南陽(yáng)市徐莊地塊市場(chǎng)及發(fā)展策略報(bào)告ppt課件

1、南陽(yáng)市工業(yè)路地塊市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告STRATEGY REPORT NANYANG INDUSTRIAL ROAD BLOCK項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目屬性界定宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析商業(yè)初步定位競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目位于臥龍區(qū)，工業(yè)路光武路交叉口向北50米。項(xiàng)目緊鄰南陽(yáng)市家電建材商業(yè)中心，距南陽(yáng)家電大世界約1KM；項(xiàng)目處于南陽(yáng)市老城區(qū)，周邊配套齊全；項(xiàng)目處于南陽(yáng)市主要交通干線附近，交通便利。地塊周邊環(huán)境：項(xiàng)目東側(cè)為電業(yè)局和聯(lián)通公司家屬院、西側(cè)為常綠林溪谷、南側(cè)為梅溪河、北側(cè)為城中村。地塊處于工業(yè)北路，周邊商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等配套設(shè)施齊全，居住便利性較高。地塊周邊仍有城中村及未改造擴(kuò)寬的道路，并臨近西藥廠，生

2、活環(huán)境較差。光武中路光武中路人民北路工業(yè)北路范蠡路區(qū)間路金瑪特工廠店工業(yè)路暢歌KTV區(qū)間路人民路光武中路光武中路西段南陽(yáng)家電大世界項(xiàng)目處于已發(fā)展健全的老城區(qū)，周邊有大量的城中村，新樓盤大多正在開(kāi)發(fā)。附近有南陽(yáng)普康藥廠，緊鄰梅溪河，周邊環(huán)境較差。項(xiàng)目屬性界定主城區(qū)副中心區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成熟 交通便利，配套齊全項(xiàng)目屬性：區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目屬性界定宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析商業(yè)初步定位競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析限購(gòu)限貸限價(jià)房產(chǎn)稅？定向放松 差別化住房信貸 堅(jiān)持限購(gòu)政策不放松價(jià)格調(diào)控收效較好推進(jìn)改革試點(diǎn)國(guó)八條90 /70政策 國(guó)六條新國(guó)十條國(guó)19條 新國(guó)八條 國(guó)十一條宏觀政策宏觀政策：限貸、限購(gòu)、限價(jià)等

3、政策繼續(xù)嚴(yán)厲實(shí)施，十八大以后2013年全年，政策將繼續(xù)趨緊維穩(wěn)為主，大的松動(dòng)調(diào)整可能性較小。南陽(yáng)雖未限購(gòu)、限價(jià)，但是受到銀行收縮信貸規(guī)模、限貸、首付提高、利率調(diào)高等因素的的影響：剛需客戶被提高了置業(yè)門檻、增加了置業(yè)成本；改善性置業(yè)客戶受到二套房貸款的限制，被阻隔在有限的購(gòu)房人群之外新國(guó)五條根據(jù)南陽(yáng)市房管局提供數(shù)據(jù)，從供應(yīng)、去化上分析，南陽(yáng)市目前市場(chǎng)中達(dá)到預(yù)售條件的存量就達(dá)到200余萬(wàn)方；受城中村改造項(xiàng)目多（已動(dòng)遷38個(gè)）、體量大（1500萬(wàn)方）的影響，市場(chǎng)主力客戶嚴(yán)重分流。從價(jià)格分析:10年嚴(yán)厲的調(diào)控政策未對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，11年全市價(jià)格達(dá)到3600元/；2012年剛需成為市

4、場(chǎng)主力；2013年-2014年預(yù)計(jì)銷量及銷售價(jià)格低位運(yùn)行；市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境：商品房供應(yīng)量大，去化量小，市場(chǎng)存量較大，呈現(xiàn)供大于求，價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行的局面。城中村改造第一批城中村改造項(xiàng)目第二批城中村改造項(xiàng)目13-14年城中村改造項(xiàng)目截止2013年5月底，中心城區(qū)已批準(zhǔn)城中村（舊區(qū)）改造項(xiàng)目共60個(gè)。總占地約1.81萬(wàn)畝。在已經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施的60個(gè)改造項(xiàng)目中，正在動(dòng)遷或建設(shè)的項(xiàng)目有38個(gè)，體量約1500萬(wàn)方。城中村改造：城中村改造加速，大量房源涌現(xiàn)將嚴(yán)重干擾商品房的市場(chǎng)，造成整體市場(chǎng)疲軟的結(jié)局。2013年經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境不容樂(lè)觀南陽(yáng)整體市場(chǎng)存量和供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體現(xiàn)企穩(wěn)回升的勢(shì)頭還未可知，不

