2226物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2)-國(guó)家開放大學(xué)2020年1月至2020年7月期末考試試題及答案（202001-202007共2套）

1、試卷代號(hào)：2226國(guó)家開放大學(xué)2 0 1 9年秋季學(xué)期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2) 試題（開卷）2020年1月注意事項(xiàng) 一、將你的學(xué)號(hào)、姓名及分校（工作站）名稱填寫在答題紙的規(guī)定欄內(nèi)。考試結(jié)束后，把試卷和答題紙放在桌上。試卷和答題紙均不得帶出考場(chǎng)。監(jiān)考人收完考卷和答題紙后才可離開考場(chǎng)。 二、仔細(xì)讀懂題目的說(shuō)明，并按題目要求答題。答案一定要寫在答題紙的指定位置上，寫在試卷上的答案無(wú)效。 三、用藍(lán)、黑圓珠筆或鋼筆（含簽字筆）答題，使用鉛筆答題無(wú)效。一、多項(xiàng)選擇題(5小題，每小題3分，共15分） 1依據(jù)物業(yè)權(quán)屬關(guān)系分類，可將物業(yè)分為( )。 A國(guó)有產(chǎn)權(quán)物業(yè) B社團(tuán)產(chǎn)權(quán)物業(yè) C集體產(chǎn)權(quán)物業(yè) D區(qū)分所

2、有權(quán)建筑物業(yè) 2物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指( )。 A員工自查 B崗位自查 C領(lǐng)班自查 D部門經(jīng)理抽查 3關(guān)于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關(guān)系的計(jì)算公式為正確的有( A使用面積=租賃面積租用率 B租用率=租賃面積使用面積 C租賃面積=使用面積租用率 D使用面積=租賃面積租用率 4大力發(fā)展社會(huì)化共同配送共同化的基本模式包括( )。 A物流企業(yè)的配送中心 B廠商聯(lián)合的配送中心 C商業(yè)企業(yè)的配送中心 D地區(qū)配送中心 5以下屬于專業(yè)性物業(yè)的是( )。 A酒店B會(huì)展中心 C劇院D交易會(huì)（所） 二、填空題（20個(gè)空，每空1分，共20分） 6. 2018年3月8日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部廢止_，

3、新成立的物業(yè)企業(yè)只要營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)服務(wù)就可以正常營(yíng)業(yè)，無(wú)需再申請(qǐng)_。 7在美國(guó)，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司來(lái)說(shuō)，每一個(gè)物業(yè)均是其_。但作為一個(gè)公司來(lái)講，處于戰(zhàn)略考慮，他的管理模式、管理制度、管理程序都是統(tǒng)一的，都實(shí)行_。 8居住物業(yè)管理的目標(biāo)有經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)、社會(huì)效益的目標(biāo)、_效益的目標(biāo)、_效益的目標(biāo)。 9物業(yè)管理?xiàng)l例第四十條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的_委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的_一并委托給他人”。 10檢驗(yàn)物業(yè)可獲利能力的主要方法是采用_，即使得毛收入等于支出（包括抵押貸款和所有其他開支）時(shí)所需的租出比率，當(dāng)毛收入超過(guò)收支平衡點(diǎn)時(shí)，物業(yè)就會(huì)有正的獲利。 11.

4、_是指為人們提供健康、娛樂(lè)和溝通交流的場(chǎng)所。 12.采取租賃經(jīng)營(yíng)管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過(guò)簽訂_，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)限，租給_進(jìn)行管理。 13工業(yè)物業(yè)的廣告營(yíng)銷方式主要有：_、_與_和直接發(fā)送有關(guān)材料等。 14會(huì)展物業(yè)管理就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，對(duì)會(huì)展_、設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，為_提供管理服務(wù)。 15政府物業(yè)的特點(diǎn)是：首先是_；其次是物業(yè)的_；還有政府物業(yè)_三、判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正5小題，每個(gè)3分，共15分）16物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須在更專業(yè)的物業(yè)公司找到新業(yè)務(wù)。17在英國(guó)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)間分工明確，物業(yè)管理中的小工程、小

