海南房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、海南房地產(chǎn)市場海南房地產(chǎn)市場1010月份資訊報告月份資訊報告 1 1、海南房地產(chǎn)宏觀政策動態(tài)海南房地產(chǎn)宏觀政策動態(tài)2 2、海南房地產(chǎn)個案銷售動態(tài)海南房地產(chǎn)個案銷售動態(tài)3 3、海南房地產(chǎn)市場銷售小結(jié)海南房地產(chǎn)市場銷售小結(jié)報告目錄報告目錄【1 1】海南房地產(chǎn)宏觀政策動態(tài)海南房地產(chǎn)宏觀政策動態(tài)信息信息三亞?？诔雠_三亞海口出臺“限購令限購令” 海南樓市進退兩難海南樓市進退兩難 海南樓市經(jīng)歷年初的瘋狂飆升之后，從2月份開始進入高價無量運轉(zhuǎn)階段，成交量一直萎靡不振。10月12日和14日，三亞和?？趦墒邢群蟪雠_了關(guān)于進一步貫徹實施促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策意見，提出即日起對包含購房人、配偶及未成年子女在

2、內(nèi)的?？谑屑巴馐∈芯用窦彝募慈掌鹬?2月31日只能在?？谛沦徺I套商品住房。三亞和?？诘臉鞘邢拶徴邇?nèi)容基本一致。但不同的是，?？诘淖》肯拶徴邇H僅推行至12月31日，而三亞暫時未對限購時間作規(guī)定。點評點評 “限購令限購令”短期影響?？?，長期影響有待考量短期影響?？?，長期影響有待考量對于當前比較冷淡的市場而言，限購政策沒能直接影響到當前的銷售情況，同時，限購政策僅僅是短期行為，如果這一政策不能持續(xù)，將造成元旦后市場的一個劇烈反彈，調(diào)控的效果將抵消。 信息信息海南對不符合條件的非本地居民暫停發(fā)海南對不符合條件的非本地居民暫停發(fā) 海南省政府下發(fā)貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部份城市房價過快上漲的意見,

3、要求省、市、縣國土資源部門要會同有關(guān)部門加大專項整治和整改力度,嚴格依法查處土地閑置及炒地行為,加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資監(jiān)管,加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,暫停發(fā)放購買住房貸款。點評點評“限貸限貸”政策在一定程度上抑制中低端投資型客戶政策在一定程度上抑制中低端投資型客戶“限貸”政策的頒布，對于高端型置業(yè)客戶的影響甚微，而對于中低端投資客戶的影響較大，政策實施后，中低端項目銷售量受整體市場影響，銷量持續(xù)下降，在大環(huán)境影響下，以瓊海地區(qū)為代表，兆南山水匯園、永金海域天城等新開項目，紛紛

4、拉低入市價格，對地區(qū)市場價格影響較大，預(yù)計可造成地區(qū)性價格整體下降。信息信息兩部委發(fā)文調(diào)控樓市用地，囤地達一年禁止再買地兩部委發(fā)文調(diào)控樓市用地，囤地達一年禁止再買地國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部昨日聯(lián)合發(fā)出通知，力推保障房建設(shè)落實、嚴格土地出讓管理，成為通知的亮點。通知明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。點評規(guī)范土地市場，同時在一定程度上縮減商品房供應(yīng)量點評規(guī)范土地市場，同時在一定程度上縮減商品房供應(yīng)量拿地限期開工，囤地禁止買地，在一定程度上會刺激部分開發(fā)企業(yè)，放緩拿地，拓張企業(yè)的步伐，對土地市場的清理，也是間接的對房地產(chǎn)市場的清理，規(guī)范土地市場后，部分開發(fā)商將不再盲