5、確定性因素仍然很大，徹底擺脫低谷走向復(fù)蘇的任務(wù)依然艱巨。2013年，政策將繼續(xù)趨緊維穩(wěn)為主，大的松動(dòng)調(diào)整可能性較小。宏觀政策對(duì)市場(chǎng)影響仍較大，差別化的房貸政策暫時(shí)不會(huì)松動(dòng)。城區(qū)向東的快速擴(kuò)張、南陽(yáng)新區(qū)的規(guī)劃，土地市場(chǎng)無(wú)論存量還是未來(lái)的供應(yīng)量都是十分巨大的。市場(chǎng)商品房存量較大，去化壓力較大。城中城改造項(xiàng)目投放量逐漸放大，擾亂整體市場(chǎng)。背景小結(jié)項(xiàng)目屬性界定宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目發(fā)展策略商業(yè)初步定位競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析中心城區(qū)板塊西南城區(qū)板塊鐵西板塊東城區(qū)板塊白河南板塊板塊競(jìng)爭(zhēng)北城區(qū)板塊房地產(chǎn)板塊對(duì)比分析東城區(qū)城區(qū)板塊發(fā)展較成熟、基礎(chǔ)配套基本齊全，城市主要發(fā)展方向城市經(jīng)濟(jì)核心地帶，擁有良好的

6、發(fā)展前景，但發(fā)展空間受限；道路交通便利，基礎(chǔ)配套設(shè)施基本齊全，生活極其便利；小結(jié)【中心城區(qū)板塊主城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心地帶】提示在市場(chǎng)板塊競(jìng)爭(zhēng)中，本板塊無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤數(shù)量較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。如何將打造出差異化產(chǎn)品，將會(huì)是項(xiàng)目運(yùn)作的主要問(wèn)題。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布來(lái)看，呈現(xiàn)“群雄逐鹿”的局面，規(guī)模品質(zhì)大盤云集，潛在項(xiàng)目云集在售項(xiàng)目較多，位置集中，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，且部分樓盤規(guī)模較大，戶型設(shè)計(jì)符合現(xiàn)代人生活習(xí)慣。因此，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻。如何打造出差異化的產(chǎn)品將會(huì)成為項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到營(yíng)銷的過(guò)程中必須嚴(yán)陣以待的命題，或者說(shuō)，將成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) - -選取市場(chǎng)上有代表性項(xiàng)目進(jìn)行

7、比對(duì)分析，找出成功點(diǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)南陽(yáng)藏瓏?yán)纥c(diǎn)比對(duì)市場(chǎng)同質(zhì)產(chǎn)品嚴(yán)重，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更多依靠產(chǎn)品、性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。結(jié)果優(yōu)于 +劣與 -類同 產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃直接決定項(xiàng)目的整體產(chǎn)品品質(zhì)，規(guī)劃是項(xiàng)目的靈魂。整體規(guī)劃分析:品質(zhì)項(xiàng)目在規(guī)劃上兼顧居住的舒適性和形象、的生動(dòng)性，樓體排布錯(cuò)落有致，靈動(dòng)的布局提升了樓盤的品質(zhì)天工蘭喬圣菲 三川御錦臺(tái) 常綠林溪谷 藏瓏 品質(zhì)項(xiàng)目規(guī)劃比對(duì)市場(chǎng)目前產(chǎn)品規(guī)劃比較粗獷，不注重細(xì)節(jié)和人性化設(shè)計(jì)，有型無(wú)實(shí)，這給本項(xiàng)目的創(chuàng)新提供了空間。財(cái)富公館產(chǎn)品景觀優(yōu)秀的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)是在結(jié)合地形、實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性的前提下，盡可能地講求細(xì)部，走向精細(xì)化。小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)影響并改善社區(qū)的居住品質(zhì)。品質(zhì)項(xiàng)目多利用水景

8、園林和組團(tuán)景觀綠化的的靈動(dòng)布置，營(yíng)造特有觀景空間。 此種景觀設(shè)計(jì)提高居住的舒適度，凸顯居住品質(zhì)。三川御錦臺(tái)天工蘭喬圣菲 品質(zhì)項(xiàng)目景觀比對(duì)藏瓏大面積水景看起來(lái)很美，但后期養(yǎng)護(hù)將是一大難題，加強(qiáng)景觀的可參與性，形成于業(yè)主的互動(dòng)，可使景觀的吸引力更強(qiáng)，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品建筑建筑風(fēng)格及外立面是展示項(xiàng)目品質(zhì)形象的第一窗口，直接決定項(xiàng)目在客戶心中的位置及項(xiàng)目在客戶心中的價(jià)格預(yù)期。建筑風(fēng)格分析:建筑風(fēng)格多樣，不僅有常見(jiàn)的簡(jiǎn)歐、 art deco風(fēng)格，更有英倫、古羅馬等建筑風(fēng)格。通過(guò)鮮明的立面吸引客戶，提升項(xiàng)目品質(zhì)、已成為南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)準(zhǔn)手段之一。如意廣場(chǎng) 建業(yè)森林半島 三川御錦臺(tái)藏瓏 現(xiàn)有樓盤外立面

