房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃

1、納稅籌劃基礎(chǔ)納稅籌劃基礎(chǔ)納稅風險自我檢測與風險評估納稅風險自我檢測與風險評估主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 目 錄納稅籌劃基礎(chǔ)納稅籌劃基礎(chǔ)納稅籌劃興起的背景及其概念納稅籌劃興起的背景及其概念納稅籌劃的特點及其一般原則納稅籌劃的特點及其一般原則納稅籌劃的環(huán)節(jié)以及一般程序納稅籌劃的環(huán)節(jié)以及一般程序納稅籌劃的變量引進與因素分析學說納稅籌劃的變量引進與因素分析學說納稅籌

2、劃基礎(chǔ)納稅籌劃基礎(chǔ) 世界上只有兩件事是不可避免的，那世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡。就是稅收和死亡。 面對國家稅收：愚者逃稅，蠢者偷稅，面對國家稅收：愚者逃稅，蠢者偷稅，智者避稅，高者籌劃。智者避稅，高者籌劃。納稅籌劃興起的背景及其概念納稅籌劃興起的背景及其概念納稅籌劃興起的背景現(xiàn)象之一：幾乎現(xiàn)象之一：幾乎100%100%的企業(yè)偷逃稅的企業(yè)偷逃稅法律對偷稅的界定法律對偷稅的界定企業(yè)稅負分析企業(yè)稅負分析偷稅風險分析偷稅風險分析嚴厲的處罰制度嚴厲的處罰制度稅款追征期規(guī)定稅款追征期規(guī)定新征管模式建立新征管模式建立納稅籌劃興起的背景現(xiàn)象之二：幾乎現(xiàn)象之二：幾乎100%100%的企業(yè)多繳

3、稅的企業(yè)多繳稅 - -未實施納稅籌劃未實施納稅籌劃 - -稅收優(yōu)惠未充分運用稅收優(yōu)惠未充分運用 - -額外稅收成本額外稅收成本納稅籌劃的概念納稅籌劃納稅籌劃: :指納稅人為了實現(xiàn)經(jīng)濟價值最大指納稅人為了實現(xiàn)經(jīng)濟價值最大化，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相化，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，對尚未發(fā)生或關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，對尚未發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的應(yīng)稅行為進行的各種合理安排。已經(jīng)發(fā)生的應(yīng)稅行為進行的各種合理安排。幾個概念的區(qū)別偷稅：納稅人義務(wù)已經(jīng)發(fā)生并且能夠確定的情況下，采取不合法的手段偷稅：納稅人義務(wù)已經(jīng)發(fā)生并且能夠確定的情況下，采取不合法的手段以逃脫其納稅義務(wù)的行為，

4、應(yīng)付法律責任。以逃脫其納稅義務(wù)的行為，應(yīng)付法律責任。漏稅：納稅人無意識發(fā)生的漏繳或少繳稅款的行為。未單列漏稅條款的漏稅：納稅人無意識發(fā)生的漏繳或少繳稅款的行為。未單列漏稅條款的法律責任，限期補繳。法律責任，限期補繳。騙稅：采取弄虛作假和欺騙手段，將本來沒有發(fā)生的應(yīng)稅行為虛構(gòu)成發(fā)騙稅：采取弄虛作假和欺騙手段，將本來沒有發(fā)生的應(yīng)稅行為虛構(gòu)成發(fā)生了應(yīng)稅行為，將小額偽造成大額的應(yīng)稅行為，從國庫中騙取出口退生了應(yīng)稅行為，將小額偽造成大額的應(yīng)稅行為，從國庫中騙取出口退稅款的行為。屬違法行為。稅款的行為。屬違法行為?？苟悾阂员┝?、威脅方法拒不繳納稅款的違法行為?？苟悾阂员┝?、威脅方法拒不繳納稅款的違法行為。

