物業(yè)公司工程手冊(cè)范本

1、PAGE69 / NUMPAGES69工程手冊(cè)一、工程服務(wù)1.0綜合事務(wù)管理1.1值班交接班1.1.1值班要求1.1.1.1嚴(yán)格執(zhí)行公司的考勤、排班、交接班、作息制度。1.1.1.2按照排班表上班，不能隨意調(diào)換，如特殊原因需要換班的，由本人向部門主管申請(qǐng)批準(zhǔn)。1.1.1.3節(jié)假日必須有工程人員值班。1.1.1.4值班人員必須監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，異常情況匯報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)并經(jīng)授權(quán)后調(diào)整。1.1.1.5值班應(yīng)填寫值班交接記錄表，記錄交接事項(xiàng)與物品。其他事項(xiàng)（專項(xiàng)檢查、維修、維護(hù)保養(yǎng)等），分類別填寫在相應(yīng)的質(zhì)量記錄中。1.1.2交接班管理1.1.2.1物品交接，如對(duì)講機(jī)、交通工具、公用工具、鑰匙等物品

2、。1.1.2.2工作交接，如設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)、需跟進(jìn)解決的事項(xiàng)等。1.1.2.3接班人員應(yīng)提前10分鐘到崗，了解運(yùn)行主要設(shè)備與工作事項(xiàng)；必要時(shí)，雙方應(yīng)共同巡視現(xiàn)場(chǎng)，方可交接班。1.1.2.4接班人未到崗之前，交班人不能擅自離崗。1.1.2.5口頭交接簡(jiǎn)單的工作容，重要工作容應(yīng)詳細(xì)詳盡記錄在值班交接班記錄表上備查。1.1.2.6如遇設(shè)備故障或交班前發(fā)生問(wèn)題未處理的，由雙方協(xié)同處理。1.1.2.7領(lǐng)班安排的交接工作，接班領(lǐng)班須對(duì)上班工作記錄進(jìn)行查閱考核。1.1.2.8接班人員須對(duì)交接的物品、工作核實(shí)清楚，接班后責(zé)任由接班人員承擔(dān)。1.1.2.9交接班存在爭(zhēng)議的，由工程主管/領(lǐng)班處理。1.1.3值班工作

3、安排1.1.3.1工程人員依據(jù)公共設(shè)施設(shè)備維修記錄表與公共設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄表中的容，完成工程主管/領(lǐng)班安排的工作。1.1.3.2值班人員每日須對(duì)工作完成的情況簽字確認(rèn)，對(duì)未完成的工作說(shuō)明情況。1.1.3.3工程領(lǐng)班對(duì)當(dāng)日的工作完成情況予以確認(rèn)（無(wú)領(lǐng)班時(shí)由主管確認(rèn)），工程主管每周對(duì)安排的工作進(jìn)行抽查考核。1.1.4.值班室管理規(guī)定1.1.4.1值班室物品應(yīng)擺放整齊，室嚴(yán)禁吸煙，保持衛(wèi)生干凈，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入值班室。1.1.4.2外出工作或無(wú)人值守時(shí)，值班室燈飾、空調(diào)等應(yīng)關(guān)閉并鎖門。1.1.4.3值班室定期聯(lián)系客服中心做好滅蚊、滅蟻、殺藥等工作。1.2工程數(shù)據(jù)分析1.2.1抄表要求1.2.1.1商

4、業(yè)用戶用電計(jì)量表須有完整統(tǒng)一的封條。1.2.1.2水電抄表由分公司/管理處指定專人負(fù)責(zé)，每月底按固定時(shí)間與固定順序抄表。1.2.1.3抄表人須熟悉管轄區(qū)物業(yè)水電表的安裝位置和計(jì)量圍。1.2.1.4抄表人應(yīng)具備良好的職業(yè)道德、誠(chéng)信水平、責(zé)任心較強(qiáng)，每月抄表數(shù)值抄錯(cuò)率不能超過(guò)3。1.2.1.5抄表數(shù)據(jù)住宅物業(yè)記錄于用水用電抄表記錄，商業(yè)物業(yè)記錄于商業(yè)用水用電抄表記錄。1.2.1.6水電數(shù)據(jù)信息真實(shí)客觀，對(duì)不同計(jì)量單位的計(jì)量表、倍率表、個(gè)位表分類核算。1.2.1.7品質(zhì)部每月按1%抽檢水電計(jì)量表；分公司/管理處工程主管每月按2%抽檢水電計(jì)量表，并在抄表記錄中簽字確認(rèn)。1.2.2統(tǒng)計(jì)分析1.2.2.1

5、工程主管/領(lǐng)班核算數(shù)據(jù)，每月5日前整理用水用電抄表記錄報(bào)分公司/管理處財(cái)務(wù)部；每月10日前整理用水用電統(tǒng)計(jì)分析表報(bào)至公司品質(zhì)部匯總。1.2.2.2工程主管每年底對(duì)全年的水電總量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，整理年度水電用量統(tǒng)計(jì)分析表報(bào)公司品質(zhì)部。1.2.3問(wèn)題處理1.2.3.1水電表讀數(shù)顯示差額較大等異常情況時(shí)，與時(shí)查明原因更換故障水電表，水/電表更換須工程主管確認(rèn)并經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理同意后設(shè)施。1.2.3.2公用/住戶計(jì)量水表、計(jì)量電表與實(shí)際使用量存在較大誤差時(shí)，應(yīng)對(duì)計(jì)量器具送檢。1.2.3.3水電核算對(duì)比數(shù)據(jù)額差額較大時(shí)，與時(shí)與供水供電抄表部門溝通協(xié)調(diào)，盡量同步抄表。1.2.3.4當(dāng)月水電分表總計(jì)用量與總表用量相

6、差超過(guò)3%時(shí)與自抄分表合計(jì)本年度每月累計(jì)用量差值超過(guò)3%時(shí)，工程主管應(yīng)查明原因、提出整改措施并實(shí)施整改。具體按不合格控制程序執(zhí)行。1.2.3.5抄表員抄表出現(xiàn)錯(cuò)誤或利用不正當(dāng)手段修改業(yè)主/客戶水電資料、以權(quán)謀私，按人事類員工考核管理規(guī)定處罰。1.2.4更新存檔1.2.4.1業(yè)主/客戶要求現(xiàn)場(chǎng)抄表備份數(shù)據(jù)自存的，抄表員應(yīng)協(xié)同執(zhí)行。1.2.4.2用水用電抄表記錄每半年更新1次。1.2.4.3商業(yè)物業(yè)專柜中途撤場(chǎng)、專柜移位，收費(fèi)代碼等信息資料隨即對(duì)應(yīng)變更。1.2.4.4水電報(bào)表的原始資料須按年份分類裝訂成冊(cè)存檔。1.2.4.5水電表資料保存期限為5年。1.3維修服務(wù)1.3.1有償維修1.3.1.1住

7、宅物業(yè)有償維修1.3.1.1.1接到有償維修保修信息后，工程人員10分鐘趕到客服中心領(lǐng)取有償服務(wù)單并在客服中心的服務(wù)信息記錄表中簽收。特殊情況不能領(lǐng)取的，由工程領(lǐng)班視情況處理。1.3.1.1.2工程人員15分鐘帶齊工具、材料、抹布、鋪墊、鞋套等到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。如客戶另有預(yù)約維修時(shí)間的，按預(yù)約的時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。1.3.1.1.3有償維修服務(wù)須按分公司/管理處制定的有償服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)價(jià)格收取，需提前知會(huì)并征得客戶同意。對(duì)于不屬于分公司/管理處有償服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中的保修項(xiàng)目，工程人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作量、作業(yè)條件等客觀因素報(bào)價(jià)，征得客戶同意，方可實(shí)施維修。1.3.1.1.4工程人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，參照

8、品質(zhì)類服務(wù)規(guī)之“有償維修人員”的要求維修作業(yè)。1.3.1.1.5維修完畢，客戶在有償服務(wù)單簽字確認(rèn)交費(fèi)方式后，按以下操作：無(wú)電腦系統(tǒng)收費(fèi)按以下程序操作：支付現(xiàn)金的，工程人員將費(fèi)用交財(cái)務(wù)部、將財(cái)務(wù)部簽字確認(rèn)的有償服務(wù)單與開(kāi)具收費(fèi)依據(jù)（客戶聯(lián)）交客服中心，由客服管理員將收費(fèi)收據(jù)交客戶。銀行代扣款的，工程人員將有償服務(wù)單交財(cái)務(wù)部簽字確認(rèn)，財(cái)務(wù)聯(lián)交財(cái)務(wù)部、客服聯(lián)交客服中心；財(cái)務(wù)部在收取當(dāng)月服務(wù)費(fèi)時(shí)，一同收取有償服務(wù)費(fèi)。有電腦系統(tǒng)收費(fèi)按以下程序操作：支付現(xiàn)金的，工程人員將費(fèi)用與有償服務(wù)單交客服中心處理。銀行代扣的，工程人員將有償服務(wù)單交客服中心處理。1.3.1.1.6工程維修人員到達(dá)后查看現(xiàn)場(chǎng)，如不能處

