城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策

1、-PAGE . z. . .可修編. .*工程學(xué)院畢業(yè)論文城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策學(xué)生* 李華毅 系部人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院專 業(yè) 社區(qū)管理與效勞 指導(dǎo)教師 *鳳英 2014年5月18日-. z.摘 要隨著城市化進(jìn)程的加快，城市社區(qū)的建立日益增多，城市社區(qū)的物業(yè)管理也應(yīng)運(yùn)而生，但是在構(gòu)建和諧社區(qū)的過程中不可防止的出現(xiàn)了一系列的問題，如何更好地進(jìn)展城市社區(qū)的物業(yè)管理也成為了一個(gè)研究課題。本文通過對城市社區(qū)中存在問題的調(diào)查與總結(jié)，得出解決相關(guān)問題的方法，提出合理化建議從而促使城市社區(qū)物業(yè)管理的進(jìn)一步開展。首先是對我國城市社區(qū)的開展現(xiàn)狀進(jìn)展闡述，通過查閱資料和調(diào)查得出現(xiàn)有狀況，為研究奠定根底。論文

2、主體分為三局部第一局部是通過對城市社區(qū)的調(diào)查得出其存在的問題，并對問題進(jìn)展詳細(xì)的分類闡述，從而找到需要解決的重點(diǎn)。第二局部是通過比照分析、數(shù)據(jù)分析等多種方法對存在的問題進(jìn)展分析，從而得出問題產(chǎn)生的原因。第三局部是通過分析得出解決方法，從而妥善的解決現(xiàn)有問題。最后，在給予解決方法的同時(shí)，提出推進(jìn)城市社區(qū)開展的建議，旨在原有根底上進(jìn)一步提升城市物業(yè)管理的制度化，更好地為業(yè)主提供完善的物業(yè)效勞，促進(jìn)城市社區(qū)物業(yè)管理的開展。關(guān)鍵詞：城市社區(qū)；物業(yè)管理；問題與對策 AbstractWith the accelerated process of urbanization, growing urban mu

3、nity construction and property management of urban munities has also created, but it appears inevitable in the process of building a harmonious munity, a series of questions, better management of urban munities has bee a research topic. Based on the survey and summary of the problems of urban muniti

4、es, concluded that ways to address related issues, rationalize them so as to enhance the development of property management in urban munities. First is the development of interpretation of the urban munity in China, through the access to information and surveys of e*isting conditions, provide a basi

5、s for research.Thesis subjects are divided into three partsthe first part is derived from surveys of urban munity problems that e*ist, and set out a detailed classification of issue, which needs to be addressed focusing on. Part II through parative analysis, and other methods of data analysis an ana

6、lysis of the e*isting problems, causes of order problems.Third part is derived from analysis of solution, so as to properly resolve e*isting problems. Finally, the solution at the same time, make remendations promoting urban munity development, aimed at the original basis to further enhance the inst

7、itutionalization of urban property management, and better serve property owners provide services, promote the development of property management in urban munities.Key words: urban munity;management; problems and countermeasures目錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc389032523前言 PAGEREF _Toc389032523 h 1H

8、YPERLINK l _Toc389032524一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc389032524 h 2HYPERLINK l _Toc389032525一城市物業(yè)管理的開展 PAGEREF _Toc389032525 h 2HYPERLINK l _Toc389032526二城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc389032526 h 2HYPERLINK l _Toc389032527二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題 PAGEREF _Toc389032527 h 2HYPERLINK l _Toc389032528一物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后 PAG

9、EREF _Toc389032528 h 2HYPERLINK l _Toc389032529二物業(yè)公司與業(yè)主經(jīng)常產(chǎn)生糾紛 PAGEREF _Toc389032529 h 3HYPERLINK l _Toc389032530三開發(fā)商遺留問題 PAGEREF _Toc389032530 h 4HYPERLINK l _Toc389032531四物業(yè)管理費(fèi)用收繳困難 PAGEREF _Toc389032531 h 4HYPERLINK l _Toc389032532三、產(chǎn)生問題的原因 PAGEREF _Toc389032532 h 4HYPERLINK l _Toc389032533一物業(yè)行業(yè)開展

