房地產(chǎn)金融市場ppt課件

1、第三章 房地產(chǎn)金融市場 .第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素第二節(jié) 房地產(chǎn)金融市場的分類 第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融市場的特點 .房地產(chǎn)金融市場概念房地產(chǎn)金融市場概念 P55房地產(chǎn)金融市場是指房地產(chǎn)資金供求雙方運用金融工具進展各類房地產(chǎn)資金買賣的總和。 .本章學(xué)習(xí)要點 重點掌握房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素，房地產(chǎn)金融市場的功能，房地產(chǎn)金融市場的分類，及我國房地產(chǎn)金融市場的主要特點。 .第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素 一、三個根本構(gòu)成要素二、房地產(chǎn)金融市場的功能 .一、三個根本構(gòu)成要素融資主體融資中介金融工具.一、融資主體房地產(chǎn)金融市場的融資主體包括資金融通的供應(yīng)者和需求者，他們作為資金這一特殊商品的買

2、賣雙方是構(gòu)成房地產(chǎn)金融市場最根本的要素 .主要包括：1、企業(yè)2、居民個人3、 政府部門.二、融資中介融資中介是處于融資者之間的中間機構(gòu)。大體上可以劃分為專營機構(gòu)和兼營機構(gòu)兩類。 .1、房地產(chǎn)金融專營機構(gòu) 房地產(chǎn)金融專營機構(gòu)，如住房儲蓄銀行、公積金管理中心、住房信譽協(xié)作社、房地產(chǎn)開發(fā)財團等。.2、房地產(chǎn)金融兼營機構(gòu) 房地產(chǎn)金融兼營機構(gòu)，如商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部、保險公司、信托投資公司、證券公司等。 .三、金融工具 房地產(chǎn)金融市場的金融工具是指在房地產(chǎn)金融市場上同貨幣相買賣的各種金融契約。主要包括商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)行的股票、債券以及各種未到期的住

3、房存款單和住房抵押貸款契約等。 .二、房地產(chǎn)金融市場的功能 .一、融通資金的功能 這是房地產(chǎn)金融市場最根本的功能，即經(jīng)過金融市場將貨幣資金由盈余部門融通到短缺部門。進一步表現(xiàn)為資源的配置功能 .二轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險的功能豐富多樣的金融商品，可以使投資者將投資分布于具有不同收益風(fēng)險組合的多種金融產(chǎn)品上，以到達分散投資風(fēng)險的目的。 .三調(diào)理和反映經(jīng)濟的功能貨幣政策和財政政策是政府經(jīng)過對金融市場的有效功能而實施的機制和手段。 .三、發(fā)揚房地產(chǎn)金融市場功能必備的條件一有完好對稱的信息 二 有市場供求決議價錢的機制三 有眾多的市場參與者和豐富的金融商品四有完善的市場機制，管理手段和買賣方法 這四個條件不具備

4、，金融市場就不能正常地發(fā)揚其應(yīng)有的功能。.第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場的分類.一、房地產(chǎn)金融市場的分類房地產(chǎn)金融市場可以按多種規(guī)范分類.一、按金融市場層次劃分 可分為一級市場和二級市場。房地產(chǎn)金融一級市場，又叫初級市場，是房地產(chǎn)融資活動的初始市場，包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市買賣IPO等。 房地產(chǎn)金融市場二級市場指房地產(chǎn)融資工具的再買賣和再流通市場 。.二、按房地產(chǎn)金融效力對象分按房地產(chǎn)金融效力對象分，可分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場。房產(chǎn)金融市場是指銀行及其他非銀行金融機構(gòu)為房屋再消費所進展資金融通的市場。地產(chǎn)金融市場是指以土地作抵押向金融機構(gòu)融通資金的活動的總稱。 .三、按金融買賣工具的期

5、限分按金融買賣工具的期限分，可分為貨幣市場和資本市場兩大類。貨幣市場是融通短期資金的市場，包括金融同業(yè)拆借市場、回購協(xié)議市場、商業(yè)票據(jù)市場、銀行承兌匯票市場、短期政府債券市場、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場等。資本市場是融通長期資金的市場，包括中長期信貸市場和證券市場。.中長期信貸市場是金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的貸款市場。證券市場是經(jīng)過證券的發(fā)行與買賣進展融資的市場，包括債券市場、股票市場、基金市場、保險市場、融資租賃市場等。資本市場是房地產(chǎn)金融的主要市場，其金融產(chǎn)品有住房儲蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險等。.分類規(guī)范分類按金融市場層次劃分房地產(chǎn)金融一級市場房地

6、產(chǎn)金融二級市場按房地產(chǎn)金融效力對象分房產(chǎn)金融市場地產(chǎn)金融市場按金融買賣工具的期限分P59圖3-1 房地產(chǎn)抵押貸款市場房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場房地產(chǎn)信托市場房地產(chǎn)保險市場房地產(chǎn)典當(dāng)市場房地產(chǎn)租賃及其它等等.二、房地產(chǎn)金融市場的融資方式 房地產(chǎn)金融市場的融資方式按有無中介機構(gòu)參與可分為間接融資、直接融資 。直接融資與間接融資各有利弊，相互補充、相互促進.一房地產(chǎn)金融市場的間接融資房地產(chǎn)金融市場的間接融資是指銀行等房地產(chǎn)金融機構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)運營與各種投資，而是根據(jù)本身資本金運轉(zhuǎn)形狀與實踐力量，為房地產(chǎn)開發(fā)、運營的公司企業(yè)組織存款并發(fā)放開發(fā)運營及消費所需的貸款。間接融資具有無限擴展的能夠性，不受融

