某地產(chǎn)樓盤項目推廣方案3

1、虹口華嚴(yán)路項目推廣方案目 錄項目優(yōu)劣勢初評項目客戶闡發(fā)項目產(chǎn)物發(fā)起項目推廣思路壹 項目優(yōu)劣勢初評本案位于虹口華嚴(yán)路122號，屬于涼城板塊。項目總修建面積9929平方米，其中商鋪面積（三層）850平方米。樓盤體量不大，房型設(shè)計也相對整齊，其中兩房兩廳33套面積在90112平方米，三房兩廳33套面積在120150平方米。以下是從項目的市場、地段、配套、人文、交通、產(chǎn)物等出發(fā)闡發(fā)本案的SWOT。一、優(yōu)勢1、市場情況：從宏觀市場看，虹口房產(chǎn)一直求過于供（2002年供求比例1:1.13），市場情況一直良好。對付涼城這個區(qū)域，因為與市中心及北外灘虹口區(qū)域相比代價相對較低，樓盤去化情況一直走好。2、競爭情況

2、：從全市范疇的中檔房產(chǎn)市場來看，持幣待購的中檔客戶大量存在；而由于政府控制和土地有限，本區(qū)域一直求過于供，大多數(shù)樓盤都已售罄大概銷售告一段落，目前低價市場供給空白明顯； 3、社會情況：涼城屬于虹口，虹口市民特有“虹口情結(jié) ”，周邊的寶山、閘備、楊浦、黃埔等區(qū)對涼城也沒有抗性；現(xiàn)在的舊區(qū)改革和加上已有十多年歷史的涼城老住宅區(qū)，二次置業(yè)的潛在需求巨大。4、配套設(shè)施：華嚴(yán)路、汶水路區(qū)域為老居住區(qū)，成熟的住宅氣氛擁有配套齊全的生活配套設(shè)施，非常適合于居家生活。5、交通狀況：區(qū)域內(nèi)門路無論縱橫，通勤動線都很明顯，出行方便，交通便捷。6、產(chǎn)物計劃：本案的戶型控制非常公道、總案量較小，都使本案的推廣變得較為

3、輕松。二、劣勢1、市政建立：從地理位置上軌道距離本案較遠(yuǎn)，受益不多，并且未來軌道沿線房產(chǎn)可能造本錢案的升值受阻。2、消費群體：舊區(qū)改革雖產(chǎn)生了大量客源，但過半購置力差，無法形本錢案購置的主力群體。3、情況狀況：舊城區(qū)內(nèi)的情況、配套比力破舊，并不切合本案樓盤形象，對新盤銷售反而造成一定的抗性。4、區(qū)域住宅：區(qū)內(nèi)多數(shù)樓盤為老樓盤，缺少統(tǒng)一計劃，且范圍不大，品質(zhì)一般，會給區(qū)域定位帶來倒霉影響。5、區(qū)塊聯(lián)動效力差：舊區(qū)改革面積大，改革連續(xù)時間長，北部工場動遷時間未定，對產(chǎn)物的銷售將產(chǎn)生抗性。6、產(chǎn)物計劃：產(chǎn)物范圍較小，相對應(yīng)沒有范圍社區(qū)的會合綠化和景觀部署，對銷售推廣有一定的影響。 三、時機1、市場需

4、求：有市場需求就是我們的時機。從大市場上看，3545萬總價的樓盤去化速度一般很快，市場求過于供，潛在市場空間很大。2、房型特點：房型上做適當(dāng)控制與目前市場上流行的大房型做錯位競爭，制止同質(zhì)化競爭，有利于本案推廣。3、二次置業(yè)：涼城住宅區(qū)域已經(jīng)創(chuàng)建十多年，區(qū)域內(nèi)二次置業(yè)的潛在需求很大，并且這批客源在總價符合的情況下更愿意選擇在本區(qū)域內(nèi)。如何做好區(qū)域客源的引導(dǎo)也是本案的重點之一。 四、威脅1、政府方面：因為房價快速生長，政府對房地產(chǎn)市場有所調(diào)解、控制，尤其在稅收、信貸方面做部門調(diào)解，增加客戶購置本錢。2、競爭壓力：一方面，本案周邊有供給，將對本案形成競爭，另一方面上海交通的便利造成區(qū)域內(nèi)的分流，尤

