華容項目地塊調(diào)查報告（37頁)ppt課件

1、華容縣工程地塊調(diào)查報告2021年6月目錄華容縣城市概略華容縣城市規(guī)劃華容縣房地產(chǎn)板塊劃分及特點分析華容工程地塊概略工程地塊SWOT分析重點樓盤立體分析總結附件華容縣城市概略篇華容縣城市概略地理位置： 右圖本案華容縣，隸屬于湖南省岳陽市，位于湖南省北陲，岳陽市西境，北倚長江，與湖北省相接，南濱洞庭。全縣總面積1642平方公里，華容縣轄12個鎮(zhèn)，8個鄉(xiāng)。 2021年全縣人口約26萬戶，戶籍人口74萬人，其中縣城常住人口約20萬三鎮(zhèn)合一。華容縣城市規(guī)劃篇華容縣城市規(guī)劃華容縣委、縣政府實施縣城“西擴南移、加快新型城鎮(zhèn)化建立開展的艱苦戰(zhàn)略決策。1、橋東橋頭舊城改造：屬于華容河廣場配套建立的舊城改造工程，

2、有利于改 善該區(qū)域的城市容顏和提升城市籠統(tǒng)。2、田家湖生態(tài)新區(qū)規(guī)劃：圍繞“現(xiàn)代新區(qū)、水鄉(xiāng)特征的主題，將新區(qū)建立成為集行政辦公、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、文化文娛、旅游休閑、高檔居住于一體，具有濃郁特征的現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)。整個規(guī)劃建立分為“一核以田家湖為中心的公園生態(tài)景觀；“二帶湖西路、湖南路綠化景觀帶，新城大道綠化景觀帶；“三軸人民南路文化景觀軸、田家湖大道交通軸、湖北路商業(yè)商務軸；“三組團以商業(yè)、行政、文體、高檔居民功能為主的中心組團，以居住工程為主的田家湖西組團，以居住商貿(mào)綜合效力功能為主的東組團構造。華容縣房地產(chǎn)板塊劃分及特點分析篇城中片區(qū)：華容河以西，西至港東路，北至杏花西路，南至城南路。區(qū)域定位：華容

3、縣商業(yè)中心區(qū)域現(xiàn)狀：這里屬老城區(qū)，人口密集，是縣中心商業(yè)圈，商業(yè)氣氛成熟濃重。該區(qū)域可開發(fā)利用的土地面積較少，目前在售工程不多，地產(chǎn)主要以商住綜合為主。目前商品房住宅銷售均價約為3800-4000元/左右。代表樓盤為：華容城市廣場華容縣城中片區(qū)分析橋東片區(qū)：華容河以東。區(qū)域定位：華容縣文教中心區(qū)域現(xiàn)狀：該區(qū)域?qū)儆谌A容縣較老城區(qū)，缺乏整體規(guī)劃，道路、衛(wèi)生條件較差，除教育資源外，配套資源明顯滯后，居住環(huán)境較差。文教資源主要有省重點中學華容一中、職業(yè)高中、黃湖小學、城關鎮(zhèn)橋東學校、文化產(chǎn)業(yè)園、烈士陵園在此區(qū)域及培育了岳陽市歷史獨一一個狀元，故該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)主要以文教資源為主。隨著政府重點工程人工狀

4、元湖的開發(fā)，相繼出現(xiàn)等工程。目前商品房住宅銷售均價約為3800元/左右。隨著城西馬鞍山片區(qū)及田家湖房地產(chǎn)市場火爆，該區(qū)域樓盤開展更多依賴于整體市場開展和城西片區(qū)的帶動。華容縣橋東片區(qū)分析馬鞍山片區(qū)：東至港西路，西至白鼎山路，南至華鲇路，北至杏花西路。區(qū)域定位：行政新區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀：行政區(qū)劃調(diào)整后，隨著各行政新區(qū)的搬遷，在土地、住宅市場方面都有了快速的開展，買賣活潑，價錢繼續(xù)上漲。新建九年制學校及行政單位的介入，該區(qū)域在各個區(qū)塊中表現(xiàn)出樓盤價錢還略高于城中工程。闡明了華容縣人民對老城區(qū)依賴程度不大。目前商品房住宅銷售均價約為4000元/左右.代表樓盤為：中利城、北岸尚品、北岸尚都等。華容縣馬鞍山片區(qū)