7、資雙方在資金數(shù)量、時間地點與范圍等方面的限制。 .二房地產(chǎn)金融市場的直接融資房地產(chǎn)金融市場的直接融資是指銀行或者房地產(chǎn)金融機構(gòu)直接向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資，參與公司企業(yè)的開發(fā)、運營活動，以獲取利潤?；蛘叻康禺a(chǎn)開發(fā)公司在資本市場發(fā)行股票、債券、以籌措資金。直接融資普通要遭到資金數(shù)量、時間、地點和收益預(yù)期判別的影響 。.三、房地產(chǎn)抵押貸款市場- 房地產(chǎn)抵押貸款市場是由初級抵押市場和二級抵押市場組成 .一、初級抵押貸款市場初級抵押貸款市場是房地產(chǎn)金融機構(gòu)為買房和建房單位或個人提供貸款的市場。.案例1假定某開發(fā)商用自有資金買下一塊價值30萬元的土地運用權(quán)(在我國，土地運用權(quán)和一切權(quán)分別)，然后，開發(fā)商便可以用

8、該土地的運用權(quán)、商品房建立方案和開發(fā)商本身的資信，向商業(yè)銀行懇求短期的建立貸款。這里假定建立貸款額度為70萬元，貸款期限為6個月，所開發(fā)的商品房價值為125萬元。 .第一步房屋營建，懇求建立貸款。開發(fā)商向?qū)ｉT從事建立貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行懇求短期建立貸款。銀行根據(jù)建立工程的可行性、建立方案和開發(fā)商的資信確定能否貸款和貸款多少。.第二步清償建立貸款，商品房屋建立完工之后，假定開發(fā)商以本錢的125的價錢，即125萬元出賣房屋，開發(fā)商即可用購房者支付的購房款清償建立貸款本息。.第三步創(chuàng)建抵押貸款。假定房價與抵押貸款的比率為70，那么，購房者可以懇求抵押貸款額為875萬元；剩余的30，即375萬元，須由購

9、房者一次性支付，我們稱這筆款項為首期付款。.完好的初級抵押貸款市場建立貸款的發(fā)放不僅使得開發(fā)商得以開發(fā)新的建筑物業(yè)，而且完工以后的建筑物又成為購房者向金融機構(gòu)懇求抵押貸款的保證。購房者懇求的長期抵押貸款(由于貸款期限很長，所以經(jīng)常被稱為永久性貸款)和支付的首期付款使開發(fā)商得以清償建立貸款的本息并實現(xiàn)了利潤。 建立貸款的貸款人、永久性貸款的借款人、開發(fā)商和購房者四方面構(gòu)成了一個完好的初級抵押貸款市場。.二、二級抵押貸款市場 二級抵押貸款市場是指抵押貸款人和投資者之間轉(zhuǎn)讓已發(fā)放的抵押貸款契據(jù)或買賣以房地產(chǎn)為擔(dān)保的抵押證券的市場。這個市場不與抵押借款人直接發(fā)生關(guān)系。二級抵押貸款市場存在一個龐大的市場

10、機構(gòu)，專門擔(dān)任購買初級市場的抵押貸款和證券，并向?qū)拸V投資者轉(zhuǎn)賣。 .吸引社會資金進入抵押市場；鼓勵抵押資金在地域間的流動；使抵押貸款人可以將抵押契據(jù)變現(xiàn)；平抑抵押資金的供求動搖。圖5-2二級抵押貸款市場的構(gòu)造.第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融市場的主要特點 .一銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主要渠道銀行信貸貫穿于土地貯藏、買賣、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程見圖3-2。圖3-2 我國房地產(chǎn)市場運作及其資金流程圖.二股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融市場中比重比較小 據(jù)2006年中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查，全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)58710家，但只需100家左右主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的A股上市公司，此外還有眾多在主業(yè)之外投資

11、參股房地產(chǎn)工程的上市公司。股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源缺乏0.5%。.(三)房地產(chǎn)債券融資所占份額也很小 我國房地產(chǎn)債券最先出如今1992年，19931998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。到1999年，債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源的占比到達0.21%。根據(jù)中國央行的數(shù)據(jù)，2006年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的12%。.四房地產(chǎn)資金信托是活潑的融資方式目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)資金信托方案大部分是提供“過橋貸款，即主要為未到達商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)工程提供前期信托貸款，這些信托方案根本上不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。2005年4月，北京房地產(chǎn)

12、金融市場發(fā)行的第一個實行“發(fā)行前向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局審批的事先報備制度的集合資金信托方案面市， .二、我國房地產(chǎn)金融市場存在的問題.一房地產(chǎn)開發(fā)資金過多地依賴銀行貸款，使得風(fēng)險集中于商業(yè)銀行除農(nóng)行的不良貸款率相對偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%-5%之間，四大行匯總的不良貸款率低于5%，見表3.-3 .二土地貯藏貸款存在隱性風(fēng)險 1、土地貯藏中心資產(chǎn)負債率較高2、銀行難以對土地貯藏中心進展有效監(jiān)管3、銀行向土地整理貯藏中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施4、土地貯藏中心的運營風(fēng)險 .三個人住房消費貸款的開展存在違約風(fēng)險 目前，我國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了非常重要的作用。 .三、完善房地產(chǎn)金融市場的措施一開展多元化房地產(chǎn)金融市場二加強房地產(chǎn)開發(fā)