江西貴溪市“貴濱水岸”項(xiàng)目策劃思路ppt課件

1、奉新南門(mén)路改造工程 總體謀劃思緒總體戰(zhàn)略 充分的感受市場(chǎng)與判別目的客戶 經(jīng)過(guò)了解工程所面臨的問(wèn)題與壓力，從而尋覓與打造順應(yīng) 市場(chǎng)的產(chǎn)品，以獲取最大化的利益： 經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研，整理、分析、論證，最終尋求如何創(chuàng)新，如何探求工程切入市場(chǎng)的最正確契機(jī)； 充分利用地理優(yōu)勢(shì)，有效地整合最有利的推行元素和可利用的社會(huì)資源，為工程的順利去化效力； 評(píng)價(jià)能為公司所用的各項(xiàng)謀劃、設(shè)計(jì)、廣告、營(yíng)銷資源，以扁平式的管理方式，加強(qiáng)公司的專業(yè)化素質(zhì)。 開(kāi)展戰(zhàn)略 綜合開(kāi)發(fā)，社區(qū)運(yùn)營(yíng) 以人為本，人文關(guān)愛(ài) 商脈承繼，繼續(xù)開(kāi)展 復(fù)合功能，互動(dòng)生長(zhǎng) 一致規(guī)劃，彈性開(kāi)發(fā) 創(chuàng)新理念，顛覆市場(chǎng) 以人為本，人文關(guān)愛(ài) 以人本主義思想為出發(fā)點(diǎn)

2、，對(duì)人的需求、生存、平安、溫馨、 交往與相互關(guān)愛(ài)、個(gè)人智慧開(kāi)展，直至自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的幾個(gè)層次上 均給予最大的尊重。 在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，發(fā)明一種新型的社區(qū)交往 方式，并以此充分展現(xiàn)相互關(guān)愛(ài)的社區(qū)精神和社區(qū)文化。 商脈承繼，繼續(xù)開(kāi)展 充分利用周邊已構(gòu)成的商業(yè)資源，在業(yè)態(tài)分布方面加以合理補(bǔ)充； 引入貴溪傳統(tǒng)文脈，自覺(jué)對(duì)地方商業(yè)特征、商業(yè)文化傳統(tǒng)承繼 和開(kāi)展延續(xù)； 各功能模塊構(gòu)成有機(jī)的生態(tài)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈，從而到達(dá)社區(qū)生態(tài)型 開(kāi)展的目的 。 復(fù)合功能，互動(dòng)生長(zhǎng) 外部復(fù)合依托城市平臺(tái)，開(kāi)展城市功能，促進(jìn)區(qū)域開(kāi)展， 提升社區(qū)開(kāi)展空間，社區(qū)與城市、區(qū)域互動(dòng)生長(zhǎng)。 內(nèi)部復(fù)合主題功能圍繞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)復(fù)合開(kāi)展，

3、各主題功能與 社區(qū)的長(zhǎng)、中、短期開(kāi)展互動(dòng)生長(zhǎng)。 一致規(guī)劃，彈性開(kāi)發(fā) 傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)“多而散、小而全、全而簡(jiǎn)、簡(jiǎn)而陋，與城市 規(guī)劃被動(dòng)順應(yīng)。 引入成熟市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)閱歷，發(fā)明前瞻性、整體性的復(fù)合 型社區(qū)，與城市總體規(guī)劃相順應(yīng)并提升區(qū)域開(kāi)展。 創(chuàng)新理念，顛覆市場(chǎng) 顛覆規(guī)劃 突破傳統(tǒng)規(guī)劃 顛覆價(jià)錢(qián) 突破價(jià)錢(qián)堡壘 顛覆間隔 突破間隔妨礙 顛覆市場(chǎng) 翻開(kāi)市場(chǎng)空間 顛覆生活 創(chuàng)新生活方式 顛覆 顛覆 開(kāi)發(fā)方式 工程開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展各階段相順應(yīng)，實(shí)現(xiàn)工程的價(jià)值 最大化； 整個(gè)工程一致規(guī)劃、一致開(kāi)發(fā)，運(yùn)用“ 配套先行，滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 的開(kāi)發(fā)方式，充分提高工程質(zhì)量和附加值； 分組團(tuán)自成規(guī)模開(kāi)發(fā)，留意功能、配套設(shè)備建立的銜接和