9、理，應(yīng)跟客戶解釋原因，并請(qǐng)客戶在有償服務(wù)單上簽字確認(rèn)，工程維修人員當(dāng)天將有償服務(wù)單返至客服中心。1.3.1.1.7上門服務(wù)時(shí)如客戶不在家工程維修人員應(yīng)填寫留言給客戶，請(qǐng)客戶與客服人員重新約定服務(wù)時(shí)間，并在有償服務(wù)單注明，工程維修人員當(dāng)天將有償服務(wù)單返至客服中心。1.3.1.2商業(yè)物業(yè)有償維修1.3.1.2.1客戶下發(fā)工作聯(lián)系單，由項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)是否為有償服務(wù)并簽收，轉(zhuǎn)交客服中心統(tǒng)一匯總，客服管理員登記服務(wù)容后，將工作聯(lián)系單下發(fā)至工程人員。1.3.1.2.2工程主管/領(lǐng)班須當(dāng)天根據(jù)工作聯(lián)系單服務(wù)容，與該區(qū)域樓層主管確認(rèn)專柜維修事項(xiàng)后，三方就維修事項(xiàng)和服務(wù)費(fèi)用達(dá)成共識(shí)，約定維修時(shí)間并填寫有償服務(wù)單。

10、1.3.1.2.3工程人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，參照品質(zhì)類服務(wù)規(guī)之“有償維修人員”的要求維修作業(yè)。1.3.1.2.4維修完畢，客戶在有償服務(wù)單簽字確認(rèn)交費(fèi)方式后，按以下操作： A、支付現(xiàn)金，工程人員將費(fèi)用交分公司/管理處財(cái)務(wù)部，工作聯(lián)系單注明有關(guān)情況后返還客服中心；財(cái)務(wù)部出具收款收據(jù)，工程人員將收據(jù)轉(zhuǎn)交給客戶。 B、按代扣的方式結(jié)算，工程人員將工作聯(lián)系單注明有關(guān)情況后返還客服中心；月底由工程主管/領(lǐng)班將有償服務(wù)單匯總，送分公司/管理處財(cái)務(wù)部統(tǒng)一辦理結(jié)算。1.3.1.3注意事項(xiàng)1.3.1.3.1突發(fā)應(yīng)急維修事項(xiàng)可先處理，后補(bǔ)。1.3.1.3.2不得在維修過(guò)程與客戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，以與違反公司的相關(guān)人事，勞動(dòng)紀(jì)律

11、的事情。1.3.1.3.3每月底，工程主管/領(lǐng)班應(yīng)同客服中心核對(duì)未完成的維修單據(jù),同時(shí)做出維修計(jì)劃。1.3.1.3.4每月底，工程人員對(duì)當(dāng)月客戶的維修進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并填寫客戶維修服務(wù)統(tǒng)計(jì)表。1.3.2公共設(shè)施設(shè)備維修1.3.2.1填單1.3.2.1.1工程人員日常巡視發(fā)現(xiàn)的公共設(shè)施設(shè)備問(wèn)題，與時(shí)填寫公共設(shè)施設(shè)備維修記錄表維修。1.3.2.1.2分公司/管理處其他人員發(fā)現(xiàn)的公共設(shè)施設(shè)備問(wèn)題，與時(shí)通知客服中心填寫公共設(shè)施設(shè)備維修記錄表。1.3.2.2維修1.3.2.2.1工程人員每日與客服中心對(duì)接，并依據(jù)公共設(shè)施設(shè)備維修記錄表維修。1.3.2.2.2零修，急修不過(guò)夜，小修不超過(guò)3天，中修不超過(guò)7天。1

12、.3.2.2.3維修作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)須做好隔離，警示等安全防護(hù)措施。1.3.2.2.4拆裝的設(shè)備設(shè)施須恢復(fù)原狀，并做好現(xiàn)場(chǎng)清潔工作。1.3.2.2.5維修各類設(shè)備設(shè)施參照行業(yè)規(guī)定的工藝標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，維修返修率1%。1.3.2.3注意事項(xiàng)1.3.2.3.1對(duì)客戶造成影響的維修項(xiàng)目，須知會(huì)客服中心提前2天通知有關(guān)客戶。1.3.2.3.2超過(guò)3天以上的維修項(xiàng)目須報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。1.3.2.3.3工程主管每月對(duì)設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫公共設(shè)施設(shè)備故統(tǒng)計(jì)表，并次月5日前報(bào)品質(zhì)部匯總。1.3.3工程外包項(xiàng)目保修問(wèn)題處理1.3.3.1匯總建檔1.3.3.1.1工程外包項(xiàng)目具有保修條款/要求的，工程主管需建立保修清冊(cè)，容包

13、括；合同編號(hào)，分包商單位名稱，工程項(xiàng)目名稱，保修圍，保修期限（具體起止日期），分包商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，聯(lián)系方式，通訊地址，保修條款等。1.3.3.2跟進(jìn)處理1.3.3.2.1公共部分保修項(xiàng)目，由工程人員跟進(jìn)處理，業(yè)主室工程保修項(xiàng)目，由客服管理員跟進(jìn)處理。13.3.2.2分公司/管理處每月對(duì)工程保修問(wèn)題未處理事項(xiàng)進(jìn)行匯總，發(fā)函至相關(guān)單元處理并報(bào)品質(zhì)部督導(dǎo)。1.3.3.3質(zhì)檢評(píng)審1.3.3.3.1保修工程期將滿，分公司/管理處須提前1個(gè)月對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)檢查.1.3.3.3.2到期的保修工程,由保修單位提交,分公司/管理處依據(jù)檢查結(jié)果客觀的評(píng)審工程保修質(zhì)量.1.3.3.4注意事項(xiàng)1.3.3.4.1所有工

14、程保修問(wèn)題,分公司/管理處需擬訂通知相關(guān)工程外包單位.1.3.3.4.2聯(lián)系保修單位的業(yè)務(wù),須保存錄音資料.1.3.3.4.3所有與工程外包單位來(lái)往函件須留存相關(guān)證據(jù),單獨(dú)建檔保存.1.3.3.4.4保修費(fèi)用在保修期滿評(píng)審合格后支付.流程圖如下：1.4房屋與設(shè)備修繕1.4.1房屋修繕1.4.1.1定義1.4.1.1.1指以服務(wù)于全體業(yè)主/非業(yè)主使用人的公共房屋部分的計(jì)劃管理,質(zhì)量管理與現(xiàn)場(chǎng)施工管理,以維護(hù)物業(yè)本體的使用功能正常.1.4.1.2質(zhì)量管理1.4.1.2.1依據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行.1.4.1.3保修期房屋修繕執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1.4.1.3.1保修期以國(guó)家規(guī)定的同期保修期限為準(zhǔn),國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定

15、的,以合同約定為準(zhǔn).1.4.1.3.2合同約定的保修期限不足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的,以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn),超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的,以合同為準(zhǔn).1.4.1.3.3”住宅質(zhì)量保證書(shū)”約定的保修期不足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的,以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn),超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的,以”房屋質(zhì)量保證書(shū)”為準(zhǔn).1.4.1.4工程保修期滿后房屋修繕執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1.4.1.4.1主體工程梁,柱,墻,樓面,屋面,屋架,基礎(chǔ)等牢固安全,結(jié)構(gòu)可靠.1.4.1.4.2木質(zhì)門窗,鐵質(zhì)門窗開(kāi)關(guān)靈活,無(wú)松動(dòng),裝修牢固,接縫嚴(yán)密.1.4.1.4.3樓地面工程平整,無(wú)起砂,無(wú)起鼓,無(wú)倒泛水等現(xiàn)象.1.4.1.4.4屋面工程應(yīng)確保結(jié)構(gòu)安全,無(wú)滲漏,排水暢通.1.4.1.4.5抹灰工程無(wú)開(kāi)裂,無(wú)

