遠(yuǎn)卓-朝陽公園給任主任的總結(jié)新版

1、遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel Management ConsultantsTEL:(86)-21-6407744521-6407846110-6278088110-62780889FAX:(86)-21-5451026710-62780881上海北京香港西雅圖遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel Management ConsultantsTEL:(86)-21-6407744521-6407846110-6278088110-62780889FAX:(86)-21-5451026710-62780881上海北京香港西雅圖結(jié)論財務(wù)管理有漏洞，沒有部門整體年度預(yù)算、 結(jié)算等；行政科有管理公司固定資產(chǎn)的職

2、責(zé)，但僅限于固定資產(chǎn)的物權(quán)，對資產(chǎn)價值不做任何評估；總經(jīng)理管理的幅度過寬，大事小事均要親自過問；具體論據(jù)（備忘）目前行政科僅有辦公用品預(yù)算，以季度為準(zhǔn)，沒有年度預(yù)算和部門整體預(yù)算。 結(jié)論區(qū)政府的行政影響和干預(yù)在影響了朝陽公園的業(yè)務(wù)，因而公園的經(jīng)營發(fā)展有著不確定性和不可預(yù)見性；公司管理決策流程存在問題，項目決策前缺乏可行性分析研究，經(jīng)營項目沒有成本核算；中層管理人員整體素質(zhì)較低；管理多頭問題嚴(yán)重，計劃性差；拆遷資金壓力大；公司缺乏激勵機(jī)制，留不住人才。具體論據(jù)（備忘）.“藍(lán)色港灣”項目已由前任區(qū)長同意，但現(xiàn)任區(qū)長對方案不滿意，故此項目無法按原計劃實施，目前此項目仍在停滯階段；由此說明區(qū)里對經(jīng)營項

3、目的干預(yù)；.公園的功能定位按重要性排序依次為：高科技、文化、教育、娛樂和休閑；.經(jīng)營發(fā)展方面的建議包括：開發(fā)公園周邊房地產(chǎn)，如高檔別墅，建酒店，提供演藝場所等；.綠帝公司目前僅是房地產(chǎn)項目公司，還不具備房地產(chǎn)開發(fā)能力；.綠帝公司的部室設(shè)置及職責(zé)如下：辦公室：行政后勤拆遷科：配合拆遷服務(wù)公司安排居民拆遷和企業(yè)搬遷；計劃發(fā)展部：項目立項，項目規(guī)劃等；員工 5人；工程部：網(wǎng)球場建設(shè)的配合工作；員工 6-7人；經(jīng)營部：西小區(qū)外資合作企業(yè)的資金收繳，高爾夫球場的撤項；員工 3人;物業(yè)管理：負(fù)責(zé)旅游一條街的租金收??；另有財務(wù)人員兩名。.綠帝公司已與其他公司合作開發(fā)的項目和擬開發(fā)的項目：綜合服務(wù)樓：3萬平米

4、，還為辦開工許可證，屬于土地轉(zhuǎn)讓；熱廠改造：位于西小區(qū)，已有規(guī)劃許可證，正在辦開工許可征；屬于土地轉(zhuǎn)讓；天瑞和信項目：西小區(qū) D組團(tuán)，屬于土地轉(zhuǎn)讓；中宏祥項目：西校區(qū) H3號地，屬于土地轉(zhuǎn)讓；春園項目：已收尾，屬于盒合資合作；南湖二期：屬于合資合作；碧湖居：屬于合資合作；京達(dá)公寓：屬于合資合作。結(jié)論田總來后，將16家公司整合為5大板塊一一機(jī)關(guān)、華營、綠帝、綠波、物業(yè)（韓）田總來后，成立了目標(biāo)考核辦，主要職責(zé)對經(jīng)理辦公會上確定的工作任務(wù)進(jìn)行監(jiān)督執(zhí)行，要求各部門和子公司每月5日前將本月的工作任務(wù)書交上來，并在本月25日進(jìn)行考核，看是否按時完成任務(wù)；同時，每月制定各部門的精神文明任務(wù)，并考核編輯公司

5、的制度匯編，供區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的視察；制度的執(zhí)行和下發(fā)，必須先經(jīng)工會、職代會和黨委的批準(zhǔn)目標(biāo)考核辦的考核結(jié)果與獎金有掛鉤具體論據(jù)（備忘）結(jié)論綠帝公司并非一個真正的獨力經(jīng)營實體，而是總公司在房地產(chǎn)開發(fā)和合作方面的一個辦事機(jī)構(gòu)，并沒有自己的業(yè)務(wù)總公司領(lǐng)導(dǎo)管得太細(xì)，沒有授權(quán)，下面人員辦事的積極性不高朝陽公園開發(fā)公司包括下屬公司部門間有相互推卸責(zé)任的現(xiàn)象，責(zé)任心普遍不足。朝陽公園應(yīng)該圍繞“大”的特點，以及北京是中國“文化”中心的品牌，來樹立公園的獨特主題朝陽公園最大的優(yōu)勢是：位置好、土地大外國人，高級白領(lǐng)在公園附近居住的較多，應(yīng)該是公園重點考慮的客戶群之一。所以公園應(yīng)該適應(yīng)他們的生活習(xí)慣，及對服務(wù)，環(huán)境的要求目

6、前手上的項目已不多，結(jié)束后，綠帝公司將面臨解散的問題下一步工作1.需進(jìn)一步訪談綠帝公司總經(jīng)理馬愛國，以及法人田總。具體論據(jù)（備忘）綠帝公司情況：1,綠帝公司主要業(yè)務(wù)都向馬愛國匯報，但重點業(yè)務(wù)需向田總匯報。2,綠帝公司實為一個項目公司，主要做西小區(qū)開發(fā)。公司僅負(fù)責(zé)做項目，其收入全部歸入總公司（例如旅游一條街的租金收入）。因而員工開支，辦公費用等均來自總公司撥款。3,綠帝公司分為7個部門，經(jīng)理辦公室，規(guī)劃部， 工程部，經(jīng)營部，拆遷部，物業(yè)部,和財務(wù)部。其中工程部負(fù)責(zé)項目管理。部門間的協(xié)調(diào)，部門與總公司的協(xié)調(diào)：1,拆遷任務(wù)很重，由拆遷部，規(guī)劃部，經(jīng)營部和工程部配合工作。2,每月兩次協(xié)調(diào)報告大會，討論

7、并處理部門間協(xié)調(diào)問題。3,房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要與總公司的水電辦協(xié)調(diào)；拆遷工程需與總公司的綜合治 理辦、經(jīng)理辦公室，紀(jì)委辦公室進(jìn)行協(xié)調(diào)。其中經(jīng)理辦公室處理拆遷手續(xù)蓋章， 和一些訴訟問題。4,總公司安排的重點任務(wù)，由目標(biāo)考核辦公室監(jiān)督。綠帝公司準(zhǔn)備做的項目：1,將公園北部高爾夫球場附近 3.8公頃土地賣出。2,將公園西北部7萬平方米的藍(lán)色港灣賣出。對朝陽公園開發(fā)公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的看法：1,所有決策都要經(jīng)過經(jīng)理辦公室和黨委。人事安排，重大投資也要經(jīng)過黨委批準(zhǔn)，而 不是經(jīng)過人事部和經(jīng)營部。2,總公司領(lǐng)導(dǎo)管得太細(xì)，沒有充分授權(quán)。對朝陽公園優(yōu)勢，及公園未來發(fā)展的看法：1,公園自92年轉(zhuǎn)型為企業(yè)單位以后，

