上信十里花溪營銷策略思路溝通

1、上信十里花溪營銷策略思路溝通商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于我方的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對我方給貴司作匯報之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。思路溝通框架PART 1 上信十里花溪市場初判PART 2 上信十里花溪戰(zhàn)略思考PART 3 上信十里花溪產(chǎn)品提升PART 4 上信十里花溪執(zhí)行策略徐州城鎮(zhèn)總體開展規(guī)劃 徐州城鎮(zhèn)開展概念規(guī)劃的核心思路從單中心的城市走向多中心網(wǎng)絡(luò)式的城市；積極開展中小城市，擇優(yōu)培育重點(diǎn)新興區(qū)域；徐州開展概念規(guī)劃提出城市開展總的戰(zhàn)略設(shè)想“走出邊緣，構(gòu)建中心。規(guī)劃明確了跳出淮海、經(jīng)營“天下，積極“放棄、步步為營和“區(qū)

2、域合作、中心突破的區(qū)域策略；通過 “雙心并舉，兩翼延伸的城市區(qū)域空間布局的結(jié)構(gòu)與形態(tài)的演進(jìn)，使徐州從單中心的城市走向多中心網(wǎng)絡(luò)式的城市，構(gòu)建“交通軸+城鎮(zhèn)組團(tuán)+生態(tài)綠地的空間結(jié)構(gòu)。按照城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，徐州將緊密聯(lián)系全省“三圈五軸城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)的形成與開展，以區(qū)域的集聚開展為核心，大力推進(jìn)并完善中心城市建設(shè)，積極開展中小城市，擇優(yōu)培育重點(diǎn)新興區(qū)域，全面提高城鎮(zhèn)開展質(zhì)量。賈汪區(qū)整體規(guī)劃賈汪區(qū)整體規(guī)劃定位：賈汪區(qū)將成為徐州市外圍重要組團(tuán)，沿東隴海產(chǎn)業(yè)帶重要的工業(yè)商貿(mào)型城市和新興的生態(tài)園林城市。賈汪區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃在以城市主干道206國道為軸線的組團(tuán)式片區(qū)結(jié)構(gòu)的根底上，通過提升老城區(qū)(老礦區(qū))的商業(yè)職

3、能和延伸與新的片區(qū)的結(jié)合，從而形成“一城兩片、一心一軸七區(qū)的總體布局結(jié)構(gòu)。徐州賈汪區(qū)房地產(chǎn)市場初判目前是賈汪區(qū)的城市定位正在面臨著巨大轉(zhuǎn)型和重新確立的重要開展階段，巨大的開展機(jī)遇與嚴(yán)峻挑戰(zhàn)并存。2007年2021年賈汪區(qū)房地產(chǎn)市場得到了空前速度的開展，眾多工程在較小的區(qū)域內(nèi)爭奪有限的客戶資源?，F(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化程度較低，后續(xù)工程亟待產(chǎn)品升級以尋求市場突破。區(qū)域內(nèi)根本以剛性需求為主，且市場供給較多，新工程面臨去化周期較長，資金壓力較大等問題。長期來看，賈汪區(qū)的房地產(chǎn)開展受到徐州市區(qū)市場開展的巨大影響，隨著2021年底徐賈快速通道的開通和地鐵延長線的建設(shè)，賈汪區(qū)必將以更快的速度融入大徐州市場。

4、思路溝通框架PART 1 上信十里花溪市場初判PART 2 上信十里花溪戰(zhàn)略思考PART 3 上信十里花溪產(chǎn)品提升PART 4 上信十里花溪執(zhí)行策略工程核心價值初判新城市交通物業(yè)的市場價值TOD賈汪新城區(qū)地段及門戶價值新城小學(xué)的人文價值城市化進(jìn)程中的CBD形象價值戰(zhàn)略思考緣起TOD模式是指以公共交通為導(dǎo)向的開展模式，需要土地和交通政策的支持。概念TOD即是指：“以公共交通為導(dǎo)向的開展模式。是指在不排斥小汽車使用的前提下，以培育客流為著眼點(diǎn)，以提高土地價值為核心目的，在主要軌道交通樞紐沿線及站點(diǎn)處適度進(jìn)行高密度的土地開發(fā)，并伴隨著居住、辦公、商業(yè)、公共空間等用地的混合使用設(shè)計，同時在宏觀上兼顧引

