論文房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告分析及評價——以萬科為例

1、. 1 . . . w d . . . 1 . . . w d . 學(xué)院畢業(yè)論文 論 文 題 目 ： 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告分析與評價 以*為例 學(xué) 院 ： 財經(jīng)學(xué)院 專 業(yè)方 向： 財務(wù)管理 年 級 班 級 ： 財務(wù)管理1201班 學(xué) 生 學(xué) 號 ： 1210931034 學(xué) 生 姓 名 ： 侯貝貝 指 導(dǎo) 老 師 ： 賀群舟 2016年04月16日. 1 . . . w d . . . 1 . . . w d . 論文獨創(chuàng)性聲明本人所呈交的畢業(yè)論文是我個人在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下進(jìn)展的研究工作及取得的成果。除特別加以標(biāo)注的地方外，論文中不包含其他人的研究成果。本論文如有剽竊他人研究成果及相關(guān)資料假設(shè)有

2、不實之處，由本人承當(dāng)一切相關(guān)責(zé)任。本人的畢業(yè)論文中所有研究成果的知識產(chǎn)權(quán)屬學(xué)院所有。本人保證：發(fā)表或使用與本論文相關(guān)的成果時署位仍然為學(xué)院，無論何時何地，未經(jīng)學(xué)院許可，決不轉(zhuǎn)移或擴散與之相關(guān)的任何技術(shù)或成果。學(xué)院有權(quán)保存本人所提交論文的原件或復(fù)印件，允許論文被查閱或借閱；學(xué)院可以公布本論文的全部或局部容，可以采用影印、縮印或其他手段復(fù)制保存本論文。加密學(xué)位論文解密之前后，以上聲明同樣適用。論文作者簽名： 年 月 日. 1 . . . w d . . . 1 . . . w d . 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告分析與評價以*為例摘要隨著經(jīng)濟的開展，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速崛起。在快速開展的同時也存在了很多問題。

3、本文將通過對財務(wù)報告的分析與評價來分析當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)所存在的問題。財務(wù)分析是指以財務(wù)報表和其他資料為依據(jù)和起點，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務(wù)狀況及其變動，目的是了解過去、評價現(xiàn)在、預(yù)測未來，幫助利益關(guān)系集團(tuán)改善決策。財務(wù)報表分析不僅可以幫助企業(yè)減少決策失誤，而且還可以減少企業(yè)籌資和投資盲目性。通過財務(wù)報表分析,不但可以評價企業(yè)的償債能力、盈利能力、獲利能力和企業(yè)未來開展趨勢，做好財務(wù)報表分析還能正確評價企業(yè)財務(wù)狀況，經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量狀況，提醒企業(yè)的預(yù)期收益和風(fēng)險，檢查企業(yè)預(yù)算完成情況，考核經(jīng)營管理人員業(yè)績，為建立健全科學(xué)合理的運營機制提供效勞。企業(yè)常常要計

4、算各種財務(wù)指標(biāo)來分析企業(yè)效益,而這些財務(wù)指標(biāo)存在著一定的局限性，因此，人們在利用財務(wù)報表分析企業(yè)財務(wù)狀況時要找出企業(yè)財務(wù)管理存在的缺乏，為企業(yè)管理決策提供數(shù)據(jù)。本文以房地產(chǎn)行業(yè)為例來研究上市公司的財務(wù)報告，選取在中國房地產(chǎn)行業(yè)具有代表性的*公司為研究對象，對公司的整體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量情況給以分析、報告，并提出一些合理化的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)，*，財務(wù)報告，分析和評價. 1 . . 1 Real EstateEnterprise Financial Report Analysis And Evaluation For Vanke, For E*ampleAbstractWith

5、the development of economy, real estate enterprises in the rapid rise, too. In rapid development at the same time there are a lot of problems. This article through the analysis of financial reporting and evaluation to analyze the current problems of Chinas real estate enterprises. Financial analysis

6、 refers to the financial statements and other information as the basis and starting point, use the special method, system analysis and evaluation of the past and present operating results of an enterprise, financial situation and its change, the purpose is to understand the past, evaluate and predic

7、t the future, now help improve interest relations group decision making. Financial statement analysis can not only help enterprises reduce the decision-making errors, but also can reduce corporate financing and investment blindness. Through the financial statement analysis, not only can evaluate the

8、 enterprises solvency, profitability, profitability, and future development trend, do a good job in financial statement analysis can correctly appraise enterprise financial condition, operating results and cash flow status, reveals the e*pected return and risk of the enterprise, the pletion inspecti

9、on enterprise budget, performance assessment and management personnel, to establish and improve the scientific and rational operating mechanism. Often need to calculate all kinds of financial inde* to analyze the enterprise benefits, and these financial inde* there are some limitations, as a result,

10、 people in the use of financial statement analysis enterprise financial conditions to find out the deficiency e*isting in enterprise financial management, management decision to provide data for the enterprise. Based on the real estate industry as an e*ample to study the financial report of listed p

