思源經(jīng)紀(jì)北京首城國際住宅部分開盤及售價(jià)輿論風(fēng)險(xiǎn)分析匯報(bào)53p前期策劃

1、首城國際住宅部分開盤及售價(jià)輿論風(fēng)險(xiǎn)分析匯報(bào)2008年十月開盤的風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)方案目 錄1四月份項(xiàng)目開工對(duì)開盤的影響2按市場(chǎng)價(jià)銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施32008年十月開盤的風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)方案1根據(jù)董事會(huì)反饋，目前暫定開盤日期為十月中上旬 ；十月銷售起步區(qū)A區(qū) ，十一月份開售D區(qū) ；A區(qū)均價(jià)為11500元/ ，D 區(qū)均價(jià)為13500元/ ；2008年計(jì)劃銷售額為14.7億元，回款的9.83億元；由于各樓座封頂時(shí)間均在2009年， 50%回款部分客戶是通過一次性付款方式回款； 剩余的回款則是客戶選擇銀行貸款方式，首付比例為30%房款以上。2011年12月全部回款結(jié)束。銷售計(jì)劃簡(jiǎn)略說明十月份開盤潛在威

2、脅及應(yīng)對(duì)措施由于本案自地塊入市就成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，因此本案的入市必將引起媒體及購房者的關(guān)注；十月份開盤 ，從時(shí)機(jī)上看 ，錯(cuò)過了奧運(yùn)時(shí)間，隨著奧運(yùn)話題減弱，媒體和大眾的關(guān)注點(diǎn)旁移，對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)有可能增加；以下我們將分析十月 開盤可能面臨的潛在威脅，相應(yīng)的并提出應(yīng)對(duì)措施。因銷售價(jià)格引起的危機(jī)潛在威脅一:應(yīng)對(duì)措施關(guān)于因銷售價(jià)格及其他原因引起的輿論危機(jī)，已經(jīng)與開發(fā)商多次商討制定了輿論引導(dǎo)方案及輿論危機(jī)公關(guān)方案，其主要內(nèi)容簡(jiǎn)述如下。提前做好輿論引導(dǎo)方向和具體輿論引導(dǎo)內(nèi)容的準(zhǔn)備；做好政府和媒體的定向溝通和公關(guān)工作；加強(qiáng)民間信息溝通工具的控制力度，隨時(shí)化解可能發(fā)生的不良輿論，例如項(xiàng)目論壇、BLOG等；建

3、議成立媒體聯(lián)合監(jiān)控小組，建立有效的環(huán)境監(jiān)控機(jī)制，密切關(guān)注各類媒體相關(guān)輿論動(dòng)向；提前與雜志類媒體進(jìn)行合作，通過專家和學(xué)者發(fā)表的權(quán)威性說辭為今后輿論引導(dǎo)進(jìn)行素材準(zhǔn)備；提前組建危機(jī)控制小組，一旦遇有危機(jī)立即發(fā)揮作用；對(duì)于嚴(yán)重歪曲事實(shí)的輿論危機(jī)，必要時(shí)請(qǐng)政府出面協(xié)調(diào)。注：具體應(yīng)對(duì)措施見輿論引導(dǎo)方案、輿論危機(jī)公關(guān)方案1、輿論危機(jī)開盤前不進(jìn)行推廣宣傳，合理控制開盤前積累時(shí)間； 低調(diào)開盤，迅速售完；2、低于市場(chǎng)價(jià)開盤造成意向客戶較多應(yīng)對(duì)措施 1通過設(shè)立購房前置條件，增加購買門檻，減少過多客戶積累。應(yīng)對(duì)措施 2滿足優(yōu)先選房條件的客戶，如在正式選房時(shí)更改之前承諾的優(yōu)先選房條件，則視為自動(dòng)放棄優(yōu)先選房權(quán)，包括特殊

