首創(chuàng)“地產(chǎn)開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”開發(fā)模式研究

1、- 1 -“養(yǎng)老地產(chǎn)”還是“地產(chǎn)養(yǎng)老”?“地產(chǎn)開發(fā)+養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的開發(fā)模式研究- 2 -n第一章 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件研究n第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究n第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究專題總綱專題總綱成都成都重慶重慶西安西安北京北京沈陽沈陽 無錫無錫天津天津 湖州湖州佛山佛山海南海南鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江南京南京青島青島- 3 -u第一章國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件研究國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件研究l宏觀視角開發(fā)機會研究養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀發(fā)展維度l中觀視角開發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)城市進入維度l微觀視角開發(fā)條件研究意向地塊微觀條件維度l開發(fā)機會及條件小結- 4 -u我國“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流n中國現(xiàn)已

2、步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構成沖擊，老人自我養(yǎng)老意識加強，更多老人們傾向于高級老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。宏觀視角開發(fā)機會研究宏觀視角開發(fā)機會研究現(xiàn)狀趨勢p到21世紀中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總人口的28%p20102040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%p截止2009年，我國60歲以上的老年人已達到1.67億，占全國總人口的12.5%p依據(jù)聯(lián)合國標準，當一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占總人口的10%，或65歲以上老年人口占總人口的7%，即視為進入老齡化社會第一階段199020031990201020102

3、030204020501.360.972.304.71老年人人口(億人)年份中國老齡化進程第二階段20032020第三階段20202050老齡化比率8.610.2%老齡化比率10.215.6%老齡化比率15.627.4%20202000- 5 -l第一階段：市場發(fā)展初期（第一階段：市場發(fā)展初期（1999 1999 年年-2010 -2010 年）年）老年住宅市場發(fā)展緩慢老年住宅市場發(fā)展緩慢u老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經(jīng)濟水平還遠遠沒有達到能夠支持老年人住房消費的能力，老年人不能構成老年住宅消費的主體，同時，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過來，因此市

4、場有效需求不明朗，市場風險稍大，老年住宅市場發(fā)展緩慢。l第二階段：市場快速發(fā)展階段（第二階段：市場快速發(fā)展階段（2010 2010 年年-2025 -2025 年）年）老年住宅井噴式增長老年住宅井噴式增長u一方面，我國經(jīng)濟發(fā)展到一個新的水平，人均GDP 達到3000 美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗；u另一方面，目前年齡在35 45 歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；u同時，這一時期，老年人獨立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長將會保持在一個較高

5、水準，約在10% 左右。l第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從2025 2025 年年-2055 -2055 年）年）處于較高水平穩(wěn)定期處于較高水平穩(wěn)定期u老年住宅市場的發(fā)展已進入一個穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費需求釋放階段已經(jīng)過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢，因此，老年住宅市場的發(fā)展將穩(wěn)定在一個較高的合理水平。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式增長時期已經(jīng)初步形成目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式增長時期已經(jīng)初步形成 宏觀視角開發(fā)機會研究宏觀視角開發(fā)機會研究- 6 -n“421“家庭養(yǎng)老壓力加大，針對“獨子養(yǎng)老”面臨的困境，目前市場形成了“以居

6、家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構養(yǎng)老為補充”的養(yǎng)老服務體系”緩解緩解”421“421“家庭養(yǎng)老壓力家庭養(yǎng)老壓力p大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)服務養(yǎng)老居家養(yǎng)老和社區(qū)服務養(yǎng)老p使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢，這對老年人、對家庭、對社會都是最好的選擇 ?！?21“421“家庭養(yǎng)老壓力加大家庭養(yǎng)老壓力加大p一對夫妻，一個孩子，四個老人的新型家庭成為城鎮(zhèn)家庭結構的主要模式，城市家庭結構模式的變遷。爺爺奶奶姥爺姥姥爸爸媽媽子女宏觀視角開發(fā)機會研究宏觀視角開發(fā)機會研究- 7 -u政策制度扶持促進老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展關于加快實現(xiàn)社會福利關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見社會化的意見

7、制定出臺促進老年社會福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務尤其是“三無對象”和低保對象的養(yǎng)老服務提到工作議事日程。 民政部關于開展“全國養(yǎng)老服務社會化示范單位”創(chuàng)建活動的通知民政部關于開展養(yǎng)老服務社會化示范活動的通知由點到面，逐步推開。省級民政部門要在試點的基礎上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構示范單位；民政部將在適當時機命名全國養(yǎng)老服務社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構示范單位，以進一步深化示范活動，推進社會福利社會化。 民政部公布關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見 一、支持社會辦福利機構的重要意義 二、支持社會辦福利機構的基本原則 三、制定優(yōu)惠政策，抓好政策落實，支持社會

8、辦福利機構的發(fā)展四、多渠道、多形式籌集資金，支持社會辦福利機構的發(fā)展五、發(fā)揮職能作用，維護社會辦福利機構的合法權益 建設部關于城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范規(guī)范為老年人服務的基礎設施建設和與老年人生活密切相關的無障礙設施建設 關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見一、進一步發(fā)展老年社會福利事業(yè)；二、大力發(fā)展社會養(yǎng)老服務機構三、鼓勵發(fā)展居家老人服務業(yè)務 四、支持發(fā)展老年護理、臨終關懷服務業(yè)務 五、促進老年用品市場開發(fā) 六、加強教育培訓，提高養(yǎng)老服務人員素質(zhì) 中國老齡委出臺老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃一、繼續(xù)建立健全老齡政策法規(guī)體系 二、不斷健全和完善老年社會保障體系三、加快構建養(yǎng)老服務體系 四、努力豐富老年