16、起殼,無(wú)起泡,無(wú)剝落,接縫平整.1.4.1.4.6油漆工程無(wú)起殼,無(wú)剝落,色澤均勻,與原色一致.1.4.1.4.7涂料工程無(wú)起殼,無(wú)剝落,色澤均勻,與原色一致.1.4.1.4.8金屬構(gòu)件應(yīng)平穩(wěn),安裝牢固,無(wú)銹蝕.1.4.1.4.9圍欄,院墻等無(wú)缺損,塌陷,溝渠,陰井等保持排水暢通.1.4.1.5注意事項(xiàng)1.4.1.5.1業(yè)主/非業(yè)主使用人的非公共部分的維修按有償維修服務(wù)進(jìn)行處理,維修過(guò)程與維修要求,按執(zhí)行.1.4.1.5.2房屋修繕重點(diǎn)關(guān)注因氣候,生物,地理,災(zāi)害等因素對(duì)房屋建筑的損壞,尤其是防止人為因素造成房屋使用不當(dāng),施工質(zhì)量差,保養(yǎng)不力的情況的發(fā)生.1.4.1.5.3謹(jǐn)防木材腐爛,磚瓦風(fēng)

17、化,鐵藝銹蝕,鋼筋混泥土脹裂,塑料老化.1.4.1.5.4謹(jǐn)防白蟻的侵害,菌類的腐蝕而引起房屋結(jié)構(gòu)安全.1.4.1.5.5謹(jǐn)防地基土質(zhì)的差異引起房屋的不均勻沉降而引起的結(jié)構(gòu)主體/墻體拉裂,滲漏水.1.4.1.5.6謹(jǐn)防洪水,火災(zāi),滑坡,臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害而引起房屋安全事故.1.4.2公共設(shè)施設(shè)備大,中修1.4.2.1定義1.4.2.1.1設(shè)施設(shè)備大修是指有計(jì)劃性的預(yù)防性維修,對(duì)設(shè)施設(shè)備的全部或大部分進(jìn)行解體檢查或更換重要零件配件,使之恢復(fù)到原有使用功能,稱之為大修.1.4.2.1.2設(shè)施設(shè)備中修是根據(jù)設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而定,對(duì)運(yùn)行狀態(tài)已達(dá)不到使用要求的設(shè)施設(shè)備,按實(shí)際需要有針對(duì)性的局部維修稱之為中

18、修.1.4.2.2實(shí)施條件1.4.2.2.1計(jì)劃性大,中修.A,實(shí)施公共設(shè)施設(shè)備計(jì)劃性大中修, 須根據(jù)設(shè)備的使用年限與實(shí)際使用狀況綜合確定.B,為提高設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定性,安全性,延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命等維修.C,特種設(shè)備和技術(shù)含量較高的設(shè)備檢測(cè)維修,須由專業(yè)公司執(zhí)行檢測(cè)并出具鑒定報(bào)告,根據(jù)意見(jiàn)實(shí)施大,中修1.4.2.2.2非正常情況下的大,中修.A,設(shè)備出現(xiàn)異常故障,功能失效,技術(shù)參數(shù)達(dá)不到標(biāo)定值,存在重大安全隱患.B,嚴(yán)重影響業(yè)主/非業(yè)主使用人生活或公共安全的隱患/故障的設(shè)備,均勻執(zhí)行緊急維修.1.4.2.3執(zhí)行程序1.4.2.3.1執(zhí)行公共設(shè)施設(shè)備大,中修時(shí),按下列程序執(zhí)行A,經(jīng)工程人員和專業(yè)公司

19、雙方確定的維修,由工程主管提出具體解決方案,方案的容應(yīng)包括;設(shè)備安裝日期,使用時(shí)間,損壞程度,損壞原因與修復(fù)費(fèi)用等信息.B,實(shí)施維修必須明確是自行處理還是外包處理,自行維修,由工程主管組織實(shí)施.1.4.2.3.2非正常情況下出現(xiàn)設(shè)施設(shè)備大,中修的處理.A,屬于部責(zé)任,工程主管須一周出具分析報(bào)告,并上報(bào)品質(zhì)部.B,屬于維修保養(yǎng)單位責(zé)任的,由對(duì)方承擔(dān)維修責(zé)任,須事件發(fā)生后一周出具分析報(bào)告并采取相應(yīng)的取證措施.1.4.2.3.3工程主管組織人員具體實(shí)施,監(jiān)管作業(yè)過(guò)程,驗(yàn)收修繕結(jié)果.1.4.3費(fèi)用處理1.4.3.1費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金中列支的,依據(jù)品質(zhì)類執(zhí)行.1.4.3.2費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支的,依據(jù)

20、程序文件執(zhí)行.1.4.3.3費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)的,與責(zé)任人確定并提前收取費(fèi)用.1.4.4注意事項(xiàng)1.4.4.1每年底,工程主管制訂房屋修繕,設(shè)備大中修的年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,費(fèi)用在年度預(yù)算中列明.1.4.4.2涉與到分公司/管理處無(wú)法執(zhí)行的維修工程,且符合外包條件的,可以實(shí)施工程外包.1.4.4.3保修期發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的,按執(zhí)行.1.4.4.4實(shí)施公共設(shè)施設(shè)備大,中修項(xiàng)目有合約關(guān)系的,按簽訂的合同條款執(zhí)行,更換大件零配件頻繁,可提請(qǐng)第三方鑒定機(jī)構(gòu)鑒定,鑒定責(zé)任屬于維護(hù)保養(yǎng)單位的,相應(yīng)責(zé)任全部由維護(hù)保養(yǎng)單位承擔(dān).1.4.4.5公共設(shè)施設(shè)備的維修須填寫1.4.4.6公共設(shè)施設(shè)備執(zhí)行過(guò)大中修的,由工程主管將相應(yīng)

21、容在中予以修正.1.5工程用房管理規(guī)定1.5.1工作程序1.5.1.1標(biāo)識(shí),警示管理1.5.1.1.1設(shè)備機(jī)房門口的醒目位置應(yīng)懸掛/貼設(shè)備機(jī)房名稱牌.1.5.1.1.2設(shè)備機(jī)房名稱牌的規(guī)格,樣式,字體,貼高度,位置一致.1.5.1.1.3由供電供水部門自行提供的設(shè)備機(jī)房名稱牌,可以由其貼要相應(yīng)位置上.1.5.1.1.4用于設(shè)備操作/指示的標(biāo)識(shí)牌,警示牌,模擬線路圖,懸掛/貼位置正確,指示方向正確.1.5.1.2防火管理1.5.1.2.1設(shè)備機(jī)房的防火責(zé)任人須工程主管指定.1.5.1.2.2禁止攜帶火種或明火進(jìn)入設(shè)備機(jī)房.1.5.1.2.3禁止在機(jī)房堆放雜物,存放易燃易爆物品.機(jī)房必須放置的,應(yīng)

22、將易燃品存放在專用的房間.保持機(jī)房外的樓梯,走道,出入口暢通無(wú)阻.1.5.1.2.4機(jī)房的火災(zāi)探測(cè)器,滅火器,防排煙設(shè)備,疏散標(biāo)志,指示燈,警報(bào)器,防火門,氣體滅火裝置等設(shè)施設(shè)備禁止撤除/拆除,須保持完好,使用功能正常.1.5.1.2.5禁止在機(jī)房吸煙,以免探測(cè)器動(dòng)作與產(chǎn)生火災(zāi)安生隱患.1.5.1.2.6根據(jù)機(jī)房面積,至少按1個(gè)/50平方米(4KG)的標(biāo)準(zhǔn)配置干粉式滅火器,且應(yīng)擺放在方便使用,顯眼的地方.重要配電房,配電中心,發(fā)電機(jī)房應(yīng)安裝氣體滅火裝置,并至少配置推車式干粉或二氧化碳滅火器1個(gè)(30KG).當(dāng)發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí),值班運(yùn)行人員采取措施時(shí)應(yīng)堅(jiān)持”先斷電,后滅火”原則.1.5.1.2.7

23、油路起火時(shí),應(yīng)先行關(guān)閉油路源頭,用沙袋或干粉式滅火器進(jìn)行滅火,嚴(yán)禁使用液態(tài)水進(jìn)行滅火撲救.1.5.1.2.8電路起火時(shí),應(yīng)先行關(guān)斷電源,不能做到時(shí),用干粉式滅火器進(jìn)行滅火,嚴(yán)禁使用液態(tài)水進(jìn)行滅火撲救.1.5.1.2.9木質(zhì)成品起火時(shí),可以用液態(tài)水進(jìn)行滅火,但必須清晰地認(rèn)識(shí)到可能涉與用電設(shè)備.一般情況下,機(jī)房禁用液態(tài)水進(jìn)行滅火撲救.1.5.1.2.10工程人員每月5日前巡視檢查滅火器,保持器具壓力正常,指示值不超出正常圍.1.5.1.2.11發(fā)生設(shè)備冒煙,塑料焦味等異常時(shí),當(dāng)值責(zé)任人應(yīng)立即判斷故障部位,切斷相關(guān)電源,做到能快速有效處理.1.5.1.3衛(wèi)生管理1.5.1.3.1設(shè)備機(jī)房必須由工程主