4、各 組團(tuán)風(fēng)格的搭配，各期產(chǎn)品與價(jià)錢(qián)應(yīng)具備引導(dǎo)市場(chǎng)、領(lǐng)先市場(chǎng)、 決議市場(chǎng)的中心競(jìng)爭(zhēng)力； 尊重工程區(qū)域自然生成的商業(yè)環(huán)境，利用地塊交通、經(jīng)濟(jì) 、 文化等中心功能，提高商務(wù)社區(qū)的商業(yè)價(jià)值； 開(kāi)發(fā)方式 規(guī)劃開(kāi)發(fā)原那么 復(fù)合型社區(qū)， 以參與和滿足城市運(yùn)營(yíng)的要求。 工程啟動(dòng)點(diǎn) 工程的啟動(dòng)與繼續(xù)開(kāi)展相結(jié)合。 中心啟動(dòng)區(qū)是指找到工程突破口，集中優(yōu)勢(shì)兵力，構(gòu)成工程的“引爆點(diǎn) 帶活全局。 工程的中心思念是工程中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與獨(dú)特主題，是開(kāi)發(fā)商倡導(dǎo)的生活 方式，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)就是“吸引點(diǎn)。 工程的吸引點(diǎn)應(yīng)集中而有序地展現(xiàn)出來(lái)，從而令靜態(tài)的規(guī)劃勢(shì)能轉(zhuǎn)化為 全局營(yíng)銷動(dòng)能。 謀劃理念 從企業(yè)操作可行性和土地價(jià)值最大化等角度選

5、擇“生活主題功能的經(jīng)典社區(qū)為工程的總體謀劃理念。 基于開(kāi)展戰(zhàn)略思索，創(chuàng)建貴溪房地產(chǎn)提升時(shí)期標(biāo)志性、引領(lǐng)性生活社區(qū)，成為貴溪規(guī)劃建筑、園林景觀、人文環(huán)境、物業(yè)管理、營(yíng)銷 推行等綜合素質(zhì)最高典范樓盤(pán)，全方位塑造與現(xiàn)有小區(qū)樓盤(pán)的差別性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場(chǎng)需求的住宅方式與商業(yè)文化，從而占據(jù)市場(chǎng)的制高點(diǎn)，獲得松鋒在貴溪的市場(chǎng)占有力與可繼續(xù)開(kāi)展品牌效應(yīng)。 謀劃理念 工程差別化定位的思緒：思緒一： 本工程的地理位置是貴溪開(kāi)展區(qū)域，因此應(yīng)重住輕商，打造次中心概念。思緒二： 參與城市規(guī)劃和區(qū)域開(kāi)展，構(gòu)成聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)。思緒三： 經(jīng)過(guò)超前規(guī)劃、節(jié)拍性綜合開(kāi)發(fā)、合理的功能配套等綜合素質(zhì)取勝。思緒四： 以高品、優(yōu)質(zhì)、對(duì)比性

6、價(jià)比來(lái)弱化產(chǎn)品差距對(duì)樓盤(pán)的影響。歷史悠久的貴溪市貴溪市情 貴溪地處江西省東北部，信江中游，東連江浙、南控甌閩，唐永泰元年公元765年設(shè)縣，迄今已有1235年的歷史。志書(shū)記載衣冠文物之繁華，商賈舟車之輻輳素有廣信貴溪實(shí)天下名邑的美稱。1996年5月28日，經(jīng)國(guó)務(wù)院正式同意轍縣設(shè)市。 貴溪市板塊整體呈現(xiàn)南北狀葫蘆型構(gòu)造，市政府所在位置于板塊中部，輻射才干較強(qiáng)。全市行政區(qū)域面積2480平方公里，53萬(wàn)人口，城區(qū)常住人口15萬(wàn)，轄24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，7個(gè)國(guó)營(yíng)林墾殖、園藝場(chǎng)。現(xiàn)為“全國(guó)先進(jìn)文化市、“全國(guó)先進(jìn)科技市，為江西十強(qiáng)縣級(jí)市。中等規(guī)模的貴溪市貴溪市情 貴溪市位于江西省東北部,是新興的工業(yè)基地,從80年代以