10、不完善 PAGEREF _Toc389032533 h 5HYPERLINK l _Toc389032534二物業(yè)公司權(quán)責(zé)劃分不清晰 PAGEREF _Toc389032534 h 5HYPERLINK l _Toc389032535三業(yè)主素質(zhì)良莠不齊 PAGEREF _Toc389032535 h 6HYPERLINK l _Toc389032536四、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的解決對策 PAGEREF _Toc389032536 h 6HYPERLINK l _Toc389032537一健全物業(yè)管理體制，完善物業(yè)管理?xiàng)l例 PAGEREF _Toc389032537 h 6HYPERLINK

11、 l _Toc389032538二追尋解決糾紛的根本原因 PAGEREF _Toc389032538 h 7HYPERLINK l _Toc389032539三做好物業(yè)的前期介入，保證物業(yè)質(zhì)量 PAGEREF _Toc389032539 h 7HYPERLINK l _Toc389032540四講情講理更好效勞，促進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)用收繳 PAGEREF _Toc389032540 h 7HYPERLINK l _Toc389032541五、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議 PAGEREF _Toc389032541 h 8HYPERLINK l _Toc389032542一加快城市物業(yè)管理?xiàng)l例的制定和實(shí)

12、施 PAGEREF _Toc389032542 h 8HYPERLINK l _Toc389032543二人性化管理推動(dòng)社區(qū)和諧 PAGEREF _Toc389032543 h 8HYPERLINK l _Toc389032544三積極開展社區(qū)活動(dòng)，促進(jìn)社區(qū)開展 PAGEREF _Toc389032544 h 8HYPERLINK l _Toc389032545完畢語 PAGEREF _Toc389032545 h 10HYPERLINK l _Toc389032546參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc389032546 h 11HYPERLINK l _Toc389032547致 PAGER

13、EF _Toc389032547 h 12-. z.前言隨著近些年城市化進(jìn)程的加快，中國城市社區(qū)的建立也日益加快，越來越多的人口選擇居住在城市社區(qū)，隨之而來的是城市社區(qū)物業(yè)管理開展的巨大需求。近些年來在城市社區(qū)物業(yè)管理開展的過程中出現(xiàn)了不少的問題，給物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主帶來了不少煩惱，如何更好地解決這些問題，并進(jìn)而減少其發(fā)生的可能性，成為了一個(gè)需要研究的課題。本文通過采用是什么、為什么、怎么辦的論述，來詳細(xì)說明城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題及解決方案。通過對社區(qū)居民和物業(yè)公司的調(diào)查尋找問題所在，通過比照分析和資料查閱等方法來分析問題出現(xiàn)的原因，通過對案例的分析和總結(jié)結(jié)合實(shí)際情況給出解決問題的方法，并

14、針對性的給出合理化建議，防止類似問題的再次出現(xiàn)。通過對中國城市社區(qū)物業(yè)管理存在問題與對策的研究，從中得到不少經(jīng)歷，也希望這些經(jīng)歷轉(zhuǎn)化為建議，能夠更好地為物業(yè)管理者提供更多解決和預(yù)防在物業(yè)管理中出現(xiàn)問題的方法。一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀隨著城市化進(jìn)程的快速開展，越來越多的人選擇居住在城市社區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)的開展也隨之蓬勃，然而物業(yè)公司在對城市社區(qū)進(jìn)展管理和效勞的同時(shí)，也有很多問題伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的開展的出現(xiàn)。這些問題的產(chǎn)生和城市物業(yè)管理行業(yè)的開展的現(xiàn)狀有著的必然的關(guān)系。一城市物業(yè)管理的開展改革開放以來,城市住宅建立飛速開展,大量城市住宅小區(qū)投入使用,吸引著更多人口選擇在城市中定居，這也帶來

15、了物業(yè)管理工作的變化。在物業(yè)管理行業(yè)的開展過程中，國外專業(yè)化管理經(jīng)歷被引入,取得了較好的效果,并帶動(dòng)了全國物業(yè)管理工作的起步開展，同時(shí)經(jīng)過國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在開展中摸索經(jīng)歷，我管物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了快速開展階段。我國物業(yè)管理開展30多年，現(xiàn)在已有百萬的物業(yè)大軍，但物業(yè)管理開展也有著地區(qū)和水平的差異。從地區(qū)來看東南沿海城市和一線城市的物業(yè)管理開展較為迅速，也比擬完善，二、三線城市和中西部地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)也在迅猛開展，究其原因，是因?yàn)閷ν忾_放程度和經(jīng)濟(jì)開展水平的不同，但是在不均衡開展的過程中也出現(xiàn)了許多不同的問題。二城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀我國城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)在根本是由物業(yè)公司來承當(dāng)，

