房山長溝項目市場定位方案建議書

1、房山長溝項目市場定位方案建議書目 錄 contentsPART 1 房山區(qū)域分析PART 2 項目的簡要市場分析PART 3 項目市場占位PART 4 項目執(zhí)行合作思路PART 1 房山區(qū)域分析房山區(qū)人類文明之源，歷史悠久房山區(qū)，位于北京市區(qū)西南?？偯娣e2019平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；轄22個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處，463個村，總?cè)丝谌f。房山歷史悠久，距今60萬年到距今2萬年的“北京人”、“新洞人”、“山頂洞人”先后生活在該地。1949年隸屬于河北。1980年10月，由于燕山石油化工公司的成立，設(shè)立了市直轄的燕山區(qū)。1987年1月撤銷房山縣和燕山區(qū)的建制，建立房山區(qū)?！拔鞑可鷳B(tài)帶”、交

2、通方便，可達(dá)性一般“兩軸兩帶多中心”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想中明確指出：大興、房山、昌平、延慶、門頭溝為“西部發(fā)展帶”?！拔鞑可鷳B(tài)帶” ：西部發(fā)展帶在人口總量、GDP總量和建設(shè)用地總量上都要超過東部發(fā)展帶（大致的比例為1.2:1），主要承擔(dān)高新技術(shù)研發(fā)、旅游、商業(yè)物流、高等教育等職能，以優(yōu)化、整合、完善現(xiàn)有的發(fā)展空間為主，改善生態(tài)環(huán)境，引導(dǎo)高品質(zhì)、組團(tuán)式集約發(fā)展，防止高密度連片開發(fā)。境內(nèi)有京廣鐵路、京原鐵路、京石高速公路、京保公路、京原公路等放射性交通干線經(jīng)過，區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)密度每平方公里一公里，居全國先進(jìn)水平，是北京的西南門戶。生態(tài)、旅游、文化資源豐富，但開發(fā)利用不夠豐富精彩的歷史文化資源。 區(qū)內(nèi)共

3、有文化古跡302處，其中世界級文化遺產(chǎn)1處，國家級文化保護(hù)單位3處、市級13處、區(qū)級52處。周口店北京人遺址、云居寺、上方山國家森林公園、石花洞、韓村河旅游景村、青龍湖、十渡等眾多的風(fēng)景名勝和游樂場所。靈奇秀美的地質(zhì)地貌資源。 房山被地質(zhì)學(xué)界譽為“洞穴王國”。境內(nèi)擁有中國北方最大的巖溶洞穴群。 儲量豐富的礦產(chǎn)、地?zé)豳Y源 。全區(qū)有儲量億立方米的大理石，儲量100多億立方米的石灰石，儲量2000萬噸的石英石、白云石，儲量4億立方米的花崗巖。原煤總儲量達(dá)21億噸，為“京西煤倉”之一。良鄉(xiāng)衛(wèi)星城藏有豐富的地?zé)豳Y源，水溫高達(dá)攝氏70度，日出水量2000立方米。 其他還有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，高于通州區(qū)北京郊區(qū)縣

4、發(fā)展排名第二，僅次于大興但房山房地產(chǎn)開發(fā)緩慢，不屬于居住熱點區(qū)域新城規(guī)劃具備優(yōu)勢的功能配套房山區(qū)今年將投資240億元，用于拉動區(qū)域發(fā)展。 今年房山區(qū)的政府投資力度是各個區(qū)縣中最大的，達(dá)到了240億元，比去年增長了60%。這些固定資產(chǎn)將具體投向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會公共事業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)及保障性建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等五個主要領(lǐng)域。據(jù)了解，房山區(qū)正在啟動歷史文化旅游集聚區(qū)建設(shè)，以周口店為中心，涵蓋云居寺、上方山、長溝水鄉(xiāng)文化等旅游文化資源，約10個項目都在建設(shè)之中。長溝版塊發(fā)展展現(xiàn)了全新的氣象，面對發(fā)展充滿渴望。PART 2 項目的簡要市場分析區(qū)域典型房地產(chǎn)項目大自然新城山水人間觀山匯景陽光翠城區(qū)域項