9、處理粗糙不精致，品質(zhì)良莠不齊，給本項(xiàng)目的品質(zhì)提升提供了的空間。品質(zhì)項(xiàng)目立面比對(duì)藏瓏三室兩廳兩衛(wèi)139常綠林溪谷三室兩廳兩衛(wèi)126如意廣場(chǎng)三室兩廳兩衛(wèi)140三川御錦臺(tái)三室兩廳兩衛(wèi)134主流戶型戶型設(shè)計(jì)是項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的落腳點(diǎn)，是房地產(chǎn)有產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為商品的終端，直接影響力人們的最終購(gòu)買需求。消費(fèi)者對(duì)戶型設(shè)計(jì)的要求也越來(lái)越精細(xì)化、精致化。市場(chǎng)暢銷主力戶型的基本特征：戶型方正，功能明晰，南北通透，動(dòng)靜分區(qū)，全明設(shè)計(jì)，布局緊湊，凸窗和多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)增加了室內(nèi)生動(dòng)性和功能性。面積贈(zèng)送戶型，在滿足客戶功能需求的同時(shí)控制的總價(jià)，市場(chǎng)接受度較高。品質(zhì)項(xiàng)目戶型比對(duì)品質(zhì)項(xiàng)目配套比對(duì)配套是項(xiàng)目品質(zhì)的直接體現(xiàn)， 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)

10、的不斷發(fā)展，消費(fèi)者由單純的考量樓盤居住功能轉(zhuǎn)向樓盤綜合素質(zhì)比對(duì)。會(huì)所、幼兒園、多重智能化已成為標(biāo)準(zhǔn)配置。結(jié)合項(xiàng)目定位，站在消費(fèi)的角度去合理配置配套設(shè)施、智能化標(biāo)準(zhǔn)是項(xiàng)目打動(dòng)消費(fèi)者的因素之一。1、區(qū)域升溫加速：隨著政府的搬遷，區(qū)域的基礎(chǔ)建設(shè)及配套將大大提升，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和居住優(yōu)勢(shì)逐漸體現(xiàn)，更具客戶吸引力！2、存在突破機(jī)會(huì)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目素質(zhì)較高，但在規(guī)劃、景觀、戶型等細(xì)節(jié)處理上存在一定問(wèn)題，本項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)作是突破競(jìng)爭(zhēng)的手段之一！3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型面積段重疊：從個(gè)案項(xiàng)目的主力戶型可以看出120-140的三房是市場(chǎng)集中投放的面積段，在這兩個(gè)面積段的競(jìng)爭(zhēng)是最激烈的，因此產(chǎn)品如避開(kāi)此類面積段或在戶型及項(xiàng)目上增加

11、附加值，方能減少項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力！操盤機(jī)遇項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目屬性界定宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析商業(yè)初步定位競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析本項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)S區(qū)位優(yōu)勢(shì)：緊鄰城市主干道工業(yè)路，距南陽(yáng)市建材、家電集銷中心僅有不到1KM的路程，周邊配套齊全，生活便利。劣勢(shì)S環(huán)境劣勢(shì)：周邊城中村較多，且緊鄰梅溪河，環(huán)境較差，不利于建造高端小區(qū)。項(xiàng)目劣勢(shì)：周邊項(xiàng)目多處于2期、3期開(kāi)發(fā)，擁有良好的口碑和宣傳基礎(chǔ)。本項(xiàng)目宣傳將會(huì)滯后機(jī)會(huì)O市場(chǎng)機(jī)會(huì)：項(xiàng)目位于副市中心位置，受地塊限制，后期項(xiàng)目較少，項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。威脅T政策調(diào)控威脅：目前國(guó)家信貸政策持續(xù)收緊，需求嚴(yán)重抑制。板塊競(jìng)爭(zhēng)威脅：位于副市中心位置，房?jī)r(jià)普遍較高，且

12、環(huán)境較差，東區(qū)具有環(huán)境優(yōu)勢(shì)，西區(qū)具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，會(huì)分流板塊客戶區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)威脅：周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目存在分流客戶的情況。整體來(lái)看，目前項(xiàng)目打造高端小區(qū)較為困難，需分析周邊市場(chǎng)，找出市場(chǎng)空缺，推出空缺檔位的產(chǎn)品，從而促進(jìn)項(xiàng)目快速去化項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)次序的選擇不是項(xiàng)目分期，而是要體現(xiàn)分階段建設(shè)的節(jié)奏感，要充分體現(xiàn)市場(chǎng)意識(shí)和對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的尊重第一階段（市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)）第一階段選擇遠(yuǎn)離主干道位置，通過(guò)價(jià)格實(shí)現(xiàn)資金快速回籠；項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)次序的選擇考慮：第二階段選擇相鄰位置，將主景觀體系打造完備，形成完全的展示；第三階段選擇鄰近主干道位置，提升價(jià)格，實(shí)現(xiàn)盈利速度和質(zhì)量的全面提升，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化。第三階段（利