5、目拿地，同時，也制約了一些即將進軍房地產(chǎn)的企業(yè)步伐?！? 2】海南房地產(chǎn)個案銷售動態(tài)海南房地產(chǎn)個案銷售動態(tài)個案名稱個案名稱資觀景源資觀景源銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)2 2月月1515日前日前均價均價1010月月2929日日銷售報價銷售報價備注備注鳳凰島一線海景在 售 盤9萬元停盤停盤美麗新海岸二線海景2.5萬元3萬10月銷售3套國際公館一線海景漸入尾盤5.5萬元6.5萬元剩三分之一貨海居一線海景在 售 盤5.2萬元7.5萬元7-10月零銷售鳳凰水城南岸湖景房在 售 盤2.3萬元2.7萬元8、9月份零銷售富力灣海景房在 售 盤1.5萬元2.5萬元雅居樂二線海景在 售 盤1.5萬元2.6萬元典型個案表現(xiàn)典型

6、個案表現(xiàn) 三亞市場價格反應(yīng)三亞市場價格反應(yīng) 自3月份開始，海南房地產(chǎn)銷售量迅速下滑，持續(xù)了半年之后，在10月傳統(tǒng)銷售旺季到來之際，恰逢暴雨天氣，嚴重影響客戶來瓊旅游考察，投資置業(yè)，在堅持了半年時間后，部分開發(fā)企業(yè)價格依然堅挺，但部分新開樓盤入市價格放低。半山半島（四期）半山半島（四期）項目最新資訊項目最新資訊在售樓棟在售樓棟4期4期總量期總量704套面積段面積段130-330平方銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀簽約銷售推盤總量推盤總量704套戶型段戶型段2-4房推出時間推出時間2010-2-5銷售情況銷售情況60%總價區(qū)間總價區(qū)間600-1600萬元客戶情況客戶情況島外投資型銷售均價銷售均價靠海四棟5.2萬元

7、/平方；后四棟4.7萬元/平方半山半島自2010年2月5日正式開盤銷售4期以來，共推出房源704套，已經(jīng)銷售約60%，前期曾銷控過靠海四棟樓，目前全面放開銷售，日訪問客戶在5組左右，客戶訪問量下降。國際公館國際公館項目最新資訊項目最新資訊在售樓棟在售樓棟全部項目總量項目總量802已售數(shù)量已售數(shù)量約486套銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀簽約銷售推盤總量推盤總量802剩余數(shù)量剩余數(shù)量約316套銷售均價銷售均價65000元/平方面積段面積段50-180平方戶型段戶型段1-3房推出時間推出時間2009-12-01銷售情況銷售情況61%總價區(qū)間總價區(qū)間320-1100萬元零銷售記錄零銷售記錄自春節(jié)后起，2010年3月

8、至今，共銷售5套房源，6月份銷售最后一套，7-10月份均為0銷售記錄，目前該項目剛換新營銷總監(jiān)，準備包裝后，在春節(jié)前重新推出市場，據(jù)項目案場透露，銷售價格或不下調(diào)。海居海居項目最新資訊項目最新資訊在售樓棟在售樓棟全部項目總量項目總量82已售數(shù)量已售數(shù)量約39套銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀簽約銷售推盤總量推盤總量82剩余數(shù)量剩余數(shù)量約43套銷售均價銷售均價75000元/平方面積段面積段118-173平方戶型段戶型段1-3房推出時間推出時間2010-1-18銷售情況銷售情況48%總價區(qū)間總價區(qū)間885-1300萬元零銷售記錄零銷售記錄自6月份起，連續(xù)5個月0成交量，月來訪客戶不足20組，常出現(xiàn)日0客戶訪問局面

