{精}亦莊某樓盤價值點梳理分析 銷售員培訓

1、12產品價值3地段價值服務價值4客戶價值1地段價值二級CBD如公司總部、媒體、廣告業(yè)、公共關系和設計業(yè)等產業(yè)聚集區(qū)域，在距離核心區(qū)1020公里范圍內集聚形成的新型CBD亦城現在就可以說是北京的二級CBD1地段價值國內最大產業(yè)基地落戶亦城1.將建成國內最大云產業(yè)基地2.新能源產業(yè)基地3.高端汽車零部件產業(yè)基地4.國內最大生物疫苗產業(yè)化基地5.微電子產業(yè)基地6.移動通訊產業(yè)基地1地段價值看銀泰效果圖，當年銀泰建立的時候，銀泰周邊的綠化及其道路，當時的銀泰遠遠不如我們現在1地段價值看銀泰的施工圖，和我們亦莊某項目對比沒啥兩樣！1地段價值亦莊在北京區(qū)域的作用我不做過多闡述，在這里補充如下：開發(fā)區(qū)劃分共

2、有四個級別：1.國家級開發(fā)區(qū)2.省（直轄市）級開發(fā)區(qū)3.市級開發(fā)發(fā)區(qū)4.區(qū)縣級開發(fā)區(qū)亦莊處在最高級的國家級開發(fā)區(qū)，國內等同于中國的上海浦東，深圳特區(qū)。國外等同于美國硅谷。國家級開發(fā)區(qū)必須由國務院批復，亦莊在1992年國務院就批復完成。亦莊是整個北京唯一的經濟技術開發(fā)區(qū)亦莊的視眼是國際化的角度 亦莊是亦城我們亦莊某項目（區(qū)域）是：1.亦莊的核心亦莊最寬闊榮華中路貫通，項目所處區(qū)域在地圖上可以清楚看到處在整個亦莊的核心區(qū)域2.BDA的門戶我們項目是BDA的門戶，BDA- Beijing Economic-Technological Development Area市政BDA廣場就在我們項目的正北面

3、我們項目是真正的BDA門戶，進入BDA商務區(qū)域的黃金之路1地段價值我們亦莊某項目（區(qū)域）是：國際化視眼下亦城由于CBD發(fā)展已經成熟，而且CBD由于土地資源的稀缺，已經限制了CBD的發(fā)展了，國家確定了BDA的發(fā)展，大企業(yè)的引入，技術的引入，國家把關，BDA就是第二個CBD亦莊3年，國家又規(guī)劃2900億的發(fā)展，這里光借助國家投入的錢，土地價值就超過了現有房價了1地段價值1地段價值2008年國際金融危機時候國家劃出4萬億刺激整個中國經濟，那是在960萬平方公里土地上刺激國家經濟發(fā)展，折合下來國家在每平方公里土地上投入的是41萬元錢亦莊未來發(fā)展3年國家投入的是2900億，而亦莊土地面積全部弄下來不到1

4、00平方公里，折合下來每平方公里投入290萬元錢，比較超過了當年8倍之多！我們亦莊某項目（交通）是：便捷立體化網絡交通1.軌道交通三軌交匯核心區(qū)域！已建成的亦莊萬源街站邊上地鐵快速轉換，快速連通東三環(huán)商務區(qū)2.高速交通京津塘高速路通到三環(huán) ，榮華路，博大路與四環(huán)相連，榮華路北直通南五環(huán)，快速到達首都第二機場，10分鐘連接國貿！3.公共交通976區(qū)間、976、927、927區(qū)間、927延、723、4路、665、652、15路等多條公交線路4.機場交通第二機場區(qū)坐落在亦莊，將亦莊與世界同步，每年6000萬-8000萬人國際、國內旅客流量，亦莊成為商務交流區(qū)注：這里不光光有我們需要的商業(yè)，這里還是一

5、個商務中心區(qū)域1地段價值我們（生活配套）是：1.項目所在區(qū)域與科研產業(yè)、政府機關、生活服務等機構毗鄰2.日常生活配套，超市、教育、銀行、酒店、書店、咖啡廳、政府集中核心區(qū)域3.醫(yī)療配套 大型醫(yī)院同仁醫(yī)院、亦莊醫(yī)院1地段價值1地段價值創(chuàng)新，變“產業(yè)亦莊”為“科技亦莊”創(chuàng)新能力不斷增強的高新技術產業(yè)，已經成為拉動開發(fā)區(qū)經濟增長的主導力量。目前，開發(fā)區(qū)匯聚了500余家高新技術企業(yè)、300多個企業(yè)技術研發(fā)中心，企業(yè)申請專利3000多項，其中60%以上為發(fā)明專利，技術成果的轉化達到了80%以上。2008年，開發(fā)區(qū)高新技術企業(yè)的工業(yè)總產值、銷售收入分別占到全區(qū)總量的81%和77.68%?，F在八通地鐵擁擠