11、anies, select the typical vanke real estate industry pany in China as the research object, to the panys overall financial position, operating results, cash flow situation to analysis and report, and puts forward some rationalization Suggestions. Keywords:Real estate industry,Vanke,Financial report,A

12、nalysis and evaluation. 1 . . 1 目錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc31144 摘要 PAGEREF _Toc31144 I HYPERLINK l _Toc20540 Abstract PAGEREF _Toc20540 II HYPERLINK l _Toc1960 1緒論 PAGEREF _Toc1960 1 HYPERLINK l _Toc5726 1.1選題背景與意義 PAGEREF _Toc5726 1 HYPERLINK l _Toc22521 1.1.1選題背景 PAGEREF _Toc22521 1 HYPERLIN

13、K l _Toc25569 1.1.2選題意義 PAGEREF _Toc25569 1 HYPERLINK l _Toc16436 1.2國外研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc16436 2 HYPERLINK l _Toc5254 1.2.1國研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc5254 2 HYPERLINK l _Toc24409 1.2.2國外研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc24409 3 HYPERLINK l _Toc236721.3研究思路及研究方法 PAGEREF _Toc23672 4 HYPERLINK l _Toc32133 2 我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)現(xiàn)狀以及財務(wù)管理存在的

14、問題 PAGEREF _Toc32133 5 HYPERLINK l _Toc11963 2.1當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc11963 5 HYPERLINK l _Toc14203 2.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題 PAGEREF _Toc14203 5 HYPERLINK l _Toc18501 3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析與評價以*為例 PAGEREF _Toc18501 8 HYPERLINK l _Toc21563 3.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析與評價的特點 PAGEREF _Toc21563 8 HYPERLINK l _Toc30476 3.2對*公司的財務(wù)分析

15、PAGEREF _Toc30476 8 HYPERLINK l _Toc30067 3.2.1償債能力方面 PAGEREF _Toc30067 8 HYPERLINK l _Toc21727 3.2.2營運能力方面 PAGEREF _Toc21727 9 HYPERLINK l _Toc14628 3.2.3盈利能力方面 PAGEREF _Toc14628 9 HYPERLINK l _Toc3429 3.2.4成長能力方面 PAGEREF _Toc3429 10 HYPERLINK l _Toc13152 4對我國房地產(chǎn)企業(yè)以及*財務(wù)管理的建議 PAGEREF _Toc13152 11. 1

16、 . . 1 HYPERLINK l _Toc10087 4.1對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的建議 PAGEREF _Toc10087 11 HYPERLINK l _Toc28382 4.2對*財務(wù)管理的建議 PAGEREF _Toc28382 12 HYPERLINK l _Toc28038 4.2.1償債能力方面 PAGEREF _Toc28038 12 HYPERLINK l _Toc29531 4.2.2資產(chǎn)營運能力方面 PAGEREF _Toc29531 12 HYPERLINK l _Toc6563 4.2.3盈利能力方面 PAGEREF _Toc6563 13 HYPERLINK

17、l _Toc2021 4.2.4成長能力方面 PAGEREF _Toc2021 13 HYPERLINK l _Toc16512 結(jié)論 PAGEREF _Toc16512 14 HYPERLINK l _Toc10080 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc10080 15 HYPERLINK l _Toc8610 致 PAGEREF _Toc8610 16. 1 . . 1 1緒論1.1選題背景與意義1.1.1選題背景房地產(chǎn)業(yè)的開展在我國一直備受關(guān)注，房地產(chǎn)企業(yè)的開展是關(guān)系到我國人民切身利益的事情。同時房地產(chǎn)業(yè)也是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其開展關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的開展。房地產(chǎn)企業(yè)的開展一直受到

18、各方的密切關(guān)注。隨著房地產(chǎn)業(yè)的開展，各地房價也開場飆升，國家為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)安康穩(wěn)健的開展出臺了一系列的引導(dǎo)政策。2011年伊始，國八條之后，又出臺了房產(chǎn)稅.緊隨其后，這樣并非一線的城市也推出了限購令，這一系列的措施無不表達(dá)出國家要打壓房價，保障住房的決心。毫無疑問房地產(chǎn)企業(yè)又面臨新的一輪洗牌。房地產(chǎn)企業(yè)在開展的過程中也存在著諸多問題。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來,人類社會在不斷的進(jìn)步,會計一這門古老的商業(yè)語言也跟隨時代的開展不斷的前進(jìn)和完善,而財務(wù)報表作為這門商業(yè)語言的重要載體,更是連續(xù)、系統(tǒng)、綜合、全面地反映了不同會計主體的各項經(jīng)濟往來,財務(wù)報表分析也越來越被更多不同的利益相關(guān)者所關(guān)注和研究,在現(xiàn)代