8、開發(fā)費用政府不再撥款支付，認(rèn)為公園應(yīng)該自 食其力，自己搞好開發(fā)建設(shè)。2,公園土地資源豐富。3,公園地理位置不錯，靠近 CBD ,燕莎商圈，使館多，因為外國人多。公園東部也沒 有更多好的公園，應(yīng)該把東部人群也吸引過來。遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel Management ConsultantsTEL:(86)-21-6407744521-6407846110-6278088110-62780889FAX:(86)-21-5451026710-62780881上海北京香港西雅圖遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel Management ConsultantsTEL:(86)-21-6407744521-64

9、07846110-6278088110-62780889FAX:(86)-21-5451026710-62780881上海北京香港西雅圖遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel Management Consultants上海北京香港西雅圖TEL: (86)-21-64077445FAX : (86)10-62780881-21-5451026721-6407846110-6278088910-627808814,外國人，高級白領(lǐng)應(yīng)該是公園重點考慮的客戶群之一。所以公園應(yīng)該適應(yīng)他們的生活習(xí)慣，及對服務(wù)，環(huán)境的要求。5,公園雖是公益性事業(yè)，但可以多建設(shè)一些項目去經(jīng)營賺錢。公園應(yīng)該“大”，內(nèi)容,項目要新穎，能

10、夠吸引人群。6,公園不僅是馬拉松的終點，區(qū)里，市里很多文化活動都在公園里舉辦，成功的一次 是“三高”演唱會（世界三大著名男高音）。平時小節(jié)日，外國節(jié)日時也舉辦一些文化活動。結(jié)論朝陽公園開發(fā)公司及下屬公司責(zé)權(quán)利不清楚內(nèi)部人員知識層次低，素質(zhì)低，干活松懈關(guān)于賣地，綠地公司并無說話權(quán)利，都由總公司領(lǐng)導(dǎo)操作。 中層干部的提拔都經(jīng)由黨委具體論據(jù)（備忘）政府與公園的接口單位：1,區(qū)建委是與公園平級的單位2,區(qū)政府是公園的上級單位對政府有些看法：1,原計劃將公園北部 3.8公頃土地和高爾夫球長招商，引來外商談好1.5億買下高爾夫球場，并且外商負(fù)責(zé) 3億元球場的拆遷費用。但由于政府干涉，使朝陽公園不但 要賠償

11、外商1.9億，而且自付3億元拆遷費用。對綠帝公司的未來：1,拆遷后，綠帝公司的拆遷部，經(jīng)營部將不復(fù)存在。對朝陽公園開發(fā)公司組織結(jié)構(gòu)及經(jīng)營的看法：1,企業(yè)責(zé)權(quán)利不清楚，干部素質(zhì)低，責(zé)任心不夠2,人員普遍素質(zhì)低，應(yīng)該裁員，或進(jìn)行內(nèi)部人員的培訓(xùn)，并設(shè)立內(nèi)部競爭機(jī)制，加 強內(nèi)部人員管理。3,要形成自己的支柱產(chǎn)業(yè)。認(rèn)為目前朝陽公園面臨的問題：1,資金回籠困難。公園太大對朝陽公園未來發(fā)展的看法：政府的支持。土地資源豐厚。3,分析公園周邊環(huán)境，給公園一個好的定位，并做好規(guī)劃，制定未來發(fā)展方向。4,可引進(jìn)高科技的，帶有科教色彩的，有特色的項目來吸引人群，尤其是吸引有錢 人。4,要做就要做的“大”。 結(jié)論朝陽區(qū)

12、政府對公園干涉控制較嚴(yán)，很多項目缺乏可行性分析。區(qū)里雖投入一定的資金或資產(chǎn)，但缺乏連續(xù)性和規(guī)劃性， 同時公園也背上不少債務(wù)公園每年對各下屬單位缺乏有效的預(yù)算機(jī)制機(jī)關(guān)（公園）對各下屬單位實行嚴(yán)格的費用控制，幾乎任何工程都要機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示財務(wù)科對項目缺乏有效的財務(wù)評審和控制手段，沒有內(nèi)部審計公園沒有建立有效的考評機(jī)制黨委辦公會和總經(jīng)理辦公會沒有明確的權(quán)限界定下一步工作.8.26找崇科長要財務(wù)資料.結(jié)合財務(wù)數(shù)據(jù)做第二輪訪談具體論據(jù)（備忘）財務(wù)科共21人，機(jī)關(guān)科室6人，下屬子公司外派15人，由機(jī)關(guān)統(tǒng)一管理，派出的財務(wù)人員受下屬公司領(lǐng)導(dǎo)和機(jī)關(guān)財務(wù)部雙重領(lǐng)導(dǎo)。由于各個單位業(yè)務(wù)不同， 沒有實行嚴(yán)格的費用控制，

13、 基層基本沒有招待費用， 全由 總部出每年由高層、勞資科、財務(wù)與下屬公司領(lǐng)導(dǎo)一起對明年該公司費用有大致概算，只有工程有預(yù)算，但是工程經(jīng)常出現(xiàn)急活，經(jīng)常改變各公司自己上稅，但是公園有一塊賣地收入3億多，一直沒有上稅財務(wù)報銷流程是總經(jīng)理簽批，基本機(jī)關(guān)控制下面費用很多項目都是區(qū)里安排的，根本沒有可研分析園區(qū)建設(shè)已經(jīng)投入 10億，負(fù)債4億由于待遇低，公園流不住人才平時工作基本沒有考評總結(jié)黨委會與經(jīng)理會沒有明確的權(quán)限規(guī)定，經(jīng)常經(jīng)理會已經(jīng)決定的事情上報黨委會補一下，是形式，黨委會中的劉書記和工會主席不是經(jīng)理會成員 結(jié)論.公司發(fā)展緩慢有其歷史必然性，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子這三年做了不少貢獻(xiàn)；.總部的組織設(shè)置不夠合理

14、。具體論據(jù)（備忘）新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子這三年的主要貢獻(xiàn)如下：2000年，為了解決10年來拆遷戶住上樓房的問題，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子做了大量的信 訪工作，到今年這個問題已完全解決。2001年，主要搞拆遷一一從拆遷量的角度說目前已完成80% （被訪談?wù)邚木G帝了解到，待驗證），現(xiàn)在老百姓只剩下 800多戶待拆。此外也新上了一些項目，如網(wǎng) 球館；同時還解決西小區(qū)的一些歷史問題?，F(xiàn)在應(yīng)該是一個很好的發(fā)展時機(jī)。2.對公司發(fā)展的一些建議：設(shè)想公司發(fā)展三大盈利支柱：園林公司、房地產(chǎn)公司、多種經(jīng)營（即做住宿、餐飲、其他娛樂設(shè)施等娛樂方面的項目經(jīng)營），公司總部搞控股集團(tuán)管理。e）發(fā)展不受季節(jié)限制的項目；所有項目的管理采取項目

