物業(yè)管理費測算及物業(yè)增收的各種途徑

1、物業(yè)管理費測算 及物業(yè)增收的各種途徑本次培訓內(nèi)容物業(yè)管理費用的測算與物業(yè)資金管理物業(yè)管理企業(yè)增收途徑與辦法一、物業(yè)管理費的收費依據(jù)合同的約定物業(yè)公司提供的管理服務需要付出成本和勞務作為經(jīng)營公司應賺取的合理的利潤（8%）法律的規(guī)定中華人民共和國價格法建設(shè)部關(guān)于物業(yè)服務收費管理辦法二、物業(yè)管理服務費的價格形式政府指導價在合同中約定普通住宅基礎(chǔ)價上下浮動20%市場調(diào)節(jié)價在合同中約定高檔物業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定適合市場發(fā)育成熟適合適合三、物業(yè)服務的定價形式 項目方式支付方式包括內(nèi)容盈虧負擔適合業(yè)態(tài)包干制業(yè)主支付固定物業(yè)費1、物業(yè)服務成本2、法定稅費3、物業(yè)企業(yè)的利潤物業(yè)企業(yè)自負盈虧普通住宅小區(qū)酬金制業(yè)主支付

2、動態(tài)物業(yè)服務資金1、物業(yè)服務支出2、物業(yè)企業(yè)的酬金（按約定比例提取）結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔高檔物業(yè)，如涉外公寓或別墅等四、物業(yè)服務費的構(gòu)成固定資產(chǎn)折舊費行政/辦公費公共秩序維護費業(yè)主同意的其他費用綠化費保潔費公共設(shè)備運行及維保費人員工資、福利物業(yè)服務費成本（服務費支出）五、物業(yè)服務費的測算原則 嚴格進行成本控制的原則 物業(yè)管理企業(yè)應通過精確預算、?？顚Ｓ?、杜絕浪費，力爭使業(yè)主所花費的每一分錢都能物有所值。業(yè)主、使用人認可的原則 進行成本控制不能以降低服務質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿意度作為代價，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用人的認可。五、物業(yè)服務費的測算原則區(qū)別對待的原則 區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、

3、配套和業(yè)主使用人的需求，不能一概而論、簡單套比。合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則 遵從市場經(jīng)濟條件下一般商品的定價原則，防止單方提價壓價、價格欺詐和進行不正當?shù)膬r格競爭。六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） V = Vi （i =1，2，3，12） 注：V：公共性服務收費標準（元月 m2 ） Vi：各分項費用收費標準（元月 m2 ）； i：分項項數(shù); :表示對各分項費用算數(shù)求和管理、服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費V1 V1 = FiS （i = 1，2，3，4）（元月 m2 ） 注：Fl：基本工資（元月） F2：按規(guī)定提取的福利費（元/月） F3：加班費（元月） F4：服裝

4、費（元/月） S：表示可分攤費用的建筑面積之和（m2）六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用V2 V2=FiS （i=1，2，3，4，5）（元月 m2 ）成本法： 注：Fl：公共照明系統(tǒng)運行費 F2：電梯運行費 F3：給排水系統(tǒng)運行費 F4：通風系統(tǒng)運行費 F5：智能化系統(tǒng)運行費 F7：土建維修費 F6：配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費 六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） F1-公共照明系統(tǒng)運行費： 電費：（ W1T1+W2T2+WnTn）30P電 Wn：照明電器總功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散樓 梯照明、草坪燈、路

5、燈、景觀燈、車場/庫等； Tn：每日開啟時間（小時）； 30：每月測算的天數(shù)； P電：電費單價（元度 ）； 維修費：這是一個估算的經(jīng)驗值，一般按照當?shù)亓闩浼M貨的價格來測算。F2-電梯運行費： 電費=NW24a30 P電（元月）， N:電梯臺數(shù)； W:電梯功率； a:為電梯運行系數(shù)， 維保費（元/月） 零配件費（元/月）年檢費（元年）。六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） F3給排水系統(tǒng)運行費：生活給水泵 電費 = W24a30 P電（元月） 維保費（元年）：設(shè)備年維修及備件費，水箱清潔費。消防泵 電費（略）， 維保費：消防聯(lián)動年檢費、干粉滅火器更換、消防泵年維修及備件費潛污泵（包括集水井排水泵