19、社會中扮演著越來越重要的角色。通過對財務(wù)報表的解讀和分析我們能很直觀很清楚的看出房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一些問題，從而提出合理化建議！1.1.2選題意義理論意義：過去學(xué)者在研究房地產(chǎn)上企業(yè)財務(wù)報表分析時大都從財務(wù)報表分析的相關(guān)指標(biāo)，分析方法等方面進(jìn)展研究。通過綜合分析發(fā)現(xiàn)目前財務(wù)報告分析中存在的問題以及提出解決問題的方法。但在分析方法及指標(biāo)上存在局限性，而且在分析過程中也較少結(jié)合目前上市公司中的實際數(shù)據(jù)進(jìn)展分析。本文概括了財務(wù)報表分析的根本理論，從上市公司財務(wù)報表本身存在的缺乏，以及財務(wù)報告分析指標(biāo)，財務(wù)報告分析方法的局限性三個方面，以*公司為例分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析中存在的問題，最后針對這些

20、問題，提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的對策建議。 現(xiàn)實意義：研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析，首先可以為投資者的投資決策提出一些建議，上市公司的年報能為投資者提供有效的信息，投資者讀懂財務(wù)報表，能夠真正的得出公司真實的開展?fàn)顩r，為投資提供幫助。其次股市信息過多，有很多虛假的信息，不應(yīng)該盲目跟從所謂的幕消息，應(yīng)該從公司的財務(wù)狀況、根本面等方面入手，并在此根底上冷靜下來，仔細(xì)研究財務(wù)報表，分析行業(yè)開展?fàn)顩r，吃透行業(yè)相關(guān)政策，才能夠在股市中找到真正值得投資的股票，開掘價值佳地，從而獲利；再次可以為公司治理提出指導(dǎo)性建議，管理層可以借鑒外部的一些建議，適時調(diào)整相關(guān)的經(jīng)營決策，更好的提高公司治理水平；最后可

21、以為其他投資者提供參考資料，能夠使投資者更好的理解行業(yè)和公司的狀況，為他們的潛在投資決策更好的效勞。1.2國外研究現(xiàn)狀1.2.1國研究現(xiàn)狀財務(wù)報告分析在中國的開展主要是在20世紀(jì)50年代以后,當(dāng)時在方案經(jīng)濟體制下,財務(wù)報告分析的容主要是分析企業(yè)各項方案的完成情況。改革開放以后,財務(wù)報告分析越來越引起廣泛重視,隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立、開展和完善,財務(wù)報告分析的應(yīng)用領(lǐng)域不斷拓展,由原來外部的信貸和投資分析逐漸拓展到部經(jīng)營管理分析和開展前景分析等領(lǐng)域。新民2001提出對財務(wù)報表各工程進(jìn)展財務(wù)狀況質(zhì)量分析,通過財務(wù)報表,透視企業(yè)管理質(zhì)量,開辟了企業(yè)財務(wù)質(zhì)量分析理論的先河。樊行健2006將財務(wù)報

22、表分析與經(jīng)濟活動分析相融合,為財務(wù)分析學(xué)科體系建立做出了出色奉獻(xiàn)。侯春慧2005闡述了房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的目標(biāo)及方法。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析是指根據(jù)政府現(xiàn)行財稅制度、價格體系和有關(guān)法律、法規(guī)、計算、分析房地產(chǎn)投資工程直接發(fā)生的財務(wù)收益和費用等容,從工程(企業(yè))角度,考察工程的盈利能力、清償能力等。王文平2010認(rèn)為要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的政治背景。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個特殊是行業(yè)，已被國家確定為支柱行業(yè)。因此房地產(chǎn)企業(yè)假設(shè)是存在一定的政治背景，無疑對其日常經(jīng)營有著比其他行業(yè)更大的好處。故而在研究房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績等方面的影響因素時，政治背景將是不容無視的一方面。曉紅2010認(rèn)為科學(xué)合理的企業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)體系,對

23、于企業(yè)決策者和信息使用者來說者顯得十分重要,它可以為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化目標(biāo)發(fā)揮積極的支撐和保障作用.隨著市場經(jīng)濟的不斷開展,企業(yè)要在劇烈的市場競爭中求得生存和開展,必須及時掌握大量的財務(wù)信息資料,而這些財務(wù)信息資料的提供離不開企業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)體系。毛哲敏2009以房地產(chǎn)上市公司為研究對象,以SPSS10.0為分析工具,運用主成分分析法,對我國民營上市公司的資本構(gòu)造影響因素進(jìn)展實證分析,結(jié)果說明:公司規(guī)模與其資產(chǎn)負(fù)債比率正相關(guān)；經(jīng)營能力、股權(quán)集中程度與資產(chǎn)負(fù)債比率負(fù)相關(guān)；非負(fù)債稅盾、盈利能力及償債能力與資本構(gòu)造影響不顯著?？梢钥闯?國各個專家學(xué)者對財務(wù)報告分析理論分別從不同的角度進(jìn)展了探討,