5、導(dǎo)城市空間有序增長，控制城市無序蔓延的作用。其特點(diǎn)在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混和用途，使人們在不排斥小汽車的同時能方便地選用公交、自行車、步行等多種方式出行。特點(diǎn)主要方式主要方式是通過土地使用和交通政策來協(xié)調(diào)城市開展過程中產(chǎn)生的交通擁堵和用地缺乏的矛盾。設(shè)計原那么從區(qū)域?qū)用嫔辖M織緊湊的有公交支持的開發(fā)將商業(yè)、住宅、辦公樓、公園和公共建筑設(shè)置在步行可達(dá)的公交站點(diǎn)的范圍內(nèi)建造適宜步行的街道網(wǎng)絡(luò)，將居民區(qū)各建筑連接起來混合多種類型、密度和價格的住房保護(hù)生態(tài)環(huán)境和河岸帶，留出高質(zhì)量的公共空間使公共空間成為建筑導(dǎo)向和鄰里生活的焦點(diǎn)鼓勵沿著現(xiàn)有鄰里交通走廊沿線實(shí)施填充式開發(fā)或者再開發(fā)

6、案例分析之一：香港 原因： 香港的土地資源極其有限和珍貴，政府大力開展城市干道、地鐵和巴士等公共交通。 政府在開展軌道交通的同時結(jié)合周邊物業(yè)共同開展。即政府把高鐵周邊的土地出售給開發(fā)商，所以開發(fā)商在一定程度上代替了政府進(jìn)行城市公共設(shè)施的建設(shè)。 政府也采取了一定的政策優(yōu)惠，比方說如果開發(fā)商退紅線增加一米的話，政府會允許開發(fā)商提高容積率并增加建設(shè)面積 。香港：TOD開展很成功香港地鐵旺角站外商業(yè)香港成功成功關(guān)鍵詞：土地資源稀缺、政策支持，混合物業(yè)案例分析之二：日本多摩新鎮(zhèn)多摩新鎮(zhèn)的夜晚多摩新鎮(zhèn)日本多摩新鎮(zhèn)：成功的TOD模式 原因：東京都的高速開展導(dǎo)致住宅市場的外擴(kuò)，多摩快速開展 新鎮(zhèn)的重要商服設(shè)施

7、都在新市鎮(zhèn)中心集中布置，增加了人流量，間接促進(jìn)了城市人群對于城市快速交通要道的使用 政府的土地利用政策整體限制城市中心的開展同時也促進(jìn)周邊高密度、高強(qiáng)度開展成功成功關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)外擴(kuò)、混合物業(yè)、 政策支持、公共空間案例分析之三：深圳西部通道西部通道位于南山蛇口東角頭，是深圳與香港的第四個陸路連接通道，也是深圳通行能力最大的陸路口岸，于2006年建成通車，實(shí)現(xiàn)深港兩地從東至西的全線互通，使香港與深圳乃至珠三角的經(jīng)濟(jì)互動與融合更加緊密。在客戶渠道擴(kuò)展上，西部通道帶來的客戶群改變明顯，西部通道翻開南山外銷大門，蛇口、后海迎來高端外銷時代。西部通道通車，引發(fā)南山產(chǎn)業(yè)升級，南山寫字樓開發(fā)風(fēng)起云涌，城市就業(yè)