9、，8月份退掉1套2房的房源。銷售案場只有一位銷售員，營銷總監(jiān)及銷售經(jīng)理陸續(xù)離職。三亞地區(qū)其他個案銷售動態(tài)跟蹤三亞地區(qū)其他個案銷售動態(tài)跟蹤 鳳凰島鳳凰島 停盤，停止銷售停盤，停止銷售在售的是3#樓已封頂，工程進度慢，在售主力戶型區(qū)間在60300平米，8月份退5套房源，9月份退2套房源，10月暫無退房記錄。 金中海金中海藍鉆藍鉆 7-10月僅銷售1套，銷售情況一般，銷售速度較慢；現(xiàn)已售出75%的產(chǎn)品，剩余貨量占總體量的25%。2#望海閣、3#悅海閣在售，5 層以上可看海，精裝一房至五房面積在45-300 平方米，起價29000 元/平方米，一次性付款享9.8 折優(yōu)惠。 鳳凰水城南岸鳳凰水城南岸 小

10、高層面積95-280平方米，每棟66套，共推兩棟累計132套，銷售剩余70余套，銷售率47%；高層面積44-85平方米，每棟364套，只推一棟，剩余300余套，銷售率約16%；公寓均價約2.7萬元/平方帶裝修，6、7月份各銷售2套，8、9月份為0銷售記錄，10月份銷售4套，均為44余平方小戶型。 財富海灣公館財富海灣公館 6-10月均為0銷售記錄，項目大部分客戶均是認購未簽約?，F(xiàn)酒店式公寓和族系公館在售，酒店式公寓均價49000 元/平米，族系公館均價70000 元/平米，一次性付款享9.8 折優(yōu)惠，按揭無折扣。 三亞灣區(qū)域在售項目中，銷售均價在5萬以上項目，均連續(xù)幾個月0成交記錄 整體銷量的

11、漲幅無明顯變化； 本月在售的各個項目均無加推產(chǎn)品，價格基本保持不變。 日訪問客戶急劇減少，各大項目銷售案場冷清無訪客。 三亞市場各競爭項目截止2010 年9 月的總體銷售的網(wǎng)簽存量共約為:47 萬平米，未銷售產(chǎn)品數(shù)量：5369 套。三亞區(qū)域小結(jié)三亞區(qū)域小結(jié)個案名稱個案名稱資觀景源資觀景源銷售狀銷售狀態(tài)態(tài)2 2月月1515日前日前均價均價1010月月2929日日銷售報價銷售報價備注備注寶蓮城一線海景在 售 盤2.9萬元2.5萬元卡森亞洲灣一線海景400-600萬元/套別墅，含70-80萬精裝修長灘雨林一線海景2.3萬元 中信山欽灣一線海景待 售 盤11月份即將推出市場典型個案表現(xiàn)典型個案表現(xiàn) 博

12、鰲市場價格反應(yīng)博鰲市場價格反應(yīng) 博鰲地區(qū)上半年在售項目僅為千舟灣、寶蓮城、博鰲經(jīng)典，市場供應(yīng)量偏小，而下半年迅速增加博鰲亞洲灣、博鰲灣、博鰲海御、郡原長灘雨林、博鰲香檳郡等幾個項目，市場供應(yīng)量增加，銷售均價在1.5-2萬元之間，均帶精裝修，裝修標準普遍在4000元以上/平方。寶蓮城寶蓮城項目最新資訊項目最新資訊在售樓棟在售樓棟2期H棟2 2期總量期總量1200套面積段面積段57-69平方銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀簽約銷售推盤總量推盤總量240套戶型段戶型段1房推出時間推出時間2010-2-10銷售情況銷售情況60%總價區(qū)間總價區(qū)間143-175萬元客戶情況客戶情況島外投資型銷售均價銷售均價2.5萬元銷售

13、量不穩(wěn)定，同時銷售量偏低，10月份最為冷淡，近半個月無客戶訪問，只在國慶后1-3日銷售了2套，據(jù)反映主要原因為天氣影響。目前該項目將裝修標準提高至5000-6000/平方，家具家電帶住宿、洗漱用品全部備完。長灘雨林長灘雨林項目最新資訊項目最新資訊在售樓棟在售樓棟5、6號高層、部分別墅推盤總量推盤總量382套公寓面積段面積段54-118平方銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀簽約銷售銷售總量銷售總量145套戶型段戶型段1-3房推出時間推出時間2010-8銷售情況銷售情況38%總價區(qū)間總價區(qū)間124-271萬元客戶情況客戶情況島外投資型銷售均價銷售均價2.3萬元銷售現(xiàn)場無訪客，10月份客戶來訪量明顯比9月份下降，截止