24、但結(jié)合公司實際案例較少,即使結(jié)合實際也不夠完整；而且中國的財務(wù)報告分析體系還不夠完善。因此,我們應(yīng)多借鑒國外相關(guān)理論研究,并且以案例形式解讀財務(wù)報告分析理論和體系構(gòu)成,有助于閱讀者更加深入透徹地理解企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營狀況,做出正確決策。1.2.2國外研究現(xiàn)狀財務(wù)報告分析作為一門學(xué)科體系是隨著社會經(jīng)濟的產(chǎn)生和開展而不斷開展起來的。財務(wù)報告分析最早起源于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的銀行信貸管理。當(dāng)時自由競爭資本主義逐漸向壟斷資本主義過渡,為擴大生產(chǎn)規(guī)模,許多資木家大量向金融機構(gòu)借款,銀行信貸業(yè)務(wù)迅速開展起來。銀行在決定是否向企業(yè)發(fā)放貸款之前,最關(guān)心的是申請貸款的企業(yè)能否按時歸還木金和利息。為確保信貸資金的

25、平安,盡量防止放貸風(fēng)險,銀行家要求貸款企業(yè)必須提供財務(wù)報表,以分析其經(jīng)營狀況和償債能力,做出是否放貸的決定。 1895年,紐約州銀行協(xié)會的經(jīng)理委員會要求他們的機構(gòu)貸款者提交書面的、有其簽字的資產(chǎn)負(fù)債表。1900年,紐約州銀行協(xié)會發(fā)布了申請貸款的標(biāo)準(zhǔn)表格。此后,銀行開場根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的數(shù)量比照來判斷企業(yè)的償債能力,并且提出了諸如流動比率、動比率等財務(wù)分析指標(biāo)。美國學(xué)者托馬斯烏都洛克1900對財務(wù)分析的根本概念做出了相應(yīng)研究；美國學(xué)者亞歷山大沃爾1919把財務(wù)比率用線性關(guān)系結(jié)合起來,對財務(wù)分析方法做出了創(chuàng)造性研究。 20世紀(jì)30年代以后,股份公司形式的開展引起資本市場的不斷開展壯大,企業(yè)籌集資

26、本的渠道擴展到社會機構(gòu)和公眾投資者,財務(wù)報告分析也由主要為貸款銀行效勞擴展到為投資者效勞；由償債分析擴展到盈利和投資分析。20世紀(jì)50年代,美國杜邦公司提出并采用了杜邦財務(wù)分析體系,它能根據(jù)企業(yè)各財務(wù)比率指標(biāo)之間的關(guān)系,綜合反映企業(yè)財務(wù)狀況。 近二十年,西方的財務(wù)報告分析的體系得到不斷完善和擴展,Palepu,Bernard和Healy1997將會計分析、財務(wù)分析、經(jīng)營戰(zhàn)略分析、價值評估分析、前景分析等容全部包含在現(xiàn)代財務(wù)分析體系中,是目前圍最廣的分析體系。Gerald A.Feltham(1995在費爾薩姆-歐森推斷的F-O模型根底上，反映房地產(chǎn)企業(yè)綜合財務(wù)狀況為出發(fā)點，引入反映房地產(chǎn)上市公

27、司特征的多個會計指標(biāo)，再次運用相關(guān)分析和多元回歸分析相結(jié)合的方法建立回歸模型，對樣公司財務(wù)狀況進(jìn)展實證研究，定量分析他們與股價的相關(guān)性及其規(guī)律性特征，以及與每股收益和每股凈資產(chǎn)的解釋能力相比哪個具有更高的解釋能力。Leopold A. Bernstein和John J. Wild1999提出財務(wù)報表分析應(yīng)該分成年度變動分析、指數(shù)趨勢序列分析、構(gòu)造百分比分析和比率分析；Clyde P. Stickney1996將價值評估分析和預(yù)測分析寫入了財務(wù)分析容當(dāng)中；George Foster1986將財務(wù)分析按分析技術(shù)劃分為橫向比擬分析、時間序列分析、比率分析、實證分析,都大大豐富了財務(wù)分析的容。1.3研

28、究思路及研究方法本文采用文獻(xiàn)法借鑒和吸收國外學(xué)者關(guān)于風(fēng)險及房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險的研究成果，來進(jìn)展分析。與此同時，還將通過對其上市公司的財務(wù)報表進(jìn)展分析其中包括長期償債能力、營運能力、盈利能力以及成長能力這四個方面和解讀來進(jìn)一步研究房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況，進(jìn)而更加清楚的分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理所面臨的一些風(fēng)險。以及針對這種風(fēng)險提出的一些建議。2 我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)現(xiàn)狀以及財務(wù)管理存在的問題2.1當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 第一，房地產(chǎn)的開發(fā)投資增速回落。自2010年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速始終保持高于全社會固定資產(chǎn)投資增速，但自2012年4月開場落后于全社會固定資產(chǎn)投資增速并持續(xù)至今，6月份累計再次落后

29、3.8個百分點，比1-5月擴大2.2個百分點，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2012年上半年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30609.8億元，同比增長16.6%，增幅同比回落16.3個百分點，比今年1季度回落6.9個百分點。同期，全國固定資產(chǎn)投資150710.1億元，同比增長20.4%，增幅同比回落5.2個百分點，比今年1季度回落0.5個百分點。這說明房地產(chǎn)行業(yè)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調(diào)控和經(jīng)濟構(gòu)造調(diào)整的題中應(yīng)有之義。 從開展趨勢上看，近期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)下降的勢頭可能難以改變，這會對上游的鋼鐵、建材需求產(chǎn)生較大的影響。上游產(chǎn)品價格上漲的需求動力消失，甚至使相關(guān)的上游產(chǎn)品價格