5、分析田家湖新區(qū)：北至華鲇路，南至田家湖大道，東至港西南路，西至規(guī)劃路。區(qū)域定位：水鄉(xiāng)特征的現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀：田家湖生態(tài)新區(qū)是華容縣委、縣政府實施縣城“西擴南移、加快新型城鎮(zhèn)化建立開展的艱苦戰(zhàn)略決策。圍繞“現(xiàn)代新區(qū)、水鄉(xiāng)特征的主題，將新區(qū)建立成為集行政辦公、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、文化文娛、旅游休閑、高檔居住于一體，具有濃郁特征的現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)。毗鄰行政新區(qū)，周邊田家湖實驗學校、人民醫(yī)院、華冠國際大酒店等資源豐富，隨著田家湖的開發(fā)，該區(qū)域擁有先天獨厚的景觀資源，故區(qū)域內(nèi)工程如雨后春筍般屹立，開發(fā)熱情高漲，深受市場追崇。目前商品房住宅銷售均價約為4400元/以上。代表樓盤為：盛世新城、陽光水謝、金湖水岸。

6、華容縣田家湖新區(qū)分析華容縣房地產(chǎn)板塊劃分及SWOT分析篇工程地塊概略目前調(diào)查了華容縣7塊地塊，右圖為田家湖新區(qū)5塊。工程地塊概略目前調(diào)查了華容縣7塊地塊，右圖為橋東片區(qū)2塊。1號地塊工程簡介-現(xiàn)狀內(nèi)、外情況 1號地塊面積約88畝，東臨2號地塊，西臨六車道主干道人民南路，北臨湖北路規(guī)劃路，南臨2200畝的田家湖濕地公園待開發(fā)。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標示區(qū)域。2、左以下圖為工程地塊內(nèi)部，現(xiàn)有雜草，有部分池塘。3、右以下圖工程地塊西面臨六車道的主干道人民南路。地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊西面1號地塊工程STOW分析優(yōu)勢S：1、開展?jié)摿艽蟮姆康禺a(chǎn)板塊，也是政府未來要重點開發(fā)、改造的區(qū)域；2、地塊周邊已有多個

7、小區(qū)入駐，如：陽光水榭、盛世新城，人流添加不斷提升工程潛在價值；3、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡完善，可達性高，極大提高本工程的交通便利力；4、人民醫(yī)院、公安局等事業(yè)單位以及改善型客戶將豐富工程的購買群體；5、該地塊屬于熟地，開發(fā)即可到達立竿見影的效果。優(yōu)勢T：1、周邊商業(yè)配套設備嚴重缺乏，使得工程價值有一定影響；2、工程暫無公共交通工具，影響客戶對區(qū)域的認識；時機O：1、房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫、區(qū)域開展空間大，價值將得到進一步提升；2、周遍競爭對手已根本成型，有利于進展針對性的差別化設計；要挾W：1、銀行繼續(xù)提高利率，添加按揭客戶還款壓力；2、板塊內(nèi)未來住宅供應量較大，競爭猛烈；2號地塊工程簡介-現(xiàn)狀內(nèi)

8、、外情況 2號地塊面積約為106畝，東臨待開發(fā)地塊，西臨1號地塊，北臨待開發(fā)小區(qū)及華鲇路，南臨田家湖濕地公園待開發(fā)。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標示區(qū)域。2、左以下圖為工程地塊內(nèi)部，現(xiàn)有雜草。3、右以下圖為地塊南面2200畝的田家湖濕地公園地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊南面2號地塊工程STOW分析優(yōu)勢S：1、開展?jié)摿^大的房地產(chǎn)板塊，也是政府未來要重點開發(fā)、改造的區(qū)域；2、人民南路西面有部分小區(qū)已開發(fā)，如：陽光水榭、盛世新城，人流添加不斷提升工程潛在價值；3、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡規(guī)劃四通八達，極大提高本工程的價值；4、人民醫(yī)院、公安局等事業(yè)單位以及改善型客戶將豐富工程的購買群體；優(yōu)勢T：1、周邊商業(yè)配套設備嚴