5、其是中低檔客戶。五、針對威脅的解釋1、政府調(diào)控：因為上海樓市整體供求并未失衡，更多的體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性上的調(diào)解，因此國度出臺的政策更多的是要控制高端物業(yè)，包羅別墅市場的土地供給等，而對中低檔樓盤，因為其需求面依然很廣，待購客戶照舊許多，因此這些威脅對本案造成的倒霉影響相對較弱。2、錯位競爭：根我司了解，在萬安路、華嚴(yán)路就將有一個10多萬方的樓盤出現(xiàn)，銷售時間可能在本案之前或相近。其實上，如果可以正確利用代價落差，掌握好銷售節(jié)奏，反而能夠利用競爭敵手來提高整個區(qū)域的均價，并使區(qū)域更為活潑，促進(jìn)本案銷售。另外，我們在緊跟大盤推進(jìn)的歷程中，注意錯位競爭，注意動線引導(dǎo)，也可以在短時間內(nèi)將本案銷售引爆。關(guān)于如

6、何錯位競爭將在下面產(chǎn)物發(fā)起和推廣主題中都將提到。 總之，從客戶需求和競爭情況來看，本案面臨著極好的市場時機，這個區(qū)域市場局勢良好；相對付區(qū)域個案而言,本案要想在競爭中取勝,更需要在未來的包裝推廣中,需要作產(chǎn)物特點（文化）上一定條理的提升,才氣既叫座又喝采。貳 項目客戶闡發(fā)一、客戶區(qū)域漫衍鑒于本案案量較小，相應(yīng)告白投入不會過多，因此消化客戶可能更多的是區(qū)域客源，最多輻射到周邊接壤的幾個市區(qū)。與本案所在涼城接壤的為：虹口、閘北、寶山和楊浦。而實際上，這幾個區(qū)域?qū)龀嵌急攘φJ(rèn)可，地區(qū)上抗性較小，因此都可能有客源流入。區(qū)域的動遷戶可能是本案重要的客源群體之一?？赡苁菦龀堑貐^(qū)的動遷戶，因為拆遷需要購置新

7、房而選擇本案，也可能是在內(nèi)虹口的居民大概外區(qū)域居民，也因為拆遷動居，而原來的居住區(qū)域新房的代價無法蒙受，但是有著深深的虹口情結(jié)或?qū)缈诒攘φJ(rèn)同，于是選擇涼城地區(qū)代價相對自制的樓盤，本案也在被選擇其中。二、客戶年齡闡發(fā)這個案子總價在35萬45萬之間，代價相對經(jīng)濟實惠，因為可能有新婚者首次購房使用，但是對付本案所在區(qū)位，更多的可能是動遷居民，包羅涼城地區(qū)、虹口廣中路以南以及揚浦、閘北的動遷戶，年齡條理偏大。因此，對付本案來說主力購置客源應(yīng)該在2645之間，購置的主要動機可能主要是動遷換房與改進(jìn)居住情況，也不排除代價適中一次置業(yè)結(jié)婚使用。三、客戶心態(tài)闡發(fā)以下是本案未來的主要購置者，和他們的購房心理的

8、扼要闡發(fā)：配景事情4年以上公司職員/政府或事業(yè)單元辦事人員事情年以上工人退休收入5000元左右退休金買房公積金人生理想事情、享受穩(wěn)定、保障生活方法質(zhì)的追求實事求是小我私家品味品位、格調(diào)中式、傳統(tǒng)生活追求自我肯定：電腦、科技、社會心識（新聞咨訊）、家庭 康健意識：情況（陽光、空氣、水）居住要求實用空間配套周全、交通便利較理性，可以擔(dān)當(dāng)外區(qū)祥和、寧靜，較多家庭看法，主要考慮區(qū)域內(nèi)功效需求他們具有一定的共通點：1、經(jīng)濟蒙受能力中等；2、追求實用型居住空間；3、價廉物美的“質(zhì)量”追求；4、公道的交通擺設(shè)（大眾交通依賴性非常強）；5、購置動機更多為居家，原因可能因為動遷換房（多為年長客戶）、或首次購房（

9、多為年輕客戶）。以上四點也是本案應(yīng)該從客戶需求從應(yīng)該注意的：1、注意總價控制，注意對產(chǎn)物性價比的提升；2、注意物業(yè)治理和保安防衛(wèi)；3、注意房型設(shè)計緊湊適中，而景觀計劃要注意有特點的部署，能夠找到一個吸引人的理由。4、因為項目所在位置和為切合客戶購置心理，產(chǎn)物需要更能體現(xiàn)出其精致、品質(zhì)、寧靜、寧靜的意境，才可感動消費者購置。叁 項目產(chǎn)物發(fā)起一、錯位競爭錯位競爭的理由源于兩點：1、有效規(guī)避大盤競爭的壓力；2、制止自身不敷的袒露。從產(chǎn)物闡發(fā)看，本案基地范圍較小，難以在產(chǎn)物計劃、景觀綠化以及生活空間上更周邊個案形成競爭，而就在本案南邊就有一個范圍在本案10倍以上的項目出現(xiàn)，如何利用銷售控制和推廣引導(dǎo)，