30、出現(xiàn)下降。這一變化值得高度關(guān)注，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，則與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵等部門的拐點也即將到來，支撐本輪經(jīng)濟增長的主要行業(yè)都將會減速，這將對宏觀經(jīng)濟造成不利影響。 第二，價格收入比擬高。房價收入比指的就是一套住宅的總價格占一個家庭年收入的比例，房價收入比就世界各國來說，是一個廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價格的重要指標(biāo)。世界銀行普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)是5：l，聯(lián)合國確定的標(biāo)準(zhǔn)一般是3：1，日本則是4：1，美國所占比例是3：1，而在中國，據(jù)初步測算這一比例嚴(yán)重失去平衡，大約在1015：1。一般說來，住房消費超過收入30%的家庭，我們就可以說是過度負(fù)擔(dān)。我國主流媒體的一項調(diào)查顯示，目前，32.9%的購房者購房月

31、供已占到月收入總和的50%以上，這些已大大超過國際上公認(rèn)的住房戒備線，應(yīng)引起我們的重視。 第三，商品房空置率較高。住房消費上也存在一些問題，消費者與消費者之間買賣房產(chǎn)和房產(chǎn)商品的投機性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機，而不是為了居住，這就造成我國局部地區(qū)房屋空置率居高不下，已大大高于15%的戒備線。截至2010年4月，我國空置一年以上的住房超過50%，就不良資產(chǎn)而言，居我國各行業(yè)之首。2.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題 首先，有些開發(fā)工程缺乏財務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究。局部房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)展工程的決策時缺乏了系統(tǒng)的可行性的研究，尤其是缺乏了財務(wù)的可行性研究系統(tǒng)的支持。最后所做的決策，其更多的

32、還是依據(jù)管理層的經(jīng)歷進(jìn)展判斷，這樣的依據(jù)缺乏了數(shù)據(jù)的支撐，缺乏了科學(xué)的系統(tǒng)的可行性論證和市場經(jīng)濟的分析。 其次，企業(yè)的經(jīng)營者對財務(wù)管理工作不夠重視。房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者沒能讓企業(yè)的財務(wù)人員更多地參與到企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營中去，他們對財務(wù)工作的認(rèn)識，還簡單地停留在日常報銷、記賬、付款以及編制財務(wù)報表等工作層面上。舉個簡單的例子，當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)展工程的一級開發(fā)方案的制定時，假設(shè)沒有財務(wù)人員，則就沒有方法有效地測算出工程籌資的時間點、籌資期限和金額的大小。由于房產(chǎn)企業(yè)的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時間也會比擬長。更重要的是，這局部資金不光要用在

33、工程的開發(fā)建立上，還會用在經(jīng)營銷售的局部階段上。如果在后來再出現(xiàn)資金需求，這時再進(jìn)展籌資，則勢必會影響到工程的開發(fā)和銷售，會讓人感覺手忙腳亂焦頭爛額。則，之前的一級開發(fā)方案又有什么意義呢？這樣的現(xiàn)象在許多中小型的民營房產(chǎn)企業(yè)中尤為突出和嚴(yán)重，究其本質(zhì)原因，還是因為所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的不分無法在企業(yè)部對管理中設(shè)立有效的業(yè)績評價體系。 第三是資金的管理存在問題和風(fēng)險。在房產(chǎn)企業(yè)的開展過程中，由于資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。這就導(dǎo)致了一般規(guī)模的房產(chǎn)企業(yè)不可能在同一時間進(jìn)展多個工程，更別說跨地域的投資了。由于多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他

34、們一般是等前一個工程竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成工程的配套設(shè)施或后期建立，抑或投資建立另一個工程。而對于一些拆遷工程，由于拆遷的過程較長，而且當(dāng)中會有各類的不可預(yù)見的補償問題，開發(fā)資金的管理也存在著風(fēng)險。由此可見，在這期間房產(chǎn)企業(yè)需要的資金量是比擬大的，而且回收期很長，因此在投資過程中企業(yè)一直都承當(dāng)著較大的風(fēng)險。而由于房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者為了追逐更高額的投資回報，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因為他們認(rèn)為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業(yè)競爭的日趨劇烈，其自身的投資風(fēng)險將會越來越大。 這就顯得房地產(chǎn)企業(yè)中加強財務(wù)管理顯得更加重要。 最后是缺乏高效的財務(wù)管理制度和風(fēng)險意