4、客戶。首付款比例在50%之上一次性付款+主動(dòng)購買車位首付款比例在50%之上+主動(dòng)購買車位一次性付款1類客戶2類客戶3類客戶4類客戶主動(dòng)購買車位5類客戶公關(guān)輿論壓力大，存在開盤集中爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)潛在威脅二:本案關(guān)注度高，積累期長(zhǎng)，社會(huì)輿論壓力大，如果在不釋放市場(chǎng)信息的情況下集中開盤，存在開盤期間輿論集中爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，擾亂開盤秩序，影響項(xiàng)目形象。提前進(jìn)場(chǎng)接待客戶咨詢或開通熱線，發(fā)布項(xiàng)目信息，緩步釋放輿論壓力，避免開盤時(shí)輿論集中爆發(fā)，影響項(xiàng)目形象；提前啟動(dòng)網(wǎng)絡(luò)輿論疏導(dǎo)工作,對(duì)負(fù)面輿論提前進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)公關(guān)危機(jī)管理。應(yīng)對(duì)措施網(wǎng)絡(luò)疏導(dǎo)目標(biāo)策略降低網(wǎng)民對(duì)廣渠路36號(hào)地的關(guān)注減少網(wǎng)民對(duì)廣渠路36號(hào)地的討論減少開盤后可能

5、引發(fā)的不利事件對(duì)重點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行監(jiān)測(cè)，及時(shí)摘除負(fù)面新聞目標(biāo)策略對(duì)重點(diǎn)BBS進(jìn)行監(jiān)測(cè)，一般負(fù)面貼作沉貼處理，置頂負(fù)面帖取消置頂后做沉貼處理通過轉(zhuǎn)移，弱化，疏導(dǎo)溝通等形式進(jìn)行主題貼的撰寫及發(fā)布網(wǎng)絡(luò)疏導(dǎo)監(jiān)測(cè)內(nèi)容重點(diǎn)對(duì)新浪、 焦點(diǎn)、搜 房等三大門戶網(wǎng)站進(jìn)行監(jiān)測(cè) 發(fā)現(xiàn)負(fù) 面信息 及時(shí)反饋 給開發(fā)商 對(duì)普通評(píng) 論發(fā)帖進(jìn)行疏導(dǎo) 對(duì)重大 的負(fù)面 輿論實(shí) 施危機(jī) 公關(guān) 網(wǎng)站首頁 相關(guān)二級(jí)頁面 相關(guān)站內(nèi)論壇每家媒體的監(jiān)控涵蓋網(wǎng)站首頁，相關(guān)二級(jí)頁面如新聞?lì)l道，新房頻道等，以及相關(guān)的站內(nèi)論壇公關(guān)危機(jī)管理處理負(fù)面貼負(fù)面帖處理步驟：1，撤銷負(fù)面貼的置頂，2，按一般貼作沉貼處理。3，嚴(yán)重負(fù)面貼作刪除處理。4，部分嚴(yán)重帖應(yīng)以

6、新帖置頂代替負(fù)面貼置頂（視情況）5，加入當(dāng)日監(jiān)測(cè)列表完成項(xiàng)6，周報(bào)時(shí)進(jìn)行分析、總結(jié)聲稱得到內(nèi)部消息，發(fā)布開盤日期及開盤價(jià)格呼吁如果開盤均價(jià)不是9500元/平方米，就采取某種行動(dòng)的號(hào)召貼若為置頂帖，則取消置頂后做沉貼處理，若為一般貼，則直接做沉貼處理若為置頂帖，則取消置頂后做沉貼處理，若為一般貼，則直接做沉貼處理，若多次沉貼后依然不斷被頂起，則做刪帖處理危機(jī)預(yù)估危機(jī)策略公關(guān)危機(jī)管理開盤前策略售樓處面積過小不滿足接待大量客戶要求 潛在威脅三:臨時(shí)售樓處臨馬路，位置突出，本案如集中開盤，客流量會(huì)很大，而臨時(shí)售樓處有效使用面積僅70，只允許同時(shí)接待5組客戶，因此售樓處外必然會(huì)有大量客戶排隊(duì)，容易引起重