5、項(xiàng)目一般由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成。18一幢辦公樓有53300平方米的租用面積，每平方米9元出租的話，這時(shí)只有41000平方米是可用面積。租戶實(shí)際租用的租金費(fèi)用為每平方米6. 92元。19顧客對(duì)物業(yè)服務(wù)公司在管理服務(wù)、收費(fèi)、經(jīng)費(fèi)管理、維修養(yǎng)護(hù)等方面失職、違法、違紀(jì)等行為的投訴屬有效投訴。20居住物業(yè)是物業(yè)的基本類型之一，也是目前物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋面最廣的業(yè)務(wù)類型。四、問(wèn)答題（4小題，每小題5分，共20分）21現(xiàn)代物業(yè)的主要特點(diǎn)是什么？22設(shè)備技術(shù)資料怎么管理？23物業(yè)管理中常見的控制方法有哪些？24裝修中常見的違章行為有哪些？五、應(yīng)用題（2小題，其中25小題為方案設(shè)計(jì)題，26小題為案例分析題，每小

6、題15分，共30分） 25方案設(shè)計(jì)題 請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目開展的工作流程。 26案例分析題上海的物業(yè)管理正向全方位、多領(lǐng)域挺進(jìn) 東方網(wǎng)9月12日消息：上海物業(yè)總量4. 01億平方米，納人物業(yè)管理面積3.07億平方米。其中，住宅物業(yè)管理覆蓋面逾80%;非住宅物業(yè)管理覆蓋面逾60%。目前，上海有一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司13家，市級(jí)以上優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)五百多個(gè)。 本市物業(yè)管理誕生十余年來(lái)，物業(yè)公司不僅承擔(dān)著小區(qū)的保安、保潔、保綠和維修等工作，而且不斷滿足業(yè)主的其他服務(wù)需求，為居民的安居樂(lè)業(yè)發(fā)揮著重要的作用。陸家嘴物業(yè)公司建立了“96916”信息服務(wù)平臺(tái)；萬(wàn)科物業(yè)公司提出了“全心全意全為您”的口號(hào)以及“同心圓”

7、服務(wù)計(jì)劃等，做足了物業(yè)管理的服務(wù)文章。 非住宅物業(yè)納入了專業(yè)管理。越來(lái)越多的工業(yè)廠房、公共建筑、圖書館、書城、大型展覽館、檢察院、法院公務(wù)樓、高科技工業(yè)園區(qū)、城市旅游景觀建筑和道路等，紛紛請(qǐng)來(lái)了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。本市城市規(guī)劃展示館、觀光隧道、上海科技館和磁浮列車（龍陽(yáng)路段）等公共物業(yè)，均由明華物業(yè)等知名物業(yè)公司管理。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)納人物業(yè)管理的近五千萬(wàn)平方米。如今，這類物業(yè)的專業(yè)特色日漸顯露，明華物業(yè)對(duì)城市公共建筑的管理、星翔物業(yè)對(duì)醫(yī)院廠房的管理和久海金獅物業(yè)對(duì)智能化辦公樓的管理，在業(yè)界樹立了一定的品牌特色。9月1日物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施，把非住宅物業(yè)的管理納入了法制化軌道。(資

8、料來(lái)源：http：/qsyeastdaycom/) 討論題： (1)以上材料反映了物業(yè)管理的什么趨勢(shì)？表現(xiàn)在哪些方面？（5分） (2)你對(duì)政府部門的行業(yè)管理措施及一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作法有何評(píng)價(jià)？(10分)試卷代號(hào)：2226國(guó)家開放大學(xué)2 0 1 9年秋季學(xué)期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2)試題答案及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（開卷）（供參考） 2020年1月一、多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分） 1. ABCD 2.ACD 3.BCD 4.ABC 5.ABD二、填空題（20個(gè)空，每空1分，共20分） 6物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 資質(zhì) 7盈利中心 標(biāo)準(zhǔn)化管理 8環(huán)境 心理 9專項(xiàng)服務(wù)業(yè) 全部物業(yè)管理 10收

9、支平衡點(diǎn)分析 11會(huì)所 12租賃合同 經(jīng)營(yíng)公司 13外部代理 標(biāo)志牌 宣傳冊(cè) 14建筑物及附屬設(shè)備 參展商和客戶 15產(chǎn)權(quán)的公共性 社會(huì)服務(wù)性 功能的特殊性三、判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正5小題，每個(gè)3分，共15分） 16答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“物業(yè)公司”改為“物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)上”。 17答：錯(cuò)誤，應(yīng)將第二次出現(xiàn)的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”改為“綜合性物業(yè)公司內(nèi)部人員”。 18答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“6. 92”改為“11.7”。 19答：正確。 20答：正確。四、問(wèn)答題（4小題，每小題5分，共20分） 21現(xiàn)代物業(yè)的主要特點(diǎn)是什么？ 答案要點(diǎn)： 隨著新世紀(jì)的到來(lái)，人們的生產(chǎn)、生活發(fā)生了許多重大變化，為

