成功購物中心全程運營實戰(zhàn)培訓(xùn)課程ppt課件

1、勝利購物中心全程運營實戰(zhàn)培訓(xùn)課程主講:段宏斌廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心培訓(xùn)目的分析勝利購物中心開發(fā)過程中的困惑與難題破解購物中心勝利運營背后的真正緣由重新討論和認識購物中心的開發(fā)建立模塊、風(fēng)險分析與控制、工程定位與營銷戰(zhàn)略 自創(chuàng)第一、二代勝利購物中心的開發(fā)、運營閱歷，為新生代商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)培育開發(fā)和運營管理人才廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心第一課：天河城廣場勝利開發(fā)閱歷分享廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心規(guī)劃建立閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心一、天河城廣場開發(fā)建立回想為什么要在一片菜地上建一個中國最大的購物中心？廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心1、開發(fā)初期情況1992年處在廣州的郊區(qū)，還是一片菜地沒有商業(yè)氣氛，買瓶水

2、還要跑1公里居住人口少市政設(shè)備配套差，除天河路有路燈，其他一片漆黑廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心2、投資情況自有資金：8.4億元銀行貸款：4億元總造價：12億多元開發(fā)自有資金約占到2/3廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心3、天河城廣場開發(fā)運營時間表四年開發(fā)建立周期，三年守場，七年后才轉(zhuǎn)入良性運營廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心4、開發(fā)的代價廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心5、勝利的緣由天時：政府宏觀調(diào)控后的政策放松地利：天河北的高速開展和建立人和：天河區(qū)成為新移民的中心天河城廣場是一種政府主導(dǎo)的投資行為，它的勝利有其偶爾性。商業(yè)地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心天河城有其偶爾性，從今天看它是勝利的。 假設(shè)故事發(fā)生在今天

3、，面對如此猛烈的市競爭環(huán)境，有一個類似于天河城的工程等他做出投資決策，他會怎樣做？ 應(yīng)該從那些方面來系統(tǒng)科學(xué)的評價工程，從而作出理性的投資方案？規(guī)劃建立閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心二、天河城廣場的規(guī)劃思緒從商貿(mào)大市場到天河城廣場 廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心1、投資組成粵海投資公司廣東開展銀行廣東國際信托投資公司廣東粵財信托投資公司廣東華僑信托投資公司廣東城建總 廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心2、規(guī)劃理念的構(gòu)成1991年，劉春亭到倫敦、東京、紐約、巴黎調(diào)查，最后在香港停下來規(guī)劃、設(shè)計自創(chuàng)國外購物中心的勝利閱歷邊設(shè)計邊建立，設(shè)計方案反復(fù)修正1982年太古城中心的建成開業(yè)，1988年太古廣場開業(yè)， 1992

4、年新鴻基地產(chǎn)的“新城市廣場以及又一城都曾經(jīng)開業(yè)了。從90年代香港購物中心的昌盛，看到了天河城的未來。廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心3、天河城廣場的平面規(guī)劃主出入口的位置廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心3、天河城廣場的平面規(guī)劃南北向主街道社會化功能對運營的作用天河城街道設(shè)計的閱歷自創(chuàng)觀念一：街道回路應(yīng)盡能夠少觀念二：街道回路應(yīng)盡能夠簡約觀念三：街道回路應(yīng)盡能夠自然、圓潤，采用弧形的街道動線觀念四：商業(yè)街道應(yīng)盡能夠設(shè)計少的出入口對比案例：沈陽中街步行街，一條作用不大的步行街招商閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心問題與機遇：天河城廣場:就像白紙一張，首先面對的是商家認同而不是選擇商家的問題，招商的困難程度超乎想象，天河

5、城廣局面對這一局面，是如何走出困難局面的？招商閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心三、主力店招商規(guī)劃的與吉之島的第一次接觸1、日資百貨的優(yōu)勢：精細化管理，細節(jié)決議成敗2、吉之島百貨的背景3、要招就招最好的，他人沒有的，天河城認定了吉之島4、吉之島不來的緣由招商閱歷招商閱歷招商閱歷招商閱歷招商閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心三、主力店招商與友誼商店、廣百的有緣無份1、吉之島不來，啟動B方案，找外鄉(xiāng)百貨2、友誼、廣百不愿進駐招商閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心三、主力店招商南方大廈的擔憂1、現(xiàn)場調(diào)查，1小時都沒有100人經(jīng)過，怎樣運營？2、要求免租三年，租金30元/平米3、達成協(xié)議：天河城出場地，雙方各投資700

6、萬，各占50%的股份，共組天貿(mào)南大百貨招商閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心三、主力店招商與吉之島的第二次接觸招商情勢的轉(zhuǎn)化不懈的努力終會換來豐盛的報答 招商閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心四、異地招商招商進入低谷期，該如何調(diào)整招商的戰(zhàn)略1、96年2月，天貿(mào)南大試業(yè)，但出租率只需15% 2、到珠三角去招商3、一年多的珠三角招商，結(jié)果不理想異地招商的反思：1、中國商業(yè)拓展方式的限制，直營店少，加盟店多2、異地招商宣傳效果強，但實效有限招商閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向招商閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向招商閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向