7、來(lái)貴溪境內(nèi)先后有江西銅業(yè)公司,有色四建,全國(guó)最大的銅冶煉企業(yè)-貴溪冶煉廠,江西最大的發(fā)電廠-貴溪火力發(fā)電廠,全國(guó)四大消費(fèi)磷銨復(fù)合肥之一的-貴溪化肥廠等多家中央和省屬大中型企業(yè).工業(yè)興隆的貴溪市貴溪市情貴溪交通便利。浙贛、皖贛、鷹廈鐵路橫貫東西，縱貫?zāi)媳?，大?5個(gè)火車站連珠成串，營(yíng)運(yùn)里程150多公里。320、206國(guó)道縱橫境內(nèi)，即將開(kāi)工興建的上海至瑞麗高速公路有37公里穿境而過(guò)，市、鄉(xiāng)、村公路網(wǎng)絡(luò)相通。千噸級(jí)船舶順信江而下經(jīng)過(guò)鄱陽(yáng)湖直達(dá)長(zhǎng)江。區(qū)位優(yōu)越的貴溪市貴溪市情經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的貴溪市貴溪經(jīng)濟(jì) 貴溪市GDP近幾年期間增長(zhǎng)迅速，年均增長(zhǎng)率均在20.0%以上 ；全市消費(fèi)總值由2003年的31.64

8、億元上升到80.6億元，年均增長(zhǎng)20.6%，人均消費(fèi)總值到達(dá)1770美圓；財(cái)政總收入由2003年的3.09億元上升到10.03億元，年均增長(zhǎng)26.6%。居民年均收入較高，后續(xù)購(gòu)買(mǎi)才干較強(qiáng) 貴溪市城鎮(zhèn)在崗職工年工資總額及鄉(xiāng)村居民年人均純收入近幾年有所增長(zhǎng)； 且貴溪市城鎮(zhèn)在崗職工年工資總額及鄉(xiāng)村居民年人均純收入基數(shù)較高，后續(xù)購(gòu)買(mǎi)才干較強(qiáng)。貴溪年人均收入工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展貴溪市近幾年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 貴溪市的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為“二、 三、一型，第二產(chǎn)業(yè)比重占主導(dǎo)位置，第三產(chǎn)業(yè)與第一產(chǎn)業(yè)開(kāi)展也較為穩(wěn)定。 從城市化開(kāi)展角度看，貴溪市總體第二產(chǎn)業(yè)的比重較高，消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)的與消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁開(kāi)展，

9、足以支撐貴溪市的房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃開(kāi)展。貴溪經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增量明顯貴溪房市 近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額逐年穩(wěn)步上升趨勢(shì)。財(cái)政總收入超越20億，延續(xù)五年位居全省縣市、區(qū)第一 07年貴溪市財(cái)政總收入完成20.07億元，增長(zhǎng)38%，其中地方財(cái)政收入7.6億元，增長(zhǎng)49%，均實(shí)現(xiàn)了兩年翻一番，財(cái)政總收入延續(xù)五年位居全省縣市、區(qū)第一，財(cái)政收入占地域消費(fèi)總值比重提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)。貴溪財(cái)政人均消費(fèi)總值突破3000美圓貴溪人均消費(fèi)總值 07年貴溪市完成地域消費(fèi)總值140.46億元，增長(zhǎng)27.3%，實(shí)現(xiàn)了三年翻一番，人均消費(fèi)總值3374美圓，成為全省第一個(gè)人均消費(fèi)總值突破3000美圓的縣市、區(qū)。小結(jié)貴溪市宏觀

