工業(yè)地產(chǎn)專題研究_39p_模式分析ppt課件

1、工業(yè)地產(chǎn)專題研討工業(yè)地產(chǎn)根底知識引見工業(yè)地產(chǎn)盈利方式研討案例引見3個.工業(yè)地產(chǎn)含義 含義：指工業(yè)類土地運用性質(zhì)的一切毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。 分類：包括重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)物流地產(chǎn)、自在貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn) 特點：投資規(guī)模大、快速啟動、提供增值效力、追求長期穩(wěn)定報答工業(yè)地產(chǎn)根本知識引見1/3.工業(yè)地產(chǎn)根本知識引見2/3工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式主要包括工業(yè)園區(qū)開發(fā)方式、工業(yè)地產(chǎn)商方式、主題企業(yè)引導(dǎo)方式、綜合運作方式、私人業(yè)主開發(fā)方式這五大類，目前較常運用的是前四類工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)方式其商業(yè)

2、運轉(zhuǎn)方式主要包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建立根底設(shè)備、開發(fā)運營工程并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與效力等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余表達在可以快速啟動、以收入抵償支出、并可以在抵償支出后有剩余.工業(yè)園區(qū)開發(fā)方式工業(yè)地產(chǎn)商方式主體企業(yè)引導(dǎo)方式綜合運作方式占位：是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體、最常運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式，其運作主體普通是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會下設(shè)的開發(fā)公司。 缺陷：不熟習(xí)工業(yè)地產(chǎn)的運作方法，工程前期缺乏科學(xué)合理的定位與謀劃等缺乏導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。定義：指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)等地方獲取工業(yè)土地工程，在進展工程的道路、綠化等根底設(shè)備建立

3、乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)工程的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、協(xié)作運營的方式進展工程相關(guān)設(shè)備的運營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。 普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商。 定義：指具有強大的綜合實力的企業(yè)經(jīng)過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)，在本身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，經(jīng)過土地出讓、工程租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海石化工業(yè)園區(qū)。指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)方式、主體企業(yè)引導(dǎo)方式和工業(yè)地產(chǎn)商方式這三種方式進展混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。由于工業(yè)地產(chǎn)工程普通具有較大的建立規(guī)模和涉及運營范圍較廣的特點，既要

4、求在土地、稅收等政策支持，也需求在投資方面的保證，因此，不能單純采用一種開發(fā)方式，而要用綜合開發(fā)方式 內(nèi)容一 內(nèi)容二 內(nèi)容三私人業(yè)主開發(fā)方式目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是由于廠房租金繼續(xù)上楊，其利潤匯報率曾經(jīng)超越商業(yè)地產(chǎn)，但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐漸完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)方式會逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計和配套設(shè)備等方面都沒有競爭力，時常也逐漸將其淘汰。 工業(yè)地產(chǎn)根本知識引見2/3工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式匯總.工業(yè)地產(chǎn)盈利方式研討工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利方式比較工業(yè)地產(chǎn)商盈利方式匯總.直接銷售方式先租賃再銷售方式完成租約，再整體資產(chǎn)

5、打包出賣開發(fā)商本人運營最后整體打包上市盈利方式工業(yè)地產(chǎn)盈利方式匯總國內(nèi)常用方式國外常用方式.經(jīng)過與工業(yè)企業(yè)結(jié)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)方式而獲利獲得土地后，進展工程主題包裝與概念推行，與已確定主題的企業(yè)結(jié)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品工程，實現(xiàn)最低風(fēng)險下的工程收益附加：提供針對園區(qū)企業(yè)的效力而獲利為入園企業(yè)提供員工培訓(xùn)、商務(wù)活動的組織等各個方面的效力以土地溢價增值而獲取利潤完成根底設(shè)備建立后，進展工程主題包裝與概念推行，實現(xiàn)部分或整體土地轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商進展工程開發(fā)，經(jīng)過長期持有運營收益或出賣產(chǎn)品獲利經(jīng)過已建成房地產(chǎn)工程的出租、出賣或租售結(jié)合，實現(xiàn)工程收益國

6、內(nèi)盈利方式國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)盈利方式匯總.國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)商盈利方式1/3 1主要以土地溢價增值而獲取利潤 投資開發(fā)商在完成工程根底設(shè)備建立后，進展工程主題包裝與概念推行，實現(xiàn)工程中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園 .2進展工程開發(fā)，經(jīng)過長期持有運營收益或出賣產(chǎn)品獲利 工程投資開發(fā)商，或獨立，或結(jié)合，進展工程的整體開發(fā)，經(jīng)過已建成房地產(chǎn)工程的出租、出賣或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)工程的收益。通常表現(xiàn)為在工程地塊上建造規(guī)范的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè)備后，進展已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進，從而獲取工程銷售后

