房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營期末題庫

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營期末考點提煉 二一、填空題1、出讓土地使用權(quán)的基本類型有協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣。2、房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析方法有盈虧平衡分析、項目安全率、敏感性分析、概率分析。3、房地產(chǎn)融資的主要方式銀行貸款融資、信托融資、股票融資、房地產(chǎn)債券融資。4、我國房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險類型有：政策風(fēng)險、市場和經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險道德和信用風(fēng)險。5、按照房地產(chǎn)商品流通的環(huán)節(jié)，通常將房地產(chǎn)分為三級市場：土地使用出讓市場、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場、存量房地產(chǎn)交易市場。6、物業(yè)的特征:固定性、耐久性、多樣性。7、制定價格策略必須考慮三個最基本的因素是：顧客需求表、成本函數(shù)和競爭者價格。8、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的準(zhǔn)則包括

2、：確定性決策準(zhǔn)則、風(fēng)險性決策準(zhǔn)則、不確定性決策。二、名詞解釋1、房地產(chǎn)企業(yè)：房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨詢、物業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)自身價值的經(jīng)濟組織。2、消費者市場：消費者市場是指所有為了個人消費而購買物品或服務(wù)的團體和個人所構(gòu)成的市場。3、財務(wù)凈現(xiàn)值：指將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值得代數(shù)和。4、投資回收期：指項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。5、房地產(chǎn)市場營銷：房地產(chǎn)市場營銷是通過交易過程滿足顧客對土地或者房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過程。 6、國有土地使用權(quán)租賃：指國家將

3、國有土地出租給使用者使用，有使用者與縣級以上人民政府土地行政主管簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。7、居住物業(yè)：居住物業(yè)是包括不同結(jié)構(gòu)類型、消費檔次、服務(wù)需求的，各種滿足棲身、修養(yǎng)、休閑以及其他相關(guān)功能的房地產(chǎn)物業(yè)的總稱。8、土地儲備開發(fā)：指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地， 并組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應(yīng)條件的行為。三、簡答題1、品牌營銷策略的實施有哪些要素？答：1.精準(zhǔn)的市場定位是房地產(chǎn)品牌營銷的基礎(chǔ)2.卓越的質(zhì)量體系是創(chuàng)建知名品牌的保證以良好的社會形象樹品牌以優(yōu)秀的品質(zhì)樹品牌以創(chuàng)新精神樹品牌以優(yōu)秀的企業(yè)文化樹品牌2、土地儲備和一級開發(fā)項

4、目的成本主要包括以下方面：征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用招標(biāo)、拍賣或掛牌交易中發(fā)生的費用貸款利息其他費用3、簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策內(nèi)容答：（1）財務(wù)策略包括 投資與貸款；生產(chǎn)策略包括生產(chǎn)規(guī)模、項目、生產(chǎn)量及作業(yè)方式；市場開發(fā)策略包括市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型及多角型；價格策略包括高價策略 、低價策略 、均衡價格策略。4、試述房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理的主要任務(wù)。設(shè)計前的準(zhǔn)備階段進度管理的任務(wù)主要包括：確定工期總目標(biāo)；編制項目總進度計劃；編制準(zhǔn)備階段詳細工作計劃，并控制該計劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析等。設(shè)計階段進度管理的任務(wù)

5、主要包括：編制設(shè)計階段工作進度計劃，并控制其執(zhí)行；編制詳細的出土計劃，并控制執(zhí)行。施工階段進度管理的任務(wù)主要包括：編制施工總進度設(shè)計并控制其執(zhí)行；編制施工年、季、月實施計劃，并控制其執(zhí)行。1、論述房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)該具備的轉(zhuǎn)讓條件1、出讓方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格2、出讓方按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書3、出讓方已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證4、出讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證5、出讓方按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模6、轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是正在建設(shè)中的項目，擁有土地使用權(quán)證而沒有房屋所有權(quán)證2、請闡述住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點。住宅小區(qū)物業(yè)作為集居住功能、服務(wù)功能、經(jīng)濟功能、社會功能于一體的“小社會”，具有如下特點：統(tǒng)一規(guī)劃，整體配套。住宅小區(qū)通常由專業(yè)的建設(shè)單位和施工單位進行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、整體建設(shè)、配套完善，使各類建筑和設(shè)備設(shè)施等相互協(xié)調(diào)，相互扶助。規(guī)模龐大，功能齊全。新建住宅小區(qū)多為多層、多棟建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余萬平方米。住宅小區(qū)不僅是人們棲身修養(yǎng)之處，也是進行購物、飲食、休息、娛樂、體育健身等活動的場所，更是社會主義物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)的基地。產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)