中海地產成本控制體系的建立及實施

1、-PAGE . z.房地產企業(yè)本錢控制體系的建立與實施研究房地產企業(yè)本錢,其實質就是對房地產工程開發(fā)本錢的分析研究.總體而言,一個工程的開發(fā)本錢大體可以下六大局部:1、土地本錢；2、前期費用；3、工程本錢；4、營銷本錢；5、管理本錢；6、財務本錢。從本錢的屬性來看，土地本錢、管理費及財務本錢在工程初期即可大局部確定，其波動幅度微小，可控性相對較??；前期費用、工程本錢、營銷本錢則會因為工程本身情況、涉及復雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性可控性較強。因此，工程本錢、營銷本錢是我們在工程開發(fā)過程中進展本錢控制的重點。尤以工程本錢為重。下面就中海地產地區(qū)在上述六方面的

2、本錢管理工作，重點在工程本錢方面采取的本錢控制措施，以及相關的管理經歷與各位同行作如下交流：房地產工程開發(fā)本錢控制的總體思路建立本錢控制目標。中海地產在各個工程的開場階段，即及早建立本錢控制目標，并將目標分解，制訂出各項本錢的具體控制指標，責任落實到部門；公司成立本錢控制小組，組長由公司總經理擔任，定期每半年對各個工程的開展本錢進展全面分析、評估、檢討，對本錢異常變動情況及時預警并提出解決措施；設計是本錢控制的關鍵。加強對設計部門人員的本錢意識普及；在保證設計質量的前提下推行本錢限額設計，控制設計對本錢的影響；嚴格規(guī)工程分判程度，及早進展招標準備；設計、合約、工程相互配合；規(guī)材料樣板、工料規(guī)，

3、減少合約履行糾紛和風險，降低工程本錢；完善設計變更、現(xiàn)場簽證程序、完善變更前的本錢評審制度，明確各相關人員的簽字權限；開源節(jié)流，嚴格控制管理費用開支。房地產工程開發(fā)本錢控制的具體方法及經歷土地本錢管理土地本錢約占工程總本錢的30-35%左右，主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其本錢即根本確定，直至工程開發(fā)完成，該本錢一般也不會有較大變化。因此控制土地本錢的關鍵在于拿地時的本錢分析準確。采取一定的投標報價策略、嚴格控制交地及付款風險。具體而言，中海地產在土地本錢控制方面主要采取以下針對性策略：舊城改造地

4、塊：積極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設計允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地本錢。其它開展商轉讓掛牌交易的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、工程公司的財務狀況等方面對其進展仔細認真的調查，減少操作過程中的風險如是否有債務糾紛；同時積極與轉讓方進展協(xié)商，延長付款期限，降低資金本錢。公開招投標或拍賣地塊：加強地塊區(qū)域房地產市場的研究以及工程可行性研究，加強對競爭對手的分析研究，做到正確客觀投標。采取一定的投票策略，做好政府有權部門的公關工作中標后在簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地本錢。根據(jù)多年來積累的房地產

5、開發(fā)經歷，中海地產已逐步建立土地儲藏資料體系，對不同時段、不同區(qū)域、不同來源的土地資料進展分門別類，并建立競爭對手調研制度保證了投標過程和結果與我司方案的一致性，最大程度降低了分開招標所帶來的土地本錢增加風險。中海地產土地本錢管理的主要責任部門為投資開展部。前期費用管理前期費用約占工程總本錢的2-3%左右，主要指設計費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中本錢控制的重點為設計費報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準。對于設計費用，主要從以下幾方面進展控制：1無論是規(guī)劃設計還是一般的裝修設計，均采取多單位、多輪次招標，以爭取最正確的性價比；2嚴格控制設計質量，在工程前期即盡可能確定有關技

6、術經濟指標參數(shù)，防止因設計自身失誤原因導致本錢增加，設計費用的審核、支付亦與之掛鉤；3在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設計等對工程造價影響大的容；4在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。眾所周知，設計結果斷定了工程造價的85%甚至以上，因此設計管理雖然整個設計費用僅占總本錢的2%是工程本錢管理的重中之重。一方面，合約及工程應積極配合參與構造選型設計、根底設計等的評估，參與材料、設備的經濟性評價，盡可能為設計提供全面客觀的經濟性建議、另一方面，設計部門自身應以工程定位為原則，在保證設計質量的前提下盡可能做到限額設計，注重進展設計成果性價比分析，著重

7、抓好事前的設計修改、多項選擇樣、多分析、防止完工后的返工及不必要的本錢浪費。中海地產設計費的管理責任部門為設計管理部。工程本錢管理工程本錢約占工程總本錢的50-55%左右，主要由分判工程及甲供物資本錢、配套本錢等構成。分判工程及甲供物資本錢主要包括土建、機電安裝、裝飾、室全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分判工程/供貨合同本錢。我們主要通過以下具體措施來控制分判本錢：在工程前期工程規(guī)劃階段、方案設計階段、施工圖紙設計階段等，根據(jù)設計的深度，以及過往工程建立經歷數(shù)據(jù)、市場價格因素，結合工程市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調整、修正的方式盡早確定合理的本錢控制目標。本錢控制目

