【房地產(chǎn)】萬科：價格模型（重點(diǎn)參考資料）ppt課件

1、萬科價錢模型廣州價錢制定與價錢檢測.定價的第一原那么：最大程度的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價值，使產(chǎn)品價錢與價值最大程度的接近。實(shí)現(xiàn)這一原那么的數(shù)學(xué)原理：優(yōu)選法。. 目錄序：以前的定價方式一、萬科價錢模型的原理1、名詞解釋2、定價原理3、價錢生成子模型4、價錢檢測子模型二、萬科價錢模型住宅版以藍(lán)山為例1、住宅價錢模型的三大維度2、住宅價錢模型的操作實(shí)例3、對價錢模型結(jié)果的修正三、萬科價錢模型商業(yè)版以城花為例1、住宅價錢模型的四大維度2、住宅價錢模型的操作實(shí)例3、對價錢模型結(jié)果的修正四、萬科價錢模型的評價1、該模型的特點(diǎn)及優(yōu)劣2、進(jìn)一步需求思索的問題. 序：以前的定價方式1、主要的前模型定價方式1基價差價法

2、 1確定基價 2總平面圖確定各棟間差價 3確定層差 4制定價錢表 5銷售中檢驗(yàn)、反響2基價系數(shù)法 1確定基價 2總平面圖確定各棟間差價的系數(shù) 3基價與系數(shù)相乘，并縱橫比較 4確定層差 5制定價錢表3混合法 以上兩種方法的混合4其他方法：競品價錢綜合法、無差別定價法、一房一價法、運(yùn)營方案反推法. 序論：前模型定價方式2、前模型定價方式的優(yōu)劣1優(yōu)點(diǎn) 1定價直接、明了 2運(yùn)用各專業(yè)口“焦點(diǎn)小組，快速生成價錢2缺陷 1定價體系不系統(tǒng)； 2價錢制定的隨意性較大； 3定價比較倚重于閱歷判別和客觀判別； 4不知道什么時候賺錢、什么時候虧錢、能賺多少、會虧多少？往大里說，就是影響公司對運(yùn)營情況的預(yù)期和判別；

3、5價風(fēng)格整一定要等到銷售到一定程度、得到市場完全的反響后才干進(jìn)展，且價風(fēng)格整的隨意性更大典型如“阿杜，來了條水魚型，不利于調(diào)價的及時、準(zhǔn)確、科學(xué)；.一、萬科價錢模型的原理1、名詞解釋1基價：該模型獨(dú)一的系統(tǒng)內(nèi)自變量；該基價一經(jīng)輸入模型，模型將自動計算一切房源的原始價錢；2原始價錢：該模型的因變量，普通為該房源的按揭實(shí)收價；3維度：模型的主要計算根據(jù)，主要標(biāo)志不同房源之間的價錢差別的百分比數(shù)；某一個維度的意義是：在其他一切條件都完全相等的情況下，僅就這一個維度而言，不同房源間的價錢差別；4權(quán)重：標(biāo)志各個維度之間的不同的重要程度；一切維度的權(quán)重相加等于1；5綜合系數(shù)：維度和權(quán)重的疊加，標(biāo)志不同房源

4、間的價錢差別；6層差：樓層之間的差價；7調(diào)整因子：原始價錢生成后，對模型處置過程的部分、個別調(diào)整，目的是對個別價錢做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；.一、萬科價錢模型的原理2、定價原理設(shè)基價為P0，維度一為X1，維度二為X2；維度一的權(quán)重為x1，維度二的權(quán)重為x2；設(shè)層差矩陣為C；那么房源n的價錢 .一、萬科價錢模型的原理3、價錢生成子模型1維度矩陣的原理 價錢生成的第一步是對房源n的維度確實(shí)定；維度確定的根本原理是： 1影響房源n價錢的主要要素的羅列；例如：景觀、日照、園林、能否靠山、能否靠湖、能否靠馬路、人流情況 2各主要要素的分類；影響價錢的要素通?？煞譃?5大類，例如，對于住宅，通常的分類為：景觀、朝向