5、避稅：納稅人通過個人或企業(yè)事務(wù)的人為安排，利用稅法的漏洞、特例避稅：納稅人通過個人或企業(yè)事務(wù)的人為安排，利用稅法的漏洞、特例和缺陷，規(guī)避或減輕其納稅義務(wù)的行為。和缺陷，規(guī)避或減輕其納稅義務(wù)的行為。納稅籌劃（節(jié)稅）：在遵循稅收法律、法規(guī)的前提下，為實現(xiàn)最小合理納稅籌劃（節(jié)稅）：在遵循稅收法律、法規(guī)的前提下，為實現(xiàn)最小合理納稅而進行的設(shè)計和運算。納稅而進行的設(shè)計和運算。內(nèi)容內(nèi)容節(jié)稅節(jié)稅避稅避稅從法律角度看從法律角度看合法、合理合法、合理合法不合理合法不合理從立法本意看從立法本意看完全符合完全符合背道而馳背道而馳從稅法角度看從稅法角度看善意利用善意利用破壞性利用破壞性利用從稅收政策看從稅收政策看符合

6、稅收政策符合稅收政策不符合稅收政策不符合稅收政策目的目的稅收支付的節(jié)約稅收支付的節(jié)約少繳稅或不繳稅少繳稅或不繳稅對經(jīng)濟的影響對經(jīng)濟的影響促進生產(chǎn)經(jīng)營活動促進生產(chǎn)經(jīng)營活動破壞市場規(guī)則破壞市場規(guī)則節(jié)稅與避稅的區(qū)別納稅籌劃的特點事前性事前性合法性合法性區(qū)別與避稅、偷稅區(qū)別與避稅、偷稅官方對納稅籌劃的態(tài)度官方對納稅籌劃的態(tài)度綜合性綜合性目的性目的性操作性操作性納稅籌劃的五大環(huán)節(jié)企業(yè)組建過程中的納稅籌劃企業(yè)組建過程中的納稅籌劃企業(yè)籌資過程中的納稅籌劃企業(yè)籌資過程中的納稅籌劃企業(yè)投資過程中的納稅籌劃企業(yè)投資過程中的納稅籌劃企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的納稅籌劃企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的納稅籌劃財務(wù)會計核算與成果分配中的納

7、稅籌劃財務(wù)會計核算與成果分配中的納稅籌劃納稅籌劃的程序確立節(jié)稅目標，提出備選方案；確立節(jié)稅目標，提出備選方案；建立數(shù)學模型，進行模擬測算；建立數(shù)學模型，進行模擬測算；根據(jù)稅后的凈回報，排列比較方案根據(jù)稅后的凈回報，排列比較方案考慮各種因素，選擇最佳方案；考慮各種因素，選擇最佳方案；協(xié)調(diào)各部門，付諸實踐；協(xié)調(diào)各部門，付諸實踐；收集反饋信息，不斷修正，提高納稅籌劃效果。收集反饋信息，不斷修正，提高納稅籌劃效果。納稅籌劃的變量引進與因素分析學說收籌劃中的變量指影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。收籌劃中的變量指影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。變量引進就是納稅人采取合法

8、的相應(yīng)措施或辦法，引進部分原來沒有的變量變量引進就是納稅人采取合法的相應(yīng)措施或辦法，引進部分原來沒有的變量或改變原有的數(shù)值，從而影響稅收政策的差異性選擇、引起稅額變化，達到或改變原有的數(shù)值，從而影響稅收政策的差異性選擇、引起稅額變化，達到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉(zhuǎn)化的目的最終引起稅額向有利于納稅人方向轉(zhuǎn)化的目的納稅籌劃過程中需要考慮的變量包括納稅人的注冊地點、納稅人的性質(zhì)或組納稅籌劃過程中需要考慮的變量包括納稅人的注冊地點、納稅人的性質(zhì)或組織形式、納稅人選擇的行業(yè)、企業(yè)資產(chǎn)以及企業(yè)選用的員工等織形式、納稅人選擇的行業(yè)、企業(yè)資產(chǎn)以及企業(yè)選用的員工等因數(shù)是構(gòu)成事物本質(zhì)的成分，是決定事物發(fā)展的

