中海地產(chǎn)成本控制體系的建立及實(shí)施

1、-PAGE . z.房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制體系的建立與實(shí)施研究房地產(chǎn)企業(yè)本錢,其實(shí)質(zhì)就是對(duì)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢的分析研究.總體而言,一個(gè)工程的開發(fā)本錢大體可以下六大局部:1、土地本錢；2、前期費(fèi)用；3、工程本錢；4、營(yíng)銷本錢；5、管理本錢；6、財(cái)務(wù)本錢。從本錢的屬性來看，土地本錢、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)本錢在工程初期即可大局部確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較小；前期費(fèi)用、工程本錢、營(yíng)銷本錢則會(huì)因?yàn)楣こ瘫旧砬闆r、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性可控性較強(qiáng)。因此，工程本錢、營(yíng)銷本錢是我們?cè)诠こ涕_發(fā)過程中進(jìn)展本錢控制的重點(diǎn)。尤以工程本錢為重。下面就中海地產(chǎn)地區(qū)在上述六方面的

2、本錢管理工作，重點(diǎn)在工程本錢方面采取的本錢控制措施，以及相關(guān)的管理經(jīng)歷與各位同行作如下交流：房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢控制的總體思路建立本錢控制目標(biāo)。中海地產(chǎn)在各個(gè)工程的開場(chǎng)階段，即及早建立本錢控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)本錢的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到部門；公司成立本錢控制小組，組長(zhǎng)由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任，定期每半年對(duì)各個(gè)工程的開展本錢進(jìn)展全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)本錢異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施；設(shè)計(jì)是本錢控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)部門人員的本錢意識(shí)普及；在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行本錢限額設(shè)計(jì)，控制設(shè)計(jì)對(duì)本錢的影響；嚴(yán)格規(guī)工程分判程度，及早進(jìn)展招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計(jì)、合約、工程相互配合；規(guī)材料樣板、工料規(guī)，

3、減少合約履行糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，降低工程本錢；完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序、完善變更前的本錢評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開支。房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢控制的具體方法及經(jīng)歷土地本錢管理土地本錢約占工程總本錢的30-35%左右，主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其本錢即根本確定，直至工程開發(fā)完成，該本錢一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地本錢的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的本錢分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，中海地產(chǎn)在土地本錢控制方面主要采取以下針對(duì)性策略：舊城改造地

4、塊：積極與政府協(xié)商，爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策；爭(zhēng)取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下盡可能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地本錢。其它開展商轉(zhuǎn)讓掛牌交易的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、工程公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)展仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險(xiǎn)如是否有債務(wù)糾紛；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)展協(xié)商，延長(zhǎng)付款期限，降低資金本錢。公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究以及工程可行性研究，加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過程中爭(zhēng)取對(duì)我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地本錢。根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)

5、開發(fā)經(jīng)歷，中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲(chǔ)藏資料體系，對(duì)不同時(shí)段、不同區(qū)域、不同來源的土地資料進(jìn)展分門別類，并建立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程和結(jié)果與我司方案的一致性，最大程度降低了分開招標(biāo)所帶來的土地本錢增加風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)土地本錢管理的主要責(zé)任部門為投資開展部。前期費(fèi)用管理前期費(fèi)用約占工程總本錢的2-3%左右，主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中本錢控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)展控制：1無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最正確的性價(jià)比；2嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在工程前期即盡可能確定有關(guān)技

6、術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е卤惧X增加，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；3在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的容；4在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果斷定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總本錢的2%是工程本錢管理的重中之重。一方面，合約及工程應(yīng)積極配合參與構(gòu)造選型設(shè)計(jì)、根底設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以工程定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)展設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重

7、抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多項(xiàng)選擇樣、多分析、防止完工后的返工及不必要的本錢浪費(fèi)。中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部。工程本錢管理工程本錢約占工程總本錢的50-55%左右，主要由分判工程及甲供物資本錢、配套本錢等構(gòu)成。分判工程及甲供物資本錢主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分判工程/供貨合同本錢。我們主要通過以下具體措施來控制分判本錢：在工程前期工程規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等，根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及過往工程建立經(jīng)歷數(shù)據(jù)、市場(chǎng)價(jià)格因素，結(jié)合工程市場(chǎng)定位、銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的本錢控制目標(biāo)。本錢控制目