13、潤(rùn)實(shí)現(xiàn)）第二階段（價(jià)值提升）項(xiàng)目屬性界定宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析商業(yè)初步定位項(xiàng)目發(fā)展策略競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃思路 深掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，充分實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目的商業(yè)定位： 獨(dú)山大道沿岸的商業(yè)定位：商業(yè)巨頭形象店（大型超市、購(gòu)物中心） 以獨(dú)山大道為引力、以主力購(gòu)物店為依托，充分吸引顧客的光顧。商業(yè)街商業(yè)定位：打造休閑商業(yè)街區(qū) 以獨(dú)山大道主力商業(yè)為引力，以各入口交通為依托，變線型商業(yè)排布為組團(tuán)商業(yè)， 發(fā)揮商業(yè)價(jià)值的最大化。引進(jìn)商業(yè)巨頭 打造南陽(yáng)城市商業(yè)副中心獨(dú)山大道商業(yè)圖片示意項(xiàng)目商業(yè)街圖片示意商業(yè)初步定位項(xiàng)目屬性界定宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目發(fā)展策略 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 翰

14、林華府 樓盤概況：南陽(yáng)市天晟房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的翰林華府，項(xiàng)目由八棟高層組成 。南陽(yáng)天晟房地產(chǎn)公司集合公司的一切人力、物力、財(cái)力 聯(lián)合國(guó)內(nèi)知名建筑公司、策劃公司、園林公司、商業(yè)管理公司、立志將翰林華府項(xiàng)目建成為居住環(huán)境好，投資價(jià)值高、大型商業(yè)配套齊、教育資源優(yōu)先為一體的綜合高檔社區(qū)。 車位：1：0.6本月銷售情況：4月住宅實(shí)際成交均價(jià)4500元/，剩余房源10套左右。商業(yè)目前認(rèn)籌排號(hào)排到10號(hào)左右，定一交50萬(wàn)，定二樓交40萬(wàn)，定三樓30萬(wàn)。本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠總房款6個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠總房款的一個(gè)點(diǎn)，首付30%，分期優(yōu)惠總房款的四個(gè)點(diǎn)，首付40%本月推廣動(dòng)作：網(wǎng)絡(luò)、圍墻工程進(jìn)度：1號(hào)樓蓋到20層，2

15、014年7月份封頂，交房時(shí)間2015年12月開(kāi)盤時(shí)間：2013年4月開(kāi)盤，均價(jià)3700元/ 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 卓越凱悅國(guó)際 樓盤概況：凱悅國(guó)際項(xiàng)目位于張衡路與人民路交匯處，由南陽(yáng)市卓越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)承建。由三層底商和兩棟27層的5A寫(xiě)字樓組成，是南陽(yáng)市唯一的集星級(jí)酒店、5A寫(xiě)字樓、休閑購(gòu)物商業(yè)等為一體的高級(jí)商務(wù)綜體項(xiàng)目。樓內(nèi)設(shè)施齊全，周邊配套有銀行、ATM、餐飲、便利店、商務(wù)中心、公共會(huì)議室、停車場(chǎng)、娛樂(lè)設(shè)施等項(xiàng)目，方便人們生活?yuàn)蕵?lè)，打造南陽(yáng)宜居住宅。車位：576個(gè)本月銷售情況：一期銷售90%，均價(jià)6500元/，目前二期認(rèn)籌日期未定。本月優(yōu)惠：一期2萬(wàn)抵3萬(wàn),一次性優(yōu)惠總房款的4個(gè)點(diǎn),按揭首付

16、50%,只能貸10年,分期首付50%,封頂30%，交房20% 本月推廣動(dòng)作：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、信息工程進(jìn)度：一期：東塔14層以下,西塔20層以下。二期：施工到2到3層交界面開(kāi)盤時(shí)間：2013年8月18日，實(shí)際成交均價(jià)6200元/ 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 常綠林溪谷 樓盤概況：“讓建筑與生命常綠!”河南常綠集團(tuán),載譽(yù)挺進(jìn)南陽(yáng)!旗下子公司南陽(yáng)常綠置業(yè)傾力開(kāi)發(fā)常綠林溪谷項(xiàng)目,打造城市名片,推助城市輝煌!常綠林溪谷,位于工業(yè)路與光武路交匯處(原南陽(yáng)柴油機(jī)廠),城市中心,繁華領(lǐng)地。規(guī)劃容積率2.8,綠化率41.8%,停車位800個(gè),為南陽(yáng)首席人文生態(tài)大盤。項(xiàng)目由14棟大氣恢弘的純高層建筑組成,33F建筑高度,俯瞰全城,極致