24、管指定責(zé)任人,對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé).1.5.1.3.2每周由責(zé)任人對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次清潔,做到無(wú)明顯污漬,水漬,油漬,銹蝕,缺陷,劃痕,貼等現(xiàn)象.現(xiàn)房如配備工作服,工作鞋,鞋套的,必須換穿后方可進(jìn)入。每次維護(hù)后,將相關(guān)事項(xiàng)記錄在公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表中。1.5.1.3.3設(shè)備機(jī)房不得隨地吐痰、亂丟雜物或堆積無(wú)關(guān)物品。各類運(yùn)行資料與物品擺放整齊。1.5.1.3.4衛(wèi)生清理以不影響設(shè)備運(yùn)行、危害人身安全為原則。清潔維護(hù)運(yùn)行中的設(shè)備設(shè)施,必須有監(jiān)護(hù)人的情況下進(jìn)行。1.5.1.3.5清潔維護(hù)作業(yè)必須停電作業(yè)的,應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行停電操作計(jì)劃執(zhí)行。注意事項(xiàng):1.5.1.4.1設(shè)備機(jī)房應(yīng)安裝溫度計(jì)。強(qiáng)弱電類機(jī)房(配電房

25、、配電間、強(qiáng)電井、發(fā)電機(jī)房、監(jiān)控中心、網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、弱電間、七氟丙烷室、強(qiáng)電操作間、風(fēng)機(jī)房、水泵房等)室極限溫度不超過(guò)40度。超出機(jī)房溫度的,需采取降溫處理。1.5.1.4.2設(shè)備機(jī)房須有應(yīng)急照明電源,要求有通風(fēng)設(shè)備的,須安裝通風(fēng)設(shè)備。設(shè)備機(jī)房照明、通風(fēng)良好。1.5.1.4.3任何運(yùn)行設(shè)備必須有運(yùn)行狀態(tài)指示或有明顯的標(biāo)識(shí)。1.5.1.4.4停運(yùn)設(shè)備必須有運(yùn)行狀態(tài)指示或有明顯的斷開(kāi)點(diǎn)并懸掛相應(yīng)標(biāo)示牌。1.5.1.4.5用于操作的作業(yè)工具必須放置在指定的地方，且有工具名稱說(shuō)明或相應(yīng)的操作程序說(shuō)明。1.5.1.4.6用于測(cè)量水位的測(cè)量裝置，必須有明顯且正確的測(cè)量標(biāo)識(shí)。1.5.1.4.7水池/水箱檢修口，

26、必須有鎖閉裝置且上鎖和加裝防護(hù)網(wǎng)。1.5.1.4.8弱電機(jī)房必須采取防靜電措施，謹(jǐn)防靜電影響弱電設(shè)備運(yùn)行。1.5.1.4.9直飲水機(jī)房須安裝紫外線燈，以用于殺菌；遵守衛(wèi)生管理要求，換穿工作服、工作帽、工作鞋等進(jìn)入且有登記。1.5.1.4.10機(jī)房須懸掛符合不同類型機(jī)房的運(yùn)行管理規(guī)定、操作規(guī)程、應(yīng)急管理規(guī)定等規(guī)章制度。1.5.1.4.11根據(jù)運(yùn)行機(jī)房的技術(shù)要求，有防小動(dòng)物裝置的，須有隔離擋板或裝置。1.5.1.4.12設(shè)備機(jī)房嚴(yán)禁滲水、進(jìn)水。1.5.1.4.13項(xiàng)目經(jīng)理每季度、工程主管/領(lǐng)班每月組織對(duì)各運(yùn)行設(shè)備機(jī)房狀況、衛(wèi)生進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果記錄于工程用房檢查記錄表。1.6房屋建筑巡視維護(hù)管理1

27、.6.1巡視維護(hù)項(xiàng)目與要求1.6.1.1基礎(chǔ)與承重結(jié)構(gòu)（柱、梁、板、墻）1.6.1.1.1每年檢查基礎(chǔ)與承重結(jié)構(gòu)整體的結(jié)構(gòu)性能是否完好。1.6.1.1.2每年檢查基礎(chǔ)有無(wú)不均勻沉降，勒腳有無(wú)破損。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：A：基礎(chǔ)沉降在國(guó)標(biāo)允許圍。B：承重結(jié)構(gòu)無(wú)大的損傷與變形。1.6.1.2公共天面、平臺(tái)1.6.1.2.1每季檢查天面與平臺(tái)地面伸縮縫密封膠有無(wú)變硬、疏松開(kāi)裂、脫落現(xiàn)象。1.6.1.2.2檢查地面是否有裂縫、起鼓、空洞，有無(wú)滲漏現(xiàn)象。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：A、無(wú)大面積積水現(xiàn)象。B、無(wú)滲、漏水現(xiàn)象。C、無(wú)起鼓、空洞現(xiàn)象。1.6.1.3外墻面每季檢查墻面或瓷片有無(wú)損壞、脫落。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)脫落、無(wú)損傷。無(wú)滲、漏水

28、。1.6.1.4避雷帶1.6.1.4.1每年檢查有無(wú)銹蝕、松脫。1.6.1.4.2每年檢查有無(wú)斷裂。1.6.1.4.3每年檢查有無(wú)整體移位現(xiàn)象。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：外觀光滑平整，無(wú)銹蝕、松脫和彎曲斷裂。沿墻體與女兒墻面均勻分布，間距一致。焊接口搭接不能小于80mm。1.6.1.5引下線1.6.1.5.1每年檢查引下線是否牢固，有無(wú)松脫、銹蝕現(xiàn)象。1.6.1.5.2每年檢查避雷帶與接地網(wǎng)引出線連接是否牢固可靠。1.6.1.5.3每年檢查避雷帶T接是否良好，焊接是否牢固。1.6.4.5.4每年檢查各固定座安裝是否穩(wěn)固，有無(wú)松脫現(xiàn)象。1.6.4.5.5每年檢查隱蔽部位是否有裸露現(xiàn)象。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：隱蔽性好，盡量與

29、建筑物顏色一致。建筑物避雷帶引下線一般不得少于4條。1.6.1.6接地線1.6.1.6.1每年檢查各種主要設(shè)備接地線連接是否牢固、穩(wěn)定。1.6.1.6.2每年檢查接地線安裝是否合理、美觀。1.6.1.6.3每年檢查高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)組、空調(diào)主機(jī)等大型設(shè)備須有兩條接地線與避雷網(wǎng)相連。1.6.1.6.4每年檢查接地線與設(shè)備焊結(jié)是否牢固，有無(wú)虛焊、脫焊現(xiàn)象，焊花是否整齊。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：接地線安裝不得影響維修或通行。接地線與設(shè)備連接牢固。1.6.1.7避雷網(wǎng)（接地線）1.6.1.7.1每半年檢查一次避雷網(wǎng)引出線地面部分有無(wú)銹蝕現(xiàn)象。1.6.1.7.2每半年檢查一次引出線周圍環(huán)境衛(wèi)生，有

30、無(wú)水漬、腐蝕性物質(zhì)。1.6.1.7.3每半年雷雨季節(jié)前測(cè)試一次不同標(biāo)高位置的避雷帶接地電阻，同事測(cè)量建筑物引下線端接地網(wǎng)的接地電阻，電阻值過(guò)大時(shí)，須檢查引出線與接地網(wǎng)連接情況。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：避雷網(wǎng)引出線店面部分無(wú)銹蝕。接地電阻小于4。1.7工程質(zhì)量保修管理1.7.1保修管理要點(diǎn)1.7.1.1巡查反饋：對(duì)工程進(jìn)行日常管理與巡查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題與時(shí)通知相關(guān)部門與單位處理。1.7.1.2保修實(shí)施：對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題組織監(jiān)督實(shí)施。1.7.1.3監(jiān)督管理：對(duì)維保工作進(jìn)行監(jiān)督檢查、鑒定管理。1.7.1.4維保記錄：對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題通知分包商與相關(guān)部門（包括和）、維保情況、監(jiān)督管理情況進(jìn)行全程記錄。1.7.1.5質(zhì)檢評(píng)審：

31、保修期滿前對(duì)工程質(zhì)量、維保情況進(jìn)行綜合質(zhì)檢評(píng)審。1.7.1.6保修金支付：按質(zhì)檢評(píng)審情況支付保修金。1.7.2工程分包項(xiàng)目清冊(cè)移交1.7.2.1實(shí)施的所有工程項(xiàng)目具有保修條款/要求的，無(wú)論工程項(xiàng)目量的大小、還是工程容變更，必須由地產(chǎn)公司工程部進(jìn)行統(tǒng)一登記，形成工程分包項(xiàng)目清冊(cè)總目錄。1.7.2.2工程分包項(xiàng)目清冊(cè)容應(yīng)包括：編號(hào)、分包商單位名稱、工程項(xiàng)目名稱、保修圍、保修期限（具體起止日期）、分包商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式、通訊地址、保修條款等。1.7.2.3工程分包項(xiàng)目清冊(cè)的整理，需按工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)間順序進(jìn)行排序。1.7.2.4工程項(xiàng)目全部交付使用后的一個(gè)月，地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)將個(gè)項(xiàng)工程分包項(xiàng)