6、亦莊地鐵寬松1地段價值亦莊某項目所在亦莊同國貿相比十年前的國貿，到處是工廠，住宅，烏煙瘴氣2000年6月5日時候將國貿發(fā)展劃入第十個五年規(guī)劃如今的國貿，國際企業(yè)入駐，中央辦公區(qū)2005年10月22日中共北京市委第九屆十次全會通過中共北京市委關于制定北京市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議2013年的亦莊，成為亦城，全面超越國貿，因為我們是政府已經規(guī)劃好的區(qū)域，所以現在在亦莊已經沒有住宅用地了，我們政府要在這里做起來的是第二個中央商務區(qū)！1地段價值3產品價值（建筑風格）亦莊某項目新古典主義Aredeco風格 古雅尊貴，歷久彌新 3產品價值（規(guī)劃）本項目定位：高檔酒店式公寓酒店式公寓的核心價

7、值：地段繁華周邊配套齊全多以綜合體形式出現周邊匯集大型商務中心、高端寫字樓、國際購物中心、大型休閑娛樂等客群多以企業(yè)老板、高管、社會上層人士等，俗稱“懶人、忙人”北京現有的知名酒店式公寓有：銀泰、御景臺、財富中心、華貿公寓等。Art Deco建筑風格的盛行Art Deco即是藝術裝飾風格，發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個重要的風格流派。Artdeco也被稱為裝飾藝術，回紋飾曲線線條、金字塔造型等埃及元素紛紛出現在建筑的外立面上，表達了當時高端階層所追求的高貴感；以較機械式的、幾何的、純綷裝飾的線條來表現，看似既傳統(tǒng)又創(chuàng)新的建筑風格，是的建筑本身更加挺拔、立體和典雅高貴。上海作為世界

8、上現存ART DECO建筑總量第二位的城市（僅次于紐約），目前已經成為世界ART DECO建筑的“圣地”之一，已經引起了越來越多的國外建筑大師和建筑史專家的關注。3產品價值（建筑風格）帝國大廈上海華僑城上海金茂大廈3產品價值（建筑風格）新古典主義風格新古典主義建筑風格是經過改良的古典主義風格。一方面保留了材質、色彩的大致風格，仍然可以很強烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，同時又摒棄了過于復雜的機理和裝飾，簡化了線條。新古典主義建筑風格多用于項目體量較大、品質高端、富有文化底蘊、定位為高檔別墅、townhouse、高端住宅等項目，如星河灣、珠江帝景、拉斐特城堡。亦莊某項目：42-93平米絕

9、版小戶型優(yōu)點：戶型靈活多變，大多非承重墻設計伸縮空間大變幻多樣辦公、居住也都可以投資風險底，增值空間大，過渡性強（發(fā)達國家公寓和住宅的比重為7：3，而中國現在公寓產品緊缺，從北京公寓產品租金就可以得出。例：國貿一居室租金額3000元，公寓5000-15000元/月）3產品價值（戶型）3產品價值（園林）項目周邊公園：BDA廣場博大公園亦莊文化園南海子公園社區(qū)外就是市政綠化廣場，按照小區(qū)方式計算綠化面積，可以將綠化看成是100%-500%3產品價值（材料）設計品鑒入戶大堂挑空高達8米的精裝入戶大堂，豪華尊貴，不僅是您回家必經的溫馨港灣，也是您的第一會客廳。走廊設計樓內的走廊均為精裝修標準，墻面全部

10、以高檔壁紙裝飾，盡顯品質感和尊貴感。電梯設計電梯可直達車庫，既為業(yè)主提供了方便，又節(jié)省了寶貴的時間。建材品鑒剪力墻 現澆鋼筋混凝土框架剪力墻結構，抗震系數到達8度以上，精選優(yōu)良的建筑材料，打造卓越的建筑品質。高檔鋼制四防門入戶門采用高檔鋼制安全防盜門，除了本身有良好的防火、防盜、防撬、防沖擊的特性，同時還具有保溫、隔音的功能。地板采暖與集中供暖相比，地暖式供熱不僅避免了傳統(tǒng)暖氣片的笨拙，而且散熱均勻、安全美觀。亦莊某項目帶給業(yè)主的生活品質：環(huán)境生活品質我們亦莊某項目，門口就是市政綠化BDA廣場，全北京沒有幾個項目是能享受到永恒的市政標志型廣場綠化，當別人都在說他們有一百幾十米的樓間距的時候只有

11、我們亦莊某項目敢說我們的樓間距可以說是幾百米，我們樓間是市政的綠化廣場，有哪個項目可以比？3產品價值（樓間距）3產品價值（自身配套）亦莊某項目項目配套生活配套（超市、洗衣店、美發(fā)店、水果店）商業(yè)配套（服裝店、精品店、美妝店）休閑配套（咖啡店、紅酒吧、健身房、SPA中心）餐飲娛樂（西餐廳、KTV、美食城）3服務價值我們亦莊某項目（物業(yè)價值）是：同樣引導客戶不同物業(yè)導致二手房差價在10%以上我們的物業(yè)是：酒店物業(yè)服務體系項目采用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，24小時公共區(qū)域全程監(jiān)控，可視對講樓宇系統(tǒng)，24小時保安，8小時保潔，為業(yè)主提供既安全又人性化的物業(yè)服務。首層設有人性化的豪華入戶大堂，前臺服務人員全天