9、重缺乏，使得工程價值有一定影響；2、周邊用地暫未啟動，對本地塊的開發(fā)進度有很大影響；時機O：1、田家湖濕地公園的規(guī)劃及周邊工程的啟動使得區(qū)域開展空間大，價值將得到進一步提升；要挾W：1、銀行繼續(xù)提高利率，添加按揭客戶還款壓力；2、板塊內(nèi)未來住宅供應量較大，競爭猛烈；3號地塊工程簡介-現(xiàn)狀內(nèi)、外情況 3號地塊面積約40畝，東臨碧湖公館、300畝田家湖實驗學校，西臨人民南路，北臨4號地塊及文化廣場、體育中心、田家湖濕地公園待開發(fā)。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標示區(qū)域。2、左以下圖為工程地塊內(nèi)部，場地平整。3、右以下圖為地塊北面六車道田家湖大道即將通車地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊北面3號地塊工程STOW分析優(yōu)勢S

10、：1、開展?jié)摿^大的房地產(chǎn)板塊，也是政府未來要重點開發(fā)、改造的區(qū)域；2、東面為待開發(fā)的碧湖公館、田家湖實驗學校，屬于學區(qū)房。3、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡規(guī)劃四通八達，極大提高本工程的價值；4、改善型客戶及想購學區(qū)房的客戶將豐富工程的購買群體；優(yōu)勢T：1、周邊商業(yè)配套設備嚴重缺乏，使得工程價值有一定影響；2、工程暫無公共交通工具及學校還未開工，影響客戶對區(qū)域的認識；時機O：1、田家湖濕地公園的規(guī)劃及學校的規(guī)劃使得區(qū)域開展空間大，價值將得到進一步提升；要挾W：1、銀行繼續(xù)提高利率，添加按揭客戶還款壓力；2、板塊內(nèi)未來住宅供應量較大，競爭猛烈；3、工程地塊面積較小，產(chǎn)品的質(zhì)量受限制。4號地塊工程簡介-現(xiàn)

11、狀內(nèi)、外情況 4號地塊面積約40畝，東臨世紀花苑，西臨人民南路，南臨六車道田家湖大道即將通車， 北臨文化廣場、體育中心、田家湖濕地公園待開發(fā)。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標示區(qū)域。2、左以下圖為工程地塊內(nèi)部，場地平整。3、右以下圖為地塊南面六車道田家湖大道即將通車地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊南面4號地塊工程STOW分析優(yōu)勢S：1、開展?jié)摿^大的房地產(chǎn)板塊，也是政府未來要重點開發(fā)、改造的區(qū)域；2、南面臨即將通車的田家湖大道及待開發(fā)的碧湖公館、田家湖實驗學校，屬于學區(qū)房。3、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡較為便利，提高了本工程的價值；4、改善型客戶及想購學區(qū)房的客戶將豐富工程的購買群體；優(yōu)勢T：1、周邊商業(yè)配套設備嚴重缺

12、乏，使得工程價值有一定影響；2、工程暫無公共交通工具及學校還未開工，影響客戶對區(qū)域的認識；時機O：1、田家湖濕地公園的規(guī)劃及學校的規(guī)劃使得區(qū)域開展空間大，價值將得到進一步提升；要挾W：1、銀行繼續(xù)提高利率，添加按揭客戶還款壓力；2、板塊內(nèi)未來住宅供應量較大，競爭猛烈；3、工程地塊面積較小，產(chǎn)品的質(zhì)量受限制。5號地塊工程簡介-現(xiàn)狀內(nèi)、外情況 5號地塊面積未知，西臨世紀花苑及人民南路，南臨六車道田家湖大道即將通車， 北臨文化廣場、體育中心、田家湖濕地公園待開發(fā)。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標示區(qū)域。2、左以下圖為工程地塊內(nèi)部，均為魚塘水池。3、右以下圖為地塊南面六車道田家湖大道即將通車地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地