10、人類的生產(chǎn)、生活服務(wù)的物業(yè)也隨之而發(fā)生變化，它改變著現(xiàn)代物業(yè)的建構(gòu)的目的與理念，形成現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)。同時(shí)，物業(yè)管理的理念、管理模式、物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)內(nèi)窬、物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)等將發(fā)生重大變革。新技術(shù)、新材料、新方法等將會(huì)持續(xù)不斷地應(yīng)用到物業(yè)管理行業(yè)，并將從根本上改變目前的物業(yè)面貌和人們的工作生活方式。物業(yè)呈現(xiàn)多洋性，復(fù)雜性，動(dòng)態(tài)性的特性。在物業(yè)的構(gòu)建和管理上體現(xiàn)出園區(qū)化智能化、網(wǎng)絡(luò)化、環(huán)保化、人性化、新異化等特點(diǎn)。 (1)園區(qū)化。 (2)新異化。 (3)高技術(shù)條件下的智能化、網(wǎng)絡(luò)化。 (4)環(huán)?；?、人性化。 22設(shè)備技術(shù)資料怎么管理？ 答案要點(diǎn)： 設(shè)備技術(shù)資料管理方法如下： (1)設(shè)備卡片

11、。所有設(shè)備都要建立設(shè)備卡，一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片?？梢园聪到y(tǒng)、部門或場(chǎng)所將設(shè)備編號(hào)，再按編號(hào)逐臺(tái)在設(shè)備卡片，登記設(shè)備的原始檔案資料。 (2)設(shè)備臺(tái)賬。將各設(shè)備卡片，按編號(hào)統(tǒng)一集登記，組成一本企業(yè)可擁有的全部設(shè)備臺(tái)賬。在設(shè)備臺(tái)賬中只須登記設(shè)備概況。 (3)設(shè)備技術(shù)登錄簿。每一臺(tái)主要設(shè)備都應(yīng)設(shè)立一本技術(shù)登錄簿，設(shè)備技術(shù)登錄簿是設(shè)備的檔案簿，對(duì)設(shè)備的一生進(jìn)行登錄和記載，登錄和記載內(nèi)容視設(shè)備的不同而不同，但應(yīng)該做到完整和正確。 (4)竣工圖。施工結(jié)束、驗(yàn)收合格后，設(shè)計(jì)院把已修改完畢全部圖紙整理后提交給用戶，以便于指導(dǎo)用戶今后的日常管理工作。 (5)系統(tǒng)資料。按系統(tǒng)或場(chǎng)所把各系統(tǒng)分成若干小系統(tǒng)，針對(duì)每個(gè)

12、小系統(tǒng)，單獨(dú)采用意圖和文字或版本號(hào)來(lái)說(shuō)明。 23物業(yè)管理采用的幾種常用控制方法有哪些？ (1)監(jiān)督檢查法。監(jiān)督檢查法就是由上而下，對(duì)管理的各個(gè)崗位、各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督與檢查，并針對(duì)監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)采取糾正措施。監(jiān)督檢查是所有物業(yè)服務(wù)公司最大量采用的一種監(jiān)控方法。 (2)匯報(bào)控制法。而匯報(bào)控制就是由下而上的信息反饋與控制。匯報(bào)本身對(duì)于匯報(bào)者就是一種控制，你必須掌握情況，必須對(duì)匯報(bào)的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并對(duì)存在的問(wèn)題提出解決措施。 (3)統(tǒng)計(jì)分析法。統(tǒng)計(jì)分析法就是利用數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法，分析管理質(zhì)量變動(dòng)情況，尋找存在問(wèn)題，提出解決問(wèn)題的措施，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。 (4)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)法。市場(chǎng)是一種