6、、污水處理排水泵） 電費 = W24a30 P電（元月） 維保費（元月）：年維修及備件費六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） F4通風系統(tǒng)運行費 電費同上 維修費：年維修及備件費F5智能化系統(tǒng)運行費 電費 = W2430 P電（元月） 維保費：估算值六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)）F6配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費包括：變配電測試、避雷測試、配電箱日常維保費（元/年）。F7土建維修費（元月）六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)）簡單測算法： V2 = -40%總建筑面積建筑成本m215%25年12月/年物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用V3 V3=FiS/12（i=l，2，3，4，

7、5，6 ）（元月 m2 ） 注：Fl：清潔工具購置費，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服裝費，勞保用品費（元/年） F3：衛(wèi)生防疫消殺費（元/年） F4：化糞池清理費（元年） F5：垃圾清運費（元年） F6：清潔環(huán)衛(wèi)所需其它費用（元/年） F7：清潔用水費（元/年）六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用V4 V4=FiS/12（i=l，2，3，4，5）（元月 m2 ） 注：F1：綠化工具費（元年） F2：勞保用品費（元年） F3：化肥、農(nóng)藥、除草劑等材料費（元年） F4：綠化用水費（元年） F5：雜草清運費（元/年） F6：園林景觀再造費（元年） F7：補苗及環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花

8、卉等費用（元/年）六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)）物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費用V5 V5 = Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元月 m2 ） 注：F1：日常公共秩序維護器材裝備費（元/年）， F2：公共秩序維護設(shè)備維修費（元年） F3：公共秩序維護人員人身保險費（元/年） F4：公共秩序維護聯(lián)建費（元/年） F5：110報警聯(lián)網(wǎng)、對講機占頻費等 F6：公共秩序維護用房及公共秩序維護人員住房租金（元年）。六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)）辦公費用V6 V6=FiS（i=1，2，3，4）（元月 m2 ） 其中：F1：交通、通訊費用（元月） F2：文具、辦公用品等低值易耗品費（元月） F

9、3：車輛使用費、差旅費（元/月） F4：節(jié)日裝飾費（元/月） F5：公共關(guān)系費及社區(qū)文化費（元月） F6：辦公水電暖費（元月） F7：書報費（元月）六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費V7 V7=FiS/折舊年限*12（i=1，2，3，4）（元月 m2 ）注：F1交通工具（汽車、摩托車、自行車等） F2通訊設(shè)備（電話、手機、對講機、傳真機等） F3辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調(diào)、數(shù)碼相機、投影儀等） F4工程維修設(shè)備（管道疏通機、電焊機、升降機等） 這里的固定資產(chǎn)應主要是直接用于該項目服務的固定資產(chǎn)六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及

10、公眾責任保險費用V8 V8 =（ 投保金額 保險費率 ）保險受惠物業(yè)的總面積 建議：投保財產(chǎn)一切險及公眾責任險經(jīng)業(yè)主同意的其它費用V9 該項是指業(yè)主大會同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務費用。不可預見費用V10 不可預見費用（一般按上述費用總和的5計）。不可預見費應單 獨設(shè)賬，嚴格控制其支出。六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)）利潤或管理酬金V11 物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：（1）按照租金收入確定 管理酬金=業(yè)主租金收入酬金比率（2）按物業(yè)價值的約定使用年限計算，當物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法 管理酬金=（物業(yè)價值物業(yè)約定使用年限）酬金比率六、物業(yè)服務費的測算（居住性

11、物業(yè)）（3）按定額利潤/酬金或行業(yè)利潤率酬金率確定 利潤酬金確定方式是以上述110項的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤率/酬金率付給管理企業(yè)，即 管理利潤/酬金=服務費行業(yè)利潤率/酬金率 物業(yè)管理行業(yè)利潤率/酬金率一般在815，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務的標準等因素協(xié)商確定。六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)）法定稅費V12 按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務業(yè)，上繳的稅金含：（1）須按營業(yè)額繳納營業(yè)稅，稅率為5。（2）城市建設(shè)維護稅，按營業(yè)稅的7計征。（3）教育費附加，按營業(yè)稅稅額的3計征。合計總營業(yè)額的5.5。 依照最新的物業(yè)服務收費管理辦法，實行酬金制計費方式的 物業(yè)服務費用不含稅金。六、物業(yè)服

