8.土地增值稅法

1、第八章 土地增值稅法2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院2本章基本結(jié)構(gòu)框架納稅義務(wù)人與征稅范圍稅率土地增值稅 應(yīng)稅收入與扣除項目應(yīng)納稅額的計算稅收優(yōu)惠征收管理2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院3第一節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍一、納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院4二、征稅范圍（一）基本征稅范圍 土地增值稅的基本征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（3）存量房地產(chǎn)買賣?！咎崾尽?

2、.土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易。2.土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”兩個關(guān)鍵特征。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院5（二）具體情況的判定具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院6屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）：（1）出售國有土地使用權(quán)（2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的（3）存量房地產(chǎn)買賣（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）（6）投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資（7）投資聯(lián)營后將投

3、入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院7不屬于土地增值稅征稅范圍的情況（不征）：（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）（2）房地產(chǎn)贈與（無收入）（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）（5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）（6）房地產(chǎn)評估增值2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院8免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）：（1）個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中（5）國家征用收回的房地產(chǎn)（6）個人轉(zhuǎn)讓居住用房

4、地產(chǎn)（7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的（8）企事業(yè)單位、社團(tuán)及組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項目金額20%的（新增）2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院9【例題單選題】下列各項中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）。（2006年）A.公司與公司之間互換房產(chǎn)B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D.雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)【答案】A2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院10第二節(jié) 稅率土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率?！窘ㄗh】記憶土地增值稅的稅率表。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院11第三節(jié) 應(yīng)稅收入和扣除項目

5、一、應(yīng)稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合貨幣金額計入收入總額。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院12二、扣除項目的確定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（P183-8）（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費（包含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安

6、裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院13（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（一）+（二）5%以內(nèi)上述利息超過國家上浮標(biāo)準(zhǔn)、超標(biāo)利息及罰息不得扣除。2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金的無借款的情況）：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（一）+（二）10%以內(nèi)3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。4.土地增值稅清

7、算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院14【例題計算題】某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為6000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明且可以合理分?jǐn)偅?，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明且可以合理分?jǐn)偫⒅С龅?，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（400-100）+（1000 ）5%=650（萬元）。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院15（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存

8、量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。企業(yè)狀況可扣除稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（5%）（2）城建稅和教育費附加非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（5%）（2）印花稅（0.5）（3）城建稅和教育費附加2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院16【例題單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時,允許單獨扣除的稅金是（ ）。（2005年）A.營業(yè)稅，印花稅B.房產(chǎn)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅C.營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅D.印花稅,城市維護(hù)建設(shè)稅【答案】C2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院17（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓）從事房地產(chǎn)開發(fā)

9、的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%【提示】1.此項加計扣除僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策；2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院18【例題計算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；與轉(zhuǎn)讓該商品房有關(guān)的稅金為200萬元（不含印花稅）。計算轉(zhuǎn)讓該商品房項目繳納的土地增值稅時，應(yīng)扣除

10、的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的合計金額為10000（10%+20%）=3000（萬元）。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院19（六）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評估價格=重置成本價成新度折扣率例如，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則評估價格=1200070%=8400（萬元）。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院20納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部

11、門確認(rèn),可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第35條的規(guī)定，實行核定征收。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院21【例題計算題】2011年3月，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處2007年7月購置的辦公用房，轉(zhuǎn)讓時不能取得評估價格，原購房發(fā)

12、票注明購房款300萬元，購入時繳納契稅9萬元，轉(zhuǎn)讓時繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加5.5萬元，繳納印花稅0.2萬元，上述金額和憑證均經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)，則計算該房產(chǎn)的土地增值稅時可扣除的金額是？【答案】300（1+5%4）+9+5.5+0.2=374.7（萬元）。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院22第三節(jié) 應(yīng)稅收入和扣除項目【關(guān)于土地增值稅扣除項目的歸納】（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓） （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓） （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）（五）財政部規(guī)定的

13、其他扣除項目（適用新建房轉(zhuǎn)讓） （六）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院23【1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項目】（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用利息（不包括加息、罰息）+【（一）+（二）】5%以內(nèi)或：【（一）+（二）】10%以內(nèi)（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營業(yè)稅；城建稅和教育費附加。（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）【（一）+（二）】20%2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院24【2.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項目】（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（三）房地

14、產(chǎn)開發(fā)費用利息（不包括加息、罰息）+【（一）+（二）】5%以內(nèi)或：【（一）+（二）】10%以內(nèi)（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營業(yè)稅；印花稅；城建稅和教育費附加。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院25【3.各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房可扣除的項目】（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營業(yè)稅；印花稅；城建稅和教育費附加；不能取得評估價格而需按發(fā)票所載金額加計時，可單獨扣除原買房時的契稅。（六）房屋及建筑物的評估價格評估價格=重置成本價成新度折扣率不能取得評估價格的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計52022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院26【4.各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓

15、未經(jīng)開發(fā)的土地】（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（四）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院27【例題多選題】以下項目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓存量房，在計算其土地增值稅增值額時均能扣除的項目有（ ）。A.取得土地使用權(quán)所支付的金額 B.房地產(chǎn)開發(fā)成本C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 D.舊房及建筑物的評估價格【答案】AC2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院28一個教材之外的考點：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，因納稅需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估所支付的評估費可以作為計算土地增值稅的扣除金額，但是因納稅人隱瞞、虛報成交價格等被按照評估價格計稅時發(fā)生的評估費不允許在計算土地增值稅時扣除。202