14、28日，10月僅銷售1套。目前均價2.3萬元/平方，帶4000元/平方精裝修。家具家電，硬裝軟裝全部配齊。卡森卡森亞洲灣亞洲灣項目最新資訊項目最新資訊在售樓棟在售樓棟巴厘島別墅推盤總量推盤總量104套公寓面積段面積段113-135平方（不含贈送）銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀簽約銷售銷售總量銷售總量4套戶型段戶型段3房推出時間推出時間2010-8銷售情況銷售情況4%總價區(qū)間總價區(qū)間400-600萬元客戶情況客戶情況島外投資型銷售均價銷售均價圣淘沙島已經(jīng)售磬，10月初推出巴厘島，共104套，目前已經(jīng)銷售4套，實際成交價格在380萬-550萬/套，送70-80萬/套裝修標準，春節(jié)前計劃推出位于中間兩棟公寓樓。瓊

15、海地區(qū)其他個案銷售動態(tài)跟蹤瓊海地區(qū)其他個案銷售動態(tài)跟蹤 中信中信山欽灣山欽灣 計劃于11月份推出市場，目前價格未定，預(yù)計價格在1.5-1.8萬元之間，帶2000元裝修標準，先銷售公寓，后銷售別墅。 永金永金海域天城海域天城 認購階段，項目銷售案場還未裝修完畢，在加積昌隆酒店和海口上邦百匯城均設(shè)有接待點，大戶型均價5600元/平方，小戶型7500均價；計劃11月份開盤銷售。 兆南兆南山水匯園山水匯園 1期銷售1-7號樓，約1300套房源，已經(jīng)銷售40%，現(xiàn)場訪問量非常低，日訪問量低于5組；主要靠分銷帶客戶，主要的客戶來源，來自哈爾濱的區(qū)域總代理。 瓊海加積市區(qū)銷售價格受兆南山水匯園、永金海域天城

16、等新開項目的影響，銷售價格逐漸拉低，新開樓盤基本保持在6000左右均價推出； 整體銷量略比其他地區(qū)項目銷售高，但市場供應(yīng)量增加速度高與銷售速度，供大于求的市場局面依然存在； 博鰲市場銷售價格環(huán)比2010年1-2月份，銷售價格均有下降，主要受新開樓盤拉低入市價格相關(guān)； 日訪問客戶急劇減少，各大項目銷售案場冷清無訪客，各項目紛紛反映受暴雨天氣影響，10月銷售同比9月要差； 為提高客戶吸引力，采用提高裝修標準的手法，暗中拉低項目銷售價格。 同區(qū)域小范圍內(nèi)同品質(zhì)項目過多，后期市場競爭日趨激烈，銷售價格仍有小范圍下調(diào)空間。瓊海區(qū)域小結(jié)瓊海區(qū)域小結(jié)個案名稱個案名稱資觀景源資觀景源銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)2 2月月

17、1515日前日前均價均價1010月月2929日日銷售報價銷售報價備注備注雅居樂清水灣一線海景在 售 盤2.3萬元2.6萬元富力灣一線海景2.5萬元別墅，含70-80萬精裝修神州半島一線海景1.3萬元認購解籌階段 典型個案表現(xiàn)典型個案表現(xiàn) 陵水、萬寧市場價格反應(yīng)陵水、萬寧市場價格反應(yīng) 以雅居樂清水灣為代表，該沿線項目受三亞影響，能收攏部分由三亞分流出來的客戶，銷售量同比其他區(qū)域略顯有好，價格也比較堅挺，而在萬寧地區(qū)，新開大型項目“神州半島”于9月16日公開認購，目前認購銷售非常好。雅居樂雅居樂清水灣清水灣項目最新資訊項目最新資訊在售樓棟在售樓棟“翰海銀灘” 酒店式公寓推盤總量推盤總量面積段面積段