7、所帶來的利潤或長期持有工程而獲得運營管理收益。 如“物流房地產(chǎn)商普洛斯公司在獲得土地之后，普洛斯公司在獲得土地之后，進展一級開發(fā)包括根底設(shè)備的建立，打造設(shè)備平臺，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地等工程亦如此。國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)商盈利方式2/3 .3經(jīng)過與工業(yè)企業(yè)結(jié)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)方式而獲利 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商獲得工業(yè)用地后，進展工程主題包裝與概念推行后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強結(jié)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品工程，從而實現(xiàn)最低風(fēng)險下的工程收益。 國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)商盈利方式3/3 .商業(yè)

8、地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、文娛、健身效力、休閑等運營用途的房地產(chǎn)方式，包括住宅或?qū)懽謽堑鹊咨獭①徫镏行?、綜合市場等商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)是指以用于工業(yè)消費、倉儲、運輸、配套等各種用途的房地產(chǎn)方式，包括廠房、倉儲、工業(yè)配套等。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別和聯(lián)絡(luò)二者都不單純是地產(chǎn)，區(qū)別于單純的工業(yè)或者商業(yè)，而兼有地產(chǎn)、工業(yè)或商業(yè)、投資等多重特性；房地產(chǎn)和龐大產(chǎn)業(yè)鏈條上的不同類型有機結(jié)合產(chǎn)生工業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)；二者都是產(chǎn)業(yè)開展對于產(chǎn)業(yè)鏈條上各個環(huán)節(jié)要求越來越專業(yè)、越來越精細(xì)的必然產(chǎn)物；商業(yè)運營的專業(yè)化、大型化、集中化催生商業(yè)地產(chǎn)；工業(yè)消費的集中化、工業(yè)廠房要求的高規(guī)范化、消費與資產(chǎn)運營的專業(yè)化等催生工

9、業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較.商業(yè)地產(chǎn)盈利方式 對于開發(fā)商而言，可售可租盈利在于銷售收入或者租金； 對于運營商來說盈利主要在于以高素質(zhì)、高規(guī)范的運營，以獲取穩(wěn)定租金和管理費為利潤主要來源；對于小業(yè)主來說 開發(fā)商一是經(jīng)過與制造商協(xié)作開發(fā)賺取適當(dāng)開發(fā)利潤，是自建再經(jīng)過銷售或者出租獲取利潤； 運營商那么以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)效力賺取租金收人和管理費；小業(yè)主那么是本人消費賺取利潤， 是出租獲取租金報答。工業(yè)地產(chǎn)盈利方式工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利方式比較1/3 .工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者投入本錢和新型盈利方式 土地投入本錢：最主要的區(qū)別在于土地投入本錢，工業(yè)地產(chǎn)本錢遠遠少于商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價

10、只需商業(yè)用地的14， 而實踐出讓價錢，工業(yè)用地只需同類地段商業(yè)用地的15到110，甚至更低。從而投資門檻較低，這將是工業(yè)地產(chǎn)開展一個難得的好時機。當(dāng)然由于工業(yè)地產(chǎn)后期運營管理要求更加專業(yè)、更加復(fù)雜所以國內(nèi)至今涉及工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商屈指可數(shù)。 盈利方式：對于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利方式，近來出現(xiàn)了一些新的方式，比如商鋪信托，商鋪期權(quán)，廠房信托，倉儲信托等。由于行業(yè)環(huán)境和相關(guān)法律法規(guī)配套并不是很完善，中國地產(chǎn)證券化也將是一個不斷探求和改良完善的過程。總的來說，地產(chǎn)證券化是一種趨勢國外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等曾經(jīng)把目光鎖在了中國的商業(yè)、辦公樓、工業(yè)等物業(yè)上。工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利方

