管理不到位責任

1、物業(yè)管理方面糾紛主講：1 首先明確物業(yè)管理工作的分類物業(yè)管理工作分為三大塊一、物業(yè)和業(yè)主之間約定對物業(yè)提供的公共性服務執(zhí)行雙方簽訂的物業(yè)服務管理下協(xié)議為主。二、業(yè)主自治方面的管理業(yè)主管理規(guī)約物業(yè)主要履行監(jiān)督執(zhí)行、上報責任。三、物業(yè)內部管理針對員工管理的各項規(guī)章的建立健全和執(zhí)行。2案例一、煙花引發(fā)火災物業(yè)公司應否承擔賠償責任 【案情】 1、2007年2月5 日上午8時左右，陳某在喬遷某小區(qū)新房時，燃放起了從無證商販處購得的牌子不清、沒有合格證的煙花。 2、8時20分左右，黃某已經裝修并購置電器、用具的1503室突然起火，待破門而進的鄰居和稍后趕到的消防人員施救完畢，1503室已經面目全非一片狼藉

2、，過火面積140多平方米，未過火處受高溫和煙火灰燼及消防救火的影響，基本不能正常使用。 3、事后，經消防部門綜合分析，認定火災系煙花引起。為此黃某與物業(yè)公司及陳某協(xié)商賠償事宜，未能達成一致意見后，將陳某和物業(yè)公司告上法庭。3一 問題1.物業(yè)公司與陳某是否共同侵權?2.物業(yè)公司應否承擔賠償責任？討論什么是共同侵權？討論在燃放煙花爆竹時物業(yè)應當履行什么義務？4共同侵權是指數(shù)人基于共同過錯而侵害他人的合法權益，依法應當承擔的連帶賠償責任的侵權行為。物業(yè)公司和陳某是否有共同過錯？例如共同實施搶劫、共同實施的偷盜行為分析物業(yè)的過錯分析陳某的過錯因此物業(yè)和陳某不構成共同侵權，不承擔連帶賠償責任5（二）物業(yè)

3、公司應當承擔賠償責任物業(yè)管理條例第47條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。本案物業(yè)公司對陳某在禁止區(qū)域內燃放煙花未予制止，對陳某燃放煙花可能造成的損害未向全體業(yè)主作出提示，在火災事故發(fā)生后未能采取及時措施進行救助，明顯違反了物業(yè)服務企業(yè)的安全防范義務，其過錯是明顯的。物業(yè)公司應當向黃某承擔補充賠償責任。6案例二、業(yè)主不在家物業(yè)公司能否破門檢修案情 業(yè)主陳某住在3樓，4樓的鄰居李某放假期間外出。一天，陳某發(fā)現(xiàn)天花板開始滴水，意識到4樓鄰居家可能跑水了，于是，他便向小區(qū)的物

4、業(yè)公司反映情況。然而物業(yè)公司稱：4樓住戶不在家，不能入戶檢修。結果情況越來越糟，陳某的屋子里像下雨一樣，家中的天花板、家具、衣服、被褥等受到不同程度的損害，其中一些財產受損相當嚴重，但物業(yè)公司仍堅持無法維修。7陳某沒有辦法，只好打110報警，在巡警的要求下，物業(yè)公司打開4樓房門，入室維修。4樓住戶回來后，對物業(yè)公司和陳某破門而入的行為感到很惱火，三方矛盾激化，于是，陳某將物業(yè)公司告上了法院。陳某稱：物業(yè)公司明知道4樓住戶家的水管爆裂而一直找借口不及時進行維修，以致自己家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到了不同程度的損害。這一切損害系被告不作為所致，應承擔由此給自己造成的損失。8一、問題物業(yè)公

