物業(yè)管理調(diào)查研究報告

1、-. z.物業(yè)管理調(diào)研報告該怎么寫呢？以下是小編為大家收集的2篇物業(yè)管理調(diào)研報告。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。物業(yè)管理調(diào)研報告1物業(yè)管理是城市管理和社會建立矛盾集中表達(dá)的領(lǐng)域，規(guī)*的物業(yè)管理是和諧社會建立總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了*城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。一、*城區(qū)物業(yè)管理的根本情況總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。一*城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開場起步，至今已有近10年的開展。據(jù)調(diào)查，截至2007年底，在我區(qū)注

2、冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展效勞的約50家，從業(yè)人員約2850人。二*城區(qū)物業(yè)開展現(xiàn)狀目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率到達(dá)90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率到達(dá)100%。1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)開展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率到達(dá)100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示*優(yōu)秀小區(qū)稱號；天驕俊園等11

3、個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示*優(yōu)秀小區(qū)稱號；富悅新城等32個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示*優(yōu)秀小區(qū)稱號。2、老小區(qū)的物業(yè)開展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房四類。1單位自管房：包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計(jì)324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大局部仍由單位自行管理。由單位聘請人員進(jìn)展小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負(fù)責(zé)；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護(hù)則仍由單位負(fù)責(zé)，整幢房屋較大設(shè)備、平安、水電方面的

4、維修或公用部位的維修一般由單位負(fù)責(zé)。2社會集資房：從1992年開場，我區(qū)開場推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全區(qū)社會集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這局部集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前到達(dá)了90%。3直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房：直管公房，就是房管部門直接收理的政府和社會公共團(tuán)體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米。農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房是政府對征用土地的農(nóng)轉(zhuǎn)非拆遷戶進(jìn)展安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費(fèi)按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權(quán)屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權(quán)屬國家所有。從198

5、7年開場，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：凡以征地經(jīng)費(fèi)修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國家公房管理。因此，區(qū)房管局對全區(qū)的農(nóng)轉(zhuǎn)非安置統(tǒng)建房進(jìn)展全面接收。截至2007年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房共計(jì)77幢，7.55萬平方米。這局部房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)展管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費(fèi)的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，公用部位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開場歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金以來，累計(jì)歸集專項(xiàng)資金8.23億元，使用300余萬元。三*城區(qū)小區(qū)大廈業(yè)主委員會現(xiàn)狀截止2007年底，全區(qū)共

6、成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)*，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。四*城區(qū)物業(yè)管理行政體制機(jī)制現(xiàn)狀在物業(yè)管理?xiàng)l例及*市物業(yè)管理?xiàng)l例中明確：1房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)展監(jiān)視管理；2居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進(jìn)展管

7、理和提供效勞，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)展指導(dǎo)監(jiān)視，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；3街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)展監(jiān)視，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)效勞的相互關(guān)系進(jìn)展協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，區(qū)房管局人手缺乏，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街鎮(zhèn)、居委會的正常工作。按照*市物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知渝辦發(fā)2007280號和關(guān)于物業(yè)管理假設(shè)干問題的指導(dǎo)意見渝國土房管發(fā)2006548號文件中有關(guān)職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉

8、及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門的配合，但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門普遍存在重建立、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知*府發(fā)1999129號等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)*物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的根底。二、*城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析一*城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析1、物業(yè)效勞公司小、弱、散突出。我區(qū)隨

9、著房地產(chǎn)業(yè)的迅速開展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，開展參差不齊?，F(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)效勞社會資源浪費(fèi)，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)效勞行業(yè)。2、物業(yè)企業(yè)效勞意識不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門效勞率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)效勞人員的綜合滿意度為61%，這說明物業(yè)公司的效勞意識不是很強(qiáng)。3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)*。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措

10、施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費(fèi)引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低效勞標(biāo)準(zhǔn)。4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是*些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，效勞態(tài)度不端正，效勞用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足。二是*些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的效勞質(zhì)量產(chǎn)生疑心，甚至出現(xiàn)矛盾。5、物業(yè)效勞企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的安康開展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個工程的結(jié)

11、果說明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所效勞的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)效勞調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)效勞價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)效勞本錢隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它本錢費(fèi)用價格上漲時，物業(yè)效勞本錢仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)效勞企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)效勞從業(yè)人員報酬低。調(diào)查說明，我區(qū)物業(yè)效勞從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平缺乏國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。二*城區(qū)物業(yè)開展存在的主要問題及原因分析1、物業(yè)效勞費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在