9、人精神文化生活 民政部轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知法律政策及建筑規(guī)范 金融信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠） 財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等）財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等）稅收政策（優(yōu)惠與減免等）稅收政策（優(yōu)惠與減免等） 宏觀視角開發(fā)機會研究宏觀視角開發(fā)機會研究- 8 -u市場需求及供應缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項目n中老年住宅基本位于遠郊區(qū)，市場需求量較大，整體市場供應項目較少，推出項目基本全部售罄，老年住宅市場存在較大機會。p隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致了市場的細分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，

10、將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績。老年住宅區(qū)縣總建面（萬平）銷售狀態(tài)東方太陽城順義 80萬p目前在售三期為老年公寓，僅剩余200余套房源。p現(xiàn)階段公寓平均月消化速度為30套左右。p去年市場好時100套/月。曜陽國際密云6.72未開盤，處于客戶儲備階段：7月初開始接待客戶，目前已接待1000多組客戶，預計8月28日開盤。北京太陽城昌平 30項目已售馨怡?；▓@ 豐臺 110項目已售馨澳洲康都朝陽28項目已售馨宏觀視角開發(fā)機會研究宏觀視角開發(fā)機會研究- 9 -u養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具

11、有極大動力，開發(fā)機會良好推動中國養(yǎng)老推動中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展地產(chǎn)的發(fā)展養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變社會對養(yǎng)老住宅的關注社會對養(yǎng)老住宅的關注“421”421”家庭養(yǎng)老壓力家庭養(yǎng)老壓力社會老齡化趨勢社會老齡化趨勢宏觀視角開發(fā)機會研究宏觀視角開發(fā)機會研究政策的優(yōu)惠政策的優(yōu)惠市場的需求及供應缺口市場的需求及供應缺口- 10 -u養(yǎng)老地產(chǎn)城市進入主要判斷參數(shù)指標模型中觀視角開發(fā)條件研究中觀視角開發(fā)條件研究人口狀況人口狀況判斷城市是否進入老齡社會的標準人均可支配收入人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標準 世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國將世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國將“6060歲以上的人口占總人歲以上的人口

12、占總人口比例達到口比例達到10%10%，或，或6565歲以上人口占總人口的比重達到歲以上人口占總人口的比重達到7%”7%”作為判斷一個地區(qū)是否進入老齡社會的標準作為判斷一個地區(qū)是否進入老齡社會的標準 國際標準為人均可支配收入達到國際標準為人均可支配收入達到30003000美元（約美元（約2000020000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件擬進入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？擬進入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？從社會經(jīng)濟指標層面兩維度進行判斷從社會經(jīng)濟指標層面兩維度進行判斷- 11 -n以核心城市為代表，對全國七大城市群進行分析研究中觀視角開發(fā)條件研究中觀視角開發(fā)條件

13、研究- 12 -n根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。- 13 -n根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。- 14 -n根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究中觀視角開發(fā)條件

14、研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。- 15 -n根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。- 16 -n根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)

15、據(jù)。- 17 -微觀視角開發(fā)條件研究微觀視角開發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)民政系統(tǒng)項目民政系統(tǒng)項目 （社會福利用地）產(chǎn)權用地產(chǎn)權用地“養(yǎng)老養(yǎng)老”地產(chǎn)項目：地產(chǎn)項目：前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷售住宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項目：綜合型地產(chǎn)項目：通過醫(yī)院養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā)開發(fā)商有土地使開發(fā)商有土地使用權用權開發(fā)商無土地使開發(fā)商無土地使用權用權通過醫(yī)院等養(yǎng)老通過醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地元素獲取土地通過一般地產(chǎn)項通過一般地產(chǎn)項目開發(fā)渠道獲取目開發(fā)渠道獲取土地土地u以產(chǎn)權用地地塊為研究對象將產(chǎn)權類用地作為研究對象將產(chǎn)權類用地作為研究對象- 18 -微觀視角開發(fā)條件研究微觀視角

16、開發(fā)條件研究u養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權用地土地微觀條件交通條件：交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、 森林、自然水體等自然資源地塊條件：地塊條件：方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃拿地方式：拿地方式：通過招、拍、掛形式土地性質(zhì)：土地性質(zhì)：綜合用地優(yōu)惠條件：優(yōu)惠條件：土地出讓金應比周圍 同等條件住宅用地低廉土地出讓政策方面地塊微觀條件方面- 19 -微觀視角開發(fā)條件研究微觀視角開發(fā)條件研究u土地出讓政策方面拿地方式拿地方式現(xiàn)有項目大部分都是通過公開市場上招、拍、掛取得土地土地性質(zhì)土地性質(zhì)綜合用地，大部分采用住宅+商業(yè)的模式，住宅用地與其它性質(zhì)用地（養(yǎng)老配套用地)建筑面積比

17、例大致為8：2優(yōu)惠條件優(yōu)惠條件土地出讓金應比周圍同等條件住宅用地便宜 大部分成功項目拿地價格都較低大部分成功項目拿地價格都較低- 20 -微觀視角開發(fā)條件研究微觀視角開發(fā)條件研究u地塊微觀條件方面交通條件：交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源地塊條件地塊條件方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃 良好的交通條件是項目成功的重要先決條件綠化率高、溫泉能有效提升項目檔次土地方正便于規(guī)劃- 21 -養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件總結養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件總結u宏觀視角開發(fā)機會養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動力，開發(fā)機會良好n目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場的井噴式

18、增長時期已經(jīng)初步形成 ，“居家養(yǎng)老”成為主流養(yǎng)老方式。n政策制度扶持促進老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展n市場需求及供應缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項目u中觀視角開發(fā)條件根據(jù)城市人口老齡化程度及人均可支配收入兩個維度衡量擬進入城市n成熟區(qū)域： 華東、華北、西北城市群（以北京、上海、西安等為代表）n考察區(qū)：東北、華中、西南城市群（以沈陽、成都、武漢等為代表）n潛力區(qū)：華南移民城市群（以廣州等為代表）n其它城市群暫不考慮u微觀視角開發(fā)條件地塊資質(zhì)良好、捆綁優(yōu)惠條件的產(chǎn)權用地n產(chǎn)權用地n住宅占大比例（市場經(jīng)驗值為80%）n低價較周邊土地低廉n土地交通、環(huán)境等資源良好- 22 -u第二章養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究l東方太陽