5、司是否有權破門而入？陳某的損失應當由誰來承擔？李某的損失應當由誰來承擔？9二、解析（一）物業(yè)公司有權破門而入 物業(yè)管理條例第47條第1款規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。從該法律規(guī)定可知，小區(qū)發(fā)生安全事故時，采取應急措施是物業(yè)公司的法定義務。該法條規(guī)定的應急措施即屬于緊急避險措施。緊急避險特征：（1）緊急避險的目的是為了保護公共利益、本人或他人的合法的民事權益。10；（2）緊急避險是對正在發(fā)生的侵害（或危險）采取相應措施；（3）緊急避險施加于第三人，造成第三人人身或財產的損失：（4）緊急避險不得超過必要的限度：（5）即在必要的限度內的緊急避險，受害的第三人原則上也應從

6、受益的一方獲得補償。本案物業(yè)公司接到陳某的報告后，已知曉小區(qū)內發(fā)生了漏水安全事故，有義務立即采取應急措施消除危險11（二）陳某的損失應當由誰來承擔陳某的財產損害是由樓上漏水導致的，（1）4樓的住戶李某是直接侵權責任人。（2）本案物業(yè)公司接到陳某的報告后未及時采取有效措施阻止損害的發(fā)生，應當對其不作為導致陳某損失擴大的部分承擔賠償責任。（3）物業(yè)公司承擔賠償責任后，可依法向直接侵權人追償。12（三）李某的損害賠償根據(jù)查明的漏水原因確定 民法通則第129條規(guī)定：“因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生的人承擔民事責任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔民事責任或者承擔適當?shù)拿袷仑熑?。如果?/p>

7、水是因自然原因引起的，陳某作為受益人應當給予適當?shù)难a償。物業(yè)公司作為緊急避險人，只要采取的措施未超過必要的限度，不承擔法律責任。13三、提示：物業(yè)公司采取的應急措施應當做好證據(jù)的收集與保全工作，以便事后的糾紛中，能夠對其采取應急措施的必要性和合理性進行舉證。緊急避險要適度否則承擔相應的法律責任哦！14案例三、物業(yè)管理放行條制度 是否違法案情1、2009年11月19日上午，原告朱某租用一輛輕貨到碧波花園小區(qū)搬運一大二小舊沙發(fā)。到小區(qū)出口處遭保安阻攔，稱無“放行條”，不放行。朱某稱“放行條”于法無據(jù)，妨礙、侵害了公民的自由出入權，是違反憲法的違反行為。2、無奈之下，朱某不得不將沙發(fā)又運回到家。此后

8、，朱某將小區(qū)物業(yè)公司告上法庭，訴稱：被告以安全為借口，擅立私法，強逼原告遵守，其行為侵犯了原告的自由出入權，并使原告蒙受租車損失。3、被告的行為違反了物業(yè)管理條例第47條第2款已構成侵權，請求判令被告向原告作出書面道歉并賠償原告經濟損失人民幣354元。15一、問題1、被告制定的放行條制度是否合法？2、被告是否侵害了原告的自由出入權？討論：物業(yè)是否有權利根據(jù)自身的管理制定相應的管理規(guī)定？怎樣掌握所起草的管理規(guī)定的合法性？大家有什么好的建議？16二、解析一、被告制定的放行條制度合法 物業(yè)管理條例第47條第1款規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在

9、采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。172010年1月1日起施行的保安服務管理條例第29條規(guī)定：“在保安服務中，為履行保安服務職責，保安員可以采取以下措施：（一）查驗出入服務區(qū)域人員的證件，登記出入的車輛和物品；（二）在服務區(qū)域內進行巡邏、守護、安全檢查、報警監(jiān)控；（三）在機場、車站、碼頭等公共場所對人員及其所攜帶的物品進行安全檢查，維護公共秩序；（四）執(zhí)行武裝守護押運任務，可以根據(jù)任務需要設立臨時隔離區(qū)，但應當盡可能減少對公民正?；顒拥姆恋K。保安應及時制止發(fā)生在服務區(qū)域內的違法犯罪行為，對制止無效的違法犯罪行為應當立即報警，同時采取措施保護現(xiàn)場。 因此，放行條制度作為物業(yè)管理行業(yè)慣例，是符合法律規(guī)定