35、識。房產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)營者除了財務(wù)管理的意識不強外，財務(wù)管理的模式也比擬單一。僅僅嚴(yán)格控制了工程的本錢和流出資金，對于預(yù)算和資產(chǎn)的管理以及財務(wù)的分析等都不夠重視，缺乏有部有效的監(jiān)視管理制度，導(dǎo)致了財務(wù)管理的混亂。由于國家的住房商品化的形勢推動，房產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了快速的增長，而在經(jīng)營中更多的是重視工程的施工和銷售這兩個方面的管理，而財務(wù)管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來擔(dān)任財務(wù)人員。這就很容易使得房產(chǎn)公司的財務(wù)管理工作缺乏一個明確的分工，也缺乏專業(yè)性。3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析與評價以*為例3.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析與評價的特點房地產(chǎn)行業(yè)最大的特點主要表達(dá)為以下兩點:1從產(chǎn)品來看，房地產(chǎn)企業(yè)

36、的產(chǎn)品是不動產(chǎn)，從建立到竣工需要很長的周期。2從銷售來看，房地產(chǎn)企業(yè)存在預(yù)售制度，在建立階段可以對產(chǎn)品進(jìn)展銷售并收取銷售款。 從以上房地產(chǎn)行業(yè)的特點來看，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表具有以下特點：1大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售取得的房款通過預(yù)收賬款科目核算，由于房地產(chǎn)企業(yè)從工程建立到竣工需要很長的周期，導(dǎo)致預(yù)收賬款長期掛賬，形成了企業(yè)名義上的負(fù)債，進(jìn)而造成工程竣工前資產(chǎn)負(fù)債率較高，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。2開發(fā)本錢準(zhǔn)確計量和分?jǐn)傠y度較大，影響了對企業(yè)真實資產(chǎn)總量的判斷。房地產(chǎn)工程開發(fā)周期長、時間跨度大，開發(fā)本錢準(zhǔn)確計量和分?jǐn)傠y度較大，直接影響到企業(yè)會計利潤

37、的核算。3管理費用和銷售費用全部計入當(dāng)期損益，影響了對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。按企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益，在工程尚未竣工驗收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)為銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，很難通過財務(wù)報表反映企業(yè)真實的盈利水平。3.2對*公司的財務(wù)分析3.2.1償債能力方面表3.2.1：*公司2011-2014財務(wù)比率統(tǒng)計表指標(biāo)2011年2012年2013年2014年流動比率1.591.411.401.34速凍比率0.560.370.410.34現(xiàn)金比率%29.1717.0620.1313.49數(shù)據(jù)來源：同花順通過對*財務(wù)報表的剖析及財

38、務(wù)指標(biāo)的分析，可以得出了以下結(jié)論：具有較穩(wěn)健的財務(wù)構(gòu)造，財務(wù)風(fēng)險較大。從公司的資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)造來看，20112014年企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.46%，超過了70%的經(jīng)歷數(shù)據(jù)。企業(yè)財務(wù)構(gòu)造比擬穩(wěn)健，但是因為其貸款方式主要為長期貸款，所以企業(yè)的償債壓力并不是很大，有較強的操作能力。*企業(yè)的長期股權(quán)投資較高，近四年，固定資產(chǎn)增幅較大。從公司的償債能力來看，公司有較差的償債能力，財務(wù)風(fēng)險較大。3.2.2營運能力方面表3.2.2：*公司2011-2014營運能力統(tǒng)計表指標(biāo)2011年2012年2013年2014年存貨周轉(zhuǎn)率0.270.250.280.32應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率43.9646.1860.6354.5

39、4固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率39.3850.9964.2872.38流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.300.290.320.34總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.290.280.310.32數(shù)據(jù)來源：同花順較差的營運能力。從*歷年的主營業(yè)務(wù)收入和資產(chǎn)規(guī)模來看，2011年2014年主營業(yè)務(wù)的上升有所減緩，資產(chǎn)規(guī)模增長較小。*公司歷年的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)說明，從2011年2014年，公司存貨周轉(zhuǎn)率從0.27(次)上升到0.32(次)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.29(次)上漲到0.32(次)。所以說，*在2011年2014年，公司資產(chǎn)營運能力較差，2011年2014年公司的資產(chǎn)營運能力有了較大的下降，出現(xiàn)了下降的趨勢。從2011年2014年

40、，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率從43.96(次)到54.54(次)，是房地產(chǎn)行業(yè)從經(jīng)濟危機后步入開展滯緩的重要信號，公司的營運能力在上降，說明*在遭受經(jīng)濟危機和同行競爭的雙重壓力下，開展有所緩慢，需要進(jìn)一步提升資產(chǎn)的利用率，擴大銷售。3.2.3盈利能力方面表3.2.3：*公司2011-2014盈利能力統(tǒng)計表獲利能力指標(biāo)2011年2012年2013年2014年銷售毛利率40.7039.7836.5631.47銷售凈利率17.4316.1615.1913.51主營業(yè)務(wù)利潤率29.6128.9425.9722.95凈資產(chǎn)收益率16.4718.1719.6619.66數(shù)據(jù)來源：同花順較低的盈利能力。2011年201