8、中心將逐漸向南山轉(zhuǎn)移，知識型移民成為繼IT人士之后南山又一購房主力軍。西部通道對深圳南山區(qū)房地產(chǎn)的影響是十分深遠(yuǎn)的，蛇口東填海區(qū)作為西部通道進(jìn)入深圳的門戶，其影響更為直接、深刻。TOD模式價值提升從國際上看，美國及歐洲等國規(guī)劃的城市快速通道，通常在城市快速通道1平方公里范圍內(nèi)地產(chǎn)的價值可上升10至20，在快速通道出入口附近400至600米的距離內(nèi)的物業(yè)比外面的價值要高出很多；從國內(nèi)看：成都南延線天府大道開通后房地產(chǎn)物業(yè)的價值也比開通前的房地產(chǎn)物業(yè)的價值高出30%以上；深惠沿海高速通車后，縮短了大亞灣與深圳的城市距離，惠州大亞灣納入深圳一小時生活圈，大量深圳置業(yè)者斷然走向大亞灣。而深汕、廣惠、惠

9、鹽、惠河、深惠五條高速路，縮短了大亞灣與深圳的城市距離，沉著往返間，“工作在深圳，生活在大亞灣成為輕而易舉的事。 徐賈快速通道規(guī)劃徐賈快速通道徐賈快速通道作為2021年至2021年的跨年度城建重點(diǎn)工程，總投資約5.7億元，將打造新城區(qū)到賈汪之間全長37公里的快速通道，新建道路18.4公里，其中賈汪區(qū)路線長14.278公里，徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)路線長4.158公里，建成后實(shí)現(xiàn)半封閉一級公路。途經(jīng)青山泉鎮(zhèn)、大吳鎮(zhèn)、大黃山鎮(zhèn)，跨屯頭河、310國道、旗山礦運(yùn)煤專用鐵路、經(jīng)瓦莊西，跨京杭運(yùn)河、不老河，至大黃山鎮(zhèn)后路線轉(zhuǎn)向南，經(jīng)小張莊西，止于孤山西206國道。預(yù)計2021年12月底全線竣工。TOD出現(xiàn)的前提一般

10、是由于中心城區(qū)功能過度集中，為了實(shí)現(xiàn)多中心城鎮(zhèn)化而使城市功能外擴(kuò)的背景下產(chǎn)生，實(shí)現(xiàn)分中心與城市核心的快速聯(lián)系。徐賈快速通道規(guī)劃徐州即將進(jìn)入軌道交通。2021年，徐州市地方財政一般預(yù)算收入到達(dá)164.3億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)2390億元，城區(qū)人口含銅山約170萬余人，規(guī)劃線路客流規(guī)模亦能到達(dá)要求，具備進(jìn)入“軌道交通時代的根本要素。地鐵一號線延長線將通達(dá)賈汪區(qū)TOD出現(xiàn)的前提一般是由于中心城區(qū)功能過度集中，為了實(shí)現(xiàn)多中心城鎮(zhèn)化而使城市功能外擴(kuò)的背景下產(chǎn)生，實(shí)現(xiàn)分中心與城市核心的快速聯(lián)系。徐賈快速通道價值初析市民張先生說，徐州到賈汪距離縮短了，這是最大的好處。在市區(qū)上班，居住地在賈汪?，F(xiàn)在去一趟賈汪，

11、坐公交車大約要用1個小時，開私家車也需要40多分鐘?？焖偻ǖ澜ǔ珊螅瑥男熘莩菂^(qū)上快速通道，能夠在15-20分鐘時間內(nèi)到達(dá)賈汪。同時，在賈汪買一套房子要比在徐州市區(qū)及郊區(qū)其他地方買房子廉價很多，省下原本打算在市區(qū)買房的錢還可以買一輛私家車，白天在市區(qū)工作，晚上回賈汪居住，20多分鐘就回到家，有房有車，生活多自在。摘自?中國徐州網(wǎng)徐州日報? 未來：連接利國至銅山城區(qū)之間的交通廊道便捷：賈汪到城區(qū)只要20分鐘，白天在市區(qū)工作，晚上回賈汪居住現(xiàn)狀：賈汪到徐州行車時間約40分鐘至1小時工程TOD價值分析及價值利用TOD模式工程概念之“對癥下藥：順應(yīng)政府對徐州市和賈汪區(qū)整體城市定位規(guī)劃，具有強(qiáng)大說服力；區(qū)