16、在為業(yè)主提供效勞的同時(shí)也承當(dāng)著諸多其他責(zé)任，但在物業(yè)管理行業(yè)開展不成熟，法律法規(guī)和現(xiàn)行體制不完善的情況下，產(chǎn)生了一系列的問題，困擾著我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的開展。在城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，多數(shù)物業(yè)公司是房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司，或是由專業(yè)的物業(yè)管理公司通過競標(biāo)獲得小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，兩者與開發(fā)商的關(guān)系不同，也因此有了面對問題的不同，但總體來說都出現(xiàn)了一系列的物業(yè)管理問題。二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題物業(yè)公司在提供專業(yè)的物業(yè)效勞時(shí)，也存在著諸多管理上的問題。從政策法規(guī)的不健全到物業(yè)公司與業(yè)主在管理細(xì)節(jié)上的矛盾，從開發(fā)商遺留的房屋修繕到物業(yè)管理費(fèi)用收繳，種種問題困擾著物業(yè)公司的開展。

17、眾多的物業(yè)公司在進(jìn)展物業(yè)管理時(shí)，都是根據(jù)自己的一套管理方法，沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)*，政府出臺(tái)的法規(guī)只起到指導(dǎo)作用，在面臨諸多發(fā)生的問題時(shí)產(chǎn)生著分歧，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾日益增多。一物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后盡管我國物業(yè)行業(yè)已經(jīng)歷經(jīng)了30多年的開展，并且物權(quán)法的出臺(tái)為物業(yè)管理的提供了一定的法律保障，各個(gè)省市也有自己的物業(yè)管理?xiàng)l例，但是統(tǒng)一的行業(yè)法規(guī)仍然缺乏，給物業(yè)公司在進(jìn)展物業(yè)管理時(shí)帶來了諸多不便。當(dāng)業(yè)主對物業(yè)公司的管理?xiàng)l例質(zhì)疑時(shí)，沒有很好的法律法規(guī)來支撐成為物業(yè)公司的現(xiàn)實(shí)問題，現(xiàn)行的物業(yè)管理?xiàng)l例也有諸多與實(shí)際情況不符的，當(dāng)遇到實(shí)際問題時(shí)如何調(diào)解也成了困難。眾多的物業(yè)公司根據(jù)自己的管理?xiàng)l例來進(jìn)展物業(yè)

18、管理，但因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)入行門檻低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，更缺乏科學(xué)且系統(tǒng)的體制來指導(dǎo)和約束，各個(gè)物業(yè)公司的指定的物業(yè)管理?xiàng)l例不完善且缺乏系統(tǒng)性，在遇到問題時(shí)只能參照其他案例或者憑自己的理解來解決，而結(jié)果往往得不到業(yè)主的肯定，導(dǎo)致在管理過程中業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾頻發(fā)。二物業(yè)公司與業(yè)主經(jīng)常產(chǎn)生糾紛物業(yè)公司與業(yè)主之間有著責(zé)任與義務(wù)的管理，兩者是相輔相成的，但因?yàn)殡p方各執(zhí)一詞，經(jīng)常認(rèn)為自己是占據(jù)優(yōu)勢的而一方，從而在諸多問題不能達(dá)成共識(shí)，通過調(diào)查我們對物業(yè)管理過程中業(yè)主與物業(yè)公司的常見矛盾進(jìn)展了統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如圖例1所示： 圖例1為了更好地了解物業(yè)管理過程中業(yè)主與物業(yè)公司的常見矛盾，2014年3月中旬