13、競(jìng)爭(zhēng)，管理也是一種競(jìng)爭(zhēng)，只有在競(jìng)爭(zhēng)中，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)管理質(zhì)量的控制。 (5)信息監(jiān)控法。信息技術(shù)控制是利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對(duì)管理質(zhì)量要素進(jìn)行控制的一種方法。智能化樓宇的誕生使管理發(fā)生翻天覆地的變化，人們可以在監(jiān)控室里清楚地看到各種設(shè)備的運(yùn)行情況，各種會(huì)議、報(bào)告、請(qǐng)示、批復(fù)都可以在網(wǎng)上進(jìn)行。 (6)總結(jié)提高法。如果從月度總結(jié)、年度總結(jié)的形式主義圈子跳出來(lái)，仔細(xì)思考總結(jié)的本意，目的、以及應(yīng)該達(dá)到的結(jié)果。運(yùn)用總結(jié)這種形式，其實(shí)是管理質(zhì)量控制中非常重要的一種手段。 24裝修中常見的違章行為有哪些？ 樓宇裝修必須保證結(jié)構(gòu)的安全和外觀的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。一般情況下，出現(xiàn)以下行為的，可視為裝修違章： (1)改變或

14、損壞原有房屋的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。(2)使用超重材料進(jìn)行裝修，如在非梁及承重墻體的樓板上砌墻，一律采用輕質(zhì)磚。在菲承重外墻上開門、窗的。 (3)私自拆改房屋的柱、粱、板、承重墻、屋面防水、隔熱層、上下水管道、電線路等。 (4)擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 (5)擅自鑿除地面防水層或在樓面上鑿槽埋設(shè)水電管線，或因裝修而影響他人房屋的正使用。 (6)改變陽(yáng)臺(tái)的使用功能，隨意改變廚房、衛(wèi)生間的位置。將生活污水排人雨水管道的 (7)擅自改變?cè)型鈮﹂T窗的尺寸、位置以及外墻飾面，影響外墻美觀、統(tǒng)一的。 (8)一切屋外更改或加建，包括封閉陽(yáng)臺(tái)、附加建筑物或伸展戶外之廣告及

15、標(biāo)志等。 (9)空調(diào)機(jī)、排氣扇、抽油煙機(jī)及排水管的安裝位置，沒(méi)有根據(jù)規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一定位，隨意裝的。五、應(yīng)用題（2小題，其中25小題為方案設(shè)計(jì)題，26小題為案例分析題，每小題15分，共30分） 25方案設(shè)計(jì)題 答案要點(diǎn)： 服務(wù)項(xiàng)目開展的工作流程（如下圖） 26案例分析題 答案要點(diǎn)：（困是開放式答題，答案僅供參考，如考生基本觀點(diǎn)正確，并能自圓其說(shuō)也應(yīng)給予肯定） (1)以上材料反映了我國(guó)物業(yè)管理的分類管理新趨向。 具體表現(xiàn)為：物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化。物業(yè)管理專業(yè)化與專門化。物業(yè)服務(wù)單一化、個(gè)性化。管理的社會(huì)化。 (2)專業(yè)化的物業(yè)管理對(duì)政府來(lái)說(shuō)意味著必然做好政策引導(dǎo)工作，在宏觀上調(diào)控好物業(yè)分類管理市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏

16、和進(jìn)程，而不能阻礙分類管理的發(fā)展；專業(yè)化的物業(yè)管理對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)意味著必然適應(yīng)這一趨勢(shì)才能生存和發(fā)展。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作來(lái)適應(yīng)這一發(fā)展態(tài)勢(shì)：一是在企業(yè)自己的傳統(tǒng)物業(yè)管理項(xiàng)目上做大做強(qiáng)，做出企業(yè)的品牌，形成自己的企業(yè)文化。二是穩(wěn)步拓展物業(yè)分類管理項(xiàng)目領(lǐng)域。這里介紹兩種推進(jìn)模式，一種是逐步拓展模式：住宅物業(yè)管理項(xiàng)目一酒店、公寓、醫(yī)院物業(yè)管理項(xiàng)目一商業(yè)寫字樓、商場(chǎng)物業(yè)項(xiàng)目一工業(yè)園區(qū)、物流中心物業(yè)項(xiàng)目一工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目；二種是兼并重組模式：即以優(yōu)秀的物業(yè)管理品牌優(yōu)勢(shì)，兼并有一定技術(shù)基礎(chǔ)和資質(zhì)條件的管理其他類型物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。三是企業(yè)組織管理水平、科技應(yīng)用水平和專業(yè)