5、目概況項目規(guī)模容積率配套情況園林規(guī)劃產(chǎn)品占地面積建筑類型商業(yè)學(xué)校醫(yī)療綠化風(fēng)格戶型比例面積分布銷售價格銷售速度大自然新城300萬平米多層，共2600戶1項目周邊有超市、銀行、郵局韓村河中小學(xué)、幼兒園、 衛(wèi)生院70%自建林木綠植帶一居24%40-703870 一期二期已售完，三期目前在售兩居60%60-904400 三居15%100-1363900四居1%179-1964400 復(fù)式-陽光翠城23.66萬平米普通住宅、別墅，總套數(shù)為1350戶0.96度假村，三星級酒店52%水系與果樹環(huán)繞一居-一期售完，二期目前在售，現(xiàn)房入住兩居40%95-1653400三居40%1953400 四居-別墅20%3

6、00 項目規(guī)模容積率配套情況園林規(guī)劃產(chǎn)品占地面積建筑類型商業(yè)學(xué)校醫(yī)療綠化風(fēng)格戶型比例面積分布銷售價格銷售速度觀山匯景6萬平米住宅0.98綜合商場，大型超市幼兒園、中小學(xué)琉璃河醫(yī)院38%亭臺水榭打造的園林規(guī)劃一居25%672200 一期3棟已售完，二期三期目前在售，預(yù)計2010年入住兩居45%912590 三居30%1272590 四居- 復(fù)式-山水人間15萬平米住宅1小區(qū)超市，休閑會所幼兒園，中小學(xué)長溝鎮(zhèn)衛(wèi)生院，小區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心40%河畔半島式莊園小區(qū)一居30%502500一期開盤項目已售完，目前二期在售中兩居40%1402500 三居30%170220 2530四居-復(fù)式-4000區(qū)域項目概

7、況越向東北越是“大盤”云集；容積率偏低，基本在1以內(nèi)；建筑形式均以低密度板樓為主；各盤商業(yè)、教育等配套均比較齊備；綠化率較高，生態(tài)環(huán)境較好，以兩居、三居供應(yīng)為主；三居面積集中在110-150平米；兩居面積集中在80-120平米；周邊市場欠成熟，銷售速度普遍較慢。便宜是主要購買驅(qū)動力。區(qū)域市場無法避免價格競爭、產(chǎn)品力競爭。區(qū)域市場銷售情況統(tǒng)計4400340025904000050010001500200025003000350040004500大自然新城陽光翠城觀山匯景山水人間區(qū)域市場存量統(tǒng)計在我們所展示的四個調(diào)研項目中，無論期房還是現(xiàn)房，前期開盤的房源基本已經(jīng)售完，2008年以后開盤的房源，無

8、論一居的小戶型，還是兩居、三居的大戶型，銷售速度均不同程度的受到經(jīng)濟(jì)危機的影響，存量約在開盤總量的40%50%。在我們所調(diào)研的四個項目中，各個項目的存量如下：大自然新城存量在450套。山水人間存量在170套。陽光翠城存量為430套。觀山匯景由于開盤時間較早，存量較少，在100套以內(nèi)。區(qū)域客戶分析1、客戶的核心特征 客戶多以四十歲以下的購買人群為主，成交客戶中還有相當(dāng)一部分是以較年輕，較高學(xué)歷的白領(lǐng)為主。還有一些退休的老人，覺得這里環(huán)境好，適合過來養(yǎng)老，也便宜?？蛻魞r格敏感度高。2、客戶購買特征購買目的：自住的多，投資的少，自住比例達(dá)到90%以上。自住客戶：年輕人購買基本上都是第一次置業(yè)，第一次