17、尊榮不言而喻。以“林溪之美”構(gòu)筑詩(shī)意園林,特設(shè)四季風(fēng)情雙主題廣場(chǎng)、中心景觀公園及多重綠化組團(tuán),畫(huà)卷意境,營(yíng)造南陽(yáng)首屈一指的生態(tài)、舒適環(huán)境。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)考究,面積38-150平米不等,涵蓋mini公寓、精致兩房、舒適三房、豪闊四房等多種戶型,滿足各類品位人士的居住所需。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善,幼兒園、會(huì)所、商業(yè)街區(qū)等一應(yīng)俱全,純熟生活氛圍。中央領(lǐng)地,優(yōu)越大城,詩(shī)意之境,人文尚邸。車位：1:0.8（一共800個(gè)車位，已賣出200個(gè)，十三萬(wàn)一個(gè)車位）本月銷售情況：三期2014年4月18日開(kāi)始認(rèn)籌，預(yù)計(jì)均價(jià)4500元/本月優(yōu)惠：無(wú)本月推廣動(dòng)作：圍墻、網(wǎng)絡(luò)工程進(jìn)度：10號(hào)樓、11號(hào)樓挖基坑出地面 開(kāi)盤時(shí)間：

18、2011年開(kāi)盤，一期交房，均價(jià)4000元/；二期已售90%，均價(jià)4400元/ 2014年4月18號(hào)三期認(rèn)籌開(kāi)始，當(dāng)天實(shí)際認(rèn)籌量65套左右，對(duì)外宣稱認(rèn)籌量100套左右。預(yù)計(jì)均價(jià)5000。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 天工蘭喬圣菲 樓盤概況：蘭喬圣菲稀缺純板式住宅，獨(dú)有6000中央湖景， 800社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園，8000的開(kāi)放式商業(yè)街和1500主題會(huì)所。建筑由14棟全通透南北板式小高層、高層組成，經(jīng)典全明戶型，面積由85-160構(gòu)成。項(xiàng)目地處南陽(yáng)城市生活核心區(qū)，東鄰城市主干道工業(yè)路，南臨漢冶路，西鄰車站路，北臨天山路，交通便捷，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。周邊教育資源豐富：二十一小、九中、文化宮、書(shū)法協(xié)會(huì)、圖書(shū)廣場(chǎng)為孩子的夢(mèng)想護(hù)航，項(xiàng)

19、目獨(dú)有的底層架空會(huì)所，近萬(wàn)方的生態(tài)湖面，1500主題會(huì)所，讓業(yè)主充分享受大社區(qū)的鄰里親情；尊貴的私家服務(wù)；酒店式入戶大堂，800社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園，8000的開(kāi)放式商業(yè)街，六大智能系統(tǒng)，都將為業(yè)主詮釋“生活特區(qū)”的獨(dú)特魅力。車位：1:0.75本月銷售情況：二期認(rèn)籌中，5萬(wàn)抵6萬(wàn)，8萬(wàn)抵10萬(wàn)，預(yù)計(jì)2014年5-6月份開(kāi)盤，排卡100多號(hào)（共400套房源）預(yù)計(jì)開(kāi)盤均價(jià)4700-4800元/本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠總房款的3個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠總房款的2個(gè)點(diǎn)，首付30%本月推廣動(dòng)作：LED 網(wǎng)絡(luò) 圍墻 工程進(jìn)度：二期正在做地基開(kāi)盤時(shí)間：2013年4月開(kāi)盤，實(shí)際成交均價(jià)4100元/ 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 德盛公館 樓盤概況：

20、德盛公館，由一棟住宅樓和兩棟公寓樓組成，采用世界建筑史中極為重要的現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑風(fēng)格，以美觀、新穎、簡(jiǎn)潔大氣、明快、流暢為特色，在顯示現(xiàn)代綜合體的新意。精品公寓采用中原首創(chuàng)的百分百零浪費(fèi)設(shè)計(jì)，超高得房率，超大贈(zèng)送空間，30左右的標(biāo)準(zhǔn)間、45左右的一房一廳和55左右的兩房一廳讓您享受到小面積大空間的完美體驗(yàn)。品質(zhì)住宅采用兩梯四戶的高端形式布局，120左右的三房?jī)蓮d和85左右的兩房?jī)蓮d滿足您居住的全方位需求。德盛公館雄踞城市中心，坐擁便捷生活的從容，在這里可以享受到純熟的10分鐘生活圈。本月銷售情況：未定本月優(yōu)惠：未定本月推廣動(dòng)作：LED、圍墻工程進(jìn)度：目前打樁階段開(kāi)盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2014年6月份