19、城l北京太陽城l上海親和源l燕達國際健康城- 23 -我國老年住宅模式分類我國老年住宅模式分類u目前我國市場中老年住宅可分為三種模式:政府政府收益收益型型政府政府福利福利型型企業(yè)企業(yè)贏利贏利型型主要是由政府相關部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式如：匯晨老年公寓匯晨老年公寓主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院如：北京第一社會福利院北京第一社會福利院由企業(yè)投資開發(fā)建設及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設計配套設施如：東方太陽城東方太陽城多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來設計和建造，由

20、社會投資按照市場化運作的商品住宅如：上海親和源老年公寓、北京東方太陽城銀齡上海親和源老年公寓、北京東方太陽城銀齡老年公寓老年公寓老年公寓老年公寓老年社區(qū)老年社區(qū)老年社區(qū)類似于一般的住宅小區(qū)，但主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起如：北京東方太陽城、北京太陽城、燕達國際健康城北京東方太陽城、北京太陽城、燕達國際健康城本專題確定將企業(yè)盈利型的老年公本專題確定將企業(yè)盈利型的老年公寓和老年社區(qū)作為案例研究對象寓和老年社區(qū)作為案例研究對象- 24 -u企業(yè)型養(yǎng)老住宅按盈利模式分類如下： “銷售銷售+ +持有運營持有運營”的方式運作， “銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設施持

21、有運營相結合方式 典型案例：北京太陽城 采取會員制管理模式會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有”模式 典型案例：上海親和源老年社區(qū) 只租不售，只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金 典型案例：燕達國際健康城 以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權出售房屋產(chǎn)權為主，區(qū)域級別配套并舉 典型案例：東方太陽城“全部出售全部出售”模式模式養(yǎng)老概念住宅超配套設施養(yǎng)老概念住宅超配套設施“只租不售只租不售”模式模式醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營“會員制管理會員制管理”模式模式銷售會籍銷售會籍“銷售銷售+ +持有持有”模式模式養(yǎng)老概念住宅養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老概念住宅養(yǎng)老

22、地產(chǎn)我國老年住宅模式分類我國老年住宅模式分類- 25 -全部出售模式全部出售模式北京東方太陽城北京東方太陽城u區(qū)位n坐落于有“東方萊茵河”之美譽的北京市順義區(qū)潮白河畔；u定位n“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領跑者”u規(guī)模n規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人；u物業(yè)類型n獨棟別墅、聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓n面積為78-716平方米不等；u開發(fā)商n中國希格瑪有限公司，成立于1986年，隸屬中國科學院u所在區(qū)域概況n項目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認知的中央別墅區(qū)板塊u開盤時間n一期2003年

23、，二期2004年，三期2007-2009年- 26 -u針對老年人需求的大規(guī)模超級配套服務設施設備n總建筑面積為70萬平方米，其中配套公建近5萬平方米 北京東方太陽城北京東方太陽城主體配套建筑概況：主體配套建筑概況：規(guī)劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身。太陽城社區(qū)醫(yī)院：太陽城社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積1.6萬平米；專業(yè)醫(yī)師和設備：醫(yī)護人員由北京市老年病研究中心選派，設施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標準（社區(qū)擬引進中日友好醫(yī)院）；定期體檢提出保健計劃：醫(yī)院對每位

24、業(yè)主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；全覆蓋的應急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；專業(yè)急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設立急救站。- 27 -北京東方太陽城北京東方太陽城大型康體中心：大型康體中心： 康體中心接近8000平米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對老年人特別設計。社區(qū)農(nóng)莊：社區(qū)農(nóng)莊： 在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺.老年大學老年大學: :是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學，

25、開設多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔當教師。開敞空間：開敞空間： 通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園。 - 28 -u全部出售，構建復合的產(chǎn)品體系滿足多元化的客群需求n客戶群體來源多樣北京東方太陽城北京東方太陽城l其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區(qū)定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人l很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住l在市區(qū)都有住宅，很多人周末來這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區(qū)，方便照

26、料l本項目離機場較近，機場的工作人員和飛行員會在此買房養(yǎng)老一族養(yǎng)老一族準養(yǎng)老一族準養(yǎng)老一族地緣性客戶地緣性客戶養(yǎng)老族子女養(yǎng)老族子女- 29 -n產(chǎn)品體系類型多樣l四層電梯公寓u共600套， 170 -250 l聯(lián)排u共230套， 222 -260 l獨棟u共118套，268 -380 l四合院u共7套，424 -716 n銷售情況良好l一期、二期、三期分批開盤后均已售罄北京東方太陽城北京東方太陽城開盤時間：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年歷史價格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米- 30 -u人性化、生態(tài)化的組團規(guī)

27、劃設計，體現(xiàn)項目養(yǎng)老理念北京東方太陽城北京東方太陽城整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團呈帶狀平鋪，保證了每個組團與景觀最大的接觸面組團設計，功能獨立：由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組團式設計，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團內(nèi)引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個組團內(nèi)單獨布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要；多層級交流空間：組團式布局，組團內(nèi)部設置小型公共交流空間，組團外部設置相對較大的活動場所；規(guī)劃依據(jù)：目標：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸 福之標準理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所 學、老有所養(yǎng)、老有所樂，

28、老 有所為- 31 -北京東方太陽城北京東方太陽城n針對老年人人性化的規(guī)劃設計無障礙設計：無障礙設計：四層公寓均設電梯并設無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預埋扶手，陽角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風衛(wèi)生間離臥室不遠并設有防滑扶手插座、開關都相應地降低高度感應門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強環(huán)境的可識別性戶型設計各有側重：戶型設計各有側重：老年人渴望交流：有些別墅設了雙客廳；中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同住：大戶型多臥室老人需要照顧：有些戶型設計了保姆間。環(huán)境設計方便交流：環(huán)境設計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設計強調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了

