房地產(chǎn)經(jīng)營與管理部分ppt課件

1、房地產(chǎn)運(yùn)營管理 第十二章 房地產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險和風(fēng)險分散技術(shù)學(xué)習(xí)內(nèi)容房地產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險資產(chǎn)風(fēng)險的度量和風(fēng)險分散風(fēng)險資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)和風(fēng)險與收益的相關(guān)性分析內(nèi)容提示 任何一種投資都包含有兩個最根本的元素：風(fēng)險與報答?，F(xiàn)實中投資者追求的是高收益而盡量防止風(fēng)險。本章用簡單的圖形和統(tǒng)計知識解釋風(fēng)險和風(fēng)險分散技術(shù)。第一節(jié)討論資產(chǎn)風(fēng)險的度量和風(fēng)險分散；第二節(jié)討論風(fēng)險資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)和風(fēng)險與收益的相關(guān)性分析；第一節(jié) 資產(chǎn)風(fēng)險的度量 和風(fēng)險分散 一、資產(chǎn)風(fēng)險的概念 風(fēng)險是由于未來的不確定性而產(chǎn)生投入本金和預(yù)期收益損失或減少的能夠性。 從投資的動機(jī)上來講，投入一筆資金，預(yù)期確實能得到假設(shè)干收益。從時間上來看，投入本金是在當(dāng)前

2、，其數(shù)額是確定的，獲得收益是在未來，相隔一段時間。在這段時間內(nèi)變動性很大，而促成變動性的要素又很多，每種要素都能夠使本金損失，預(yù)期收入減少，或它們的數(shù)額無法預(yù)先確定。大多數(shù)資產(chǎn)的收益率都是不確定的，這種收益率的不確定性為投資者帶來了風(fēng)險。一個投資者在面對每一個資產(chǎn)時，也同時面對了無法估計的能夠收益率。收益與風(fēng)險是投資中的中心問題，其他各種問題都圍繞這個中心展開。 第一節(jié) 資產(chǎn)風(fēng)險的度量 和風(fēng)險分散 二、資產(chǎn)風(fēng)險的度量 在確定性的情況下，收益率是進(jìn)展投資決策的最好根據(jù)；在不確定性情況下，僅僅靠預(yù)期收益率一個目的來判別資產(chǎn)的優(yōu)劣，并進(jìn)展投資決策是不夠的，投資者還必需思索不能實現(xiàn)預(yù)期收益的風(fēng)險。對于

3、現(xiàn)實投資來說，預(yù)期收益并不等于實踐收益，實踐收益率能夠高于、低于或等于預(yù)期收益率，實踐收益率高于或低于預(yù)期收益率的景象被稱為圍繞預(yù)期收益率的動搖，這種動搖的程度越大，實踐收益率和預(yù)期收益率的差距就越大，投資者不能實現(xiàn)預(yù)期收益率的能夠性也越大，投資的風(fēng)險也就越大。這樣，這種動搖程度實踐上成為判別一項資產(chǎn)優(yōu)劣的目的，即風(fēng)險目的。因此，風(fēng)險又通常定義為預(yù)期收益與實踐收益出現(xiàn)偏向的概率。 第一節(jié) 資產(chǎn)風(fēng)險的度量 和風(fēng)險分散預(yù)期收益率的計算 假設(shè)一個隨機(jī)變數(shù)X有幾個能夠性，那么其預(yù)期收益率： 上式中，EX是指X的預(yù)期收益率期望值，Xi 是X的第個能夠值Pi那么是X i 發(fā)生的概率，所以預(yù)期收益率是各能夠

4、X值的加權(quán)平均，其權(quán)數(shù)那么是各X值發(fā)生的概率。 例：假設(shè)市場上存在著資產(chǎn)和資產(chǎn)，在不同的市場條件下，各有三種不同的收益率。市場條件資產(chǎn)資產(chǎn)收益率 （%）收益率（%）概率（P）看好6181/3一般10101/2較差1261/6那么資產(chǎn)與資產(chǎn)的預(yù)期收益率分別為：第一節(jié) 資產(chǎn)風(fēng)險的度量 和風(fēng)險分散二均方差和規(guī)范差的計算用 、 表示資產(chǎn)收益的均方差和規(guī)范差。 E 對于例的資產(chǎn)和資產(chǎn)，用公式3-2計算資產(chǎn)和資產(chǎn)的均方差。資產(chǎn)和資產(chǎn)收益率的規(guī)范差是 三、風(fēng)險分散 房地產(chǎn)投資是一個充溢風(fēng)險的投資領(lǐng)域，每個投資者必需具備風(fēng)險認(rèn)識，必需懂得風(fēng)險防備的意義和身手。投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個籃子里。