18、113-135平方銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀簽約銷售銷售總量銷售總量23套戶型段戶型段1-2房推出時間推出時間2010-10-18銷售情況銷售情況7%總價區(qū)間總價區(qū)間200-455萬元客戶情況客戶情況島外投資型銷售均價銷售均價2.6萬元/平方目前在銷售“翰海銀灘”組團酒店式公寓，10月18日開盤銷售，現(xiàn)場來訪客戶8組，銷售情況良好，同時還有“星海傳說”組團少量別墅在銷售，SA3酒店式公寓戶型面積77-175平方米，均價26000元/平方米，超大觀海露臺，并贈送4000元/平方米的豪華裝修及家私，拎包入住。 7、8、9月份主要以銷售別墅為主，可享受8.6折優(yōu)惠。富力灣富力灣項目最新資訊項目最新資訊在售樓棟

19、在售樓棟中區(qū)6、7號樓推盤總量推盤總量130余套面積段面積段88-120平方銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀簽約銷售銷售總量銷售總量70余套戶型段戶型段2-3房推出時間推出時間2010-2銷售情況銷售情況54%總價區(qū)間總價區(qū)間220-300萬元客戶情況客戶情況島外投資型銷售均價銷售均價2.5萬元/平方現(xiàn)場無客戶，項目在售中區(qū)6、7號樓，1、2、3、5號樓已經(jīng)售磬，公寓自春節(jié)期間推出130余套至今，銷售約70余套，別墅自春節(jié)期間推出60余套，至今剩余30余套，銷售情況一般，平均月銷售十套有余，去化速度較慢。目前銷售均價2.5萬元/平方，送2000元/平方硬裝。10月份銷售比9月份要差。神州半島神州半島君臨海君臨

20、海 項目最新資訊項目最新資訊在售樓棟在售樓棟君臨海2、3、4號樓推盤總量推盤總量792面積段面積段87-163平方銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀簽約銷售銷售總量銷售總量300套戶型段戶型段1-2房推出時間推出時間2010-9-16銷售情況銷售情況38%總價區(qū)間總價區(qū)間113-176萬元客戶情況客戶情況島外投資型銷售均價銷售均價1.3萬元/平方（案場均價，起價9000元/平方）2010年9月16日公開認購，君臨海組團共7棟樓，目前公開認購2、3、4號樓，認購均價1.3萬元/平方，送3000元/平方裝修，一次性付款，還可享受9.6折優(yōu)惠；一層4梯12戶，11月初停止解籌，12月份公開發(fā)售其他樓棟。目前認購解籌情

21、況比較好，現(xiàn)場簽約購房氣氛比較濃，共有13組客戶在現(xiàn)場。認購時只需交1萬元定金，一個月內(nèi)簽購房合同，目前該項目由易居和北京偉業(yè)同時代理，同時服務(wù)案場，輪流接待客戶。針對中信及融資伙伴認購，一次性付款可在9.4折基礎(chǔ)上再額外享受9.6折優(yōu)惠，其他付款方式只享受9.4折優(yōu)惠，對外部認購客戶，只享受9.8折優(yōu)惠，目前內(nèi)部員工認購占三分之二。實際成交均價11732元/平方左右。陵水、萬寧區(qū)域小結(jié)陵水、萬寧區(qū)域小結(jié) 受大環(huán)境影響，客戶訪問量、銷售量明顯下降； 新開樓盤放低入市銷售價格，神州半島君臨海項目2、3、4號樓入市銷售均價1.3萬帶3000元/平方裝修，價格優(yōu)勢刺激銷售，現(xiàn)場銷售較好； 泛三亞地產(chǎn)