29、小型平臺作為隨機性的交流空間； - 32 -u針對老年人打造多彩的精神文化生活北京東方太陽城北京東方太陽城精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動：精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動：舉辦過3屆國際風箏節(jié)舉行了3次新年音樂會社區(qū)運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓、交流活動數(shù)不勝數(shù)社區(qū)組織的俱樂部：社區(qū)組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；業(yè)主自發(fā)的俱樂部：業(yè)主自發(fā)的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動.- 33 -u案例小結：“超級配套+復合的產(chǎn)品形式+優(yōu)美的景觀環(huán)境”是東方太陽城成功的關鍵因素北京

30、東方太陽城北京東方太陽城優(yōu)美的景觀環(huán)境完善的養(yǎng)老配套復合的產(chǎn)品形式養(yǎng)老住宅應將環(huán)境和養(yǎng)養(yǎng)老住宅應將環(huán)境和養(yǎng)老配套并重老配套并重以全項目為養(yǎng)老地產(chǎn)之以全項目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，打造全齡名，做純銷售，打造全齡社區(qū)概念社區(qū)概念- 34 -“銷售銷售+ +持有持有”模式模式北京太陽城北京太陽城n區(qū)位：位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機場17公里、南距亞運村15公里。n規(guī)模：占地面積42萬m2（623畝） ，總建筑面積30萬m2 ， 容積率0.7，綠化率60?？偼顿Y5億多人民幣 。n產(chǎn)品類型：獨棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、四合院住宅 n社區(qū)特色：中國式的園林，2萬平米的

31、人工聯(lián)體雙湖，L型綠化帶。根據(jù)老年人的特點進行了無障礙設計，三層以上的住宅全部配有電梯，24小時溫泉水入戶n區(qū)域環(huán)境：周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應基地- 35 -太陽城醫(yī)院太陽城醫(yī)院購物中心購物中心出租老年公寓出租老年公寓銷售別墅銷售別墅銷售住宅銷售住宅銷售住宅銷售住宅酒店酒店度假村度假村中醫(yī)院中醫(yī)院北京太陽城北京太陽城u北京太陽城開發(fā)物業(yè)類型概覽- 36 -北京太陽城北京太陽城u開發(fā)策略及銷售情況分析一、二期公寓和聯(lián)排別墅已售罄，目前正在銷售的是三期公寓（戶型面積60-70平方米為主），銷售均價在810081

32、00元元/ /左右，精裝修，左右，精裝修，總價約為總價約為5151萬萬/ /套左右。套左右。銷售情況銷售情況- 37 -u北京太陽城銀齡公寓完全租住式老年公寓n北京太陽城銀齡公寓位于太陽城社區(qū)內(nèi)，是一處具有醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能的租住式老年公寓。分為公寓A棟和公寓B棟，總建筑面積為28700 平方米;nA棟擁有各類戶型房間175間，接待半自理和無自理能力老人，以醫(yī)療護理為主，生活照料為輔;nB棟擁有各類戶型房間297間，接待健康老人，以生活照料為主，醫(yī)療護理為輔。 北京太陽城北京太陽城銀鈴公寓收費標準采取會員制會員制（目前只針對健康老人包括會會員費員費+ +房費房費+ +服務費服

33、務費），會費從2萬到30萬不等，會費在老人退宿時返還，會費越高每月房租也就越低。 - 38 -u主要配套服務設施分析北京太陽城建筑面積（平米）比例公建醫(yī)院148004.4%國醫(yī)堂18220.5%文化宮36961.1%銀齡公寓287008.4%健身娛樂中心92702.7%購物中心51071.5%水面及碼頭200005.9%主要配套設施面積指標主要配套設施面積指標北京太陽城北京太陽城醫(yī)療護理服務：北京太陽城醫(yī)院、國醫(yī)堂文化娛樂設施：文化宮休閑度假設施：假日酒店、溫泉會館商業(yè)服務設施:購物中心其他設施：家政服務中心（提供9款33項免費服務）- 39 -u銷售客群分析n北京太陽城項目客戶地域劃分，北京

34、客戶約占90，外地客戶約占10%；客戶層次以離退休的老干部為主；自住養(yǎng)老是主要購買目的北京太陽城北京太陽城- 40 -u案例小結：北京太陽城北京太陽城 昌平是北京城市總體規(guī)劃中重點發(fā)展的衛(wèi)星城，小湯山為示范鎮(zhèn) 開發(fā)商拿出一定比例的住宅面積進行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求，從而實現(xiàn)可持續(xù)運營 由財政和民政部門劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)以及物業(yè)服務企業(yè)合作開發(fā)、銷售 以養(yǎng)老為重要功能的商業(yè)住宅區(qū)，并提供全套專門的老年物業(yè)服務“銷售銷售+ +持有運持有運營營”的運作方式的運作方式區(qū)位處于城市發(fā)區(qū)位處于城市發(fā)展方向展方向多方合作開發(fā)多方合作開發(fā)完善的養(yǎng)老配套完善的養(yǎng)老配套

35、本項目雖然打著老年社區(qū)的名義，但主流客戶仍以中青年人為主客群基礎多元化客群基礎多元化- 41 -“會員制管理會員制管理”模式模式上海親和源上海親和源u區(qū)位：親和源會員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。距浦東國際機場12公里，虹橋機場22公里，離上海市中心人民廣場12公里，人稱“小上?！钡闹芷宙?zhèn)3公里u占地面積：84000平方米u建筑面積：100000平方米u公寓數(shù)量：老年公寓設838套，可供1600位左右老人入住u土地性質(zhì)：公共建筑用地u土地價格：50萬元/畝u已于2010年啟動全國復制計劃- 42 -u具有養(yǎng)老特色的功能構成與服務設備設施上海親和源上海親和源功能設施數(shù)量住宿公寓12幢838套全裝