17、化分工上做自己的特色，提升企業(yè)素質(zhì)和管理水平。試卷代號(hào)：2226國(guó)家開放大學(xué)2 0 2 0年春季學(xué)期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2) 試題（開卷） 2020年7月一、多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分） 1美國(guó)學(xué)者羅伯特C凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識(shí)不同將物業(yè)分為( )。這種劃分方法也是目前國(guó)外普遍采用的劃分方法。 A居住物業(yè) B商用物業(yè) C工業(yè)物業(yè) D特殊用途物業(yè) 2物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指( )。 A員工自查 B崗位自查 C領(lǐng)班自查 D部門經(jīng)理抽查 3會(huì)所經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目包括( )。 A康體項(xiàng)目 B文化項(xiàng)目 C休閑項(xiàng)目 D娛樂(lè)項(xiàng)目 4大力發(fā)展社會(huì)化共同配送共

18、同化的基本模式包括( )。 A物流企業(yè)的配送中心 B廠商聯(lián)合的配送中心 C商業(yè)企業(yè)的配送中心 D地區(qū)配送中心 5以下屬于政治性物業(yè)是( )。 A政府首腦機(jī)關(guān) B軍事情報(bào)機(jī)關(guān) C機(jī)場(chǎng)、寺院、殘疾人專用設(shè)施 D電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社新聞機(jī)關(guān)二、填空題（20個(gè)空，每空1分，共20分） 6根據(jù)_的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例作了修改并決定自2007年_月1日起施行。 7近兩年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)或?qū)I(yè)發(fā)展方向的分類發(fā)展趨勢(shì)也在形成。一些以前專注于住宅物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始從_項(xiàng)目中撤出，而專注于商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及_領(lǐng)域，使物業(yè)分類管理_在提高。 8單元性居住物業(yè)一般建筑面積在

19、_萬(wàn)平方米。 9居住物業(yè)管理的目標(biāo)有經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)、社會(huì)效益的目標(biāo)、_效益的目標(biāo)、_效益的目標(biāo)。 10現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種類型：一是_ 、二是_。 11檢驗(yàn)物業(yè)可獲利能力的主要方法是采用_，即使得毛收入等于支出（包括抵押貸款和所有其他開支）時(shí)所需的租出比率，當(dāng)毛收入超過(guò)_時(shí)，物業(yè)就會(huì)有正的獲利。 12廠商聯(lián)合的配送中心。即在_或_之間進(jìn)行共同配送。 13采取租賃經(jīng)營(yíng)管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過(guò)簽訂_，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)限，租給_進(jìn)行管理。 14服務(wù)性公寓是一種_物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的_與_。 15會(huì)展物業(yè)管理就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，對(duì)會(huì)展建筑物及附屬設(shè)備、設(shè)

20、施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，為_提供管理服務(wù)。三、判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正，5小題，每個(gè)3分，共15分） 16物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。( ) 17物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須在更專業(yè)的物業(yè)公司找到新業(yè)務(wù)。( ) 18某服裝店鋪每月固定租金為600元，百分比提成為年收入的5%，如年銷售收入為300 000元收入的租戶，按稅約規(guī)定營(yíng)業(yè)額不超過(guò)120 000元的不予提成，則該租戶該年應(yīng)支付的租金是9 000元。( ) 19 -幢辦公樓有53 300平方米的租用面積，每平方米9元出租

21、的話，這時(shí)只有41 000平方米是可用面積。租戶實(shí)際租用的租金費(fèi)用為每平方米6 92元。( ) 20目前，我國(guó)對(duì)企業(yè)自建保安，均需要在公安機(jī)關(guān)的相應(yīng)主管部門進(jìn)行登記、審批、備案，并嚴(yán)格服從公安機(jī)關(guān)的統(tǒng)一管理。( )四、問(wèn)答題（4小題，每小題5分，共20分）21現(xiàn)代物業(yè)的分類管理趨向如何？22商務(wù)物業(yè)管理有何特點(diǎn)？23防火與滅火的基本方法、措施有哪些？24能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作包括哪幾個(gè)方面？五、應(yīng)用題（2小題，其中1小題為方案設(shè)計(jì)題，1小題為案例分析題，每小題15分，共30分）25方案設(shè)計(jì)題請(qǐng)編制一項(xiàng)公共安全防范管理崗位制度。 26案例分析題 上海的物業(yè)管理正向全方位、多領(lǐng)域挺進(jìn) 東方網(wǎng)9月1