15、公司的方式，管理和經(jīng)營分開，總部搞管理（同一風(fēng)格、 統(tǒng)一標(biāo)識），項目公司搞經(jīng)營；.總部的組織設(shè)置不夠合理：g）本部門的功能設(shè)置有的需要拿出去，有的需要加強。勞動人事辦現(xiàn)在的功能：勞動工資+人事；培訓(xùn)；安全生產(chǎn)；統(tǒng)計四塊（人員全部交叉，不是專人負(fù)責(zé)）。h）新建娛樂項目的前期可行性分析、融資等工作無人做。 項目的策劃和運營目前是綠波景區(qū)中心的市場部管，目前都還算成功，主要是因為都是和外單位合作的。.對領(lǐng)導(dǎo)者的評價：中高層干部都很敬業(yè)。田總很能干、很敬業(yè)，搞拆遷、安置拆遷戶做得很好，但缺乏企業(yè)管理經(jīng)驗；和田總一起來的翟勝利年輕能干，翟原先在團(tuán)結(jié)湖公園當(dāng)主任， 搞重點工程，經(jīng)營能力強，如果讓他搞綠帝房

16、地產(chǎn)公司的經(jīng)營一定能盈利。和田總一起來的馬總原先是區(qū)政府重點工程辦主任。這一屆領(lǐng)導(dǎo)班子非常好。. 一些數(shù)據(jù)：公司目前1600多人，其中通過內(nèi)退、病殘退、待崗、協(xié)保*等方式分流掉170多人, 正式退休的400多人。公司目前1600多人中70%-80%是征地的“農(nóng)轉(zhuǎn)工”，招聘來的人很少。公司總工資額度 2600萬左右，人均1.6萬/年，機(jī)關(guān)管理層人均 2.1萬/年。m）公司總資上升幅度去年是19%,由于拆遷費用大、公司又沒有現(xiàn)金牛，所以領(lǐng)導(dǎo)總體上控制使收入無法大幅增長。n）公司培訓(xùn)力度很大，勞動人事辦對全體職工都進(jìn)行了 “輪訓(xùn)”，包括職業(yè)道德、安全生產(chǎn)等；中層干部以上由黨委做了培訓(xùn)。o）今年開始要

17、求，一級工人都得高中畢業(yè)， 管理人員達(dá)大專水平， 所有人員必須具備 上崗條件。學(xué)歷與薪資水平掛鉤。結(jié)論公司1992年正式轉(zhuǎn)換為企業(yè)化經(jīng)營（名義上）；公園分新老景區(qū)，相互不連接，目前分別歸屬綠波、華營管理，非統(tǒng)一規(guī)劃管理，老景區(qū)神奇游樂宮需要重組；2000年財務(wù)派出管理后，對子公司管理有一定效果，但目前財務(wù)管理仍然停留在會計核算方面，缺乏財務(wù)管理的功能，不能為公司經(jīng)營決策提供支持建議，經(jīng)營分析功能沒有，相關(guān)投資項目基本沒有財務(wù)分析支持；不參與合同評審意見， 目前財務(wù)基本屬于合同備案管理；公司歷史發(fā)展已經(jīng)累計形成非常大的負(fù)債（6億元？），但目前公司還款能力不足，該問題成為公司未來發(fā)展的制約；公司目

18、前近似于集權(quán)管理， 下屬各板塊業(yè)務(wù)沒有投資決策權(quán)力，最終投資需要本部黨委會、經(jīng)理辦公會審批，但實際上缺乏相關(guān)部門決策數(shù)據(jù)分析支持；具體論據(jù)（備忘）公司1992年10月轉(zhuǎn)為企業(yè)化經(jīng)營，改變以往事業(yè)單位管理方式，公司歷史成長很快；公司目前1700余人，實際在崗人數(shù) 800余人；目前公司分老景區(qū)（為國慶45周年建造，目前歸華營公司管理， 內(nèi)部主要為綠地、景觀，票價便宜，屬于老年人晨練場所，其內(nèi)有神奇游樂宮，當(dāng)時投資 3000萬元左右，目前基本未使用；新景區(qū)（國慶 50周年建造）目前歸綠波景區(qū)管理公司經(jīng)營管理；公司2000年8月開始實施財務(wù)委派制，加強對各板塊財務(wù)統(tǒng)一管理，對子公司管理有一定效果，但目

19、前財務(wù)管理仍然停留在會計核算方面，缺乏財務(wù)管理的功能，不能為公司經(jīng)營決策提供支持建議，經(jīng)營分析功能沒有，相關(guān)投資項目基本沒有財務(wù)分析支持；不參與合同評審意見，目前財務(wù)基本屬于合同備案管理；下屬各板塊財務(wù)人員編制、管理、薪酬歸本部統(tǒng)一管理；目前財務(wù)系統(tǒng) 21人，一正一副兩個主任（正主任負(fù)責(zé)整體管理，并重點負(fù)責(zé)下屬板塊財務(wù)管理，副經(jīng)理負(fù)責(zé)本部財務(wù)核算）此外 19人一一物業(yè)2人，景區(qū)5人，華營3人，園林工程2人，綠帝2人，網(wǎng)球中心1人，總部4人；目前公司累計有 6億元左右負(fù)債，但公司目前基本不具備任何還款條件，特別是今年4、5月份財政借款2億元（周轉(zhuǎn)用款）目前需要歸還，需要借新款還債；公司每年接受區(qū)

20、政府及主管部門派出的年審，具體問題主要是核算方面的問題；公司目前近似于集權(quán)管理，下屬各板塊業(yè)務(wù)沒有投資決策權(quán)力，最終投資需要本部黨委會、經(jīng)理辦公會審批，但實際上缺乏相關(guān)部門決策數(shù)據(jù)分析支持；公司整體經(jīng)營管理能力需要進(jìn)一步提高，經(jīng)營管理理念需要提升；結(jié)論田總業(yè)績一一2000年全員競聘上崗（機(jī)關(guān)副總以下）；大規(guī)模機(jī)構(gòu)重組，由 16個重組為5大板塊職責(zé)不夠明確一一如園林，景區(qū)也管，華營也管；機(jī)關(guān)有水電，下面也有水電，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理激勵機(jī)制一一缺乏經(jīng)營計劃，缺乏經(jīng)營指標(biāo)的考核；激勵幅度為獎金的10% （獎金為150350多元），過小，無法真正激勵；工資過低，無法吸引人才機(jī)關(guān)職能（組織）一一無審計、缺

21、營銷、計劃預(yù)算、業(yè)務(wù)拓展；戰(zhàn)略定位一一文化活動；高檔娛樂設(shè)施；配套的餐飲、酒店等（團(tuán)隊搞活動，沒有住的地方；另一方面，可以考慮為奧運沙灘排球配套）；認(rèn)為教育主題有難度，因為四環(huán)以外的居民多為農(nóng)轉(zhuǎn)工，拿到拆遷款，但在城市居住，開支很大，過幾年就會沒錢；但東側(cè)居民素質(zhì)較高，包括政府官員及使館下屬企業(yè)一一基本是費用中心，收入、支出都直接入總公司帳；田總事無巨細(xì)都管， 存在信息不對稱的可能性；領(lǐng)導(dǎo)換屆導(dǎo)致決策缺乏延續(xù)性區(qū)政府對公園的干預(yù)，也在一定程度上增加項目的難度目前客戶結(jié)構(gòu)一一以有孩子的家庭為主，外地游客約占10%具體論據(jù)（備忘）遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel Management Consulta

