商鋪分析報(bào)告課件

1、1競(jìng)品分布圖本案天陽(yáng)棕櫚灣白馬尊邸親親家園天陽(yáng)美林灣在售已交付潤(rùn)達(dá)花園蘭韻天城三墩頤景園競(jìng)品市場(chǎng)分析1、商業(yè)性質(zhì) 社區(qū)商業(yè)；2、地緣性質(zhì) 同一或相鄰板塊；3、項(xiàng)目規(guī)模 具有一定體量規(guī)模。良渚文化村中海紫藤苑商鋪性質(zhì)界定：由于本案本次推出的商鋪為住宅底商，即社區(qū)商業(yè)，因此選擇競(jìng)品均為小區(qū)底商和社區(qū)商業(yè)；專業(yè)性市場(chǎng)與底商在銷售及后期升值上均有一定差異，故不作為競(jìng)品比較，但本案緊鄰三墩新天地，但周邊目前商業(yè)氣氛不濃。地緣界定：考慮到地段對(duì)商鋪價(jià)格的決定性影響，地域相近，產(chǎn)品相似性，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域選擇在本案周邊、三墩。交付狀態(tài)：考慮到商鋪與住宅的差異性，去化速度與預(yù)期的投資回報(bào)率密不可分，故競(jìng)品選取在售及已

2、交付兩類。根據(jù)上述兩點(diǎn)，選定商鋪競(jìng)品如下：在售：天陽(yáng)棕櫚灣、白馬尊邸、中海紫藤苑、三墩頤景園已交付：親親家園、天陽(yáng)美林灣競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商鋪市場(chǎng)概況：競(jìng)品市場(chǎng)分析3良渚文化村（在售）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲酒吧，精品購(gòu)物，嬰童教育，生活服務(wù)配套年投資回報(bào)率：2.8%左右面積：60 以下占51%，60-100 占34%銷售價(jià)格：2.5-3萬(wàn)元/總價(jià)區(qū)間：150-300萬(wàn)目前在售，商鋪銷售分兩類：重要節(jié)點(diǎn)采用反租形式，每年按2%回報(bào)率進(jìn)行反租，租期兩年；非重要節(jié)點(diǎn)店鋪僅銷售不反租。商鋪銷售情況較好。4中海紫藤苑（在售）面積：50-90套數(shù)：21套銷售均價(jià)：2.8萬(wàn)元/總價(jià)區(qū)間：140-270萬(wàn)去化情況：全部銷售完畢

3、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：小型超市，便利店，理發(fā)店等生活配套年投資回報(bào)率：3%左右2010年12月市場(chǎng)形勢(shì)最為火爆時(shí)銷售。21間商鋪均為沿街商鋪，由于面積較小、總價(jià)不高、位置較好，21間商鋪全部銷磬。5天陽(yáng)棕櫚灣（在售）物業(yè)狀態(tài)：現(xiàn)房（入住近80%）小區(qū)規(guī)模：2400戶面積：45-100 層高：3.5米附贈(zèng)：地下儲(chǔ)藏室銷售均價(jià)：16613元/總價(jià)區(qū)間：90-170萬(wàn)，去化率60%左右經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：小型超市，便利店，理發(fā)店等生活配套租金： 1.5-1.8元/平米/天物業(yè)費(fèi)： 2.8元/平米/月年投資回報(bào)率：3%左右6蘭韻天城（在售）物業(yè)狀態(tài)：現(xiàn)房小區(qū)規(guī)模：635戶面積：140-500 附贈(zèng)：無(wú)銷售均價(jià)：17400元

4、/總價(jià)區(qū)間：220萬(wàn)-750萬(wàn)，去化率70%經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：小型超市，便利店，理發(fā)店等生活配套租金:1.9元/平米/天物業(yè)費(fèi)：1.2 元/平米/月年投資回報(bào)率：3%左右7三墩頤景園（在售）物業(yè)狀態(tài)：現(xiàn)房小區(qū)規(guī)模：956戶面積：60-500 附贈(zèng)：無(wú)銷售均價(jià)：1.7萬(wàn)元/總價(jià)區(qū)間：100萬(wàn)-850萬(wàn)，去化率70%經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：小型超市，便利店，理發(fā)店等生活配套租金：2.2元/平米/天物業(yè)費(fèi)： 1.5元/平米/月年投資回報(bào)率：3%不到（目前空置率很高）8白馬尊邸（在售）物業(yè)狀態(tài)：現(xiàn)房小區(qū)規(guī)模：1100戶面積：74-350 附贈(zèng)：無(wú)銷售均價(jià)：20736元/總價(jià)區(qū)間170-800萬(wàn)，去化率60%經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：小型超