7、點(diǎn)關(guān)注。 月前提前建設(shè)和啟用正式售樓處（建議8月前啟用）；售樓處如不能提前啟用可租用本案周邊位置交通便利的大面積空置商業(yè)作為臨時(shí)售樓處；應(yīng)對(duì)措施車位開盤時(shí)間晚于住宅，不利于車位銷售潛在威脅四:車位計(jì)劃2009年1月開盤，比住宅晚三個(gè)月，如在A、D區(qū)住宅銷售完再開盤，無法實(shí)現(xiàn)低價(jià)區(qū)住宅和車位的搭配銷售，不利于促進(jìn)車位銷售。建議與住宅同期開盤，銷售相互配合，促進(jìn)車位銷售。應(yīng)對(duì)措施08年銷售時(shí)間短、D 區(qū)存在銷售壓力 潛在威脅五本案計(jì)劃十月中旬開盤，要在不足三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成14.7億的銷售額和9.8億的回款額，銷售壓力較大（A區(qū)住宅726套，D區(qū)住宅784套，而實(shí)際簽約時(shí)間不足兩月，月簽約755套

8、）。 建議提前到9月初開盤，拉長(zhǎng)兩區(qū)開盤時(shí)間間隔，給D區(qū)較充裕的時(shí)間積累客戶；售樓處提前開放，在A區(qū)開盤前留出較充裕的時(shí)間積累客戶，為D區(qū)開盤做好客戶積累。 應(yīng)對(duì)措施2009年以前，由于項(xiàng)目低于市場(chǎng)價(jià)銷售，回款難度較小，2009年之后銷售的產(chǎn)品過渡到以市場(chǎng)價(jià)銷售，銷售速度和回款速度將放緩，為了快速回籠資金，可通過以下措施促進(jìn)回款速度：2009年以后的回款較慢的問題潛在威脅六:應(yīng)對(duì)措施鼓勵(lì)客戶一次性付款，加大一次性付款的優(yōu)惠； 鼓勵(lì)客戶提高首付額度，給予高首付客戶一定程度的優(yōu)惠； 由于公積金貸款放款速度慢，建議采用不同的的優(yōu)惠，刺激客戶采用商業(yè)貸款放棄公積金貸款。區(qū)域市場(chǎng)特有的地段優(yōu)勢(shì)使本案銷售

9、價(jià)格可以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的影響；本案08年本身就低于市場(chǎng)價(jià)銷售，因此受市場(chǎng)波動(dòng)影響較小。市場(chǎng)疲軟出現(xiàn)拐點(diǎn)潛在威脅七:應(yīng)對(duì)措施四月份項(xiàng)目開工對(duì)開盤的影響2本案雖然一直處于內(nèi)部方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，沒有對(duì)外公開項(xiàng)目信息，但外界對(duì)本案關(guān)注依然較多。如果本案四月份動(dòng)工，必然引起各方面對(duì)本案的關(guān)注，形成對(duì)開盤時(shí)間和價(jià)格討論猜疑。本案成為外界重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象潛在目標(biāo)客群+媒體+周邊項(xiàng)目開發(fā)商為代表的業(yè)內(nèi)人士對(duì)本案關(guān)注較多的是：由于位置優(yōu)越及可能的低售價(jià)吸引了較多的潛在購房客戶，這些人以新浪、焦點(diǎn)、搜房網(wǎng)為交流平臺(tái)，時(shí)刻關(guān)注著項(xiàng)目進(jìn)展。關(guān)注對(duì)象一：潛在目標(biāo)客群網(wǎng)友不斷發(fā)布本案工地的照片和諧雅園照片，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展情況