9、置業(yè)的比例在60%左右。投資客戶；投資客戶主要也是以較高學(xué)歷的年輕人為主，對于房山區(qū)域的發(fā)展比較有信心，但是擁有資本較少。區(qū)域客戶分析3、客戶主體特征地域特征：客戶群以北京市區(qū)的客戶為主，主要是豐臺、海淀、石景山這三個區(qū)。這三個區(qū)的客戶加在一起達(dá)到總量的2/3以上。其中海淀區(qū)比重最大，占了30%。年齡特征：以25歲-35歲為主，占了60%以上。收入特征：月收入在3000-5000不等。4、客戶客體特征對產(chǎn)品反饋信息：客戶選擇本區(qū)域的項目主要是考慮在一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，最大化地追求一個比較寬敞，舒適的居住環(huán)境。對配套的要求：考慮到本區(qū)域的房地產(chǎn)項目的許多基礎(chǔ)建設(shè)都不是很完善，所以客戶對于項目本身的

10、配套比如學(xué)校，商業(yè)等配套很是看重的。對園林的需求：各個項目實際主要成交客戶的核心需求是是改善居住條件，所以客戶對于園林考慮因素也占較大比例。區(qū)域市場總結(jié)道路交通系統(tǒng)的進(jìn)一步完善（規(guī)劃地鐵的修建）將帶來更多的市場需求。距離房山中心風(fēng)景區(qū)較近，升值潛力大。高使用率、全明格局、低密度的大戶型占主流，以120以上的兩居、三居等偏大的戶型為主。反映了樓盤單價低，客戶的總價接受能力較強，也體現(xiàn)了客戶選擇郊區(qū)項目追求居住寬敞、舒適的需求點。北京“兩軸兩帶多中心”的城市規(guī)劃，提升了房山區(qū)域價值潛力。區(qū)域配套不完善，缺少大型醫(yī)院，超市及重點中小學(xué)。在現(xiàn)階段，在本區(qū)域的房地產(chǎn)類項目，都面臨著目前交通情況不便利的因

11、素。各開發(fā)企業(yè)并沒有放大商業(yè)效益。區(qū)域開發(fā)建議1、對于郊區(qū)的項目，要注重自身配套的建設(shè)。2、隨著區(qū)域市場的成熟，包括消費者的消費意識的成熟，區(qū)域項目更需要注重項目的品質(zhì)。3、生態(tài)，低密度、宜居，這是房山項目目前的共性，要在競爭中取得優(yōu)勢，就需建立或發(fā)掘自身更獨特的賣點。我們的優(yōu)勢到底在哪里？是水？是山？是交通？還是尷尬？定位依據(jù)是外求還是內(nèi)求？PART 3 項目市場占位這年頭，地主家也沒有余糧了定位前的疑問（排除法）別墅北京能買別墅階層的心理范圍是距市中心20-50公里。其他階層就更不用說了，每月的交通費和汽油費就可供房了。真正的北京人有錢人太少了，而住在北京西南地區(qū)，如房山、豐臺區(qū)的有錢人更

12、少！北京的高消費使多數(shù)人面臨生活的壓力，所謂的中產(chǎn)階級中有幾個能拿出閑錢去享受遙遠(yuǎn)的別墅第二居所？股市已套牢了人們的錢包！外地有錢人和社會精英們是真的有錢，但他們只感興趣能真正代表有錢階層身份所在區(qū)域的美式別墅，那里有青山、流水、原野；那里有高爾夫、跑馬場、滑雪道；至少還要有北京縣級醫(yī)院的醫(yī)療條件，以及一個小時內(nèi)能趕到機場交通設(shè)施。普通住宅本地27000人口不足以支撐，輕軌攔截又使我們失掉主力。價格競爭又不是我們的目的。爭也爭不過小產(chǎn)權(quán)。企業(yè)會所看起來很美，距離很遙遠(yuǎn)。商務(wù)辦公寫這個標(biāo)題就是個錯誤。旅游地產(chǎn)中國除了華僑城沒誰真的成功了。況且我們和旅游景區(qū)還有一段距離。形象至上！綜合品質(zhì)取勝！豐