19、，我們在*綠都物業(yè)公司下屬*市綠都城，通過發(fā)放調(diào)查問卷的方式，對小區(qū)內(nèi)的100位業(yè)主進(jìn)展了抽樣調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進(jìn)展統(tǒng)計(jì)分析調(diào)查差問卷詳見附件。通過統(tǒng)計(jì)我們發(fā)現(xiàn)，在承受調(diào)查的100位業(yè)主中，有56%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)用的問題和對物業(yè)公司效勞質(zhì)量問題是兩者之間最常見的矛盾，原因之一是業(yè)主認(rèn)為自己花錢購置了效勞，但是物業(yè)公司的效勞質(zhì)量達(dá)不到自己所要的標(biāo)準(zhǔn)，而拒繳物業(yè)管理費(fèi)用正是他們表達(dá)不滿的主要方式。同時(shí)，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題和小區(qū)公共設(shè)施所有權(quán)歸屬也是常見的問題，對于合法權(quán)益的權(quán)益保護(hù)方面業(yè)主也是比擬關(guān)心，無論是涉及個(gè)人的權(quán)益或是關(guān)系大多數(shù)業(yè)主的集體權(quán)益方面，大多都會(huì)使業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛

20、盾。而在與物業(yè)公司的溝通上存在問題的比率只占到9%，是五中常見矛盾中最少的。業(yè)主與物業(yè)公司經(jīng)常發(fā)生糾紛也就是在業(yè)主認(rèn)為自身權(quán)益受到侵害，或是物業(yè)公司不能提供自己所需效勞，而業(yè)主與物業(yè)公司的溝通方面不存在太多障礙，只是在問題的解決方式或是效率方面得不到業(yè)主的認(rèn)可從而導(dǎo)致問題的發(fā)生。三開發(fā)商遺留問題通過調(diào)查也可以看出，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾很大一方面是房屋質(zhì)量、過渡承諾等開發(fā)商的遺留問題?，F(xiàn)有的物業(yè)公司大多是房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司，也有是單獨(dú)承當(dāng)物業(yè)管理的物業(yè)公司，但因開發(fā)商在建立過程中的房屋質(zhì)量差導(dǎo)致的墻皮脫落、漏水、甚至房屋構(gòu)造受損等問題，物業(yè)公司也無力承當(dāng)維修費(fèi)用，且開發(fā)商在銷售階段對小區(qū)綠

21、化、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠和高承諾的物業(yè)管理等過度宣傳，以致業(yè)主在入住后對物業(yè)公司提出很大質(zhì)疑，導(dǎo)致物業(yè)管理在開場就陷入被動(dòng)局面。在面對此類問題時(shí)一旦不能很好地解決，或者業(yè)主過于激進(jìn)，就很容易導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司的更大矛盾，出現(xiàn)拒繳物業(yè)管理費(fèi)用等行為，進(jìn)而抵抗物業(yè)公司的各種正常工作。四物業(yè)管理費(fèi)用收繳困難業(yè)主與物業(yè)公司不是天生的仇敵，也不是與生俱來就有矛盾，而是因?yàn)榉N種的管理不當(dāng)或是述求得不到滿足，就會(huì)產(chǎn)生積怨，最直接的表現(xiàn)就是拒繳物業(yè)管理費(fèi)用。不同的社區(qū)、不同的樓盤物業(yè)管理費(fèi)用也不同，物業(yè)管理行業(yè)又是微利行業(yè)，而每個(gè)社區(qū)總會(huì)有局部業(yè)主拖欠、拒繳物業(yè)管理費(fèi)用。在物業(yè)管理費(fèi)用的問題上是三個(gè)方面的原因：

22、一是因?yàn)榫植课飿I(yè)公司重收輕管，效勞質(zhì)量達(dá)不到，引起業(yè)主不滿，從而拒繳物業(yè)管理費(fèi)用。二是物業(yè)管理行業(yè)體制不完善，物業(yè)公司征收費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)不一，到業(yè)主的認(rèn)可。三是對違約拒繳物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主缺乏有效地制約措施，或是制約措施不能及時(shí)的達(dá)成效果從而助長了拖欠和拒繳物業(yè)管理費(fèi)用的行為。三、產(chǎn)生問題的原因物業(yè)管理行業(yè)的入行門檻低，行業(yè)競爭劇烈，因此我國現(xiàn)在有大量的物業(yè)管理公司存在，但物業(yè)管理水平卻沒有相應(yīng)的快速提高，主要是缺乏完善的體制和相應(yīng)的法律規(guī)*，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)開展不完善。在實(shí)際的管理過程中又因?yàn)槲飿I(yè)公司對自己的定位不清晰，對于自己的權(quán)利和責(zé)任認(rèn)識(shí)不到位，導(dǎo)致了物業(yè)管理過程中問題頻發(fā)。同時(shí)由于過快的