10、本案工地的照片和諧雅園照片網(wǎng)友不斷發(fā)布本案工地的照片和諧雅園照片，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展情況本案從土地競(jìng)標(biāo)就成為媒體追逐的焦點(diǎn)，只是目前項(xiàng)目沒有亮相，暫時(shí)沒有相關(guān)報(bào)道，但只要項(xiàng)目有所動(dòng)作，必然會(huì)成為媒體競(jìng)相報(bào)道的熱點(diǎn)。關(guān)注對(duì)象二：媒體百度一下，找到相關(guān)新聞報(bào)道約441,000篇 關(guān)注對(duì)象三：周邊項(xiàng)目開發(fā)商為代表的業(yè)內(nèi)人士目前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，成交量大幅下滑，專家學(xué)者大談“觀點(diǎn)論”，各方面對(duì)銷售價(jià)格較為敏感，而本案可能低價(jià)銷售已成為關(guān)注焦點(diǎn)，尤其是目前周邊按市場(chǎng)價(jià)正在銷售的項(xiàng)目，如本案低價(jià)銷售，必然會(huì)對(duì)其他在售項(xiàng)目甚至北京地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。因此如本案有所動(dòng)作，將會(huì)引起周邊項(xiàng)目開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士的重

11、點(diǎn)關(guān)注，尤其是對(duì)開盤時(shí)間和銷售價(jià)格的猜測(cè)和討論。 四月開工的不利影響四月份開工，引發(fā)關(guān)注：關(guān)注已久的潛在客群看到了購房的希望尚未將奧運(yùn)作為主流報(bào)道題材的媒體找到了新的報(bào)道話題業(yè)內(nèi)專業(yè)人士開始大膽探究可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的意義影響如本案四月份開工，必將會(huì)引起社會(huì)各界的討論和猜想，那么對(duì)開發(fā)商形象和十月份開盤會(huì)產(chǎn)生什么潛在影響呢？我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)呢？低調(diào)開工，不舉行大型開工典禮；提前啟動(dòng)輿論危機(jī)預(yù)案；輿論危機(jī)提前發(fā)生潛在影響一:應(yīng)對(duì)措施社會(huì)各界討論和猜想項(xiàng)目敏感話題，可能產(chǎn)生部分不實(shí)和歪曲的報(bào)道，輿論危機(jī)提前爆發(fā)，影響開發(fā)商和項(xiàng)目形象，影響正常開盤銷售；通過輿論正確引導(dǎo)客戶，分流部分購房人群；其他見第一部分

12、意向客戶較多應(yīng)對(duì)措施，此處不再贅述；五個(gè)月的時(shí)間積累眾多意向客戶潛在影響二:應(yīng)對(duì)措施眾多客戶由爭(zhēng)論猜測(cè)轉(zhuǎn)為等待，五個(gè)月的時(shí)間內(nèi)積累眾多意向客戶，對(duì)開盤造成較大壓力；四月開工的有利影響開盤時(shí)工程基本出正負(fù)零，整體形象好于四月份以后一段事件開工；如計(jì)劃68月開工可能因奧運(yùn)而無法按計(jì)劃開工，四月開工規(guī)避了奧運(yùn)會(huì)的影響；通過5個(gè)月時(shí)間對(duì)客戶的正確引導(dǎo)形成對(duì)價(jià)格的正確認(rèn)識(shí)；奧運(yùn)會(huì)臨近，媒體關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)向舉國盛會(huì)；業(yè)內(nèi)專業(yè)人士形成較為統(tǒng)一的觀點(diǎn)；社會(huì)輿論壓力提前釋放，開盤前輿論和危機(jī)基本解除，避免了開盤期間集中爆發(fā)，利于開盤順利進(jìn)行；雖然四月開工存在一些不利的影響，但也同樣存在有利的影響 四月開工不會(huì)對(duì)本案

13、產(chǎn)生重大不利影響。按市場(chǎng)價(jià)銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施3價(jià)格是本案最敏感的話題也是輿論危機(jī)的“地雷”那么，來自媒體也和業(yè)內(nèi)有哪些聲音呢？ 聲音由于眾多媒體報(bào)道，總結(jié)為三個(gè)版本。一：“限量”說。即認(rèn)為每平方米9500元的房子會(huì)有，但數(shù)量最多不過100套左右，算是“還愿”，而多數(shù)房子還要看市場(chǎng)，價(jià)格很難低于13000元/平方米。二：“均價(jià)”說。這種說法認(rèn)為“9500元/平方米”只是一個(gè)均價(jià)，開發(fā)商自己會(huì)建一部分“限價(jià) 房”，而其他的樓會(huì)趨于高端，價(jià)格兩極化帶來均價(jià)維持在9500元/平方米的“表象”，但其實(shí)在利潤(rùn)上有更大收益。三：“商業(yè)”說。就是說開發(fā)商會(huì)遵守承諾，價(jià)格保持在9500元/平方米的水平上，