22、2日消息：上海物業(yè)總量4 01億平方米，納入物業(yè)管理面積307億平方米。其中，住宅物業(yè)管理覆蓋面逾80%;非住宅物業(yè)管理覆蓋面逾60%。目前，上海有一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司13家，市級(jí)以上優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)五百多個(gè)。 本市物業(yè)管理誕生十余年來(lái)，物業(yè)公司不僅承擔(dān)著小區(qū)的保安、保潔、保綠和維修等工作，而且不斷滿足業(yè)主的其他服務(wù)需求，為居民的安居樂(lè)業(yè)發(fā)揮著重要的作用。陸家嘴物業(yè)公司建立了“96916”信息服務(wù)平臺(tái)；萬(wàn)科物業(yè)公司提出了“全心全意全為您”的口號(hào)以及“同心圓”服務(wù)計(jì)劃等，做足了物業(yè)管理的服務(wù)文章。 非住宅物業(yè)納入了專業(yè)管理。越來(lái)越多的工業(yè)廠房、公共建筑、圖書館、書城、大型展覽館、檢察院、法院公務(wù)樓、

23、高科技工業(yè)園區(qū)、城市旅游景觀建筑和道路等，紛紛請(qǐng)來(lái)了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。本市城市規(guī)劃展示館、觀光隧道、上海科技館和磁浮列車（龍陽(yáng)路段）等公共物業(yè)，均由明華物業(yè)等知名物業(yè)公司管理。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)納入物業(yè)管理的近五千萬(wàn)平方米。如今，這類物業(yè)的專業(yè)特色日漸顯露，明華物業(yè)對(duì)城市公共建筑的管理、星翔物業(yè)對(duì)醫(yī)院廠房的管理和久海金獅物業(yè)對(duì)智能化辦公樓的管理，在業(yè)界樹立了一定的品牌特色。9月1日物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施，把非住宅物業(yè)的管理納入了法制化軌道。(資料來(lái)源：http：/ 討論題： (1)以上材料反映了物業(yè)管理的什么趨勢(shì)？表現(xiàn)在哪些方面？（5分） (2)你對(duì)政府部門的行業(yè)管理措施及一些物業(yè)服

24、務(wù)企業(yè)的作法有何評(píng)價(jià)？(10分)試卷代號(hào)：2226國(guó)家開放大學(xué)2 0 2 0年春季學(xué)期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2) 試題答案及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（開卷）（供參考） 2020年7月一、多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分） 1. ABCD 2.ACD 3.ACD 4.ABC 5.ABD二、填空題（20個(gè)空，每空1分，共20分） 6中華人民共和國(guó)物權(quán)法（或物權(quán)法） 10 7住宅物業(yè)管理 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)化水平 8. 3-5 9環(huán)境心理 10附屬型獨(dú)立型 11.收支平衡點(diǎn)分析 收支平衡點(diǎn) 12.廠家與批發(fā)商 供應(yīng)商與連鎖總店 13租賃合同 經(jīng)營(yíng)公司 14高檔居住性 經(jīng)營(yíng)性社會(huì)性 15.參展商和客戶三、判

25、斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正，5小題，每個(gè)3分，共15分） 16.答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“也可以”改為“但不得” 17.答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“物業(yè)公司”改為“物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)上” 18.答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“9000”改為“16200元” 19.答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“6.92”改為“11.7” 20.答：正確。四、問(wèn)答題（4小題，每小題5分，共20分） 21.現(xiàn)代物業(yè)的分類管理趨向如何？ 答案要點(diǎn)： 現(xiàn)代社會(huì)物業(yè)的多樣性、復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)性特性，以及物業(yè)管理企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化的要求，決定了物業(yè)管理工作的分類管理、細(xì)化管理的必然趨向，但從理論上講物業(yè)管理的分類管理要求是由物業(yè)管理激烈的內(nèi)部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)的社