5、、安靜度； 3各維度權(quán)重確實(shí)定；根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和市場情況，對各維度的重要性作出判別，例如，對于藍(lán)山而言，景觀、朝向、安靜度三者的權(quán)重依次為45、35、20；但對于城市花園而言，權(quán)重依次為50、35、15；由于城市花園是城市工程，而藍(lán)山是郊區(qū)工程，在大環(huán)境相對“安靜的地方，客戶更在乎所購買產(chǎn)品能否安靜； 4根據(jù)設(shè)計部提供的產(chǎn)品細(xì)節(jié)、根據(jù)實(shí)踐爬樓的情況，對維度和維度的權(quán)重進(jìn)展調(diào)整，并根據(jù)逐套房源的研討分析情況，確定各維度的分值；并確定層差； .一、萬科價錢模型的原理3、價錢生成子模型2維度矩陣的例如單元樓層房號景觀系數(shù)45%朝向系數(shù)35%安靜度20%C14層101-0.04-0.040.08201

6、-0.04-0.040.08301-0.04-0.040.08401-0.04-0.040.08102-0.08-0.040.08202-0.08-0.040.08302-0.08-0.040.08402-0.08-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08維度矩陣 X=維度矩陣是整個價錢體系的中心；其數(shù)學(xué)根據(jù)是“優(yōu)選法 ；優(yōu)選的結(jié)果是發(fā)現(xiàn)：哪些產(chǎn)品好、哪些產(chǎn)品更好，哪些產(chǎn)品相對較差；經(jīng)過對整個工程

7、的產(chǎn)品的強(qiáng)迫排序、甚至對某個市場上的全部產(chǎn)品進(jìn)展強(qiáng)迫排序，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)劣，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價值，并經(jīng)過價錢模型將其表達(dá)在最終的定價中。.-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08維度矩陣 X=453520權(quán)重 x=x1X2X3=X1X2X3一、萬科價錢模型的原理3、價錢生成子模型3權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù).綜合系數(shù)45-0.04-0.04-0.04-0.04-0.08-0.08-0.08-0.08=-0.016

8、-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034=35-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04200.080.080.080.080.080.080.080.08一、萬科價錢模型的原理3、價錢生成子模型3權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù).一、萬科價錢模型的原理3、價錢生成子模型4價錢生成-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034設(shè) 基價為 P0那么房源n的價錢 P0 5,660 5,730 5,690 5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 =原始

9、價錢+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034P0+ 355-170-130-200 355-170-130-200.一、萬科價錢模型的原理4、價錢檢驗(yàn)子模型價錢檢驗(yàn)子模型是對價錢生成子模型的驗(yàn)算；根據(jù)驗(yàn)算結(jié)果，將對價錢生成子模型進(jìn)展調(diào)整，該調(diào)整能夠會歷經(jīng)幾輪方能最終定案。1價錢檢驗(yàn)的原那么 以上原始價錢生成后，能否符合我們定價的原那么和初衷呢？如何檢驗(yàn)以上定價能否合理呢？有以下幾個價錢檢驗(yàn)的原那么：1均價檢驗(yàn)：檢驗(yàn)以上價錢生成子模型生成的Pn的均價能否滿足公司運(yùn)營方案的要求；2棟均價檢驗(yàn)產(chǎn)品差別檢驗(yàn)：檢驗(yàn)各棟的均價，并比較各棟之間均

10、價差別與產(chǎn)品質(zhì)量之間的差別能否吻合？3戶型均價檢驗(yàn)：檢驗(yàn)各種戶型之間的均價差別；并根據(jù)市場情況通常是客戶貯藏情況和周邊競品戶型供應(yīng)量和價錢情況對戶型均價作出調(diào)整附加調(diào)整因子；4最高價、最低價檢驗(yàn)：對價差幅度的檢驗(yàn)，通常同一種住宅類產(chǎn)品的最高和最低價錢的價差普通不超越20；5產(chǎn)品細(xì)節(jié)個別調(diào)整：例如家庭文娛室面積、地下貯藏間無采光面積、地下采光井面積或個數(shù)、花園面積、封鎖陽臺及不封鎖陽臺個數(shù)、平屋頂即天面面積、露臺面積、構(gòu)造平臺面積或個數(shù)、陽光室個數(shù) ，等。.一、萬科價錢模型的原理4、價錢檢驗(yàn)子模型2價錢檢驗(yàn)的原理設(shè)Sn為房源n的面積矩陣，那么均價Pn Sn棟均價戶型均價P1n SnP棟1 S棟1