14、而其真正的獲 利點(diǎn)在項(xiàng)目中面積較大的商業(yè)部分，只有把這部分做好了，開發(fā)商利潤(rùn)才不會(huì)受到太大損失。以上三個(gè)版本中 ，均價(jià)說最廣泛也被訛傳本案為“雙限房”項(xiàng)目。如何扭轉(zhuǎn)“雙限房”的偏見？如何干預(yù)輿論危機(jī)？最大的營(yíng)銷難點(diǎn) ：輿論風(fēng)險(xiǎn)按照市場(chǎng)價(jià)格銷售 解決方案：1、統(tǒng)一口徑；2、輿論監(jiān)控；3、啟動(dòng)危機(jī)預(yù)案；4、啟動(dòng)公益活動(dòng)方案 樹立良好公益形象 最大限度地緩解輿論壓力，減少負(fù)面影響，防止政治風(fēng)險(xiǎn)；在安全、平穩(wěn)、快速的銷售前提下盡可能的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化。目標(biāo)：客群對(duì)實(shí)際銷售價(jià)格與“賣9500”的質(zhì)疑，進(jìn)而產(chǎn)生不良言論以及售樓處現(xiàn)場(chǎng)可能爆發(fā)突發(fā)事件；來自非主流媒體的不良報(bào)道，會(huì)誤導(dǎo)，甚至歪曲本案真實(shí)情況

15、，引起潛在客群的懷疑及不良言論的產(chǎn)生，影響公眾對(duì)本案銷售價(jià)格做出正確的判斷；主流媒體對(duì)本案曲解的、非正面的報(bào)道；其他競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)商及代理行對(duì)本案貌似專業(yè)的評(píng)論以及含沙射影的言論，誤導(dǎo)目標(biāo)客群，造成極大負(fù)面影響。產(chǎn)生其他嚴(yán)重歪曲事實(shí)、誹謗、造謠等言論，嚴(yán)重?fù)p害開發(fā)商聲譽(yù)的言論和報(bào)道。潛在輿論風(fēng)險(xiǎn)分析注：以上內(nèi)容已在輿論危機(jī)公關(guān)方案中進(jìn)行了詳細(xì)分析闡述，此處不再贅述。解決方案 1 統(tǒng)一口徑1、本案不是“雙限房”；2、在拿地過程中，惠明置業(yè)曾表示拿出一部分房源低于市場(chǎng)價(jià)銷售， 根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，我們提出部分房源以9800元/銷售 ；3、 在整體項(xiàng)目的銷售中 ，惠明置業(yè)也表示不做區(qū)域內(nèi)的 價(jià)格領(lǐng)跑者 。

16、解決方案 2 輿論監(jiān)控 目前已組織專人專項(xiàng)對(duì)三大網(wǎng)站論壇進(jìn)行密切監(jiān)控，并以普通網(wǎng)民身份在項(xiàng)目論壇中盡可能對(duì)其它網(wǎng)民進(jìn)行有利于項(xiàng)目的輿論引導(dǎo)。目前已成功成為了新浪、搜房、焦點(diǎn)論壇版主，擁有一定的論壇管理權(quán)利。另外，每天用谷歌和百度監(jiān)控項(xiàng)目有關(guān)新聞，以便及時(shí)做出反應(yīng)，迅速消除負(fù)面新聞的影響。1、成立媒體聯(lián)合監(jiān)控小組，建立有效的環(huán)境監(jiān)控機(jī)制，密切關(guān)注各類媒體相關(guān)輿論動(dòng)向；2、加強(qiáng)民間信息溝通工具的控制力度，隨時(shí)化解可能發(fā)生的不良輿論，例如項(xiàng)目論壇、BLOG等。 針對(duì)媒體高層除常規(guī)的新聞發(fā)布外，與各大知名地產(chǎn)媒體的高層建立良好的關(guān)系，如提前進(jìn)行輿論引導(dǎo)工作，可邀請(qǐng)其主管領(lǐng)導(dǎo)或主編撰寫相關(guān)文章，既可以增