13、塊南面5號地塊工程STOW分析優(yōu)勢S：1、開展?jié)摿^大的房地產(chǎn)板塊，也是政府未來要重點開發(fā)、改造的區(qū)域；2、南面臨即將通車的田家湖大道及待開發(fā)的碧湖公館、田家湖實驗學校，屬于學區(qū)房。3、北面緊鄰田家湖濕地公園，景觀效果極佳。4、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡較為便利，提高了本工程的價值；5、改善型客戶及想購學區(qū)房的客戶將豐富工程的購買群體；優(yōu)勢T：1、周邊商業(yè)配套設備嚴重缺乏，使得工程價值有一定影響；2、工程暫無公共交通工具及學校還未開工，影響客戶對區(qū)域的認識；時機O：1、田家湖濕地公園的規(guī)劃及學校的規(guī)劃使得區(qū)域開展空間大，價值將得到進一步提升；要挾W：1、銀行繼續(xù)提高利率，添加按揭客戶還款壓力；2、板

14、塊內(nèi)未來住宅供應量較大，競爭猛烈；3、工程地塊面積較為狹長，產(chǎn)品的規(guī)劃及質(zhì)量受限制。6號地塊工程簡介-現(xiàn)狀內(nèi)、外情況 6號地塊面積約88畝，北臨職業(yè)中專新校區(qū)，南臨清水廣場、華容東路及建立中的狀元湖，西臨建立道路，東臨居民住宅地。周邊有婦幼保健院，華容一中，復讀學校。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標示區(qū)域。2、左以下圖為工程地塊內(nèi)部，土地平整。3、右以下圖為地塊南面華容東路及建立中的狀元湖建立中地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊南面6號地塊工程STOW分析優(yōu)勢S：1、屬于郊區(qū)新開發(fā)板塊，也是文化教育中心；2、南面華容東路及建立中的狀元湖，屬湖景房及學區(qū)房；3、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡較為便利，提高了本工程的價值；4、想

15、購學區(qū)房的客戶及橋東就業(yè)的購房者將豐富工程的購買群體；優(yōu)勢T：1、周邊商業(yè)配套設備嚴重缺乏，不屬于縣重點開發(fā)區(qū)域，使得工程價值有一定影響；2、周邊商業(yè)住宅較少，夜間較為冷清，極大影響客戶對本工程的認可度；時機O：1、狀元湖的建立及年底學校投入運用使得區(qū)域開展空間大，價值將得到進一步提升；要挾W：1、工程地塊較為孤立，后期產(chǎn)品推行阻力較大。7號地塊工程簡介-現(xiàn)狀內(nèi)、外情況 7號地塊面積北面40畝南面30共70畝，東面為職業(yè)中專，南北面均為民房，中間道路為4車道的黎淳西路。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標示區(qū)域。2、左以下圖為工程地塊內(nèi)部。3、右以下圖為地塊中間道路。地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊中間道路7號地塊工

16、程STOW分析優(yōu)勢S：1、屬于郊區(qū)新開發(fā)板塊，也是文化教育中心；2、南面可通華容東路及建立中的狀元湖；3、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡較為便利；優(yōu)勢T：1、周邊商業(yè)配套設備嚴重缺乏，不屬于縣重點開發(fā)區(qū)域，使得工程價值有一定影響；2、周邊商業(yè)住宅較少，夜間較為冷清，極大影響客戶對本工程的認可度；3、工程被黎淳西路一分為二，設計規(guī)劃有一定難度，產(chǎn)品質(zhì)量不高。時機O：1、狀元湖的建立及年底學校投入運用使得區(qū)域開展空間大，價值將得到提升；要挾W：1、工程地塊較為孤立，后期產(chǎn)品推行阻力較大。重點工程立體分析一、盛世新城項目名稱華捷盛世新城 項目地址城關鎮(zhèn)人民南路與華鲇路交匯處所屬區(qū)域田家湖現(xiàn)代生態(tài)新區(qū)項目定位公