26、會(huì)分工發(fā)展和物業(yè)管理日益社會(huì)化趨勢(shì)決定的。具體是： (1)物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化。 (2)物業(yè)管理專業(yè)化與專門化。 (3)物業(yè)服務(wù)單一化、個(gè)性化。 (4)管理的社會(huì)化。 22.商務(wù)物業(yè)管理有何特點(diǎn)？ 答案要點(diǎn)： 商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)是由商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)所決定的，一般來(lái)說(shuō)，商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： (1)商務(wù)物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動(dòng)。 (2)商務(wù)物業(yè)管理具有緊迫的時(shí)間性。 (3)商務(wù)物業(yè)管理是綜合性的管理。 (4)商務(wù)物業(yè)管理必須實(shí)施現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理。 (5)商務(wù)物業(yè)管理具有極大的社會(huì)效益。 23.防火與滅火的基本方法、措施有哪些？ 答案要點(diǎn)： 消防工作通常是指防火與滅火兩個(gè)方面。防

27、火與滅火的基本方法、措施，都是以燃燒原理為依據(jù)的。 (1)防火。防火的一切措施，都是以防止燃燒的三個(gè)條件結(jié)合在一起為目的。其基本方法是： 控制可燃物。如以難燃或非燃材料代替易燃材料，對(duì)具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)場(chǎng)所采用加強(qiáng)通風(fēng)、排氣、排除或減少爆炸混合物的形成和數(shù)量、對(duì)可燃?xì)怏w、易燃液體采用容器密閉，管道輸送；對(duì)性質(zhì)相互抵觸的化學(xué)危險(xiǎn)物品、大量干燥顆粒粉末，采用分倉(cāng)、分堆存放保管等。 隔絕助燃物。容器真空排除空氣中的氧；充入惰性氣體等。消除著火源。隔離控制火源，嚴(yán)禁煙火；保持建筑之間的足夠間距。 (2)滅火。一切滅火措施都是為了破壞已經(jīng)結(jié)合在一起的燃燒三個(gè)條件中的一個(gè)或兩個(gè)條件為依據(jù)的。滅火基本方法有

28、： 隔離法將尚未燃燒的物質(zhì)移走，使其同正在燃燒的可燃物分開，燃燒得不到足夠的可燃物，火就會(huì)熄滅。如切斷可燃?xì)鈦?lái)源、移走剩余的可燃液體等。 冷卻法即把燃燒著的物體溫度降低，當(dāng)可燃物的溫度低于其燃點(diǎn)時(shí)，燃燒便停止。如用水撲滅火災(zāi)時(shí)，主要是冷卻法起作用。 窒息法窒息法就是隔絕空氣，使可燃物得不到足夠的氧氣而停止燃燒。例如用不燃或難燃的物質(zhì)捂蓋燃燒表面，用水蒸氣或惰性氣體灌注容器設(shè)備，封閉起火的建筑和設(shè)備的孔洞，用泡沫覆蓋燃燒表面等。 化學(xué)抑制法這種方法的原理是使滅火劑參與到鏈鎖反應(yīng)中去，使燃燒過(guò)程中產(chǎn)生的自由基消失，而形成穩(wěn)定的分子或低活性的自由基，使鏈鎖反應(yīng)中止。大家熟悉的1202、1301、12

29、11等均屬這類滅火劑。 24.能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作包括哪幾個(gè)方面？ 答案要點(diǎn)： 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作有以下幾個(gè)方面： 首先是制定能源耗用量計(jì)劃和做好計(jì)量工作。(1)設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設(shè)備管理部門每年要求預(yù)先按月編制各類能源的消耗量及能源費(fèi)用計(jì)劃，做出112個(gè)月每個(gè)月的各類能源的耗用計(jì)劃及能源費(fèi)用的支出計(jì)劃。(2)各類能源的使用要有正確可靠的計(jì)量?jī)x表。 其次采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施。(l)在選用設(shè)備時(shí)，注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，實(shí)施自動(dòng)調(diào)節(jié)，使設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中一直處于最佳運(yùn)行狀況和最佳運(yùn)行負(fù)荷之中。(2)在節(jié)約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。(3)在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī)，在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因素的措施。 同時(shí)，防止管道、閥門及管道附件泄漏和損壞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理和調(diào)換。對(duì)使用熱源和冷源的管道和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工作減少散熱損失。五、應(yīng)用題（2小題，其中1小題為方案設(shè)計(jì)題，1小題為案例分析題，每小題15分，共30分） 25.方案設(shè)計(jì)題 請(qǐng)編制一項(xiàng)公共安全防范管理崗位制度。 答案要點(diǎn)： 根據(jù)物業(yè)類型、硬件配置和管理服務(wù)要求的不同，各物業(yè)管理項(xiàng)目具體的治安崗位設(shè)置各不相同，甚