17、加正面報(bào)道，同時(shí)確定各媒體在本項(xiàng)目報(bào)道上的主要調(diào)性，使普通記者不敢輕易發(fā)表與領(lǐng)導(dǎo)方向不一致的觀點(diǎn)和報(bào)道，減少或控制負(fù)面報(bào)道的發(fā)稿機(jī)率，避免輿論論戰(zhàn)。針對(duì)媒體相關(guān)人員舉辦媒體聯(lián)誼活動(dòng)，與媒體建立良好關(guān)系。與各大主流媒體進(jìn)行深入溝通，保持良好合作關(guān)系1、與媒體保持良好合作解決方案3 啟動(dòng)危機(jī)預(yù)案土地一級(jí)開發(fā)時(shí)遺留的一些未到位的工作，造成開發(fā)成本增加；(此方向僅作為開發(fā)商與政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門小范圍溝通，爭(zhēng)取政府理解和支持；嚴(yán)禁向媒體及社會(huì)宣傳) 方向一：項(xiàng)目開發(fā)條件的變化，導(dǎo)致成本上升 ，當(dāng)初的意向售價(jià)可能造成國有企業(yè)虧損 物價(jià)上漲導(dǎo)致開發(fā)成本大增：國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2007年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示：中國

18、2007年全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)同比上漲4.8%;12月當(dāng)月CPI同比漲幅為6.5%,較11月6.9%的近11年新高有所回落 ，物價(jià)上漲速度在逐步加快 。水泥、玻璃等建筑材料也有所上升。同時(shí)由于煤炭等能源大幅上漲，造成建筑材料等生產(chǎn)成本持續(xù)上漲，預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)，建材價(jià)格還將繼續(xù)上漲，加大項(xiàng)目開發(fā)成本。因此，銷售價(jià)格不應(yīng)該靜態(tài)的理解。相關(guān)政策引起的開發(fā)成本上升： 例如：連續(xù)加息、稅費(fèi)上調(diào)造成財(cái)務(wù)成本增加； 最低工資保障上調(diào)，造成人工成本增加等; 土地有償使用費(fèi)增加一倍，土地增值稅將由“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”等政策變化增加開支。2、輿論引導(dǎo)根據(jù)2008年1月21日北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)

19、計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合發(fā)布的2007年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)信息顯示 ：07年北京新建普通住宅價(jià)格漲幅較高，達(dá)到12.8% ，高于2006年3.2個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)市調(diào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年12月，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目同類產(chǎn)品毛坯房銷售均價(jià)在11500元/平方米左右，2007年12月，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目同類產(chǎn)品毛坯房銷售均價(jià)在17000元/平方米左右。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目成交價(jià)格平均漲幅在47.83%左右，高于北京市整體成交價(jià)格漲幅。本項(xiàng)目作為市場(chǎng)化運(yùn)作的項(xiàng)目，銷售價(jià)格將由市場(chǎng)決定，不能脫離市場(chǎng)現(xiàn)狀。方向二：北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格漲幅較快，市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化萬科以17億元奪得西大望路27號(hào)地,樓面地價(jià)高達(dá)11409元/平米,內(nèi)部消息稱該