9、原因或條件。因數(shù)分析即對因數(shù)是構(gòu)成事物本質(zhì)的成分，是決定事物發(fā)展的原因或條件。因數(shù)分析即對那些影響稅額的條件（因素）進行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，那些影響稅額的條件（因素）進行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，從而達到節(jié)稅的目的從而達到節(jié)稅的目的影響稅收的因素分為：特定稅收政策因素、稅收優(yōu)惠政策因素、稅制要素、影響稅收的因素分為：特定稅收政策因素、稅收優(yōu)惠政策因素、稅制要素、計算公式中的內(nèi)嵌因素和組織形式因素計算公式中的內(nèi)嵌因素和組織形式因素納稅風險自我檢測與風險評估納稅風險自我檢測與風險評估 稅負異常與否分析稅負異常與否分析收入完整與否分析收入完整與否分析收入確認時間分析收入確認

10、時間分析視同銷售情況分析視同銷售情況分析成本合理性分析成本合理性分析費用合理性分析費用合理性分析扣除項目合理性分析扣除項目合理性分析非經(jīng)常性損益合理性分析非經(jīng)常性損益合理性分析關(guān)聯(lián)方定價合理性分析關(guān)聯(lián)方定價合理性分析非關(guān)聯(lián)方串謀分析非關(guān)聯(lián)方串謀分析納稅風險自我檢測與風險評估納稅風險自我檢測與風險評估 稅負異常與否分析稅負異常與否分析項項 目目指指 標標稅負是否異稅負是否異常常增值稅稅負率增值稅稅負率= =應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入100%100%當期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率（如旅當期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運輸業(yè)）游業(yè)、廣告業(yè)、運輸業(yè)）= =當期扣除金

11、額當期扣除金額當當期營業(yè)收入期營業(yè)收入100%100%所得稅稅負率所得稅稅負率= =應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入100%100%收入完整與否分析收入完整與否分析項項 目目指指 標標收入是否完收入是否完整整主營業(yè)務(wù)收入增長率主營業(yè)務(wù)收入增長率= =（本期主營收入（本期主營收入- -上期主營業(yè)務(wù)收上期主營業(yè)務(wù)收入）入）上期主營業(yè)務(wù)收入上期主營業(yè)務(wù)收入100%100%其他應(yīng)付款增長率其他應(yīng)付款增長率= =（期末其他應(yīng)付款（期末其他應(yīng)付款- -期初其他應(yīng)付款）期初其他應(yīng)付款）期初其他應(yīng)付款期初其他應(yīng)付款100%100%單位產(chǎn)品主材耗用率單位產(chǎn)品主材耗用率= =本期主要材料領(lǐng)用數(shù)量本期主要材

12、料領(lǐng)用數(shù)量本期產(chǎn)本期產(chǎn)成品數(shù)量成品數(shù)量100%100%單位產(chǎn)品能耗率（電、自來水等）單位產(chǎn)品能耗率（電、自來水等）= =本期耗用能源（電本期耗用能源（電度、自來水噸位）度、自來水噸位）本期產(chǎn)成品數(shù)量本期產(chǎn)成品數(shù)量100%100%單臺設(shè)備月產(chǎn)量單臺設(shè)備月產(chǎn)量= =上年產(chǎn)成品數(shù)量上年產(chǎn)成品數(shù)量設(shè)備數(shù)量設(shè)備數(shù)量收入確認時間分析收入確認時間分析項項 目目指指 標標收入確認是否收入確認是否提前提前主營業(yè)務(wù)收入離散度主營業(yè)務(wù)收入離散度= =（本月主營業(yè)務(wù)收入（本月主營業(yè)務(wù)收入- -本年主營本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)100%100%賒銷率賒銷