23、城市擴(kuò)*，大量人口涌入城市社區(qū)，業(yè)主的素質(zhì)良莠不齊，很多業(yè)主不能很好地適應(yīng)物業(yè)管理的制度，對物業(yè)公司不信任的結(jié)果導(dǎo)致矛盾加劇。一物業(yè)行業(yè)開展不完善雖然物業(yè)管理行業(yè)在我國已經(jīng)有了三十多年的開展歷程，但是缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)法律法規(guī)的指導(dǎo)，物業(yè)管理沒用形成系統(tǒng)科學(xué)的體制，各物業(yè)公司從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊等一系列原因阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的開展。我國的物業(yè)管理行業(yè)多是照搬*等地的物業(yè)管理模式，缺乏根據(jù)實(shí)際情況的針對性調(diào)整，過快的城市擴(kuò)*引起了大量人口的涌入，很多物業(yè)公司多是摸著石頭過河，缺乏管理經(jīng)歷和管理技巧。各個(gè)城市的物業(yè)管理?xiàng)l例又不能很好地約束物業(yè)公司的行為，導(dǎo)致了在物業(yè)管理過程中業(yè)主與物業(yè)公司

24、的矛盾頻發(fā)，卻沒有很好地解決機(jī)制。物業(yè)行業(yè)開展的不完善還表達(dá)在行業(yè)的競爭沒有形成一個(gè)良好的循環(huán)機(jī)制，在沒有經(jīng)歷新一輪物業(yè)行業(yè)洗牌的前提下，物業(yè)行業(yè)需要在開展業(yè)務(wù)的同時(shí)提升自己的效勞。二物業(yè)公司權(quán)責(zé)劃分不清晰在物業(yè)行業(yè)開展不完善的前提下物業(yè)管理公司經(jīng)常會(huì)面臨一些問題，但這些問題并不在物業(yè)管理公司的管轄*圍之內(nèi)，但由于業(yè)主的單方面認(rèn)為一旦購置物業(yè)效勞，物業(yè)公司就要為社區(qū)所出現(xiàn)一切問題承當(dāng)責(zé)任。同時(shí)很多物業(yè)公司對自身的定位不是特別清晰，對自己所處的地位，擁有的權(quán)力認(rèn)識(shí)不到位。物業(yè)公司在接手社區(qū)之后對社區(qū)的相關(guān)設(shè)施設(shè)備了解不到位，對自己所要負(fù)責(zé)的工程了解不到位，對所在社區(qū)房屋質(zhì)量保障時(shí)限了解不到位，對

25、社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管理不到位等，這些缺少物業(yè)管理前期介入或前期介入不到位的情況使得物業(yè)公司不能很好地了解自己所要負(fù)責(zé)的事項(xiàng)，不能很好地區(qū)分自己的職責(zé)*圍，導(dǎo)致一旦出現(xiàn)問題，物業(yè)公司對于自己是否負(fù)有責(zé)任沒有明確的界限，不能很好地解決問題，導(dǎo)致了業(yè)主與物業(yè)公司沖突的發(fā)生。物業(yè)公司在對社區(qū)管理的同時(shí)要對社區(qū)的居民提供效勞，但物業(yè)公司不能無視自己的權(quán)利，在面對業(yè)主提出的要求，承當(dāng)責(zé)任時(shí)要明確自己權(quán)利。當(dāng)與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)，多數(shù)物業(yè)公司會(huì)一味的避讓，以求問題的最快解決，但在一些情況下會(huì)輔助不必要的代價(jià)。同時(shí)在面對業(yè)主違反物業(yè)管理?xiàng)l例或不履行業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)牧x務(wù)時(shí)，使用適當(dāng)?shù)姆椒▉肀Ｗo(hù)自身權(quán)利也是物業(yè)公司需要增