22、，價格明顯低于三亞地區(qū)，同時接受從三亞分流出來的客戶，銷售情況比較三亞，略顯好轉(zhuǎn)；海闊天空國瑞城海闊天空國瑞城 項目最新資訊項目最新資訊在售樓棟在售樓棟1期1組團推盤總量推盤總量550套面積段面積段94-187平方銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀簽約銷售銷售總量銷售總量385套戶型段戶型段2-4房推出時間推出時間2010-8-20銷售情況銷售情況70%總價區(qū)間總價區(qū)間客戶情況客戶情況本地投資型銷售均價銷售均價1.3萬元/平方2010年9月1日公開認購，目前在銷售1期1組團6棟樓。9月30日開盤簽約，全款96折，按揭99折，預(yù)計于2012年8月31日交房。 目前主力購買客戶群主要集中在本地改善型、投資型客戶。近

23、期市場反映比較好，日來訪客戶在10組左右，大部分客戶群主要來自相關(guān)政府單位、本地化企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、具有老機場情結(jié)的老?？诰㈦A層。該項目主要的簽約銷售從9月30日開始，目前大部分處于認購解籌簽約階段，所以顯得成交量非常高。田德田德海泉灣海泉灣 項目最新資訊項目最新資訊在售樓棟在售樓棟別墅、1、3、5號公寓推盤總量推盤總量165套面積段面積段80-138平方銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀簽約銷售銷售總量銷售總量公寓53套，別墅11套戶型段戶型段2-4房推出時間推出時間2010-9-30銷售情況銷售情況32%總價區(qū)間總價區(qū)間400-500萬元/套別墅客戶情況客戶情況本地投資型銷售均價銷售均價1.25萬元/平方田德

24、海泉灣位于海甸島北端，項目占地66畝，設(shè)計引入地中海風(fēng)情，洋溢著濃郁的古典建筑之美。小區(qū)由54棟獨立式圍合別墅與6棟海景花園洋房構(gòu)成，別墅主力戶型約320-430平米，洋房80-138平米之間。9月份公開認購，9月30日正式簽約，截止目前別墅已經(jīng)銷售11套，占別墅總量20%，公寓首推1、3、5號樓，共推出房源165套，已經(jīng)銷售約53套，銷售率達32%，均為9月認購，10月簽約客戶，現(xiàn)場客戶日訪問量在5-8組左右，主要客戶來源自區(qū)域內(nèi)周邊樓盤老業(yè)主，來瓊度假過冬的候鳥。翠屏翠屏西海岸一號西海岸一號 項目最新資訊項目最新資訊在售樓棟在售樓棟推盤總量推盤總量面積段面積段80-138平方銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)

25、狀咨詢登記銷售總量銷售總量戶型段戶型段推出時間推出時間銷售情況銷售情況總價區(qū)間總價區(qū)間客戶情況客戶情況島外投資型銷售均價銷售均價咨詢登記階段，未正式展開銷售，售樓處在建，其他樓宇暫未動工。開盤時間待定。目前在項目接待中心日接待到訪客戶在3-5組左右，訪問量比較低。翠屏西海岸一號規(guī)劃用地12.7萬平方米，總建筑面積9.45萬平米，容積率0.5(計容0.61)，建筑密度13.65%，綠地率45%，區(qū)內(nèi)有聯(lián)排別墅、觀海別墅、海景公寓、酒店式公寓等多種產(chǎn)品。 翠屏西海岸一號建筑立面采用唐宋風(fēng)格建筑。備注：備注：7 7、8 8月份為電話、案場咨詢客戶量，月份為電話、案場咨詢客戶量，9 9、1010月份為案場登月份為案場登記訪問量。記訪問量。?？趨^(qū)域小結(jié)海口區(qū)域小結(jié) 區(qū)域劃分客戶，國興、濱江一帶為本地型客戶咨詢購買居多，海甸島一帶以島外候鳥型客戶咨詢購買居多，西海岸比較冷清，客戶來訪量較低； ?？谧鳛楹Ｄ鲜鞘校休^高的剛性需求購買力，在一定程度上支持低開樓