10、總結(jié)區(qū)位優(yōu)越，交通便利；土地肥沃，農(nóng)業(yè)資源及礦藏資源較為豐富；工業(yè)興隆，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚；城市優(yōu)美，人居環(huán)境適宜；風(fēng)景獨(dú)特，旅游前景寬廣；本工程的整體定位為： 品味調(diào)和的純生活地標(biāo)建筑及單體建筑及單體園 林園 林景觀小品 本任務(wù)室非常榮幸有時(shí)機(jī)參與貴方的這一改造工程，針對(duì)貴公司委托，我司成立了專門(mén)的工程效力小組。本小組是一支由具有較高謀劃實(shí)際和商業(yè)營(yíng)銷實(shí)際以及最具有專業(yè)技術(shù)閱歷專業(yè)人士組成的團(tuán)隊(duì)，對(duì)于貴溪貴濱水岸工程，我們的團(tuán)隊(duì)有以下五個(gè)根本優(yōu)勢(shì)：一、完好的團(tuán)隊(duì)組織及縝密分工二、具專業(yè)人力資源的整合才干三、合理的實(shí)際知識(shí)構(gòu)造和豐富的謀劃閱歷四、對(duì)贛東歷史文脈的了解五、廣泛的協(xié)作聯(lián)盟單位效力內(nèi)容一、

11、市場(chǎng)調(diào)查方面 對(duì)房地產(chǎn)行家而言，市場(chǎng)調(diào)查只是對(duì)其“覺(jué)得的論證。這既是中國(guó)房地產(chǎn)的為難之處，又是市場(chǎng)調(diào)查長(zhǎng)久以來(lái)受非議的地方。但是勿庸置疑的是：專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查才干是開(kāi)展商工程致勝的重要保證。 經(jīng)過(guò)規(guī)范的調(diào)查研討方法為客戶提供明晰的數(shù)據(jù)和有效的營(yíng)銷方案，是我們龍桑的使命。我們知道，數(shù)據(jù)是極端重要的，但也是最容易被制造的，只需依托歷經(jīng)檢驗(yàn)的市場(chǎng)研討模型、正確的資料搜集方法、嚴(yán)厲的質(zhì)量監(jiān)控、專業(yè)人員的分析、客觀的誤差評(píng)價(jià)，才干闡明提供應(yīng)客戶的一個(gè)百分?jǐn)?shù)的價(jià)值。1. 定量研討入戶訪問(wèn)：作為消費(fèi)者研討中最主要的數(shù)據(jù)搜集方法，開(kāi)展了本人的抽樣框架、訪問(wèn)員與實(shí)地監(jiān)控系統(tǒng)，成熟的抽樣與管理技術(shù)保證了消費(fèi)者信息的真

12、實(shí)與有效。訪問(wèn)：在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中搜集和貯藏了一定的目的客戶資料，于推行期，由專職訪問(wèn)員逐戶電訪，保證了開(kāi)盤(pán)的根本客源。街頭攔訪：攔截訪問(wèn)是指在某個(gè)場(chǎng)所普通是較繁華的商業(yè)區(qū)攔截在場(chǎng)的一些人進(jìn)展面訪調(diào)查。攔截面訪的益處在于效率高。定點(diǎn)訪問(wèn)：閱歷顯示，在購(gòu)物地點(diǎn)實(shí)施調(diào)查可以最大限制模擬真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)環(huán)境。定點(diǎn)訪問(wèn)在專職督導(dǎo)的全程監(jiān)控之下，可以在快速尋覓特定受訪者的同時(shí)有效保證調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性。郵寄調(diào)查：在調(diào)查范圍涉及本區(qū)域外目的或特定受訪者時(shí)，采用郵寄問(wèn)卷的方法。網(wǎng)上調(diào)查：方式和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查系統(tǒng)。2. 定性研討小組焦點(diǎn)座談會(huì)：由主持人以一種無(wú)構(gòu)造的自然的方式與一個(gè)小組的被調(diào)查者交談。經(jīng)過(guò)傾聽(tīng)一組從調(diào)研者所要