26、強(qiáng)的，例如在面對業(yè)主欠繳或拒繳物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，要有針對性的對策來解決就顯得尤為必要。三業(yè)主素質(zhì)良莠不齊大量的城市社區(qū)的建立吸引了大批業(yè)主的入住，但是業(yè)主的受教育水平不同和居住環(huán)境的不同導(dǎo)致了其素質(zhì)良莠不齊，在面對同一件事情的時(shí)候就會(huì)產(chǎn)生不同的反響，在面對關(guān)系多數(shù)社區(qū)業(yè)主利益的事件時(shí)就會(huì)產(chǎn)生不同的做法。由于業(yè)主的年齡階段、受教育程度、原來的居住環(huán)境、生活習(xí)慣等的不同，使得業(yè)主的素質(zhì)良莠不齊，在面對同一事件時(shí)的反響也就不同，在面對問題時(shí)的思維方式與解決方式也就不同。當(dāng)物業(yè)公司在管理過程中發(fā)現(xiàn)問題后與業(yè)主溝通的過程當(dāng)中，或是業(yè)主在向物業(yè)公司反響問題時(shí)業(yè)主的素質(zhì)就會(huì)有一個(gè)最直觀的反響，業(yè)主素質(zhì)的上下影

27、響著雙方溝通的質(zhì)量及問題解決的速度。在一些老舊小區(qū)原家屬院，多數(shù)居民習(xí)慣了無償效勞，在物業(yè)公司出現(xiàn)后變成了購置效勞，很多居民在思想上一時(shí)未能轉(zhuǎn)變，從而對物業(yè)公司存在著質(zhì)疑和排斥，在生活中與鄰里發(fā)生沖突、對房屋質(zhì)量產(chǎn)生不滿、對物業(yè)管理?xiàng)l例質(zhì)疑時(shí)就會(huì)把矛頭對向物業(yè)公司，從而使得問題的發(fā)生。四、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的解決對策在面對社區(qū)發(fā)生的問題時(shí)，如何更好地解決這些問題，就需要從制度、管理方法、效勞水平等多方面來入手，通過不斷的完善物業(yè)管理體制，完善物業(yè)管理?xiàng)l例，做好物業(yè)管理的前期介入，提高物業(yè)行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)等方面來更好地解決這些問題。一健全物業(yè)管理體制，完善物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理行業(yè)在我國經(jīng)過三

28、十多年的開展，通過不斷地外部汲取與自我完善，物業(yè)行業(yè)的整體水平已經(jīng)有了很大的提高，但是還是缺乏健全的管理體制，缺乏相關(guān)的法律法規(guī)對其的支持，更缺乏完善的物業(yè)管理?xiàng)l例。健全物業(yè)管理體制要從實(shí)際出發(fā)，公布相關(guān)的法律法規(guī)，在保障居民的合法權(quán)益的同時(shí)進(jìn)一步明確物權(quán)歸屬、明確責(zé)任劃分，更好地解決物業(yè)管理過程中因此而引發(fā)的糾紛。同時(shí)要提高物業(yè)行業(yè)的入行門檻，通過資源整合等擴(kuò)大的物業(yè)公司的管理與效勞水平，在市場競爭中推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)整體向前開展。在不斷地學(xué)習(xí)與經(jīng)歷積累過程中，通過根據(jù)實(shí)地情況不斷完善的城市物業(yè)管理?xiàng)l例，在物業(yè)公司與業(yè)主之間問題頻發(fā)的前提下就顯得尤為重要。在物業(yè)管理?xiàng)l例的完善中要充分考慮物業(yè)公

29、司與業(yè)主雙方的意見，在關(guān)鍵問題上是雙方達(dá)成一致，在充分保障業(yè)主權(quán)利、規(guī)*物業(yè)公司行為的同時(shí)促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的開展。二追尋解決糾紛的根本原因當(dāng)問題發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司不應(yīng)只是單純的解決問題，而是要根據(jù)已發(fā)生的問題總結(jié)經(jīng)歷，找出此類事件發(fā)生的共同規(guī)律。在社區(qū)中出現(xiàn)的問題種類很多：房屋質(zhì)量問題，鄰里糾紛，公共設(shè)施的使用，物業(yè)效勞不到位等。在面對諸多問題時(shí)，解決問題只是第一步，物業(yè)公司提升效勞質(zhì)量的重要途徑之一就是總結(jié)經(jīng)歷，深挖根源找出問題發(fā)生的原因，分析問題出現(xiàn)的緣由，這樣才能更好地找到問題的責(zé)任方所在，同時(shí)為今后物業(yè)管理提供經(jīng)歷，促進(jìn)物業(yè)公司在進(jìn)展管理中在提供高適量的效勞的同時(shí)防止類似事件的重復(fù)發(fā)生。三做