11、P棟11棟1 S棟1P戶型1 S戶型1P戶型11戶型1 S戶型1最高價maxPn最低價min Pn.一、萬科價錢模型的原理4、價錢檢驗(yàn)子模型3價錢檢驗(yàn)的例如.二、萬科價錢模型住宅版以藍(lán)山為例1、住宅價錢模型的三大維度住宅的三大維度普通是：景觀、安靜度、朝向；雖然影響居住質(zhì)量的要素很多，但歸類后，無外乎以上三大類；層差普通不作為維度之一，由于在本質(zhì)上，三大維度與基價的關(guān)系是相乘的系數(shù)關(guān)系，而層差是相加的差價數(shù)值關(guān)系。藍(lán)山的三大維度如下：.二、萬科價錢模型住宅版以藍(lán)山為例2、住宅價錢模型的操作實(shí)例1單元編號部門：設(shè)計部、工程事務(wù)部、營銷部階段成果：編號平面圖2獲得住宅根本數(shù)據(jù)包括面積、附加值等部門

12、：設(shè)計部階段成果：根本數(shù)據(jù)表，表內(nèi)包括單元、樓層、房號、套內(nèi)面積、建筑面積、戶型、家庭文娛室面積、地下貯藏間無采光面積、地下采光井面積或個數(shù)、花園面積、封鎖陽臺及不封鎖陽臺個數(shù)、平屋頂即天面面積、露臺面積、構(gòu)造平臺面積或個數(shù)、陽光室個數(shù)等。.二、萬科價錢模型住宅版以藍(lán)山為例2、住宅價錢模型的操作實(shí)例3實(shí)地調(diào)查爬樓4分析影響售價的主要維度并確定各維度的權(quán)重普通維度包括景觀、朝向、安靜度、戶型等，景觀主要思索園林景觀，而小區(qū)外的特殊景觀可在層差上表達(dá)用百分比確定各維度的權(quán)重5根據(jù)該批推貨的目的均價和價錢拉差，確定緯度的分值范圍維度的分值范圍以零為中值，兩邊的絕對值相等，如-0.20.2例：目的均價

13、6000元/m2，價錢拉差約1200元/m2，那么緯度的分值范圍可設(shè)為-0.10.16實(shí)地調(diào)查，將各維度分成假設(shè)干等級，并確定各等級相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制造維度平面圖.二、萬科價錢模型住宅版以藍(lán)山為例2、住宅價錢模型的操作實(shí)例7生成維度矩陣-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08X=8確定層差規(guī)范樓層：樓層層差公式價差4FP+3604003FP-40602FP-1001201FP-2200C

14、= 360-40-100-220.二、萬科價錢模型住宅版以藍(lán)山為例2、住宅價錢模型的操作實(shí)例9生成原始價錢-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034那么房源n的價錢 P0 5,660 5,730 5,690 5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 +C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034P0+ 360-40-100-220 360-40-100-220.二、萬科價錢模型住宅版以藍(lán)山為例2、住宅價錢模型的操作實(shí)例10調(diào)整因子確定附加值和戰(zhàn)略附加確定各附加值的單價

15、，原始單價加上附加值后得出初始評價價，各類附加值的單價可參考：花園：15001700元/m2家庭文娛室：10001500元/m2露臺：800元/m2平屋頂：12001500元/m2陽光室/地下采光井/構(gòu)造平臺：1000元/個此階段并能夠?qū)€別單位獨(dú)立附加某個系數(shù)，對該個別單位的原始價錢的生成作出干涉；.二、萬科價錢模型住宅版以藍(lán)山為例2、住宅價錢模型的操作實(shí)例11價錢檢驗(yàn)子模型啟動計算以下目的：Pn Sn棟均價戶型均價P1n SnP棟1 S棟1P棟11棟1 S棟1P戶型1 S戶型1P戶型11戶型1 S戶型1最高價maxPn最低價min Pn.二、萬科價錢模型住宅版以藍(lán)山為例2、住宅價錢模型的操