21、左右 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 財(cái)富公館 樓盤概況：項(xiàng)目整體位于張衡路與工業(yè)路西南角，是由南陽(yáng)百利全地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一項(xiàng)集居住、購(gòu)物、餐飲、休閑為一體的大型法式風(fēng)情社區(qū)，項(xiàng)目由19棟高層住宅和2棟公寓樓,引進(jìn)4萬(wàn)方法式國(guó)際block商業(yè)街區(qū)組成。建成后約有5265戶入住。小區(qū)內(nèi)部自帶景觀游泳池，2400雙語(yǔ)幼兒園，緊鄰21小，21中，為您孩子提供一站式服務(wù)；市政雙氣讓您享受高品質(zhì)小區(qū)為您帶來(lái)的生活感受；私享法式貴族專屬私人檔案物業(yè)服務(wù)；現(xiàn)古典主義風(fēng)格氣勢(shì)恢宏，內(nèi)享六大法式主題景觀花園-波爾多花園、普羅旺斯花園、戛納花園、科爾瑪花園、凡爾賽宮、伯爵廣場(chǎng)。本批次推出的7#、9#均為兩梯四戶設(shè)計(jì)，共計(jì)254套高層住宅。

22、車位：1:1本月銷售情況：8號(hào)樓一單元和二單元正在認(rèn)籌（排到34號(hào)），三單元已售90%本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠總房款的五個(gè)點(diǎn)，分期優(yōu)惠總房款的兩個(gè)點(diǎn)，首付40%，封頂30%，封頂后五個(gè)月交20%剩下的交房時(shí)再交，按揭直接減總房款的4萬(wàn)，首付30%。本月推廣動(dòng)作：微信平臺(tái)、圍墻、網(wǎng)絡(luò)工程進(jìn)度：七號(hào)樓建到2層， 九號(hào)樓建到15層，八號(hào)樓正在打地基開(kāi)盤時(shí)間：2013年11月9日一期已開(kāi)盤，開(kāi)盤實(shí)際成交均價(jià)4300元/，現(xiàn)實(shí)際成交均價(jià)4500元/ 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 三錦國(guó)際項(xiàng)目概況：1#樓為27層商務(wù)辦公樓：1-4層為商業(yè)，5層架空層為公共休閑區(qū)域，6-27層為寫(xiě)字樓（每層約1000）。兩棟住宅：2#樓共30層分

23、為兩個(gè)單元，一個(gè)單元為兩梯四戶，一個(gè)單元為兩梯三戶；3#樓1-3層為商業(yè)，4-26層為住宅，規(guī)劃為兩個(gè)單元，兩梯四戶設(shè)計(jì)。車位：600多個(gè)車位 本月銷售情況：正在認(rèn)籌中，住宅排到90號(hào)左右，寫(xiě)字樓排到40號(hào)左右，預(yù)計(jì)五六月份開(kāi)盤選房。 本月優(yōu)惠：住宅2萬(wàn)抵3萬(wàn)，寫(xiě)字樓5萬(wàn)抵7萬(wàn)本月推廣動(dòng)作：?jiǎn)雾?yè)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)工程進(jìn)度：尚未動(dòng)工開(kāi)盤時(shí)間：預(yù)計(jì)五六月份開(kāi)盤選房項(xiàng)目位置張衡路與仲景路交匯處西300米開(kāi)發(fā)商河南省錦寓置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地：400畝 建筑面積：100萬(wàn)容積率4物業(yè)類型住宅 公寓 商鋪建筑類型高層、板塔結(jié)合、板樓、塔樓規(guī)劃戶數(shù)一期4000戶主力戶型40-135開(kāi)發(fā)進(jìn)度一期1-9#樓二期1

24、0#16#外墻粉刷26#公寓已封頂 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 美麗之都 樓盤概況：美麗之都是由河南省錦寓置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的大型城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目位于張衡中路與仲景路交叉口向西300米，總占地面積近400畝，建筑面積超百萬(wàn)方，是都市春天的升級(jí)篇。本項(xiàng)目首創(chuàng)健康人居生活樣板，致力打造南陽(yáng)首個(gè)以“健身，健心，健家”為主題的運(yùn)動(dòng)城邦。一期二期產(chǎn)品以公寓、兩房、三房為主，面積區(qū)間40-135 。 車位：1:1本月銷售情況：一期1-9號(hào)樓已售95%，二期10號(hào)16號(hào)樓已售60%，現(xiàn)實(shí)際成交均價(jià)：4600元/本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠總房款的五個(gè)點(diǎn)，分期優(yōu)惠總房款的兩個(gè)點(diǎn)，首付40%本月推廣動(dòng)作：微信、平臺(tái)、 圍墻、 網(wǎng)絡(luò)工程