32、目清冊(cè)移交到分公司/管理處，移交工程分包項(xiàng)目清冊(cè)，必須經(jīng)地產(chǎn)公司工程部經(jīng)理審批。1.7.2.5移交工程分包項(xiàng)目清冊(cè)時(shí)，分公司/管理處與地產(chǎn)公司工程部雙方簽字確認(rèn)。1.7.2.6單項(xiàng)工程或分部工程，必須在經(jīng)竣工驗(yàn)收且保修期生效后的一個(gè)月，按工程分包項(xiàng)目清冊(cè)容要求，向分公司/管理處做資料移交。1.7.3保修問(wèn)題收集1.7.3.1業(yè)主反映經(jīng)客服管家/管理員核實(shí)的問(wèn)題、客服管理員在臺(tái)風(fēng)、暴雨后進(jìn)行的房屋滲漏水專項(xiàng)檢查的問(wèn)題、業(yè)主室保修工程到期前的專項(xiàng)檢查以與日常巡視發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，統(tǒng)一報(bào)客服前臺(tái)/客服部匯總登記，并記錄在業(yè)主室保修工程維修跟蹤記錄表上。1.7.3.2物業(yè)工程部在日常巡查發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題、

33、客服管理員提供的公共設(shè)施、設(shè)備的維修信息、以與保修工程到期前專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，有工程部責(zé)任人記錄在工程遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)跟進(jìn)表上。1.7.4保修問(wèn)題反饋1.7.4.1經(jīng)客服管理員核實(shí)的業(yè)主反映的問(wèn)題，由客服管理員通知保修單位安排人員維修，并知會(huì)地產(chǎn)公司工程部專業(yè)工程師。1.7.4.2分公司/管理處工程部門匯總的工程質(zhì)量保修問(wèn)題，由工程主管/領(lǐng)班通知相關(guān)保修單位。1.7.4.3通知保修單位在約定時(shí)間（合同中的約定時(shí)間）未實(shí)施維修的、或未徹底解決問(wèn)題的，客服中心發(fā)工作聯(lián)系單至地產(chǎn)工程部（回函時(shí)限），可將問(wèn)題列出清單用作附件。1.7.4.4客服中心所做的日常性檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題（也可以是保修到期前一個(gè)月的專

34、項(xiàng)檢查），可以由客服中心知會(huì)保修單位，同時(shí)要發(fā)函至地產(chǎn)公司工程部。1.7.4.5聯(lián)系/通知保修單位的責(zé)任人應(yīng)填寫工程保修/保養(yǎng)聯(lián)系登記表并留存錄音。1.7.5保修問(wèn)題跟進(jìn)1.7.5.1工程維修事項(xiàng)應(yīng)詳細(xì)記錄在業(yè)主室保修工程維修跟蹤記錄表、工程遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)跟進(jìn)表中并拍照取證。1.7.5.2根據(jù)物業(yè)公司管理需要，由分公司/管理處每月對(duì)工程保修問(wèn)題向物業(yè)公司匯報(bào)一次。1.7.6保修問(wèn)題實(shí)施1.7.6.1小區(qū)入伙后，維保人員進(jìn)入小區(qū)需到分公司/管理處辦理施工出入證，憑證出入。1.7.6.2實(shí)施工程保修過(guò)程中，施工單位負(fù)責(zé)對(duì)成品的保護(hù)。已入住業(yè)主室的施工，要求工人穿鞋套進(jìn)入業(yè)主室，現(xiàn)場(chǎng)成品與家私要做好保

35、護(hù)措施，不能與時(shí)修復(fù)的，要采取相應(yīng)的防護(hù)措施。成品保護(hù)示圖成品保護(hù)類別成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)室墻面、吊頂小圍維修墻面不動(dòng)抹灰層，只涉與裝飾面層膩?zhàn)印⒋蚰?、涂料與裝飾吊頂?shù)刃∶娣e維修。維保保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：將所施工區(qū)域或施工區(qū)域下方至少5平米以，周邊地面、物品、家具進(jìn)行成品保護(hù)室墻面、吊頂大圍維修，不動(dòng)抹灰層，只涉與裝飾面層膩?zhàn)?、打磨、涂料與裝飾吊頂?shù)染S修，該維修涉與一個(gè)或多個(gè)墻面、多個(gè)房間維修。維保保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：將所施工區(qū)域房間進(jìn)行保護(hù)，房間不易移動(dòng)物品進(jìn)行保護(hù)，可移動(dòng)物品集中轉(zhuǎn)移到不涉與維修的房間集中做好保護(hù)。同時(shí)，將入戶門至室施工區(qū)域地面用保護(hù)材料（地毯、防潮墊等）鋪設(shè)維修，避免施工工人把垃圾帶到室其他地方。衛(wèi)

36、生間/廚房維修容：衛(wèi)生間水管、防水滲漏，墻地磚更換等維修。維保保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：將室能移動(dòng)小物品集中放置在衛(wèi)生間外；將易碰、易碎品（淋浴屏、馬桶、面盆）進(jìn)行防磕碰包裹；涉與墻面剔打等維修要在地面做保護(hù)；封堵地漏；衛(wèi)生間門外側(cè)用成品保護(hù)套進(jìn)行防磕碰保護(hù)；將入戶門至室施工區(qū)域地面用保護(hù)材料(地毯、防潮墊等）鋪設(shè)維修管道。露臺(tái)/生活陽(yáng)臺(tái)維修容：陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)維修區(qū)域不在業(yè)主室，但需從業(yè)主家經(jīng)過(guò)等維修。保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：入戶門至室施工區(qū)域地面用保護(hù)材料（地毯、防潮墊等）鋪設(shè)管道，陽(yáng)臺(tái)鋁合金門門口組防踩踏保護(hù)，玻璃門需要用保護(hù)套將門做好成品保護(hù)。陽(yáng)臺(tái)如有洗衣機(jī)、熱水器等物品需要用保護(hù)套做好成品保護(hù)。門窗部品維修維修容：調(diào)試

37、門窗、五金件，更換玻璃、門扇、窗扇、門框、窗框等維修。維保保護(hù)方案：更換部品不落地，施工單位隨身攜帶的工具包、工具箱等物品，需要在地面鋪上一塊塑料墊、防潮墊后，再把工具放在墊子上。牽涉剔鑿等工藝同事維修。1.7.7保修問(wèn)題監(jiān)督1.7.7.1保修問(wèn)題的處理時(shí)間如下表。合同另有要求的，遵照保修條款的約定執(zhí)行。序號(hào)問(wèn)題分類施工單位維修期限1土建裂紋、空鼓類7天2土建滲漏類15天3暗埋給水管漏水3天（不需做防水）4木地板拱起、地坪不平5天（不需做防水）5墻、地磚、石材類修補(bǔ)、不平、空鼓4天6石材更換2天（不需做防水）7鐵藝油漆起皮、生銹類5天（不需做防水）8門窗與五金件（調(diào)試類非更換）8天9電器插座、

38、開(kāi)關(guān)、燈具（非線路問(wèn)題）2天10衛(wèi)生潔具（調(diào)試類非更換)1天11固定家具（調(diào)試類非更換）1天12智能化系統(tǒng)（調(diào)試類非更換）1天13通訊設(shè)備（含閉路電視）1天14其它調(diào)試類非更換1天15保潔1天16新品部件更換15天備注如出現(xiàn)上述問(wèn)題兩類以上（包含兩類），分別向業(yè)主說(shuō)明。1.7.7.2 地產(chǎn)公司工程部接函后，負(fù)責(zé)通知（包括發(fā)函）保修單位進(jìn)場(chǎng)維修，物業(yè)公司配合。1.7.7.3 因技術(shù)等客觀原因不能修復(fù)的工程問(wèn)題，由地產(chǎn)公司工程部組織分公司/管理處、保修單位、相關(guān)專業(yè)人士對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行會(huì)診，找出解決方法，責(zé)令保修單位限期修復(fù)。1.7.7.4 下述情況需對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行控制，并填寫工程保修過(guò)程控制記