16、作實(shí)例11價錢檢驗(yàn)子模型啟動.二、萬科價錢模型住宅版以藍(lán)山為例3、整體流程和對模型結(jié)果的修正價錢檢驗(yàn)完成均價能否到達(dá)要求價錢生成完成基價輸入是否模型制定各維度能否合理是調(diào)整因子附加生成價錢表戶型均價判別棟均價判別最高最低價判別閱歷判別否各類附加值戰(zhàn)略附加.三、萬科價錢模型商業(yè)版以城市花園城市1道為例1、商業(yè)價錢模型的四大維度商業(yè)的四大維度普通是：人流、面寬進(jìn)深比、交鋪規(guī)范、面積大??；影響商業(yè)價值的最重要要素是人流；面寬進(jìn)深比主要影響運(yùn)用的便利性；交鋪規(guī)范影響業(yè)態(tài)范圍例如，能否可做餐飲；面積大小主要針對小鋪，由于小鋪的總價低，單價接受才干較高；以上四大維度是對樓層差別、 景觀差別性原那么、 展現(xiàn)

17、面差別性原那么、業(yè)態(tài)差別、面積差別、開間進(jìn)深比、層高差別、人流差別等的分類綜合；單位人流（臨街面交通）55面寬進(jìn)深比20交鋪標(biāo)準(zhǔn)15面積大小10201-0.15-0.20.2-0.1202-0.250.250.2-0.1203-0.250.20.2-0.1204-0.250.20.2-0.1205-0.25-0.10.2-0.1206-0.150.250.2-0.1208-0.250.250.2-0.1.三、萬科價錢模型商業(yè)版以城市花園城市1道為例2、商業(yè)價錢模型的操作實(shí)例商業(yè)價錢模型的操作過程與住宅根本類似，此不贅述，根本的流程如下：1單元編號2獲得住宅根本數(shù)據(jù)包括面積、附加值等3實(shí)地調(diào)查爬

18、樓4分析影響售價的主要維度并確定各維度的權(quán)重5根據(jù)該批推貨的目的均價和價錢拉差，確定緯度的分值范圍6實(shí)地調(diào)查，將各維度分成假設(shè)干等級，并確定各等級相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制造維度平面圖石化路0.5石化路-10.4風(fēng)情街+10.2風(fēng)情街0.1風(fēng)情街-10核心路0二樓0.251:21:10.251:31:20.2或1:11:41:301:4-0.2水電煙道煤氣0.2 （二樓）水電齊備有排污0水電齊備無排污-0.1只有電-0.210350.2 53580080以上-0.1 （二樓）.三、萬科價錢模型商業(yè)版以城市花園城市1道為例2、商業(yè)價錢模型的操作實(shí)例7生成維度矩陣-0.15-0.

19、20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1X=8確定層差商業(yè)的層差與住宅差別較大，普通是：設(shè)一樓價錢為P1，那么二樓價錢P2P12三樓價錢P3P13.三、萬科價錢模型商業(yè)版以城市花園城市1道為例2、商業(yè)價錢模型的操作實(shí)例9生成原始價錢設(shè)一樓基價為P1；二樓基價為P2；三樓基價為P3；那么一樓房源n的價錢無層差矩陣C，由于層差曾經(jīng)表達(dá)在不同樓層、不同基價中 Pn1 P1YP1Pn2 P2YP2以此類推。.10調(diào)整因子確定附加值和戰(zhàn)略附加此階段并能夠?qū)€別單位獨(dú)立附加某個系數(shù)，對該個別單位的原始價錢的生成作出干涉；一類旺角0.2二類旺角0.1一類雙層高0.5二類雙層高0.25三、萬科價錢模型商業(yè)版以城市花園城市1道為例2、商業(yè)價錢模型的操作實(shí)例.11價錢檢驗(yàn)子模型啟動計算以下目的：Pn Sn樓層均價不同類型的商鋪均價P1n SnP樓層1 S樓層1P樓層11