組成的建筑群，場氣就會因建筑物的排列不同而發(fā)生吉兇裂變。 風(fēng)水學(xué)認(rèn)為不適合居住的地方風(fēng)水學(xué)認(rèn)為不適合居住的地方大原則上，的確好些地方，天然的或人為的劣地

46、勢，是不宜居住，就山墳?zāi)冠Ｒ嗖灰耍驗(yàn)橐咽s地靈。靈氣已失，邪氣相隨，以之為用，自是有百害而無一利，幸而真正遇上絕地的不多見，其他別的問題解決不難，碰上絕地誰也難以改變。 經(jīng)中對地理十不相之說是指一、不相鹿頑丑石，二、不相急水爭流，三、不相窮源絕地，四、不相單獨(dú)龍頭，五、不相神前佛后，六、不相宅墓休囚，七、不相山崗撩亂，八、不相風(fēng)水悲愁，九、不相坐下低軟，十、不相龍虎尖頭。一、不相鹿頑丑石 我們尋龍上山，經(jīng)?？梢钥匆娚缴嫌写笮∈瘔K，若石塊局部是無所謂，但若石塊甚大，且頑丑異常，遍布全山，如此之山，因地靈不透出，為堅硬的石質(zhì)所包圍，如此之山，為第一不相二、不相急水爭流 據(jù)我所知，有些地理師為求水

47、神入戶，對流水的問題不甚講究，一遇水流則高呼好地寶地，但，水流若急則反益為害，若有急流漩渦，禍?zhǔn)赂?，地理五大原則，以水的反應(yīng)最快，一葬即刻就驗(yàn)，筆者撰寫潮水無情，九曲何用一文，即可說明急水爭流之害，要知急水爭流，刮墓腳即刻財失，有漩渦馬上有災(zāi)厄，不可不慎，不可不慎之。 三、不相窮源絕境 要知道崩斷坑塹之地，就是窮源絕境之所，例如我們上山尋龍，到一地，發(fā)覺土崩，突現(xiàn)大坑，懸崖絕壁，這些地點(diǎn)不必看之，因?yàn)榇四烁F源絕境也，葬之無益反有大害，此窮源絕地將陷自己入無窮的災(zāi)劫之中，難以脫身，窮源絕境之地，就是地靈之氣的死地，入死地?zé)o活路，故曰不葬。 四、不相單獨(dú)龍頭 單獨(dú)龍頭就是一個孤字出現(xiàn)，如

48、同前章所言之孤山也，孤山的種類甚多，有單陽孤山，單陰孤山，和獨(dú)子孤山，若葬獨(dú)子孤山，則后代祗有一子單傳，若葬孤山絕地，那更是遭遇慘案，勢必絕了后代也，所以青鳥經(jīng)十不相把單獨(dú)龍頭列了出來，這是非常重要的，無隨夾之龍的山勢，勢必產(chǎn)生孤僻之個性。 五、不相神前佛后 青鳥經(jīng)十不相，神前佛后不葬，這也是重要的一大關(guān)鍵，按地靈秘岌中說明，神前佛后是正邪之氣相沖之地，最主官司不絕，也就是主有訟案發(fā)生，神前佛后，有些地理師甚為喜歡，認(rèn)為此乃神明駐足之地，若運(yùn)用符法也許可以破掉訟字，但，青鳥經(jīng)明言，神前佛后不葬為宜。 六、不相宅墓休囚 所謂宅墓休囚之地，就是地靈已經(jīng)敗退之地也，或者就是舊宅或古墓之地，此舊宅或古

49、墓之地，大半地靈已被吸附光了，成了休囚之地，縱然龍穴砂水向全具，但，地氣已無，此反而葬之如入地獄之中，欲逃困難，毫無發(fā)展的余地，一般的地理師，若夸自己高明，最好不相此地局。 七、不相山崗撩亂 所謂山崗撩亂，此乃地氣的亂流，一般庸師不易點(diǎn)中寶穴，其所結(jié)之地往往是假穴，真穴不易顯露，故青鳥經(jīng)認(rèn)為不相為宜，此七不相，我不茍同，因?yàn)槭郎厦鲙煵⒎菦]有，山崗撩亂，地氣亂流之地雖不易點(diǎn)中真穴，但若以網(wǎng)格法一一分別，仔細(xì)的尋求，亦可知大地局隱身之處，所花之功夫要甚大，因不劃算，所以青鳥經(jīng)直說不相。 八、不相風(fēng)水悲愁 大凡擇地，須多觀察數(shù)日，若有狂風(fēng)之日，可至地局處，或見風(fēng)直入，旋轉(zhuǎn)而出，產(chǎn)生悲愁之聲，此亦不宜