30、好物業(yè)的前期介入，保證物業(yè)質(zhì)量在諸多問題中，關(guān)于房屋質(zhì)量和公共設(shè)施數(shù)量與質(zhì)量的問題占有相當(dāng)?shù)谋戎?，這就關(guān)系到物業(yè)公司在接手樓盤的前期介入。常見的問題有房屋漏水、管道損壞、公共設(shè)施質(zhì)量問題、排水管網(wǎng)損壞、綠地灌溉難、公共空間被占等，這些問題很多都是開發(fā)商遺留問題。在面對這些問題時(shí)，物業(yè)的前期介入就顯得尤為重要。物業(yè)管理的前期介入就是在樓盤建立進(jìn)入收尾階段，業(yè)主還未入住的時(shí)間段內(nèi)，物業(yè)公司先行進(jìn)入小區(qū)對小區(qū)內(nèi)房屋建立的質(zhì)量、小區(qū)公共設(shè)施的建立、管網(wǎng)建立等根底設(shè)施的建立提供修改意見，以便在業(yè)主入住后更好地為業(yè)主提供效勞的工作。物業(yè)管理的前期介入可以防止很多問題的發(fā)生，在物業(yè)管理中尤為重要。通過物業(yè)的

31、前期介入，物業(yè)公司很容易發(fā)現(xiàn)這些問題并可以及時(shí)的要求開發(fā)商對存在的問題進(jìn)展改造，這樣就防止了業(yè)主入住后物業(yè)公司承當(dāng)質(zhì)量維修等問題，節(jié)省開場的同時(shí)減少了社區(qū)內(nèi)問題的發(fā)生。同時(shí)物業(yè)的前期介入還可以是物業(yè)公司盡快的熟悉小區(qū)環(huán)境，對小區(qū)的整體規(guī)劃有跟多的籌備，為以后的物業(yè)管理提供方便。四講情講理更好效勞，促進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)用收繳物業(yè)管理費(fèi)用的收繳一直以來都是困擾物業(yè)行業(yè)的一大難題，物業(yè)行業(yè)原本就是微利行業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)用的拖欠關(guān)系所有業(yè)主的利益，是物業(yè)管理中普遍存在的問題。在面對欠繳、拒繳物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主時(shí)，既要講情講理，也要提高物業(yè)的整體效勞質(zhì)量，同時(shí)采取必要手段。由于拒繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)用是最直觀表達(dá)

32、業(yè)主情緒的方式，通過這些情況可以發(fā)現(xiàn)那些業(yè)主對社區(qū)物業(yè)管理存在這意見，同時(shí)由于業(yè)主素質(zhì)的參差不齊，但是大多數(shù)業(yè)主都是通情達(dá)理的，通過與業(yè)主良好的溝通可以了解到業(yè)主欠繳、拒繳物業(yè)管理費(fèi)用的具體原因，在幫助業(yè)主解決問題的同時(shí)促進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)用的收繳。業(yè)主欠繳、拒繳物業(yè)管理費(fèi)用的原因之一也是有些物業(yè)公司重收輕管，在收繳物業(yè)管理費(fèi)用后效勞跟不上，致使業(yè)主產(chǎn)生抵抗情緒。解決方法就是要提高物業(yè)效勞質(zhì)量，是業(yè)主在繳納費(fèi)用的同時(shí)享受高適量的物業(yè)效勞。提升物業(yè)管理效勞質(zhì)量不僅要靠物業(yè)公司的制度，也要靠不斷提高從業(yè)者的自身素質(zhì)開場，同時(shí)提高從業(yè)者的專業(yè)化水平，依靠科學(xué)系統(tǒng)的體系制度和高素質(zhì)高學(xué)歷的從業(yè)者相結(jié)合，從而

33、提高物業(yè)效勞的質(zhì)量。當(dāng)然，除此之外還要有相關(guān)的必要手段，在業(yè)主長時(shí)間拖欠物業(yè)管理費(fèi)用且勸說無效的情況下，超過規(guī)定時(shí)限就應(yīng)該采取法律手段維護(hù)物業(yè)公司的自身權(quán)益，例如超過兩年未繳納物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)公司將起訴業(yè)主等手段，在制度上給予加強(qiáng)，維護(hù)自身合法權(quán)益。五、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議通過對物業(yè)管理中問題及原因的分析，我們給出了相關(guān)的解決方案，同時(shí)，經(jīng)過認(rèn)真的分析之后，總結(jié)了以下三點(diǎn)建議，在解決問題的根底上進(jìn)一步促進(jìn)社區(qū)開展，更推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的開展。一加快城市物業(yè)管理?xiàng)l例的制定和實(shí)施城市物業(yè)管理?xiàng)l例是該市各個(gè)物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際情況制定本公司物業(yè)管理?xiàng)l例的根底，同時(shí)切實(shí)實(shí)施相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例才能使制度落