8、標(biāo)一旦確定，本錢管理部門合約、財(cái)務(wù)應(yīng)及時(shí)對(duì)本錢測(cè)算值作進(jìn)一步拆分如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合具體化的本錢控制指標(biāo)對(duì)工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來說：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石，則國(guó)產(chǎn)材料、進(jìn)口材料，效果不一樣，價(jià)格差異也很大，決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的本錢控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)工程定位情況進(jìn)展綜合評(píng)判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，到達(dá)設(shè)計(jì)效果與建造本錢的平衡、統(tǒng)一。在工程分判和材料采購(gòu)過程中，堅(jiān)持三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)的原則。各分判工程均編制標(biāo)底，作為報(bào)價(jià)評(píng)議的重要依據(jù)。同時(shí)，加強(qiáng)分判商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充

9、分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低本錢的目標(biāo)。加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。一方面，通過議標(biāo)，解決了招標(biāo)過程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類模糊不清的問題，防止了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場(chǎng)施工糾紛、價(jià)款爭(zhēng)議事項(xiàng)；另一方面利用承包商的競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利，本錢下浮。充分進(jìn)展建材市場(chǎng)調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場(chǎng)信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門進(jìn)展設(shè)計(jì)、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程本錢。設(shè)計(jì)圖紙、材料樣板提早開場(chǎng)研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開場(chǎng)。金無(wú)赤金、人無(wú)完人，我們的造價(jià)管理人員、設(shè)計(jì)管理人員防止不了對(duì)*些專業(yè)存在生疏、不

10、了解的情況提早開場(chǎng)這方面的工作，實(shí)際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了準(zhǔn)備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)歷，少走了彎路減少了后期本錢增加的可能時(shí)機(jī)，間接實(shí)現(xiàn)了本錢控制目標(biāo)。完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的本錢評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程本錢控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)榇缶植康氖┕D紙發(fā)生變更修改時(shí)，一般無(wú)法借助于貨比三家的方式確定造價(jià)。只能是以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)的方式進(jìn)展落實(shí)。這必然會(huì)帶來本錢的增加。我們推行的控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的本錢評(píng)審，明確相關(guān)我員的簽字權(quán)限，即由簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計(jì)管理部門的書面確認(rèn)，如涉及

11、變更金額較大20萬(wàn)元以上，則提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論確定后再予以實(shí)施。分判工程及甲供物資本錢管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和工程開展部。特別要強(qiáng)調(diào)的是，近年來，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了本錢分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。本錢分析預(yù)警制度指的是本錢管理部門與有關(guān)部門配合，在工程開展的不同階段根據(jù)工程開展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整本錢臺(tái)帳，及時(shí)反應(yīng)有關(guān)本錢變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)本錢變動(dòng)趨勢(shì)，并通過各種有效途徑如本錢控制小組會(huì)議制度及時(shí)進(jìn)展調(diào)整、消除造成本錢異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在工程完工生，對(duì)由財(cái)務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對(duì)工程開發(fā)本錢的組成、分布、變化過程進(jìn)展深入分析，并做出合理的評(píng)估。

12、營(yíng)銷本錢管理營(yíng)銷本錢約占工程總本錢的5-8%左右，主要指在工程銷售過程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。營(yíng)銷本錢管理的主要措施為以下幾點(diǎn)：建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣方案、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)視體制。隨著公司工程增加，營(yíng)銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機(jī)性加強(qiáng)，廣告費(fèi)用的不可測(cè)因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場(chǎng)推廣方案以及費(fèi)用預(yù)算制度，是必不可少的。上述制度的要點(diǎn)在于方案及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性，一方面確保在宏觀上實(shí)現(xiàn)控制工程的廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)用，另一方面緊緊抓住市場(chǎng)根據(jù)不同工程的特點(diǎn)靈活多變地采取種類媒體推廣措施。完善營(yíng)銷本錢管理的招標(biāo)體系，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)

13、、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用本錢。降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)，媒體發(fā)布尤其是報(bào)紙廣告的投放，占整個(gè)廣告費(fèi)用的很林比重，進(jìn)一步降低主要媒體廣揭發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù)，可直接降低廣告費(fèi)用，對(duì)于營(yíng)銷本錢的控制也是有效的舉措。營(yíng)銷本錢管理的主要責(zé)任部門為營(yíng)銷籌劃部。管理本錢控制管理本錢約占工程總本錢的2-3%左右，是指公司、工程部為組織和管理工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用，主要為人力資源本錢及行政本錢。人力資源本錢由人力資源部負(fù)責(zé)，依據(jù)工程規(guī)模及開展進(jìn)度合理制度人員配備方案，預(yù)算人力資源本錢。行政本錢則依據(jù)集團(tuán)下達(dá)的年度管理費(fèi)用指標(biāo)，按工程分拆到各部門，作為部門考核指標(biāo)。管理本錢控制的措施主要是全員樹立降低本錢、增加效益的觀念，全方位對(duì)工程的開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)展監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費(fèi)、減少管