5、意思是說，防備風(fēng)險最有效的戰(zhàn)略是分散風(fēng)險，而風(fēng)險分散最有效的方法那么是資產(chǎn)組合投資，就是實行資本投向的多元化，也就是說投資者不僅可以思索把全部資本集中投向某一種風(fēng)險較小、預(yù)期收益較高的資產(chǎn)，還可以思索把資本按一定的比例分別投向多項資產(chǎn)，進(jìn)展組合投資。第二節(jié) 風(fēng)險資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù) 和風(fēng)險與收益的相關(guān)性分析 一、資產(chǎn)組合預(yù)期收益協(xié)方差資產(chǎn)組合預(yù)期收益率的計算當(dāng)投資者同時購買許多資產(chǎn)時，投資者所關(guān)懷的問題就不是每一個資產(chǎn)單獨(dú)的預(yù)期收益率和風(fēng)險，而是整個資產(chǎn)組合的預(yù)期收益率和風(fēng)險。為了方便闡明，現(xiàn)假設(shè)投資者投資于兩種資產(chǎn)和，其收益率分別為RA和RB，并假設(shè)XA和XB表示投向資產(chǎn)和資產(chǎn)的資金比例占總投資的

6、比例，那么這個資產(chǎn)組合的總收益率為而其預(yù)期收益率: 資產(chǎn)組合的預(yù)期收益率等于資產(chǎn)和資產(chǎn)預(yù)期收益率的加權(quán)平均，其中每一資產(chǎn)的權(quán)重等于該資產(chǎn)在整個組合中所占的投資比重。二資產(chǎn)組合風(fēng)險的計算 與單個資產(chǎn)一樣，資產(chǎn)組合的風(fēng)險也是用預(yù)期收益率的均方差或規(guī)范差來測度的 式是資產(chǎn)組合的均方差，式是資產(chǎn)組合的規(guī)范差，衡量整個組合的風(fēng)險。其中AB項代表資產(chǎn)和資產(chǎn)之間的互動，稱為協(xié)方差。 協(xié)方差A(yù)B是兩個資產(chǎn)收益離差乘積的期望值，從這個意義上講，協(xié)方差和均方差很類似。不同之處在于，均方差是單個資產(chǎn)收益離差本身平方的平均值，而協(xié)方差那么是兩個資產(chǎn)各自離差之積的平均值。均方差表現(xiàn)為正數(shù)，而協(xié)方差卻可正可負(fù)。 當(dāng)兩個資

7、產(chǎn)同時呈現(xiàn)出好的收益率，即各自的離差分別大于零時或當(dāng)兩個資產(chǎn)同時呈現(xiàn)差的收益率，即各自的離差分別小于零時，兩離差之積都取正值，從而。 當(dāng)兩個資產(chǎn)同時呈現(xiàn)出相反的收益率，即一個資產(chǎn)好的收益率同時伴隨著另一資產(chǎn)差的收益率時，兩離差之積那么取負(fù)值，從而。 當(dāng)兩個資產(chǎn)收益率的產(chǎn)生條件之間無關(guān)系時，即一個資產(chǎn)收益率的發(fā)生與另一個資產(chǎn)的收益率之間無任何關(guān)聯(lián)，那么其協(xié)方差=。下面我們進(jìn)一步舉例闡明資產(chǎn)組合風(fēng)險的運(yùn)算，沿用例。例：假設(shè)在例中，某投資者把一筆資金投入到資產(chǎn)和資產(chǎn)，資產(chǎn)和資產(chǎn)在總資產(chǎn)中各占和，試求資產(chǎn)組合的預(yù)期收益率和均方差。 資產(chǎn)組合的預(yù)期收益率： 資產(chǎn)組合的均方差為：其中 假設(shè)投資者選了個資產(chǎn)來組成資產(chǎn)組合，那么資產(chǎn)組合預(yù)期收益率和均方差為： 其中式指出資產(chǎn)組合收益率是一切資產(chǎn)收益率的加權(quán)平均，其中每一資產(chǎn)的權(quán)數(shù)X 等于該資產(chǎn)在整個組合中所占的投資比重。式指出組合收益率的均方差即總風(fēng)險包括了兩個 二、風(fēng)險資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù) 為了計算方便，普通情