17、園里湖景房50萬容城城央推廣主題公園里安個家總用地面積一期78畝總建面積一期16萬平米綠地率35%容積率2.8總體布局合圍式總戶數(shù)1013戶產(chǎn)品類型高層、小高層、商業(yè)綜合體外觀風格ARTDECO主要戶型兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)洋房商鋪面積()87.46106135151.06-211000價格區(qū)間3600-4100元/均價3900元/商鋪均價：認籌中車位配比1:0.8銷售進度二批6、7號棟認籌中，臨街商鋪認籌中當前促銷政策住宅2千抵2萬，商鋪2萬抵5萬點評：項目在市場競爭中優(yōu)勢明顯，主要體現(xiàn)在：1、豪華大氣的營銷中心、先建口步景觀在買房的策略給客戶傳遞信心。2、直接面對田家湖，擁有

18、核心外部景觀， 1.6萬平米中央主題水景園林使項目在縣房地產(chǎn)市場中成為豪華標桿。項目規(guī)劃設計起點高、小區(qū)整體布局、園林綠化、建筑風格、配套、營銷推廣等在華容樓市中具有較強的市場競爭力。主打景觀環(huán)境牌，核心競爭力：規(guī)模大、湖景房、地段。外部環(huán)境田家湖、縣人民醫(yī)院、縣公安局等配套設施16000平中心園林，4000平生活商超，3萬平商業(yè)步行街，休閑會所，籃球場，羽毛球場，乒乓球室，兒童游樂設施開發(fā)商湖南華捷置業(yè)有限公司二、中利城項目名稱中利城 項目地址華容縣華容大道西段所屬區(qū)域行政新區(qū)項目定位品質(zhì)之都夢想之城推廣主題在容城 建所未建總用地面積 總建面積 綠地率38%容積率 總體布局并排式總戶數(shù) 產(chǎn)品

19、類型高層 、小高層、底商外觀風格ARTDECO主要戶型兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)洋房商鋪面積()85.8995.96120121-價格區(qū)間36003800元/均價3800元/商鋪均價：車位配比地上、地下停車位銷售進度二期蓄客階段當前促銷政策認籌1萬抵2萬點評：項目位于樓市較熱的行政新區(qū)，由外來開發(fā)商開發(fā)，建筑規(guī)模相對較大。前期銷售較好，市場上有一定口碑。中間兩棟樓王為純板房設計，有一定吸引力。主打地段及建筑風格及華容首個4G智能時尚社區(qū)，核心競爭力：規(guī)模較大、意大利風情園林、地段。外部環(huán)境縣政府、人民廣場、馬鞍山實驗小學配套設施意大利風情園林、底商開發(fā)商岳陽中利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、

20、北岸尚都項目名稱北岸尚都 項目地址華鲇路人民醫(yī)院正對面所屬區(qū)域新政新區(qū)項目定位新城中央雙公園40萬方匠心華府推廣主題繁華之上驚艷再起總用地面積150畝總建面積50萬平米綠地率35%容積率3.6總體布局排列式總戶數(shù) 產(chǎn)品類型高層 多層 小高層 商鋪外觀風格地中海風格主要戶型兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)洋房商鋪面積()8397120129135.37- 價格區(qū)間36003800元/均價3800元/商鋪均價：-車位配比1:1銷售進度VIP認籌中當前促銷政策認籌2千抵2萬，日進斗金（100元），最高可優(yōu)惠一萬小結：項目開發(fā)三塊土地分別用三個案名，雙售樓部開業(yè)主要以更全面介紹項目及截客。項目總體量相對較大，但產(chǎn)品設計一般，主推華容人的奧林匹克城華容唯一的運動型社區(qū)并未深入人心。其核心賣點同為地段及田家湖白鼎山雙公園。核心競爭力：地段、規(guī)模配套。外部環(huán)境馬鞍學校、新人民醫(yī)院配套設施網(wǎng)球場、羽毛球場、酒店、生活超市開發(fā)商岳陽市乾程偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四、康橋蘭庭項目名稱康橋蘭庭 項目地址華容縣狀元湖西路所屬區(qū)域橋東片區(qū)項目定位人文里水岸邊推廣主題再戀康橋夢回蘭庭總用地面積 總建面積15萬平米綠地率 容積率 總體布局半合圍式北斗七星的風水布局規(guī)劃總戶數(shù) 產(chǎn)品類型高層、小高層、酒店外觀風格現(xiàn)