20、項(xiàng)目萬科意向售價(jià)為2700028000元/平米該地塊為今年城區(qū)內(nèi)最大一塊非限價(jià)房住宅用地，位于珠江帝景南邊。西大望路27號(hào)用地規(guī)劃建筑面積14.9萬平方米，東至CBD東都，南至大郊亭路，西至北京化工機(jī)械廠，北至大郊亭中路。方向三：國企肩負(fù)著什么樣的責(zé)任？國有企業(yè)最大的股東是國家，因此作為國有企業(yè)的開發(fā)商，首先要對(duì)國有資產(chǎn)負(fù)責(zé)，避免國有企業(yè)虧損，同時(shí)還要對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)城市發(fā)展負(fù)責(zé)。國有企業(yè)比其它地產(chǎn)企業(yè)肩負(fù)了更大的責(zé)任，承擔(dān)著更艱巨的任務(wù)！國有企業(yè)責(zé)任社會(huì)責(zé)任城市發(fā)展國有資產(chǎn)保值增值低價(jià)銷售，利益損害的是國家 國企的最大股東是國家，如果企業(yè)不按照市場(chǎng)實(shí)際狀況操作，低價(jià)銷售，損失利益，將會(huì)造成國有

21、企業(yè)嚴(yán)重虧損，損害國家利益。方向三：國企肩負(fù)著什么樣的責(zé)任？關(guān)于保護(hù)國有資產(chǎn)的責(zé)任低于市場(chǎng)銷售價(jià)格難以避免惡意炒房,將會(huì)造成房地產(chǎn)交易秩序混亂近年來，政府相關(guān)部門一直致力于整頓交易秩序，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)公正、公平、公開的交易原則。如果采用低于市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行銷售，必將人為地造成不透明操作，擾亂正常的交易秩序，增加政府的管理難度；誰是低于市場(chǎng)銷售價(jià)格的真正收益者?項(xiàng)目處于熱點(diǎn)區(qū)域，目前本區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品毛坯銷售均價(jià)約在17000元/平方米左右 。即使按照低于區(qū)域銷售均價(jià)的價(jià)格銷售，北京市的中低收入者仍然缺乏本項(xiàng)目的購買能力，開發(fā)商沒有將真正的利益“讓利于民”， 反而實(shí)惠了那些暗箱操作者、投機(jī)者，因此企

22、業(yè)應(yīng)按照市場(chǎng)價(jià)格出售，賺取正當(dāng)利潤(rùn)，為國家增加收入，讓國家有更多的資金籌建更多經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，解決中低收入者的住房問題。方向三：國企肩負(fù)著什么樣的責(zé)任？關(guān)于社會(huì)責(zé)任地段決定項(xiàng)目“國際化”先天基因項(xiàng)目處于北京中央商務(wù)區(qū)的核心輻射地帶，周邊項(xiàng)目均以國際化社區(qū)為主，成為北京CBD國際形象的重要組成部分。如果企業(yè)低價(jià)銷售，導(dǎo)致企業(yè)必須壓縮成本，可能建出一個(gè)低品質(zhì)的社區(qū),與區(qū)域規(guī)劃不協(xié)調(diào),這是對(duì)城市的發(fā)展不負(fù)責(zé)任，對(duì)城市建設(shè)不負(fù)責(zé)任。開發(fā)商作為國有企業(yè)，應(yīng)建出一個(gè)符合區(qū)域發(fā)展的、符合環(huán)保建筑趨勢(shì)的、能夠經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的建筑精品，才是真正負(fù)責(zé)任的國企行為。精品工程迎接2008中國北京奧運(yùn)年打造精品工程

23、，確保產(chǎn)品品質(zhì)，維護(hù)企業(yè)自身形象是國企的重要責(zé)任。本案作為有著“地王”之稱的地塊，如果壓低成本、建設(shè)較低質(zhì)量的工程，將不符合區(qū)域建設(shè)及購房者的需求、不利于國企發(fā)展和品牌建設(shè)。本項(xiàng)目作為二大國企聯(lián)合開發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目，將嚴(yán)守產(chǎn)品質(zhì)量，從規(guī)劃到建設(shè)，從產(chǎn)品到園林，以及后期物業(yè)管理都將努力精益求精，力爭(zhēng)以精品工程為2008年奧運(yùn)獻(xiàn)禮、為北京添彩。方向三：國企肩負(fù)著什么樣的責(zé)任？關(guān)于對(duì)城市發(fā)展的責(zé)任嚴(yán)格控制戶型面積，充分考慮首次置業(yè)、自住型白領(lǐng)階層需求項(xiàng)目緊鄰CBD核心區(qū)域，區(qū)域位置優(yōu)越，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，區(qū)域內(nèi)以相對(duì)舒適的三居最為暢銷，可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值最大。但考慮到區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)的客群以CBD白領(lǐng)為主，因此本項(xiàng)目