11、式比較2/3 .工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利方式比較3/3 .中邦moho以高新技術(shù)、設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)工程，集現(xiàn)代建筑modern，住宅house，辦公office三者為一體。案例一：中邦MOHO工程根本信息區(qū)位：上海浦東金橋出口加工區(qū)南區(qū) 規(guī)模：占地92588平方米物業(yè)方式：28幢商務(wù)獨棟和一個功能齊全的高級商務(wù)會所構(gòu)成容積率：0.6戶型： 300多平米，3層，附地下室，層高：3.5米.中邦MOHO順應(yīng)上海大力促動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的開展的趨勢，其開展方向以及定位是成為南金橋地域的企業(yè)會所 區(qū)位：上海市浦東新區(qū)中部，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北接外高橋保稅區(qū)，南近張江高科技園區(qū)。規(guī)模：規(guī)劃面積2

12、0平方公里中心產(chǎn)業(yè)：已構(gòu)成以電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電、生物醫(yī)藥四大支柱產(chǎn)業(yè)。入住企業(yè)：437家，其中26家為世界500強企業(yè)，44家年產(chǎn)值超億元。產(chǎn)值：457億元，占整個浦東新區(qū)的年產(chǎn)值的28%。房地產(chǎn)：加工區(qū)良好的開展前景和優(yōu)惠政策促進加工區(qū)配套日益完善，房屋的售價和租價也隨之攀升開場時也沒有思索到主體功能定位為辦公，還是定位于居住，還是定位于混合，而且覺得思索這些也沒有意義，我們只需從功能上支撐辦公和居住需求就可以了例如戶型中用玻璃墻實現(xiàn)彈性，至于最后哪種多，純屬市場引導(dǎo)行為。 -中邦MOHO銷售經(jīng)理回答關(guān)于工程初始功能定位問題中邦MOHO.中邦moho在外立面的表現(xiàn)上，采用公建化

13、外立面風(fēng)格，利用玻璃、石材兩種不同材質(zhì)，構(gòu)成錯層的百變空間。自然石材：簡約與質(zhì)感繁重和輕質(zhì)脆弱與堅實動感玻璃：根本上沒有水泥或磚墻，只用鋼架，四面外墻面積有80都是玻璃，促使空間更顯溫馨自在 。用磨砂玻璃作室內(nèi)隔斷，既節(jié)省室內(nèi)空間，又顯得華美堂皇。用透光玻璃裝飾的室內(nèi)過道窗，顯顯露淡淡的纖細(xì)柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑顏色斑斕，較高的反射率將建筑物周圍的景觀反射在建筑物上，可謂景中有景。 中邦MOHO.空間設(shè)計上利用幾何學(xué)中周長一樣正方形面積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間，同時為了滿足居住需求，注重生活空間的利用，并且附送大量面積 。發(fā)明“立方-城概念出發(fā)點：利用幾何學(xué)中周長一樣正方形面

14、積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間。戶型設(shè)計上，采用裂層設(shè)計，田字構(gòu)造，自在組合。發(fā)明出屋頂花園，小進深的陽臺和大面積的露臺，陽光室等功能空間，一方面在外立面區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅另一方面又兼顧采光和贈送面積。采用躍層便于同一單元各層之間南北方向轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)戶型縱向分割。中邦MOHO.商務(wù)酒店式會所依托清代儒商陶長青的住宅，經(jīng)過完善的配套設(shè)備、配套效力和平安系統(tǒng)，大大提升商務(wù)接待、餐飲、文娛功能的品味和檔次。規(guī)模：6500平方米根本風(fēng)格：以修繕后的清末儒商陶長青的故宅作為會所的大堂吧，打造“現(xiàn)代、時髦、文化 的酒店式會所配套設(shè)備：網(wǎng)絡(luò)視頻會議廳多媒體影視廳商務(wù)套房室內(nèi)游泳池健身中心中西式餐廳鋼琴吧、紅酒

15、吧、雪茄吧配套效力：企業(yè)稅收咨詢、商務(wù)、金融、郵政代辦 效力平安系統(tǒng)：門禁系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、多媒體視聽系統(tǒng)、身份識別系統(tǒng) 中邦MOHO.建筑用料上非常講究，電力、通訊、有線電視、布線等根底資源配套齊備且質(zhì)量很高 。中邦MOHO配套亮點寬帶接入系統(tǒng)：采用FTTC+VDSL技術(shù)的寬帶接入系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術(shù)，全頻段860M雙向傳輸系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：每戶設(shè)置一個綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可 。外墻：玻璃幕墻、自然石材幕墻供電：低壓三項供電，每戶電容量不少于25KW通訊設(shè)備：平均每戶3對，每幢12對外線可以使用.銷售結(jié)果顯示：價錢優(yōu)勢和完善的配套成為中邦moho實現(xiàn)100%銷售的兩