36、修全配置居室精神生活（老年大學、老年活動中心）多功能綜合樓一幢餐飲配餐中心一所休閑娛樂（品茗、座談、棋牌等活動）休閑茶棧兩處休閑娛樂（運動保?。┯斡境?、健身房、水療館、樓會務活動中心一座會所醫(yī)療護理老年醫(yī)院及護理院300個床位商業(yè)購物小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等 - 43 -上海親和源上海親和源u具有養(yǎng)老特色的建筑設計- 44 -上海親和源上海親和源u項目盈利模式分析長、短期租賃并舉n由開盤時的小產(chǎn)權銷售向會員銷售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費者的心理抗性l長期租賃長期租賃l短期租賃短期租賃A A卡：卡：銷售概念的長租性質(zhì)銷售概念的長租性質(zhì)需一次性支付一筆89萬元入會費，可以在

37、親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬6.98萬元不等的會費（根據(jù)房型不同）B B卡：卡： 租賃概念的短租性質(zhì)租賃概念的短租性質(zhì)該卡對應大、中、小三種戶型，一次性支付價格從45萬-88萬元不等，另外每年需支付2.98萬元的會費。不能轉(zhuǎn)讓有效期至老人生命終結，但有一個15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過部分免費項目一期于2007年開盤，二期于2010年1月開盤截止到2011年5月，共售出450張卡- 45 -u項目取地模式分析新

38、建橋新建橋（親和源前身）（親和源前身）上海市南匯區(qū)康橋上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府鎮(zhèn)政府南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司管理有限公司土地出讓土地出讓工業(yè)用地（工業(yè)用地（50萬萬/畝）畝）合資公司合資公司政府政府1875萬元入股萬元入股上海市南匯區(qū)康橋上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府鎮(zhèn)政府新建橋新建橋（親和源前身）（親和源前身）出讓出讓殼公司殼公司+上?？禈蚬彩聵I(yè)投上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司資有限公司立項開發(fā)立項開發(fā)變更用地性質(zhì)變更用地性質(zhì)工業(yè)用地工業(yè)用地公共建筑用地公共建筑用地融資融資抵押貸款抵押貸款用首批建成的用首批建成的房產(chǎn)獲得房產(chǎn)獲得7500萬元的萬元的銀行抵押貸款銀行抵押貸款

39、上海親和源上海親和源- 46 -u案例小結n取地模式l親和源項目用地是工業(yè)用地，出讓年限僅為50年，由于項目性質(zhì)特殊，親和源養(yǎng)老公寓所處地塊于2006年辦理土地使用權出讓，出讓的土地性質(zhì)變更為公共建筑用地l土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變?nèi)Q于當?shù)卣拇罅χС謓盈利模式l租售并舉，其中以租為主，但是租期長，實際為變相出售l運營模式為會員制加管理費，會員費的收入將投入到下一次的老年公寓開發(fā)，管理費作為日常服務運營費用n項目設計亮點l彩色標識l風雨連廊l無障礙設施l寬敞過道上海親和源上海親和源- 47 -只租不售模式只租不售模式燕達國際健康城燕達國際健康城n宏觀背景：宏觀背景：我國成熟的、高水平的醫(yī)院大多集中在大

40、型城市的市中心，人流過于集中，醫(yī)療空間狹小，環(huán)境擁擠不堪n項目背景：項目背景：在燕郊設立燕達國際健康城是因為京東的幾個縣市中，缺乏大型、高水平的醫(yī)院 n區(qū)位：區(qū)位：位于北京衛(wèi)星城東燕郊，潮白河畔。地理位置優(yōu)越，距天安門30公里，距首都國際機場25公里n規(guī)模：規(guī)模：占地面積50萬平方米(不含附屬用地)，總建筑面積106萬平方米，總投資約70億元人民幣n項目運營方式項目運營方式以出租為主（土地性質(zhì)為醫(yī)療用地）機場健康城- 48 -燕達國際健康城燕達國際健康城醫(yī)院部醫(yī)院部燕達金色年華健康養(yǎng)護中心醫(yī)學研究院醫(yī)護培訓學院會議中心n兩大功能板塊：“醫(yī)院養(yǎng)護” 養(yǎng)護板塊1、燕達金色年華健康養(yǎng)護中心（1200

41、0床） 醫(yī)院板塊1、定位國內(nèi)外高端客戶群的燕達國際醫(yī)院（3000床，三甲標準）2、醫(yī)學研究院（3大研究主題） 3、醫(yī)護培訓學院（可容納1500名學員） 4、會議中心（5星級標準） u“醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈+養(yǎng)老養(yǎng)護”- 49 -u依托醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈，投入巨資打造大型醫(yī)療養(yǎng)護社區(qū)燕達國際健康城燕達國際健康城產(chǎn)學研體系醫(yī)學研究院醫(yī)護培訓學院養(yǎng)護中心會議中心學、研學、研產(chǎn)產(chǎn)“產(chǎn)學研產(chǎn)學研”體系體系2007年 2008-6-23 2010年9月1日開業(yè)運營運行時間2010年10月1日開業(yè)運營規(guī)模及投資額總建筑面積約60萬平方米，共設置床位12000張集醫(yī)療、科研、教學于一體的大型綜合性醫(yī)院，在設置50個臨床醫(yī)技科室

42、的規(guī)范下，為方便患者整合成了18個中心擁有一批國內(nèi)外著名醫(yī)學科學家，設有分子診斷與靶向治療、再生醫(yī)學、血液與腫瘤、老年病、現(xiàn)代中醫(yī)藥五個研究所可容納1500名醫(yī)生、護士和護理員進行培訓燕達金色年華健康養(yǎng)護中心燕達醫(yī)學研究院燕達國際醫(yī)院燕達國際醫(yī)護培訓學院- 50 -u通過高端配套產(chǎn)品的打造，在市場定位高端燕達國際健康城燕達國際健康城高端產(chǎn)品配套高端產(chǎn)品配套9洞高爾夫多功能街區(qū)配套設施高等級醫(yī)院養(yǎng)護中心高規(guī)格接待（會議、醫(yī)療論壇等）高規(guī)格接待（會議、醫(yī)療論壇等）第五屆世界養(yǎng)生大會前沿生物醫(yī)學高峰論壇召開 美國Samaritan醫(yī)療集團和林本頓社區(qū)學院代表團及教育部官員來燕達集團參觀訪問 u客戶定