7、招商閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向招商閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心五、自營主力店的戰(zhàn)略的取向求人不如求已，自營主力店是天河城招商背水一戰(zhàn)的戰(zhàn)略選擇1、減少主力店招商困難2、提升商業(yè)價值3、自營主力店，熟習(xí)現(xiàn)代零售的操作流程，構(gòu)成零售閱歷4、獲得最大商業(yè)利潤，投資1400萬元，2000年盈利2億5、添加了財務(wù)風(fēng)險，但運作勝利那么利大于弊運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心六、天貿(mào)南大、吉之島百貨的差別化運營共贏戰(zhàn)略同樣是超級百貨，如何才干令他們在同一個場地都能找到本人的生存空間而不惡性競爭運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心七、天河城廣場的租金政策不同的時期，制定不同的租

8、金政策，以順應(yīng)商場的開展運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心七、天河城廣場的租金政策運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心七、天河城廣場的租金政策運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心七、天河城廣場的租金政策運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心七、天河城廣場的租金政策運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心七、天河城廣場的租金政策運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心七、天河城廣場的租金政策1、在貸款難，利息高達15%，仍堅持合同一年一期，租金按月交納，雖然資金困難，也不為了融資出賣商鋪十年的運營權(quán)作用：減輕商家壓力對商家有一個較大的調(diào)控力度運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心2、租金戰(zhàn)略租金收入：19

9、99年，6000萬 2006年，4.3億各層平均租金：七層到負一層依次為1503005008001000130020001600元/平方米運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心七、天河城廣場的租金政策3、2005年，開場拍鋪，價高者得緣由：躲避暗箱操作景象：逼走了一批優(yōu)質(zhì)商家結(jié)論：商場的租金不能只算經(jīng)濟賬，不可行運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心八、天河城廣場人流劇增后的不利要素人流是購物中心的血液，但當人流過多時，對天河城的運作產(chǎn)生了不良的影響？1、天河城的客流量場平均每天的客流量都在30萬人次以上節(jié)假日的最高日客流量甚至超越了80萬人次年客流量1.1億全世界人流最旺的購物中心 運營管理閱歷

10、廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心2、人流太多并不是 一件好事3、以天河城規(guī)模，年8000萬人次是比較理想的人流量 運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心九、天河城廣場如何經(jīng)過宏觀調(diào)控調(diào)理商場人流天河城廣場經(jīng)過怎樣的手段來調(diào)理人流，實現(xiàn)商場的晉級和優(yōu)化的？運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心九、天河城廣場如何經(jīng)過宏觀調(diào)控調(diào)理商場人流 措施：提高商品檔次，吸引中、高檔才干消費人群，降低低消費才干人群。一樓：引進萬寶龍、施華洛世奇、帝陀、勞力士等國際品牌餐飲：引入“星巴克、“哈根達斯等國際休閑餐飲店五樓：家私城改為運動營七樓：電器城改呵斥3C賣場運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心九、天河城廣場如何經(jīng)過宏觀調(diào)

11、控調(diào)理商場人流經(jīng)過調(diào)整：人流情況變化，低消費才干人數(shù)和次數(shù)降低了，中、高消費才干人流添加，總的人流量降低了，租戶的營業(yè)額反而添加了。經(jīng)過將租戶、品牌高端化，人流構(gòu)造變化，降低頂峰期人流，改善購物環(huán)境，穩(wěn)定中心消費群體，提升租戶營業(yè)額，這就是商場人流調(diào)控獲得的效果。運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心十、天河城物業(yè)管理方式的創(chuàng)新 當周邊的商圈晉級，帶來了新的競爭時，天河城是如何經(jīng)過物業(yè)管理構(gòu)筑新的競爭優(yōu)勢？ 運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心十、天河城物業(yè)管理方式的創(chuàng)新 1、硬件晉級及管理創(chuàng)新2、效力方式創(chuàng)新運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心十一、天河城廣場劉春亭時代的運營特征 勝利的購物中

12、心除了具備勝利的外部條件外，還需求具備什么樣的人格要素？ 1、堅持超前的設(shè)計理念，選擇未來開展的城市中心2、堅持高的起點和要求3、不追求短期效應(yīng)4、廉潔自律5、守得住 運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心十二、天河城廣場歐小衛(wèi)時代的運營特征 開業(yè)勝利后，以歐小衛(wèi)為代表的天河城運營管理者是如何穩(wěn)定推進，構(gòu)筑天河城的耐久昌盛根底？ 1、投機的利潤被誰拿走了？2、用人格魅力，嚴厲控制招商、轉(zhuǎn)租總經(jīng)理最窮，下面的人最富運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心十二、天河城廣場歐小衛(wèi)時代的運營特征 3、購物中心投機行為的危害 抬高了租戶的入場門檻添加了租戶的租金壓力促長了投機的風(fēng)氣，破壞了運營的構(gòu)造4、租賃合同對于限制商鋪轉(zhuǎn)租行為的商定運營管理閱歷運營管理閱歷廣州道本商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中心十三、天河城廣場禹來時代的運營特征 當天河城進入二次創(chuàng)業(yè)階段，以禹來為代表的天河城運營管理者進展了怎樣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 1、2004年，投資5000萬，