22、ntsTEL:(86)-21-6407744521-6407846110-6278088110-62780889FAX:(86)-21-5451026710-62780881上海北京香港西雅圖遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel Management ConsultantsTEL:(86)-21-6407744521-6407846110-6278088110-62780889FAX:(86)-21-5451026710-62780881上海北京香港西雅圖遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel Management ConsultantsTEL:(86)-21-6407744521-6407846110-627

23、8088110-62780889FAX:(86)-21-5451026710-62780881上海北京香港西雅圖結(jié)論（較弱）公司缺乏整體規(guī)劃定位一一高檔、高科技、文化、娛樂客戶群一一中高檔、商務(wù)區(qū)綠帝下一步發(fā)展不明確一一拆遷工作今年結(jié)束，拆遷科作為部門不需要繼續(xù)存在；房地產(chǎn)方面以跑手續(xù)為主，缺乏核心技能其他重要信息.拆遷方面，北京市先后出臺了 5部拆遷法，越來越完善，新法以貨幣補償，以建筑 面積為依據(jù)（不管多少人口），很少有人上訪了.以前給房（考慮面積、人口數(shù)），老總拍腦袋的空間很大，存在很多歷史遺留問題，基 本按法律程序走，勝訴較多，現(xiàn)在還有2人解決歷史遺留問題.北京的城鄉(xiāng)結(jié)合部基本都存在這

24、種問題.拆遷費用比例：拆遷補償（固定的，按建筑面積）+拆遷補助（活的，如提前搬家費等） 占總金額的90%,給拆遷公司的拆遷服務(wù)費及給房地局的管理費占10%左右，總費用為6000元每平方米左右。.必須委托拆遷公司做.拆遷公司職責(zé)：了解政策一一入戶調(diào)查一一拆遷資金概算一一上報拆遷科一一整理上報 定導(dǎo)審批一一與拆遷公司簽訂委托合同一一拆遷公司與住戶簽訂拆遷協(xié)議一一協(xié)議后5天空房交拆遷公司一一住戶拿協(xié)議到朝陽公園領(lǐng)存折.拆遷員持證上崗，并定期培訓(xùn)，品質(zhì)值得信賴.拆遷服務(wù)費為拆遷補償?shù)囊欢ò俜直?拆遷科的職責(zé)：解決歷史遺留問題，與拆遷公司一起入戶調(diào)查，審協(xié)議，（機(jī)關(guān)紀(jì)委還要再審一遍），與區(qū)房地局協(xié)調(diào)事宜

25、；企業(yè)搬遷；征地 10.結(jié)論公園對“藍(lán)色港灣”和“ 3.8公頃用地”兩個項目的實際控制能力有限，區(qū)里的意愿將起主導(dǎo)作用；在制訂戰(zhàn)略時對這一因素要考慮；綠帝公司有開發(fā)之名， 無開發(fā)之實，不具備專業(yè)房地產(chǎn)公司的核心能力，隨著西小區(qū)和東小區(qū)項目的結(jié)束，如果又沒有新的項目，綠帝公司存在的必要性似乎不大，員工普遍對綠帝公司的發(fā)展缺乏信心；公司對項目的可行性分析不足，基本上是領(lǐng)導(dǎo)說了算； 公司的會計和經(jīng)濟(jì)分析能力薄弱；公司存在多頭管理現(xiàn)象。具體論據(jù)（備忘）.東小區(qū)共有建筑用地 166畝，整體轉(zhuǎn)讓總額為 5.5億，含拆遷費約3.2億，單價偏 低，需進(jìn)一步了解情況；.西小區(qū)春園項目合作方支付給朝陽公園方面土地

26、開發(fā)補償費和小區(qū)市政配套費， 每平米約4000元，實際上是變相的轉(zhuǎn)讓；.西小區(qū)京達(dá)、明達(dá)項目在開發(fā)過程中，朝陽公園方面所擁有的股權(quán)也相繼轉(zhuǎn)為債 權(quán)；. “旅游一條街” 一年的租金收入在460萬元左右；.朝陽公園的未來定位應(yīng)為時尚的公園，以吸引年輕人為主； 結(jié)論區(qū)，市政府一定程度上限制了公園的發(fā)展公園游樂設(shè)施不能吸引成年人，園內(nèi)快餐檔次低。朝陽公園附近的紅領(lǐng)巾、團(tuán)結(jié)湖公園吸引溜早的老人比朝陽公園多競聘上崗：下崗人員經(jīng)過 3個月培訓(xùn)又上崗了，引起上崗員工不滿具體論據(jù)（備忘）朝陽公園開發(fā)公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)與經(jīng)營存在的問題：1,公司機(jī)關(guān)人員素質(zhì)低，田總來后，從下屬五大板塊內(nèi)抽出一部分人調(diào)入公司機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)

27、清掃，保衛(wèi)的工作，使機(jī)關(guān)人數(shù)從40多人增加到110多人2,科室繁雜，田總來后成立了很多科室，如經(jīng)理辦公室，行政科，目標(biāo)考核辦公室， 而公園最早在85年只有三部一室：拆遷部，工程部，財務(wù)部和辦公室3,部門間互相推卸責(zé)任4, 2001年競聘上崗，下崗的六十多人經(jīng)過3、4個月的培訓(xùn)，回來后又被分回各部門了，引起上崗人員的心理不平衡認(rèn)為公園發(fā)展緩慢的原因：1,園內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)換屆多，每隔兩三年換一屆領(lǐng)導(dǎo)2,缺乏資金，園內(nèi)剩余五六百戶沒有拆遷，就是因為沒有資金了3,區(qū)、市政府干涉很大，例如投資3千萬的東四環(huán)周轉(zhuǎn)房，還沒建成就被下令拆除，而且上一個項目需要向區(qū)里報告3 5次，經(jīng)過會議審批才可以。先報告建委，在報告

28、黨內(nèi)城建工委，最后到區(qū)政府主管的領(lǐng)導(dǎo)公園的主要客戶群：1, 一家人，孩子和家長，沒有年輕人2,團(tuán)隊：海淀區(qū)的，西城區(qū)的旅游團(tuán)體與紅領(lǐng)巾公園和團(tuán)結(jié)湖公園對比：1,公園老景區(qū)比新景區(qū)的環(huán)境好，樹木粗壯，可以吸引西、南、北區(qū)的客戶，但不及紅領(lǐng)巾、團(tuán)結(jié)湖人多2,紅領(lǐng)巾公園的街道健身設(shè)施比老景區(qū)多，而新景區(qū)根本沒有，而且環(huán)境也不差于老景區(qū)3,西邊居民區(qū)的人大部分都去團(tuán)結(jié)湖公園，由于老年人的扎堆心理對公園內(nèi)未來發(fā)展的看法：1,公園的游樂設(shè)施是全北京市最先進(jìn)的，但都是小孩子玩，應(yīng)該有吸引成年人游樂 設(shè)施2,公園里的網(wǎng)球場館可以好好利用，舉辦一些活動，文藝演出，或出租作為會議場 館3,園內(nèi)只有一個快餐廳，檔次