43、位：吸引北京、天津等城市和國際的高端、海外人士前來就醫(yī)、養(yǎng)老u采用“入門費月費”的收費方式：入門費為目前背景養(yǎng)老社區(qū)的最高水平：30100萬，月費為420013000元/月- 51 -燕達國際健康城燕達國際健康城醫(yī)院醫(yī)學研究院醫(yī)護培訓學院養(yǎng)護中心會議中心收益來源主要收益國家課題專項資金課題成果獎勵國際資金投資學費財政撥款房屋租賃會員制度場館租賃國家課題專項資金國際資金投資財政撥款房屋租賃會員制度場館租賃學、研學、研產(chǎn)產(chǎn)u本項目主要收益點來源于養(yǎng)護中心的租賃收入l養(yǎng)護中心分為家居式養(yǎng)護樓（洋房）以及賓館式養(yǎng)護樓（板樓）l養(yǎng)護中心收費依據(jù)不同的護理級別進行l(wèi)養(yǎng)護中心收費標準在市場中處于較高水平-

44、52 -燕達國際健康城燕達國際健康城- 53 -u然而，由于市場階段和定位不符的問題經(jīng)營狀況較差燕達國際健康城燕達國際健康城面向全球中高端人群，來訪客較多，但目前入住率不高，長期住的只有幾十個人，以中國人為主，多為短期居住，長期居住較少入住率低的問題主要是：一是項目面向高端人群，收費高，門檻高；二是中國人的思想觀念還沒有轉(zhuǎn)變過來，對這種形式接受度不高 燕達國際健康城酒店銷售經(jīng)理、養(yǎng)護中心前臺2 2、環(huán)境打造較差，沒有社區(qū)意象、環(huán)境打造較差，沒有社區(qū)意象1 1、客戶為有一定經(jīng)濟實力且有養(yǎng)老需求的中高端、客戶為有一定經(jīng)濟實力且有養(yǎng)老需求的中高端老年群體老年群體, ,客戶面較窄客戶面較窄3 3、醫(yī)療

45、用地，只租不售、醫(yī)療用地，只租不售4 4、與中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念形成沖突、與中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念形成沖突- 54 -u案例小結：n此種模式需投入大量的資金，且對醫(yī)療資源要求高，可能面臨較大的難度與風險燕達國際健康城燕達國際健康城2 2：無法復制燕達國際健康城的模式，一：無法復制燕達國際健康城的模式，一是限于項目資金量的限制，二是擁有的醫(yī)是限于項目資金量的限制，二是擁有的醫(yī)療資源的限制療資源的限制1 1：要成功打造老年社區(qū)，醫(yī)療配套是養(yǎng)：要成功打造老年社區(qū)，醫(yī)療配套是養(yǎng)老社區(qū)的首要條件，環(huán)境打造也將是項目老社區(qū)的首要條件，環(huán)境打造也將是項目的重大投入之一的重大投入之一- 55 -u第三章養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營

46、模式研究養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究l盈利模式研究 從哪里盈利（目標客群） 怎樣盈利（盈利載體）l運營模式研究 核心價值體系 養(yǎng)老地產(chǎn)概念下的軟、硬件服務體系 國內(nèi)外養(yǎng)老機構的資源整合l開發(fā)運營模式小結- 56 -盈利模式研究盈利模式研究從哪里盈利（目標客群）從哪里盈利（目標客群）項目客戶特征北京太陽城北京本地客群為主，輔以周邊城市外地客戶客戶主流為有一定購買實力及高素質(zhì)的離退休老干部，兼顧中青年最求產(chǎn)品性價比客戶自住養(yǎng)老為主東方太陽城公寓業(yè)主北京本地人居多，基本都是老客戶帶新客戶；后期開始有一些年輕人來買，集中在附近工作的年輕人燕達國際健康城吸引北京、天津等城市和國際的高端、海外人士前來就醫(yī)、養(yǎng)

47、老上海親和源以地緣性客戶為主，有部分外地人。老人自住為主，兼顧投資客群u目標客群應參考大規(guī)模房地產(chǎn)項目客群特征多元化n客群年齡多元化l強調(diào)全齡化社區(qū)概念，在立足老年客戶的同時，廣泛擴大其它年齡客戶群體，避免排他性n客群來源多元化l本地客群兼顧周邊城市客群n置業(yè)需求多元化l在考慮以養(yǎng)老自住需求同時，兼顧剛性需求、改善置業(yè)及投資需求n客群檔次多元化l主流檔次客群為主l高知、高干、高管、海歸、社會名流等高端需求為輔目前市場中的養(yǎng)老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群客群范圍過窄，且定位過于高端，導致

48、經(jīng)營狀況不佳 - 57 -銷售部分客群盈利模式研究盈利模式研究從哪里盈利（目標客群）從哪里盈利（目標客群）持有部分客群p年齡：全齡化社區(qū)概念，立足老年群體，兼顧中青年年齡：全齡化社區(qū)概念，立足老年群體，兼顧中青年p來源：本地客戶為主，兼顧周邊城市客群來源：本地客戶為主，兼顧周邊城市客群p購買主要目的：立足養(yǎng)老自住需求，兼顧剛性需求、改善置業(yè)及投資需求購買主要目的：立足養(yǎng)老自住需求，兼顧剛性需求、改善置業(yè)及投資需求p客戶特征：養(yǎng)老一族：離退休老人，以自理性健康老年人為主客戶特征：養(yǎng)老一族：離退休老人，以自理性健康老年人為主 養(yǎng)老一族子女：希望與父母就近居住，方便照顧父母；養(yǎng)老一族子女：希望與父母