13、富的溢價因素支撐！積極廣泛的好口碑宣傳！客戶高忠誠度！廣泛的市場關(guān)注度！震撼的市場影響力！增值效應(yīng)！持續(xù)穩(wěn)定的銷售業(yè)績！挑戰(zhàn)者補缺者領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者愿景目標(biāo) 做有商業(yè)價值的東西，適當(dāng)加以引導(dǎo)找尋自我的活計，讓消費者自己去干經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積2746.7畝建筑面積總共320萬建筑平米容積率0.92綠化率45%停車位1：1.5總戶數(shù)1.1078萬戶人口數(shù)量3.1萬人建筑類別 一期多層板樓、小高板46萬平米建面；二期聯(lián)排、Townhouse別墅；三期獨棟別墅、傳統(tǒng)四合院京石高速路售樓處提香草堂A區(qū)B區(qū)C 區(qū)D 區(qū)下沉廣場、歐式商業(yè)街、停車場竇大路三期產(chǎn)品類型：獨棟別墅、傳統(tǒng)四合院二期產(chǎn)品類型：聯(lián)排、T

14、ownhouse別墅一期產(chǎn)品類型：多層、小高層板樓重點關(guān)注項目世界名園規(guī)劃人口數(shù)量基本相當(dāng)于目前整個竇店鎮(zhèn)的人口。燕都世界名園,被授予聯(lián)合國“國際文化生態(tài)社區(qū)”的美譽,是“世界華商聯(lián)合總會中國首家人文景觀綠色環(huán)保示范社區(qū)”“全國老年產(chǎn)業(yè)示范基地”和“北京市消費者協(xié)會2004年放心房承諾樓盤”。項目成交客戶分析年齡：集中在31-65歲區(qū)域來源：海淀、西城區(qū)、石景山區(qū)客戶居多。地緣性客戶只占到4%。認(rèn)可本項目的因素：配套、規(guī)模、景觀、環(huán)境客戶最關(guān)注：社區(qū)配套、輕軌項目成交客戶分析項目成交客戶分析目前一期已經(jīng)成交客戶收入水平集中在2-6千元/月。低密部分有所放大。項目成交客戶分析客戶購房目的中，自住

15、與給父母購房占據(jù)70%比例，投資客戶也占據(jù)較高比例。簽約客戶的主要認(rèn)知渠道以活動營銷、晚報和展會為主。專題研究思路：通過對前面幾個項目的對比研究，尤其是借鑒了“世界名園”的發(fā)展歷程和成功經(jīng)驗。根據(jù)本項目獨特的地理屬性和區(qū)域發(fā)展環(huán)境。面對著超過5年的項目發(fā)展周期，我們站在更高的高度，即從公司戰(zhàn)略的層面來研究本項目的市場定位之路。該項目模式在美國接近于成人社區(qū)模式。本次研究中，我們首先明確了成人社區(qū)的概念（adult communities）”。成人社區(qū)是個寬泛的定義。之后我們對四類美國成人社區(qū)（老年退休社區(qū)、活躍成人社區(qū)、豪華高爾夫和濱水社區(qū)以及無年齡限制社區(qū)）分別進(jìn)行了分析。通過前期研究，我們

16、認(rèn)為本項目一般性的定位于“養(yǎng)身、養(yǎng)生”的老年社區(qū)有一定的可行性。但尚不足以取得市場的最終勝利。任何成功的品牌，其價值定位都是準(zhǔn)確且唯一的。任何搖擺活動要都是失敗的起點。因此，我們總結(jié)出了一個全新的定位思路全球第三代養(yǎng)老概念下的無年齡限制社區(qū)在世界上，只存在兩種人：老人和正在變老的人。我們的客戶也只有兩種人：能買的人和想買的人。產(chǎn)品系統(tǒng)提供適應(yīng)老齡社會的通用住宅我們的利基點依據(jù)：符合社會發(fā)展趨勢零點公司公布了該公司對北京、上海兩地3000名55歲至75歲市民就“老年人住宅消費問題”進(jìn)行隨機訪問后的研究報告，報告表明，目前老年住宅市場需求加大，但市場供應(yīng)卻較為緊缺。符合政策發(fā)展引導(dǎo)中國老齡事業(yè)的發(fā)