39、錄表。1.7.7.5 對(duì)已通知責(zé)任工程保修單位而對(duì)方在規(guī)定時(shí)間不進(jìn)行處理的，或多次通知對(duì)方不來(lái)的。1.7.7.6 對(duì)因技術(shù)等客觀原因，不能修復(fù)的工程質(zhì)量保修問(wèn)題。1.7.7.7 對(duì)保修單位無(wú)力修復(fù)的，或因修復(fù)不能達(dá)到質(zhì)量要求的問(wèn)題。1.7.7.8 對(duì)重復(fù)維修不能徹底解決的，或已經(jīng)發(fā)生其他損壞和損失的問(wèn)題。1.7.7.9 對(duì)在維修過(guò)程中，嚴(yán)重影響業(yè)主/公共設(shè)施設(shè)備使用的問(wèn)題。1.7.7.10 對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題或保修不當(dāng)造成損失的監(jiān)督。1.7.7.11 經(jīng)地產(chǎn)工程部鑒定屬工程質(zhì)量問(wèn)題或保修不當(dāng)造成的，由地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)損失金額，留存證據(jù)并發(fā)函告知保修單位（對(duì)方應(yīng)有簽收記錄，如對(duì)方拒簽，應(yīng)以快遞

40、方式寄達(dá)并保存郵寄回執(zhí)），將在保修金中扣除相應(yīng)的損失金額，同時(shí)，將相關(guān)文件送到相關(guān)工程結(jié)算部門。即由地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、工程部、分公司/管理處財(cái)務(wù)部。1.7.7.12 分公司/管理處協(xié)助地產(chǎn)公司工程部統(tǒng)計(jì)損失金額與相關(guān)取證工作，并保留取證照片。1.7.7.13 保修單位限期能按照約定容與保修要求完成保修問(wèn)題的，由地產(chǎn)公司工程部組織保修單位、分公司/管理處、責(zé)任工程師聯(lián)合對(duì)保修問(wèn)題進(jìn)行驗(yàn)收/銷項(xiàng)，三方確定問(wèn)題解決。2.0設(shè)備故障應(yīng)急管理2.1設(shè)備故障分類2.1.1重大設(shè)備故障 設(shè)備發(fā)生故障對(duì)10戶以上客戶產(chǎn)生影響且2天不能修復(fù)；有5戶以上投訴；設(shè)備故障導(dǎo)致人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)1萬(wàn)元以

41、上；設(shè)備故障引起小區(qū)停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。2.1.2一般設(shè)備故障除重大故障以外的其他設(shè)備故障2.2工作程序2.2.1現(xiàn)場(chǎng)安全2.2.1.1發(fā)生突發(fā)性設(shè)備故障事件，當(dāng)班工程人員第一時(shí)間應(yīng)采 取有效措施進(jìn)行處理，并同時(shí)通告工程主管/領(lǐng)班。如個(gè)人無(wú)法處理并對(duì)人身構(gòu)成危害的，當(dāng)班工程人員應(yīng)第一時(shí)間疏散現(xiàn)場(chǎng)人員并做好現(xiàn)場(chǎng)警戒。2.2.1.2任何影響客戶使用的，在相應(yīng)位置采取隔離措施，放置提示標(biāo)識(shí)、警示牌等。2.2.1.3必要時(shí)，當(dāng)班工程人員需留守現(xiàn)場(chǎng)，以維持現(xiàn)場(chǎng)秩序與安全等 2.2.2信息反饋2.2.2.1工程主管/領(lǐng)班根據(jù)時(shí)間性質(zhì)惡劣程度與對(duì)客戶的影響圍，通知客服中心，并報(bào)告項(xiàng)7目經(jīng)理。2.2.2.

42、2客服中心通知客戶，協(xié)調(diào)處理，解釋相關(guān)信息。2.2.2.3涉與外單位事件，工程主管負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系，了解、咨詢事件原因并向項(xiàng)目經(jīng)理反饋。2.2.2.4項(xiàng)目經(jīng)理在設(shè)備發(fā)生重大故障對(duì)客戶產(chǎn)生較大影響時(shí)需向總經(jīng)理報(bào)告事故情況，并填寫突發(fā)事件呈報(bào)表。具體按突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。2.2.3故障處理2.2.3.1當(dāng)班工程人員于10分鐘、工程領(lǐng)班20分鐘趕到事件發(fā)生地查看事件真相、了解事41件、過(guò)，協(xié)調(diào)組織應(yīng)急事件處理等。重大設(shè)備故障，項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管30分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，指揮處理。2.2.3.2發(fā)生重大設(shè)備故障，工程所有當(dāng)班人員應(yīng)處于應(yīng)急狀態(tài)，聽(tīng)候安排與調(diào)遣。2.2.3.3保修或外包服務(wù)的故障，當(dāng)班工程人員將故

43、障現(xiàn)象即時(shí)通知保修單位或外包單位。2.2.3.4過(guò)期保修或分公司/管理處自行維護(hù)的設(shè)備故障，工程人員按設(shè)備故障應(yīng)急措施處理。2.2.3.5發(fā)生重大設(shè)備故障工程主管需向項(xiàng)目經(jīng)理說(shuō)明，并提出處理應(yīng)對(duì)措施。2.2.4糾正預(yù)防/2.2.4.1發(fā)生一般性突發(fā)事件，由工程主管組織討論分析，做出處理決定并采取糾正預(yù)防措施。2.2.4.2發(fā)生重大設(shè)備故障，由工程主管提請(qǐng)項(xiàng)目經(jīng)理召開(kāi)事故分析會(huì)議，并邀請(qǐng)品質(zhì)部參與分析事故原因，確定糾正預(yù)防措施，品質(zhì)部監(jiān)督實(shí)施。2.4.2.3設(shè)備故障產(chǎn)生不良后果的，工程主管填寫整改通知單處理。具體按不合格控制程序執(zhí)行。2.2設(shè)備故障應(yīng)急措施2.2.1供配電系統(tǒng)2.2.1.1停電2

44、.2.1.1.1外線故障（高壓系統(tǒng)）在無(wú)任何通知情況下導(dǎo)致停電時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)在第一時(shí)間趕當(dāng)班工作人員應(yīng)在第一時(shí)間趕到高壓進(jìn)線配電房，檢查確認(rèn)高壓斷路器指示燈是否熄滅，如指示燈無(wú)閃爍，說(shuō)明停電。2.2.1.1.2高壓側(cè)故障，立即向工程主管與供電部門報(bào)告故障現(xiàn)象，并全程跟進(jìn)事故處理過(guò)程。2.2.1.1.3高壓側(cè)回路（包括高壓側(cè)斷路器、高壓電纜、變壓器）故障，一般情況下，要避免操作。2.2.1.1.4正常高壓回路停電時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)立即報(bào)告工程主管/領(lǐng)班，在有人監(jiān)視的情況下，將故障線路開(kāi)關(guān)退出，并掛“禁止合閘”警示牌。如有雙回路供電的，推進(jìn)備用開(kāi)關(guān)，檢查完畢后，合上備用開(kāi)關(guān)。2.2.1.2設(shè)備

45、故障2.2.1.2.1發(fā)現(xiàn)發(fā)電機(jī)組不能自動(dòng)投入時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)高度注意各開(kāi)關(guān)所處位置和高壓供電情況，確認(rèn)全部斷開(kāi)后，可以采取手動(dòng)方式啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組。應(yīng)急供電切換時(shí)間不得超過(guò) 3分鐘。2.2.1.2.2惡劣雷雨天氣時(shí)，市電停電、發(fā)電機(jī)組又不能正常啟動(dòng)，對(duì)地下室落水較集中的積水井，采取移動(dòng)式小型發(fā)電機(jī)進(jìn)行供電排水，確保排水正常。2.2.1.2.3如單臺(tái)變壓器不能運(yùn)行時(shí)，根據(jù)用電的實(shí)際需求，在條件允許的情況下可以通過(guò)鏈路開(kāi)關(guān)實(shí)現(xiàn)合并。但在合并前，必須征得工程主管的同意。2.2.1.2.4單臺(tái)變壓器超過(guò)額定容量時(shí)，應(yīng)立即控制關(guān)停部分次要用電負(fù)荷。2.2.1.2.5變壓器溫度異常升高時(shí)，觀察負(fù)載變化，關(guān)

46、停次要負(fù)載，啟動(dòng)排風(fēng)機(jī)降溫。2.2.1.2.6單臺(tái)斷路器，不能合閘時(shí)，必要時(shí)調(diào)換一樣型號(hào)的斷路器。2.2.1.2.7個(gè)別低壓回路故障時(shí)，斷開(kāi)該回路斷路器，恢復(fù)其它用電。2.2.1.2.8配電房個(gè)別低壓抽屜開(kāi)關(guān)故障的，先行先斷，然后將開(kāi)關(guān)抽出檢查。2.2.1.2.9漏電開(kāi)關(guān)跳閘時(shí)，退出該回路線路，用搖表檢查線路與末端負(fù)載。2.2.1.2.10電機(jī)不能啟動(dòng)時(shí)，檢查線路電壓與回路電氣開(kāi)關(guān)設(shè)備、與電機(jī)本身。2.2.1.2.11接觸器不能吸合時(shí)，檢查線圈是否斷路，一級(jí)輔助觸頭是否斷路或接觸不良。2.2.1.2.12供電母排冒煙時(shí)，立即關(guān)停部分次要負(fù)載。2.2.1.3異常情況2.2.1.3.1供配電線路、