25、進(jìn)度：一期1-9號(hào)樓、二期10號(hào)和16號(hào)樓刷外墻漆開(kāi)盤時(shí)間：2011年11月10日一期已開(kāi)盤，開(kāi)盤實(shí)際成交均價(jià)3800元/ 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 東盛花園項(xiàng)目概況：東盛花園是由南陽(yáng)廣宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的精品住宅。位于南陽(yáng)市高新區(qū)張衡路西段（ 溫涼河?xùn)|畔），地處 北部新區(qū)核心區(qū)域，南臨城市景觀大道張衡路，交通便捷，是未來(lái)城市的中央生活繁華中心。項(xiàng)目占地約6219，總建筑面積約40000，由一幢28層高層住宅和3層裙房商業(yè)組成。建筑立面設(shè)計(jì)恢弘大氣、現(xiàn)代，戶型先進(jìn)合理，配套設(shè)施完備齊全，環(huán)境優(yōu)越，適宜居住。東盛花園項(xiàng)目在安全、實(shí)用的基礎(chǔ)上，追求健康、綠色、超前、環(huán)保的生活意境，以“時(shí)尚、實(shí)用、經(jīng)典”

26、為設(shè)計(jì)理念，精選經(jīng)典戶型（57-139平米，一房至四房），精研生活需求，構(gòu)建完美空間，打造零浪費(fèi)、全功能。臥室?guī)эh窗朝南采光戶型讓早晨的第一屢陽(yáng)光叫醒您的耳朵,廚房餐廳相連,入戶玄關(guān)設(shè)計(jì),南北通透，為您的健康設(shè)計(jì)最舒適的戶型。并引入入戶花園、多飄窗等實(shí)用元素，全面提升產(chǎn)品舒適度，創(chuàng)造一個(gè)綜合性的標(biāo)志性建筑。項(xiàng)目一棟高層建筑，共31層，1層為商業(yè)，2-3層為商務(wù)辦公，4-31層為住宅和公寓，規(guī)劃兩個(gè)單元，兩梯五戶設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)：五證齊全 車位：280個(gè) 本月銷售情況：總戶數(shù)280套，去年1月開(kāi)盤至今去化180套左右，剩余100套左右，現(xiàn)實(shí)際成交均價(jià)4400元/ 本月優(yōu)惠：一次性付款，優(yōu)惠5

27、%；按揭付款優(yōu)惠1% 本月推廣動(dòng)作：?jiǎn)雾?yè)、短信工程進(jìn)度：建至13層 開(kāi)盤時(shí)間：2014年1月開(kāi)盤，開(kāi)盤實(shí)際成交均價(jià)4200元/ 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 春泉中心城項(xiàng)目概況：春泉中心城項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一期為1#2#3#樓小高層，均已交房入??；4#5#6#7#為二期工程，總建筑面積達(dá)11萬(wàn)余方，4#將建成地上四層、地下一層、面積約33萬(wàn)平方米的綜合商場(chǎng)和15層、面積約16萬(wàn)平方米綜合辦公寫(xiě)字樓，5#6#7#樓3棟57萬(wàn)平方米的高層商住樓。 4#為商務(wù)樓，1-4層為家電大賣場(chǎng)，原有的商戶將喬遷入內(nèi)，目前國(guó)內(nèi)外知名品牌，海爾、格力、海信等都已簽訂入駐合同，5-19層為寫(xiě)字樓，現(xiàn)已售磬。5#樓為兩梯6戶34層，面積為

28、91-118兩房、三房，現(xiàn)有少量臻品準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；7#為三梯16戶34層60-150高端公寓，滿足各種不同層次客戶的需求。 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)：五證齊全 車位：1:1本月銷售情況： 5#樓7#樓仍有少量剩余房源，預(yù)計(jì)剩余20套左右，現(xiàn)均價(jià)5000元/左右。6#樓為一梯2戶10層花園式洋房，具體推售時(shí)間未定本月優(yōu)惠：按揭無(wú)優(yōu)惠本月推廣動(dòng)作：?jiǎn)雾?yè)，夾報(bào)，報(bào)紙工程進(jìn)度：建至16層，預(yù)計(jì)8-9月封頂，2015年交房開(kāi)盤時(shí)間：2013年8月11日全城公開(kāi)認(rèn)籌3萬(wàn)抵5萬(wàn)，開(kāi)盤均價(jià)4000元/左右 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 南陽(yáng)銀基商貿(mào)城項(xiàng)目概況：南陽(yáng)銀基商貿(mào)城項(xiàng)目，位于南陽(yáng)市中心城區(qū)的黃金地段，文化路與八一路交匯處。項(xiàng)目臨近火車