12、：一是一些效勞人員責(zé)任心不強(qiáng),效勞質(zhì)量差,效勞不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是物業(yè)收費(fèi)規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費(fèi)具體的效勞工程不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費(fèi)。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)效勞企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時等。2、建立遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：1工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：盡管通過了竣工驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)

13、境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。由于前期物業(yè)效勞現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承當(dāng)，因此，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建立質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承當(dāng)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司效勞效果的重要指標(biāo)。開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。2開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：未安裝一戶一表前期的老小區(qū)及集資房；銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時不一致；擅自將小區(qū)公用局部如屋頂、公共綠化地等承諾給少數(shù)業(yè)主使用；擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車

14、庫用途等。3建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)效勞，往往被定位為促銷或售后效勞，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了局部物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。3、老住宅小區(qū)根底設(shè)施差，缺乏專項(xiàng)維修基金。*區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時配套建立水平低,根底設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修基金,根本無力進(jìn)展舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實(shí)行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，人員來往較復(fù)雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比擬嚴(yán)重，導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大

15、。4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。1房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有方法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有局部業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。2開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用*上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。3使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)視，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，

16、如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，則就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)視其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開場進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。5、水、電、氣收費(fèi)難。一是水、電、氣費(fèi)代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表包括總表效勞，按總表的度量計(jì)費(fèi)。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費(fèi)用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額局部的分?jǐn)?，有些物業(yè)公司就自行提高水、

17、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費(fèi)。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費(fèi)存在著欠費(fèi)現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶效勞，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費(fèi)用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權(quán)向物業(yè)公司催收，最后導(dǎo)致對住戶停頓供給水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化，需要維護(hù)、更換時費(fèi)用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責(zé)權(quán)不明。向業(yè)主收費(fèi)既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。三*城區(qū)小區(qū)大廈業(yè)主委員

18、會存在的主要問題及原因分析1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學(xué)的依據(jù)，在實(shí)際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會，為自己謀取不正當(dāng)?shù)睦?。業(yè)主委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實(shí)踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)視缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理的看法。2、組成業(yè)主委員會的人員構(gòu)造不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡構(gòu)造老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。3、業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分

19、攤；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費(fèi)用；三是通過贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實(shí)行。由于沒有經(jīng)費(fèi)來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點(diǎn)均不好確定，與會業(yè)主很難到達(dá)2/3以上，業(yè)主參與意識不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無法決定。四*城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制存在的主要問題及原因分析1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007

20、年10月1日實(shí)施的物權(quán)法有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明；法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)效勞企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；等等。2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合

21、協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在平安隱患，居民反映強(qiáng)烈。而*燃?xì)夤竞椭蟹ㄋ畡?wù)公司認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預(yù)。3、物業(yè)效勞缺乏市場競爭機(jī)制。*區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識。據(jù)調(diào)查，*區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17，開發(fā)商下屬企業(yè)占45，單位自己管理的企業(yè)占16，外聘效勞企業(yè)占22。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。三、

22、完善物業(yè)管理的建議和措施一加強(qiáng)*城區(qū)物業(yè)企業(yè)效勞的建議和措施、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)效勞的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高效勞水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運(yùn)用現(xiàn)代化手段實(shí)施監(jiān)視管理。3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行物權(quán)法，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高效勞質(zhì)量，不斷創(chuàng)新效勞工程。將每一項(xiàng)效勞工作的程序都規(guī)*化，編制成具體的操作手冊，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和

23、造就高素質(zhì)的效勞團(tuán)隊(duì)。物業(yè)效勞企業(yè)在對員工進(jìn)展專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)效勞公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部鼓勵機(jī)制。二加快*城區(qū)物業(yè)開展的建議和措施1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)效勞企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)效勞酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程；完善業(yè)主自管工程稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)視管理機(jī)制；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。2、實(shí)施分類管理。催促水電氣供給部門按照物業(yè)管理?xiàng)l例要求，向最終水電氣使用人收取費(fèi)用，并承當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)。建議區(qū)政府組織水電氣供給部

24、門和物業(yè)協(xié)會進(jìn)一步溝通協(xié)商，研究水電氣供給管理，水電氣價格及代收費(fèi)問題。使老問題有解決推進(jìn)方案，同時又杜絕新問題產(chǎn)生。3、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)*物業(yè)效勞收費(fèi)行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)效勞費(fèi)指導(dǎo)價格體系。物業(yè)效勞收費(fèi)應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價,將收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)以醒目方式予以公布。對隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的,小區(qū)管理委員會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費(fèi)主管部門投訴,對構(gòu)成價格*行為者,由政府物價檢查機(jī)構(gòu)依法查處。4、確保房屋大修基金的平安使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)大廈開一個總*，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶

25、單獨(dú)開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)展評估前方可動用維修款項(xiàng)，同時對大修基金的使用過程進(jìn)展監(jiān)視，對維修質(zhì)量進(jìn)展鑒定。5、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳物業(yè)管理?xiàng)l例和*市物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣闊業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同*圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞，推動整個物業(yè)效勞行業(yè)安康、有序開展。三完善*城區(qū)小區(qū)大廈業(yè)主委員會制度的建議和措施、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參

26、加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。、首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在區(qū)房管、公安、物價、市政等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)視下按程序進(jìn)展，并將有關(guān)材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理*圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺承受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項(xiàng)活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)

27、助。4、加強(qiáng)組主委員會成員的培訓(xùn)。提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。四建立健全*城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制的建議和措施1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應(yīng)及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、*市物業(yè)管理?xiàng)l例，出臺相關(guān)政策，如：維修資金籌集、管理和使用方法、物業(yè)使用管理方法、承接驗(yàn)收管理方法、業(yè)主委員會管理方法等。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責(zé)任保險制度。2、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的*區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，進(jìn)一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。按照費(fèi)隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨事走的原則，進(jìn)一步將物業(yè)管理監(jiān)視權(quán)限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房

28、管局的指導(dǎo)下，在街道、社區(qū)居委會設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程工程規(guī)劃立項(xiàng)開場，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建立等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建立企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的根底。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建立企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機(jī)制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預(yù)售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內(nèi)設(shè)專門窗口收取，切實(shí)杜絕無法及時繳交入庫的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理開展

29、的需要建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場。建立物業(yè)效勞收費(fèi)報審機(jī)制。前期物業(yè)收費(fèi)價格應(yīng)報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。物業(yè)收費(fèi)按協(xié)商價執(zhí)行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應(yīng)按上述程序報物價部門備案。實(shí)行傭金制的物業(yè)公司每半年應(yīng)公布效勞費(fèi)的收支情況。4、建立信息化管理機(jī)制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強(qiáng)對物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項(xiàng)維修資金等方面的管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化和信息化。5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合

30、法權(quán)益的事件。6、建立物業(yè)管理用房長效機(jī)制。在開發(fā)建立過程中，各相關(guān)職能部門應(yīng)嚴(yán)格按渝府發(fā)200586號和渝國土房管發(fā)2006548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房業(yè)主委員會用房。其中：開發(fā)建立單位對社區(qū)用房的提供給按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進(jìn)展核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進(jìn)展核定。對開發(fā)建立規(guī)模較小的工程，開發(fā)建立單位應(yīng)提供社區(qū)用房的建立本錢價款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃*圍內(nèi)統(tǒng)一購置。7、建立和推行補(bǔ)助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實(shí)行物業(yè)效勞補(bǔ)助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。物業(yè)管理調(diào)研報告2調(diào)查時間：

31、20*年*月*日20*年*月*日調(diào)查地點(diǎn)：*市*區(qū)以及*等區(qū)縣調(diào)查對象：居民住宅小區(qū)調(diào)查方法：以調(diào)查問卷形式的抽樣調(diào)查調(diào)查目的：以*市區(qū)縣為主，通過調(diào)查獲得有關(guān)*市居民住宅小區(qū)的開展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，及時了解小區(qū)居民疾苦，以希為有關(guān)機(jī)構(gòu)提供有用研究信息。調(diào)查經(jīng)過：本次調(diào)查采用典型方式，以*地區(qū)為調(diào)查基地，通過對*市居民小區(qū)午夜管理現(xiàn)狀的調(diào)查來反映*市物業(yè)管理現(xiàn)狀，同時也在一定程度上反映出整個西部居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀。在暑假近兩個月的時間里，我通過走訪*市幾大住城區(qū)和綦江、萬州、北碚、巫溪等區(qū)縣，并經(jīng)過盡可能細(xì)心地調(diào)查，我得到一些感受的同時，也獲得了關(guān)于*市居民小

32、區(qū)物業(yè)管理方面的粗淺材料，發(fā)現(xiàn)了一些普遍存在于*地區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的問題。最后經(jīng)過整理得到了這些材料。報告正文：居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進(jìn)入了人們的日常生活，并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的開展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強(qiáng)相關(guān)方面的立法和完善工作。一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀八十年代以來，特別是一九九四年三月二十三日城市新建住宅小區(qū)管理方法公布以來，我國先后公布了城市新建住宅小區(qū)管理方法、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。我國城市新建住宅小區(qū)管理方法第二條第二款規(guī)定：住宅小區(qū)管理以下簡稱小區(qū)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理工程進(jìn)展維護(hù)、修繕與整治。國家