12、執(zhí)勤，為業(yè)主提供所需的商務服務和生活指南，全力為業(yè)主營造“安心、舒心、省心、貼心、暖心”的物業(yè)服務體系貼身管家人性化的服務，讓您榮享無比尊崇。訓練有素的門衛(wèi)，隨時準備迎接您的歸來。大堂服務人員隨時隨地為您提供標準化的星級服務。24小時商務服務，讓您的商務活動隨時進行。隨叫隨到的點餐外送服務，讓您盡情享受美食帶來的滿足感。只需撥通電話，家庭保潔服務便能使您的家立刻變得整潔、溫馨。4客戶價值成為亦莊某項目業(yè)主生活品質表示人們日常生活的品位和質量，包括經濟生活品質、文化生活品質、政治生活品質、社會生活品質、環(huán)境生活品質“五大品質”。 亦莊在北京的經濟生活品質方面，相當于第二CBD，而第二CBD又從一

13、個側面其實是要超越現有的CBD的，提前規(guī)劃，完備入駐文化生活品質方面，在亦莊某項目的業(yè)主，你們的鄰居是BDA的核心高端人群，試著想象一下，在亦莊某項目居住，你的鄰居是黃頭發(fā)的外國高端精英人群，你的小孩子一起玩耍的是那些接受過世界頂級教育的精英人士的孩子，在亦莊某項目居住，你的整體身份就完全抬高了社會生活品質、政治生活品質方面不多解釋，國泰民安、社會穩(wěn)定銷售主任，親們： 我們的項目所處位置是三個核心 我們的項目所處位置是兩個唯一 我們的項目所處位置是一條馬路的距離銷售主任，親們： 我們的項目所處位置是三個核心a.亦城（莊） 真正核心區(qū)域b.未來軌道環(huán)繞核心，周邊都是軌道交通c.四大公園環(huán)繞核心銷

14、售主任，親們： 我們的項目所處位置是兩個唯一a.北京唯一的國家級開發(fā)區(qū)b.亦莊唯一的小戶型酒店式公寓銷售主任，親們： 我們的項目所處位置是一條馬路的距離a.一條馬路到了您以后上班的5A級寫字樓里b.一條馬路的距離到了您休閑購物的 萬平米商業(yè)中心里c.一條馬路的距離到了您散步的市政廣場綠化區(qū)銷售主任，親們：亦莊某項目能給業(yè)主的是：百萬平米商業(yè)綜合配套四萬平商業(yè)高端商業(yè)寫字樓宇包圍千萬平公園環(huán)繞亦莊演變蠶，蛹，蝶銷售主任，親們：我們亦莊某項目（精裝修）是：說辭精裝修價值的時候，現在萬科案例，1.樣板間標準和實際交房標準不一樣，連萬科這樣的巨型房地產企業(yè)都是采用紙做的門2.說高裝修標準，開發(fā)商是為了

15、避稅，說的越高，開發(fā)商避稅越厲害，實際裝修水平都不到1000元/平各種裝修門事件：1.萬科再陷“質量門”：用紙板做精裝房2.太原星河灣樓盤裝修問題百出 精裝房成鬧心房3.世茂精裝房深陷信任危機 陷毒氣門4.行業(yè)標準缺乏 精裝修房質量問題頻現銷售主任，親們：我們亦莊某項目（處于價值中部，價格洼地）：同通州第一點對比：北京通州，北京規(guī)劃重點發(fā)展新城：“區(qū)域服務中心，文化產業(yè)基地，濱水宜居新城”對比分析：亦莊是國家規(guī)劃發(fā)展的經濟技術開發(fā)區(qū)，通州是北京政府規(guī)劃的發(fā)展新城，從規(guī)劃初期第二點對比：通州成為了，名副其實的睡城，人們以前買房在通州因為覺得通州的房子便宜，交通便利，通州的房地產開發(fā)商又把通州新城

16、的規(guī)劃放大，結果通州的房價一路暴漲，最后明顯的是透支了規(guī)劃，所以現在通州的房子一直在降價，不斷的再降價，首開國風美侖這個項目以前打算2000開盤，現在12000就要開盤，合生世界花園9980元每平米的價格，當時說的是全北京最底價格，當時說是底價了，可是現在實際還是在降價，通州的房價是屬于嚴重透支的，通州本來是沒有產業(yè)的，政府規(guī)劃里面是是建立區(qū)域服務中心，文化產業(yè)基地，但是大家都知道，文化產業(yè)本來就和經濟技術開發(fā)區(qū)不一樣，從業(yè)人數也少，房子多啊，那么人們就住在通州，朝陽上班，最終導致早上的八通線根本擠不上去，然后晚上再回到通州睡覺來了，使通州成為了名副其實的睡城，那里不是通州新城，而是通州睡城銷售主任，親們：我們亦莊某項目（處于價值中部，價格洼地）：第三點對比：通州以前的房價很低，八通線也不擠，其實買房子，除了考慮地段和交通以為，還可以換個角度思考，當八通線開始擠的時候，通州的房價就坐上了火箭了，八通線不擠的