41、4年*公司的毛利率和凈利率是呈現(xiàn)下降趨勢，由于本錢費用率上升的幅度較大，導(dǎo)致其盈利能力上升幅度不大。2011年2014年，受整個行業(yè)的盈利水平的影響，盈利水平低下。通過公司的幾項盈利能力指標(biāo)分析，*的盈利能力指標(biāo)總體呈下降趨勢，但是盈利水平卻逐年上升。3.2.4成長能力方面表3.2.4*公司2011-2014成長能力統(tǒng)計表成長能力指標(biāo)2011年2012年2013年2014年主營業(yè)務(wù)收入增長率3.7541.5443.6531.33凈資產(chǎn)增長率20.2124.2721.0928.37凈利潤增長率37.4731.2235.0316.82總資產(chǎn)增長率56.7037.3627.8826.51數(shù)據(jù)來源：同

42、花順成長能力較強。從*的主營業(yè)務(wù)銷售增長來看，從2011年的3.75%到2014年的31.33%，銷售急劇上升，企業(yè)的市場地位較強。橫向房地產(chǎn)行業(yè)而言，*在資產(chǎn)規(guī)模上還是有一定的優(yōu)勢的，如何擴大企業(yè)的銷售能力，將是*亟待需要解決的問題。從凈利潤增長率來看，從2011年的37.47%到2014年的16.82%，說明公司的長期盈利能力在下降，這也是需要解決的問題。4對我國房地產(chǎn)企業(yè)以及*財務(wù)管理的建議4.1對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的建議 第一，增強企業(yè)的財務(wù)管理的意識?；诜慨a(chǎn)企業(yè)方案性強、復(fù)雜性大的經(jīng)歷管理特點，只有通過有效的資本管理，才能實現(xiàn)對風(fēng)險的管控，給企業(yè)帶來最大化的利益。所以房產(chǎn)企業(yè)的

43、經(jīng)營管理者必須增強財務(wù)管理的意識，確立財務(wù)管理在整個企業(yè)管理中的重要甚至是核心地位，增加財務(wù)人員在自身企業(yè)部的話語權(quán)。 第二，加大財務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究力度。房地產(chǎn)是一項高投資、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)，所以在房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，必須加大對所開發(fā)工程的可行性的研究力度，以提高企業(yè)財務(wù)管理工作的有效性，并降低投資風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。財務(wù)管理的工作人員應(yīng)審查并核實工程可行性的調(diào)查報告中的各個環(huán)節(jié)，包括戰(zhàn)略目標(biāo)，甚至具體的施工細(xì)節(jié)也不能放過，并全面分析調(diào)研運行該工程的本錢和利潤等，預(yù)測出運行該工程可能會存在的風(fēng)險并制定相應(yīng)的措施，能夠有效地防止因風(fēng)險引發(fā)的資金流失的現(xiàn)象的出現(xiàn)，以確保房地產(chǎn)企

44、業(yè)財務(wù)管理工作的嚴(yán)謹(jǐn)和全面。 第三，加強對開發(fā)工程的本錢控制。房產(chǎn)工程所需的本錢包括了土地本錢、建造本錢、管理費用、銷售費用、投資利息及各種銷售稅費。房產(chǎn)工程的本錢控制其重點在于對施工建立的本錢控制，所以對它進(jìn)展有效的財務(wù)管理控制是非常必要的。首先要嚴(yán)格把關(guān)招投標(biāo)這一環(huán)節(jié)，防止暗箱操作或吃回扣的現(xiàn)象發(fā)生；其次要選擇一個合格的施工隊伍，因為只有一個信譽好、合格的施工隊伍才能在根本上保證工程的質(zhì)量，才能杜絕或減少因為質(zhì)量問題出現(xiàn)的本錢增加的現(xiàn)象；對要簽訂的合同進(jìn)展嚴(yán)格的審查，并注意工程的簽證。 第四，建立和完善企業(yè)的財務(wù)管理制度體系。資本的有效管理是財務(wù)管理工作的本質(zhì)，以到達(dá)企業(yè)價值最大化的目標(biāo)。

45、則就需要得到企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)的密切配合。同時，由于房地產(chǎn)這一行業(yè)具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供給鏈長以及地域性極強的特點，則就更需要企業(yè)實行更加嚴(yán)格的資本管理，預(yù)防各類經(jīng)營風(fēng)險的出現(xiàn)。所以房產(chǎn)企業(yè)必須在自身部建立其一個完善的財務(wù)管理制度體系，其中應(yīng)該包括：一是關(guān)于投融資的決策體系。在該體系中，要根據(jù)公司的戰(zhàn)略管理的目標(biāo)，制定出相應(yīng)的投融資的規(guī)模、相關(guān)的資本和債務(wù)構(gòu)造以及利潤和現(xiàn)金流的評價指標(biāo)等等。二是預(yù)算管理的體系。這一體系是指在一個假設(shè)的周期，預(yù)測房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，并編制預(yù)算金額，為企業(yè)設(shè)定出目標(biāo)值。三是業(yè)績評價的體系。這一體系的主要作用是比擬上述的兩個體系所設(shè)定的目標(biāo)和實際的執(zhí)行結(jié)果之