16、個根本支柱，另外，跟風(fēng)效應(yīng)也是在銷售中值得留意的一個要素。效果圖解析： 4-8月房價9000元/平方米，銷售情況很差，4個月僅售出15%左右。 8月份房價下調(diào)至6500元，情況開場好轉(zhuǎn)，且銷售速度呈加速上揚趨勢，2個月曾經(jīng)銷售了整體的75%左右 10月份價錢上升至7600元，消化尾盤效果緣由分析：開盤初期，客戶得知工業(yè)用地屬性，猜到取地本錢不高，以為開發(fā)商獲利太大，心里不平衡，便以工業(yè)用地性質(zhì)按揭貸款問題，水電費較高等理由以為價錢應(yīng)該下降，所以那段時間銷售效果不好。調(diào)價后，開場銷售速度較緩，后面隨著配套設(shè)備完善和跟風(fēng)效果凸顯，銷售速度呈現(xiàn)加速上揚趨勢最終銷售結(jié)果實現(xiàn)當(dāng)年100%完全銷售 -中邦

17、moho銷售經(jīng)理分析銷售情況的緣由 中邦MOHO.功能比例：中邦moho客戶主要是附近的一些高科技企業(yè)，主體功能實踐是辦公居住混合，但從開發(fā)商角度最重要的是提供功能支撐。單純辦公與單純居住所占比例均不大，且單純辦公比例大于單純居住比例。辦公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位。中邦MOHO功能比例圖中邦MOHO銷售經(jīng)理做客戶解析角度內(nèi)容客戶屬性絕大多數(shù)都是單位買，個人買的很少客戶來源主要是附近的一些高科技企業(yè)，規(guī)模大小都有客戶對項目定位小的企業(yè)一般把這里當(dāng)作總部，較大的企業(yè)一般把這里當(dāng)作辦事處、私密會議樓或商務(wù)接待場所過夜人群老板或市場部經(jīng)理陪同客戶商務(wù)活動后就住在這里了；公司白領(lǐng)

18、加班較晚，就直接睡在這里了中邦MOHO.案例自創(chuàng)總結(jié)角度背景說明中邦moho做法規(guī)劃報批工業(yè)用地實現(xiàn)辦公、居住功能物業(yè)，規(guī)劃報批難度大，必須有政策扶持，所以規(guī)劃報批必須存在有利于政府或區(qū)域發(fā)展的“說法”。順應(yīng)上海大力促動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的趨勢，在產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品組合上都頗有創(chuàng)新 以投資數(shù)百萬修繕清代歷史建筑“陶家宅”為依托，榮獲聯(lián)合國科教文組織亞太地區(qū)老建筑保護獎，并正在申報上海市文物保護單位 。初始定位加工區(qū)特定的背景決定我們要重點研究區(qū)內(nèi)企業(yè)的需求情況，而不是更大的范圍來進行初始定位加工區(qū)內(nèi)辦公需求、居住具有均有，而且還有二者的混合需求園區(qū)特殊的背景，看不出未來居住功能和辦公功能哪種升值潛力更

19、大，有一定的系統(tǒng)性風(fēng)險項目在外立面、戶型設(shè)計上均考慮滿足辦公、居住的雙重需求，從而降低項目系統(tǒng)性風(fēng)險產(chǎn)品設(shè)計外力面上要區(qū)分于傳統(tǒng)的住宅和辦公樓，且要實現(xiàn)辦公、居住功能的彈性轉(zhuǎn)換利用“立方城”概念，創(chuàng)造出屋頂花園、小進深陽臺、大面積露臺，陽光室。采用“跨越”策略，實現(xiàn)每個單元的最佳朝向戶型采用裂層設(shè)計，田字結(jié)構(gòu)，運用“玻璃墻”做隔斷，實現(xiàn)戶型彈性，滿足各類客戶的不同面積需要中邦MOHO.角度背景說明中邦moho做法基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施有利于提升項目的價值，增強項目吸引力供電：低壓三項供電，每戶電容量不少于25KW寬帶接入系統(tǒng)：采用FTTC+VDSL技術(shù)的寬帶接入系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸

20、技術(shù)，全頻段860M雙向傳輸系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：每戶設(shè)置一個綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可 綜合配套綜合配套是實現(xiàn)高質(zhì)量辦公功能、居住功能的重要因素，必須給與重視通過建造網(wǎng)絡(luò)視頻會議廳、多媒體影視廳、商務(wù)套房、室內(nèi)游泳池、健身中心、中西式餐廳、鋼琴吧、紅酒吧、雪茄吧等配套設(shè)施和企業(yè)稅收咨詢、商務(wù)、金融、郵政代辦 等配套服務(wù)以及門禁系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、多媒體視聽系統(tǒng)、身份識別系統(tǒng) 等安全系統(tǒng)提升客戶尊貴感價格工業(yè)用地取地成本低，價格不宜過高，則競爭優(yōu)勢會凸顯開始價格較高，銷售情況不好；價格降低后，銷售效果轉(zhuǎn)好銷售節(jié)奏工業(yè)用地做辦公、居住型物業(yè)，市場現(xiàn)存情況不多，所以客戶容易觀望，跟風(fēng)效應(yīng)較為明顯

21、。降價后銷售節(jié)奏開始較緩，后期跟風(fēng)效應(yīng)“凸顯”中邦MOHO案例自創(chuàng)總結(jié).案例二：自在香山工程根本信息區(qū)位：北京西四環(huán)，海淀區(qū)旱河路與閔莊路交叉口西北角規(guī)模：占地面積20萬，總建筑面積約12.8萬土地運用年限：50年物業(yè)方式：低密度辦公樓，含獨棟、聯(lián)排、疊拼，約300套用地性質(zhì)：工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)50年容積率：一期容積率0.67綠化覆蓋率：30%戶型：一期戶型270-350，二期戶型面積260-2000層高：3.2米，部分挑高5.6米售價：均價30000元/，與周邊別墅價錢相差無幾設(shè)計：由非常建筑、TOSHIKOMORIARCHITECT,RAHUL MEHROTRA ASSOCIATES等世界知名

22、建筑設(shè)計公司擔(dān)綱設(shè)計北京自在香山，50年產(chǎn)權(quán)的低密度辦公物業(yè)，目前曾經(jīng)躋身于北京高檔別墅第一梯隊.自在香山產(chǎn)品戰(zhàn)略建筑設(shè)計：以干凈利落的線條，塑造工程公建化立體覺得；玻璃幕墻、現(xiàn)代建筑構(gòu)件在工程中充分表達自在香山講究純真的建筑空間和體量。建筑方式純真，部分處置干凈利落，整體線條清楚。在規(guī)整的構(gòu)造體系中，經(jīng)過蒙太奇的真假凹凸安排，賦予建筑以明顯的雕塑風(fēng)格。自在香山外表資料采用大地色系搭配極富手工觸感的面磚，以綠色的自然景物烘托，力求建筑本身與周邊環(huán)境的調(diào)和關(guān)系。.自在香山產(chǎn)品戰(zhàn)略建筑設(shè)計：以柔和落地窗、半真假的露臺空間以及虛的私家與公共園林，打造溫馨居住環(huán)境.自在香山產(chǎn)品戰(zhàn)略戶型設(shè)計：“形隨機能

23、的設(shè)計概念，發(fā)明功能彈性格局，一期戶型以270-350為主，并經(jīng)過大量的贈送來滿足居住需求 戶型設(shè)計：大開間、方正、南北通透戶型易分割和組合，具備彈性地下室首層設(shè)計，到達雙重花園效果贈送面積：地下室全贈送，面積到達110左右雙露臺內(nèi)凹陽臺.自在香山產(chǎn)品戰(zhàn)略戶型設(shè)計：四個越界，將遠處的山景、近處的自然造景和綠景，廣納綠色，發(fā)明宜人環(huán)境露臺：從露臺上環(huán)顧四方，遠觀頤和園佛香閣、玉泉山的玉峰塔、香山的香爐峰、八大處的五處和七處等名景。雙首層，超高運用率：地形高低落差規(guī)劃，首層化地下室、采光通風(fēng)，引景入內(nèi)。雙花園，放大領(lǐng)域：圍合式建筑方式組團，最大程度引入自然造景和綠意，發(fā)明出圈屬領(lǐng)域的精裝共享花園與