49、就近居住，方便照顧父母； 準養(yǎng)老一族：計劃將來退休生活而養(yǎng)老置業(yè)的中年客群；準養(yǎng)老一族：計劃將來退休生活而養(yǎng)老置業(yè)的中年客群； 地緣性客戶：周邊工作人群地緣性客戶：周邊工作人群p自營部分養(yǎng)老公寓：面向較為高端的養(yǎng)老客群，離退休老干部，有較高收入來自營部分養(yǎng)老公寓：面向較為高端的養(yǎng)老客群，離退休老干部，有較高收入來 源，較高知識水平；中期、短期使用源，較高知識水平；中期、短期使用p整售部分養(yǎng)老公寓：面向國際大型養(yǎng)老機構整體出售整售部分養(yǎng)老公寓：面向國際大型養(yǎng)老機構整體出售p配套公建：面向客群包括社區(qū)養(yǎng)老人群及住戶、來此進行會議度假娛樂客群配套公建：面向客群包括社區(qū)養(yǎng)老人群及住戶、來此進行會議度假

50、娛樂客群- 58 -盈利模式研究盈利模式研究怎樣盈利（盈利載體）怎樣盈利（盈利載體）u建立綜合性的項目盈利體系 n“住宅銷售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運營” “銷售+持有”的盈利模式劣勢最少，更適合開發(fā)企業(yè)應用- 59 -盈利模式研究盈利模式研究怎樣盈利（盈利載體）怎樣盈利（盈利載體）u以地產(chǎn)銷售作為主要盈利載體n住宅銷售為主要利潤來源點持有物業(yè)20%銷售物業(yè)80%萬科集團養(yǎng)老地產(chǎn)銷售與持有比例為萬科集團養(yǎng)老地產(chǎn)銷售與持有比例為8:28:2項目盈利方式北京太陽城一定比例的住宅進行銷售，另一部分，即銀領公寓及大體量的集中商業(yè)則用來滿足老年人租用、度假等需求東方太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)名義，全部進行

51、銷售燕達國際健康城“只租不售”（土地產(chǎn)權為醫(yī)療用地）上海親和源采取會員制管理模式，出售短期、長期會員制服務出售為主，主要利潤點來自住宅產(chǎn)品銷售目前，市場上養(yǎng)老地產(chǎn)項目大都是通過目前，市場上養(yǎng)老地產(chǎn)項目大都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，其它收益僅住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，其它收益僅占利潤的較少部分占利潤的較少部分單純的持有出租模式，風險極大，運營狀況不佳 會籍出售模式，變相的房屋銷售，回籠資金- 60 -u以“養(yǎng)老地產(chǎn)”作為項目背書n打造養(yǎng)老示范區(qū)以養(yǎng)老設施、組團作為體現(xiàn)項目開發(fā)理念的示范區(qū)l例：上海綠地21城孝賢坊，以尊老社區(qū)（孝賢坊）作為項目養(yǎng)老理念的示范區(qū)盈利模式研究盈利模式研究怎樣盈利（盈

52、利載體）怎樣盈利（盈利載體）度假社區(qū)度假社區(qū)尊老社區(qū)（孝賢坊）尊老社區(qū)（孝賢坊）國際社區(qū)國際社區(qū)商務社區(qū)商務社區(qū)孝賢坊：孝賢坊：孝賢坊孝賢坊老年社區(qū)規(guī)劃為獨立獨立主題組團主題組團；產(chǎn)品整體戶型面積偏小戶型面積偏小，控控制總價，制總價，降低客戶購買門檻精裝產(chǎn)品，標準為450-500450-500元元/ /平方米平方米- 61 -u整售與“會員制”銷售并舉作為持有型物業(yè)盈利載體n將養(yǎng)老公寓整售國際專業(yè)養(yǎng)老機構，以最大限度快速回籠資金n以會員制形式銷售，獲得經(jīng)營性養(yǎng)老設施（如：老年公寓）利潤盈利模式研究盈利模式研究怎樣盈利（盈利載體）怎樣盈利（盈利載體）- 62 -u以綜合性商業(yè)租售作為項目配套設施

53、及持續(xù)盈利載體n老年住宅需要一系列配套的醫(yī)療、酒店、購物中心、康體娛樂等配套設施，后續(xù)配套經(jīng)營與物業(yè)服務方面的需求顯著盈利模式研究盈利模式研究怎樣盈利（盈利載體）怎樣盈利（盈利載體）東方太陽城5萬平米的公建集群北京太陽城的養(yǎng)老社區(qū)配套體系社區(qū)中心社區(qū)中心康體中心康體中心度假酒店度假酒店商業(yè)中心商業(yè)中心酒店公寓酒店公寓- 63 -運營模式研究運營模式研究核心價值體系核心價值體系u一以貫之的“養(yǎng)老”理念為背書，打造項目的復合價值體系n老年社區(qū)開發(fā)成功必須與休閑旅游、教育、產(chǎn)業(yè)等多種主題共同打造，才能使項目充滿活力，造就不可復制的符合核心價值競爭力老年社區(qū)價值體系主題鮮明主題鮮明-使使“養(yǎng)老養(yǎng)老”成

54、為社區(qū)開發(fā)的成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力核心支撐力；1 1主題宣傳主題宣傳-讓消費者接受主題，使得主題成為讓消費者接受主題，使得主題成為項目標簽項目標簽；2 2主題先行主題先行-體現(xiàn)體現(xiàn)“養(yǎng)老養(yǎng)老”主題的硬件設施建設先行，主題的硬件設施建設先行，感受主題感受主題；3 3主題復合主題復合-老年社區(qū)主題宣傳與多主題建設結合，老年社區(qū)主題宣傳與多主題建設結合，復合型舒適社區(qū)復合型舒適社區(qū)。4 4老年社區(qū)開發(fā)融入到整個大盤主題中，否則單純的老年社區(qū)會使消費者心理抗性大，因此必須走復合主題開發(fā)路線；根據(jù)老年人生活、養(yǎng)生、娛樂、休閑需求，完善各種功能配套，消除區(qū)域陌生感；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力，