12、域內(nèi)首家用TOD模式包裝的工程，利于樹立工程區(qū)域性典型樓盤形象，有效提高客戶識別度；TOD模式能更好地使用政府規(guī)劃和土地價值來聚焦工程升值潛力，能夠為客戶更清晰描述“生活藍(lán)圖；拉近徐州與賈汪的客戶心理距離，擴(kuò)大目標(biāo)客群面，覆蓋徐州東北部意向客群；高效便捷，降低生活本錢，提高生活質(zhì)量成為TOD新區(qū)開發(fā)模式的核心價值點(diǎn)；兵法原理揚(yáng)長避短優(yōu)勢最大化：站在城市開展的角度包裝工程TOD價值，以本工程獨(dú)有的純居住物業(yè)形態(tài)、賈汪新城區(qū)中心門戶優(yōu)勢、新城小學(xué)的人文價值、交通優(yōu)勢及內(nèi)部景觀資源優(yōu)勢，塑造徐州首席TOD水岸高尚純住區(qū)。工程占位思考自身條件區(qū)域開展上信品牌地段良好，交通便捷，處于門戶位置。徐賈快速通

13、道將進(jìn)一步加快區(qū)域城市化進(jìn)程，拉進(jìn)徐州與賈汪城區(qū)的距離感。上信置業(yè)在徐州首個房地產(chǎn)工程，需樹立良好品牌形象，同時為分期開發(fā)、利潤最大化及后續(xù)拿地開發(fā)奠定良好根底。本工程將成為城市人群拓展城市想象空間的載體；本案將是城市化進(jìn)程中城市延伸區(qū)的“TOD首席人居工程。徐賈快速通道2021年底通車，賈汪新城區(qū)的開展，工程地處賈汪新城區(qū)中心的自身屬性注定本工程必須成為“TOD首席人居工程。目標(biāo)客戶群定位在徐州工作，生活重心、工作都在新區(qū)公務(wù)員、教師等相關(guān)銀行職員、新區(qū)產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng)、年輕置業(yè)者重要客戶偶得客戶周邊置業(yè)換新房，與父母分房的居住升級生活緣外省市、想落戶徐州、長期投資核心客戶我們的主力客戶是這么

14、一批人：他們在25-35歲之間，土生土長于徐州或只身匹馬闖蕩；他們多為公務(wù)員、銀行職員、新區(qū)產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng)，有一份不錯的職業(yè)，收入穩(wěn)定，正處于事業(yè)上升期；他們關(guān)注捷運(yùn)交通、生活配套的便利，對生活品質(zhì)有追求；居住講究緊湊實(shí)用，性價比高；注重區(qū)域未來的升值潛力和開展空間；本工程目標(biāo)客戶群在徐賈快速通道通車前后，快速城市化進(jìn)程將使區(qū)域?qū)傩酝蝗话l(fā)生改變，工程前期將以賈汪及周邊區(qū)域為主，隨著賈汪區(qū)域迅速開展，后期有望成為城市主流外溢人口大型居住區(qū)。目標(biāo)客戶群置業(yè)想法被城市邊緣化，但又希望與城市毫無距離，能在都市和家中自有轉(zhuǎn)換；“與年輕漸行漸遠(yuǎn)，但有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力！思想前衛(wèi)，接受力強(qiáng)，對新鮮事物天生擁有強(qiáng)烈

15、的敏銳感，渴望獨(dú)立，更渴望擁有自己小小的世界；“房子不一定要大，但一定要有溫馨，夠特別；追求品位同時，更能有自己獨(dú)立的精神世界；“他們，或“地主或敏銳的投資者或資金運(yùn)轉(zhuǎn)高手，收入豐厚，有獨(dú)到、長遠(yuǎn)的投資眼光，對區(qū)域開展價值認(rèn)可，看好產(chǎn)品升值、保值空間； 一種實(shí)用前瞻的置業(yè)想法獨(dú)立、實(shí)用、便利、升值潛力調(diào)性參考調(diào)性參考思路溝通框架PART 1 上信十里花溪市場初判PART 2 上信十里花溪戰(zhàn)略思考PART 3 上信十里花溪產(chǎn)品提升PART 4 上信十里花溪執(zhí)行策略產(chǎn)品價值提升一、社區(qū)概念TOD、純水岸、人居低碳二、環(huán)境概念公園三、建筑風(fēng)格現(xiàn)代典雅四、領(lǐng)先戶型將在后續(xù)溝通中針對性詮釋TOD之城、都