13、率= =（月末應(yīng)收賬款（月末應(yīng)收賬款- -月初應(yīng)收賬款）月初應(yīng)收賬款）本月主營本月主營業(yè)務(wù)收入業(yè)務(wù)收入100%100%收入確認是否收入確認是否滯后滯后主營業(yè)務(wù)收入離散度主營業(yè)務(wù)收入離散度= =（本月主營業(yè)務(wù)收入（本月主營業(yè)務(wù)收入- -本年主營本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)100%100%客戶商業(yè)信用負債增長率客戶商業(yè)信用負債增長率=（月末預(yù)收賬款（月末預(yù)收賬款+ +月末其他月末其他應(yīng)付款）應(yīng)付款）- -（月初預(yù)收賬款（月初預(yù)收賬款+ +月初其他應(yīng)付款）月初其他應(yīng)付款） （月初預(yù)收賬款（月初預(yù)收賬款+ +月初其他應(yīng)付款）月初其他應(yīng)付款

14、）100%100%視同銷售情況分析視同銷售情況分析項項 目目指指 標標自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務(wù)是否確認計稅業(yè)務(wù)是否確認計稅收入收入名義銷項稅額名義銷項稅額= =（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)其他業(yè)務(wù)收入）務(wù)收入）增值稅稅率（增值稅稅率（17%17%或或13%13%）外購原材料視同銷外購原材料視同銷售業(yè)務(wù)是否確認計售業(yè)務(wù)是否確認計稅收入稅收入名義銷項稅額名義銷項稅額= =（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)其他業(yè)務(wù)收入）務(wù)收入）增值稅稅率增值稅稅率成本合理性分析成本合理性分析項項 目目指指 標標成本是否合理成本是否合理銷售毛利率銷售毛利率= =（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收

15、入- -主營業(yè)務(wù)主營業(yè)務(wù)成本）成本）主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本100%100%費用合理性分析費用合理性分析項項 目目指指 標標費用是否合理費用是否合理期間費用率期間費用率= =（管理費用（管理費用+ +營業(yè)費用營業(yè)費用+ +財務(wù)財務(wù)費用）費用）（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%管理費用率管理費用率= =管理費用管理費用（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%A.A.業(yè)務(wù)招待費率業(yè)務(wù)招待費率= =業(yè)務(wù)招待費業(yè)務(wù)招待費（主營業(yè)（主營業(yè)務(wù)收入務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%B.B.總機構(gòu)管理費用率

16、總機構(gòu)管理費用率= =總機構(gòu)管理費總機構(gòu)管理費（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%費用合理性分析費用合理性分析項項 目目指指 標標費用是否合費用是否合理理營業(yè)費用率營業(yè)費用率= =營業(yè)費用營業(yè)費用（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)其他業(yè)務(wù)收入）務(wù)收入）100%100%A.A.運輸費用率運輸費用率= =運費運費（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)收入）收入）100%100%C.C.廣告費用率廣告費用率= =廣告費廣告費（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)其他業(yè)務(wù)收入）務(wù)收入）100%100%D.D.宣傳費用率宣傳費用率= =宣傳費

17、宣傳費（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)其他業(yè)務(wù)收入）務(wù)收入）100%100%E.E.傭金率傭金率= =傭金傭金（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%費用合理性分析費用合理性分析項項 目目指指 標標費用是否合理費用是否合理財務(wù)費用率財務(wù)費用率= =財務(wù)費用財務(wù)費用（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%相關(guān)指標：相關(guān)指標：利息費用率利息費用率= =預(yù)提利息預(yù)提利息（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%預(yù)提利息預(yù)提利息= =資本化利息資本化利息+ +費用化利息費用化利息收入

18、借款率收入借款率= =平均借款額平均借款額（主營業(yè)務(wù)收入（主營業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%平均借款平均借款= =（長短期借款期初數(shù)（長短期借款期初數(shù)+ +長短期借款期末數(shù)）長短期借款期末數(shù)）2 2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率= =主營業(yè)務(wù)收入凈額主營業(yè)務(wù)收入凈額應(yīng)收賬款平均余額應(yīng)收賬款平均余額100%100%應(yīng)收賬款平均余額應(yīng)收賬款平均余額= =（應(yīng)收賬款期初數(shù)應(yīng)收賬款期末數(shù)）（應(yīng)收賬款期初數(shù)應(yīng)收賬款期末數(shù)）2 2扣除項目合理性分析扣除項目合理性分析項項 目目指指 標標工資、折舊等扣除工資、折舊等扣除項目是否合理項目是否合理固定資產(chǎn)綜合折舊率固定資產(chǎn)綜合折舊率=