24、專屬花園雙重綠地。大開間、多面采景采光：大面寬、三面采光、視野開闊，擁有南北通透空間，大度廣納香山景致。.自在香山配套：星級式酒店會所高端配套，將“辦公、社交、商務(wù)、休閑、生活五合一完美共融自在香山售樓部位于旱河路與閔莊路交叉口，工程入口處。此建筑物早期作為自在香山的售樓部，未來將作為自在香山園區(qū)星級式酒店會所配套對外開放，對外聲稱未來將打造使館級的Club.自在香山營銷推行：頻繁的推行活動，努力淡化工程商務(wù)寫字樓的用地性質(zhì)，樹立工程高端別墅的籠統(tǒng)舉行的一系列活動：籠統(tǒng)樹立活動：舉行“2021年資本市場政策解讀及投融資情勢對話沙龍與搜房網(wǎng)、大中華別墅網(wǎng)結(jié)合舉行“聚焦西山、解讀西山的別墅沙龍“京

25、西何夕高端住宅引領(lǐng)西部宜居生活論壇。樓盤促銷活動： 5月園林綻放之際歐美同窗會會員蒞臨選購均有驚喜優(yōu)惠 6月1日-6月20日舉行“引薦成交厚禮、雙套雙禮多驚喜大型酬賓活動客戶聯(lián)誼會，櫻桃采摘樂活動進展抽獎。銷售員引導(dǎo)： 2003年以后國家就不批低密度用地了。而我們公司的這塊地是在2004年拿的，開發(fā)商只能采用這種方法來建別墅。.自在香山銷售結(jié)果：一期06年年底開盤，銷售率83.2%，回籠資金約5.2億元；二期08年初開盤，由于戶型偏大，價錢較高，目前銷售率為11.7%一、二期銷售情況對比均價（元/）總價（萬元/）面積區(qū)間銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售率一期17000495-595270-350104

26、套10套83.6%二期31000930-1550300-5008套1套11.7%效果緣由分析一期整體銷售還是不錯的，市場口碑也很好。以個人名義購買的客戶占總成交客戶的50%以上。二期戶型較大，價錢也幾乎為一期的2倍，導(dǎo)致總價過高。同時工程必需采用一次性付款的方式，縮減了客戶群。國家出臺的宏觀調(diào)控政策也影響了工程的銷售進展。-北京自在香山銷售人員訪談.案例三：創(chuàng)智坊上海創(chuàng)智天地集創(chuàng)業(yè)，生活，交流，休閑文娛于一體，是眾多企業(yè)激發(fā)靈感火花，補充知識能量的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工程根本信息區(qū)位 ：上海市楊浦區(qū)，離市中心40分鐘車程。 規(guī)模 ：占地84萬平方米，總建筑面積超越100萬平方米 開發(fā)主體：由楊浦區(qū)政府和

27、瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手規(guī)劃開發(fā) 周邊情況：周邊辦公全部是租用，且無在售新樓盤土地性質(zhì)：綜合用地，50年產(chǎn)權(quán)創(chuàng)智天地科技園物業(yè)類型建筑面積租售創(chuàng)智天地科技園純甲級辦公8萬平方米出租創(chuàng)智天地廣場辦公、商鋪10萬平方米出租創(chuàng)智坊彈性辦公、住宅、商鋪50萬平方米2萬出租，其余全部出售產(chǎn)業(yè)園功能比辦公：住宅：彈性物業(yè)：商業(yè)=25%：36%：36%：3%.創(chuàng)智坊創(chuàng)智坊為創(chuàng)智天地一期物業(yè)，是由不同國際巨匠設(shè)計的創(chuàng)意杰作，除純住宅外，可商可住辦公物業(yè)是其一大亮點位置：緊鄰大學(xué)區(qū)規(guī)模：建筑面積50萬平方米容積率：2.4功能比例：辦公：住宅=50%：50% 售價：辦公物業(yè)2.1萬元/平方米，住宅2.3萬元/平方米，從開盤到如今，價錢變化不大物業(yè)管理費：辦公2.95元/平方米.月，住宅2.35元/平方米.月銷售情況：已推出12萬平方米，一期于2006年10月開盤，現(xiàn)只剩一套157平米的住宅和20套辦公物業(yè)物業(yè)類型：多層、小高層精裝修、現(xiàn)房銷售.創(chuàng)智坊外立面：創(chuàng)智坊全為多層和小高層物業(yè)，經(jīng)過顏色騰躍，線條明快的外立面風(fēng)格，彰顯公建籠統(tǒng)硬件設(shè)備：材質(zhì)：瓷磚和涂料電梯：2部奧的斯 大堂：4.5米層高，20平米左右，檔次普通空調(diào)：分體式空調(diào)彈性辦公物業(yè)檔次普通，經(jīng)過艷麗、騰躍的外立面突出工程的籠統(tǒng)，提高工程