10、制止與之直接辯論，反而推動整個區(qū)域樓市生長，我司認(rèn)為在產(chǎn)物上一定要做好錯位競爭。一般大盤的特點是：功效齊全、戶型多樣化、景觀計劃周全、可能注重品牌；本案需要更多的體現(xiàn)小案的優(yōu)點：私密性好、寧靜、寧靜、物業(yè)齊全，更重要體現(xiàn)其精致小巧、品質(zhì)感覺。二、全裝修利用全裝修的觀點可以裝點本案“品質(zhì)感”，切合產(chǎn)物推廣思路。另外，在涼城地區(qū)還尚未出現(xiàn)全裝修樓盤，附加符合價位的專修用度，控制在消費者總價可以蒙受的范疇內(nèi)，對本案來說這是一個市場空白點。其實，裝修房也是住宅消費的一種生長偏向，從久遠(yuǎn)看它是切合上海生長的趨勢，目前政府提倡全裝修本質(zhì)上照舊因為它更能切合大眾利益。實行裝修住宅制度能帶來較多的益處：對消費

11、者來說，裝修用度可以結(jié)合房款一起做按揭貸款，淘汰消費者現(xiàn)金壓力，裝修部門的性價比提高；購房者不需再費力尋找裝修公司，同時停止受那些不講信用和低素質(zhì)的裝修商蒙騙，并且裝修的事情由生長商治理，制止對室內(nèi)設(shè)計無知所帶來的負(fù)面影響，并且憑據(jù)條約也有明確的投訴工具；對生長商來說，住宅的整體質(zhì)量提高，住宅檔次得以提高，并且在銷售上因為買房時消費者已可知道產(chǎn)物的最終效果，更便于說辭推廣，另外，本錢與售價可以更為公道，并淘汰重復(fù)事情量，淘汰小區(qū)噪音和污染，淘汰裝修質(zhì)料運送歷程中對電梯使用壽命的損害等，便于物業(yè)治理。三、物業(yè)保安小區(qū)范圍較小，但是小區(qū)物業(yè)治理和配套辦事卻不能不注意，反而我們更應(yīng)該在治理上做到小區(qū)

12、的寧靜性、私密性，滿足業(yè)主需求。在這點上，我們需要做出小樓盤的精致和細(xì)致。1、寧靜配套收支口治理及周界防越報警 車輛收支停放治理對講與防盜門控制 住戶緊急報警電子巡更、紅外線監(jiān)控 大眾設(shè)備監(jiān)控2、生活配套本案有三層商鋪，這里會有沿街商鋪，包羅便利店、餐飲等根本生活需求配套，另外因為本案位于住宅氣氛濃郁的區(qū)域，周邊自己的生活配套也比力齊全，因此發(fā)起增加會所，主要辦事于小區(qū)居民健身、休閑之用，包羅棋牌室、小區(qū)健身區(qū)等。3、智能化配套遠(yuǎn)程抄收與治理 緊急廣播與配景音樂小區(qū)物業(yè)治理盤算機系統(tǒng) 電話、閉路電視與其他寬帶光纖接入網(wǎng)肆 產(chǎn)物推廣發(fā)起一、籌謀思路營銷企劃，即要揚長避短，以明確的優(yōu)勢打擊目標(biāo)客戶

13、。本案的優(yōu)勢可能來源于兩個方面，即項目的共享性優(yōu)勢（地段、區(qū)域等不動產(chǎn)因素）和本性優(yōu)勢（產(chǎn)物特點）。在共享性優(yōu)勢中，地段涼城是有許多可言的。但是，綜觀目前的區(qū)域市場，我們會發(fā)明，主打虹口涼城口號的個案觸目皆是：虹北公寓、中星涼城苑、良辰美景、虹福滿園、虹涼馨苑、中虹翡翠苑、虹韻故里、虹祥福邸。如果本案參加他們的陣營，主打虹口涼城觀點，以本案的小體量，很可能被淹沒，沒有了本性，也沒有了注目率。從虹口涼城觀點引伸出來的人文資源，也已經(jīng)被文曲苑、翰林苑等個案搶先運用，并且本案距離高校職工聚集的文化之地另有距離。從以上闡發(fā)來看，追隨區(qū)域通行的思路是很難有出路的。我們再來看本案的本性優(yōu)勢能給我們一些怎樣