5、市，棋牌室，五金店，藥店等零售業(yè)態(tài)為主。租金： 2.0-2.3元/平米/天年投資回報(bào)率：3%-4%9潤(rùn)達(dá)花園（交付）物業(yè)狀態(tài)：現(xiàn)房面積： 70-150附贈(zèng)：無(wú)銷售均價(jià)：2.3-2.7元/總價(jià)區(qū)間：160萬(wàn)-400萬(wàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：小型超市，便利店，理發(fā)店等生活配套租金：3.2元/平米/天物業(yè)費(fèi)： 1.6元/平米/月年投資回報(bào)率：5%左右10親親家園（交付）物業(yè)狀態(tài)：二手商鋪小區(qū)規(guī)模：7000戶面積：30-600 附贈(zèng)：30-300 的地下室或閣樓銷售均價(jià)：內(nèi)街19500元/ 外街 30000元/總價(jià)區(qū)間：90-650萬(wàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：小型超市， 房產(chǎn)中介，餐飲店，足浴店，美容美發(fā)店等服務(wù)型業(yè)態(tài)為主。租金：

6、 1.2-2.0元/平米/天物業(yè)費(fèi)： 2元/平米/月年投資回報(bào)率：2.8%11天陽(yáng)美林灣（交付）物業(yè)狀態(tài)：二手商鋪小區(qū)規(guī)模：900戶面積：40-300 附贈(zèng)：50-160 的閣樓銷售均價(jià)：23000元/總價(jià)區(qū)間：80-500萬(wàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服裝店，餐飲店，美容美發(fā)店，超市，洗衣店，五金店，洗車店等服務(wù)性業(yè)態(tài)為主。租金： 2.0-2.5元/平米/天物業(yè)費(fèi)： 2.2元/平米/月年投資回報(bào)率：約4 %12客戶關(guān)注競(jìng)品三墩新天地物業(yè)狀態(tài)：沿街店鋪小區(qū)規(guī)模：367戶面積：100左右附贈(zèng)：無(wú)銷售均價(jià)：3.5-3.8萬(wàn)元/，無(wú)產(chǎn)權(quán)總價(jià)區(qū)間：350-500萬(wàn)物業(yè)費(fèi)：4.5元/月規(guī)劃業(yè)態(tài)約17000平米的大型超市（

7、主力店，業(yè)務(wù)員反饋華潤(rùn)萬(wàn)家）；約12700平米的休閑服飾及飾品、時(shí)尚潮流區(qū)（以女裝精品市場(chǎng)為主-衣之家）；約7200平米的餐飲及休閑區(qū)；約4500平米的童裝及兒童關(guān)聯(lián)項(xiàng)目區(qū)；約2000平米的量販?zhǔn)終TV等12S：1.對(duì)住宅的限購(gòu)限貸形成一定基礎(chǔ)效應(yīng)，投資客關(guān)注商鋪2.商鋪價(jià)值慢慢被挖掘和發(fā)現(xiàn)，客戶有一定投資熱情3.三墩北規(guī)劃20萬(wàn)居住人口，消費(fèi)人群量大4.離快速公交和規(guī)劃地鐵2號(hào)線延伸段出口都距離適中5.緊鄰三墩北目前唯一大型商業(yè)中心W：1.周邊同區(qū)域也有在售樓盤(pán)，價(jià)格較低2.周邊經(jīng)濟(jì)適用房和回遷房還有大量商鋪未開(kāi)3.新交付樓盤(pán)入住率還不高4.目前未形成濃厚的商業(yè)氛圍O：1.本身85萬(wàn)方大盤(pán)，周邊小區(qū)人群數(shù)量無(wú)法比擬2.周邊除親親家園外唯一一個(gè)有廣場(chǎng)型的集中商業(yè)3.沿河購(gòu)物風(fēng)景好，有調(diào)性4.本身消費(fèi)人群高端5.占據(jù)黃金購(gòu)物三角其中一角，其他項(xiàng)目無(wú)法比擬T：1.部分戶型結(jié)構(gòu)不方正，品相不好2.部分商鋪位置處于人流末端，或者廊道下，比較暗3.價(jià)格和周邊社區(qū)商業(yè)比沒(méi)明顯優(yōu)勢(shì)4.部分打包賣，整體面積段偏大，總價(jià)偏高，客戶承受能力低13競(jìng)品市場(chǎng)分析業(yè)態(tài)相應(yīng)面積（ ）小型超市50200便利店60花店、干洗、ATM2030藥店小型4060，中大型200寵物店根據(jù)規(guī)模4