24、在產(chǎn)品規(guī)劃上嚴(yán)格遵守90/70政策，充分考慮區(qū)域內(nèi)真正需要買房者的需求，積極響應(yīng)國家鼓勵(lì)首次置業(yè)的政策。低于市場(chǎng)價(jià)格銷售，將招致炒房者哄搶，加大首次置業(yè)者的購買難度，激化公眾對(duì)政府的不滿情緒，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)如果36 號(hào)地與區(qū)域價(jià)格存在價(jià)格差，必將吸引大批炒房者蜂擁而至，造成銷售現(xiàn)場(chǎng)混亂，增加真正的首次置業(yè)者購房的難度，引發(fā)公眾的不滿情緒。同時(shí)由于巨大的價(jià)差，將會(huì)導(dǎo)致炒房者在二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)手就獲取暴利（有的甚至?xí)崆芭c二手房公司勾結(jié)），激化社會(huì)矛盾，不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。低于市場(chǎng)價(jià)格銷售，將給投資型客戶帶來可趁之機(jī)，有悖國家政策國家采取了加息、提高第二套房首付比例等一系列措施來控制炒房者，很

25、多炒房者正在尋找更合適的炒房項(xiàng)目。如果本案與區(qū)域價(jià)格存在價(jià)格差，利益將吸引大批炒房者蜂擁而至，造成銷售現(xiàn)場(chǎng)混亂，增加本案真正目標(biāo)客戶群的購房難度，引發(fā)公眾的不滿情緒。方向三：國企肩負(fù)著什么樣的責(zé)任？關(guān)于對(duì)客戶的責(zé)任為什么項(xiàng)目從拿地到開盤要經(jīng)歷這么久的時(shí)間？會(huì)不會(huì)是開發(fā)商故意拖延坐等漲價(jià)？項(xiàng)目從2006年12月份拿地到2008年3月份開盤，經(jīng)歷了一年多的時(shí)間。而項(xiàng)目?jī)r(jià)格也從當(dāng)初的意向價(jià)格9500元/平米變?yōu)楫?dāng)下的市場(chǎng)銷售價(jià)格。面對(duì)客戶有可能的置疑，我們可以解釋原因如下，例如：本案作為2006年單筆投資最大的房產(chǎn)項(xiàng)目，受到了市政府的高度關(guān)注。政府針對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方案，舉行了多輪的上會(huì)研究，并指示開

26、發(fā)商重新進(jìn)行方案調(diào)整和審核，因此項(xiàng)目進(jìn)展較為緩慢。方向四：其它有可能會(huì)面對(duì)的置疑除了輿論引導(dǎo)和危機(jī)公關(guān)外，在爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化目標(biāo)的基礎(chǔ)上，采取部分讓利舉措，贏得社會(huì)認(rèn)同。高姿態(tài)，部分讓利，獲得認(rèn)同發(fā)起資助 “廉租戶”住房行動(dòng)發(fā)起成立“廉租房” 建設(shè)專項(xiàng)基金解決方案 4 啟動(dòng)公益活動(dòng)方案樹立良好公益形象 資助 “廉租戶”住房行動(dòng)發(fā)起成立“廉租房” 建設(shè)專項(xiàng)基金為什么選擇廉租房事業(yè)？一、廉租房是與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的公益性事業(yè)，可操作性大，社會(huì)效果直接二、政府、社會(huì)對(duì)廉租房關(guān)注度大，有利于形成強(qiáng)大的新聞效應(yīng)三、可持續(xù)性強(qiáng)，有利于塑造開發(fā)商品牌四、借助事件傳播，更有利于擴(kuò)大宣傳效果為 國 分 憂 為 民 解 憂愛心資助活動(dòng)社會(huì)公益活動(dòng)主題開盤前即承諾，隨著項(xiàng)目的銷售，將持續(xù)對(duì)北