50、也。山龍地靈最忌風(fēng)吹，因風(fēng)吹地氣必散失，若擇於山風(fēng)旋轉(zhuǎn)之地，更不宜，風(fēng)從穴前而過，不直接吹向穴才宜也，又水聲太大亦不宜，此點(diǎn)甚重要，以不聞水聲最宜也，風(fēng)水悲愁之地，我在澎湖見之甚多，澎湖沙地，且近海，風(fēng)水嘯嘯，不宜葬之，宜擇背山背風(fēng)之地方宜。九、不相坐下低軟 秦楞里子所言之坐下低軟，用心實(shí)良苦也，因地氣若潮濕，坐下必低軟，葬之惡疾纏身，終年不斷，但此坐下低軟有補(bǔ)救之方法，若確認(rèn)，地氣實(shí)厚，在穴底，可鋪上一層大塊的花崗石或大理石，使冢不因年久而下陷，且用較乾之土，置於上方，如此亦可救之，若因坐下低軟而拋棄大地局亦是甚可惜的一件事呢！ 十、不相龍虎尖頭 要知道龍虎尖頭，必然互相對沖，使家庭產(chǎn)生不和

51、之暴戾之氣也，且兇險太多，不容易因旗鼓相當(dāng)而有所平衡，一遇此局，不相也罷，此點(diǎn)不易改，改之無益。購房地形地勢有講究 古代“孟母三遷”其目的是為了改善兒子的成長環(huán)境，古今中外望子成龍之心，絕不會因?yàn)闀r空而改變，現(xiàn)代為人父母者，往往在選擇房子時，都會考慮到學(xué)區(qū)的好壞、交通的便利程度及環(huán)境的安全性等等。那么作為一個房地產(chǎn)的投資者，除了投資房地產(chǎn)的第一要素“黃金地段”的選擇外，在地形地勢方面、在道路河流方面，又有哪些必須注意的投資潛在因素呢？一、有關(guān)地形地勢方面的要領(lǐng) 1、靠山坡營建的房子多為獨(dú)棟別墅，講求景觀視野，故房宅背后的地勢宜較高，而前面的地勢宜較低，但地勢較低的前面宜緩降坡，最忌層層下陷、急

52、降坡甚或懸崖，讓人有一瀉千里的負(fù)面感受。 2、相反的，獨(dú)棟別墅在前高后低的地勢上建筑，最不適宜，若屋宅后方為急降坡甚或懸崖者更差，讓人產(chǎn)生恐懼感，安全方面也多顧慮。3、前窄后寬或前寬后窄的建筑基地，氣勢減弱，給予人不良印象。4、建筑基地較四周地勢低者，下雨時容易積聚水氣，除較為潮濕外，亦讓人有不開朗的感覺。5、建筑在山上別墅，本可遠(yuǎn)離塵囂享受寧靜悠雅之居住環(huán)境，但若地勢愈高愈偏僻，人煙自然愈少，若四周空曠無其他別墅比鄰，這類產(chǎn)品絕非投資保值的優(yōu)良目標(biāo)。二、有關(guān)道路河流方面的要領(lǐng) 1、屋宅前面的道路或河流適逢U字型轉(zhuǎn)彎處，若屋宅在U字弧內(nèi)者，狀似在護(hù)城河內(nèi)側(cè)的城堡，在心理上偏向穩(wěn)健兼具信心；而設(shè)立在U字弧外的建筑物，狀似被排擠在外，缺乏安穩(wěn)的感覺。 2、建筑物地基呈現(xiàn)三角形，而建筑物配合地基建造，也呈現(xiàn)三角形并帶銳角，處于Y字形之分叉路口，汽車在屋宅左右兩邊進(jìn)出，車流過于動亂煩擾，不符合屋宅應(yīng)四平八穩(wěn)的原則。3、屋宅前面逢T字形道路或河流，而屋宅建筑于A位置者，位居車流或水流縱橫交錯之交匯點(diǎn)，也是過于煩擾動態(tài)，不符合屋宅宜四平八穩(wěn)的原則。三、有關(guān)巷道及人行道的要領(lǐng) 1、屋宅前面的人行