16、市之城、水岸之城、生活之城、城上城純水岸低碳住區(qū)TOD模式高融合性可持續(xù)開展示范性社區(qū)概念價值提升工程定位徐州 首席純水岸人居社區(qū)T O D：2021徐賈快速通道所能帶來的TOD模式將是工程的核心，TOD模式帶來工作本錢降低、生活本錢降低、交通本錢的降低、時間本錢的降低工程所處區(qū)域即將成為TOD效率時代的新興都市區(qū)。純 水 岸：工程內(nèi)部打造的環(huán)境屬性。人居社區(qū)：低能量、低消耗、低開支、可持續(xù)開展的生活型社區(qū)。環(huán)境價值提升開放型社區(qū)外廣場位于泓福路與桃源路交匯處，要有昭示性、營造社區(qū)領(lǐng)地感，突出空間的公共性、互動性?？紤]其耐用性，建議以硬質(zhì)鋪裝，可在中心設(shè)置小型噴泉或水景綠化帶。環(huán)境價值提升開放

17、型社區(qū)主入口主動迎接城市化，營造社區(qū)的生活氣氛，聚人氣，建議入口處設(shè)置“保安崗?fù)ず汀肮こ虡?biāo)識1、我們在營造宜居的居住氣氛，她是不同于新明半島的只有氣勢，是溫馨的，平易近人的，宜居的；2、“保安崗?fù)ぴ黾映鋈胄^(qū)的平安性；3、“工程標(biāo)識突出工程的風(fēng)格，界定領(lǐng)域感；環(huán)境價值提升中心溪岸廣場工程所設(shè)置的中心溪岸廣場作為整體形象核心展示窗口，在此集中投入，以精致人工和自然環(huán)境交相輝映，通過社區(qū)開放式入口和此處強(qiáng)烈比照，給到客戶以震撼。環(huán)境價值提升環(huán)境價值提升小高層底層局部架空可考慮在局部建筑底層的局部架空，使住宅院落與組團(tuán)綠地、中心廣場綠地的視覺空間更為流暢，可穿透性良好，有助于社區(qū)鄰里的交往；同時可放

18、置一些室外運(yùn)動器具，供住戶鍛煉；或作為樓宇的公共花卉培植區(qū)和休閑、交流場所，實(shí)際上承擔(dān)了局部泛會所的功能。 建筑風(fēng)格價值提升現(xiàn)代典雅風(fēng)格現(xiàn)代典雅主義建筑風(fēng)格源于西方,是現(xiàn)代主義與古典主義的折衷和融合。它與現(xiàn)代古典主義有非常多的類似之處?，F(xiàn)代典雅主義更多的是一種營銷學(xué)的分類。現(xiàn)代典雅主義在建筑運(yùn)用上表現(xiàn)出的特點(diǎn)：住宅外立面多結(jié)合采用涂料、陶質(zhì)、石材等建筑材料色彩運(yùn)用方面穩(wěn)重、大方。重視比例和三段論，基部多用石材頂部造型復(fù)雜，靠不同材料的結(jié)合使用營造穩(wěn)重，豪奢的氣氛；實(shí)際效果與造價密切相關(guān)低檔涂料和廉價線條的效果較差。確立上信十里花溪整體高檔形象，提升工程地處賈汪新城區(qū)的地段價值，維護(hù)社區(qū)整體天際