17、展白皮書提倡的“居家養(yǎng)老”模式是最經(jīng)濟(jì)、見效最快、符合中國國情的，也是經(jīng)濟(jì)上、精神上、感情上讓老人滿意的養(yǎng)老模式。符合人群消費轉(zhuǎn)變北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近8%以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們希望市場上能多生產(chǎn)一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓。在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。符合項目地塊條件地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這

18、樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線路，而且站點近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。符合項目用地面積地塊規(guī)模小則200畝600畝（），因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。符合外部資源匹配符合整體經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃設(shè)計原則：本著綜合性通用住宅的設(shè)計原則著手，要便于改造。1、設(shè)計

19、要人性化2、生活要智能化3、環(huán)境要園林化4、戶型要合理化5、配套要完善化6、建筑要藝術(shù)化舉例說明多種藝術(shù)化建筑手法綜合運用道路人車分流，避免與車發(fā)生危險，無障礙設(shè)計，處處提供方便，開闊空間活動場所，提供充足的戶外活動空間，增加休息座椅，方便隨時休息。舉例說明社區(qū)組成多層、聯(lián)排公寓為主；多功能綜合樓；配餐中心（就餐、配送）；休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）；老年醫(yī)院及護(hù)理院；會所（游泳池、健身房、水療館、會務(wù)活動中心）；商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；綠化景觀，（綠化覆蓋率50%以上；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）；風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與

20、會所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連接）；戶外活動場地、停車場。舉例說明綠化景觀 景觀設(shè)計上注意體現(xiàn)出小區(qū)內(nèi)人與自然和諧的設(shè)計理念，綠化周線結(jié)合房屋布局，成自然曲線；用水系將建筑物之間聯(lián)系，使得該區(qū)域內(nèi)的建筑和自然可以很好的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)；在綠化設(shè)計上力求體現(xiàn)現(xiàn)代都市中人群對郊區(qū)的田園生活情趣的向往，在小區(qū)內(nèi)用盡可能多的綠化使小區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境與自然氣候相符合，達(dá)到一種田園生活的居住理念。在設(shè)計中按照無障礙規(guī)范設(shè)計，使得居者能生活愉快，心情舒暢。舉例說明住宅的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)建筑與自然的和諧，所以住宅規(guī)劃成自然曲線的形態(tài)。每排住宅都用連廊連接，使得每排住宅形成一個整體。住宅間的連廊下可作為活動區(qū)域

21、?？紤]到對老人的關(guān)懷，采用了南側(cè)大面積開窗的手法，為老人提供更多的陽光，同時針對大面積開窗帶來的夏季陽光過于強烈，為此，同時在南面運用了遮陽百葉的建筑構(gòu)件，使得房屋可以有選擇的利用陽光。一房一廳一衛(wèi)（面積：40-60平方米/間）二房一衛(wèi)（面積：60-80平方米/間）為主，二房二廳二衛(wèi)（面積：80-95平方米）房型，少部分的三房二廳（面積在120-140平方米）或二房二廳（面積在90-120平方米之間） 舉例說明智能化配置紅外線保安系統(tǒng)、對講門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)等安防系統(tǒng)；每戶（間）設(shè)置無線呼救系統(tǒng)，內(nèi)部小總機； 無線定位求助系統(tǒng)社區(qū)一卡通服務(wù)；防盜緊急救助系統(tǒng)（防盜門磁、紅外線

22、報警裝置）、防火煙感系統(tǒng)、煤氣泄漏報警裝置；寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、數(shù)字電視；樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)較為密集的定點設(shè)置SOS的緊急呼叫系統(tǒng)； 考慮部分殘障人士的需求，設(shè)置盲道等通道； 電子公告板（中、英雙語）、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)； 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。 舉例說明生活機能配備特色管理服務(wù)1、重點幼兒園入駐老年公寓建成后，將引進(jìn)重點幼兒園。一方面可解決學(xué)校由于在鬧市區(qū)造成學(xué)生上下課時路程上的安全問題；另一方面為許多家庭解決因工作忙而無法照顧孩子的煩惱；再一方面就是為圓許多家庭三代同堂的夢想，讓老人的晚年有子孫陪伴，笑語滿堂，益壽延年。2、貼心小巴士為方便老年人日常生活中的出行需要，管理中心特推出露