12、務費的測算（居住性物業(yè)）物業(yè)租金酬金比率按照上述居住性物業(yè)服務費的測算方法來測算與租戶切身利益直接相關(guān)的公共秩序維護、保潔、設(shè)備維修、空調(diào)、通訊、特別裝飾、停車等項服務費用，可以直接向租戶收取，也可以含在租金里，再從中扣除。六、物業(yè)服務費的測算（收益性物業(yè)）:包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住 房公積金、大病基金等 國家規(guī)定的繳費比例:按工資總額的2%計算:按工資總額的2.5%計算社會保險工會經(jīng)費教育經(jīng)費單位個人基本養(yǎng)老19%8%基本醫(yī)療8%+482%+48工傷0.5%0%失業(yè)2%1%生育0.6%0% 公共衛(wèi)生間的清潔費用： 1、水費 2、洗手液 3、護手霜 4、大盤紙 （毛巾） 5、衛(wèi)生紙

13、 6、清潔劑 7、除味劑 等七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑增收的辦法:自行經(jīng)營借助社會力量開展增收項目的依據(jù)：業(yè)主/使用人不斷增長的個性化需求物業(yè)已具備的硬件條件七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑增收的途徑 入住及二裝階段的需求裝修需求裝修材料需求：沙、水泥、小五金及電線、開關(guān)、地磚、墻磚、涂料等裝飾及功能需求：家電、家俱、花卉裝修協(xié)助：介紹裝修公司、裝修監(jiān)理、空氣監(jiān)測入住需求：保潔開荒、搬家公司、煤氣設(shè)備租賃/遞送居住需求生活需求：衣、食、住、行商務需求：復印、打字/表格、傳真、售卡、文具代 售、 快速打印金融投資：資產(chǎn)管理、代理租售、舊物交換安全需求：代辦保險（家財、車輛保險、車位險）七、物業(yè)管理企業(yè)

14、的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑個性化需求：老年：健康養(yǎng)生/書畫/演唱講座、陪聊、定期物品采 購、代交費、中年：學生課堂、活動營、代請看護/家教青年：嬰幼兒教育、定期家居打理、DIY女士：形象設(shè)計、美容/美發(fā)講座精神需求：休閑、健身、娛樂、代遞送禮品代收代繳：有線電視/衛(wèi)星電視費、電話費、寬帶網(wǎng)費公共區(qū)域廣告發(fā)布：電梯轎廂、宣傳欄、戶外廣告七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑其他收入車場/庫：車位費、充氣服務、電瓶充電公建租賃費：餐飲店、面包房、美容/美發(fā)、齒科、郵 遞、儲蓄、購物、醫(yī)療衛(wèi)生、會所八、物業(yè)資金管理物業(yè)資金來源物業(yè)管理費：業(yè)主/使用人支付維修資金：業(yè)主支付多種經(jīng)營收入：客戶支付租金：使用人支付代辦手續(xù)費：供應商支付傭金：投資客戶支付勞務費：人工費，客戶支付八、物業(yè)資金管理物業(yè)支出費用人員工資及福利公共運行費：水、電費行政/辦公購置費：固定資產(chǎn)、低值易耗（公共服務/有償服務）行業(yè)主管部門要求支付的費用：環(huán)衛(wèi)、綠化、特殊設(shè)備管理、治安、衛(wèi)生、無線通訊管理行政主管部門：物價、工商、稅務、會計審計、律師等八、物業(yè)資金管理收/支方式票據(jù)：發(fā)票、支票現(xiàn)金八、物業(yè)資金管理資金管理方式現(xiàn)金管理原則設(shè)置“現(xiàn)金日記賬”，做到日清月結(jié)，賬款相符