29、太低，因此很多人上午來公園玩，中午出去吃飯，就 一去不復(fù)返，所以公園內(nèi)應(yīng)該有高檔次的餐廳，還可以建水上餐廳，充分利用水 資源結(jié)論區(qū)政府干涉了公園的發(fā)展，不同屆區(qū)領(lǐng)導(dǎo)有不同的領(lǐng)導(dǎo)方針公司員工工資、獎金待遇不高具體論據(jù)（備忘）景區(qū)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)：1,分為十部一室：市場部：4人，負(fù)責(zé)景區(qū)活動策劃，人手不夠經(jīng)營部：28人，分布在商亭，貨攤，小賣部物業(yè)辦：2人，出租房屋（滾石，酒吧，建材城等）工程部：3人+14個電工，園內(nèi)維修、再建工程 票務(wù)隊：50多人，新景區(qū)西小門，南門，東門賣票保潔隊：60多人，保潔工作治安隊：6人+50個保安，治安工作娛樂部：50多人，游船，七彩樂園，游覽車等娛樂設(shè)施的開動、維護(hù)、

30、保養(yǎng)、修 理等行政部：26、7人，后勤管理，停車場，司機(jī)班，食堂等財務(wù)部：5人，屬總公司派駐一室：辦公室（管理辦公室和經(jīng)理辦公室）2,公園整體的策劃定位有總公司的經(jīng)理辦公室和黨委會決定，景區(qū)管理中心負(fù)責(zé)景 區(qū)范圍內(nèi)的3,有10個娛樂項目是合作經(jīng)營的，其余由 6個娛樂部的班長負(fù)責(zé)對景區(qū)組織結(jié)構(gòu)管理經(jīng)營的看法：1,管理還很初步，但景區(qū)人員素質(zhì)是下屬公司里面最高的2,由于是副總牽頭，使各級不能發(fā)揮作用3,景區(qū)內(nèi)游樂項目單一，應(yīng)該重點加強經(jīng)營和娛樂景區(qū)主要收入：1,三大節(jié)日的收入占景區(qū)總收入的一半：春節(jié)，五一，十一；其中五一、十一均在上半年，因而上半年收入較多2,平時周六周日的收入占景區(qū)總收入的另一半

31、，周一到周五人很少綠化公司：1,翟勝利負(fù)責(zé)景區(qū)兼綠化，園林與綠化原為景區(qū)的一部分對總公司組織結(jié)構(gòu)管理的看法：1,沒有一個好的機(jī)制2,人為因素造成人員使用的浪費：權(quán)利不下放，形成了既有各人分工，但又不明確有時又實現(xiàn)不了3,薪資體系不平等：工資基數(shù)太低對朝陽公園歷史發(fā)展的看法：1,發(fā)展不快，從建國50周年大慶后才開始快起來，當(dāng)時是劉小光副區(qū)長主抓2,區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參與過多，每屆區(qū)領(lǐng)導(dǎo)都有不同的看法，領(lǐng)導(dǎo)方針變換；但朝陽公園作為區(qū)里十大重點工程之一，還是很受重視的3,公園發(fā)展缺乏主體和總體規(guī)劃公園的未來發(fā)展：1,公園目前盈利很少，可以說是負(fù)債，應(yīng)該以盈利為目的來發(fā)展企業(yè)解決公司的體制問題：事業(yè)單位還是企業(yè)單

32、位公園前景是好的，是區(qū)里企業(yè)工委下屬的36家大企業(yè)中較特殊的一家4,著重公園存在的問題，抓好定位與規(guī)劃5,應(yīng)該將新老景區(qū)連通起來搞好規(guī)劃，不能分開來搞6,公園應(yīng)該全方位發(fā)展，早、晚可以讓老年人溜早，其余時間吸引北京乃至外地的 游客7,公園應(yīng)該是高科技、現(xiàn)代化的，并且可以讓年輕人追求刺激 結(jié)論營銷模式.沒有主動營銷，全是坐等客戶上門（尤其是對機(jī)構(gòu)客戶）.宣傳方面無統(tǒng)一規(guī)劃，多個主體職責(zé)交叉：黨辦；經(jīng)理辦；景區(qū)；華營 對公園的交叉管理，景區(qū)也管，華營也管；沒有統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃；向上級接口混亂（工商、稅務(wù)等）；對外形象混亂綠化公司一一是獨立法人，基本無對外業(yè)務(wù)，內(nèi)部交易也不結(jié)算，都?xì)w翟總管 景區(qū)自己做

33、的目前公園內(nèi)的客源調(diào)查如下：（粗）北京市（主要是朝陽區(qū)）居民占6070%;外地游客占10% （散客為主）；旅行設(shè)占不到5%,學(xué)生春秋游占15%;使館占5%收入結(jié)構(gòu)如下：物業(yè)：滾石等的租金，原來 700 800萬，現(xiàn)降至400500萬票務(wù)：500 600萬娛樂：300 400萬經(jīng)營（園內(nèi)的商業(yè)攤點）：流水200多萬，利潤財務(wù)難以控制場地出租（公司搞活動等）：40 50萬補充信息：.市場部職責(zé)：4人項目招商：框在一定區(qū)域內(nèi)，以面向青年的刺激類項目為主宣傳接待旅行設(shè)等團(tuán)隊大型活動.項目招商一般都有領(lǐng)導(dǎo)的意圖在里面.七彩樂園投資600多萬，2001年六一開業(yè)，現(xiàn)收入約200多萬.其他項目朝陽公園基本沒

34、出錢，只出地結(jié)論對拆遷沒有意見，甚至等待拆遷以期得到拆遷補償費用具體論據(jù)（備忘）1,批發(fā)市場每年收入 240萬，2001年到達(dá)260萬，但因為南邊場地已拆遷一部分， 今年營業(yè)額比去年少了六、七十萬，于是靠朝陽公園補貼來發(fā)職工工資2,認(rèn)為公園領(lǐng)導(dǎo)班子年輕，有魄力，對下屬職工不錯，很不容易 結(jié)論公園受政府領(lǐng)導(dǎo)干涉較大公園缺乏專業(yè)的管理人才公園激勵考核機(jī)制對各部門不變，無針對性，走形勢公園缺乏主題，規(guī)劃不明確與旅游部門的合作前景好，但需要統(tǒng)一的管理具體論據(jù)（備忘）1,娛樂部140人，是唯一一個有三個經(jīng)理（一個經(jīng)理，兩個副經(jīng)理）的部門；還有 7 個班長。2, 2001年收入是240萬，2002年是30

35、0萬，但沒有可比性，因為今年增加項目了。3,景區(qū)內(nèi)游樂項目分為兩大部份，其中一部分屬于勇敢者天地，有 15項項目；另一 部分是屬于朝陽公園公司的娛樂項目，但其中僅13項是自營的，另有16項為合作經(jīng)營，這16項分別是：蹦極，過山車，激流勇進(jìn)，賽車，瘋狂列車，時空穿梭機(jī)， 碰碰車，太空飛碟，自控飛車，旋風(fēng)飛椅，自控空戰(zhàn)機(jī)，勇敢者轉(zhuǎn)盤，自旋滑車， 鏡宮，和四輪越野（合同馬上到期，因為危險不再續(xù)約），峽谷漂流（年底開放）。4,目前公園情況開始好轉(zhuǎn)， 以前投資大項目都是三七分成，公園占三，投資者七，合同為10年；現(xiàn)在是四六分，前五年公園四投資者六，后五年相反。5,上一個項目需要些可行性分析報告，然后報告