34、到實(shí)處，保障業(yè)主和物業(yè)公司的合法權(quán)益，同時(shí)促進(jìn)物業(yè)公司提高效勞質(zhì)量，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)開展。物業(yè)管理?xiàng)l例的制定要符合相關(guān)的法律法規(guī)，同時(shí)符合業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益。物業(yè)管理?xiàng)l例制定的目的是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的開展，所以將物業(yè)管理?xiàng)l例落到實(shí)處即實(shí)施就顯得尤為重要，各物業(yè)公司在執(zhí)行上一定要落到實(shí)處，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的整體開展。二人性化管理推動(dòng)社區(qū)和諧物業(yè)管理中面對的是一個(gè)個(gè)人，人性化管理就顯得尤為重要，物業(yè)公司不僅是社區(qū)的管理者，更是效勞者。一個(gè)社區(qū)是否能成為居民喜愛的社區(qū)，人性化管理是非常重要的一方面。通過人性化管理可以推動(dòng)社區(qū)的和諧，促進(jìn)社區(qū)居民之間和睦共處，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)公司之間良好的互動(dòng)，減

35、少社區(qū)中很多問題的發(fā)生，從而促進(jìn)社區(qū)整體的和諧開展。三積極開展社區(qū)活動(dòng)，促進(jìn)社區(qū)開展社區(qū)活動(dòng)是一個(gè)社區(qū)調(diào)節(jié)劑，是活潑一個(gè)社區(qū)最好的方式，也是促進(jìn)社區(qū)居民之間相互了解，增加社區(qū)居民對社區(qū)的認(rèn)同感和自豪感的重要手段，而在這其中，物業(yè)公司可以扮演一個(gè)很好地倡導(dǎo)者與組織者。積極開展社區(qū)活動(dòng)可以有很多形式：舉辦趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)、為不同年齡階段的居民成立不同的興趣組織，舉辦晚會(huì)等多種形式。這些年各個(gè)物業(yè)公司也用行動(dòng)為我們做出了許多典*：例如綠都物業(yè)公司在其下屬各各個(gè)社區(qū)開辦鄰居節(jié)，通過鄰里之間相互協(xié)作完成任務(wù)等方式增強(qiáng)鄰里之間聯(lián)系；通過舉辦社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)，讓大人與孩子共同參與，活潑社區(qū)氣氛；通過舉辦六一兒童節(jié)趣味活

36、動(dòng)、母親節(jié)感恩活動(dòng)、元宵節(jié)猜燈謎等，提升業(yè)主對于社區(qū)的自豪感和歸屬感；通過成立兒童書法繪畫班、老年梨園社、太極拳隊(duì)、社區(qū)籃球隊(duì)等，增添社區(qū)文娛氣氛；通過醫(yī)療義診進(jìn)社區(qū)、常見疫病知識(shí)普及、免費(fèi)量血壓等活動(dòng)，增強(qiáng)社區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的認(rèn)可度。通過舉辦這些活動(dòng)在豐富社區(qū)居民生活的同時(shí)，提高了社區(qū)物業(yè)管理效勞的質(zhì)量，同時(shí)提升了物業(yè)公司在業(yè)主心中的認(rèn)可度，增強(qiáng)社區(qū)居民的鄰里關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)總公司之間良好的關(guān)系，使得其在面對許多社區(qū)發(fā)生的問題時(shí)也可以更好地解決，同時(shí)可以防止很多問題的發(fā)生。完畢語通過對城市社區(qū)物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)展一系列的調(diào)查分析，得出了很多結(jié)論，這些結(jié)論幫助我們很好的認(rèn)識(shí)到了問題發(fā)生的原因，找到原因之后針對性的提出了解決的方案，并在最后給出了幾點(diǎn)建議。通過本文的調(diào)查研究，