19、線，考慮與多層花園洋房的完美融合。思路溝通框架PART 1 上信十里花溪市場初判PART 2 上信十里花溪戰(zhàn)略思考PART 3 上信十里花溪產(chǎn)品提升PART 4 上信十里花溪執(zhí)行策略總體執(zhí)行目標(biāo)快速成就上信TOD系列品牌上信十里花溪成為徐州首席TOD純水岸低碳社區(qū)代表提升工程銷售速度，同時確保工程利潤最大化關(guān)鍵點(diǎn)：TOD系列價值體系工程前期推廣思路1、認(rèn)知：認(rèn)識上信十里花溪品牌 徐州TOD時代的快樂生活2、認(rèn)同：認(rèn)同上信十里花溪產(chǎn)品 停止空談3、認(rèn)可：認(rèn)可上信十里花溪價值 上信TOD系新標(biāo)準(zhǔn)體驗最終實(shí)現(xiàn)工程利潤最大化、快速銷售、回籠資金上信十里花溪前期執(zhí)行策略第一階段：待定推廣主題：徐州TOD

20、時代的快樂生活廣告訴求：企業(yè)品牌線TOD城市運(yùn)營商 配合政府規(guī)劃及徐賈大道開通信息高調(diào)發(fā)布 工程品牌線徐州TOD時代的快樂生活營銷活動： 1.客戶拓展徐州市首屆少兒鋼琴賽暫擬邀請李云迪 2.客戶拓展徐州市首屆青年歌手大獎賽 3.客戶拓展2021上信金融頂峰論壇暫擬邀請郎咸平媒介物料：報紙、戶外大牌、短信、場地看板、道旗、宣傳印刷品第二階段：待定推廣主題：提升上信TOD產(chǎn)品價值調(diào)性停止空談開啟新城區(qū)之門TOD系產(chǎn)品首發(fā)徐州廣告訴求：工程品牌線TOD系產(chǎn)品價值標(biāo)準(zhǔn)地段價值、工程規(guī)劃、人居價值等活動：客戶維系上信十里花溪家庭文化節(jié) 價值展示上信TOD系十里花溪工程新聞發(fā)布會 形象塑造徐州上游、順風(fēng)順

21、水、首席水岸人居社區(qū)媒介物料：報紙、戶外大牌、短信、場地看板、道旗、宣傳印刷品上信十里花溪前期執(zhí)行策略第三階段：待定推廣主題：上信TOD系新標(biāo)準(zhǔn)體驗什么是快，什么是活軟文高調(diào)宣講徐賈大道開通后的生活方式改變！從此，十里花溪的生活更快活。廣告訴求：工程品牌線TOD系產(chǎn)品核心賣點(diǎn)規(guī)劃、建筑、園林、景觀等活動：客戶維系上信客戶答謝會 客戶拓展上信徐州市場巡展媒介物料：報紙、戶外大牌、短信、場地看板、道旗、宣傳印刷品上信十里花溪前期執(zhí)行策略現(xiàn)場包裝展示導(dǎo)示系統(tǒng)工程周邊道路全面改裝，設(shè)置引導(dǎo)旗小區(qū)內(nèi)部看樓通道的引導(dǎo)標(biāo)志新售樓處周邊及對面的商業(yè)資源充分利用，制造地盤效應(yīng)立刻行動現(xiàn)場包裝展示導(dǎo)示系統(tǒng)立刻行動上信十里花溪營銷節(jié)點(diǎn)鋪排工作內(nèi)容工作內(nèi)容細(xì)分基本內(nèi)容一、營銷執(zhí)行報告區(qū)域競爭市場格局區(qū)域的市場、產(chǎn)品、競爭、客戶及專題研究總體分析、市場產(chǎn)品特征分析、購房客戶需求特征、營銷特征分析、典型競爭樓盤分析、項目競爭策略提供項目市場競爭策略及定位建議項目解讀，項目定位項目營銷推進(jìn)計劃及策略對項目整合營銷執(zhí)行進(jìn)行統(tǒng)籌策劃營銷策略，推廣執(zhí)行及費(fèi)用預(yù)算二、銷售物料VI系統(tǒng)方案設(shè)計紙袋、信封信箋、工牌、vi系統(tǒng)、道旗項目名稱、項目和公司LOGO