36、給翟總，再經(jīng)由黨委會批準(zhǔn)6,公園缺乏專業(yè)性管理人才7,區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)干涉公園項目投資，使資金投入無回報8,考核激勵機(jī)制不到位，雖然公園實行平分制，并有40條評分標(biāo)準(zhǔn)，但最終結(jié)果也只是在原有固定獎金的基礎(chǔ)上增加獎金的10%,起不到獎勵的作用結(jié)論景區(qū)內(nèi)商亭密集，造成人員、能源的浪費，而且缺乏統(tǒng)一管理五大板塊有相互競爭的情況朝陽公園自身的文化資源：水碓，將軍林好的活動能為公司帶了良好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)具體論據(jù)（備忘）1,綠波公司280人，分為經(jīng)營部，娛樂部，保潔隊，園林工程部，安保部，票務(wù)隊，行政部，工程部和管理辦公室。（8部1室）2,經(jīng)營部于2000年成立，負(fù)責(zé)餐飲，包裝食品，商亭，小食城，共有 30名正式員

37、工 和10名臨時工。2000年收入100萬，毛利潤45%; 2001年收入183萬，毛利潤40% 左右，今天目前收入為 175萬，預(yù)計年底會增加到 200多萬。3,按收入排列，三大節(jié)日可列為：五一，十一，春節(jié)。今年五一7天收入55萬，五月整月收入70萬。主要因為今年五一辦了一個“國際風(fēng)情節(jié)”的文化活動。而且 園內(nèi)游樂設(shè)施也增多了。4,朝陽公園可以發(fā)展自身的文化資源：水碓和將軍林。水碓是清朝一個利用水來帶動 水車沖米，剝糠皮的程序，可將其制成工藝品和做出模型讓人們體驗；將軍林是開 國四百八十多個將軍或?qū)④姷暮蟠蝗朔N一棵樹而形成的林子，具有歷史教育意 義。結(jié)論公司中層干部很好，但平均年齡偏高，知

38、識層次低，對公園的發(fā)展不太好。公園項目投資隨意，無市場研究和真正的可行研究公司代行了很多政府職能一些部門和板塊的人員富余公園發(fā)展搞不清主業(yè)和定位具體論據(jù)（備忘）1,黨委辦公室4人，負(fù)責(zé)黨員教育和干部管理。 黨員教育是對中級干部和公園所有黨員的教育，干部管理有日常培訓(xùn)，年終考核，和新實行的考核新制。考核新制是員工不記名投票，最后 20%為不合格，經(jīng)由黨委、黨委辦、紀(jì)委辦二次考核，如再不 合格降為初級管理人員2,干部提拔有自薦，群眾推薦，和組織推薦的方式3,干部任命分為聘用制和任命制。聘用制針對行政人員：經(jīng)理，副經(jīng)理，副主任；任 命制針對黨委：支部書記，工會主席等。4,中層干部77人，平土年齡40

39、.7歲，年齡偏高；知識結(jié)構(gòu)是二學(xué)歷（后學(xué)歷）多， 一學(xué)歷少。對公園未來的發(fā)展不太好。5,公園有來自市、區(qū)里領(lǐng)導(dǎo)命令的投資項目，造成投資隨意。6,公司機(jī)構(gòu)人浮于事， 有三分之一到一半的人， 尤其是下屬五大板塊的人，沒有事情做，照樣開工資；而公司機(jī)關(guān)卻很缺人7,公園實際拆遷費用市 17.3億，不算工廠拆遷費用為 10億8,公園發(fā)展搞不清主業(yè)和定位9,公園應(yīng)該將5大板塊職能合并，確定主營渠道 結(jié)論1沒有和上級溝通的渠道.保潔設(shè)備資源狀況：很多需要新添，如抽糞車、高壓清洗車（后者田總已經(jīng)批了）.人力資源問題：薪酬激勵問題：人員配置問題：保潔隊需要人手具體論據(jù)（備忘）保潔隊的基本情況及管理：5個班長，按

40、功能分工各負(fù)責(zé)一塊，隊里總共115人，其中正式工為 60人，其他為臨時工。正式工中有些是殘疾人、病人，只有 50多人能好好干活，收入不低：1200-1300元/人；臨時工試用期15元/天，合格后17元/天。正式工好管理，臨時工相對來說 難一些（因其隨時可以走人）。保潔隊的具體工作：酒吧、旅游一條街的清潔、景區(qū)里20多個廁所、化糞池、水面衛(wèi)生、機(jī)關(guān)辦公樓內(nèi)衛(wèi)生等。結(jié)論.新景區(qū)已有的客戶群細(xì)分結(jié)果：學(xué)生（指中小學(xué)生，不包括大學(xué)生）團(tuán)體、老年團(tuán)體、幼兒園團(tuán)體三大團(tuán)體客戶為 公園的主流客戶。特別是學(xué)生團(tuán)體是最重要的客戶群。00年外地游客不多，但現(xiàn)在起碼已占1/3。外國人不多，春節(jié)和五一黃金周公園舉辦活

41、動時來的較多。成人以帶孩子的家庭為主，其次是情侶，白領(lǐng)不多。.新景區(qū)現(xiàn)有的景觀、項目資源狀況：特色資源：噴泉廣場、園區(qū)夜景（燈光好、照相好看）；.新景區(qū)現(xiàn)有的項目/活動經(jīng)營：除“七彩樂園”外，其它全是合作項目，我們的分成只占25%或30%,最高的是“豪華賽車”占到40% ;舉辦活動時雖然門票漲了一倍，但游客數(shù)量卻大增?？墒俏覀兊氖杖胫皇情T票收入的1/2,觀看活動的收入全部給合作方。.新景區(qū)現(xiàn)有的商務(wù)經(jīng)營：售貨亭新建了不少，但收益并無改善一一一則不少人自帶食品，二則缺乏吸引小孩的肯德基等洋快餐，三則售貨亭設(shè)置得太集中. 公園未來的定位建議：由于學(xué)生團(tuán)體是主體客戶群，老師們希望增加以教育、 學(xué)習(xí)為

42、主的科技館； 公園缺少遮陽、避雨的設(shè)施缺乏老年娛樂項目（如展廳、健身場所），但老年客戶顯然是不能帶來什么收入的群體。具體論據(jù)（備忘）.票務(wù)隊的基本情況及管理：2000年新老景區(qū)票務(wù)管理在一起，共分6個門，共48人；由于增加了游樂項目的售、檢票，現(xiàn)在人手為 55人，全部是女同志，比較好管，大家服務(wù)態(tài)度也不錯，碰到有刁蠻的游客亂罵檢票員，她們也不吵，有的還給罵哭了。 所以現(xiàn)在調(diào)來兩個男同志?，F(xiàn)在有一套完整的票務(wù)管理制度。.門票收入與門票價格：舊景區(qū)門票收入 6萬/年，門票售價為：學(xué)生 0.15元/人；成人0.30元/人；月票3 元/人，憑月票僅限在老景區(qū)游玩；新景區(qū)00年和01年門票收入都是400

43、多萬/年（其中12月、1月游客少，門票收入為6-7萬/月，其它月份比較平均， 門票收入為20-30萬/月）。門票售價為：學(xué)生2.5 元/人；成人5元/人；年票80元/人（憑老年證50元/人），憑年票、月票可到老景 區(qū)去；.新景區(qū)已有的客戶群細(xì)分結(jié)果：外地人來玩的主要是外地來京打工的人在寒暑假或節(jié)假日時帶孩子來玩遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel Management ConsultantsTEL:(86)-21-6407744521-6407846110-6278088110-62780889FAX:(86)-21-5451026710-62780881上海北京香港西雅圖遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel

44、 Management ConsultantsTEL:(86)-21-6407744521-6407846110-6278088110-62780889FAX:(86)-21-5451026710-62780881上海北京香港西雅圖遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel Management Consultants上海北京香港西雅圖TEL: (86)-21-64077445FAX : (86)10-62780881-21-5451026721-6407846110-6278088910-627808819月28日是公園開園日，當(dāng)天免門票，游客量驟升從今年1-8月的統(tǒng)計情況看：外國人來玩的成人300多人次

45、，兒童900多人次；外國人中有部分是來晨跑、散步的。.現(xiàn)有游樂設(shè)施中最吸引人的是“急流勇進(jìn)”，總的來說，我們的項目比石景山速度慢、時間短。“七彩樂園”以12歲以下的小孩為主；“過山車” 以12歲以上的年輕人為主；“豪華賽車”、“旋轉(zhuǎn)飛椅”以成人帶孩子的家庭及學(xué)生為主；。 結(jié)論定位以綠為主，強調(diào)環(huán)保，靠朝陽公園周邊房地產(chǎn)增值補充信息娛樂部正式員工63人，臨時工20-30人（旺季），按項目分成若干班組安保部5人，加50名保安（從保安公司雇用，900元每月，4050萬每年）行政：職工食堂、勞保、車輛、辦公用品等，1718人（似乎）結(jié)論物業(yè)的整合現(xiàn)狀：景區(qū)有物業(yè)；單獨的物業(yè)中心；綠帝的物業(yè)按塊（區(qū)域）

46、管理，重復(fù)，相互缺乏交流；工作內(nèi)容很初級綠帝的重組.能成為利潤中心的物業(yè)可以成為獨立法人.完全為總部服務(wù)的職能沒必要作為獨立法人，應(yīng)該與總部業(yè)務(wù)部門重組對公園的交叉管理，景區(qū)也管，華營也管；沒有統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃；向上級接口混亂（工商、稅務(wù)等）；對外形象混亂戰(zhàn)略定位一一文化活動、高科技；以中高層人群為主；配套需要餐飲、酒店思想層面：大多數(shù)人不是以盈利為中心，沒有準(zhǔn)備好向市場化過渡管理方面，副總兼下屬公司總經(jīng)理，離業(yè)務(wù)較遠(yuǎn)，增加總經(jīng)理負(fù)擔(dān)，副總職責(zé)沒有真正起到結(jié)論以前華營公司的主要收入來源是房屋出租，隨著公司大面積的拆遷，房屋出租業(yè)務(wù)已經(jīng)沒有了；目前華營公司沒有主業(yè)， 在網(wǎng)球中心、廣告中心和五金廠獨

47、立運作的基礎(chǔ)上，華營公司似乎沒有存在的必要，總公司領(lǐng)導(dǎo)都持這一觀點；老景區(qū)需要增加活力，可以舉辦一些活動，要改造“神奇游樂宮”；新老景區(qū)要統(tǒng)一管理， 包括門票統(tǒng)一，景區(qū)內(nèi)商亭統(tǒng)一歸口等；統(tǒng)一管理應(yīng)該在公司內(nèi)沒有阻力；建議網(wǎng)球中心可以搞文藝演出增加收入；（有3000個座位）具體論據(jù)（備忘）.華營公司員工90%以上為農(nóng)轉(zhuǎn)工，整體素質(zhì)不高，但工作認(rèn)真，害怕下崗失去工作；.五金廠制作的網(wǎng)球中心裁判椅具有相當(dāng)高的水準(zhǔn)，受到各方人士好評； 結(jié)論綠化公司負(fù)責(zé)公園內(nèi)包括新老景區(qū)所有的綠化施工養(yǎng)護(hù)工作，同時也可以對外承接綠化工程；綠化行業(yè)應(yīng)為朝陽行業(yè)， 由于有政府的大力投入， 業(yè)務(wù)量很大；據(jù)稱北京市一年各方面在

48、綠化業(yè)務(wù)的投入超過100億，其中市財政投入 21.6億；綠化公司目前缺乏靈活的政策，如給業(yè)務(wù)中間人信息費及對內(nèi)部職工獎勵等，造成員工對外開拓業(yè)務(wù)動能不足；綠化公司是獨立核算，但沒有預(yù)算，與總公司的結(jié)算往往流于形式；綠化公司富余人員過多，效率低；綠化公司有臨時工 250人，都在養(yǎng)護(hù)隊和施工隊；具體論據(jù)（備忘）6.綠化公司目前各部門設(shè)置：a）行政部b）財務(wù)部c）園林部d）采苗部：由翟總親自兼任主任辦公室養(yǎng)護(hù)隊g）施工隊2.綠化業(yè)務(wù)市場的主要參與者：市園林局管轄內(nèi)的路邊，及11家公園的綠化；首都高速公路發(fā)展有限公司管轄內(nèi)的高速路周邊的綠化；街、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)及企事業(yè)單位的綠化 結(jié)論目前廣告中心的業(yè)務(wù)處于起步

49、階段，只有3為工作人員，且都沒有廣告行業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷；由于設(shè)備和專業(yè)人才的缺乏，業(yè)務(wù)開展緩慢，今年到目前為止收入僅5.5萬；收入的來源包括活動策劃一項，即“統(tǒng)一食品公司夢公園媽媽兒童書法比賽”，和棕桐泉附近街道的路旗租賃；廣告中心還可以經(jīng)營公園四周的戶外媒體發(fā)布，但由于整體規(guī)劃的不確定， 此項業(yè)務(wù)沒有開展；總公司對廣告中心沒有明確的經(jīng)營目標(biāo)；廣告中心的活動策劃這項業(yè)務(wù)，景區(qū)中心市場部也可以經(jīng)營，到目前為止沒有發(fā)生利益上的沖突，但從長遠(yuǎn)看，應(yīng)該統(tǒng)一管理；公司和公園大的方向性的對外宣傳應(yīng)由總公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，業(yè)務(wù)上的對外宣傳應(yīng)由廣告中心負(fù)責(zé)；廣告中心要有大的發(fā)展，改善辦公條件和吸引專業(yè)人才是當(dāng)務(wù)之急。具

50、體論據(jù)（備忘）7.目前華營公司主要機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)類型如下:a)網(wǎng)球中心b)云集廣告中心c)旅游部：1號樓的娛樂廳，景區(qū)內(nèi)部分商亭d)工程隊：五金加工，車隊，拆遷土方的運輸e)另有水站和舞場等零星業(yè)務(wù)結(jié)論公司分工不明確，責(zé)權(quán)利劃分不清：權(quán)利大的沒責(zé)任，責(zé)任大的沒有權(quán)利員工沒有積極性：激勵體制是干壞了罰，但做好了不獎勵。總公司副總各管一塊，而不能站在總公司立場考慮管理功能存在交叉、空白的地方公園的目標(biāo)公園的第一目標(biāo)：生態(tài)功能（市政府的定位）公園的第二目標(biāo)：公司的可持續(xù)發(fā)展只有完成了這兩個目標(biāo)，才稱得上既有業(yè)績，又有政績具體論據(jù)（備忘）朝陽公園發(fā)展可分為四階段：1984 1988起步階段，“沒有圍墻的公