23、天型小巴士車，定時往返于管理中心、文體娛樂中心、賓館公寓餐廳、老年活動中心、室內(nèi)體育場館、公寓服務(wù)中心等。老年人在社區(qū)內(nèi)部有出行需要時便可搭乘小巴士車。對金牌VIP住戶可享受免費接送服務(wù)。3、旅游服務(wù)中心為方便老年人外出旅游提供相關(guān)旅游服務(wù)。4、社區(qū)家政服務(wù)提供完善的社區(qū)家政服務(wù)。為老年人分憂解難。本項目開發(fā)的收益構(gòu)成原理：復(fù)合型收益圍繞“一低二高”謀求利益最大化一低為“低容積率”；二高為“高比例公建設(shè)施及高水平社區(qū)服務(wù)”營銷模式下的獲益舉例：1、常規(guī)產(chǎn)品銷售模式2、“終身監(jiān)護(hù)制”營銷模式管理中心可與保險公司達(dá)成協(xié)議，為業(yè)主實施“終身監(jiān)護(hù)制”。中心與保險公司達(dá)成協(xié)議后，規(guī)劃出部分房屋提供給滿足

24、條件的人群。例如：滿足條件為A.年滿45周歲 B.在保險公司保單滿50萬。首付10萬可入住公寓。60歲時中心開始對其進(jìn)養(yǎng)護(hù)義務(wù)，去逝時中心接收全部遺產(chǎn)，并成為保單收益者。3、“購銷裝”一站式營銷模式4、房屋管家營銷模式和“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”營銷模式增值服務(wù)下的獲益舉例：在商業(yè)街設(shè)立直營店：據(jù)有關(guān)統(tǒng)計表明，我國每年老年人用品需求量為4億元人民幣。中心直營店將以批發(fā)、零售、直銷等形式專售老年人用品，包括老年保健品、生活日用品、保健器材等。商業(yè)區(qū)中綠化做成商標(biāo)圖案，綠化與廣告結(jié)合，產(chǎn)生綠色收益。設(shè)置療養(yǎng)中心，引進(jìn)知名醫(yī)院，解決老年人的后顧之憂。建立人才資源庫，商業(yè)區(qū)所需人員由管理中心統(tǒng)一輸送。中心可對

25、商家收取中介費用，并且實踐中搜尋管理中心的高級管理人才的后備力量，解決就業(yè)。管理中心對外開設(shè)各種輔導(dǎo)班，聘請老年教師，用這種輔導(dǎo)班的模式，中心可獲取總收益的60%。管理中心加重人事感情投資，娛樂中心、餐廳、體育場館設(shè)施等都為有償服務(wù)，運營中獲取收益。戰(zhàn)略發(fā)展品牌輸出目前國內(nèi)老年社區(qū)的開發(fā)尚未形成系統(tǒng)化模式，市場投放的產(chǎn)品也未形成產(chǎn)業(yè)鏈和品牌； 國內(nèi)參與到此類產(chǎn)品開發(fā)的企業(yè)仍主要以嘗試的心態(tài)運作相關(guān)項目，未真正提到公司戰(zhàn)略的高度而將其作為主營業(yè)務(wù)；特許經(jīng)營作為老年住宅市場化運作的一種建設(shè)經(jīng)營模式，雖然在我國還未得到發(fā)展，但相信會像其它行業(yè)一樣得到發(fā)展。開發(fā)難點解除：醫(yī)院北京太陽城醫(yī)院是最具特色也是最吸引老年朋友入住太陽城的最重要的一個配套設(shè)施。與首都醫(yī)科大學(xué)宣武醫(yī)院（北京市老年病研究中心）合作的北京太陽城醫(yī)院，建筑面積達(dá)14825平方米。具備搶救、治療、健康咨詢和安養(yǎng)四大功能。醫(yī)院對入住的業(yè)主每年進(jìn)行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，保健醫(yī)生據(jù)此為業(yè)主設(shè)計保健方案；每戶業(yè)主家中及社區(qū)公共場所都設(shè)有9