13、研討的目的市場(chǎng)中選擇來(lái)的被調(diào)查者，從而獲取對(duì)既定問(wèn)題的深化了解。深度訪談：經(jīng)過(guò)無(wú)構(gòu)造的、直接的、個(gè)人的訪問(wèn)，以提示對(duì)某一問(wèn)題的潛在動(dòng)機(jī)、信心、態(tài)度和感情。在研討中，對(duì)專家、部委指點(diǎn)、企業(yè)決策者、記者的深度訪問(wèn)能快速有效地搜集信息。深度訪問(wèn)從提綱設(shè)計(jì)到訪問(wèn)執(zhí)行、記錄整理與分析全部由本人的研討人員擔(dān)當(dāng)，有效保證了工程質(zhì)量。 企業(yè)訪談：由于地方企事業(yè)單位的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力和獨(dú)特的購(gòu)買(mǎi)決策，因此對(duì)單位用戶的深化研討也成為我們此次設(shè)計(jì)的要求之一。采用專家訪員、100的問(wèn)卷復(fù)核機(jī)制，為客戶提供稱心的效力。3. 探求性研討 文案研討：二手?jǐn)?shù)據(jù)搜集、政策數(shù)據(jù)分析等。 典型調(diào)查：針對(duì)典型案例、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的單項(xiàng)調(diào)查。

14、 觀查訪談：如偽裝購(gòu)物踩盤(pán)、察看客戶等。市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容消費(fèi)者志愿調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括購(gòu)物習(xí)性調(diào)查、外食餐飲習(xí)性調(diào)查、休閑習(xí)性調(diào)查、對(duì)興國(guó)縣相關(guān)商業(yè)設(shè)備稱心度調(diào)查、期望添加相關(guān)設(shè)備調(diào)查、受訪者根本資料及對(duì)本案的看法等。進(jìn)駐運(yùn)營(yíng)者訪談。調(diào)查內(nèi)容包括進(jìn)駐志愿調(diào)查、進(jìn)駐方式調(diào)查、運(yùn)營(yíng)方式調(diào)查、對(duì)本案的看法。專家意見(jiàn)調(diào)查。以訪談方式搜集相關(guān)專家對(duì)本案的看法以及所提出的珍貴意見(jiàn)。政府意見(jiàn)調(diào)查。訪談貴溪政府意見(jiàn)，并了解工程周邊其他工程的運(yùn)營(yíng)方式及期望目的。二、市場(chǎng)分析及可行性研討1、市場(chǎng)分析內(nèi)容與任務(wù)流程 區(qū)位特性與根本條件分析。其中包括：a區(qū)域環(huán)境特性分析b周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查c區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展現(xiàn)況分析d區(qū)域人口特性分析e交通運(yùn)輸系統(tǒng)分析g公共設(shè)備設(shè)計(jì)分析 相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析 商圈開(kāi)展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測(cè)。 分析現(xiàn)有商圈開(kāi)展趨勢(shì)及對(duì)區(qū)域周邊商圈開(kāi)展?jié)摿ψ錾钜徊搅私?，以進(jìn)一步擬定區(qū)域開(kāi)展方向。 競(jìng)爭(zhēng)者分析。 搜集商圈范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的運(yùn)營(yíng)情況，如規(guī)模、商品種類、區(qū)位等，并分析對(duì)本案的影響。 SWOT分析。 分析本案之優(yōu)、優(yōu)勢(shì)、時(shí)機(jī)、要挾，以擬定本案開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略方向。運(yùn)營(yíng)管理分析。投資效益評(píng)價(jià)。2、任務(wù)方法 專業(yè)分工：本案任務(wù)之根本理念，系運(yùn)用專業(yè)分工的方法。 集體討論：本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體任務(wù)進(jìn)度與監(jiān)視