8、標一旦確定，本錢管理部門合約、財務應及時對本錢測算值作進一步拆分如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合具體化的本錢控制指標對工程分判和材料選用有指導作用。舉例來說：設計圖紙要求外墻采用花崗石，則國產材料、進口材料，效果不一樣，價格差異也很大，決策時就需要根據(jù)分解后的本錢控制目標結合有關工程定位情況進展綜合評判、選擇，或進一步的選取替代品，到達設計效果與建造本錢的平衡、統(tǒng)一。在工程分判和材料采購過程中，堅持三堂會審、貨比三家，最低價中標的原則。各分判工程均編制標底，作為報價評議的重要依據(jù)。同時，加強分判商管理工作，完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現(xiàn)充

9、分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低本錢的目標。加強對投標單位的議標制度。一方面，通過議標，解決了招標過程中存在的圖紙、技術、工期節(jié)點設置等各類模糊不清的問題，防止了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導致的后期現(xiàn)場施工糾紛、價款爭議事項；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)實現(xiàn)報價讓利，本錢下浮。充分進展建材市場調研，了解有關新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息，廠家單位，以充分協(xié)助設計部門進展設計、選樣、封樣，并盡可能實現(xiàn)有關材料的替代、有關施工方案的替代，降低工程本錢。設計圖紙、材料樣板提早開場研究、完善，招標準備工作也應早開場。金無赤金、人無完人，我們的造價管理人員、設計管理人員防止不了對*些專業(yè)存在生疏、不

10、了解的情況提早開場這方面的工作，實際上是在學習的過程中完成了準備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識和管理經歷，少走了彎路減少了后期本錢增加的可能時機，間接實現(xiàn)了本錢控制目標。完善設計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設計變更前的本錢評審制度，明確各相關人員的簽字權限。設計變更引致的費用調整是工程本錢控制的重點和難點，因為大局部的施工圖紙發(fā)生變更修改時，一般無法借助于貨比三家的方式確定造價。只能是以獨家協(xié)商議價的方式進展落實。這必然會帶來本錢的增加。我們推行的控制措施主要是：嚴格變更前的本錢評審，明確相關我員的簽字權限，即由簽發(fā)的設計修改圖紙必須經過公司設計管理部門的書面確認，如涉及

11、變更金額較大20萬元以上，則提交公司總經理辦公會討論確定后再予以實施。分判工程及甲供物資本錢管理的主要責任部門為合約管理部和工程開展部。特別要強調的是，近年來，在財務系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了本錢分析預警制度，取得了較好的效果。本錢分析預警制度指的是本錢管理部門與有關部門配合，在工程開展的不同階段根據(jù)工程開展的具體情況實時，定期調整本錢臺帳，及時反應有關本錢變動情況，預測本錢變動趨勢，并通過各種有效途徑如本錢控制小組會議制度及時進展調整、消除造成本錢異常波動的不合理因素。另外，在工程完工生，對由財務部、合約管理部共同牽頭，對工程開發(fā)本錢的組成、分布、變化過程進展深入分析，并做出合理的評估。

12、營銷本錢管理營銷本錢約占工程總本錢的5-8%左右，主要指在工程銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。營銷本錢管理的主要措施為以下幾點：建立各項的廣告及市場推廣方案、預算的執(zhí)行及監(jiān)視體制。隨著公司工程增加，營銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機性加強，廣告費用的不可測因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場推廣方案以及費用預算制度，是必不可少的。上述制度的要點在于方案及預算編制的準確性、可操作性、有針對性，一方面確保在宏觀上實現(xiàn)控制工程的廣告及市場推廣費用，另一方面緊緊抓住市場根據(jù)不同工程的特點靈活多變地采取種類媒體推廣措施。完善營銷本錢管理的招標體系，完善各項廣告制作的報價、比價

13、、議價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質低價，控制廣告制作的費用本錢。降低媒體發(fā)布的折扣點，媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放，占整個廣告費用的很林比重，進一步降低主要媒體廣揭發(fā)布的折扣點數(shù)，可直接降低廣告費用，對于營銷本錢的控制也是有效的舉措。營銷本錢管理的主要責任部門為營銷籌劃部。管理本錢控制管理本錢約占工程總本錢的2-3%左右，是指公司、工程部為組織和管理工程開發(fā)經營活動而發(fā)生的種類費用，主要為人力資源本錢及行政本錢。人力資源本錢由人力資源部負責，依據(jù)工程規(guī)模及開展進度合理制度人員配備方案，預算人力資源本錢。行政本錢則依據(jù)集團下達的年度管理費用指標，按工程分拆到各部門，作為部門考核指標。管理本錢控制的措施主要是全員樹立降低本錢、增加效益的觀念，全方位對工程的開發(fā)間接費進展監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費、減少管