51、園”一一水碓公園1988 1995,房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)人文景觀，興建高檔公寓、住宅，“神奇游樂宮”和“東方蓿蕾城”一一改名：朝陽公園；改制：事業(yè)單位一企業(yè)單位1995 1999,人民公園人民建工程，建成新景區(qū)2000年底田總來了以后總結(jié)了田總的6大政績：解決了一批遺留問題：合同，拆遷，五大板塊合并完成規(guī)劃、招標(biāo)完成拆遷為公園進(jìn)行戰(zhàn)略咨詢樹立了公園的品牌-規(guī)范了公園的管理田總2003年底滿4年任期，為全區(qū)十大杰出青年；劉書記今年初剛提為書記，并有4年任期。公園應(yīng)該定位、規(guī)劃，公司企業(yè)也應(yīng)該制定自己的發(fā)展方向政府干涉公園的發(fā)展結(jié)論總工辦負(fù)責(zé)招標(biāo)，工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場的管理和與施工隊的協(xié)調(diào)，并進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)

52、控 和進(jìn)度監(jiān)控，目前側(cè)重協(xié)調(diào)。工程部與機(jī)關(guān)的水電辦、總工辦、綠帝的征地拆遷部、園林綠化部配合協(xié)調(diào)工程部應(yīng)該參加工程項目的整個過程，才得有效控制成本和質(zhì)量中層干部積極性不高，激勵不到位具體論據(jù)（備忘）認(rèn)為中層干部積極性不高，很機(jī)械的完成領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù)，不求有功，但求無過。10%的工作誤差，加在一起對整個結(jié)論部門間配合仍存在較大問題：一個部門如果有工作流程的影響很大干部中的知識分子還要繼續(xù)增加考評激勵問題大：級差也小具體論據(jù)（備忘）綠化公司內(nèi)部分為 7個部室和三個副經(jīng)理，分別由翟總、黨支部書記副經(jīng)理兼辦公室主任倪秀珍、副經(jīng)理兼工程隊長陶非、副經(jīng)理兼養(yǎng)護(hù)隊長尹青為負(fù)責(zé)。翟總負(fù)責(zé)園林部，財務(wù)部和采苗部

53、；倪秀珍負(fù)責(zé)辦公室和行政部；陶非負(fù)責(zé)工程隊；尹青為負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)隊。工程隊有20名正式工和110名臨時工，對內(nèi)負(fù)責(zé)施工和一年的養(yǎng)護(hù)，對外承接一 些市場工程。部門配合：工程隊與行政部配合車輛，與采苗部配合苗木到的時間和質(zhì)量，園林部負(fù)責(zé)設(shè)計，工程隊負(fù)責(zé)施工。目前綠化公司存在的問題： 連鎖延誤和連鎖積累延誤。 內(nèi)部每個部門都有延誤， 引 起連鎖反應(yīng)結(jié)論提出總公司管理方式的想法：決策層采取網(wǎng)式管理，加強溝通；下層直線管理，直接執(zhí)行上層指派的任務(wù)。公司激勵體制不完善綠化公司內(nèi)部人員素質(zhì)比較好，12個中層有一半都是本科生，工作氣氛融洽，合作愉快樂意、期待拆遷，并感謝朝陽公園領(lǐng)導(dǎo)。擔(dān)心拆遷后員工安置問題：朝陽公園

54、只能安置一部分員工的房子，其余沒有被安置的員工靠十幾萬的拆遷補償費用是無法買到一居室的房子的；員工普遍年齡大，擔(dān)心工作的安排。拆遷后的工作安排：希望盡量不要拆散人員具體論據(jù)（備忘）廠內(nèi)在職員工128人，文化素質(zhì)不高，年齡結(jié)構(gòu)老化:僅30人是有職稱的專業(yè)技術(shù)人員，40-50人有中專以上文憑，30余人為技術(shù)工人，但年齡很老，技術(shù)淡忘。40歲以下員工只有 20人結(jié)論網(wǎng)球館的年收入預(yù)計在100-150萬，與運營成本基本持平，但投資的兩千萬很難收回來網(wǎng)球館應(yīng)該以社會效益為主網(wǎng)球館是經(jīng)營性項目，對人員基本素質(zhì)要求較高遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel Management Consultants上海北京香港西雅

55、圖遠(yuǎn)卓管理顧問公司Bexcel Management ConsultantsTEL:(86)-21-6407744521-6407846110-6278088110-62780889FAX:(86)-21-5451026710-62780881上海北京香港西雅圖具體論據(jù)（備忘）網(wǎng)球中心有10個室外場地和1個網(wǎng)球中心。10個室外場地投資200-300萬，而一個中心場地投資1700萬，并且不對外開發(fā)，只做比賽用地和滿足上級領(lǐng)導(dǎo)需求。10個室外場館分為室外塑膠場和室外人造草皮場中心有10名正式員工并且預(yù)計招入30名臨時工。希望館內(nèi)的房間未來可以出租，這樣年收入會增加40-50萬。結(jié)論.勇敢者天地公司

56、運作很不規(guī)范，長遠(yuǎn)看來沒有發(fā)展前途.希望公園定位與娛樂業(yè)， 并且要搶占領(lǐng)先地位一一建設(shè)一個標(biāo)志性的建筑，讓全國都知道朝陽公園有一個其它公園都沒有的東西，即使投資大也不怕。具體論據(jù)（備忘）. 公園未來定位： 定位與娛樂業(yè)，并且要搶占領(lǐng)先地位一一建設(shè)一個標(biāo)志性的建筑，讓全國都知道朝陽公園有一個其它公園都沒有的東西，即使投資大也不怕。.勇敢者天地公司的情況：法人治理上：出資方為四方：國土局出資（500萬？）占50%股權(quán)，朝陽公園出土地占 35% 股權(quán)，蔣臺鄉(xiāng)和石寶來共占15%股權(quán)，石寶來（蔣臺鄉(xiāng)的一個下屬企業(yè)）出的是設(shè)備國土局派了 3名董事，其中一名為董事長；朝陽公園派了2名董事，其中一名為副董事長

57、；蔣臺鄉(xiāng)和石寶來各派一名董事國土局派了一名辦公室主任，一個會計；朝陽公園派了一個總經(jīng)理，一個出納； 蔣臺鄉(xiāng)派了一個副總經(jīng)理沒有規(guī)定合營期限，也沒有合營協(xié)議和公園的關(guān)系上：對外宣傳使用“朝陽公園勇敢者天地”的牌號，既然勇敢者天地是設(shè)在公園里， 就不可能脫開公園的牌子勇敢者天地現(xiàn)在實質(zhì)上就是公園的一個娛樂部門，將來勇敢者天地該歸公園一TEL: (86)-21-64077445FAX : (86)10-62780881-21-5451026721-6407846110-6278088910-62780881目前，總經(jīng)理和辦公室主任抓經(jīng)營，就是打廣告勇敢者天地下設(shè)了一個“經(jīng)營部”，但其實職責(zé)僅僅是娛樂設(shè)備管理員。盈利狀況和分紅：公司至今3年，賬上虧損200多萬。,年營業(yè)收入700多萬，運營成本不知道。結(jié)論.公園未來定位：, 要有特色、要有主題，希望是文化、知識主題，要有品位。項目選擇上可借鑒別的人工造園的做法公園未來發(fā)展應(yīng)重點改善之處：人力資源方面：招專業(yè)技術(shù)人員重視技術(shù)人員，多組織出去學(xué)習(xí)培訓(xùn)收入分配上拉開差距，獎勤罰懶，提高大家的積極性。收入上和市場行情看齊組織方面：