19、=累計折舊額累計折舊額平均固定資產(chǎn)平均固定資產(chǎn)原值原值100%100%平均固定資產(chǎn)原值平均固定資產(chǎn)原值= =（期初固定資產(chǎn)原值（期初固定資產(chǎn)原值+ +期末固定期末固定資產(chǎn)原值）資產(chǎn)原值）2 2工資變動率工資變動率= =（本期工資總額（本期工資總額- -上期工資總額）上期工資總額）上上期工資總額期工資總額100%100%預(yù)提費用變動率預(yù)提費用變動率= =（本期預(yù)提費用（本期預(yù)提費用- -上期預(yù)提費用）上期預(yù)提費用）上期預(yù)提費用上期預(yù)提費用100%100%非經(jīng)常性損益合理性分析非經(jīng)常性損益合理性分析項項 目目指指 標標非經(jīng)常性損益是非經(jīng)常性損益是否合理否合理非經(jīng)常性損益變動率非經(jīng)常性損益變動率=（

20、本期投資收益（本期投資收益+ +本本期補貼收入期補貼收入+ +本期營業(yè)外收支）本期營業(yè)外收支）- -（上期投（上期投資收益資收益+ +上期補貼收入上期補貼收入+ +上期營業(yè)外收支）上期營業(yè)外收支） （上期投資收益（上期投資收益+ +上期補貼收入上期補貼收入+ +上期營上期營業(yè)外收支）業(yè)外收支） 100%100%關(guān)聯(lián)方定價合理性分析關(guān)聯(lián)方定價合理性分析項項 目目指指 標標關(guān)聯(lián)交易定價關(guān)聯(lián)交易定價是否合理是否合理主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運用收入、主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運用收入、成本、費用、非經(jīng)常性損益主要評估指標成本、費用、非經(jīng)常性損益主要評估指標進行分析。進行分析。非關(guān)聯(lián)方串謀分析非關(guān)

21、聯(lián)方串謀分析項項 目目指指 標標是否存在非關(guān)聯(lián)方是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀串謀主營業(yè)務(wù)收入離散度主營業(yè)務(wù)收入離散度= =（本月主營業(yè)務(wù)收入（本月主營業(yè)務(wù)收入- -本年主本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）本年主營業(yè)務(wù)收入月平均本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)數(shù)100%100%賒銷率賒銷率= =（月末應(yīng)收賬款（月末應(yīng)收賬款- -月初應(yīng)收賬款）月初應(yīng)收賬款）本月主本月主營業(yè)務(wù)收入營業(yè)務(wù)收入賒購率賒購率= =（月末應(yīng)付賬款（月末應(yīng)付賬款- -月初應(yīng)付賬款）月初應(yīng)付賬款）本月購本月購進原材料或庫存商品進原材料或庫存商品主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解

22、讀營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括：營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括：對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業(yè)稅潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業(yè)稅將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅的行為免征營業(yè)稅房地產(chǎn)企業(yè)自建

23、自用建筑物免征營業(yè)稅房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。住宅的，應(yīng)分別計算增值額。土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算單位 應(yīng)該進行應(yīng)該進行土地增值稅清算的情形：土地增值稅清算的情形：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接

24、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的可以進行可以進行土地增值稅清算的情形：土地增值稅清算的情形：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未以上，或該比例雖未超過超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況省

25、級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況土地增值稅的清算條件土地增值稅的清算條件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)售房地產(chǎn),收入按下列方法和順序確認：收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；均價格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格由主管稅

26、務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?；蛟u估價值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本和費用。地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本和費用。 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅

27、金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，

28、并據(jù)以計算扣除。具體核定成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。 土地增值稅扣除項目清算土地增值稅扣除項目清算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣建成后產(chǎn)

29、權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。用。土地增值稅扣除項目清算土地增值稅扣除項目清算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用一般不得扣除。提費用一般不得扣除。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成

30、本費用，應(yīng)按清算屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。除金額。 土地增值稅扣除項目清算土地增值稅扣除項目清算 滿足清算條件之日起滿足清算條件之日起90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機關(guān)限定的日內(nèi)或在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅

31、申報表；稅納稅申報表；項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；料；土地增值稅清算應(yīng)報送的資料土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他

32、與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，報送中介機構(gòu)出具的報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證土地增值稅清算稅款鑒證報告報告。土地增值稅清算應(yīng)報送的資料土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增

33、值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。導(dǎo)和管理工作。土地增值稅清算項目的審核鑒證土地增值稅清算項目的審核鑒證 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機關(guān)可參照與其開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負情況，發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

34、；依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。土地增值稅的核

35、定征收土地增值稅的核定征收 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金清算時的扣除項目總金額額清算的總建筑面積清算的總建筑面積 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦

36、法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 住宅小區(qū)建筑容積率在住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積以上

37、、單套建筑面積在在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的不得超過上述標準的20。 明確普通標準住宅標準明確普通標準住宅標準 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算

38、增值額。不分別核算增值額發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定?；旌享椖恳珠_核算混合項目要分開核算 凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地

39、使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。額。轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強 個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，不

40、另作在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，不另作為為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。予以扣除。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按以扣除。納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。不允許在計算土地增值稅時予以扣除。轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作

41、性增強轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。值額。對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。對納稅人預(yù)售房

42、地產(chǎn)取得的收入，務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏惍數(shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取多退少補；當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。分類預(yù)征到期清算分類預(yù)征到期清算納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和目金額之和20%2

43、0%的，預(yù)以免征土地增值稅。增值額超過扣的，預(yù)以免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額之和除項目金額之和20%20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。地增值稅。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。稅。因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。土地增值稅優(yōu)惠政

44、策解讀土地增值稅優(yōu)惠政策解讀個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，年的，按規(guī)定計征土地增值稅。按規(guī)定計征土地增值稅。對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悓€人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。務(wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。土地增值稅優(yōu)惠政策解讀土地增值稅優(yōu)惠政策解讀對于以房地

45、產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn)房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。的，暫免征收土地增值稅

46、；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀土地增值稅優(yōu)惠政策解讀房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路土地增值稅納稅籌劃的主要思路土地增值稅納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究房地產(chǎn)企業(yè)納稅

47、籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的的平臺與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長期的總結(jié)完善應(yīng)用依賴于長期的總結(jié)完善納稅籌劃的平臺納稅籌劃的平臺納稅籌劃的技術(shù)納稅籌劃的技術(shù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 “臨界點臨界點”籌劃法籌劃法費用轉(zhuǎn)移或分攤籌劃法費用轉(zhuǎn)移或分攤籌劃法收入分散籌劃法收入分散籌劃法建房方式籌劃法建房方式籌劃法靈活運用優(yōu)惠政策法靈活運用優(yōu)惠政策法代收費用計價籌劃法代收費用計價籌劃法成本核算對象籌劃法成本核算對象籌劃法股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法核算方式籌劃法核算方式籌劃法房地產(chǎn)企

48、業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。值額按規(guī)定計稅?！?0%的增值額的增值額”就是就是“臨臨界點界點”。“臨界點臨界點”籌劃法籌劃法某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2007年年3月月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平方米，平均銷價平均銷價2030元元/平方

49、米，售價總額為平方米，售價總額為1847.3萬元。該萬元。該房屋支付土地出讓金房屋支付土地出讓金200萬元，萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬萬元，利息費用為元，利息費用為100萬元，其中萬元，其中40萬元為罰息（不能按萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。假設(shè)城建稅稅率為收入項目準確分攤）。假設(shè)城建稅稅率為7%、印花稅、印花稅稅率為稅率為0.5、教育費附加征收率為、教育費附加征收率為3%。當?shù)厥〖壢嗣?。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%。“臨界點臨界點”籌劃法籌劃法籌劃前籌劃前 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.3萬元；