46、間的差異，是上兩個體系的保障。四是健全企業(yè)管理制度，讓財務(wù)管理制度能夠行之有效地執(zhí)行。五是提高并強化信用的觀念，做到規(guī)經(jīng)營及老實守信。 第五，提高財務(wù)人員的素質(zhì)和管理水平。當(dāng)前，經(jīng)濟的迅速開展，也不斷增加了對財務(wù)人員的要求。按照我國相關(guān)的規(guī)定，單位的財務(wù)人員必須要有會計證才可以從事財務(wù)方面的工作，所以在房產(chǎn)企業(yè)中想要實現(xiàn)行之有效的財務(wù)管理，就必須對財務(wù)人員的從業(yè)這個進(jìn)展嚴(yán)格的審查及核實。企業(yè)在進(jìn)展招聘時不但要嚴(yán)格考察財務(wù)應(yīng)聘人員的專業(yè)知識和專業(yè)技能，還要對財務(wù)應(yīng)聘人員的職業(yè)道德和社會道德進(jìn)展嚴(yán)格的把關(guān)，以降低在日后的工作中出現(xiàn)損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個有利于企業(yè)開展的合格的員

47、工。在日常的工作中，應(yīng)要求財務(wù)人員積極參加各類相關(guān)的財務(wù)管理的培訓(xùn)，增加自身的財務(wù)知識，并提高自身的財務(wù)管理水平。另外，高水平的財務(wù)管理人員應(yīng)該在企業(yè)的部開展關(guān)于財務(wù)知識的培訓(xùn)，企業(yè)中的各個職能部門都應(yīng)按時參加，這樣也能加強企業(yè)整體對財務(wù)管理工作的意識。4.2對*財務(wù)管理的建議4.2.1償債能力方面在長期償債能力方面，*公司近年的資產(chǎn)負(fù)債率均高于行業(yè)平均水平，維持在70%以上，這說明公司在長期償債能力方面表現(xiàn)是比擬差，應(yīng)當(dāng)盡快提高長期償債能力水平。該公司在資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)增長的勢頭，資產(chǎn)的增長速度高于負(fù)債的增長速度，*公司應(yīng)注意控制負(fù)債的增長速度，讓負(fù)債與資產(chǎn)能夠按照一定比率的增長，使得長期償債

48、能力有較強的保證。同時*公司應(yīng)當(dāng)加強部控制，提高自身的風(fēng)險意識。4.2.2資產(chǎn)營運能力方面 *公司的總資產(chǎn)利用效率呈上升趨勢，總資產(chǎn)的管理能力和管理水平在不斷上升。其主要原因是*公司的應(yīng)收賬款和流動資產(chǎn)的管理能力在逐步提高。所以建議*公司應(yīng)該繼續(xù)提升應(yīng)收賬款和流動資產(chǎn)的變現(xiàn)速度，提高資產(chǎn)的管理水平，增加主營業(yè)務(wù)的收入，或者對總資產(chǎn)進(jìn)展處置，進(jìn)而提高總資產(chǎn)的管理能力以及管理水平。*擁有數(shù)額龐大的存貨量，這既是未來開展的保障，也是*風(fēng)險的主要來源。建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨構(gòu)造，適當(dāng)?shù)目刂拼尕洈?shù)量。4.2.3盈利能力方面 *公司在盈利能力方面一直較強，但近幾年在逐漸下降。*公司應(yīng)保持并在此根底上進(jìn)一步提高

49、盈利能力水平。*公司在經(jīng)營過程中應(yīng)設(shè)法提高主營業(yè)務(wù)利潤率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率和每股收益等財務(wù)指標(biāo)，加強其盈利能力，以獲取更多的收益，同時也應(yīng)吸納更多的資本。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，*應(yīng)當(dāng)科學(xué)、合理的控制其工程本錢，這會對企業(yè)盈利方面有很好支撐作用。4.2.4成長能力方面 *公司成長能力較強，所以建議*公司在今后的開展中，應(yīng)根據(jù)公司的經(jīng)營開展?fàn)顩r以及凈利潤的增長情況，在公司的總資產(chǎn)上要有相應(yīng)的增加，以保證公司在資本擴的同時也能夠保證擁有相對足夠的資金來運營。對于*公司公司來說，不應(yīng)盲目擴總資產(chǎn)規(guī)模，應(yīng)該適當(dāng)對總資產(chǎn)的規(guī)模進(jìn)展調(diào)整，以適合公司開展的需要，帶來凈利潤的相應(yīng)增長。目前國的房地產(chǎn)市場競爭劇烈，同時國家政策在不斷的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著巨大的壓力，因此在未來的經(jīng)營過程中，*在業(yè)務(wù)上應(yīng)當(dāng)進(jìn)展適當(dāng)?shù)拈_拓和創(chuàng)新，使得產(chǎn)品更具多樣化提高企業(yè)核心競爭力。結(jié)論 在現(xiàn)代資本市場中，財務(wù)報告是人們所關(guān)注的焦點，這可以被視為一個上市公司外，在市場上唯一獲取上市公司公開經(jīng)營信息的常規(guī)通道。