29、站、汽車站，交通便利，日均人流量達(dá)30萬(wàn)。周邊市場(chǎng)密布，傳統(tǒng)四大商圈環(huán)繞分布，商業(yè)氛圍濃厚。項(xiàng)目由南陽(yáng)四友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，是河南省政府和南陽(yáng)市政府的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。南陽(yáng)銀基商貿(mào)城，定位為國(guó)際服裝博覽中心，區(qū)別于普通的服裝零售業(yè)，傾力打造集批發(fā)、展示、信息交流、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體，經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)品種專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)檔次高級(jí)化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)空間多元化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模的“永不落幕的服裝服飾博覽中心”，成為引領(lǐng)豫西南服裝行業(yè)超級(jí)“航母”。項(xiàng)目商鋪采用獨(dú)特的復(fù)式店鋪設(shè)計(jì)：每層層高6.2米，可分隔成兩層，下層可以進(jìn)行服裝產(chǎn)品的展示、零售，上層可以用于

30、倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)、辦公，將批發(fā)和零售有機(jī)的進(jìn)行結(jié)合，又上下獨(dú)立互不干擾。國(guó)際品牌中央空調(diào)、億萬(wàn)升值配套、豪華精裝修，打造河南首個(gè)歐式風(fēng)情步行街。車位：1300個(gè)本月銷售情況：4#樓5#樓仍有少量剩余房源，預(yù)計(jì)剩余20套左右。均價(jià)：5950元/本月優(yōu)惠：按揭優(yōu)惠1%本月推廣動(dòng)作：招商為主（預(yù)計(jì)4月底商超開(kāi)業(yè)）、項(xiàng)目圍擋工程進(jìn)度：已封頂開(kāi)盤時(shí)間：2012年開(kāi)盤，8月25日盛大認(rèn)籌五萬(wàn)抵六萬(wàn)，開(kāi)盤均價(jià)4000元/左右競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 南陽(yáng)藏瓏項(xiàng)目概況：南陽(yáng)藏瓏項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)，在南陽(yáng)市的東北方向。“四橫四縱”交通網(wǎng)絡(luò)核心：人民路，全南陽(yáng)的貫通南北大動(dòng)脈；信臣路，南陽(yáng)市的迎賓大道，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、貴賓參觀的必經(jīng)之路

31、；仲景路，312國(guó)道版塊貫通南北的南陽(yáng)主干道。南陽(yáng)藏瓏分為南北兩個(gè)地塊，規(guī)劃有住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓，是高新區(qū)高品質(zhì)城市綜合體項(xiàng)目，南陽(yáng)藏瓏總占地近200畝，總建筑面積達(dá)38萬(wàn)平米，其中住宅面積達(dá)32萬(wàn)平方米，商業(yè)面積4萬(wàn)平方米、寫(xiě)字樓2萬(wàn)平方米。車位：4000 本月銷售情況：二期二批次B9號(hào)樓1單元4月份開(kāi)始認(rèn)籌，截止4月20號(hào)排卡40號(hào)左右本月優(yōu)惠：5千抵2萬(wàn) 本月推廣動(dòng)作：報(bào)紙、單頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)、道旗 工程進(jìn)度：1期封頂，2期即將封頂開(kāi)盤時(shí)間：2013年9月28日一期三批次房源火熱開(kāi)盤，當(dāng)天共推出百十套房源，推出的是10號(hào)樓的一單元和11號(hào)樓的一單元，10號(hào)樓兩房的面積分別是91.35和93.53

32、。其中十一號(hào)樓大三房合約面積是116.79，實(shí)際面積是122.79，附帶贈(zèng)送面積6?；顒?dòng)當(dāng)天，南陽(yáng)藏瓏為客戶準(zhǔn)備了五重大禮！第一重：9月28日開(kāi)盤前認(rèn)籌的客戶（含9月28日當(dāng)天），均可享受開(kāi)盤2萬(wàn)抵5萬(wàn)巨額優(yōu)惠；第二重：9月28日定房客戶，可額外享受2000元的房款優(yōu)惠；第三重：凡在10月5日之前完成簽約的客戶，一次性付款客戶及按揭付款超過(guò)總房款的70%以上的客戶（含70%）享受每平方直減100元的優(yōu)惠；按揭付款超過(guò)總房款的50%以上的客戶（含50%），再享受每平方直減50元的優(yōu)惠；第四重：凡在9月28日購(gòu)房客戶，均可獲贈(zèng)精美大禮。第五重：若客戶此次未能完成購(gòu)房行為，客戶可選購(gòu)南陽(yáng)藏瓏的其他優(yōu)質(zhì)房源，并在購(gòu)房時(shí)優(yōu)先享有相應(yīng)優(yōu)惠和優(yōu)先選房權(quán)益。開(kāi)盤均價(jià)：4100元/競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 劍橋郡項(xiàng)目概況：劍橋郡位居帝都城央，毗鄰行政大道張衡路，城市中軸人民路、工業(yè)路。劍橋郡-寶來(lái)屋為南陽(yáng)紳士階層度身打造的14萬(wàn)英倫風(fēng)情社區(qū)，致力