55、形成項目與周邊項目鮮明差異；- 64 -u體現(xiàn)新一代的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)價值理念運營模式研究運營模式研究核心價值體系核心價值體系持續(xù)就業(yè)持續(xù)就業(yè)自主自理自主自理安全有障礙安全有障礙現(xiàn)代養(yǎng)老理念現(xiàn)代養(yǎng)老理念積極積極樂觀樂觀延長社會責任職能延長社會責任職能延續(xù)獨立行為能力延續(xù)獨立行為能力延緩身體機能衰退延緩身體機能衰退自主自主健康健康老有老有所為所為老有老有所樂所樂老有老有所盼所盼現(xiàn)代養(yǎng)老設區(qū)建設理念現(xiàn)代養(yǎng)老設區(qū)建設理念不僅老有所居，老有所養(yǎng)，還要老有所為，老有所樂。- 65 -u根據(jù)老年人需求打造的功能服務體系和設施模型運營模式研究運營模式研究養(yǎng)老概念下的軟硬件服務體系養(yǎng)老概念下的軟硬件服務體系需求需

56、求設施設施功能功能居住功能居住功能醫(yī)療護理功能醫(yī)療護理功能生活休閑功能生活休閑功能文化溝通功能文化溝通功能u志愿者服務計劃，滿足自我志愿者服務計劃，滿足自我價值的實現(xiàn)，帶來年輕感覺價值的實現(xiàn)，帶來年輕感覺u完整的、可應對緊急情況醫(yī)完整的、可應對緊急情況醫(yī)療服務系統(tǒng)療服務系統(tǒng)u多元化、現(xiàn)代的住宅，關注多元化、現(xiàn)代的住宅，關注人性化的細節(jié)人性化的細節(jié)精神與價值訴求精神與價值訴求u豐富的、滿足不同需求的運豐富的、滿足不同需求的運動娛樂配套動娛樂配套u方便學習交流的、跟上時代方便學習交流的、跟上時代節(jié)奏的環(huán)境和設施節(jié)奏的環(huán)境和設施方便和安全方便和安全健康和獨立健康和獨立運動和娛樂運動和娛樂學習和交流學

57、習和交流年輕和自我年輕和自我價值價值- 66 -運營模式研究運營模式研究硬件服務體系硬件服務體系u基于老年住宅的專用化，完善針對老年社區(qū)配套服務設施由于老年住宅具有老年人的專用性，因此在設計上有別于一般的住宅產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在各個細部針對老年人特征的專用設計上，如健康健康服務體系、日常服務體服務體系、日常服務體系、文化教育服務體系、系、文化教育服務體系、增值服務體系等；增值服務體系等；而所有的專用設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現(xiàn)的住宅產(chǎn)品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。- 67 -u合理安排節(jié)奏，使配套設施開發(fā)與住宅開發(fā)

58、銷售的節(jié)點相配合n配套設施的合理投入及產(chǎn)品形式和開發(fā)規(guī)?？刂坪侠砜刂?，可使項目價值穩(wěn)定提升并維持項目的持續(xù)性經(jīng)營。時間時間價值價值中低密度住宅宅開發(fā)中低密度住宅開發(fā)中高密度住宅、公寓開發(fā)中高密度住宅持續(xù)開發(fā)便利店、體檢、保健便利店、體檢、保健等基本生活配套設施等基本生活配套設施投入投入部分醫(yī)療保健設施投部分醫(yī)療保健設施投入，如針對老年病的入，如針對老年病的?？漆t(yī)院、康復保健?？漆t(yī)院、康復保健療養(yǎng)院療養(yǎng)院高級產(chǎn)業(yè)鏈條配套、高端養(yǎng)老、高級產(chǎn)業(yè)鏈條配套、高端養(yǎng)老、休閑設施投入：老年大學、國際休閑設施投入：老年大學、國際學校、幼兒園等學校、幼兒園等大量宜老娛樂休閑設施投入：大量宜老娛樂休閑設施投入：會

59、所、俱樂部、室內(nèi)外活動場會所、俱樂部、室內(nèi)外活動場所及設備所及設備運營模式研究運營模式研究硬件服務體系硬件服務體系- 68 -u物業(yè)管理模式的創(chuàng)新n針對老年人需求提供不同等級的菜單式物業(yè)服務，并面向高端客群提供更為細致的個人訂制化服務，提升老年社區(qū)附加值運營模式研究運營模式研究軟性服務體系軟性服務體系生活保障服務社區(qū)有大型老年購物中心內(nèi)設副食品專柜老年用品專柜及電視電話購物專柜對老人實行免費導購物品搬運服務對通過電視電話網(wǎng)絡預約購物的老年人,實行免費送貨上門免費為老年社區(qū)內(nèi)的居民推薦小時工、保姆等服務人員社區(qū)實行封閉型管理，實行免費乘坐電瓶車往來于社區(qū)內(nèi)部免費乘坐社區(qū)與市區(qū)之間的往返巴士娛樂文化服務在社區(qū)內(nèi)的老年大學設立圖書館，老年 免費閱讀，免費參加社區(qū)組織的講座為老年人公益性的活動提供陪同社區(qū)免費組織適合各年齡段的老年人參與各種文體娛樂活動及比賽在社區(qū)的娛樂交流場所，定期為老年提供免費服務 組織老人外出旅游醫(yī)療養(yǎng)生服務社區(qū)醫(yī)院對老年人每年進行一次免費體檢，建立健康檔案社區(qū)醫(yī)院提供