16、2/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院29【例題1多選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計算其土地增值稅增值額時準(zhǔn)予扣除的項目有（ ）。（2009年原制度）A.舊房產(chǎn)的評估價格 B.支付評估機(jī)構(gòu)的費用C.建造舊房產(chǎn)的重置成本 D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費【答案】ABD2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院30【例題2單選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計算其土地增值稅增值額時準(zhǔn)予扣除的項目有（ ）。A.房屋的凈值B.建造舊房產(chǎn)的重置成本C.房屋開發(fā)費用D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費【答案】D2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院31第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計算一、增值額的確定（一）通過收入減除扣除項目求得（二）關(guān)于評估價格的使用納稅

17、人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)的成交價格的；（2）提供的扣除項目不實的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院32【提示】 1.房地產(chǎn)評估價格是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格。不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評估。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評估價格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院33【例題單選題】按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值稅時，應(yīng)按照（ ）。（2001年）

18、A.稅務(wù)部門估定的價格扣除B.稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價格扣除C.房地產(chǎn)評估價格扣除D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除【答案】C2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院34二、應(yīng)納稅額的計算方法（一）計算土地增值稅的步驟和公式第一步，計算收入總額第二步，計算扣除項目金額第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項目金額第四步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第五步，套用公式計算稅額。公式為：應(yīng)納稅額=增值額稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù)2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院35（二）土地增值稅計算的命題規(guī)律

19、關(guān)于土地增值稅的計算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“關(guān)系加分?jǐn)傂汀钡淖兓?022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院36【例題1步驟型計算】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的7%,教育費附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.5）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）

20、。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。請計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。（1997年）2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院37【答案及解析】（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入15000萬元。（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000 ）10%=700（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:150005% 5%（7%+3%）=825（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000 ）20%=1400（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000 +700+825 =9925（萬元

21、）（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=15000-9925=5075（萬元）（4）增值額與扣除項目金額的比率=5075992551%2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院38（5）計算應(yīng)納土地增值稅稅額：第一種計算方法：應(yīng)納土地增值稅稅額=992550%30%+（5075-992550%）40%=1533.75（萬元）第二種計算方法：應(yīng)納土地增值稅=507540%-99255%=1533.75（萬元）。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院39【例題2步驟型計算】李某系某市居民，于2005年2月以50萬元購得一臨街商鋪，同時支付相關(guān)稅費1萬元，購置后一直對外出租。2008年5月，將臨街商鋪改租為

22、賣，以80萬元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)相關(guān)評估機(jī)構(gòu)評定，房屋的重置成本價為70萬元，成新度折扣率為80。要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（2009年原制度）（1）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。（2）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的印花稅。（3）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅。（4）2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院40【答案及解析】（1）應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加=（80-50）5%（1+7%+3%）=1.65（萬元）（2）應(yīng)繳納的印花稅=800.05%0.04（萬元）（3）計算土地增值稅時可扣除項目金額=7080%1.650.0457.69（萬元）

23、增值額=8057.69=22.31（萬元）增值率=22.31/57.69100%=38.67%50%，適用30%的稅率、速算扣除系數(shù)為0 應(yīng)繳納的土地增值稅=22.3130%=6.69（萬元）（4）2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院41【關(guān)系加分?jǐn)傂陀嬎惴椒w納】在紛繁成本費用項目條件中，只有已售（含視同銷售、產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交給政府），房地產(chǎn)的地價成本和建造成本扣除；未開發(fā)以及已開發(fā)未銷售的地價成本和建造成本不可扣除。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院422022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院43【例題計算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)

24、，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70（其余30尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬

25、元、銷售費用400萬元。（說明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7：教育費附加征收率為3；契稅稅率為3；其他開發(fā)費用扣除比例為5。）2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院44要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月共計應(yīng)繳納的營業(yè)稅。（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月共計應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加。（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的土地成本。（4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本。（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用。（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅

26、的增值額。（7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。（2010年）2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院45【答案及解析】（1）該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月應(yīng)繳納的營業(yè)稅: 605 5=3+700=703（萬元）（2）該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加: 3（7+3）+700（7+3）=0.3+70=70.3（萬元）（3）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的土地成本：應(yīng)繳納的契稅=60003=180（萬元）應(yīng)扣除的土地成本=（6000+180）70（1-20%）=3460.8（萬元）（4）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本: 5800

27、（1-20%）=4640（萬元）2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院46（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用：300（1-20%）+（3460.8 ）5=240+405.04=645.04（萬元）（6）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅的增值額: 14000-700+70 .8 +645.04+（3460.8 ）20=14000-11136=2864（萬元）（7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅增值率=2864/11136100=25.72銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=286430=859.2（萬元）。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院47

28、三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（一）清算單位（1）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（2）開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院48（二）清算條件1.納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未

29、超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院49【例題單選題】對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（ ）。（2010年）A.規(guī)劃申報項目 B.審批備案項目 C.商業(yè)推廣項目 D.設(shè)計建筑項目【答案】B2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院50【例題多選題】下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。（2009年）A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的C.

30、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的D.取得銷售（預(yù)售）許可證2年仍未銷售完的【答案】ABC2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院51（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1.將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。2.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。3.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況

31、下，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院52（四）扣除項目規(guī)定1.可據(jù)實扣除的項目（1）開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。2022/7/9上海對

32、外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院53（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。（6）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)

33、院542.可核定扣除項目前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院553.不可扣除的項目（1）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（3）竣工后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。2022/7/9上海對外貿(mào)易學(xué)院 會計學(xué)院56（五）土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近