50、萬元；應(yīng)納土地增值稅額為應(yīng)納土地增值稅額為94.71萬元；萬元；實際盈利金額實際盈利金額=收入成本費用稅金收入成本費用稅金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99萬元萬元“臨界點臨界點”籌劃法籌劃法籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當調(diào)低，由每平方米籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米元，降到每平方米1978元，則售價總額為元，則售價總額為1800萬萬元，其他資料不變。元，其他資料不變。 允許扣除的稅金允許扣除的稅金18005%（17%3%）99（萬元）（萬元） 扣除項目金額合計扣除項目金額合計200+900+110+220+99

51、1529（萬元）（萬元） 增值額增值額271萬元，增值率為萬元，增值率為17.72% 實際盈利金額實際盈利金額1800-200-900-100-99=499萬元萬元“臨界點臨界點”籌劃法籌劃法雖然售價比原來降低了雖然售價比原來降低了47.347.3萬元，但實際稅后收益反萬元，但實際稅后收益反而比原來增加了而比原來增加了48.0148.01萬元。萬元。 認真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理認真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入定價與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除來提高市場競爭力

52、。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑的內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費接費用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用上做文章。用上做文章?！芭R界點臨界點”籌劃法籌劃法北京市：北京市：“對普通標準住宅面積進行審核確認時，對普通標準住宅面積進行審核確認時，可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下。平方米以下。凡符合上述條件的為標準住宅，可享受財稅字凡符合上述條件的為標準

53、住宅，可享受財稅字（1999）210號所規(guī)定的有關(guān)政策。號所規(guī)定的有關(guān)政策。”由此可見，北由此可見，北京市對普通標準住宅是按棟號掌握平均每戶的建筑京市對普通標準住宅是按棟號掌握平均每戶的建筑面積在面積在120平方米以下審定的。實際操作中每棟號住平方米以下審定的。實際操作中每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在建筑面積在120平方米以下。平方米以下。“臨界點臨界點”籌劃法籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，價或其他

54、原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負擔。為此企業(yè)需該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負擔。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增要對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。值率大致相同，從而節(jié)省稅款。平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。只平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分攤，就可以將某段

55、時期獲得的增值額進行最大限調(diào)整分攤，就可以將某段時期獲得的增值額進行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。象，從而節(jié)省稅款的繳納。費用轉(zhuǎn)移或分攤籌劃法費用轉(zhuǎn)移或分攤籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造時，將合同分兩次簽將合同分兩次簽訂，當住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝訂，當住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人

56、，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負不變的情況下，使增值額減少，達到了營業(yè)稅稅負不變的情況下，使增值額減少，達到了不繳或少繳稅的目的。不繳或少繳稅的目的。收入分散籌劃法收入分散籌劃法假如某企業(yè)準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。假如某企業(yè)準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設(shè)備均已安因為房屋已經(jīng)使用過一段

57、時間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計市場價值是裝齊全。估計市場價值是800萬元，其中各種設(shè)備的價萬元，其中各種設(shè)備的價格約為格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加100萬元。萬元。收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明700萬元的房地萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值

58、額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用而且購銷合同適用0.03的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的據(jù)適用的0.05稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。收入分散籌劃法收入分散籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶

59、，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。建筑行業(yè)建筑行業(yè)3的的營業(yè)稅營業(yè)稅，其其稅負較土地增值稅稅負較土地增值稅低。低。如果房如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進行開發(fā)采用代建房方式進行開發(fā)?？梢允怯煞康禺a(chǎn)開發(fā)公司以可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地協(xié)商由客

60、戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。建房方式籌劃法建房方式籌劃法為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格得房屋各方面條件符合客戶要求，價格優(yōu)勢優(yōu)勢也也