47、開(kāi)關(guān)因不可知原因發(fā)生起火或冒煙等異常時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)在第一時(shí)間采取斷開(kāi)該回路電源，然后，用干粉滅火器滅除明火。嚴(yán)禁用水或其它導(dǎo)電介質(zhì)。2.2.1.3.2人工不能滅除明火時(shí)，通知相關(guān)人員緊急啟用二氧化碳系統(tǒng)滅火。2.2.1.3.3有火災(zāi)時(shí)，當(dāng)班工程人員不能控制火勢(shì)時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)立即撤離現(xiàn)場(chǎng)，并緊急報(bào)告上級(jí)。2.2.1.3.4發(fā)現(xiàn)供電線路有異味、焦味時(shí)，應(yīng)立即檢查線路負(fù)載，關(guān)停該回路開(kāi)關(guān)。2.2.1.3.5配電間/房發(fā)現(xiàn)異味、焦味時(shí)，立即查找異味源頭，切勿不做尋查。2.2.1.3.6發(fā)現(xiàn)異常當(dāng)事人無(wú)法確定的、判斷的，立即報(bào)告上級(jí)，切勿不做報(bào)告。2.2.2給排水系統(tǒng)2.2.2.1給水系統(tǒng)設(shè)備故障2.

48、2.2.1.1水泵變頻器故障時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)立即關(guān)閉變頻器，并根據(jù)管網(wǎng)壓力手動(dòng)控制水泵啟停，直到變頻器回復(fù)正常運(yùn)行。2.2.2.1.2水泵運(yùn)行中發(fā)生故障時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)立即停止故障泵，投入備用泵。2.2.2.1.3系統(tǒng)主管開(kāi)裂或爆管時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)在30分鐘關(guān)閉故障回路的供水，必要時(shí)，停止水泵運(yùn)行。斷點(diǎn)位置處在樓層時(shí)，立即采取措施，阻止積水流向客戶房間、電梯井或其它設(shè)備機(jī)房。因溢水對(duì)供電設(shè)備構(gòu)成威脅時(shí)，對(duì)以上斷點(diǎn)位置實(shí)施緊急斷電處理。2.2.2.1.4市政自來(lái)水進(jìn)水管破裂時(shí)，首先關(guān)閉市政進(jìn)水總閥。破裂處在室，緊急關(guān)閉進(jìn)水總閥，對(duì)設(shè)備或設(shè)備機(jī)房形成危害的，應(yīng)積極采取遮擋、包裹、堵截等措施控

49、制水流。必要時(shí)，關(guān)閉相關(guān)區(qū)域設(shè)備電源，避免產(chǎn)生人身安全事故。破裂處在進(jìn)水閥門之前，當(dāng)值工程領(lǐng)班/主管應(yīng)立即通知自來(lái)水公司處理。2.2.2.1.5市政管網(wǎng)出現(xiàn)不明原因停水時(shí)，當(dāng)值領(lǐng)班立即聯(lián)系自來(lái)水公司檢修，了解事情進(jìn)展，隨時(shí)向工程主管報(bào)告，當(dāng)班工程人員采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。2.2.2.1.6水質(zhì)含有泥沙不能使用而又流入蓄水池的，當(dāng)值工程領(lǐng)班將相關(guān)情況直接匯報(bào)到工程主管。一般情況下，對(duì)污染水進(jìn)行排空處理或做他用。2.2.2.1.7水箱/水池溢流時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)閉進(jìn)水閥，事后檢查自動(dòng)浮力開(kāi)關(guān)、電動(dòng)閥燈其它相關(guān)配套設(shè)備是否故障。2.2.2.1.8環(huán)網(wǎng)管某一段出現(xiàn)管道破裂時(shí)，快速關(guān)閉該破

50、裂段兩端的閥門，由工程主管組織工程人員進(jìn)行搶修，未受影響的供水段要正常供水。2.2.2.1.9消防系統(tǒng)出現(xiàn)管網(wǎng)破裂時(shí)，關(guān)閉該回路手動(dòng)閥門，相關(guān)設(shè)備置于“停止”，避免故障現(xiàn)象擴(kuò)大。產(chǎn)生的積水如影響到客戶房間或總要設(shè)備機(jī)房安全時(shí)，按第“2.2.2.1.3”處理措施進(jìn)行處理。2.2.2.1.10客戶戶的給水管爆管，立即關(guān)停進(jìn)水閥門，然后進(jìn)行適當(dāng)處理。2.2.2.2給排水系統(tǒng)設(shè)備故障2.2.2.2.1污水井水位過(guò)高而排污泵不能自動(dòng)啟動(dòng)時(shí)，試試手動(dòng)開(kāi)啟，強(qiáng)制污水泵運(yùn)行。2.2.2.2.2單臺(tái)污水泵故障時(shí)，則立即手動(dòng)啟用另一臺(tái)泵工作。2.2.2.2.3排污連接軟管破裂或漏水時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間轉(zhuǎn)為備用水泵運(yùn)行并

51、與時(shí)更換軟管。2.2.2.2.4先睡到嚴(yán)重阻塞，而形成污水溢出時(shí)，應(yīng)與時(shí)停止該處以上單位的用水。從后端利用工具或高壓水進(jìn)行逆流疏通。2.2.2.2.5電源故障引起污水泵不能正常排污時(shí)，就近駁接臨時(shí)電源進(jìn)行處理。2.2.2.2.6市電停電、大型發(fā)電機(jī)組同時(shí)不能正常啟用時(shí)，緊急啟用可移動(dòng)式柴油發(fā)電機(jī)進(jìn)行供電，接通排污泵電源進(jìn)行抽水。2.2.2.2.7水泵本身不能正常工作的，采取臨時(shí)加接（連接）移動(dòng)潛水泵進(jìn)行處理。2.2.2.3惡劣天氣排水措施2.2.2.3.1因雷雨天氣導(dǎo)致高壓停電時(shí)，當(dāng)班人員應(yīng)在1分鐘之啟用柴油發(fā)電機(jī)組對(duì)排水設(shè)備進(jìn)行供電，維持排水設(shè)備正常排水功能。2.2.2.3.2惡劣天氣致使市

52、電停電，同時(shí)柴油發(fā)電機(jī)組不能啟動(dòng)時(shí)，立即啟用小型柴油發(fā)電機(jī)組為受進(jìn)水的地下室排水設(shè)備供電。2.2.2.3.3立即選擇落水比較集中的積水井，投入移動(dòng)潛水泵，實(shí)施臨時(shí)緊急排水作業(yè)。2.2.2.3.4積水可排至附近雨水井或排污系統(tǒng)、人工湖等處，要求排水越近越好。2.2.2.3.5排水泵功率受限而致排水能力不夠時(shí)，工程主管立即組織大量人力用沙包阻斷水流進(jìn)入重要設(shè)備機(jī)房（如配電房、發(fā)電機(jī)房、網(wǎng)絡(luò)機(jī)房等）。2.2.2.3.6特大暴雨致使排水泵不能滿足排水要求時(shí)，增加排水泵，加大排水量。2.2.2.3.7人工湖排水措施2.2.2.3.7.1出現(xiàn)暴雨或特大暴雨時(shí)，工程領(lǐng)班應(yīng)立即指定工程人員，根據(jù)人工湖水位漲落

53、情況，隨時(shí)向工程主管反饋相關(guān)信息。2.2.2.3.7.2人工湖排水自動(dòng)溢流口出現(xiàn)故障時(shí)，由工程領(lǐng)班立即組織人員進(jìn)行疏通，檢查堵塞點(diǎn)，查清溢流口管道縱深位置，然后酌情進(jìn)行處理。2.2.2.3.7.3自動(dòng)溢流口管道短時(shí)無(wú)法疏通，或因系統(tǒng)排水主管在某處出現(xiàn)斷裂或堵塞，導(dǎo)致排水不暢，應(yīng)與時(shí)、果斷采取分湖排水的方式進(jìn)行應(yīng)急排洪。具體排泄口位置參照如下： A、南湖排空閥處在A區(qū)11A側(cè)面。 B、中上湖排空閥在A區(qū)18A靠觀景橋處。 C、中下湖排空閥在A區(qū)38棟后面。 D、北湖排空閥在A區(qū)34F后面靠沿湖路處。2.2.2.3.7.4如北湖自動(dòng)溢流口與排空閥均不能正常泄洪，而南湖、中上湖、中下湖均可正常排水時(shí)