14、的時機。本案的本性特質(zhì)主要在于：體量少，即稀有；鬧中取靜，私密性強，更宜居家；代價適中；修建醒目。可以發(fā)明，前兩點為本案的焦點所在，也是很具有發(fā)揮空間的點。因為稀少，才彌足珍貴，才在區(qū)域內(nèi)更有本性，住戶也更純粹。在區(qū)域都主打“占據(jù)生活中心”時候，我們的“生活中心的平靜角落”大概更能引人注目。以下的思路將主要從稀有和平靜兩個點出發(fā)。二、案名發(fā)起晶典66本案名比力別致，差別于市場通用的“苑”“居”等名稱，易于消費者影象。案名的重點在于“66”，源于本案只有66套，稀少而精致，有合了祥瑞數(shù)字“6”，很切合消費者的口彩與心理，在音節(jié)上，“66”收尾非常輕松，如落盤之珠清脆可人。前綴“晶典”二字，“晶”

15、即晶瑩，指本案之修建現(xiàn)代，并且“晶”字造型挺拔，較好地轉(zhuǎn)達(dá)了本案小高層的修建造型?！暗洹奔吹溲?，以為本案內(nèi)蘊深涵，小而有意靜，堪為居家的別致之選。從整體上看，晶典66相當(dāng)現(xiàn)代、大氣、輕松親切，音節(jié)有力，寄義有虛有實，條理富厚，相信可以為本案的銷售助力。觀筑66本案名重點也在“66”，寄義與上相同?！坝^筑”讀來讓人一怔似曾相識。從字意，她讓人立刻聯(lián)想到修建，感覺到這是一個出秀于周邊的個案，所以能夠直接吸引眾人的目光；從字音，讓人聯(lián)想到“存眷”，即存眷66戶稀有產(chǎn)物的誕生。整個案名表意性不如前一只強，但是有一種機巧在，令人莞爾一笑，輕松之間，完成消費者影象的歷程。靜廬本案名重在塑造平靜宜居的形象。

16、都會繁忙，但有一些人，在渴望清靜的地方，所謂“靜以修身”，一小我私家、一家人靜歷時光，獨享高興與溫情，這是相當(dāng)一部門人的心理。“廬”，則顯文質(zhì)彬彬，質(zhì)靜而有內(nèi)涵。綜合來看，“靜廬”能很好地轉(zhuǎn)達(dá)一種品質(zhì)與意境，轉(zhuǎn)達(dá)本案的焦點賣點，準(zhǔn)確直擊目標(biāo)客戶的內(nèi)心。樂府“樂”有高興祥和之氣；“府”為中堂高庭之象，所以，“樂府”內(nèi)蘊很醇厚的瑞吉之氣，而又不流俗。稍有文化的消費者，對“樂府”都相當(dāng)熟悉。樂府為中文的知識課，時常收支于中小學(xué)課本之中，作為中國文學(xué)經(jīng)典示范熏染，并且平實易懂，深受接待，所以，“樂府”的文化氣息不問可知。整體來說，“樂府”轉(zhuǎn)達(dá)的是與“靜廬”不很相同的更具有家庭溫情的生活氣氛。蘭亭本案名

17、從另外的角度思考，個案的特質(zhì)將通過Slogan來增補，僅供參考。蘭亭，垂名自東晉書法名家王羲之的蘭亭序，為秀山上的一座觀景小亭，四面皆層巒疊翠，廖闊舒意。蘭，也指蘭花，古稱“空谷幽蘭”，蘭花在靜處最美。蘭，也是古代文人比喻志節(jié)崇高的常用物。所以，“蘭亭”可以表達(dá)本案的三重寄義：靜、開闊（小高層）與雅致。三、Slogan靜巷66席守候大概靜巷深處的66戶人家不是孤單，而是自我，依附于那一幢修建，如鶴，佇立在匆忙的都會生活之側(cè)；只有你，可以推開那一扇小院的門，嘈雜的人群無蹤、攪集的聲音無跡，只有平靜，在這一方角落，你聽到了自己的腳步聲；每一步都可以思索，不被外人打斷，拾級而上，沉醉在自己的世界，當(dāng)頭磕到門，才恍然笑道：“抵家了”四 項目推廣思路第一階段：形象創(chuàng)建期時間：開盤前一個月推廣目的：迅速填補市場缺口，力爭在短時間內(nèi)聚焦市場目光，以立體化全方位攻勢最大化地將本案推向市場。推廣主題：圍繞“靜巷深處的66戶人家”這一主題，進(jìn)行會合性的推廣運動，全里塑造本案稀少、精致、寧靜的整體形象。 主要媒體：以新民晚報、新聞晨報等主力報紙媒體進(jìn)行展開式宣傳；以要害地段的路牌或高炮吸引區(qū)域客戶，配合流動車體告白，