54、，應(yīng)緊急啟動(dòng)多臺(tái)循環(huán)泵將北湖水抽向以上三湖進(jìn)行泄洪。2.2.2.3.7.5采取以上措施時(shí)，由工程主管同意后執(zhí)行，并做好相關(guān)記錄。2.2.2.4人工湖水質(zhì)污染2.2.2.4.1因不確定因素導(dǎo)致人工湖水質(zhì)受到嚴(yán)重污染時(shí)，工程領(lǐng)班應(yīng)立即對(duì)污染原因進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果報(bào)告工程主管。2.2.2.4.2當(dāng)人體接觸污染的水質(zhì)會(huì)產(chǎn)生傷害時(shí)，由工程主管立即上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。2.2.2.4.3客服中心發(fā)布禁止接觸湖水的緊急通知，安管人員控制他人使用、接觸湖水。2.2.2.4.4水質(zhì)受到輕度污染或湖水某區(qū)域受到污染，請(qǐng)示工程主管與項(xiàng)目經(jīng)理，經(jīng)同意后可采取投放藥物、強(qiáng)化水質(zhì)循環(huán)或排空湖水等方式處理。2.2.2.4.5水

55、質(zhì)污染嚴(yán)重而不能再短時(shí)間處理的，應(yīng)立即將有關(guān)情況向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)，待分公司/管理處做出決定后執(zhí)行。2.2.2.5山體防洪2.2.2.5.1氣象預(yù)報(bào)有中到大雨時(shí)，分公司/管理處安排人員檢查排洪溝、清除雜物；氣象預(yù)報(bào)有特大暴雨時(shí)，應(yīng)清除沉砂池中的沉積物。2.2.2.5.2排泄口堵塞時(shí)，與時(shí)將過(guò)濾網(wǎng)架前端雜物進(jìn)行清除，保持排水通暢。2.2.2.5.3雷雨天氣應(yīng)注意避免閃電雷雨時(shí)外出作業(yè)。2.2.2.6直飲水供水事故2.2.2.6.1計(jì)劃停電，由當(dāng)班工程人員提前手動(dòng)關(guān)機(jī)。如故障停電，由發(fā)電機(jī)供電并維持系統(tǒng)正常運(yùn)行。2.2.2.6.2直飲水水源（自來(lái)水）故障，當(dāng)班工程人員需密切關(guān)注直飲水成品水箱水位，必要

56、時(shí)關(guān)閉該系統(tǒng)供水。2.2.2.6.3系統(tǒng)主機(jī)不能自動(dòng)運(yùn)行時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)15分鐘之趕到現(xiàn)場(chǎng)，查看相關(guān)技術(shù)參數(shù)并重新按照系統(tǒng)的操作規(guī)程予以重新啟動(dòng)。2.2.2.6.4管網(wǎng)活接和閥門漏水（熔接引起的除外）可加纏生料帶、緊固活接。2.2.2.6.5水泵有空氣，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)不能抽水時(shí)，應(yīng)松開(kāi)排氣螺絲進(jìn)行排氣處理。2.2.2.6.6電機(jī)過(guò)熱保護(hù)繼電器動(dòng)作，控制柜故障指示燈亮，按下熱保護(hù)按鈕復(fù)位。重復(fù)后不能得到解決是，對(duì)輸出電路或設(shè)備進(jìn)行檢查。當(dāng)變頻器報(bào)警時(shí)，按“復(fù)位”鍵并重新啟動(dòng)。如報(bào)警不能排除時(shí)，對(duì)變頻器故障進(jìn)行檢查。2.2.2.6.7罐充滿空氣時(shí)，發(fā)現(xiàn)口感調(diào)節(jié)器、激活系統(tǒng)、活性炭罐的壓力過(guò)高，打開(kāi)罐旁

57、閥門進(jìn)行排放空氣，直至罐壓力恢復(fù)至允許值。2.2.2.6.8電機(jī)不轉(zhuǎn)，檢查水箱水位是否處在控制圍之，水位正常情況下，手動(dòng)嘗試起泵，若能運(yùn)轉(zhuǎn)，說(shuō)明自動(dòng)控制柜有問(wèn)題，然后維修自動(dòng)控制柜。2.2.2.6.9進(jìn)水電磁閥故障造成中間水箱水位溢出，檢查控制回路與電源，回水電磁閥故障，成品水供應(yīng)不上，檢查控制回路與電源。2.2.2.6.10發(fā)現(xiàn)UF膜流水量太小，檢查回路壓力，與時(shí)進(jìn)行清洗。2.2.2.6.11變頻柜壓力顯示突然上升然后下降，電機(jī)轉(zhuǎn)速加快。若長(zhǎng)時(shí)間如此，則觀察管網(wǎng)是否有長(zhǎng)時(shí)間用水，如沒(méi)有，則管網(wǎng)有問(wèn)題，應(yīng)檢查管網(wǎng)。2.2.2.6.12接報(bào)供水主干管某處受到外力破壞時(shí)，當(dāng)班工程人員30分鐘之趕到

58、現(xiàn)場(chǎng)，了解現(xiàn)場(chǎng)情況并緊急關(guān)閉受損管網(wǎng)的供水主閥門。工程主管將現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況與受影響的客戶圍、維修時(shí)間等通知客服中心以便做解釋工作。2.2.2.6.13客戶支管損壞，管斷客戶支管閥門。2.2.2.6.14確定某處管道受損而不影響其它時(shí)，立即采取分段和分區(qū)將分戶閥、支路閥或主閥關(guān)閉，避免其它用戶用水受到影響。2.2.2.6.15某處管道出現(xiàn)滲漏或閥門損壞導(dǎo)致管路水質(zhì)受到污染，首先切斷該回路主閥門，然后打開(kāi)排空閥將管路積水放空，恢復(fù)供水前做好相應(yīng)消毒工作。2.2.3消防系統(tǒng)2.2.3.1消防火警信號(hào)處理2.2.3.1.1消防監(jiān)控主機(jī)接收到火警信號(hào)，電腦屏顯示火警或故障發(fā)生的具體區(qū)域，消防監(jiān)控值班員確定

59、具體位置。2.2.3.1.2消防監(jiān)控值班員利用對(duì)講機(jī)通知附近崗位巡邏安管員迅速趕往火警發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)火警狀況進(jìn)行確認(rèn)。2.2.3.1.3到達(dá)火警發(fā)生地點(diǎn)后，立即用對(duì)講機(jī)或消防插口與消防監(jiān)控中心聯(lián)系。2.2.3.1.4現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)出現(xiàn)火警誤報(bào)時(shí)，應(yīng)通知消防監(jiān)控中心接觸火警信號(hào)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)位與消防主機(jī)復(fù)位，消除警鈴。2.2.3.1.5一旦現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)火災(zāi)屬實(shí)且情況嚴(yán)重，應(yīng)與時(shí)通知消防監(jiān)控中心進(jìn)行火警確認(rèn)，將設(shè)備各開(kāi)關(guān)打至允許狀態(tài)，相應(yīng)消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)運(yùn)行，立即實(shí)施消防滅火。如果現(xiàn)場(chǎng)能與時(shí)處理的，一般情況下，可以不啟用滅火系統(tǒng)。2.2.3.1.6電氣火災(zāi)發(fā)生時(shí)，首先切斷火災(zāi)區(qū)域電源，然后滅火。2.2.3.1.

60、7廚房著火時(shí)，首先關(guān)閉燃?xì)鈿庠撮y門，然后滅火，以防發(fā)生爆炸事故。2.2.3.1.8消防控制中心的消防報(bào)警，無(wú)論是否誤報(bào)，消防監(jiān)控值班員與防損員/安管員都要高度警覺(jué)，嚴(yán)肅認(rèn)真對(duì)待，切勿麻痹大意。2.2.3.2火災(zāi)處理2.2.3.2.1利用控制中心消防專線撥打“119”消防報(bào)警，詳細(xì)清楚報(bào)告著火物資、地點(diǎn)、火勢(shì)等情況，并迅速通知安管員做好引導(dǎo)消防車的準(zhǔn)備工作。2.2.3.2.2通知消防隊(duì)員、義務(wù)消防隊(duì)員等迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度實(shí)施救火。2.2.3.2.3迅速利用消防疏散廣播引導(dǎo)顧客、業(yè)主/客戶，利用消防疏散通道向安全地點(diǎn)進(jìn)行疏散。2.2.3.2.4迫降載客電梯至首層，專業(yè)救火消防員必要時(shí)使用消防